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篇1
甲乙雙方按照《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就土地轉讓事宜，訂立本合同。
一、 轉讓標的
甲方將其承包經營的位于巫溪縣鎮村組小地名叫 的土地承包經營權永久轉讓給乙方。
2.地塊四至：
東齊：西齊：
南齊：北齊：
3.面積：
二、轉讓期限：永久。
三、轉讓費：共計人民幣大寫： (￥： )
四、支付方式和時間： 年 月 日前一次性付清。以甲方收據為證。
五、雙方約定
1.本協議自雙方簽字(印)之日甲方收款后即生效。2.自協議生效之日起，該地塊的管理權及使用權完全歸乙方所有，甲、乙方及其家屬、親屬人等不得以任何借口反悔，否則，視為違約。違約者，按該地塊轉讓費的三倍價付給對方。
3.乙方在使用該地塊的過程中，如出現與該地塊的爭端問題或受到外人干涉阻礙等事端，甲方應立即出面排解，直至平息糾紛，排除障礙為止，為乙方順利使用該地創造有利條件。若因甲方化解無效導致乙方不能順利使用該地或因貽誤時間所造成的損失，應由甲方負責。
六、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第 種方式解決：
1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農業承包合同管理機關調解;
2、向有管轄權的人民法院提起訴訟。
七、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。 本合同一式三份，由甲乙雙方和村委會各執一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
接受轉讓方：(以下稱乙方)
甲、乙雙方本著誠實信用、公平、合法原則，依據《農村土地承包法》規定，自愿就甲方從本集體承包的土地向乙方轉讓事宜，達成如下協議，共同遵守：
一、甲方將自己承包土地 塊，地名四至界線分別為共計 畝非基本農田轉讓給乙方經營。
二、轉讓費為每年每畝 元，合計 元，十年共計 元。大寫 元。乙方于二0一年月一次性支付全部轉讓費
三、轉讓期限為，從 年 月 日至 年 月 日止。
四、因國家的惠農政策，發放的補貼(包括糧食直補款)及其它優惠歸乙方所有。
五、乙方對轉讓土地擁有完全獨立的經營權，有權自主決定種植安排，甲方不得干涉乙方正常生產活動。乙方不得在土地內搞建筑。
六、乙方因經營需要，可以對土地進行合法平整、開發、利用并取得收益。
七、轉讓期滿后，按國家的農村土地政策甲方繼續承包該土地，乙方無條件退出。因轉讓土地經營權屬發生糾紛，或他人非法干涉由甲方負責處理。
八、乙方轉讓土地后如遇政府征收、征用土地，征地補償款歸甲方所有，因征地產生的優惠政策及待遇也由甲方享有。
九、甲、乙雙方不得擅自解除本合同，經雙方協商一致可以書面解除。一方違約向守約方承擔責任 。
十、甲、乙雙方簽字按手印生效，一式三份，甲方執一份，乙方執一份，證明人執一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農村土地個人轉讓合同書范文3轉讓方(以下簡稱甲方)：_________
受讓方(以下簡稱乙方)：_________
甲乙雙方依據《中華人民共和國農村土地承包法》等有關法律、法規和國家有關政策的規定，本著平等、自愿、有償的原則，就土地承包經營權轉讓簽訂本合同以供遵守。
一、轉讓標的
甲方將其承包經營的_________鄉(鎮)_________村_________組_________畝土地(地塊名稱、等級、四至、土地用途附后)的承包經營權轉讓給乙方從事_________(主營項目)生產經營。
二、轉讓期限
轉讓的土地承包經營權年限為_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、轉讓價格
轉讓的土地承包經營權的轉讓金為_________元人民幣。甲方承包經營相關地塊時對該地塊實際投入資金和人力改造的，可收取合理的補償金。本合同的補償金為_________元(沒有補償金時可填寫為零元)。兩項合計總金額為_________元人民幣。
四、支付方式和時間
乙方采取下列第_________種方式和時間支付轉讓金和補償金：
1、現金方式(一次或分次)支付轉讓金和補償金(無補償金時可劃去)，支付的時間為_________。
2、實物方式(一次或分次)支付轉讓金和補償金(無補償金時可劃去)，實物為_________(具體內容見附件)。時間為_________。
五、土地承包經營權的交付時間和方式
甲方應于_________年_________月_________日前將轉讓承包經營權的土地交付乙方。
六、承包經營權轉讓和使用的特別約定
1、轉讓土地承包經營權必須經發包方同意，并由甲方辦理有關手續，在合同生效后甲方終止與發包方的承包關系。
2、甲方交付的承包經營土地必須符合雙方約定的標準。
3、乙方必須與發包方確立新的承包關系，變更土地經營權證書，簽訂新的土地承包經營合同，方能獲得土地承包經營權。
4、乙方獲得土地承包經營權后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產經營和產品處置權。
5、乙方必須按土地畝數承擔農業稅費和國家政策規定的其他義務。
6、乙方必須依法保護和合理利用土地，不得掠奪性經營，不得給土地造成永久性損害，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。
7、乙方不得改變土地的農業用途，不得用于非農建設。
8、其他約定：_________。
七、違約責任
1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為_________。
2、如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數額依具體損失情況由甲乙雙方協商或土地承包仲裁機構裁決，也可由人民法院判決。
八、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第_________種方式解決：
1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農村土地承包管理機關調解;
2、提請_________仲裁委員會仲裁;
3、向有管轄權的人民法院提起訴訟。
九、生效條件
甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字、發包方同意并經_________鄉(鎮)政府農村經營管理機構備案(或鑒證)后生效。
十、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證、備案單位各執一份。
篇2
經各方友好協商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉讓事宜達成協議如下：
一、地塊概況
1、該地塊位于 __________，土地面積為__________平方米(折__________畝)。宗地四至及界址點座標詳見附件國有 土地使用證。
2、現該地塊的用途為住宅、工業、綜合和商業用地。
二、轉讓方式
1、甲方保證通過土地掛牌形式把該地塊轉讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業、住宅用地。
2、土地的轉讓價為__________萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發補償費、建筑物和構筑物的拆遷安置費、 青苗補償費、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費和土地管理費]，轉讓總價為人民幣__________萬元。
3、乙方同意按以下時間和金額分二期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的__________%，計人民幣__________萬元 ，付款時間及條件：雙方簽訂協議書，且已辦好土地掛牌手續并在本條第四款規定的抵押登記手續辦妥后__________天內支付;第二期，付清余款，計人民幣__________萬元，付款時間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權出讓協議， 取得該土地的國有土地使用證后 個工作日內支付。
4、為保證前款第一期地價款的及時支付，丙方同意提供兩宗土地的國有土地使用權作為抵押擔保，抵押的土地 使用權面積為__________平方米(詳見成國用()字第__________號和成國用()字第__________號)，抵押擔保的范圍與 甲方承擔的責任的范圍相同。雙方同意在本協議簽訂后______天內到當地土管部門辦理抵押登記手續，抵押期限至 乙方取得機投鎮________畝土地的國有土地使用證之日止。
5、該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關稅費返還及政策協調。項目開發結束并經審計后，項目凈利潤率超過_______%的，超過部分凈利潤乙方同意與甲方五五分成。
三、違約責任
1、甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計_______萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起________個工作日內支付此款。
2、乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協議，并有權處置已付定金。
3、甲方應對乙方承擔連帶責任。
四、其他
1、在掛牌出讓過程中，乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關營業稅等均由甲方承擔。
2、乙方的開發建設應依法律、法規和規定辦理有關手續。
3、本協議未盡事宜，須經各方協商解決，并簽訂相應的補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。
4、本協議在執行過程中發生矛盾、爭議，經協商無效時，提請法院裁決。
5、本協議經各方代表簽字蓋章后生效。
6、本協議一式六份，三方各執兩份。
甲方(蓋章)：
代表：
乙方(蓋章)：
代表：
丙方(蓋章)：
代表：
年月 日
最新土地轉讓協議書范本
轉讓方(甲方)：_________
受讓方(乙方)：_________
甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_________平方米的土地使用權。甲方擬將該土地使用權及與之相關的項目開發權轉讓給乙方。甲乙雙方經友好協商，現根據我國現行土地轉讓及開發的法律法規，結合本協議所指土地及其開發的實際狀況，自愿達成如下協議，供共同遵照執行。
第一條轉讓土地使用權及其項目開發權之狀況
(一)土地使用權狀況
1.土地座落位置：_________
2.土地使用權面積：_________
3.已批準的容積率為：_________
4.已批準的建筑面積：_________
5.土地規劃用途：_________
6.土地使用期限：_________
7.土地現狀：_________
(二)項目開發權狀況
1.甲方已領取了建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證;
2.甲方已經市政府批準在擬轉讓的地塊上取得單項開發權，并領取了單項開發資質證;
3.甲方已按土地規劃用途委托了設計并辦理了報建手續，繳納了報建所需費用。
(三)其他權利狀況
1.甲方確認本協議所轉讓的土地使用權及項目開發權是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權利等產權瑕疵;
2.承擔構成轉讓款的現狀所產生的債權債務及一切法律經濟職責，甲方確認為取得本協議所轉讓的土地使用權及項目開發權已支付了一切應付款項、費用，不存在債權、債務爭議(包括綠化費、拆遷安置補償等)。
第二條本協議之轉讓價格
1.甲乙雙方確認本協議的轉讓價格以甲方已獲得批準的可建筑面積為計價面積，轉讓價每平方米人民幣_________元，計人民幣_________元;
2.上述轉讓價格包含甲方取得轉讓土地的使用權與項目開發權所已付和應付的一切款項、費用;
3.乙方在受讓后獲準增加或減少建筑面積，與甲方無關，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉讓款的依據。
第三條轉讓價款之支付
(一)支付：
1.在本協議生效之日起三個工作日內，乙方應支付本協議轉讓價款_________%給甲方。
2.在甲方將涉及轉讓地塊的使用權和項目開發權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證，建筑設計要點、設計圖紙、單項開發權批文及資質證等原件資料后三個工作日內，乙方應支付本協議轉讓價款的_________%給甲方;
3.在規劃國土部門根據甲乙雙方共同申請將涉及轉讓地塊的土地使用權和項目開發權辦理到乙方或其指定人名下后三個工作日內，乙方應支付本協議轉讓價款的_________%給甲方。
4.在乙方根據項目開發需要，將原規劃的辦公、商場功能報批為商住功能后三個工作日內，乙方應支付本協議轉讓價款的_________%給甲方。
5.在乙方獲準開工后三十天內，乙方應支付本協議余下轉讓價款給甲方。
(二)甲方收取本協議轉讓價款的開戶銀行為：_________帳號為：_________;甲方亦可書面通知乙方有關甲方收款或委托第三人收款的新的銀行及帳號：
(三)甲方收取乙方款項，應按規定開具發票予乙方或乙方指定的單位或個人。
第四條資料的交付及土地使用權證的辦理
1.在本合同生效后十個工作日內，甲方應將涉及轉讓地塊的土地使用權及項目開發權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑設計要點、設計圖紙、單項開發權批文及資質證等原件資料給乙方。
2.在本協議生效后三十天內，甲乙雙方備齊有關資料共同向市規劃國土部門申請辦理本協議所指土地的使用權轉讓登記手續及項目開發權的更名過戶手續。
第五條稅費之負擔
在本協議土地使用權轉讓和項目開發權更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機構應收取的各種稅費，均由甲方承擔，如按規定應由甲乙雙方分擔的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應承擔的部分，已由乙方以轉讓價款方式體此刻支付給甲方的價款中。
第六條土地使用權轉讓的法律狀況
1.甲方轉讓本協議所涉及之土地使用權后，該土地使用權出讓合同及登記文件中載明的權利和義務隨之轉移給乙方;
2.在土地使用權的轉讓登記以前，有關該地塊產權瑕疵所引起的風險、職責，由甲方承擔;自房地產登記機關核準轉讓登記之日起，有關該地塊的風險和職責由乙方承擔。
3.甲方為取得該地塊的土地使用權及項目開發權所需支付的一切款項、費用(包括但不限于政府回填綠化費)、債務、職責，由甲方承擔，不因本協議的生效及轉讓登記手續的辦理而轉移。
第七條違約職責
(一)甲方的違約職責
1.在本協議生效后，甲方單方面解除本協議，或拖延履行本協議應盡義務超過三十個工作日，視甲方構成根本性違約。甲方應雙倍返還乙方定金，退還已收乙方的轉讓款并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。
2.因甲方隱瞞事實*，出現第三人對本協議所指的土地使用權及項目開發權出現權利或其他甲方的原因，致使本協議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規定向乙方承擔職責。
3.甲方遲延履行本協議的規定義務未到達根本性違約，應按乙方已付轉讓款每日萬分之二點一向乙方支付違約金。
4.因甲方原因，在轉讓給乙方的土地使用權及項目開發權設定或債務，影響乙方項目的開展，乙方有權將應付甲方的轉讓價款直接支付給主張權利的債權人，并追究甲方的違約職責。
(二)乙方的違約職責
1.在本協議生效后，乙方單方面解除本協議，應按本協議總價款的_________%賠償甲方的經濟損失;
2.乙方遲延支付轉讓價款給甲方，應按遲延額每日萬分之_________支付違約金給甲方，逾期三十個工作日，甲方有權解除本協議，乙方應按本協議總價款的_________%賠償甲方的經濟損失。
3.出現上述狀況造成本協議終止，乙方需將從甲方處取得的有關本項目的資料原件以及后續開發取得的文件資料無償移交回甲方。
第八條保密
一方對因本次協議而獲知的另一方的商業機密負有保密義務，不得向有關其他第三方泄露，但中國現行法律、法規另有規定的或經另一方書面同意的除外。
第九條補充與變更
本協議可根據各方意見進行書面修改或補充，由此構成的補充協議，與協議具有相同法律效力。
第十條不可抗力
1.因不可抗力而使本合同無法開始履行或在履行過程中需要終止的，各方當事人均無須承擔違約職責。
2.本條款所稱不可抗力，系指不能預見，不能避免并不能克服的客觀狀況及國家、省、市、主管部門有關法律、政策及規定的相應變化和調整。
第十一條管轄法
本協議受中華人民共和國的法律管轄。
第十二條爭議的解決
本協議各方當事人對本協議有關條款的解釋或履行發生爭議時，應透過友好協商的方式予以解決。協商不成的，選取下列方式第種方式進行解決：
(一)提交仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院提起訴訟。
第十三條送達方式
甲方地址：_________
乙方地址：_________
任何一方的聯系方式發生變更，務必在變更后3個工作日內書面通知對方。否則以上述聯系地址、電話、傳真的發出的信件、傳真視為送達。
第十四條其他
本協議一式四份，雙方各執一份，另兩份用于辦理變更、轉讓手續之用。
甲方(蓋章)：_________
乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
土地轉讓合同范本閱讀
轉讓方(以下簡稱甲方)：
地址：
受讓方(以下簡稱乙方)：
地址：
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和其它相關法律的有關規定，甲乙雙方就——————工廠轉讓事宜，按照“平等、自愿、合法”的原則，簽訂該房地產轉讓。
一、轉讓房地產情況：
房屋所有權證號碼：
土地使用權證號碼：
房地產座落：市區街(路)號#
建筑面積：平方米;轉讓面積：平方米
占地面積：平方米;房屋用途：工業廠房
房屋權利來源：
土地使用權來源：劃撥出讓
二、房地產轉讓包括土地使用權和房產所有權的轉讓，該產權清晰，無糾紛。否則，甲方違約，該合同無效，并賠償乙方全部損失。
三、雙方申報成交價款(或房產價值)為人民幣(大寫)仟佰拾萬仟佰拾元整。
四、本合同經雙方同意、蓋章，并經房地產交易部門審查批準后有效。
五、雙方議定付款及房屋交付辦法(按下列第種辦理)
1、合同生效后，乙方付甲方定金(大寫)仟佰拾萬仟佰拾元整，經房地產交易部門批準后乙方即付清余下的全部購房款：
(大寫)仟佰拾萬仟佰拾元整，同時到房屋產權登記發證部門申請辦理房屋所有權登記，甲方將房屋交付乙方。
2、乙方一次性付清全部購房款：(大寫)仟佰拾萬仟佰拾元整，并到房屋產權登記發證部門辦理《房屋所有權證》后，甲方將出賣的房屋交給乙方。
六、本合同簽訂生效后，雙方應認真履行，如甲方中途反悔不賣，須以定金的兩倍賠償乙方，如乙方反悔不買，則定金歸甲方所有。
七、甲、乙雙方應遵守國家房產政策、法規，并按規定交納稅費。
八、本合同未盡事項，甲、乙雙方可另行協議，其補充協議經雙方簽章后與本合同具有同等效力。
九、本合同一式肆份，甲、乙方各執一份，房地產交易部門存檔一份。
十、雙方在履行本合同過程中如有糾紛，可選擇如下解決糾紛方式之一：
1、向仲裁委員會申請仲裁
篇3
為了適應經濟建設的需要，為人民建設更美好安寧的家園，方便交通，充分發揮現代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區的距離，實現城鄉一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。
征地補償
征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；
征收基本農田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；
征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；
征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；
征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
其他稅費
耕地占用稅，按每平方米2元計算。
商品菜地開發建設基金，按每畝1萬元計算。
征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規定使用。
耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統籌調劑使用，省國土資源廳負責監督驗收。
征地工作程序
第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
第二，確認征地調查結果。國土資源部門會同交通、林業部門，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人、各市動遷辦公室共同確認。
第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。
第四，簽訂征地補償協議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農村集體經濟組織和農民個人簽訂征地補償協議，并將協議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。
第五，公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項?？h國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。
第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經市、縣政府批準后應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織按時支付征地補償安置費用。當地國土資源部門要協同農業、民政等有關部門對被征地集體組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。
6土地使用權轉讓流程
我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經濟組織所有，但土地的使用權是可以進行轉讓的。
何為土地使用權轉讓？
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權轉讓流程
（一）申請土地使用權轉讓
申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：
土地轉讓申請書；土地使用權證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書（復印件）；
土地使用權轉讓合同書或者贈與書（經公證），或交換協議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等；
雙方或多方營業執照、法定代表人證明、授權委托書及人身份證明、通訊地址和聯系電話；
同一建筑物分割轉讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權隨之轉讓的，應提交規劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應文件；
屬土地分割轉讓的提交規劃部門的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求；
軍隊空余土地使用權轉讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；
提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書；
地塊開發投資或建筑物資產凈值財務報告；
市政道路規劃網絡圖；
其他法律、法規規定的文件。
（二）受理申請（1天）
窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規定的，則予受理；
給受理的申請編號并發給回執，回執注明所收取的文件資料，受理日期并編號。
（三）初審（5天）
土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面簽復。
審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規規定以及省、市和規劃部門的有關規定。
審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。
（1）未依法登記領取權屬證書的；
（2）權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批準的；
（3）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內的和不符合城市規劃的；
（4）司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；
（5）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（6）設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的；
（7）權屬有爭議的；
（8）以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的（包括征地協議未全部兌現的），不按照出讓合同約定進行投資開發的，達不到建設用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；
（9）轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；
（10）轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協議的；
實地勘察。
屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業表和宗地圖。
（四）審核（3天）
經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口復函不同意辦理轉讓手續并退文；審核合格的提出審核意見報局領導審批。
交易所根據局領導的審批意見，將批準文件資料轉交地籍科（屬成片開發土地的先報市政府評審）。
（五）繳納稅費
經辦人員按照有關規定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應及時將完稅或免稅證明提供給地產交易窗口。
（六）地籍科根據上述文件資料核發土地使用權證
（七）立卷歸檔
7轉讓土地使用權營業稅如何繳納
根據《營業稅暫行條例》的規定，企業在中國境內轉讓土地使用權，應按規定繳納營業稅。對于土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不繳納營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。
納稅事項：土地使用者轉讓土地使用權
稅目：轉讓無形資產―轉讓土地使用權
稅率：5%
計稅依據：企業轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業額；企業轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業額。
納稅義務發生時間：營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。企業轉讓土地使用權采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。
納稅地點：企業應向土地所在地主管稅務機關申報納稅。
8 劃撥土地使用權轉讓的條件是什么
劃撥土地使用權的轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。
劃撥土地使用權轉讓的條件
依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：
土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；
領有國有土地使用權；
對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；
依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。
劃撥土地使用權轉讓的特點
（一）行政干預性強。
由于劃撥土地使用權與國家的產業政策有著密切聯系，因此其轉讓須經土地行政主管部門審查并經有批準權的人民政府審批后才可有效，審查的內容包括轉讓雙方的情況及轉讓協議是否合法、轉讓后用途及土地使用權類型是否符合規劃和國家供地政策、土地權屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。
在劃撥土地使用權轉讓中行政管理機關雖然不是一方當事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權辦理變更登記手續，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權轉讓行為才可發生。
（二）不對稱性。
由于劃撥土地使用權是一種特殊的土地使用權，這種權利在市場中的轉讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權在流轉過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權轉移。
在多數情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉讓過程中要通過補辦手續，將劃撥土地使用權變為出讓土地使用權或上繳劃撥土地的收益金。
（三）有償性。
2008 年2月13日國土資源部了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，首先明確了企業國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，這就為其流轉提供了可靠的內部動力，國有劃撥土地使用權人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關費用。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。”
9 農村土地轉讓協議范本
轉讓方（以下簡稱甲方）：
受讓方（以下簡稱乙方）：
甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。
一、轉讓標的：
甲方將其承包經營的位于____鄉（鎮）____村____組____畝土地的承包經營權轉讓給乙方從事（主營項目）生產經營。
地塊名稱：
坐落（四至）地塊數（塊） 面積（畝）質量等級（肥力水平）備注
二、轉讓期限
轉讓的土地承包經營權年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉讓期限不得超過承包期的剩余年限）。
三、轉讓費
轉讓土地承包經營權的轉讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。
四、支付方式和時間
乙方采取下列第____種方式和時間支付轉讓金和補償金：
1.乙方采用現金方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）
2.乙方采用實物方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）
五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式
甲方應于____年____月____日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門、發包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應向甲方出具乙方簽名的轉讓土地交付收據）
六、承包經營權轉讓和使用的特別約定
1.甲方轉讓土地承包經營權須經發包方同意，并由甲方辦理轉讓認可手續，在合同生效后終止與發包方的承包關系。
2.甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。
3.乙方依據合同獲得土地承包經營權后須與發包方確立新的承包關系，辦理有關手續。
4.乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。
5.乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。
6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。
7.乙方不得改變土地的農業用途。
8.其他約定：____。
七、違約責任
1.甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為____。
2.如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。
八、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第種方式解決：
1.提請村民委員會、鄉（鎮）人民政府、農業承包合同管理機關調解；
2.提請仲裁委員會仲裁；
3.向有管轄權的人民法院提訟。
九、生效條件
甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字并經轉讓承包經營權土地的所在地鄉（鎮）人民政府農村經營管理機構鑒證、備案后生效。
十、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證單位各執一份。
甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____
篇4
哲人說：“實踐是檢驗真理正確與否的唯一標準。”理論要回到社會實踐中去運用，想事情辦事情一切從實際出發，使主觀符合客觀。認識客觀事物，要實現兩次飛躍，從感性認識到理性認識是認識事物的第一次飛躍，而從理性回到實踐是第二次飛躍。所以實踐是檢驗真理的唯一標準。在當今的大學生，社會無時無刻不在發生日新月異的變化，而參加社會實踐更顯得重要，實踐的能力強弱，決定著日后工作的好壞。
實習期間，我利用此次難得的機會，努力工作，嚴格要求自己，不遲到、早退，嚴格遵守單位的各項規章制度，認真完成領導交辦的工作，經過近一個月在和平縣地產交易中心的實習、工作，我基本上掌握了地產交易中介服務；接受單位、個人委托辦理土地使用權招標、拍賣、掛牌出證、協議轉讓、代辦土地使用權變質、登記發證等手續；提供地產市場的信息及有法律、法規的咨詢服務。
一、 土地使用權公開拍賣的有關程序：
1、 在拍賣會30日前拍賣公告。
2、 拍賣公告內容：出證人的名稱和地址；出證實地位置、現狀、面積、使用年期、用途規劃設計要求；爭實人的資格要求及申請取得爭買資格的辦法、索取拍賣文件的時間、地點及方式，看樣時間；拍賣地點、期限、爭價方式等；確定爭得人的標準和方法，爭得人證金；其他需要公告的事項；
3、 拍賣會程序：主持人點算爭買人；主持人介紹拍賣實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；主持人宣布起時價和增價幅度；主持人報出起時價；爭買人舉牌應價或報價；主持人確認該應價后繼續定價；主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成立；主持人宣布最高應價者為爭得人。
4、 簽訂成立確認書。
二、 公開掛牌出讓土地使用權有關程序：
1、 掛牌時間不少于10個工作日。
2、 掛牌程序：在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求起始價。
3、 掛牌期限屆滿，按照法律規定確定是否成交。
4、 簽訂成立確認書。
河源市和平縣合水鎮府座落珊坪曲雙段1080m2土地，掛牌成交價768000元；和平縣青州供銷社1923.4 m2，掛牌成交價206817元。
三、 土地轉讓辦證有關材料：
1、 要有土地使用證原件。
2、 要有土地使用權轉讓合同書、轉讓登記表。
3、 土地登記申請書及地籍調查土地登記審批表。
4、 轉讓方申請報告。
5、 轉讓協議書。
6、 轉受讓方身份證復印件。
篇5
一、土地使用權公開拍賣的有關程序：
1、在拍賣會30日前拍賣公告。
2、拍賣公告內容：出證人的名稱和地址；出證實地位置、現狀、面積、使用年期、用途規劃設計要求；爭實人的資格要求及申請取得爭買資格的辦法、索取拍賣文件的時間、地點及方式，看樣時間；拍賣地點、期限、爭價方式等；確定爭得人的標準和方法，爭得人證金；其他需要公告的事項；
3、拍賣會程序：主持人點算爭買人；主持人介紹拍賣實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；主持人宣布起時價和增價幅度；主持人報出起時價；爭買人舉牌應價或報價；主持人確認該應價后繼續定價；主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成立；主持人宣布最高應價者為爭得人。
4、簽訂成立確認書。
二、公開掛牌出讓土地使用權有關程序：
1、掛牌時間不少于10個工作日。
2、掛牌程序：在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求起始價。
3、掛牌期限屆滿，按照法律規定確定是否成交。
4、簽訂成立確認書。
河源市和平縣合水鎮府座落珊坪曲雙段1080m2土地，掛牌成交價768000元；和平縣青州供銷社1923.4m2，掛牌成交價206817元。
三、土地轉讓辦證有關材料：
1、要有土地使用證原件。
2、要有土地使用權轉讓合同書、轉讓登記表。
3、土地登記申請書及地籍調查土地登記審批表。
4、轉讓方申請報告。
5、轉讓協議書。
6、轉受讓方身份證復印件。
篇6
作者認為，（正如前面在土地分類時所指出的）劃撥土地的存在不僅僅是對歷史或現狀的肯認，而且有其民法學基礎。它主要在于圈定不可交易的土地使用權。國家可以利用劃撥方式，實現各種公益目的。但其前提是不允許這些土地使用權交易或進入市場。如果也允許這類土地使用權進入市場的話，那么又會妨礙公益目的的達成。因此，在土地使用權方面采取雙軌制是一種必然選擇。而現實中存在的問題不在于雙軌制，而在于沒有很好地區分兩種劃撥土地使用權。也就是只看名稱，不問實質或內容，只要稱為劃撥土地，那么就可以利用現行法律和政策進行商業化利用。
因此，簡單地肯定現實是不利于形成真正的雙軌制，不利于統一地產市場的形成和統一的規則的確立。出路只有在于按照公益用地適用劃撥方式和經營用地使用出讓方式標準對現行的劃撥土地進行改造，逐漸形成新型的國有土地使用權雙軌制。
二、公益目的劃撥土地使用權的基本定性：兼與出讓土地使用權區別
（一）公益目的劃撥土地使用權的基本定位
公益目的劃撥土地使用權僅指嚴格按照現行法律規定的條件獲得的用于公益目的的土地使用權。
《城市房地產管理法》第22條規定，"土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。"依此規定，劃撥方式取得土地使用權最主要的特征是行政行為性、無償性和無期限性。劃撥土地使用權直接產生政府的批準行為，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進行登記以確定土地使用權的范圍并表明取得劃撥土地使用權（盡管法律法規沒有明確規定這一點）。另外，劃撥土地使用者也應當依照1988年國務院的《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。劃撥土地使用權的基本特征是不得轉讓、出租、抵押。對此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條有明確的規定。這也就是前面我們所說的劃撥土地使用權實際上被排除在交易之外。
劃撥土地使用權這一特性決定了它只適用于公益事業或國家重點工程項目。對此《城市房地產管理法》第23條明確只有下列建設用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。
從上述規定來看，在制度設計上，我國已經將劃撥土地使用權定位在公益事業和國家重點工程建設上。也正是因為劃撥土地用于這些領域，才有必要規定劃撥土地使用權不得進行轉讓、出租、抵押等。因此，公益目的決定了仍然采用無償劃撥方式，決定了由此形成的土地使用權不可進入市場流轉的特性。
（二）公益目的劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區別
這種意義上的土地使用權與出讓土地使用權存在著以下不同點：
（1）取得方式不同：劃撥土地使用權是通過行政劃撥的方式取得的，這種方式屬于行政方式；出讓方式是通過合同方式，它創設了可流轉的民事財產權或物權。
（2）是否支付對價：劃撥土地不需要支付出讓金，可以說是一種無償取得土地使用權的方式。在劃撥的土地屬于農民集體土地時，正規的作法是由國家支付補償金；在由單位支付時，也不屬于土地使用權的出讓金范疇。而取得出讓土地使用權均要一次性地交付一筆出讓金，這種出讓金相當于一定年限土地使用權的對價。
（3）存續期限：按照現行法律規定，劃撥土地使用權存續期限是長期的或無期限的；而出讓土地使用權則只存在一定期限，在出讓合同期限屆滿后，未申請續展或續展未獲批準，使用權即告消滅。
（4）使用權的性質不同：由于以上原因，出讓土地使用權和劃撥土地使用權的法律性質不同。出讓土地使用權可進入市場，屬于民法上可交易的財產范疇；而劃撥土地不能直接進入市場，是一種不可交易的財產。不可交易即意味著使用權人只能自己使用，而不能處分（租賃、買賣、抵押等），這樣它的財產價值僅體現在自己可以排他使用，它的價值無法通過市場評價體系體現出來。因此，不可交易的土地使用權實質上失去了財產的本質屬性。
（三）劃撥土地使用權及其終止
劃撥土地使用權雖然可稱為一種地產權，但它喪失了民法上的財產的合理內核，即可交易性，劃撥土地使用權不可轉讓、出租、抵押，不能用于任何投資活動。劃撥土地使用權不僅是無償的，而且一般也是長期的或永久性的，所有這些特征均是由劃撥土地使用權用于公益目的所決定的。目的的非商業性決定這種土地只有用于該目的，不能通過市場交易轉移而用于其他目的；目的的公益性也決定了它應是無償的和無期限的。
當然，劃撥土地使用權也可能因公益目的實現或不再需要而終止，或者因使用者終止而終止?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第47條對劃撥土地使用權的終止作了規定："無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。"
三、傳統的（或非公益目的的）劃撥土地的"轉軌"
（一）非公益目的劃撥土地使用權的市場化處分
由于現行的劃撥土地使用權不僅僅是根據新法取得的，更主要的是在過去的體制下形成的；而上述對于劃撥土地使用權的規范并不能完全適用于舊體制下形成的劃撥土地使用權。因為在過去體制下并不是按照上述用途確定劃撥土地使用權，所有的建設用地均是通過劃撥方式獲得的，而不是按照用途劃分的；有許多本應當是出讓土地使用權，而實為劃撥土地使用權。這樣，無法建立截然分明的劃撥土地使用權規則和出讓土地使用權規則。因為只有劃撥土地均是用于非商業性目的時，才能建立涇渭分明的兩種土地使用權。而事實上，現在有許多劃撥土地根本不是用于公益事業，而用于商業或經營目的。
目前我國對用于經營目的的劃撥土地使用權采取的是基本穩定現實并允許滿足一定條件的劃撥土地通過市場化處分的方式，使現有用于經營目的的劃撥土地轉化為出讓土地使用權。這里的市場化處分，是賦予這些劃撥土地使用者像出讓土地使用權人那樣進行轉讓、出租、抵押或投資等處分行為，使劃撥土地使用權因這種處分而市場化。這也就是說，并不是強制要求所有劃撥土地使用權人補辦出讓手續，統一實現"轉化"，而是允許滿足一定條件的劃撥土地使用權人自愿選擇采取市場化或商業利用劃撥土地，如進入投資、轉讓、抵押和租賃方式，使之與出讓土地使用權接軌。
為此，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定："符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（2）領有國有土地使用證；
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；
（4）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。"
這一規定是針對過去體制下形成的劃撥土地使用權而言的。雖然法規沒有明確指明這一點，這里不能理解為適用新的劃撥土地。因為新的劃撥土地是用于公益目的，而允許劃撥土地轉讓等處分會妨礙公益目的的實現。在現實中往往不作區分，凡是劃撥土地即允許其作市場化處分，是違背劃撥土地制度設計初衷的。因此，劃撥土地使用權的轉讓、抵押、租賃、投資等處分只是彌補過去體制下形成的用于經營目的的劃撥土地缺陷的變通作法，而非適用于一切劃撥土地的普遍規則。
也就是說，該條所規定的情形只是彌補舊體制下的缺陷，而不是新劃撥土地使用權的基本特性。假如這些占用劃撥土地主體重新獲得所占用土地使用權的話，那么肯定是出讓方式而不是劃撥方式，之所以它們仍然是劃撥方式，僅僅是因為過去形成的。為了使之統一到出讓方式上，不是推到重來，而是直接允許它們作市場化處分，將之轉化為可流轉的出讓土地使用權。因此，在現實中必須從嚴掌握轉化的條件。為此我們建議不要使用以主體界定允許市場化處分的范圍，而應根據土地用途，將可轉化的劃撥土地局限于商業用途的土地。不是說公司、企業所占有的全部劃撥土地均可轉化，只有非用于公益目的時才可為之。簡言之，第45條適用的前提不是劃撥土地，而用于非公益目的的劃撥土地。
（二）劃撥土地轉軌的正式方式和程序
為正確規范劃撥土地轉化工作，國家土地管理局1992年了《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》、《劃撥國有土地使用權補辦出讓手續及辦理土地登記程序的說明》（下稱《說明》）。根據這些規章，土地使用權出讓方為市、縣土地管理部門，受讓方為原劃撥土地使用者。也就是劃撥土地必須先辦理出讓手續后，才能進行市場化處分（轉讓、租賃和抵押），即實行先出讓后進行市場化處分的原則。按照第45條和《說明》，劃撥土地轉化的基本條件和程序是：
（1）申請土地管理部門和房產管理部門批準
劃撥土地使用權市場化處分（轉讓、出租、抵押）意味著土地使用權性質的改變，因此必須經政府部門批準。這種批準手續是由原劃撥土地使用者提起。所提交的文件是：1）土地使用者《申請審批表》，若是經濟組織外的其他組織，須附其上級主管部門的批準文件；2）《國有土地使用權證》；3）地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；4）對已經發生劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押行為而補辦出讓手續的，還須提交所在地市、縣土地管理部門的處理意見和土地使用權轉讓、租賃、抵押合同；5）需要改變土地用途的，須附城市規劃部門的審查意見。
對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。但是批準是一個程序性的手續問題，關鍵在于批準的標準或條件是什么。
（2）政府審批的條件
在《說明》中，列舉了土地管理部門審查的要點。除了根據審查第45條規定的三項條件（一是為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證），還審查出讓宗地實際使用狀況與文件、資料所載是否一致，是否對四鄰及自身工作秩序造成不良影響；如果已發生市場化處分行為，還審查轉讓、租賃、抵押合同書內容是否符合有關規定。但是，所有這些都是形式要件，我們認為最關鍵是這里應有一個實質性的標準，即這些土地非用于公益目的。政府有關部門應當按照此實質標準并結合前三項條件給予批準或不批準。
（3）簽訂土地出讓合同、交納出讓金
劃撥土地的市場化處分實質上是以更為簡便的方式取得出讓土地使用權或者使劃撥土地使用權改變為出讓土地使用權。因此，這種市場化處分除了得到政府主管部門的批準外，還必須按照出讓合同基本程式進行。第45條規定要求簽訂土地使用權出讓合同和補交土地使用權出讓金。關于出讓合同的內容大致與一般的出讓合同相同；《說明》特別提出出讓年限不得超過《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的最高年限。
土地出讓金按標定地價的一定比例收取，最抵不得低于標定地價的40%。標定地價由土地所在地市、縣土地管理部門根據基準地價，按土地用途、出讓期限和宗地條件核定。至于支付方式分為一次付和以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交兩種。若采用后者，應在繳付定金的基礎上，在合同中約定所獲收益優先用于繳付出讓金及最后期限。但是，根據建設部1995年頒布并于2001年8月修改實施的《城市房地產轉讓管理規定》第12條，在一些情形下，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理（應當在房地產轉讓合同中注明）。這些情形是：1）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設公益事業的（即《城市房地產管理法》第23條規定的項目的）；2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；3）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權用途、年限和其他條件的；6）根據城市規劃土地使用權不宜作出讓的；7）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
不過，該管理規定第13條又規定，依照第12條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的（注意，這里并沒有規定必須辦理，而只是需要辦理），應當扣除已經繳納的土地收益。
（4）辦理土地使用出讓登記手續
劃撥土地使用權進行任何市場化處分必須辦理登記，《劃撥土地使用權補辦出讓手續及辦理土地登記程序的說明》對劃撥土地使用權轉化為出讓土地的登記手續作出了規范。登記是原土地使用者向土地管理部門提出申請轉變土地使用權性質的最后一道手續。登記的方法為在宗地原《土地登記卡》上進行登記，登記內容為：1）土地使用權取得方式由劃撥變為出讓的依據；2）標定地價；3）出讓金額；4）出讓期限及起止日期；5）土地用途。同時根據《土地登記卡》更改國有土地使用證的相應欄目，向原劃撥土地使用權人頒發出讓土地使用權證。
如果土地使用者在繳納出讓金和辦理出讓登記之前即已經簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同的，土地管理部門在辦理土地使用權出讓登記的同時，辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記。這種登記是由受讓人、承租人、抵押權人向登記機關提出申請，登記機關除在原《土地登記卡》上進行前5項內容的登記外，還得分別進行以下登記：（a）在為轉讓處分情形下，增加6）轉讓后的土地使用者，并加蓋"注銷"印章。同時建立新《土地登記卡》，根據新《土地登記卡》為受讓人辦理國有土地使用權證。（b）在出租或抵押情形下，在《土地登記卡》上進行出租登記或抵押登記，并根據《土地登記卡》在國有土地使用權證上注明土地使用權取得方式及出租或抵押變更事項，同時向承租人或抵押權人頒發《土地使用權承租證明書》或《土地使用權抵押證明書》。
完成以上程序后，原劃撥土地使用權即轉變為出讓土地使用權，適用出讓土地使用權所有規則。例如，土地使用權變成有期限的權利，土地使用權期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押的，須重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理變更登記手續。
由于目前制度規范不明確，加上許多人為因素，目前劃撥土地的市場化利用存在著諸多問題。這些問題的解決需要完善和統一立法，并嚴格執行法律并加強監督等措施加以解決。
