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篇1
一、城市規劃的特點
城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制,對城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發,或轉變成房屋的過程。從某種程度上說,這兩者是城市建設的不同階段,其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境,以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”,它指導和制約著城市房地產開發,而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現,并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充,兩者關系密不可分。
城市規劃是一種政府干預行為,規劃方案多由政府部門組織編制,具有很強的計劃性和政策性,考慮整體利益和長遠利益;而房地產開發多是企業或個人的經濟行為,以謀求最大利潤為目的,受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
二、城市規劃與房地產開發的關系
1.城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用
我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。”具體來說,就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的,受市場經濟規律影響,若沒有規劃干預容易產生過度開發,隨意開發和忽視公眾利益等問題,通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
2.城市規劃指導和促進房地產開發
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃,為開發商提供了大量信息和開發依據,房地產開發的地段選擇,開發方案選取,價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心,促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。
3.城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段
房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設,合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本,在較高層次規劃許可的范圍內,獲得數量更多、用途更廣的物業,從而使開發者達到最高的經濟效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
三、當前房地產開發存在的問題
目前,我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
1.過度開發
在追求收益的經營目標驅動下,往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中,開發部門為提高出房率,對住宅間距一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡單的行列式密集排列,往往導致居住區面貌單調,日照不足,居住環境質量下降等。
2.開發的隨意性
在城市開發活動中,不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同,導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
3.對公共開發的冷落
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提,為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發,由于沒有直接的經濟效益,因而沒有開發部門主動進行投資。
四、可持續發展的城市規劃理念
1.市規劃應加強對房地產開發的管理
首先,必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略,促進房地產業健康發展。
其次,必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據,制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規,使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三,必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明,新形勢下規劃管理權必須高度集中,不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2.規劃要充分考慮開發者的利益,增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中,城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權,而只具有否決權,因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究,做到以規劃為“龍頭”,帶動房地產開發和城市建設的發展,以使規劃設想付諸實施。另外,我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位,難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力,針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題,要對規劃不斷作出調整和補充,逐步實現“滾動規劃”。
3.與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
篇2
城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。
房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市代的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現也來的。可見，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。文章試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
二、城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1. 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為.開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
2. 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內.獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
3. 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
三、 市規劃與房地產開發的關系
1. 城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用
我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
2. 城市規劃指導和促進房地產開發
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。
3. 城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段
房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識，了解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作。
四、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
1. 過度開發
在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
2. 開發的隨意性
在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
4. 對公共開發的冷落
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資.
我國房地產開發與城市協調發展采取的措施城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1. 市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃不斷作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。
3. 與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
篇3
1.城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.1 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為，開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
1.2 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市總體規劃的年限一般為 20 年，即城市規劃最終形式表達為 20 年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
1.3 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下. 房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
2.城市規劃與房地產開發的關系
城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規劃法》規定"城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。"具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規劃指導和促進房地產開發。
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發"熱點"。
再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
3.我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
3.1 過度開發。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發建的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
3.2 開發的隨意性。在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
3.3 對公共開發的冷落。公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。
4.我國房地產開發與城市協調發展采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。
4.1 城市規劃應加強對房地產開發的管理。首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
4.2 規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為"龍頭"，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。
4.3 與房地產開發管理相適應的新的規劃方法控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次。
5 結語
在探索城市規劃與房地產開發的協調發展時，必須本著規劃先行的原則，而在加強城市規劃調控力度的同時也要增加規劃的靈敏度與靈活性。城市規劃和房地產開發因主體和目的不同，故它們之間存在一定的矛盾。由于兩者是城市建設的不同階段，所以其關系聯系緊密，相輔相成。城市規劃具有前瞻性，房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設，實現科學發展的觀念。
參考文獻
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一 城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為,開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。
2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市規劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。
3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。
二 城市規劃與房地產開發的關系
首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。
再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。
三 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。
四 我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1.市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規范等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。
3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
篇5
2城市規劃與房地產開發的行為特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設好城市，必須有一個統一的、科學的城市規劃，并嚴格按照規劃來進行建設。城市規劃是一項政策性、科學性、區域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發展方向、規模和布局，作好環境預測和評價，協調各方面在發展中的關系，統籌安排各項建設，使整個城市的建設和發展，達到技術先進、經濟合理、“骨、肉”協調、壞境優美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創造良好條件。
而房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
3城市規劃與房地產開發的矛盾
城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為。開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。
兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾：城市規劃在尋求城市發展的整體最優模式，立足于長遠考慮。而房地產開發的投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內。獲得最大利潤，市場經濟成為衡量項目可行性的重要依據。房地產開發更加著重于經濟開發，有利于城市的經濟發展。
以上的根本矛盾導致了現代城市建設中經常發生的一些問題。比如，對公共開發的冷落，公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發。由于缺少直接的經濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發現象，開發方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協調發展兩者之間的矛盾，協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展是我們重點思考的問題。
3.1城市規劃必須有超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
3.2開發方則應在委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經濟效益，而不顧社會效益。
3.3在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門對城市建設的一些被動。規劃行政主管部門職能的更應該強調主觀能動性，在控制性指標范圍內適當的來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發方更大的設計方面的自由度，同時又符合規劃要求，更好的吸引投資。
3.4房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規劃部門，雙方共同協調解決問題。
4城市規劃與房地產開發的統一目標
篇6
我覺得這幾年，特別是2000年后，中國的企業越來越注重人力資源管理了，并且人性化管理的趨勢也越來越明顯。
就拿住總房地產開發來說，2002年以前根本就沒有專門的人事科，而是跟經理辦公室合在一塊，做做工資、辦辦人員調動等。2002年正式成立了人力資源部，我就開始做人力資源管理。
住總房地產開發有限責任公司以前只是住總集團的開發部，為了房地產開發事業的發展， 2002年經上級批準開發部改制成為有限責任公司。這不只是一個部門變成一個公司的簡單的改變，而是從機制、從人員上也做了徹底的改變。所以當時請了咨詢公司來幫我們完成這個過程，就是那個時候住總房地產開發公司在國企率先推行了以崗定薪，績效考核。對員工的崗位進行了評估，根據崗位價值制定不同薪酬，使員工收入拉開了距離。企業的管理改革促進了經濟效益的增長。
但是在2004年的時候，整個房地產市場的競爭就更加激烈了。這個時候南方的富力地產、珠江地產等陸續進京，而我們的現有土地資源在減少，需要到社會上去拿地。
在房地產業，資金和人才是競爭的核心和關鍵。跟這些南方的房產企業相比，我們沒有他們那樣的資金優勢，如果我們再沒有人才優勢，那我們在這樣的競爭環境中就會更加不利。
我們就在想，干脆我們就來一個全員競聘上崗，包括總部和各個子公司的所有員工，可以競聘任何崗位，不受束縛，而且每個人可以競聘三個不同的崗位。其實這不是咨詢公司的創意而是我們根據自己員工的需要來創意的。咨詢公司重的是理論，但最了解員工需求的是公司的人力資源部。所以說人力資源部一定要深入到員工中間去，了解他們的心理和需求。
做人力資源、做方案要有超前的意識，在拿出方案來實施前要做得科學合理，既要符合政策法規，又要合情，站在每個年齡段的員工的角度來考慮。
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標桿設計管理內容與應用
1.房地產標桿設計管理的內容
房地產企業應用標桿設計管理方法過程可以大致分為四個階段，即規劃階段、數據收集及分析階段、實踐階段、提升階段。目前，在房地產市場項目中被廣泛地使用。我們這里說的房地產設計，是一種房地產開發者與房地產設計者的思想交流的結晶，是具有極高準確度與精確度的。
目前，我國的房地產企業為適應世界潮流，真正的將自己融入到全球經濟一體化的大潮中去，已經有相當多的企業運用了標桿管理，經濟效益的提高也是非常顯著的。以我國為例，根據已經公布的資料顯示，我國的“十大標桿房企”在2013年上半年的銷售將近四千億，業績普遍增長了三成。如果下半年樓市繼續維持上半年情形，2013年全年，千億房企將再次擴容。依據，這樣的一個大的背景下，我們可以清晰的看到標桿設計管理在房地產企業中的實踐，明確的了解，這樣的管理模式是健康的、有意義的。
2.房地產標桿設計管理的實際應用
房地產標桿設計管理是一種新型的管理模式，房地產企業能夠在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。根據房企中的實際情況，在實際的操作中，房地產項目的標桿設計主要包括成立房地產標桿管理小組和確定標桿管理內容，選擇房地產標桿管理的“基準企業”，并收集與其有關的材料內容，之后再建立房地產企業競爭力評價指標體系，標桿管理的前提是了解企業本身狀況。總的來講，必須選擇對利益影響重大的部分進行標桿管理，在房地產企業中，房屋整體的質量是影響企業品質與企業形象的關鍵環節。因此，在房地產企業中必須要根據企業的實際情況選擇標桿管理的內容，這就涉及到選擇一個房地產企業標桿管理的“基準”目標。對于選擇房地產企業標桿管理的“基準”目標，在完善確立指標體系內容的時候，應該突出房地產企業服務的重中之重，盡量精辟，使工作量盡量減少。另外，標桿的意義不僅僅在于一個城市中人民的居住水平，也體現著一個城市的經濟發展水平。
二、房地產標桿設計管理的流程
1.怎樣選取房地產標桿
對于房地產這一特殊項目來說，選取標桿并不是根據其自身的價值鏈的所有為標桿進行設計學習，而是要結合自身的發展。房地產企業在某一個競爭優勢上，通過自身的資源實施標桿管理，達到最后理想的效果。
房地產選取好標桿后，還需要進行相關的設計。設計的好與壞，不僅僅影響著消費者對其的購買力，還代表著房地產企業整體的品質優劣，因此，制定良好的房地產標桿設計管理是非常重要的。房地產標桿設計管理的目的是為了在滿足消費者需求的基礎上，設計出來符合房地產企業自身發展的項目，能夠在眾多的房地產企業中通過設計標桿管理，達到一種“鶴立雞群”的效果。
2.房地產標桿設計管理組織的建立
建立房地產標桿設計管理，第一是管理架構的建立。我們從以下架構組織圖分析不同的架構設置的利弊，以求能得到合適的架構制度建設。
房地產項目公司設計管理部門架構一
房地產項目公司設計管理部門架構二
作為一般中小型房地產項目公司而言，同一時間管理的項目數量不多，“架構一”是常用而直觀的設計管理部門設計，有利于專業對口管理，弊端是設計管理部門的人員容易進行只管設計出圖即可的思路，如果選擇“方案一”作為設計管理部門的架構組織設計，則需要管理者在工作制度制定方面有加強與其它部門的溝通和聯系的流程設計，并作為日常管理工作的必要環節執行，盡量避免特別同營銷和工程方面的管理脫節。所有的設計管理結果必需得到營銷、物業、工程、開發、成本等各相關部門的認可。
“架構二”通常是相對大型的房地產項目公司采用多，同一時間管理的項目數量較多，通常這些公司的制度和流程都十分完善，為避免犯錯誤而造成大量的損失，一個設計成果的產生，通常是多部門協作的結果。缺點是效率不高，因為各部門為了推卸責任而互相扯皮推諉的情況容易發生，采用“架構二”，需要對工作流程的時間節點進行控制，對責任的表決進行硬性規定，避免拖延、態度模糊而使到負責下一階段工作的其它部門有難以執行情況出現。
有了企業標桿設計管理，可以在項目擴展時進行復制，避免在新項目中要重新規劃，不斷用經驗教訓來調整設置，增加大量的重復工作。另外，總部和項目公司，項目公司和項目公司之間，可以有共同的節奏和步伐，工作上可以互相監督和促進。
3.房地產標桿設計工作流程的建立
房地產標桿設計管理流程，在外部建設管理部門日趨完善的管理程序前提下，不同項目之間的房地產項目公司內部工作容是基本相同，因此，我們可以建立標桿設計工作流程讓各方負責執行，可以保證工作不出現漏項，同時，完善的標桿設計工作流程可以讓下一階段工作的執行部門對上一階段工作的執行部門進行監督，例如設計部的單體方案不符規范，重新修改的時間就會影響開發部門單體報建的時間進度，因此，為了不影響本部門的工作業績，開發部門會自發對設計部門的工作過程進行的監督。這是標桿設計工作流程建立的其中好處之一。
三、結束語
房地產市場是我國國民經濟的重要組成部分之一，經過多年快速發展，作為國民經濟的支柱型產業，房地產業在我國經濟中已占有舉足輕重的地位。通過房地產標桿設計管理，企業可以設計符合自身發展的企業規劃以及發展戰略，擺脫傳統的企業發展模式，制定相應改善方案，吸取一些已經成功的“標桿管理”企業，并結合實際，運用到企業自身的發展中。房地產企業要堅持依據可持續發展原則，只有這樣才能保證自己屹立在長期的競爭環境中并且處于不敗的地位。
參考文獻：
［1］李惠玉，房地產市場呼喚“標桿企業”［J］，特區實踐與理論，2006（06）
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（二）全過程成本控制——成本控制的有效途徑 全過程成本控制是從施工建設過程控制向前延伸到項目策劃過程，向后擴展到售后服務過程等一切發生消耗而影響成本的活動過程。在項目的策劃階段，即以成本控制的戰略高度，對搜集和整理的市場信息進行綜合分析、篩選和利用，從市場定位、獲得土地、融資、采購建材、設備、廣告、銷售、售后服務、市場供求、市場競爭和價格等多方面進行可行性研究，選擇最佳的成本方案，確定成本目標，約束和監督未來的經濟活動，使損失防患于未然。這是全過程成本控制的思路，將對控制效果起著決定性作用。
（三）全指標成本控制——成本控制的有效方法 全指標成本控制是依據各責任層所處的不同地位、權限和控制功能，采用不同的量度指標予以控制。比如，財務部門應用現代會計理論和方法，根據目標利潤率、投資回收期等指標，反復測算，構建經濟評價指標體系。同時，企業在成本管理方面也應該構建一套完備的成本控制評價指標體系，至上而下重視成本控制的實施，保障成本控制定量目標的實現。
二、房地產企業全成本控制實施的必要性
（一）成本控制是房地產企業取得預期利潤的需要 一個企業是通過不斷獲取利潤的過程成長、發展、壯大的。根據利潤的公式：利潤=銷售收入-成本費用-稅金。從這個式中可以看出，成本和利潤之間存在著絕對的矛盾，在銷售收入一定的條件下，成本越高意味著利潤越少，所以控制成本是保證企業利潤最大化的必要條件之一。
（二）成本控制是房地產企業規避風險的需要 房地產企業在發展過程中，除了制定正確的戰略，還應有專業的管理來保障。成本控制水平是企業管理水平的綜合體現。在市場出現蕭條的情況下，成本控制能幫助企業通過調整降價策略依然獲得一定的收益，規避了來自市場的風險。
（三）摒棄“硬一項”的思路，追求“軟三項”的觀念 房地產行業一直被評為高利潤率行業，主要原因是由于老百姓對房地產的剛性需求，使得房地產業持續繁榮，房價不斷攀升。對房地產企業來講，房價高意味著銷售收入高，在成本基本不變的情況下，利潤也就越高；但是在房地產業的自然周期中，當房價高到一定程度，絕大多數老百姓買不起新房，而新房開發量短期內又難以控制，即當市場上的存量房多于老百姓需求的時候，房地產市場會走向蕭條，成交量下降，房價攀低，此時再追求高銷售收入的“硬一項”就比較困難，企業只能采取降低成本的方式來保證利潤。而房地產產品的成本構成有很多，對于成本的每一項即“軟三項”都嚴格控制和管理，以期能獲得較低的總成本，保證在市場蕭條時仍然能夠獲得一定的利潤。
針對房地產企業開發和經營活動的特點，本文引入了“全成本控制”的概念，更加全面和具體的控制企業成本。面對逐步走向成熟和規范的房地產市場環境，房地產企業要放棄單純通過高房價賺取高利潤的“硬一項”思維方式；而應該通過全面成本控制即“軟三項”來應對市場的變化，最終才能以不變應萬變，坦然得面對市場變化。“軟三項”的思路在本論文中提煉出全成本控制體系的三個內容：全員成本控制體系、全過程成本控制體系和全指標成本控制體系。
三、房地產企業成本控制中存在的誤區
（一）決策階段房地產企業不重視成本控制 決策階段所做的選址、項目定位、項目可行性分析、投資估算及經濟效果評價都是投資決策的重要依據，直接影響一個項目的成敗。但由于多年來我國房地產市場多數處于賣方市場，開發商需要做的就是保證順利的建成房屋，不必擔心沒有銷路的問題，因此均能保證較好的收益率，而所謂的可行性研究都是出于籌集資金的需要被動所為，并沒有從主觀上認識到決策階段的重要性，更沒有動力通過可行性研究來尋找成本控制的最佳方案。
（二）設計階段房地產企業不重視成本控制 開發商通常認為減少設計費支出就是節約成本。而當前的設計單位收取設計費的取費基數有些是建筑面積，有些是項目的總投資，然后取一定系數計算，這兩種方式都不利于設計單位主動采取成本最優的設計方案。項目的結構設計、裝修標準、建材標號和設備選型等關鍵問題，設計單位僅從“技術可行，質量可靠”出發，對造價控制的主動性不強。
（三）房地產企業缺乏對實際成本的控制 房地產企業往往會忽略長期發展計劃的制定和實施，認為房地產市場變幻莫測，計劃趕不上變化。這一錯誤思想導致房地產企業的開發與經營缺乏計劃性和連續性。房地產企業的資源沒有得到合理利用，后面項目也很難從前面項目的建設中學習和總結成本控制的先進經驗和不足。這也是成本失控的重要原因。
可見，我國很多房地產企業對成本控制不夠重視，或者沒有找到科學的方法。因此，有必要研究并找出問題的癥結，從實際出發，在房地產企業建立一個完整、科學的成本控制體系。
四、房地產企業成本控制的實施
（一）房地產企業全員成本控制的實施 全員成本控制實際上是房地產開發項目的組織管理問題，不同的組織架構體現著不同的責、權、利關系，員工的主觀能動性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實現的。
（1）房地產企業全成本控制組織架構。無論是制定成本目標還是明確成本控制責任，都離不開一個合理的房地產企業組織架構。為了制定科學的成本目標，房地產總公司和子公司都需要成立專門的成本部，同時每一個房地產工程項目的實施離不開公司各部門的合作，于是形成了組織架構圖，如圖1所示：
（2）各級組織機構工作職責。主要包括：一是房地產總公司成本部。總公司成本部對子公司成本部提供必要的支持，給出建設性意見和要求；以項目對接方式跟蹤項目動態，分析成本差異產生的原因，并結合具體情況在總公司范圍內進行預警，規避風險；不定時的經常深入項目，及時了解項目進展，增強對項目的成本控制及相關專題的分析，完善總公司信息平臺，推動信息共享。二是房地產子公司成本部。子公司成本部搜集其他部門提供的土地信息、前期配套費用、規劃條件、建筑形式、售價、廣告費用等情況，根據公司以前開發的項目實施過程中反饋的信息及開發經驗，為新項目進行成本測算，組織各職能部門編制責任書，跟進項目的實施并及時進行成本的動態調整，確保項目成本可控。三是項目成本指標主要責任部門。拓展部門負責土地合同的簽訂以及地價的控制；研發部門負責設計單位的選取、合同的簽訂；開發部門負責政策性收費、市政配套等費用的協調以及合同的簽訂；工程部門負責施工單位的招標、合同的簽訂、施工組織的優化、新工藝技術的使用、甲供材料的采購等；銷售部門負責廣告、預售和銷售費用的管理和控制，合理制定銷售方案；售后部門配合銷售部門簽訂銷售合同，合理規避售后費用以及前期物業管理服務公司的選擇等；財務部門負責拓寬渠道融資、降低資金占用周期以及支付貸款本金利息，合理避稅和爭取政策性返稅。
（二）房地產企業全過程成本控制的實施 分析房地產企業成本的構成，其中，土地費用、管理費用及財務成本在項目初期即可確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、建安工程費、營銷費用則可能因為項目自身情況、影響因素眾多等原因而出現前后差異較大的情況，如采取有效措施，則可控性較強。因此，建安工程費、營銷費用是我們在項目開發過程中進行成本控制的重點。
（1）土地費用。這是房地產開發的最基本要素，由土地使用權出讓金、土地契稅、土地交易費、房屋拆遷費、土地安置補償費、拆遷管理費、拍賣傭金、確權登記費等構成。在總地款和用地面積確定的前提下，規劃局約束的容積率指標影響重大，容積率越高，則樓面地價越低，在允許的情況下，確定最優方案，充分利用土地資源，實現允許的最高容積率是降低該項成本最有效的手段。其他（土地出讓金，契稅，交易費等）項目，大多屬于政府行為，所以對于開發商而言可控程度較低。此環節的主要責任部門為拓展部和研發部。
（2）前期費用。為保證項目施工而進行的場地“七通一平”，設計及辦理各種手續所支出的費用總和。由臨電、臨水、臨路工程費、填土及平整場地費、臨時設施、規劃管理費、規劃設計費、施工圖設計費、綜合管網設計費、環境設計費、人防費、墻改費、招投標費、地名費、勘察放線費、施工圖審查費、地籍地形圖、合同審查費、水泥專項基金、環境評估費、避雷監測費等眾多項目組成。該項成本受項目所在地的地形、地質、地貌、設計院的選擇、是否自建人防、項目所在地政策法規等影響較大，可控性一般。此環節的主要責任部門為開發部。
（3）建安工程費。項目開發過程中最直接的也是最能體現價值的成本支出。由地基處理、土建安裝工程費、土建監理費、質量監督費、人防設施、變更及簽證、成品房裝修等項目構成（曾超鈺，2009）。建安成本占總項目總成本的35-40%，是和土地成本比重相當的一項，并且大部分都能由開發商自己掌控，所以是持續時間最長、也最受重視的成本控制環節，但該項成本受方案、設計水平、裝修配套標準影響較大，因此，建安成本的可控性在于確定這三項指標，而這三項一經確定，建安造價也基本確定。此環節的主要責任部門為工程部。
（4）市政基礎設施費。市政基礎設施即建筑物1.5米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線、道路以及景觀工程。包括供電、供水、燃氣、通訊、電視、智能化設備、路燈、環衛、排水、供熱、配套監理費等。此項成本視項目的配套標準而定，隨著人們需求的提升，在新建項目中，產品檔次也越來越高，這兩項的成本處于上升的趨勢。市政基礎設施費大約占項目總成本的8-9%，其中55%左右為收費項目，只有45%為開發商操作，成本可控制性一般。此環節的主要責任部門為開發部。
（5）公用配套設施費。公用配套設施費是指居住小區內為居民服務配套所設的各種非經營性的公用設施配套費。主要包括區內非經營性公建、小配套、物業費、空房采暖、公共設施維修基金五項。本項成本占總成本的5-7%，受方案、項目檔次影響較大。可控程度一般。此環節的主要責任部門為開發部。
（6）財務成本。財務成本主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。財務部協同項目開發部提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優惠，在可控范圍內最大限度降低稅金成本。合理安排資金計劃，發揮多渠道融資的優勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。此環節的主要責任部門為財務部。
（7）營銷費用。營銷費用主要指在項目營銷、銷售過程中形成的費用，包括可行性研究費用、市場調查研究及預測費用、廣告費、推廣費、售樓部、培訓置業顧問、銷售環節等費用等。此環節的主要責任部門為營銷部和售后部。
（8）管理費用。管理費用是指企業為組織和管理項目開發經營活動而發生的費用，主要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由總公司人力資源部負責，依據項目規模及發展進度合理制定人員配備方案，預算人力資源成本。行政成本則依據企業當年下達的管理費用指標，按項目情況分拆到各部門。
（三）房地產企業全指標成本控制的實施 成本指標是一個綜合性的指標，企業各項工作的好壞都可以從成本指標的高低上體現出來，所以要降低成本，就應該動員整個企業的力量，要求各部門和全體員工共同參與，實施全成本控制戰略。與之相適應的成本控制過程評價指標也應建立一個具有多方面、立體的體系，從多個側面保證成本控制的效果。
（1）房地產企業成本控制經濟評價指標體系。房地產企業開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。其中清償能力決定了金融機構是否為順利為項目融資。盈利能力指標則是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。這兩類指標是開發商最關注的經濟指標。一是靜態指標。對房地產開發項目的投資效益進行評估時，若不考慮資金的時間價值，稱為靜態評估，其計算指標稱為靜態指標。常用的靜態指標有投資利潤率、靜態投資回收期等。二是動態指標。對房地產開發項目的投資效益進行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態評估，計算的指標稱為動態指標。動態指標能夠更真實地反映開發項目投資活動有效期的經濟效益，常用的動態評估指標有財務凈現值、內部收益率、投資回收期等。
（2）房地產企業成本控制行政評價指標體系。結合我國房地產企業的實踐特點以及反映的突出問題，選擇三個定性指標，包括企業領導的重視、成本責任體系和企業成本文化；三個定量指標，包括獎勵機制、員工培訓和技術因素。利用這六個指標構建一個以全成本控制思想為基礎，體現以人為本的企業精神的成本控制過程評價指標體系（劉麗娜，2003）。具體為：一是成本控制的先決條件——房地產企業領導的重視。房地產企業領導的重視可以對目前企業的經營思想、經營方針以及企業組織機構作一個全面的評估。在制定經濟與發展戰略的同時，制定相應的成本戰略，處理好成本戰略與企業競爭戰略、發展戰略等經營戰略的關系。二是成本控制的必要條件——成本責任體系。企業成本責任體系是一個目標多元、責任分層、責權明晰的成本責任體系。在建立健全成本控制責任體系的同時，通過有效的管理，做到責任落實、權責明確、利益掛鉤。三是成本控制的保證——企業成本文化。企業文化是一個企業在處理外部適應和內部整合過程中所積累的，由企業組織自身創造并發展起來的，全體員工普遍遵守的行為規范和共同信仰的價值體系。而企業成本文化則是要通過制度和培訓使成本控制的理念深入每一個員工心中，成為員工日常工作的行動準則。四是成本控制的基本條件——獎勵機制。房地產企業管理的要素包括資金、土地、人員、建材、設備、技術、市場和信息等，在諸多的要素中，人是最重要的，也是管理的主體、對象和核心。企業的經營應該以人為本，建立相應的激勵機制，用完善的制度保障，調動員工控制成本的積極性。五是成本控制的發展基礎——員工培訓。成本要物化在房地產企業的產品之中，必須先物化在勞動者身上，轉化為勞動者的職業技能。員工不僅要有成本控制的意識，也應該具備成本控制的能力，因此，對員工展開基于工作崗位的成本控制的相關培訓是全成本控制的發展基礎。六是成本控制的關鍵之處——技術因素。在現代企業中，技術實力極大地影響著房地產企業的競爭力和成本水平。追求技術創新、依靠科技進步是企業降低成本，提高效率的基礎。因此，技術因素是房地產企業成本控制評價指標體系中的關鍵。
綜上所述，本文分析了目前中國房地產業在成本控制方面存在的問題，從全成本控制的必要性出發，提出了“全成本控制”的思想，并對全成本控制加以分解，分別從全員成本控制、全過程成本控制和全指標成本控制這三個方面詳細闡述房地產企業全成本控制體系的具體實施方案，最終形成了全成本控制體系。該體系有待在實踐中得到進一步的充實和完善。
參考文獻：
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近年來，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。房地產項目作為房地產企業發展的基本元素，對任何一個國家及企業的發展都起到至關重要的作用。房地產開發中的規劃管理作為一種現代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產生，其管理水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產企業整體的發展。
1. 房地產開發規劃管理的現狀和問題
房地產開發過程中的規劃管理主要包括建設用地規劃管理和建設工程規劃管理兩個方面，建設工程規劃管理是保證城市規劃順利實施的關鍵。由于房地產開發用地規劃管理體制的不完善，導致了一系列城市問題和規劃問題。
1.1規劃滯后于房地產開發
近年來雖然房地產業的發展迅速，然而城市規劃的滯后，帶來的結果是城市規劃對房地產開發的指導作用有限，出現了房地產開發引著規劃走、房地產開發迫著規劃變的局面，這種由市場所推動的缺乏城市規劃指導的開發，帶來的后果是市政配套的先天不足，小區配套的重復建設，開發商與政府角色的錯位。一些新區超出規劃范圍，建設根本無規劃可依據，這就使得一些開發商不顧環境和基礎設施的承受能力，肆意建設，給環境、交通以及后續開發帶來無窮后患此外，在城市開發建設中，由于市政設施、綠化、道路等公用基礎設施的開發沒有直接的經濟效益，難以刺激開發部門主動進行投資。因此，在城市規劃滯后的情況下，市場機制往往導致公共基礎設施等公共開發供給不足，滯后于城市發展。
1.2規劃變動問題較為突出
開發企業受利益驅動，根據市場情況變動用地性質、規劃指標（如容積率）及規劃設計方案。開發企業變動項目規劃一般須向政府規劃部門申請報批，獲批準后方能變動規劃。能否獲得政府批準一方面取決于現有的城市控制性詳細規劃，另一方面受人為因素的影響較大，誰的能耐大、影響大，變更規劃的可能性就大。在項目規劃的變動中，一些開發企業不告知業主，使業主因規劃調整而承受較大的經濟損失。此外，也有一些開發企業有意向業主隱瞞規劃，如故意將政府已規劃的將經過小區的城市道路暫做成公園綠地。政府變動規劃的原因各地有所不同，有的是因城市經濟快速發展，已編制的規劃已不適應城市發展的需要，規劃面臨重新調整；有的則僅憑領導的一句話就更改規劃，給開發企業、業主造成較大的經濟損失，而這些損失往往都得不到相應的補償。因城市市政及公共配套設施建設的需要，變更開發項目用地性質，由此造成的企業前期費用的損失，政府一般不考慮補償。開發商甘愿冒風險違規開發，除了規劃本身可能不完善外，規劃監管不力、缺乏行之有效的獎罰措施是開發商敢于違規開發的重要原因。
1.3規劃管理執行現狀堪憂
我國的城市規劃，從編制到實施管理，基本是一種政府行為，在實際操作過程中缺少公眾參與，導致規劃與公眾需求之間存在相當的差異。總體而言，各地政府規劃部門的規劃管理水平在不斷提高，但在協調管理及信息溝通方面，還存在不足，主要表現為政府內部管理的不協調、缺乏信息溝通和政府與開發企業的信息不對稱。政府內部管理的不協調一方面是部門之間的利益關系所致，另一方面在于部門信息不溝通，而帶來的結果就是管理上的混亂。。政府與開發企業的信息不對稱主要表現為開發企業較難從公開的渠道獲取政府規劃編制、決策及管理方面的信息，政府和開發企業在城市規劃、建設和房地產項目開發管理上缺乏信息溝通。
2. 房地產開發中規劃管理問題成因分析
由于城市規劃編制與管理都是由政府獨家運作，這一封閉運行的制度已不適應市場經濟條件下的城市建設，必然導致規劃的公平性、科學性、法律性難以體現，影響規劃的實施和管理效果。同一地域空間同時存在多種規劃，分設于不同的政府部門，彼此沖突，制約了規劃指導實踐的能力，影響規劃的實施、管理。同時，高度集權的政府行為強烈影響著城市規劃的編制與實施，干擾著城市規劃的合理性與科學性。在目前的規劃調整中，政府更多地是以所謂的公眾利益為規劃調整的唯一依據，而對規劃變動可能造成的個體、集團利益的損害及經濟可行性缺乏考慮。在進行具體的規劃調整編制時，往往只注重規劃的技術性，而對土地利用現狀、歷史問題、產權現狀缺乏詳細的調查，對相關的利益問題缺乏考慮。殊不知，在市場經濟體制下，土地使用制度較計劃經濟時期已發生了根本變化，城市土地實行所有權與使用權相分離，土地使用者有償獲取一定年限的土地使用權后，便對開發的土地擁有了收益、占有和處分的權利。因此，城市規劃的調整可能形成對私人產權的侵犯，影響了投資者的投資信心。
3. 房地產開發用地規劃管理策略
房地產開發與規劃是城市建設的兩個關鍵因子，規劃的實施要依靠房地產開發來完成，房地產的開發需要規劃來進行規范和管理。在市場經濟體制逐漸深化的背景下，應該重新構建新的房地產開發用地管理體制。
3.1 改革房地產開發管理中的規劃職能
隨著我國市場經濟體制的日益完善，在房地產開發中我們更應該注意充分發揮市場調控作用，發揮房地產開發的自主性，提高土地資源的配置效率。但是房地產市場在促進經濟增長、配置效率提高的同時，也同樣存在市場失靈。所以，規劃在本質上是彌補房地產開發中出現的市場失靈的一種手段。市場經濟體制下規劃管理的主要職責是給房地產開發活動提供規則和秩序，著重于運用經濟規律與手段，引導和協調投資在空間上的分布。
3.2實施新型的規劃管理
要加強和拓展房地產、區域經濟發展狀況等資料的收集積累和調研工作。城市規劃工作權威程度來源于城市規劃專業知識和技能的高低。我國城市規劃工作應在已有法律和行政權力的基礎上，提高規劃部門的專業水平，在規劃的編制過程中要強調公眾參與，包括專家學者、利益相關者以及普通的民眾。由于某一時期出讓地塊的具置、數量及具體地塊規劃設計條件是在規劃中預先確定的。因此，規劃管理部門要把重點放在開發商遞交的建設工程規劃上，在審批的過程中，要提高透明度、公開性及公眾參與性。要確保規劃的有效執行，提高監督參與度，對房地產開發活動進行實時監督、跟蹤反饋。
4. 結束語
房地產開發中的規劃設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。當前我國房地產開發管理中規劃的職能應該定位于兩個方面，一是宏觀上的平衡發展理念，即確保城市開發建設能夠在經濟、社會和環境上可持續；另一方面是微觀上的開發控制引導，即通過規劃合理配置開發資源，促進市場的協調健康發展。
參考文獻：
[1] 朱穎鵬.關于小城鎮房地產開發的幾點思考[J].中國城市經濟，2011(06)
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一、房地產開發的項目團體人員的素質
1、項目經理負責人的條件
要想房地產開發項目的進度得以控制，就要求項目負責人所具備的知識面要廣、經驗豐富。要具備房產開發項目整個過程接觸的實例、有初步預決算造價知識、 最好能有在施工現場從事施工員工作經驗、法律法規文底知識、勾通協調人事能力、同時能整體安排開發建設進度的能力。如一個5～10萬平米房地產開發項目在溫州進度合理計劃目標：中標地塊到開工的前期所有準備手續工作應控制在7～10個月；建設工期應控制在30個月左右；后期產權、土地證的辦理力爭控制在3～6個月。項目負責人必須要有這些能力，不然是不能合理指揮下屬、及分配工作（細部工作由下屬分配人員完成，不展開討論），也就無法控制總進度。
2、開發部負責人的條件
開發部負責人要有各專業設計、法律法規、強制性條文等知識，中途與各專業設計人員及時勾通、調整方案，制定合理所開發項目被市場所接受的方案、及撐握前期手續審批流程的基本知識，如：簽訂臨時土地合同繳納土地契稅項目建議書的批復安排各專業施工圖設計方案審核、初步設計審核水土保持方案的批復環境影響評價的審批基建項目投資計劃地質勘察報告規劃總平臨時圖各施工專業圖審查建設用地規劃許可證防雷設計審核人防工程設計審批消防工程設計審批規劃總平面確認圖寬帶通信、閉路電視網絡設計簽約正式土地合同地下室基坑設計施工圖審查辦理土地證建設工程規劃許可證建設工程監理單位工程招投標建設工程施工許可證（質監手續）招標前期物業服務商品房預售許可證室內外電纜溝、配電房高低壓配電柜的設計竣工驗收備案、房屋移合辦理房產證、土地證（局部后期可協調交由銷售合同簽約部辦理）。
3、工程部負責人的條件（兼售后維修部）
工程部負責人要對工程建設過程具備全面施工知識、及一定的工程預決算造價知識、各施工階段工期要求限期完成的勾通能力、各施工階段的流程工序協調能力，熟悉材料使用與材料詢價、必須提前準備材料決不拖后工程進度、制定建設資金計劃需用量、及支付分配控制，把好工程質量、安全關，合理分配部門人員監督水電、土建及其他專業工作到位，同時監督現場監理人員工作職責，后期工程掃尾還要做到各專業分包協調、協助竣工驗收備案手續等能力，兼交房售后維修分配工作。
二、建筑各分部分項不同節點合理時間進場施工
1、打樁、基坑支護、土方開挖、地下室底板蓋板澆搗的施工
大家都知道工程一旦開工，很多工序受下道工序未完成，是無法往上道工序開始施工的，然而不管房地產開發企業、建筑施工企業、及相關配合單位與分包單位，無不為能在短期內完成項目建設整個過程叫好，對任何人來說時間就是企業的利潤，工期拖的越長利潤就越薄、甚至虧損。然而項目的打樁是屬于并排并列結構，只要場地樁機能擺的下、運輸道路能暢通，一定要盡可能多的安排樁機進入現場同步施工。一旦工程樁結束并有空余場地時，馬上安排基坑支護樁進場同步分段施工，力爭做到工程樁完成不久即完成基坑支護樁。接下去緊跟冠梁分段施工，使土方避開雨季、臺風能提前全面開挖，迅速完成基底磚胎模、找平層，早日讓基底砼澆搗，然后分段施工各幢主體結構。此處若能合理分段施工到位，常規5～10萬平米的工程項目能提前3～6個月以上的工期、甚至更長，對整個項目趕工期來說是非常重要的，也只有這基礎以下工程量，可以有這么多的工期撐握在施工單位手上操作。
2、主體結構砌體、附屬景觀、綠化的施工
每幢主體結構施工進度常規有4～5層/月，高層項目砌體應在整幢主體結構施工一半時，馬上進場開始砌筑隔墻，并緊跟主體進度；待主體結構結頂后2個月內完成所有該幢砌體砌筑，從而組織地下室主體與主樓主體一半以下部分的結構中間驗收，上半部主體中間驗收、及門窗框安裝也緊跟其后，在外墻涂料或飾面底粉刷完成、同步樓地面內墻粉刷完成、拆除外墻腳手架時，馬上分段清理地下室蓋板遺留垃圾、蓋板防水層施工、回填土，隨即附屬工程分段進場施工、高層電梯安排進場安裝。萬不可在外墻裝飾面層基本完成后，才安排附屬工程進場，這樣可以使整個工程在外墻飾面與附屬景觀、綠化工程，最后基本同步達到掃尾竣工預驗收條件，這樣穿插施工對5～10萬平米來說，一般能提前工期3～6個月，從而有利的控制房地產開發項目的進度。
三、各階段工程款的控制
1、工程款（進度）支付：按月累計完成工程量工程款的90%支付給施工單位。
2、人工、材料動態增加費及設計變更聯系單增加費分別在各階段按累計完成計算工程款的90%支付，分三個階段：①在地下室主體結構中間驗收時；②在所有主體裝修工程完成1/2時；③在所有裝修工程完成時。
3、工程竣工預驗收且整改完畢時，累計支付到所有完成工程款的93%；工程竣工綜合驗收合格且完成資料整理移交后，再累計支付到所有完成工程款的96%；余款在辦理結算（工程備案完成）經審定后扣除結算總造價的2%作為工程款保修金后一次性付清。
補充說明：根據近幾年全國金融危機、及溫州的高利貸風波影響、民工工資與物價材料飛漲、地方材料要求高額先支付現金后供貨等多方面影響，早些年的常規工程款月完成支付比例85%方式，不能滿足現行建筑市場的正常運轉，原先實際施工項目班組現場所能使用的工程款，扣除施工總包單位的稅金/管理費兩項需8～10%后，只有月累計完成工程款的75%～77%，現場是無法正常運轉施工進度的，從而慢慢造成工程款“厄爾尼諾”現象。為響應建設單位、施工總承包單位、材料供貨單位、和民工工資及時到位各環節不出問題的“連鎖反應”原則。我們各方主體所控制的工程款支付比例，目的是圓滿完成項目開發全過程不斷裂，并不是約束開發資金被他人所使用，正常工程款使用必須做到及時拔付。當然在中途支付工程款時，要求施工方及時上報下月所需支付資金的明細去處、與金額，并調查核對決不讓某撐管資金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到專款專用，所以項目整個建設進度才會得以控制。
四、銷售過程、產權辦理也影響整體項目進度的控制
1、合理定價、快速銷售
大部分人都知道房地產的稅收很高，2012年中國華遠集團總裁任志強在“兩會微訪談”欄目受邀做客時，指出中國房地產土地占48%、與稅收合計占七成，可見一個房地產項目開發銷售稅收所占比例是非常高的。一個房地產開發項目的開發成功與否，定價這一環節很關鍵。不少沒有經驗的房企，在房市低迷時看不到希望就定價過低銷售，最后抗不住風險而虧損；又有許多房企，在房市時又過高開價銷售，至以后遇到風險或不可預見時又舍不得降價，終于被套住；就是未被套住，也會一邊是大量的巨額利潤過多繳了土地增值稅，一邊又因為太高落下了一個“黒心開發商”的罵名，使自身處于被動局面。我們在項目制定預售價格時，應結合周邊樓盤價格進行綜合平衡，如果確因我們自已開發的樓盤檔次比別人高，可以在別人基礎上加價10%較合理。如里定得太高，萬一遇到房市低潮，可能會被套牢。假如你房價太高了，鶴立雞群，目標太大，不但老百姓說你“黒心”，稅務部門也會緊盯不放，土地增值稅將重罰你沒商量。土地增值稅起征點是各項成本扣除后利潤的20%起征。所以我們沒有必要把房價定得太高，以不突破利潤20%為限，這樣就不會引發民怨，一旦引起民怨，則購房戶會計較項目交房時各個環節質量與延期情況。所以制定房價要合理，并不是高與低之爭，而是如何合理、科學地制定房價，只要體現合理性，就不會陷于被動，從而達到快速銷售、或清盤。
2、合同條款細則補充、快速辦理相關備案手續
由于這些年受國家房地產調控政策不斷出臺，與房產銷售辦理相關手續未能及時在規定政策時間內辦理，造成相當多的投訴與糾紛，所以有必要對按揭交款作補充說明：若買受人由于個人信譽問題或者國家限貸政策，不能辦理銀行按揭的，買受人必須在收到出賣人通知之日起15日內按一次性支付總房款；若不能足額辦理銀行按揭貸款的，買受人必須在收到出賣人通知之日起15日內一次性付清剩余購房款。
受地方政府辦事拖拉、及項目所在當地投資環境差，經常所開發的項目中途會出現被迫停工、或竣工圍墻無法施工、竣工驗收相關備案手續辦理效率不及時，造成房地產開發企業逾期交房現象。故應調整出賣人逾期交房的違約期限：合同里逾期交房限期調整為180天，并約定出賣人逾期交付，買受人要求繼續履行合同的，出賣人支付的總違約金不超過已交付房價款總額的5～8% 。簽完銷售合同，交由銷售合同部經驗豐富的人及時辦理相關備案手續。
3、整理產權證、土地證相關手續
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[1]呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M].北京:中國標準出版社, 2001.
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企業自身的實際情況導致企業之間的會計是有所差異的。與其他的企業相比，房地產開發企業具有一定的特殊性。房地產行業是一個類似資本運作游戲的行業，所以，財務部門和會計部門對于房地產開發企業的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨特的會計成本核算的特點。
二、房地產開發企業經營活動的主要業務
房地產，顧名思義，是房產與地產的一個總稱。房地產經營活動，不僅可以將房產與地產合起來開發，也可以將兩者分開進行開發。房地產開發企業就是對房產與地產進行開發與經營的企業。房地產開發企業主要開展的業務如下：
（一）土地的開發與經營
房地產開發企業在對自己有償獲得的土地進行開發之后，主要有兩種方式來經營：一種是有償轉讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設施，然后將其作為商品進行出售。另外，還可以開展一些土地出租業務。
（二）房屋的開發與經營
房屋的開發即對房屋的建造，房屋的經營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產開發企業來說，可以在土地開發完成后繼續對房屋的開發，房屋的開發完成以后就可以對房屋進行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉房、出租房等等。
（三）城市基礎建設與公共配套設施的開發
每個城市都會有一些基礎設施建設，它們的存在，是為社會生產與居民生活來提供一些公共服務的，房地產開發企業的業務也包括對城市基礎建設與公共配套設施的開發。
（四）代建工程的開發
有時候，房地產開發企業會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進行開發，這種工程就是代建工程，也屬于房地產開發企業的經營業務之一。
三、房地產開發企業的經營特點
（一）開發經營的計劃性
房地產開發企業的經營是具有一定的計劃性的，所有的開發項目，像企業征用的土地、建設的房屋與基礎設施等等，都應該要控制在國家的計劃范圍之內。然后，要按照一定的原則與企業指定的計劃進行開發經營。
（二）開發產品的商品性
要知道，房地產開發企業開發的所有產品，都是要作為商品來進入市場的。在市場環境中，企業要嚴格按照供需雙方規定的價格進行銷售或轉讓。
（三）開發建設周期長，投資數額較大
對土地的開發建設，都是要先進行一定的規劃與設計，然后對其可行性進行研究，通過征地拆遷、安置補償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發工程投資數額也非常大，需要不斷投入資金。
（四）經營風險大
所有的行業都是存在一定的風險的，房地產業也不例外。對房地產開發的單位成本很高，而且建設周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導致開發產品的積壓與企業的資金周轉不靈，從而使企業的發展陷入困境。
四、房地產開發成本核算
（一）開發成本
1.土地征用及拆遷補償費。房地產企業在進行土地征用時，會產生各項費用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費、拆遷補償費等等。2.前期工程費。即企業在前期工程中發生的各項費用，包括總體規劃設計費、各項臨時工程的費用等等。3.基礎設施費。即建造各種基礎設施所發生的費用。主要包括與開發項目有關的道路、供熱設施、供電設施、供水設施、通訊設施、照明設施等等。4.建筑安裝工程費。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費即支付給外包工程或自營工程產生的費用。5.配套設施費。即為開發項目服務的一些不能進行有償轉讓的公共配套設施建設所產生的費用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發間接費用。即由房地產企業所屬的開發部門或者是工程指揮部門為了對開發項目進行組織與管理而產生的一些費用，比如工資、差旅費、折舊費、勞動保護費等等。
（二）期間費用
1.管理費用。一般按照項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右來進行計算。2.銷售費用。即對開發項目進行銷售時產生的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售費以及其他的一些銷售費用。3.財務費用。即企業為了籌集資金而產生的一些費用，主要是一些借款利息與其他的財務費用。
五、房地產開發企業會計核算特點
（一）產成品的種類多，核算方法不同對于制造業來說，產成品主要是指那些已經完成全部的生產過程并且已經驗收入庫的產品。而對于房地產企業來說，產成品的內容就比較復雜了，主要有開發產品、出租所開發的產品、分期收款開發產品等等，這些產品既可以直接進行銷售，也可以出租，抑或是作價轉讓等等。所以，在核算方法上，房地產企業的產成品與一般的產成品的核算方法是有很大不同的。
（二）產品成本的核算復雜
與制造業的產品成本的核算相比，房地產企業的產品成本核算方法是比較復雜的。由于房地產開發企業的生產經營活動具有一定的復雜性，所以，在開發過程中，會發生許多不同種類和性質的費用，企業只有合理的設置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。
（三）經營收入及其相關稅金的核算不同
對于房地產開發企業來說，其開發產品的價值比一般產品要高很多，而且生產周期也比一般產品要長，所以一般都是采取預銷的方法，房地產企業要交納的流轉費主要有土地增值稅、營業稅、城建稅等等。
六、結束語
現如今，房地產行業在市場中占有很大地位，房地產行業的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產開發企業的發展具有重要意義，同時這也是保證房地產開發企業能夠持續良好經營的一個重要內容。
參考文獻
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1序
任何事物的發展,都離不開人的因素,房地產開發也不例外,尤其是企業成本管理。在工程計價領域,由于電子技術的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業能力和技術水平)就成了主要因素,因為計價基礎的一致性,這種主導方式也立即傳遞到了房地產行業,即人成為了控制開發成本的第一位因素。當前由于金融危機和市場競爭的加劇,已經對房地產開發的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經一去不復返了,房地產市場優勝劣退的時代已經來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業依靠抓自身管理、增技術優勢、挖內部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產業已經進入了微利時代,企業只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發展得更高更遠,真正做大做強。
企業怎樣考核評價員工業績?怎樣控制開發成本?是企業管理者經常探索的問題。這兩者是有機統一的,工作業績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業是以效益為最高目標,離開了開發效益去談工作業績是本末到置,同樣開發效益也是同員工的工作創新和業績創新密不可分的,兩者就是因與果的關系。
2成本控制方法
成本管理是同開發過程的各項工作密不可分的。所有的開發工作,如果涉及到要支出費用,那就形成了成本。成本就是費用,是因為開展各項工作所需的費用,如人員工資、政府繳費、工程發包等等。所以開發工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發的全過程。因此,要搞好房地產開發的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導開發工作,給員工定崗派工作任務,進行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發成本。
因此搞好開發成本管理,首先是要明確開發流程,劃分各階段的各項開發工作,然后找出各工作應完成的事項內容,對其相應的費用進行成本歸集;其次是要把握開發過程的關健環節,即花費最多的環節,通過優化、比較,去掉或降低其中不合理的費用,達到不花費或少花費也能達成工作目標。這就為企業考核員工和各部門的工作業績提供了客觀參考依據,同時通過考核也可實現項目的成本控制目標。
(1)全過程開發工作與成本內容:
(2)目標成本的建立:
匯總開發各工作環節的成本內容,就形成了整個項目的開發成本,按會計處理原則,房地產開發成本分為土地成本、報建費用、建造成本、期間費用四類,將表一中各成本內容分別歸入。其中,期間費用包括銷售費用和未列入表中的財務費用、管理費用組成,后兩者由財務部門直接統計得出。不同的房地產企業可按照各自開發特點,先由財務部門進行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進行有效分類,得出本企業的開發經驗成本。以經驗成本為基準,吸收同類型企業成本數據,并比照市場行情的成本波動情況,進行合理調整,逐步建立起一套適合本企業的項目開發成本分類指標數據庫,作為指導新開工項目的成本依據。企業在新項目建設時,由部門責任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細成本計劃,企業成本中心按企業指標數據庫審核確定,以此作為費用支出的上限,即部門目標成本,各部門目標成本匯總就形成了整個項目的目標成本。項目目標成本一旦確立,以后該工作環節的成本支出必需嚴格控制,杜絕超出。項目目標成本就成為衡量考核部門工作業績好壞的基礎標準。
(3)關健工作環節成本控制:
在開發流程中,關健開發工作有很多項。項目一旦運轉,在目標成本范圍內,有的成本是固定的,不可調整的,而有的是通過員工工作努力和技術提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發中盡可能的找出哪些屬于可調成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監控,最后達成控制目標成本。
通過研究各項開發工作的特點,可以得出開發成本變動發生的關健環節在:土地轉讓;工程設計;政府報建;工程發包;工程管理;工程結算;銷售環節;管理環節這八個關健環節。分析每個環節可能產生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產開發企業進行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進行一些方法探討。
3成本管理與員工業績考核
3.1成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應該層層設防,相互監督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構成了企業考核員工業績的基礎。員工的工作是通過部門業績體現出來的,因此員工考核可通過先考核部門業績,然后在部門內部通過評定來實現。從表2中對應看出各部門與各項成本的工作密切關系。
對一個中型以上規模的房地產開發企業應設立的職能部門進行研究,開發部、工程部、技術部、營銷部、采購部、物業部是企業負責生產的部門,是成本發生的第一道審批關,涵蓋政府報建費用、工程費用、銷售費用、管理費用;成本部和合同部負責成本發生的審核監督,是二審把關;總經辦和總裁辦對公司所有成本事項進行審核把關,是成本的第三道關;財務部對資金支出進行把關是成本的第四道關;最后由總經理、總裁進行支出全面把關。企業依此形成全面制衡的有效成本監控管理體系。
3.2成本管理與部門業績評價內容
3.3成本管理業績考核辦法
