引論：我們為您整理了13篇開發項目總結范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。

2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

4、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

6、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

8、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

篇2

Internet技術的發展使得考試的技術手段和載體發生了革命性的變化，Internet的開放性、分布性的特點和基于Internet的巨大的計算能力使得考試突破了時間和空間的限制。隨著Internet/Intranet的迅速發展和廣泛普及,基于Internet的考試系統正成為人們的研究熱點之一，建立在其上的氣象網絡化考試將成為現代氣象技術教育未來發展方向之一，現代遠程氣象網絡化考試技術作為一種新的教學手段已經開始進入我們的生活，正在給傳統考試及模式帶來新的變革。氣象在線考試系統通過建立在線考試網站，實現網絡共享考試，考試采用管理員（命題人）指定范圍，在題庫中隨機抽取考題的辦法進行人機交互式考試，使得參考人員人手一題，無相同試卷，服務器自動閱卷，考完后實時自動判卷，這樣不僅省去了出題者的麻煩，也避免了閱卷者的主觀性，對每個參考人員均實行了公平、公正的考試，特別適合大規?？荚嚒Ｓ捎诠澕s了大量的人力、物力、財力，使得考試成本大大的降低。

2、氣象在線考試系統的系統總體功能及模塊概況

2.1本系統的用戶可分為省級管理員、市級管理員、縣級管理員，考生4類。

考慮到系統的安全性，本系統共分成兩個部分：一個部分用于管理員登錄，主要負責進行基本資料、題庫、試卷、成績的管理以及查詢等；另外一個部分用于考生登錄，參加考試和考試前的模擬訓練。

2.2從總體上考慮，系統應該實現下列功能：

對管理員來說，包括試卷管理、題庫管理、成績管理、基本資料管理。

試卷管理：管理員可以將各種題型的數量等方面對某份試卷提出一定的要求生成試卷規則，在考生考試時，由系統根據試卷規則自動組卷生成滿足管理員要求的試卷，而不用手工組卷。同時，管理員還可以對庫中已有的試卷進行修改和刪除，添加新試卷等。

題庫管理：管理員可以根據教學需求對題庫中的試題進行三種基本操作：添加新的考題、刪除舊有考題、修改原有考題，其中試題類型包括判斷題、單選題、多選題。

成績管理：管理員可以查看考生的考試成績，并針對不同的課程進行成績統計，包括考試人數、最高分、最低分、平均分以及各分數段得分人數等。

基本資料管理：主要包括管理基本資料（包括管理員、考生資料的增、刪、改以及個人資料修改）。

對考生來說，有兩方面要求：

模擬考試訓練：考生可以任選時間進行在線測試，考試結束后，系統會根據已有的標準答案進行在線判卷，考生可以立刻知道考試成績。

正常考試：考生只能一人只考試一次，在特殊情況下，可以由監考管理員刪除以往考試信息情況下，可以進行考試。

3、氣象在線考試系統的系統分析

在線考試系統主要目的是為考生平時學習和自測、大規?？荚嚋y驗服務。系統可以實現如下功能：建立完備的試題庫，整合現有的考試資源，提高資源的利用率和當前的工作效率；利用計算機自動生成試卷，減少管理員負擔，提高試卷的科學性，同時也防止考生抄襲作弊；登陸后可以根據用戶類型的不同分別進入不同的界面，身份驗證嚴格，防止網絡替考及竊取權限修改成績；考生答完卷后答案自動存儲，若時間已到而試題未答完則自動保存成績后強行退出；設定自動閱卷功能，標準化試題由于答案固定，可以讓計算機自動將考生答案和標準化答案比對，自動生成成績，確保成績的公平和公正；最后還可以就考試情況進行分析，找出考生分數層次和薄弱知識點，從而利于技術改進?？荚囅到y模塊功能簡介如下：

登陸模塊：當考生登陸到考試系統窗體時，首先要求輸入考生的學號和姓名，并按下確定，進行身份驗證，如果沒有通過身驗證，根據驗證結果進行不同的操作，說明沒有通過的原因。返回原因可能為，學號與姓名不相配，或者是已經參加過考試，或者是某種原因，你已經處于考試狀態。

身份驗證模塊：在考生進入考試系統時，要求確認其考試資格，并跟據不同的情況返回不同的值。

生成試卷模塊：根據讀取到的考試設置，生成考試試卷。

生成選擇題模塊：根據考試要求，從數據庫中的選擇題庫中隨機抽取規定數量的選擇試題。

生成判斷題模塊：根據考試要求，從數據庫中的判斷題庫中隨機抽取規定數量的判斷試題。

讀取數據庫信息模塊：根據要求，從數據庫中讀取需要的信息。

做試卷模塊：考生做試卷，讓考生根據試題要求，輸入結果或進行操作。

時間控制模塊：在考試中，考試有時間限制，當考試時間結束前5分鐘，將提醒考生交卷，考試時間到時，將自動交卷，并且禁止考生操作。

提交試卷模塊：先將考生試卷保存到數據庫中，然后評卷，并把考試分數保存到數據庫中。

評卷模塊：對考生試卷的答案與標準答案對比，對的加分，最后得出考試結果。

考生考試查詢模塊：系統中的管理員只有能登陸均可考生考試成績和答題卷等信息。

4、氣象在線考試系統的出錯處理對策

篇3

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。

2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

4、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

6、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

8、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。

2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個年度之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能?；厥走@一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。

2010年的工作，我相信比之2009年會好做很多。首先一條就是金融危機對我們的影響開始逐漸的變小，人民也開始逐漸的開始購房，這些都是必然的，金融危機不可能永遠的持續下去。所以我想我會在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績斐然才得來的，我會珍惜現在的工作，將我的工作做到最好的！

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2009年房地產公司個人年終工作總結

房地產公司營銷策劃書

篇4

二、常德大道改、擴建工程

該工程土地報批工作現已完成，并于本年度5月12日完成省國土資源廳的批復。征地補償預算和地上設施補償預算已通過了市財政評審中心。在該項目的后續建設中，項目開發部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進行。

三、金丹路新建工程

該工程土地報批工作現已完成，并于本年度5月22日完成省國土資源廳的批復。征地補償預算和地上設施補償預算已通過了市財政評審中心。在該項目的后續建設中，項目開發部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進行。

四、桃花源路暨機場快速路新建工程

該工程地處常德市江南城區，是西城新區與桃花源機場的一條交通主動脈，全長7公里。本年度上半年經過本部門的努力完成了該項目土地報批資料的收集，在送往省國土資源廳的過程中，鼎城區規劃局提出了修改該條道路線型方案的要求，原因是沿線涉及一鼎城區的納稅大戶，影響了該公司正常的生產經營。經過多次協商于本年度7月23日在規劃局召開會議，確定對該線型方案進行修改。本部門在得到修改通知后一個月的時間內，重新完成了對該項目方案的修改、方案的審批、藍線、紅線、測量、勘探、可研等資料的修改工作，在市委市政府要求的時間內完成報地資料的收集，報至鼎城區國土資源局，現已報至省國土資源廳。現階段正在進行該項目的設計招標工作。在該項目的后續建設中，項目開發部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進行。

五、西城新區六條區間道路及道路上七座橋梁的新建工程

該項工程土地報批工作市委市政府要求本年度9月底必須報至省國土資源廳，并多次在市國土局召開關于工作進度匯報的會議。本部門根據市委市政府會議的精神，嚴格按照市國土局報批程序的要求，明確部門各個成員的工作任務，調度每個人工作的積極性，在9月中旬完成了該項工程土地報批資料的收集，并于9月底報至省國土資源廳。在公司領導有力的指導下，11月底六條道路的初步設計和七座橋梁的方案在11月底基本完成。在該項目的后續建設中，項目開發部將積極配合公司各個部門的工作，力保該項目的順利進行。

六、新河水系綜合整治工程

該項工程東起芙蓉路、西止漸河、北起常德大道以北一公里、南止江北防洪隔堤總面積約33km區域內的新河水系范圍。在公司領導強有力的指導下，本部門多次邀請常德市各個專家及相關部門的主要領導對新河水系拓寬設計方案進行評審，吸收各專家及各職能部門意見后能，并將修改后的最佳方案上報至市規劃局，于9月份確定最終的方案。10月份委托市水利設計院進行對該項目的設計，現已完成該項工程的勘探和測量工作，在該項目的后續建設中，本部門有信心完成公司領導對該工程項目開發進度的要求，保證該項目的順利進行。

篇5

2014年4月，因工作原因我由重慶蘊豐建設工程有限公司調動至新疆北新蘊豐房地產開發有限公司并工作至今，負責“北新集團大廈”項目及“北新雅居小區”項目相關的規劃施工報建、市政配套辦理、外圍關系對接及各部門工作配合等前期工作。

2014年完成規劃施工報建：取得“北新集團大廈項目”建設用地規劃許可證、紅藍線圖、建設用地批準書等重要規劃類證書，提前完成人防圖紙審查、施工藍圖審查工作并取得審圖合格證，同時完成施工、監理單位招標；施工、監理合同備案；質量監督、安全監督備案等重要節點工作，市政配套辦理完成項目臨時用水用電對接，完成項目門牌號碼辦理等工作。

   2015年完成北新雅居項目拿地前期工作：取得區長和管委會領導的批示意見，按照市委要求實現土地掛牌，辦理了《關于新疆北新蘊豐房地產開發有限公司北新總部基地生活配套項目備案的批復》；完成了項目競買保證金的繳納工作和相關掛牌資料的提交。

北新大廈項目前期工作方面，取得了《建設工程施工許可證》（正本），并完成了除1263萬元城市基礎設施配套費和供熱配套費依據綠色建筑優惠政策按照保函形式支付以外的勞保統籌費、墻改基金、散裝水泥專項基金的繳納工作。取得了建筑物標準化命名的批復，取得項目名稱和門牌號證明的批復。完成了項目測繪報告的修改、定稿與審核；完成了外裝施工圖網上申報、專家意見回復和《施工圖審圖合格證》的辦理。；完成了商業街資料的申報，并進一步與建工師發改委和商務局溝通洽談，取得項目在建工師層面上的宣傳、推廣及優惠政策的及時對接溝通；完成樓盤審核、鑰匙盤資料修改、項目信息備案和預售許可申報、審批，取得了《商品房預售許可證》；辦理完成了《防雷設計核準書》。

2016年完成“北新大廈”臨時用地”延期審批工作；完成夜景亮化”設計方案審批；完成公共部分裝修（內裝）施工圖設計審查、公共部分裝修（內裝）消防設計審核；協調各類施工檢測和竣工驗收工作，保證了“北新大廈”項目順利完成竣工驗收。

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2011年完成農業總產值近4億元，完成區下達考核任務的100%以上。也是我區農業強鎮之一。

我們南陽街道杭州大展農業開發有限公司，是一家新辦農業企業，2009年招標承包南陽街道赭東村、南豐村圍墾集體土地656畝，公司經理姚建芳，以創新思路，敏銳的眼光，立足農業企業。積極開發圍墾種養業，對承包的土地重新規劃和整理，投入資金600多萬元，規劃為精養魚蝦塘350畝，其余土地改造為高方地。經過大量的投入和建設，目前以成為我街道圍墾地區開發力度最大，結構調整最優，綜合設施最好，生態效益最佳的種養功能區，二0一0年被立為蕭山區現代農業示范園區，并實現種養畝產值超萬元的目標。

2011年該公司以挖潛增效、精耕細作，合理利用土地資源以為重點。考慮到350畝塘坡的秋冬空閑時間長，返鹽現象嚴重地實際，如何做好秋冬空閑地開發的這篇文章，變冬閑為冬綠，變夏荒為夏種變拋荒耕地為有效耕地，是提高土地利用和合理利用土地資源的根本途徑。開發塘坡是2011年公司調整結構挖潛增效唯一開發農業的重點。今年年初我們在2010年試種的基礎上，利用350畝白對蝦養殖后茬口秋冬安排種植蔬菜（秋成2號、芥菜），利用350畝塘邊夏季安排鮮糯1號高粱、鮮甜5號玉米。這一糧經結合開發塘坡，創新種養新模式的項目列入了區農技推廣基金會杭州蕭山執行部計劃，計劃糧經結合開發塘坡，創新種養新模式的項目列入了區農技推廣基金會杭州蕭山執行部計劃，計劃下達后，我們圍繞項目設計要求，積極投入了大量資金和精力，努力做好該項目的實施工作，現將情況總結如下：

一、項目實施結果

1、項目實施地點：2.7萬畝南陽墾區杭州大展農業開發有限公司。

2、經濟效益：公司現有水產魚蝦塘350畝，經過規劃整理秋冬閑面積減少凈增綠色過冬面積185畝，以秋成蘿卜、芥菜為主，利用15%塘邊隔塘中間春夏季拋荒面積減少凈增55畝，以鮮糯1號高粱、鮮甜5號玉米為主，通過綜合挖潛，綜合利用挖掘冬閑面積和夏季拋荒面積達185畝，比計劃的85畝增加45.9%，取得明顯的經濟效益。

20畝鮮糯1號高粱畝產量556公斤，畝產值2016元，畝凈效益1676.6元；

35畝鮮甜5號玉米，畝產量1300公斤，畝產值3131元，畝凈效益2696元；

85畝秋成2號蘿卜，畝產量6000公斤，畝產值2880元，畝凈效益2030元；

45畝芥菜，畝產量4500公斤，畝產值1890元，畝凈效益1480元；

全年總產值445488元，平均畝創產值2408元，總效益351542元，平均畝凈效益1900元。這一成果的推廣可使全街道農業綜合經濟效益增加1851萬元，帶動周邊養殖大戶25戶，使25%塘坡面積得到充分的利用，進一步提升產業結構、突破產業層次。

3、社會效益：使冬閑變冬忙，吸收了近500個農村剩余勞動力，使務工勞動者全年收入得到保障，增加了社會效益近10萬元，有利于社會的和諧穩定。

4、生態效益：改善了養殖區的生態環境，增加了農田綠色覆蓋 率，改良養殖小氣候，保護了塘坡水土流失和冬季土地嚴重返鹽現象，可謂一舉三得。

二、技術措施

1、組建了實施班子，專門組織了15人參加了實施小組，由公司總經理制定規劃，協調組織機械平整。農業投入品采購，優良品種的引進，產銷銜接。

2、制定了技術方案，利用和開發塘坡，一定要使生產的農產品符合市場的需求，使產品適銷對路。因此，我們經充分考慮以加工型蔬菜為主，采用了腌制加工的秋成蘿卜、芥菜等，夏季以鮮甜玉米品種，高粱等為主，通過這一品種布局種植，避免了市場被軟，經濟效益顯著，使項目推廣與經濟效益兩者有機結合。

3、引進了新品種，通過外貿進出口公司引進秋成蘿卜種籽85罐，芥菜種籽5公斤，鮮甜5號玉米種籽18公斤，鮮糯1號高梁種籽10公斤 。

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從目前的研究來看，許多學者對房地產開發項目的成本管理都進行了深入的探討，但是大多局限于從一個主體或客體（如開發商或是承包商）的角度對該類項目進行研究[69\并且缺少對不同利益相關者之間的成本管理的分析，這就導致了目前研究的一定局限性，所以，構建系統的、全面的成本管理方法非常重要。

本文通過文獻研究、訪談調研和問卷調研等多種研究方法，對研究問題展開深人和全面的研究，并在研究的過程中對房地產開發項目成本風險管理的基本原理與模型進行總結和提煉，形成了系統和全面的理論與模型。

1.房地產開發項目風險性成本管理的基本原理

面對房地產市場的不斷變化，房地產開發項目的生命周期逐漸縮短，其產品質量的差異化也逐漸降低，房地產企業進入了精細化管理。從基本原理上說，如果房地產開發項目的實際成本在成本預算合理范圍內波動，就視為成本管理成功了。房地產開發項目實際成本與項目成本預算發生偏差的根本原因是項目及其外部環境和條件的發展變化，這些不確定性對項目的影響導致了項目成本與預算的偏差。所以項目風險成本管理的基本原理是針對這些發展變化，如何開展好項目風險成本的全面管理。

由于房地產開發項目在其設計、計劃與建設等多個生命周期階段將涉及不同的相關利益主體，所以在進行成本風險管理的探討時，也需要考慮相關利益主體對房地產開發項目所造成的影響。圖1給出了考慮項目不同主體與客體的項目風險成本管理的對象和內容，以及這些項目風險成本與項目預算之間的相互關聯和相互影響。

由圖1可以看出，由于房地產開發項目各種不確定性成本的存在，所以項目成本和項目開發商與承包商的支出和收入都呈現出一種統計概率分布的情況，而不是一個確切的項目成本或價值的數值。因此房地產開發項目風險成本管理的基本原理主要包括以下三個管理要點：一是管理和降低房地產開發項目成本或預算的不確定性；二是抓住房地產開發項目成本或預算不確定性可能會帶來的好處或收益（降低項目成本或提高價值）；三是抓住房地產開發項目成本或預算不確定性可能會帶來的壞處或損失（項目成本升高或價值降低）。

根據大量的實踐和研究總結，房地產開發項目的成本和預算的不確定性可以根據實踐的具體情況利用正態分布、/3分布或其他概率分布進行標示，圖1采用正態分布的概率分布對原理進行了解釋。由圖1可知，項目成本和項目開發商與承包商的支出和收人都呈現概率分布的狀態，這是由于它們都會受到項目及其環境與條件發展變化的影響，出現不確定性的項目成本和預算。

房地產開發項目成本和項目開發商與承包商的收人與支出各有其概率分布標準差S，它給出了項目不確定性的變化大小。因此從基本原理出發，人們管理項目成本和價值的核心是分析找出這些S的值，然后根據需要按標準差的±33(涵蓋變化范圍99.7%)或±25(涵蓋變化范圍95%)去做好項目風險成本的管理。因此房地產開發項目風險性成本管理有四方面的根本任務，一是努力分析和找出項目風險成本概率分布標準差5的值；二是根據需要確定出項目風險成本是按±35，還是按±23去開展管理；三是努力降低項目風險成本的S值而使項目風險成本變動范圍縮?。凰氖桥μ狍{項目風險成本的發生概率P值以提高項目成本不確定性的發生概率。

2.房地產開發項目承包商風險性成本管理的基本原理

以房地產開發項目的成本管理原理為基礎，從承包商角度對房地產開發項目進行管理需要考慮其收入與支出的變化對開發商可能造成的影響，見圖2。因為房地產開發項目承包商的實際支出服從某種概率分布，所以在對其管理中最重要的有三個方面：一是努力減小標準差S的值而使其在±33范圍內得以變窄；二是努力提高發生概率P的值而使其盡可能接近于P=1(圖2中該處的虛線）；三是努力使其中線向左方移動(支出降低）。房地產開發項目承包商的收人也呈現概率分布情況，所以這種收入管理也有三方面的工作:一是努力減小標準差8的值而使其在士33范圍內得以縮減；二是提高發生概率P的值而使其也盡可能接近于P=1(圖2中該處的虛線）；三是努力使其中線向右方移動（收入提高）。

房地產開發項目承包商的支出和收入之間存在著相互關聯和相互影響的關系。如果支出管理的結果是支出預算減掉35(圖2中支出分布最左端），而收人管理的結果是收入預算加上3S(圖2中收入分布最右端），則會獲得“承包商最大收益”。反之，如果支出管理在預算加3S處（圖2中支出分布最右端），而收人管理在預算減掉3S處（圖2中收入分布最左端），則會獲得“承包商最小收益”。很顯然，集成管理這兩方面的結果會得到二者之間的差額，這是承包商風險成本管理的根本所在。

3.房地產開發項目開發商風險性成本管理的基本原理

從房地產開發商角度對房地產開發項目進行管理需要考慮其收人與支出的變化對承包商可能造成的影響，見圖3。房地產開發項目開發商支出同樣呈現一種概率分布的情況。因此，這方面管理最重要的同樣有三個方面，一是減小支出標準差S的值，從而使其在±3S范圍內得以變窄；二是提高發生概率P的值而使其盡可能接近于P=1;三是努力使其中線向左方移動（降低支出）。項目開發商收入也呈現一種概率分布的情況。因此，這方面管理最重要的同樣有三個方面，一是減小收人標準差8的值而使其在±3S范圍內得以縮減；二是提高收入發生概率P的值而使其也盡可能接近于P=l;三是努力使其中線向右方移動（提高收人）。

如果房地產開發項目開發商能使其支出處于預算減掉3S之處(最左端），而將實際收人管理在其預算加上3S之處（最右端），就會獲得圖3中的“開發商最大收益”。反之，如果項目開發商管理失誤而使其實際支出處于預算加上35之處（最右端），項目實際收人處于預算減掉3S之處（最左端），則會獲得“開發商最小收益”。很顯然，集成管理這兩方面的結果會得到二者之間的差額，這是項目開發商風險性成本管理的根本所在。

4.房地產開發項目風險性成本管理的過程模型

根據房地產開發項目成本管理的原理建立房地產開發項目成本管理的過程模型，從而使企業能夠對這類項目進行更為良好的管理。雖然房地產開發項目涉及開發商與承包商等多個不同的相關利益主體，但是對于成本管理的基本過程，見圖4。

    4.1根據房地產開發項目成本預算制定管理標準

在項目成本管理過程模型中，第一步是根據組織既定的房地產開發項目預算去制定項目成本管理標準，因為這種管理標準是開展項目成本管理的度量基準，不能憑空想象或“拍腦袋”去制定，而要符合組織的項目預算，又要符合組織的項目成本與管理能力和項目所處環境與條件的客觀情況。

(1) 房地產開發項目成本管理標準的上限和下限。不能使用項目預算作為項目成本管理的標準，因為一旦出現項目成本管理結果超出了標準就會導致項目成本管理失敗的后果，所以必須在項目成本目標計劃和項目成本菅理標準上下限之間留出“容忍區間”或“預警區間”，以便及時預警和采取應對措施。

(2) 房地產開發項目成本管理的統計管理標準。當房地產開發項目成本績效度羞結果出現系統偏差時，必須采取應對措施，因為系統慣性會導致既定管理標準上下限的失效。

4.2使用既定管理標準去度量房地產開發項目的實際成本

在制定出房地產開發項目成本管理標準后，就需要對照這些標準去度量項目實際成本，從而發現房地產開發項目成本管理的偏差、問題和實際結果。此時需要注意項目成本管理績效度量的方式和頻率問題。

(1) 房地產開發項目成本管理績效度量方式。常用的度量方式有三種，分別是項目成本絕對值的度量，項目成本相對值的度量，項目成本平均值的度量。其中，前者度量給出項目成本偏差絕對值的大?。ㄔ鰷p多少元），中者給出項目成本偏差絕對值的大小（增減多少百分比），后者給出項目成本平均水平偏差的大?。ňC合單價增減多少）。這三方面度量結果應編制成項目成本管理績效報告，用文字、數據、各種圖形和表格等形式給出度量結果。

(2) 房地產開發項目成本管理績效度量頻率。因為項目成本管理及其績效度量是個動態和不斷循環的工作，因此這種度量工作的開展頻率也決定或影響著項目成本管理的效果。其中，若度量的次數過少就無法及時發現和糾正項目成本的偏差而造成損失，若度量次數過多則會使管理成本大大增加。另外，這種績效度量也有定期和不定期兩種，而且特別當項目成本管理出現問題時企業就必須提高這種度量的頻率，從而更嚴密地監測項目成本管理工作和結果的發展變化情況。

   4.3比較管理標準與實際成本并做出分析判斷

   比較管理標準與實際成本并做出分析判斷是為了發現房地產開發項目工作中可能出現的問題和偏差。

(1) 分析房地產開發項目實際成本是否存在偏差。如果項目實際成本與管理標準相比較沒有偏差，企業就不必采取任何措施，但是如果這種比較的結果存在有偏差，那么企業就必須開展下一步的比較分析和判斷。

(2) 分析出現的偏差是“問題”還是“成就”。如果人們發現有偏差就需進一步比較分析這種偏差究竟是“問題”還是“成就”。如果屬于“成就”則人們不必采取糾偏措施，但是如果屬于“問題”，就必須開展更進一步的比較分析和判斷。

(3) 分析偏差問題是否可以進行糾正。如果人們發現有“問題”就必須更進一步分析這種“問題”是否能夠進行糾正。因為在項目成本管理中有許多情況是客觀環境與條件造成的項目成本偏差，這是人們“無能為力”的。

4.4分析房地產開發項目成本偏差的原因并采取措施

分析找出房地產開發項目成本管理“問題”的原因所在，嚴格區分究竟是主觀努力不夠還是客觀環境影響。如圖4所示，對于客觀環境影響的原因，企業需要采取修訂項目成本管理標準的措施，對于主觀努力不夠的原因，人們需要進一步分析項目成本偏差原因，然后才能有針對性地采取糾偏措施。

5.結語

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1 房地產開發項目成本控制對象

房地產開發項目成本控制是一個全過程、全方位的控制過程，企業只有對開發項目實施嚴格的控制，才能最大限度地降低項目的開發費用，提高企業的利潤水平。房地產開發項目成本控制應該主要圍繞土地成本費用控制、開發決策階段控制、項目設計階段成本控制、招投標階段成本控制、施工竣工階段成本控制以及營銷階段成本控制等幾個環節展開，采取具有針對性的措施，降低項目開發的成本，以最大限度地提高項目的獲利水平。

2 房地產開發項目成本控制與管理存在的問題

隨著我國房地產市場競爭的日趨規范化，房地產開發項目的成本控制也逐漸趨于合理。但是，與西方發達國家的項目開發相比，我國的房地產開發項目的成本控制還存在著諸多問題，成為制約企業獲利能力、行業發展的重要因素。我國的房地產開發項目成本控制與管理主要存在以下幾個方面的問題：

2.1 缺乏對開發項目實施全過程控制與管理

從我國房地產開發項目的成本控制現狀來看，大多都比較注重項目施工階段的成本控制，而對其它幾個環節則缺乏足夠的重視，導致開發項目成本的額外增加。房地產開發項目是一個產業鏈，任何一個環節的成本控制對于降低整個項目的開發成本都具有重要的影響。當前，企業都比較重視開發項目的“顯性成本”，而對“隱性成本”的控制重視程度不夠。事實上，決策、招標、設計等各個階段的成本控制對于提高項目的獲利水平都具有積極地意義。

2.2 房地產開發項目成本控制計劃缺失

當前，房地產開發項目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理階段，缺少詳細地、科學地管理計劃。從歐美等發達國家房地產開發項目的成本控制的實踐來看，項目成本控制計劃是典型的事前管理，在整個項目開發過程中具有指導性的作用。事實上，房地產開發項目成本控制計劃是整個項目成本分析、成本考核的標準，通過制定詳細地成本控制計劃，可以將成本控制“化整為零”，從各個環節降低項目的開發成本。而我國大多數的房地產開發商為了趕工期，不愿意花費時間去制定成本控制計劃，基本上實行的是“走一步看一步”的控制措施，導致開發項目的成本居高不下。

2.3 房地產開發項目成本控制方法落后

房地產開發項目成本控制方法比較落后，大多數的企業是在工程完工后，根據財務部門提供的數據、決算報告進行核算，這種方法不利于企業收集、處理、儲存在項目開發過程中遇到的各種支出成本，企業不能準確地、及時地發現開發項目成本控制方面存在的問題，從而企業失去了對癥下藥、采取針對性控制措施的良機，損害了企業的經濟利益。實施這種控制方法，企業的成本已經成為一種既定的事實，額外支出的成本已經無法挽回。

2.4 企業不重視對開發項目成本控制進行總結

在我國，一些中小型的房地產開發企業，在項目結束后，往往會立刻轉向下一個項目，甚至于就地解散現有的項目開發“機構”，項目開發組織架構不夠穩定，沒有對已經開發完畢的項目進行總結、分析。在這種情形下，開發項目的成本績效考核、獎懲也就很難落到實處。缺乏“有獎有懲”的成本控制機制約束，開發項目的成本控制和管理也就失去了其應有的意義。

3 優化房地產開發項目成本控制與管理的對策

綜上分析，我國房地產企業在進行項目開發時，確實存在著一些問題，筆者認為可以從以下幾個方面制定具有針對性的措施，對房地產開發項目進行嚴格的成本控制和管理，確保房地產開發企業的利益實現最大化。

3.1 進行全過程成本控制與管理

在對房地產開發項目實施成本控制與管理時，應該按照全面控制與重點控制相結合的原則，在注重施工階段控制的同時，加強對決策、設計、驗收、銷售等各個環節的控制，以實現全壽命周期成本最小的目標。決策階段影響開發項目成本的程度最大，是整個房地產開發項目成本控制的基礎階段，對開發項目的成本控制具有指導作用。設計階段是房地產開發項目的關鍵，從支出成本來看，設計費用一般不足整個工程成本的1%，但是，其對整個工程造價的影響卻達75%，企業可以通過設計招標、階段設計成果審批制度、實施設計質量獎懲以及推行設計監理制度等措施，提高設計的質量。招投標階段的成本控制應該首先制定科學的、公正的評標方法，加強對評標的管理力度，仔細分析各個投標單位的文件，嚴禁低價中標、不平衡報價行為出現。

3.2 制定房地產開發項目成本控制計劃

依據基本建設工程的預算，按照相關的規定，制定出房地產開發項目的總體和階段性成本控制計劃。房地產開發項目成本計劃與管理主要包括概算和預算兩個方面的內容，在進行項目概算和預算時，可以采取因素測算法和直接計算法兩種計算方法。制定成本控制計劃時，應該重點考慮兩個方面的內容：（1）項目初期成本計劃質量必須高，項目建設初期由于只是對整個項目成本進行估算，難以得到詳細地成本數據，而且項目建設和開發過程中還面臨著一些外在因素的影響，這些因素都會影響到開發項目成本計劃制定的過程和質量；（2）開發項目成本計劃的制定要考慮到人為因素的影響，由于計劃是以專業人員對未來數據、市場行情進行預測的基礎上制定的，成本的大小不可避免地會受到人為因素的影響。因此，企業在制定開發項目成本控制計劃時，應該從項目決策的高度出發，依據科學性的原則，并考慮客觀因素的影響，才能實現對各種資源的優化配置，降低項目的開發成本。

3.3 運用先進的項目管理方法，對項目實施成本控制

對于大型的房地產開發項目可以運用工作分解結構（WBS）、增值管理技術（EVM）等方法對開發項目進行事中控制。兩種控制方法對控制技術水平的要求較高，需要企業建立于WBS、EVM相配套的成本控制基礎管理體系?？刂企w系的建設要綜合考慮項目管理組織結構、經濟責任制、網絡信息管理技術、成本控制績效考核制度、管理費用定額包干使用制度等幾個方面的內容，對項目開發的全過程進行控制，對開發項目進行科學地成本控制及管理。

4 結論

在房地產市場日益規范、競爭近乎近于白熱化的條件下，如何降低房地產開發項目的成本是影響企業發展的重要因素。房地產開發企業在積極進行營銷策劃的同時，應該對決策、設計、招標及施工等各個階段實施全過程項目開發成本控制，促進項目競爭力的提高。

參考文獻

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近幾年，隨著房地產業的發展，房地產業已經成為我國經濟消費的熱點，其經濟地位也越來越重要。但是由于政治、經濟等各個方面因素的影響，我國房地產開發項目經過投資過熱后，出現了一些低迷態勢，比如：房價上漲受到了限制、銀行信貸風險增加、成本管理不規范等，這些問題都對房地產業的可持續發展造成不良影響。本文結合筆者的工作經驗，在明確房地產市場特點的基礎上，淺析房地產開發項目的成本管理，希望能給房地產開發的有效經營提供一定的參考價值。

2房地產開發項目的特點分析

2.1 投資額比較大、建設周期比較大

通常情況下，房地產開發項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產開發項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產開發項目的整個流程涉及到多個方面：投資決策、規劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規模的住宅區至少需要3至4年，大規模的住宅區需要近10年或者更久。

2.2效益與風險并存，競爭性強

房地產開發項目投資多，回報率高，許多商家及企業往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產開發項目的周期較長，每個環節都會遭受到不確定性的市場競爭，企業需要承擔的風險自然也不小，會涉及到：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。

2.3開發并聯度廣，屬于復雜工程

房地產開發項目的開發關聯度非常廣，除了規劃、市政、銀行、環境等眾多單位外，還與人們的生活息息相關。因為房地產開發項目必須滿足人們的需求，人們才是真正的消費者；開發過程中會涉及到拆遷等事宜，也需要人們的配合?？梢姡康禺a開發項目必須注重良好的公共關系。

2.4受宏觀政策的引導影響

房地產業屬于經濟支柱，其地位極其重要。國家也相繼出臺了多條政策對房地產市場進行積極調控：稅費調整以及貸款利率的調整，促使投資方融資成本增加，利潤有所降低；對二套房首付比例的提高，遏制了一些貸款炒房行為；房貸及加息政策避免了一些金融機構的房貸風險。

綜上，房地產開發項目是一項長期、復雜以及系統化的工程，企業應該以全局為視點，保證資源的合理配置，使企業在激烈競爭中保持健康穩定的發展。

3房地產開發項目的成本管理對策

企業在進行房地產開發項目時，應該制定一整套策略體系實現成本管理的優化，具體的對策如下描述：

首先，企業要明確成本控制的指導思想，增強成本控制的意識，可以將成本管理明確到相關部門，比如：生產方面的成本控制管理應由企業審計部門以及財務部門負責。

其次，企業應該掌握項目的具體運行狀態，從項目立項至結束，各個環節都應該有工程預算。并結合工程進度表，分析資料報表以及成本費用，不斷總結經驗、提出建議。具體的對策描述如下：

(1)房地產項目開工之前，企業項目部應該結合規劃及設計圖的內容，對項目總成本以及分項成本進行測算，并上報企業決策者進行審核及調整。而最終審核調整后的項目測算成本可作為成本管理的基礎。

(2)在項目施工的過程中，項目部應該按照工期計劃，制訂嚴謹的總計劃、季度計劃以及月計劃等，并生成生產資金使用計劃表，經企業領導批準后，可給財務處安排資金時使用。而且，建設過程中加強工程技術審計部在項目生產中的控制地位，工程技術審計部圍繞指定的成本計劃，對項目成本進行全過程控制。

(3)工程技術審計部按時對工程成本進行統計、匯總。通過實際成本與計劃成本的定期比較，掌握成本動態變化趨勢，對成本超支信息進行預警。如果發現計劃成本超支或者偏差時，工程技術審計部認真計算偏差幅度，查找原因，有針對性的制定成本糾偏措施，并將相關內容通報公司相關部門，以便公司決策、調整。企業工程技術審計部門每個月都應該結合工程進度，生成預算表以及各項財務報表，經相關部門審核，并上報企業領導，從而加強項目工程的指導以及監督管理。

綜上，企業要將控制重點放在投資決策以及施工關鍵環節，并借助于信息技術的優勢，對全過程及全部門進行全面的管理，不能只關注顯性成本，而忽略了隱性成本。

4總結

總之，隨著房地產業的不斷發展，成本管理已是房地產開發管理中的重要內容之一，其牽涉到開發的整個過程，并對房地產企業的發展起著重要的作用。房地產開發企業應當摒棄傳統觀念，以全局、長遠的眼光，從投入與產出的對比分析來降低投入，創造盡可能多的價值，提高企業經濟效益。

參考文獻

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隨著經濟的不斷發展，農業綜合發展受到廣泛重視。其中，農業綜合開發項目的管理顯得尤為重要，農業綜合開發項目是指在一定的時間和規定的區域內，為了提高農民的綜合收入和社會生態效益，而對農業資源進行的一次性投資活動。在實際的農業綜合開發中，項目管理依然存在很多問題?；谝陨险撌?，本文深入討論我國農業綜合開發項目管理中存在的問題，并提出了相應的對策，以提高農業綜合開發項目管理力度，進一步促進我國農業事業的發展。

1 農業綜合開發項目管理存在的問題

1.1 農業綜合開發項目管理理論落后

農業綜合開發項目管理從20世紀90年代初被引進國內，由于我國經濟處于起步初期，對農業的資金投入比較小，研究機構的建設不夠完善，導致我國的農業綜合開發項目管理與國際脫節，在項目運行上依然處在不成熟的階段。該理論的應用范圍比較小，主要是在建筑業上對項目工程的管理，由于技術等原因，國外先進管理理念不能很好地適應我國本土現狀，因此農業開發項目管理仍在起步階段。

1.2 農業綜合開發項目管理體制存在問題

目前，農業綜合開發項目管理采取多部門協調配合的方式，每一個項目的實施都有賴于各個部門和環節的密切配合。例如在一般的管理系統中都應該有項目審批部門、項目執行部門、項目實施部門，這些部門在項目進行時各盡其責，如果一個部門在中間失去效應，那么其后果就是農業生產出現問題。

1.3 農業綜合開發項目組織機制存在問題

農業綜合開發項目組織機制的問題主要表現在職權不集中，組織管理效率低。由于農業綜合開發主要在農業、林業、水業、土地、財政和稅務等方面，這些方面的職權分散難免有重疊的部分，影響農業的綜合開發。另外，農業管理機構的歸屬復雜給農業綜合開發的統一協調管理帶來麻煩。

2 提高農業綜合開發項目管理水平的對策

2.1 調整農業項目方向和重點

隨著當前經濟的不斷發展，農業綜合開發項目在增強農業競爭力、增加農民收入方面發揮著越來越重要的作用，因此，要在農業項目方向上做出重點調節。首先，應該不斷地增加農民的收入，把改善農民生活水平作為首要項目管理目標，把建設農村水電和鄉村道路作為小康社會管理的附加條件。其次，集中力量發展農村優勢產業，圍繞著國際化的農業綜合開發項目管理準則，把土地治理和科技推廣產品集中起來發展，多層次、多角度地投入，用最快的速度把優勢產業的作用發揮到最好，從而提高農產品國際化。最后，支持建設農民收入保障體制，這樣可以做到對農民投保和理賠的雙向支持，保證農民的基本權益[1]。

2.2 科學規劃項目庫

依據“十二五”計劃，農業綜合開發應該具有多種經營的模式，生產規劃應該與產業相結合，形成鮮明的計劃經營體制，促進農業產業化發展。按照發展規劃，建立多種經營項目庫，建立健全專家評審和項目招標制度。在做好項目規劃的前提下，按照質量儲備的狀況，擇優選擇農業管理項目，避免因為倉促而造成的資源不規范管理。在農業綜合開發項目管理中各級都要建立項目庫，對較好的項目產品進行篩選，對那些有助于農業綜合開發的項目應該先進項入庫儲備再進行篩選[2]。

2.3 發展適合我國國情的項目

雖然我國農業綜合開發項目管理起步比較晚，但農業項目管理的重要性不容忽視，因此，應該發展適合我國國情的農業綜合開發項目。從國內的農業綜合開發項目管理來看，總體上依然處在起步和不成熟階段，與預期目標還有一段距離，因此，要借鑒國外發展的先進經驗，結合我國農業項目發展的實際情況，盡快走出發展誤區，逐步建立符合我國國慶的項目管理模式。

2.4 建立組織管理體系

在建立組織管理機制前應有效整合農業綜合開發部門，解決農業綜合開發過程中職權分散和管理效率低的問題。在各個基層部門應改善農發機構的臨時性狀況。將農發部門社會化職業化，以節約資源、提高專業化水平[3]。

2.5 建立項目儲備和評價制度

為了適應新形勢下的農業綜合開發項目管理的要求，提高開發項目的質量，必須建立有效的農業綜合開發項目儲備制度。為了更加系統而客觀地分析出農業綜合開發項目的達標情況，就需要建立項目成果評價制度。該制度通過判斷項目的初期目標是否完成，判斷項目的規劃是否具有合理性，在具體數據的分析中找出項目失敗的原因，并且總結經驗，為以后新的開發項目提供良好的解決方案，完成農業綜合開發的可持續性發展[4]。

2.6 引入競爭機制

對于農業綜合開發項目管理體制來說，需要激烈的競爭機制才能找到管理的不足之處并且改正。在項目管理中，充分引入競爭機制，以項目招標為突破口，落實項目民主而科學地選擇。在這個過程中，哪個項目的開發前景好，開發投資就集中在哪個項目上。在進行全面招標的過程中，項目本身應該進一步優化，充分體現競爭優勢[3-8]。

3 結語

綜上所述，農業發展呈現繁盛的發展趨勢，但是在農業綜合開發項目管理中依然存在很多不足。在項目管理中存在的理念差異和體制的不足，需要在實際的農業綜合開發項目管理中調整改革的方向和重點，依照我國的具體國情，建立完善的管理體制，在眾多項目競爭中積極改正錯誤，將我國農業綜合開發項目管理推到新的頂峰。

4 參考文獻

[1] 趙鳳國.農業綜合開發項目管理模式研究[D].北京：中國農業科學院，2013.

[2] 夏東祥.農業綜合開發項目管理研究[D].南京：南京農業大學，2007.

[3] 李紅巖.我國農業項目管理的發展趨勢及對策[J].技術經濟，2006（9）：87-89.

[4] 韓梅.對監理機制在農業項目管理中應用問題的思考[J].安徽建筑，2015（1）：177-178.

[5] 黃盛杰.農業項目管理信息化的現狀及發展對策[J].江蘇農機化，2013（2）：47-49.

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Keywords: real estate project; cost control; decision; benefit

中圖分類號： F406.72 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

伴隨著房地產項目工程的發展越來越快，成本管理工作逐漸被越來越多的企業所重視， 對于房地產開發項目而言，成本管理是一個系統性、全面性的工作，成本控制需要落實到項目的每一個環節，尤其在一些較大型或大型項目上，全面加大了成本控制的力度甚為重要。作為房地產開發的項目部應該在成本的降低，精品項目的奉獻，以及市場的拓展等方面多投入些精力；與此同時，也該在生產經營中的各方面精打細算，這樣才能杜絕浪費和減少不必要的開支，從而做到用最少的投入取得最大的產出。除此之外，需要把握的是規范標準化原則。實踐證明，只有確保整體上各個環節的成本管理工作能做到科學控制，才能真正實現節約成本、提高利潤的目的。

一、房地產開發項目的成本控制措施

要切實為房地產企業節約成本，提高企業的經營效益， 必須要將成本管理工作貫穿于開發項目中的各個部分，嚴格落實成本控制中的各項規定。在一些較大型項目上，如果項目成本管理工作得到全面加強，最終就可以取得良好的成效。要探討項目工程的成本控制管理，本文就從項目開發的兩大階段———決策階段與實施階段中各個環節中進行討論。

⑴決策階段

首先，決策設計階段是房地產開發項目的統籌階段，尤其是在做投資估算時，必須要全面的了解市場動向，進而根據市場中的實際信息來分析費用和成本，這樣才能確保投資估算結果的準確性。舉例如下：

例1 在項目的決策階段，首先充分做好了項目可行性研究工作，通過認真的分析之后，擬定一個較深入的可行性研究報告。為了避免可行性研究工作出現“形式化”的現象，在制定項目的可行性研究報告時，要充分明確了投資估算結果、經濟效益評價結果等指標，并嚴格核查相關指標的準確性，為后續工作提供了有力的依據。

例2在項目做投資估算之前，先派出了多方面專業人員進行深入市場調研，充分掌握了一手材料價格等相關信息，最后將各方面調查的結果進行匯總，從而做到結合市場實際情況來做出投資估算，為后續的工作提供了依據。

除了一些有形的成本，房地產開發項目還存在各種各樣的隱形風險，這些風險隨時都可能為企業帶來經濟損失，一旦出現意外風險，成本控制工作的所有成果很可能會付之一炬， 因此企業必須要對這些潛在的風險進行預控。

在項目的決策設計階段，充分進行風險識別，預測可能為企業帶來經濟損失的各種風險因素，通過專業管理人員與各部門主管進行探討，制訂了一系列的風險規避措施，對于一些難以規避的風險，積極的采取了轉移措施，大大降低了企業的隱形成本，最終減低項目因突發風險所造成經濟損失。

設計方案是項目中各項活動的基礎，很多房地產開發項目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因為設計方案不合理，造成浪費；若要防止這種現象的產生，就要確保項目的設計方案具有科學性和合理性。

在項目設計準備階段，在選擇設計單位前，先擬定設計招標文件和委托任務書時，要嚴格按照投資估算的結果來確定造價管理的目標；在最終確定設計方案前，要同時擬定了多種設計方案，然后將各個方案進行對比分析，以安全性、經濟性、科學性為基礎，選擇最佳的設計方案，并且在分析設計概算時，將設計概算與投資估算進行對照，發現設計概算超出投資估算時，及時找出原因加以調整。

除此之外，在設計階段材料和設備的選型也是房地產開發項目成本控制工作中的重點環節，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場動向，避免價格波動造成的損失和浪費。工程項目在施工圖設計完成之后，派專人再次進行市場調查，掌握各種材料、設備的價格動向等信息， 確定后對一些較大型的設備或大批量的材料， 及時擬定出了材料設備的采購計劃，為防止材料價格波動造成的影響。

在房地產開發項目的發包階段，各承包商、供應商之間存在著多方面競爭，價格和實力的比拼都非常激烈，很容產生一些“虛假”、“違規”的現象，進而影響到項目的成本管理， 可見發包階段的成本管理工作不容忽視。

工程項目在發包階段，要嚴格將預算控制在概算的范圍之內，并且在擬定招標文件時， 充分考慮到了包括現場情況、投資情況、項目要求、投標要求、合同條款、評標原則、承包方式、承保范圍、開工時間、竣工時間、材料設備的結算方法、投標報價的計取方法、工程款的支出方式、工程量的計算方式及最終竣工結算準則等各個方面進行明確的文字規定。

在施工階段的成本管理工作更具有廣泛性、系統性和長期性，想要提高成本控制工作的實際效果，施工階段的成本控制是重中之重。

⑵實施階段

在實施階段中，工程項目在開工之前充分落實資金撥付計劃，在工程項目施工過程中， 需根據各環節的實際工程進度進行監督，嚴格遵守合同的支付條款，及時撥付工程進度款項。同時將工程量、工程進度與資金撥付情況定時進行核對。成本管理人員嚴格按照成本明細表中的指標來控制施工成本，定期進行計劃進度和實際進度比較，計劃成本指標與實際成本進行比較，當發現超指標現象時，及時分析原因并采取措施加以應對，而且相關的單據和簽證都由專人負責統計整理以及定期上報。加強項目管理，項目部人員的管理是管理工作自上而下有效進行的關鍵，具體管理中應做到以下幾點：① 項目經理明確自身在施工中的責任， 確定在不盡到責任的情形下的相關懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現成本超支的情況， 應按比例扣除項目經理的獎金。② 項目部內部應該把責任層層劃分，具體到個人， 執行誰主管，誰負責的原則，施工過程中一旦出現人為的成本超支，應扣除相關人員的獎金，相反若節約了成本，可將一定比例的成本作為獎金激勵負責人員，使得項目部人員漸漸具備節約成本的意識。

項目結算是工程項目把關的最后環節，如果結算階段的成本管理工作出現偏差，很可能會導致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項目的成本控制前功盡棄，因此在結算階段， 要嚴格認真地進行審查和整理結算資料，制定嚴格合理的結算流程，力求必須要做好收尾工作，對成本控制工作做出準確的總結。

在工程項目竣工后，工作人員要及時對工程資料進行匯總分析。在項目結算時，要以設計圖紙、簽證文件、合同協議、變更聯系單等文件作為依據，全面分析各項成本費用，并且在工程項目中還要建立明確的結算責任機制、結算復審機制、尾款會簽機制，結算結果要由專業機構實施審核，在結算工作完成后，工作人員對工程項目成本控制的實際效果進行總結，積累成本管理經驗，為以后的項目開發提供依據和參考。

二、 總結：

通過在項目全過程的成本控制工作，使項目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通過對該項目的分析，總結出了很多成本控制的管理經驗，為以后繼續開發工作提供了基礎。房地產項目的開發是促進社會發展的重要途徑，同時也有利于提高人們的生活水平。工程項目的開發要將質量與效益并重，在保證工程質量的基礎上如何節約成本費用，需要我們共同去探索。相信在未來的發展中，房地產開發項目的成本控制措施會更加健全，工程項目將會向著“質量更高、效益更高、規模更高”的方向前進，尤其是房地產項目，勢必會更好的服務于社會，將人們的生活水平推向新的高度。

參考文獻

[ 1] 黃楊，羅林. 淺談房地產開發項目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑, 2009( 05) .

[ 2] 張永剛, 王雪梅. 淺談房地產開發項目的成本控制[ J ] . 商情,2009( 20) .

[ 3] 李長新. 淺談房地產開發項目會計成本核算的控制[ J ] . 經濟技術協作信息, 2010( 16) .

篇12

 

一、軟件開發項目成本核算內容

 

現階段，軟件開發項目的成本核算內容主要分為直接成本和間接成本。軟件開發項目的直接成本主要包括項目在實際的開發過程中的人工費用和材料費用、各類直接消費。軟件開發項目的間接成本是各項非直接費用的綜合，主要有管理費用、員工福利、各類保險等。在進行軟件開發項目成本核算時，需要對軟件開發項目的全過程進行成本核算。其中在進行項目立項和招投標階段，需要對項目的實際情況：材料、工時、工作量、交貨期的相關情況進行實際分析，此外，和需要有效的對相關合同款項進行審核，避免在軟件開發項目中，相關合同條款不清晰，給軟件開發企業帶來成本增加。在項目的執行過程中，先量化項目，項目進度與動態成本控制，成本偏差與進度偏差，項目預算與項目實際執行每月比較，并關注項目的關鍵點和瓶頸，并合理的進行風險評估。最后進行項目的審核，完成項目收尾。

 

二、軟件開發項目全過程成本核算

 

(一)項目立項和投標階段

 

相關成本核算人員需要實際的清晰軟件開發的具體情況，并合理的配合相關預算人員合理的進行成本預算，從而促進軟件開發項目的成本核算。在實際的項目立項和投標階段，成本核算人員需要對軟件開發項目的材料、工時、控制點(工作量)、交貨期等內容進行科學有效的分析，從而便于成本核算的真實性和有效性。此外，還需要進行嚴格的合同審核工作。在進行合同審核時，不但需要對公司自身的先關條款進行審核，還需要對對方的條款進行有效的審核。并對合同的相關權利和義務、責任進行有效的分析和明了，避免責任不清的情況發生。同時，還需要對合同中的文字、字面表達、相關條款是否完備。還需要注意合同的簽訂手續是否完備，并結合《合同法》的相關內容，對合同的風險防范措施進行優化，從而避免合同糾紛的發生，避免軟件開發企業的不必要成本。

 

(二)項目的風險控制

 

項目的風險控制是確保軟件開發項目進行的重要工作，是避免不合理之處發生的重要工作。首先，在實際的風險控制中，需要注意公司的外匯風險控制，合理的對國際市場外匯走勢進行分析，合理的進行事前、事中、事后控制，避免經營外匯風險的發生。其次，有效的對技術風險進行規避和控制，制定有效的人才留住措施，避免人才的流失，科學合理的對相關技術人員進行培訓，合理的對新的領域進行邁進，客觀公正的對新技術和新開發方案進行評價，從而有效的控制技術風險的發生。再者，安全風險是影響軟件開發公司的重要因素，一旦開發方案泄漏，避免會造成整個項目處于停滯階段，影響項目的交貨期，并造成大量的成本流失。因此，需要采取科學有效的保密措施，并合理的進行知識產權保護，規避安全風險的發生，從而有效的降低不合理的成本支出。

 

軟件開發企業需要建立有效的風險控制措施，并規范風險控制管理過程中，合理的進行風險識別、風險分析、風險計劃，風險控制等等，從而有效的實現風險控制，避免軟件開發企業不合理的成本的發生。

 

(三)項目執行階段

 

在項目的執行過程中，需要合理的對項目的料工費進行分析與核算。對直接人工成本和間接人工成本進行核算，并有效的結合材料費。直接人工成本主要是將參與項目執行人員的工時進行整合，并結合項目人員的工資情況，將參與項目人員的總的人工成本進行累加，從而得到項目的直接成本。而間接人工成本的構成較為復雜，也就使得間接成本核算工作較為困難。在進行間接成本核算時，需要將參與項目開發員工的福利、各類保險、培訓費用等納入到成本核算中。材料費用是項目研發過程中的實際消耗的材料費用，是直接成本。對于其他間接成本也需要有效的進行記錄與核算，從而有效的完成軟件開發項目的成本核算。

 

項目進度與動態成本控制，在實際的軟件開發項目執行過程中，項目的進度與動態成本控制是成本核算中的重要組成部分。現階段，軟件開發行業間的競爭日益激勵，這也就使得軟件開發企業需要合理的控制項目進度，避免出現交貨期到不能實現項目提交的情況，在保證項目質量的基礎上，有效的縮短工期，從而提升企業的競爭力。在有效的控制項目進度的基礎上，有效的展開動態成本控制，從而降低項目執行階段的成本，實現企業的持續健康發展。

 

成本偏差與進度偏差，項目預算與項目實際執行每月比較，合理的對成本偏差與進度偏差的分析。在進行項目預算與項目實際執行進比較，其主要比較內容包括：預算完工與實際完工，預算利潤與實際利潤，預算材料與實際材料，預算工時與實際工時。

 

關注項目的關鍵點和瓶頸，控制不好的差異，針對項目的關鍵點進行有效的分析，針對項目中的關鍵點，進行科學的成本核算，有效的控制項目中不好的差異，從而有效的提高軟件開發項目的成本核算的效果。

 

(四)項目收尾階段

 

在實際的軟件開發項目收尾階段，需要合理的對整個項目的成本進行系統的整合，并最終與初始的預算進行比較。并針對項目中不合理的成本支出進行有效的分析，并做好相關的預案避免下次項目再次出現。還需要對項目的工期，施工進度、暫停等內容進行總結，并有效的總結項目全過程的成本構成，合理分析期間的成本核算的不足之處，有效的促進整個項目的順利完成，實現軟件開發企業的持續健康發展。

 

三、結束語

 

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中國石油天然氣集團公司從2001年開始進行國內油氣建設項目后評價工作以來，經過多年實踐，目前已形成一套完整且操作性強的后評價工作體系；但海外油氣勘探開發項目后評價工作起步較晚，2008年僅開展了第一個后評價項目。隨著中國石油海外油氣規模不斷擴大，對現有海外項目特別是油氣勘探開發項目進行后評價，總結成敗得失，對指導中國油企從事海外油氣田勘探開發業務，優化油氣現有項目投資及新項目開發無疑有著深遠的意義。

一、海外油氣勘探開發項目的特殊性

(一)海外項目以經濟效益為核心

海外項目的核心目標是經濟效益，因此海外油田在產量安排上以“有油快流”為原則；在投資安排上，則以“滾動發展”為原則，最大限度地提高項目的經濟效益，降低投資風險。

(二)海外項目外部環境不可控

海外項目所處國家大多政局動蕩、民族矛盾突出、自然災害頻繁、財稅政策多變復雜的外部環境，體現了勘探開發業務的不可控。因此，應注重風險分析，關注與資源國政府的關系，采取恰當的風險規避措施，保證項目可持續和穩定運行。

(三)海外項目合同模式多樣

海外項目的效益，與資源國的財稅制度和合同模式密切相關，資源國與承包商之間的合同模式主要有礦費稅收制合同、產品分成合同、服務合同和回購合同等幾大類。在不同合同模式下，對于項目投資、成本回收及回報的計算需運用不同方法，具有很大的差異。

(四)海外項目管理模式多種

海外油氣業務包含勘探、開發、管道、煉化、油品銷售，對海外各項目的管理模式也是多種多樣，有中方下屬子公司、聯合作業公司、獨立作業公司和合資公司等幾種管理模式，參與項目管理運作的深度、管控力度、管控模式各不相同。

二、海外油氣勘探開發項目后評價的側重點

鑒于海外項目的特殊性，故后評價的側重點與國內有較大區別，應從合理、科學、客觀實際出發對海外項目開展后評價工作，這樣海外項目的后評價才具有現實意義和參考價值。

(一)注重宏觀環境評價

國內項目后評價一般是從油田地質、油藏工程、鉆采工藝、地面建設、經濟評價幾個方面來對已開發建設項目進行后評價，后評價的基礎是開發方案，后評價的重點是儲量評價以及開發效果評價。海外項目獲取時具有市場競爭激烈、資料有限、評價時間短、投資大并且投資回收周期長、不確定因素多等特點；通常在獲取前完成可行性研究的論證，獲取后完成開發方案的編制，故后評價的基礎大多是可行性研究報告，后評價的側重點與國內項目相比有較大的不同，其評價的重點首先是資源國的政治、經濟、文化、宗教、法律、合同等宏觀環境與進入時相比是否發生了重大變化，產生變化的原因是什么，這些變化對項目本身產生了什么影響，是正面的影響還是負面的影響以及影響有多大，合同條款是否產生了變化以及這種變化對項目運作的影響等。宏觀環境的影響對項目技術、經濟的影響是最根本性的，且是最至關重要的。

(二)注重儲量產量評價

海外項目評價的側重點其次是儲量和產量。儲量是產量的物質基礎，對于儲量的后評價應該更突出對于可采儲量而不是地質儲量的評價，因為可采儲量突出了經濟效益的概念，符合國際油氣合作的發展趨勢。實際上對于儲量的認識從勘探階段到開發階段是不斷深入的，評價儲量應著重于地質認識發生了哪些變化，應梳理地質認識深化的脈絡，應清楚論述儲量計算方法以及計算參數是否發生了變化及變化的原因，應真正做到勘探與開發相結合，做到對剩余可采儲量認識上的一致。產量是技術方案和項目操作的直接體現，是衡量開發水平的最直觀指標，后評價應圍繞產量來評價油藏工程、鉆采工藝和地面建設，分析產量實際完成與可研或開發方案的差異，并找出產生差異的原因，找出是儲量還是地質、油藏認識的問題，是鉆采及地面建設滯后還是工藝未達到設計的問題，是技術還是商務問題等，要針對不同項目找出影響產量的主要原因，并提出相關對策來指導項目的生產運行。

(三)注重經濟效益評價

經濟效益是儲量、產量、工作量、投資、生產成本等生產要素、技術和管理的最終體現，是海外項目后評價的核心。應充分認識到海外項目即使總儲量、總產量等其他要素都相同，不同的年度投資曲線會產生不同的經濟效益，故造成儲量價值的不同。海外項目均需對成本回收進行認真分析，需對合同中重要經濟條款進行總體評價，分析哪些經濟條款更有助于項目經濟效益的提升。

(四)注重管理經驗評價

項目后評價的最終目的是總結經驗教訓，不斷提升項目的管理水平，為未來項目的生產運營及類似新項目的開發提供依據。相對于國內項目，海外項目管理復雜，需要聯合投資伙伴協商解決。因此，項目管理水平的高低將直接影響到項目的效益。海外項目后評價應重視管理經驗的總結，對于不同地區、不同國家、不同類型項目，總結出國際項目管理的一般規律，為后續新項目決策提供支持。

(五)注重防恐安保評價

海外油氣項目一般多集中在政治環境嚴峻或種族問題突出的地區，如中東的伊拉克、非洲的蘇丹等國家。項目建設與運營時常面臨恐怖襲擊或反政府武裝破壞的危險，因此如何保證海外項目人員的人身安全、保護國家資產免于破壞，是海外油氣項目面臨的一個重點任務。海外后評價應該注重對項目在建設及生產運行過程中實施的防恐與安保措施進行評價，總結有效經驗為后續項目提供借鑒。

三、海外油氣勘探開發項目后評價的內容

海外項目的后評價側重于商務和投資效益評價，工程評價內容相對簡化。后評價的主要內容應包括前期工作評價、勘探開發方案評價、管理及風險控制評價、投資及財務效益評價、影響與可持續性評價等。

(一)突出財務效益評價

對與經濟評價有關合同條款進行說明，包括合同類型、簽約方及費用回收、產品分成、稅費等主要商務條款。編制收入分配或產品分成流程示意圖；說明項目的評價范圍、項目評價期及評價方法，若與可行性研究不一致，應說明原因；后評價時點前采用實際發生值，時點后的評價參數采用預測值。列出項目評價期、產品價格、商品率、基準收益率、折現率和操作成本等主要評價參數。

(二)重視盈利能力分析

結合合同模式，編制盈利能力分析所需表格，一般應包括利潤表、項目現金流量表、資源國現金流量表、合同者現金流量表及中國石油現金流量表等；計算項目、資源國、合同者及中國石油的投資效益、合同者和政府的收入分配比例，對中國石油的盈利能力進行重點分析；將中國石油的盈利能力指標與可行性研究進行對比。如果相差較大(±10％以上)，從評價方法、產品價格、產量、投資、成本等方面分析產生差距的原因。

(三)加強不確定性和風險分析

對不確定因素發生增減變化時對中國石油財務指標的影響進行分析，并計算敏感度系數和l臨界點，找出敏感因素；可選擇對中國石油效益影響較大的因素，進行情景分析，說明在不同情況下，中國石油的投資效益情況和抗風險能力；根據合同條款結合項目開發方案，在定量分析的基礎上，提出提高中國石油投資效益的經營對策和建議。

(四)新增項目影響評價

從資源國和中國石油兩個角度對項目的影響進行評價，評價對資源國的影響包括對環境的影響和社會的影響等，對在本地區業務的開展、中方技術裝備出口、服務隊伍參與項目的建設和生產等方面對中國石油的影響。

(五)總結項目管理經驗

強調海外高風險投資的管理經驗和海外投資項目前期決策的總結，對海外投資項目建設及生產運行過程中的值得推廣和借鑒的經驗總結，分析海外投資項目存在的問題和造成差異的主要原因，總結在下步工作中應吸取的主要教訓。

四、海外油氣勘探開發項目后評價的方法

(一)橫向對比法

國內項目后評價工作的評價方法主要采用項目自身前后對比來評價項目預期目標的實現程度，由于評價單位缺乏用于橫向比較的其他項目數據資料，因而難以有效地開展橫向對比和量化分析的項目后評價方法。因此，海外項目后評價應注重定量分析，進行橫向比較，通過橫向對比評價往往更能發現不同項目的差異，看到問題所在，找出或總結出項目的規律性，使評價結論更具有指導性，借鑒作用也更大。

(二)參數對比法

海外項目不確定性因素眾多，對項目進行后評價時，要重視各種關鍵參數對比，比如用于儲量計算的物性參數、開發中的壓力參數、地面建設中的工程設計參數、投資估算中的單位成本參數、合同條款中的分成稅收參數等，應對項目每個關鍵參數進行對比，分析其對項目經濟效益產生的影響程度。