引論：我們?yōu)槟砹?3篇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房合同范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
買(mǎi)受人(乙方)：______________________
身份證號(hào)碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________
____年____月____日
出賣(mài)人：____________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
買(mǎi)受人：____________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號(hào)房屋___間，建筑面積________平方米售賣(mài)給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣(mài)給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日，付人民幣_(tái)_____萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___萬(wàn)元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買(mǎi)受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書(shū)
出賣(mài)人(甲方)：
身份證號(hào)碼：
買(mǎi)受人(乙方)：
身份證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
篇2
一、引言
小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問(wèn)題之一，與此同時(shí)，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，居民購(gòu)買(mǎi)商品房的壓力越來(lái)越大,國(guó)家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補(bǔ)充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問(wèn)題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實(shí)施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。
二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路
小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購(gòu)買(mǎi)人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問(wèn)題時(shí)首先應(yīng)從以下兩個(gè)方面予以考慮：
1.土地權(quán)益問(wèn)題的銜接
小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國(guó)家開(kāi)發(fā)屬于國(guó)有土地。要想二者很好的銜接，必須對(duì)兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范?？蛇x擇的方法主要有兩個(gè)：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過(guò)征收等方式收歸國(guó)有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來(lái)程序簡(jiǎn)單，但會(huì)由此引發(fā)諸多問(wèn)題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過(guò)相應(yīng)的程序，政府回購(gòu)房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購(gòu)買(mǎi)人身份銜接
小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購(gòu)買(mǎi)人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時(shí)，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對(duì)象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對(duì)原購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行身份認(rèn)證，對(duì)于符合申請(qǐng)保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對(duì)于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費(fèi)用后為其補(bǔ)辦手續(xù)。
3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑
在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購(gòu)房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。
(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對(duì)外處理的。對(duì)于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。
首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購(gòu)條件的房屋。
(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購(gòu)買(mǎi)并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買(mǎi)賣(mài)合同由于土地權(quán)屬問(wèn)題存在爭(zhēng)議而被認(rèn)定為無(wú)效合同。
根據(jù)對(duì)無(wú)效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房屋回購(gòu)，并納入保障性住房體系。原購(gòu)買(mǎi)人此時(shí)可向政府再次購(gòu)買(mǎi)該房屋，不過(guò)應(yīng)當(dāng)按比例補(bǔ)齊一定的土地使用價(jià)款。
若購(gòu)買(mǎi)人符合申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購(gòu)買(mǎi)該房屋后今后不可再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。
4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題
由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時(shí)應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問(wèn)題，具體應(yīng)注意以下三點(diǎn)：
(1)做好全面普查工作，防止錯(cuò)漏
對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過(guò)程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。
(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾
小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟(jì)組織、購(gòu)房者、政府等多個(gè)利益相關(guān)體，在回購(gòu)、再出售的過(guò)程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關(guān)法律制度
當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國(guó)應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購(gòu)工作有法可依，加強(qiáng)該項(xiàng)工作的規(guī)范性，同時(shí)明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.
[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動(dòng)了誰(shuí)的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.
篇3
一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。
1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無(wú)化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。
2.國(guó)家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房?jī)r(jià)過(guò)高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國(guó)家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來(lái)源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。
3.對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購(gòu)買(mǎi)集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國(guó)法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。
二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。
1.嚴(yán)重影響社會(huì)誠(chéng)信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求出售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來(lái)看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門(mén)備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無(wú)法得到滿足。在使用房屋過(guò)程中，如果遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)等問(wèn)題，購(gòu)房者救濟(jì)途徑非常有限。
2.引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)?！段餀?quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
3.造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國(guó)家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無(wú)法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。
4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買(mǎi)方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買(mǎi)方只能要求返還房屋價(jià)款，無(wú)法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)方如果購(gòu)買(mǎi)預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無(wú)法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無(wú)法交付情形，買(mǎi)方無(wú)法討回房款。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)方利益很難得到維護(hù)。
三、結(jié)論。
篇4
（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念。
法律上并沒(méi)有“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念或說(shuō)法 ，學(xué)術(shù)界對(duì)其內(nèi)涵的界定也未有統(tǒng)一意見(jiàn)。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)房”而言的，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中一種約定俗成的稱謂。
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于其建設(shè)在集體土地上，沒(méi)有繳納土地出讓金，房屋所有者沒(méi)有集體土地使用權(quán)，只有事實(shí)上的房屋所有權(quán)，且無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征，筆者所認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指，在未取得集體土地使用權(quán)的情況下，在農(nóng)村集體土地上建造的，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人出售，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)而非國(guó)家房屋管理部門(mén)頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。包括占用農(nóng)地建造的房屋，占用宅基地和占用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造并出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人房屋。
（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題。
1.合法性問(wèn)題。
我國(guó)的土地分屬國(guó)家和集體所有。《中華人民共和國(guó)憲法》第 l0條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第 8條均規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有。同時(shí)《土地管理法》第 43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于集體所有的土地?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》規(guī)定，申請(qǐng)的土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)首先向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng) ，主管部門(mén)審查后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?？梢?jiàn)普通商品房建設(shè)只能申請(qǐng)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地，或已被征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有的集體土地。而且必須向國(guó)家繳納土地出讓金取得城市建設(shè)用地使用權(quán)，然后通過(guò)一系列的報(bào)建手續(xù)取得規(guī)劃許可。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并未經(jīng)過(guò)國(guó)家征收手續(xù)轉(zhuǎn)變土地所有權(quán)性質(zhì)，亦未經(jīng)國(guó)家土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，因此 ，是違反法律規(guī)定建造在農(nóng)村集體土地上的違法建筑，不具有合法性。
2_，J、產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第 60條規(guī)定 ，通過(guò)劃撥或出讓方式取得土地使用權(quán)，由縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證；在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建造的房屋，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)房屋所有權(quán)證。但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并沒(méi)有合法的土地使用權(quán)，因此沒(méi)有土地使用權(quán)證，亦不能取得房屋所有權(quán)證。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房缺少土地使用證和房屋預(yù)售許可證，購(gòu)房合同無(wú)法在房管部門(mén)備案，房產(chǎn)交易得不到法律的保護(hù)，很可能導(dǎo)致一房多賣(mài)，加大了小產(chǎn)權(quán)交易的不穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房后無(wú)法到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，不能真正取得房屋的所有權(quán) ，以至在今后的房屋拆遷、政府進(jìn)行土地征用過(guò)程中，購(gòu)房者無(wú)法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
3.，、產(chǎn)權(quán)房的流通問(wèn)題。
我國(guó)《土地管理法》第 63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?？梢?jiàn)在權(quán)利設(shè)定層面上，禁止在農(nóng)民集體所有的土地上以出讓或出租的有償方式設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)層面上，禁止土地使用者以轉(zhuǎn)讓的方式處分其土地使用權(quán)和以出租的方式在其土地使用權(quán)上為他人設(shè)定承租權(quán)。v-r2007年頒布實(shí)施的作為保障公民所有權(quán)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，雖將宅基地使用權(quán)作為單獨(dú)一章規(guī)定在用益物權(quán)中，但第 153條規(guī)定 ：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用于土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”致使限制宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀并未得到改變。而且我國(guó)實(shí)行“房隨地走，地房走”即“房地一體主義”原則。小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)也隨之流轉(zhuǎn)，這顯然是違反我國(guó)禁止性規(guī)定的，因此小產(chǎn)權(quán)的流通是違法的。此外，如前所述，小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保障的權(quán)屬，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)買(mǎi)者往往會(huì)因缺乏法律依據(jù)而遭受損失，致使小產(chǎn)權(quán)房難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)流通。
4小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問(wèn)題。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)缺乏相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督 ，建設(shè)單位的資質(zhì)問(wèn)題也得不到審查。在房屋竣工以后 ，亦沒(méi)有辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù)，其質(zhì)量難以保障。
二、國(guó)外相關(guān)制度的借鑒。
小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)制度和法律的特有產(chǎn)物 ，國(guó)外沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。但國(guó)外的一些制度和對(duì)一些問(wèn)題的處理，可以為我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決提供思路和借鑒。
（一 ）日本的農(nóng)地保護(hù)制度。
日本 40％的人口居住在鄉(xiāng)村 ，鄉(xiāng)村面積占國(guó)土總面積的97.2％，因此 日本十分重視鄉(xiāng)村的管理和規(guī)劃以及鄉(xiāng)村耕地的保護(hù)?！掇r(nóng)地法》是 日本農(nóng)地制度的核心。該法允許鄉(xiāng)村農(nóng)地流轉(zhuǎn)，但強(qiáng)調(diào)“只有直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)者的權(quán)利才應(yīng)獲得保障”。日本通過(guò)實(shí)施“農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制度”保護(hù)農(nóng)地。1952年頒布的《農(nóng)地法》第 4條規(guī)定，農(nóng)地所有者將 自己的農(nóng)地改變用途或轉(zhuǎn)賣(mài)他人，超過(guò) 2公頃的由國(guó)家農(nóng)林水產(chǎn)大臣批準(zhǔn) ；2公頃以下的由都道府縣知事批準(zhǔn)。
《農(nóng)地法》第 92條又規(guī)定，不經(jīng)批準(zhǔn)，擅 自占用農(nóng)地的，處 3年以下有期徒刑和 100萬(wàn)日元以下的罰金。阱我國(guó)和日本都屬于耕地資源稀缺的國(guó)家，對(duì)農(nóng)地實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)制度。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，我們可以借鑒日本經(jīng)驗(yàn) ，不是禁止流轉(zhuǎn)，而是實(shí)行農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制，即保護(hù)了耕地 ，又適合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。
（二）德國(guó)事實(shí)物權(quán)的處置。
德意志民主共和國(guó)時(shí)期，非用益物權(quán)人未經(jīng)授權(quán)在他人土地上建筑房屋或請(qǐng)求人建筑房屋的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。如農(nóng)民在農(nóng)業(yè)合作社所有的土地上建造房屋，農(nóng)業(yè)合作社將這些房屋轉(zhuǎn)讓給市民，或者將其所有的土地流轉(zhuǎn)給市民，允許市民在他們的土地上建造房屋。國(guó)家部門(mén)、企業(yè)或者社會(huì)合作社建造房屋的活動(dòng)，常常是在所有權(quán)界限不明或不享有任何用益物權(quán)的情況下，延伸到一塊或者多塊私人土地上，按照德意志民主共和國(guó)的法律，建造人對(duì)這些建筑物不能產(chǎn)生所有權(quán) ，這被稱為“事實(shí)上的物權(quán)秩序”。I41事實(shí)物權(quán)處理的前提在于理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系?！兜聡?guó)物權(quán)法整理法》采用統(tǒng)一土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的物權(quán)關(guān)系的思路 ，賦予土地使用權(quán)人選擇權(quán)：購(gòu)買(mǎi)土地或者支付一定的費(fèi)用取得地上權(quán)。選擇購(gòu)買(mǎi)土地，一般情況下土地價(jià)格為正常流通價(jià)格的一半，在物權(quán)變更時(shí)可能會(huì)還會(huì)存在補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)。在選擇獲得地上權(quán)的情況下，土地使用人需要支付的地上權(quán)租金為土地流通價(jià)值的2％（私人住宅、租賃之住宅建筑物）到 3.5％（工商業(yè)的土地等），是通常地上權(quán)租金的一半。嗍德意志共和國(guó)時(shí)期的事實(shí)物權(quán)問(wèn)題與我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題很相似，產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題同樣需要理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。讓小產(chǎn)權(quán)法合法化時(shí)可以通過(guò)政府征地的方式改變土地性質(zhì)，而房屋所有者則可通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金獲得土地的使用權(quán)。
三、處置小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑。
小產(chǎn)權(quán)房不可能全部合法化，只能有條件有限制部分合法化。而且，要想短期內(nèi)改變一種長(zhǎng)期存在的制度幾乎是不可能的。在現(xiàn)有土地制度前提下尋求解決路徑更為實(shí)際。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的處理可以采用以下路徑 ：
1.堅(jiān)決拆除占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房。
一方面，我國(guó)《土地管理法》第 4條、第 31條、第 33條、第 34條等條款以及《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，分別對(duì)土地用途管制、基本農(nóng)田保護(hù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批等制度做出了規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)刑法》第 342條還對(duì)非法占用耕地改作他用的刑事責(zé)任做出了具體規(guī)定。因此，未經(jīng)法定程序占用耕建造小產(chǎn)權(quán)房的行為不僅違反了民商法律規(guī)定，而且觸犯了刑法。另一方面，我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，也是人口大國(guó)，糧食問(wèn)題是我國(guó)的首要問(wèn)題 ，不僅關(guān)系著 l3億人民的溫飽 ，也關(guān)系著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全和經(jīng)濟(jì)獨(dú)立。目前我國(guó)耕地總面積約為 18226億畝，人均耕地面積僅為世界平均水平的4O％。
因此，我們必須實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決拆除占用耕地 的違法建筑 。
2.通過(guò)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)方式使部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。
用地指標(biāo)交易是與實(shí)物交易相對(duì)的概念，是對(duì)國(guó)土資源部 《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱為“辦法”）提出的“增減掛鉤”的貫徹與創(chuàng)新。“指標(biāo)”是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)用地的指標(biāo)。四重慶市在2008年就已開(kāi)始試點(diǎn)“地票”制度，目前成都也在試點(diǎn)此項(xiàng)制度。地票不是“土地”的“票據(jù)化”，也不是“土地權(quán)益”的“票據(jù)化”，更不是農(nóng)村土地“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的“票據(jù)化”，而是“指標(biāo)”的“票據(jù)化”。 票交易首先是在自愿的前提下，把農(nóng)村廢棄、閑置的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和公共設(shè)施通過(guò)復(fù)墾變?yōu)楦?；然后，由土地部門(mén)和農(nóng)業(yè)部門(mén)聯(lián)合對(duì)復(fù)墾出來(lái)的耕地進(jìn)行質(zhì)量和數(shù)量把關(guān)，將確認(rèn)騰出的建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)作為地票，在農(nóng)村地票交易所進(jìn)行交易；最后買(mǎi)到地票的企業(yè)，在城市規(guī)劃區(qū)范圍里面去尋找可開(kāi)發(fā)的集體土地，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù) ，征為國(guó)有土地后，通過(guò)“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權(quán)。通過(guò)地票交易將集體土地變?yōu)閲?guó)有，小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)者補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，由房管部門(mén)進(jìn)行初始登記并頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。但是地票交易尋找的可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地必須符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。因此地票交易只能用于解決在符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
3.設(shè)定條件和程序使符合條件的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房。
在不符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，由于不在城市規(guī)劃區(qū)，也不符合為“公共利益”征地的條件，因此無(wú)法通過(guò)征地轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的方式讓小產(chǎn)權(quán)房合法化?，F(xiàn)在不少學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊?/p>
小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者多為中低收入階層的城鎮(zhèn)居民，可以說(shuō)小產(chǎn)房起到了一定的社會(huì)保障功能。而且小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房有一些相似的特征。小產(chǎn)權(quán)房的處置多是以租代售 ，實(shí)際上是一次性繳納了若干年的租金 ，具有廉租房的特征。而且小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)人和經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)人一樣，都無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，叉具有經(jīng)濟(jì)適用房的特征。小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房出現(xiàn)功能交叉，但是由于其沒(méi)有合法的地位，加之在監(jiān)督和管理上處于灰色真空地帶，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有發(fā)揮其社會(huì)效益，甚至出現(xiàn)大量閑置。另一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》考让獬似浔粡?qiáng)拆的命運(yùn)，避免了資源的浪費(fèi)，又能增加社會(huì)保障性住房，充分發(fā)揮部分房屋的社會(huì)效應(yīng)，較好的協(xié)調(diào)了農(nóng)民、購(gòu)房者、以及政府之間的利益。
要把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楸Ｕ闲宰》啃枰鉀Q兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是二者的土地銜接問(wèn)題，二是購(gòu)買(mǎi)者的身份問(wèn)題。
首先，二者的土地銜接問(wèn)題。目前保障性住房是國(guó)有土地，小產(chǎn)權(quán)房是集體土地，要實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房的轉(zhuǎn)變，要么統(tǒng)一二者的土地性質(zhì)，要么允許保障性住房建立在集體土地上。如果對(duì)“公共利益”進(jìn)行廣義的解釋，筆者認(rèn)為為了保障中低收人者的住房而在集體土地上建造經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)屬于“公共利益”的范疇，在這一點(diǎn)上是符合征收要求的。但是由于此類小產(chǎn)權(quán)房的土地不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不符“兩規(guī)”的征收要求，因此不宜通過(guò)征收方式解決。而且征收過(guò)多會(huì)造成農(nóng)民失地過(guò)多，對(duì)我國(guó)的土地制度和各方利益均構(gòu)成較大沖擊。再者政府的財(cái)力畢竟是有限的，不可能所有的小產(chǎn)權(quán)房都通過(guò)政府征收讓其合法化。相比之下 ，允許在集體土地上建造經(jīng)濟(jì)適用房更具有可行性。對(duì)那些不是單戶農(nóng)民自己建造的，并且在戶型、房屋面積等方面都符合保障性住房條件的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以征用集體土地并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式回購(gòu)集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)檎饔貌⒉粫?huì)改變土地性質(zhì)，而回購(gòu)又不會(huì)損害農(nóng)民的既得利益。
回購(gòu)款遠(yuǎn)高于征用補(bǔ)償款 ，購(gòu)房者支付的購(gòu)房款即可作為政府支付給農(nóng)民的土地征用補(bǔ)償款和房屋回購(gòu)款，政府不用再掏錢(qián)，農(nóng)民也無(wú)需向政府返還高于征用補(bǔ)償?shù)哪遣糠挚铐?xiàng)，農(nóng)民的既得利益得到了保障。對(duì)于其他不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的小產(chǎn)權(quán)房 ，政府可以承租 ，作為廉租房，然后出租給租房者。租房者向集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民支付的租金即作為政府支付的租金。
其次，購(gòu)房者身份問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房后，購(gòu)買(mǎi)者的身份仍然存在問(wèn)題。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者和廉租房的承租者都有嚴(yán)格的條件限制，如果對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行審查，可能有的人并不符合條件。筆者認(rèn)為 ，可以同時(shí)改變受保障對(duì)象的限制條件，應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題視為一個(gè)特殊問(wèn)題進(jìn)行特殊處理。可以設(shè)置一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，在時(shí)間點(diǎn)以前夠買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的，視為身份等條件均符合受保障的條件要求。在時(shí)間點(diǎn)以后購(gòu)買(mǎi)或在時(shí)間點(diǎn)以前簽訂了購(gòu)房合同，但并未支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。若簽訂的是長(zhǎng)期租賃合同，在時(shí)間點(diǎn)以前簽訂并支付相應(yīng)租金的，視為身份等均符合受保障的條件要求；只支付了部分租金的，按照實(shí)際交付的租金年限為合同期限，期限內(nèi)視為符合保障制度的條件。租期屆滿后從新審查條件。時(shí)間點(diǎn)以后簽訂的租賃合同，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。這樣既不會(huì)與二元制土地制度相沖突，也沒(méi)有否定當(dāng)前的二元制戶籍制度。
4.承認(rèn)非耕地上的小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)“以租代售”的效力目前，小產(chǎn)權(quán)房一種普遍的處置形式是租賃。鑒于合同法中關(guān)于最高租賃期間的限制性規(guī)定，實(shí)務(wù)中的小產(chǎn)權(quán)房租賃合同表現(xiàn)形式總體上分為超過(guò) 2O年的租賃合同、20年期滿自動(dòng)續(xù)期的合同以及不超過(guò)20年的高租金合同三種。
哦互過(guò)合法程序已經(jīng)由政府擁有產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)房，在 2O年的租賃期內(nèi)，承認(rèn)其效力。超過(guò) 20年部分以及期滿后 自動(dòng)續(xù)期部分無(wú)效。借鑒德國(guó)對(duì)事實(shí)物權(quán)的處置經(jīng)驗(yàn) ，賦予承租人選擇權(quán)，20年期滿后，承租人可以在簽訂廉租房租賃合同或經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同之間進(jìn)行選擇。選擇與政府簽訂廉租房租賃合同的，租賃期限可與原合同終止期限一致，承租人不需再交納租金。選擇簽訂經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同的，購(gòu)買(mǎi)人按照其購(gòu)房款與轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房?jī)r(jià)款 （包含土地價(jià)款）的比例與政府按份共有房屋產(chǎn)權(quán)，出租人繳納的多余20年的房租可以抵為部分購(gòu)房款。使用人若要取得房屋完全所有權(quán)，則應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房制度的規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)并符合其他限制性條件。
四、小結(jié)。
小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根源在于我國(guó)二元制土地制度，要想徹底解決問(wèn)題，最終還需制度的創(chuàng)新。但長(zhǎng)期形成的一種制度，在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新、變革是不太現(xiàn)實(shí)的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國(guó)社會(huì)保障等相關(guān)制度不完善的情況下，進(jìn)行土地制度的變革可能會(huì)帶來(lái)更多的問(wèn)題。因此，在現(xiàn)有制度下，通過(guò)地票交易、保障性租房的轉(zhuǎn)變以及承認(rèn)短期內(nèi)以租代售的效力等措施解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進(jìn)一步探究。
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篇5
到了2008年6月，張某到房管局一問(wèn)才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無(wú)法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實(shí)，并說(shuō)自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實(shí)無(wú)法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。
張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來(lái)得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費(fèi)58000元以及其他各項(xiàng)損失共計(jì)31萬(wàn)元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點(diǎn)：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無(wú)法以購(gòu)房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。
國(guó)務(wù)院曾以會(huì)議及通知等方式多次強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確要求“城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋”。
房屋產(chǎn)權(quán)本來(lái)不分大小，只有一種定義。但是，由于我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會(huì)狀況，形成了社會(huì)上一些約定俗成的說(shuō)法。這種俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會(huì)給購(gòu)房者造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。
購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問(wèn)題：首先是購(gòu)房合同的問(wèn)題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法上市流通，購(gòu)房者往往無(wú)法通過(guò)正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)，所以，很多購(gòu)房者都沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同。有的雖然簽訂了購(gòu)房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問(wèn)題。有的購(gòu)房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買(mǎi)房只是為了住，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)房屋的想法，所以有沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)自己并不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國(guó)家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會(huì)條件，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，個(gè)別賣(mài)房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣(mài)給幾個(gè)不同的購(gòu)房者，一旦發(fā)生這種情況，購(gòu)房者將無(wú)法保障自己的權(quán)益。也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無(wú)法保障的。在法律實(shí)踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無(wú)法得到有效的行使。
篇6
第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。
篇7
所謂小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房來(lái)講的，從嚴(yán)格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念，只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中約定俗成的一種稱謂。
小產(chǎn)權(quán)房又可細(xì)分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過(guò)其所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣(mài)給集體組織之外的人。對(duì)于這種情況來(lái)說(shuō)，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護(hù)非法買(mǎi)受人的權(quán)益，但對(duì)于集體組織來(lái)說(shuō)，其對(duì)房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護(hù)的。第二類是集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。[1]
兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點(diǎn)：由于集體組織不用向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及的相關(guān)稅費(fèi)。因而房屋建設(shè)成本低廉、售價(jià)較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對(duì)于集體組織以外的買(mǎi)受人來(lái)講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人的權(quán)益均不受法律保護(hù)。不管買(mǎi)受人是否取得所謂的"小產(chǎn)權(quán)"， 這些證明文件都沒(méi)有法律依據(jù)，不具有法律效力。[2]法律概念的表達(dá)不僅使得法律得以表達(dá)，人們得以認(rèn)識(shí)和理解法律，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行法律實(shí)踐活動(dòng)，而且可以提高法律的明確化程度和專業(yè)性程度，使法律成為專門(mén)的工具。[3]
二、小產(chǎn)權(quán)房的利弊
（一）小產(chǎn)權(quán)房的有利影響
第一，在集體所有土地上開(kāi)發(fā)建造小產(chǎn)權(quán)房，緩解了城市住房壓力，有利于社會(huì)和諧。
第二，農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得了一定的經(jīng)濟(jì)利益，增加了農(nóng)民的收入，提高農(nóng)民生活水平。
第三，對(duì)于地方政府來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于促進(jìn)本地各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能夠促進(jìn)早日實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
（二）小產(chǎn)權(quán)房的不利影響
小產(chǎn)權(quán)房最大的弊病就是風(fēng)險(xiǎn)性。由于小產(chǎn)權(quán)房建造在集體所有的土地上，不具有國(guó)家房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的資格，并且購(gòu)房合同未經(jīng)合法程序進(jìn)行備案。后果是一旦國(guó)家認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房是違法違規(guī)開(kāi)發(fā)耕地建房，要求拆除小產(chǎn)權(quán)房，或者發(fā)生了其它任何產(chǎn)權(quán)糾紛，購(gòu)房人將無(wú)合法理由得到補(bǔ)償；由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)，游離于有效監(jiān)管以外，房屋建設(shè)質(zhì)量未經(jīng)相應(yīng)監(jiān)督，這樣就無(wú)法保障房屋質(zhì)量。
小產(chǎn)權(quán)房的配套工程建設(shè)及后期維護(hù)也存在著相當(dāng)一定的隱患；小產(chǎn)權(quán)房如果無(wú)序建造會(huì)破壞土地利用總體規(guī)劃，造成建設(shè)用地失控，并且私自開(kāi)發(fā)集體所有土地的會(huì)影響耕地保護(hù)，甚至于危及糧食安全；小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格進(jìn)行銷售，會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，并且危及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效管理。
三、小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題分析
小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律制度的關(guān)系可概括為如下幾個(gè)方面的沖突：
（一）小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)與現(xiàn)行法律規(guī)定的土地利用總體規(guī)劃的沖突
根據(jù)《土地管理法》有關(guān)土地利用的規(guī)定，如要將農(nóng)用地改變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批程序。然而，小產(chǎn)權(quán)房是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)。因此，它與現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是矛盾的。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究中心主任、教授喬新生認(rèn)為："所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指北京郊區(qū)部分農(nóng)村集體土地所有人，將集體土地用于修建房屋，并且出售給購(gòu)買(mǎi)者，但雙方約定沒(méi)有國(guó)家的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，而且規(guī)定'轉(zhuǎn)讓或者繼承時(shí)，必須到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)'。"[4]
（二）小產(chǎn)權(quán)房的銷售合同與現(xiàn)行法律規(guī)定相抵觸
法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變更合同應(yīng)當(dāng)為書(shū)面形式，并且合同當(dāng)事人必須有處分標(biāo)的的權(quán)利，另外標(biāo)的必須合法存在，否則合同無(wú)法律效力。而小產(chǎn)權(quán)房的銷售并不完全符合以上幾個(gè)要件。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院副院長(zhǎng)張琦教授認(rèn)為，"小產(chǎn)權(quán)房就是指購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。"[5]
（三）登記與現(xiàn)行法律的規(guī)定不相符合
不動(dòng)產(chǎn)的交易須進(jìn)行登記方能有效保證不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的利益。《城市房地產(chǎn)地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定："在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。"由于小產(chǎn)權(quán)房未能滿足上述法律條文的要求，因此，在交易過(guò)程中不能依房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行合法的登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
四、小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的解決辦法
（一）分類處理
第一，應(yīng)將中低收入者購(gòu)買(mǎi)的或已建未售的普通小產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房的行列。從保障民生角度看，本文以為若該類普通小產(chǎn)權(quán)房不存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)立法應(yīng)當(dāng)將之合法化并納入保障性住房行列。具體如何調(diào)整規(guī)范該類小產(chǎn)權(quán)房及購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)具備哪些條件可以參照經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法。購(gòu)買(mǎi)者在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，可以發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證，使其享有類似經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者的有限產(chǎn)權(quán)。
第二，強(qiáng)行拆除已建已售或已建未售的奢侈型、嚴(yán)重占用耕地及存在安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房，那些嚴(yán)重占用耕地，破壞生態(tài)環(huán)境，存在安全隱患以及城市富人修建的奢侈型小產(chǎn)權(quán)房一方面損害了國(guó)家對(duì)土地合理利用的宏觀調(diào)控政策，另一方面違法亂占、濫用土地，尤其是耕地?fù)p害了法律的權(quán)威性，在社會(huì)上產(chǎn)生不良影響，更有甚者威脅公民生命財(cái)產(chǎn)安全，因此該類小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)強(qiáng)行拆除。
（二）制定相關(guān)措施
1、采取措施抑制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲
筆者以為應(yīng)從下列方面抑制房?jī)r(jià)，首先，在出讓土地使用權(quán)時(shí)不應(yīng)僅僅根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果決定中標(biāo)人，應(yīng)綜合評(píng)估中標(biāo)房地產(chǎn)商的狀況，鼓勵(lì)其開(kāi)發(fā)中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房，嚴(yán)厲制止炒賣(mài)土地的行為。其次，銀行在發(fā)放住房貸款時(shí)嚴(yán)格審查貸款人，鼓勵(lì)消費(fèi)型住房貸款的發(fā)放。最后，政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，制止房地產(chǎn)市場(chǎng)管理造成的腐敗。[6]
2、調(diào)整城市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，降低租金
城市住房租金過(guò)高也是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房蔓延發(fā)展的一個(gè)原因。因此政府應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)措施調(diào)整房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，降低租金，保障更多居民的居住利益。
3、擴(kuò)大保障性住房覆蓋面
我國(guó)正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)保障性住房覆蓋人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求。因此應(yīng)修改相關(guān)法律法規(guī)，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍。
4、修訂《土地管理法》，保障農(nóng)民利益
筆者認(rèn)為法制建設(shè)應(yīng)以民生和民權(quán)為中心?！锻恋毓芾矸ā芬环矫嬉Ｕ厦裆簿褪潜Ｗo(hù)耕地，保障農(nóng)業(yè)的發(fā)展；另一方面《土地管理法》要充分保障民權(quán)，做到國(guó)不與民爭(zhēng)利，具體而言就是要賦予農(nóng)民充分的對(duì)集體土地享有的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益最大化。
參考文獻(xiàn)：
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[4]喬新生."小產(chǎn)權(quán)房"拷問(wèn)土地集體所有制度[J].西部論叢，2007，（8）.
篇8
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說(shuō)是具有一定合理性的，
對(duì)政府有關(guān)管理職能部門(mén)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)政府、購(gòu)房者和農(nóng)民來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一個(gè)多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問(wèn)題，而是從稅收角度來(lái)探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問(wèn)題。
二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場(chǎng)交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問(wèn)題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農(nóng)村村委會(huì)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會(huì)制定一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購(gòu)房”費(fèi)用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實(shí)質(zhì)上是村委會(huì)的“代建”行為，村委會(huì)一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營(yíng)業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營(yíng)業(yè)額是村委會(huì)向村民收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替村民繳納的沒(méi)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財(cái)政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號(hào))第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購(gòu)買(mǎi)材料，自己參與施工，無(wú)論是否外請(qǐng)施工隊(duì)或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。
第二種，就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法買(mǎi)賣(mài)行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
對(duì)這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見(jiàn)：
一種意見(jiàn)：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國(guó)家明文禁止的，那么對(duì)取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)第十條規(guī)定的條件：對(duì)庫(kù)區(qū)地方政府、開(kāi)發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開(kāi)發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號(hào)合同)的住房，不論是否超過(guò)原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。庫(kù)區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見(jiàn)：應(yīng)該征稅。目前，我國(guó)還正處在法制建設(shè)逐步完善過(guò)程之中，對(duì)“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對(duì)“違法收入”的征與不征稅收問(wèn)題還需要進(jìn)一步明確，但為了營(yíng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，為了保障國(guó)家的財(cái)政收入，實(shí)際工作中，還是堅(jiān)持對(duì)一切“營(yíng)業(yè)性收入”征稅的原則。
“公開(kāi)性”是營(yíng)業(yè)性收入的一個(gè)基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開(kāi)性。對(duì)非公開(kāi)性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實(shí)要征也征不了。它需要專門(mén)機(jī)關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開(kāi)發(fā)票取得的手續(xù)費(fèi)收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對(duì)只違反某一個(gè)法律規(guī)范的“公開(kāi)性”的營(yíng)業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無(wú)證經(jīng)營(yíng)行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營(yíng)業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見(jiàn)。
三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅
現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購(gòu)置開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開(kāi)發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營(yíng)業(yè)稅這方面來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對(duì)其他稅種暫不探討。有兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)：應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，這在國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)某省級(jí)地稅局請(qǐng)示的一個(gè)答復(fù)中有過(guò)明確，但沒(méi)有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)文也有類似觀點(diǎn)。實(shí)際工作中，一般也是按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來(lái)看，購(gòu)房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，
另一種觀點(diǎn)：不應(yīng)該按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營(yíng)業(yè)稅呢?
姑且不妨先引入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，(二)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計(jì)量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。只有同時(shí)滿足這五個(gè)條件，銷售收入才可以確認(rèn)。
在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國(guó)稅函[2010]148號(hào))規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅
法精神，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒(méi)有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)算。”已有此規(guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險(xiǎn)，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。也就是說(shuō)，在會(huì)計(jì)上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動(dòng)產(chǎn)的定義(銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。)
稅收原則中有一個(gè)很重要的原則就是“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)是究竟什么呢?
筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動(dòng)產(chǎn)這項(xiàng)規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，“購(gòu)買(mǎi)者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來(lái)說(shuō)，實(shí)質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。
《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?！逗贤ā返诙僖皇l中對(duì)租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買(mǎi)賣(mài)合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實(shí)質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣(mài)方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒(méi)有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對(duì)已實(shí)際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實(shí)并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費(fèi)便有了法律依據(jù)。
下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題：
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！睆摹秾?shí)施細(xì)則》來(lái)看，收取的一次性費(fèi)用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就是實(shí)際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)。
但還有一個(gè)問(wèn)題，就是《合同法》規(guī)定了最長(zhǎng)租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。)一次性的收費(fèi)在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過(guò)程式交易及即時(shí)所得和未來(lái)所得的收付，對(duì)這種行為可以征稅。但費(fèi)用性質(zhì)的確定、時(shí)點(diǎn)的劃分、比例的計(jì)算都無(wú)法進(jìn)行，一筆收入無(wú)法準(zhǔn)確劃分第一個(gè)二十年的收入和未來(lái)幾個(gè)二十年的收入。不能對(duì)未來(lái)收人征稅，也不能對(duì)無(wú)法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開(kāi)法律形式，在實(shí)際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實(shí)使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。
篇9
1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開(kāi)發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①
1.2 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的特征及法律規(guī)定
從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護(hù)的。存在爭(zhēng)議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問(wèn)題。
1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)出下列特征
1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個(gè)人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個(gè)人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個(gè)人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。
2）小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o(wú)須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費(fèi)等，因而價(jià)格低廉。
3）小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法取得房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的無(wú)法律效力的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，也就是說(shuō)，其產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到法律有效保護(hù)。
4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法取得房產(chǎn)證，因此無(wú)法進(jìn)行二次交易，也無(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的現(xiàn)有法律規(guī)定
我國(guó)與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對(duì)其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)適用土地管理法等法律?！锻恋毓芾矸ā返?3條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)。
2 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中存在的現(xiàn)實(shí)突出法律爭(zhēng)議問(wèn)題
依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫(huà)家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)。
被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見(jiàn)證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為被告是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房，因此判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，原告要給付被告夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬(wàn)元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，被告作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買(mǎi)房被告經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點(diǎn)也是上述農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)案判決的主要理由。②
根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即購(gòu)房者必須要經(jīng)過(guò)國(guó)家規(guī)定的政府部門(mén)登記、頒發(fā)證書(shū)才依法對(duì)該房屋享有完整的所有權(quán)。另?yè)?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門(mén)是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)。因此，村集體或鄉(xiāng)
政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②
可見(jiàn)，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中的法律爭(zhēng)議問(wèn)題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的法律效力問(wèn)題。
3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)具體法律制度的相關(guān)建議
筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護(hù)各方利益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。
3.1 落實(shí)限購(gòu)政策
對(duì)已經(jīng)有住房的人進(jìn)行限購(gòu)，防止人們買(mǎi)房的投機(jī)心理。這樣就能避免有錢(qián)人與窮人爭(zhēng)房產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的藍(lán)圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)；城市居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣(mài)等。
3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國(guó)家利益
小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴(yán)格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益與國(guó)家利益的現(xiàn)象發(fā)生。
同時(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對(duì)其買(mǎi)賣(mài)征收一定額度的稅收。
4 結(jié)論
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題折射出一些制度性及深層次的社會(huì)矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問(wèn)題，又影響制度發(fā)展趨勢(shì)，所以其解決路徑的選擇意義重大。
注釋：
篇10
小產(chǎn)權(quán)房；法律困境；出路
2007 年 6 月 18 日建設(shè)部的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費(fèi)用而向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的?！币虼耍‘a(chǎn)權(quán)房只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的集體土地使用權(quán)證和村委會(huì)的蓋章證明，無(wú)法獲得國(guó)家土地和房屋管理部門(mén)頒發(fā)的“三證”，即房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證和契約證。
一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
從各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)情況來(lái)看，目前我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)數(shù)量、分布情況等方面還未能統(tǒng)計(jì)出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是其數(shù)量之巨、影響范圍之大、涉眾之廣已經(jīng)是無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)了。根據(jù)國(guó)土部門(mén)的不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積已達(dá)66億平方米，相當(dāng)于全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)的開(kāi)發(fā)數(shù)量。
二、小產(chǎn)權(quán)房的成因
（一）城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的制度根源
我國(guó)的土地存在城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。在城鄉(xiāng)二元土地所有制的框架下，農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地的權(quán)利存在嚴(yán)重的不對(duì)等。農(nóng)村集體土地的占有、使用、收益和處分方面有嚴(yán)格的法律限制。許多地方政府以較低價(jià)格從農(nóng)民手上征收農(nóng)村集體土地，再以較高價(jià)格賣(mài)給了房地產(chǎn)商，農(nóng)民未能從現(xiàn)有的土地增值分配格局中獲得合理的補(bǔ)償。在利益驅(qū)使下，許多農(nóng)民私建小產(chǎn)權(quán)房，并從中獲得較高收益，加劇了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
（二）現(xiàn)有的法律制度為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)提供了發(fā)展空間
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！痹摋l法律并未禁止集體經(jīng)濟(jì)組織土地上建設(shè)房屋的自由交易和流轉(zhuǎn)，讓小產(chǎn)權(quán)房的鉆了空子。
（三）城市房?jī)r(jià)居高不下
近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之城市居民數(shù)量的增加，房屋的需求量急劇增加，隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的居高不下。而政府建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房卻供不應(yīng)求，所以相對(duì)廉價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，吸引了大量的購(gòu)買(mǎi)群。
（四）新農(nóng)村建設(shè)政策為小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴(kuò)大提供了機(jī)會(huì)
在新農(nóng)村建設(shè)中，國(guó)家要求對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在新農(nóng)村建設(shè)中，由于資金相對(duì)匱乏，便謀求與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子一部分以相對(duì)低廉的價(jià)格賣(mài)給了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民，剩余部分便讓開(kāi)發(fā)商向農(nóng)村集體組織以外的居民銷售。許多小產(chǎn)權(quán)房便在新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中如雨后春筍般出現(xiàn)了。
三、小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境
（一）產(chǎn)權(quán)缺陷
國(guó)家明確規(guī)定城里居民不可買(mǎi)宅基地建房，也不可以買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。
（二）流轉(zhuǎn)受限
由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)和土管部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)證件，只是具備了房子的使用功能，不具有所有權(quán)，所以其流通交易，抵押融資，繼承等方面都受限制。
（三）維權(quán)艱難
由于缺乏相關(guān)法律的保護(hù)，加之產(chǎn)權(quán)的缺失，致使購(gòu)買(mǎi)者與小產(chǎn)權(quán)房的建造者的買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，一旦出現(xiàn)法律糾紛，購(gòu)買(mǎi)者維權(quán)將舉步維艱。
（四）國(guó)家稅費(fèi)的流失
雖然小產(chǎn)權(quán)房在緩解城市低收入者住房壓力和促使農(nóng)民增收方面有著積極意義，但其破壞了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并未依法向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設(shè)施配套費(fèi)和其他稅費(fèi)，導(dǎo)致國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。
四、小產(chǎn)權(quán)房的出路探討
針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院已做出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。我國(guó)各地區(qū)政府部門(mén)也紛紛探討小產(chǎn)權(quán)房的解決問(wèn)題。在綜合考慮國(guó)內(nèi)外小產(chǎn)權(quán)房的研究成果，及小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市的具體解決方案之后，筆者認(rèn)為，可以嘗試以下解決方式：
（一）建立自由的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新制度。
通過(guò)法律賦予農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，從制度上解決農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地“同地不同價(jià)”的問(wèn)題，使農(nóng)村集體土地可以在“同地、同價(jià)、同權(quán)”的基礎(chǔ)上，參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
（二）頒布新的小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)與使用的法律。
我國(guó)相關(guān)法律的缺失，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房游離于法律監(jiān)管之外。而政府相關(guān)部門(mén)在小產(chǎn)權(quán)房解決方面，一度簡(jiǎn)單地，這種方法被實(shí)踐證明與社會(huì)的發(fā)展需求不符。因此，亟須頒布新的法律，將小產(chǎn)權(quán)房納入法治監(jiān)管的軌道。
（三）健全我國(guó)的住房供應(yīng)體制。
房?jī)r(jià)的居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供不應(yīng)求，使小產(chǎn)權(quán)房成了居民的權(quán)宜之計(jì)。為此，必須健全我國(guó)的住房供應(yīng)體制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)，從而真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
（四）完善我國(guó)的住房保障體系。
在小產(chǎn)權(quán)房的解決方面，政府可以將小產(chǎn)權(quán)房納入到我國(guó)現(xiàn)有的住房保障體系之下，使其合法化。對(duì)于已經(jīng)建成且符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以以合理的市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，充實(shí)我國(guó)的住房保障體系，使其物盡其用。
參考文獻(xiàn)：
[1]胡凱.“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題及其對(duì)策研究[D].浙江大學(xué)，2011
篇11
時(shí)展到21世紀(jì)，對(duì)于農(nóng)村土地，最熱的爭(zhēng)議點(diǎn)莫過(guò)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房并非法學(xué)術(shù)語(yǔ)，現(xiàn)行法律法規(guī)也未曾正式使用，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產(chǎn)權(quán)是針對(duì)開(kāi)發(fā)商所擁有的初始產(chǎn)權(quán)而言。商品房在建成之后售出之前，開(kāi)發(fā)商享有的商品房產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房之后取得的產(chǎn)權(quán)是從這種大產(chǎn)權(quán)中分離出來(lái)的，故稱為小產(chǎn)權(quán)。第二種：產(chǎn)權(quán)大小是按照房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的。不再繳納土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，還需要補(bǔ)交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。這樣，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種：產(chǎn)權(quán)大小按照產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分。國(guó)家房管部門(mén)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的商品房是大產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋是小產(chǎn)權(quán)ⅰ。從我國(guó)目前的法律法規(guī)來(lái)看，第一和第二兩種情形下的小產(chǎn)權(quán)房都是合法的。而第三種情形的小產(chǎn)權(quán)房合法與否是目前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題，本論文所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房均指第三種小產(chǎn)權(quán)房。因此本論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房屋。這種房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱為小產(chǎn)權(quán)。這里的“小”是指產(chǎn)權(quán)不完整或者說(shuō)產(chǎn)權(quán)有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區(qū)龔路鎮(zhèn)龔豐村農(nóng)民楊某，將自己的兩層私房以12萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，愿意如數(shù)返還陳某的購(gòu)房款。但是法院依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則認(rèn)為原被告之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系當(dāng)事人自愿、公平、等價(jià)有償基礎(chǔ)上所為的真實(shí)意思表示，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。2008年重審時(shí)仍然維持初判。
案例2：畫(huà)家李某2002年在北京通州宋莊鎮(zhèn)辛村店村以4.5萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請(qǐng)法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬(wàn)多元的房屋補(bǔ)償款。
以上案例中的房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)一樣，但產(chǎn)生的法律效力卻截然不同。這就是當(dāng)今的熱點(diǎn)問(wèn)題——最具有爭(zhēng)議性的小產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在從10多年前就開(kāi)始了。從賣(mài)房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實(shí)際情況隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)大潮的推動(dòng)，這部分自建房的性質(zhì)開(kāi)始發(fā)生了變化。比如在1994年，香堂村就開(kāi)始公開(kāi)出售200平米左右的村建別墅，售價(jià)當(dāng)時(shí)僅為5萬(wàn)元一套。當(dāng)時(shí)一些明星，藝術(shù)家們?yōu)榱诵蓍e或養(yǎng)老就到郊區(qū)縣購(gòu)買(mǎi)別墅或農(nóng)家院，由于他們當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)大多不是作為第一家居使用，所以也并沒(méi)有引起相關(guān)部門(mén)的注意和重視。然而時(shí)間到了2003年左右，由于城市房?jī)r(jià)普遍偏高，眾多工薪階層也加入購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行列，而且他們購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅(qū)使，目前加入小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商以及樓盤(pán)也為數(shù)不少。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達(dá)到全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。由此可見(jiàn)小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)之整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，其深遠(yuǎn)影響不得不引起政府及社會(huì)各層的高度重視和關(guān)注。
三、小產(chǎn)權(quán)房形成原因
小產(chǎn)權(quán)房目前是社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，其形成原因是多方面的，其折射的社會(huì)矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的土地資源城鄉(xiāng)二元化管理體制。我國(guó)法律對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理體制，適用不同的法律規(guī)定，即通常所說(shuō)的二元化管理體制。我法律規(guī)定城市土地可以通過(guò)市場(chǎng)直接進(jìn)入流通，而農(nóng)村土地屬于集體所有，只有在政府或國(guó)家通過(guò)征用的方式才能進(jìn)入流通。這看起來(lái)似乎是對(duì)農(nóng)村土地的特別保護(hù)，但實(shí)際上是對(duì)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的一種特別限制。目前農(nóng)村的這種土地流轉(zhuǎn)制度不是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中自發(fā)形成的，而是國(guó)家在城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的集中而構(gòu)建的一項(xiàng)特殊制度安排。這項(xiàng)制度是以犧牲農(nóng)村的利益來(lái)維持和促進(jìn)城市的發(fā)展的。我國(guó)自建國(guó)初就確立了農(nóng)村為城市服務(wù)的策略。改革開(kāi)放30年之后，中國(guó)農(nóng)村和城市之間收入差距越來(lái)越大，“三農(nóng)”問(wèn)題逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不得不正視的一個(gè)問(wèn)題。造成這個(gè)問(wèn)題的原因是農(nóng)村在改革開(kāi)放經(jīng)濟(jì)建設(shè)中沒(méi)有自己的市場(chǎng)主體地位，農(nóng)村和農(nóng)民仍然服務(wù)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。僅就土地制度而言，為防止農(nóng)村地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，為了維護(hù)城市和國(guó)家在地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大利潤(rùn)，國(guó)家繼續(xù)通過(guò)嚴(yán)格的土地管制制度將農(nóng)村集體土地固定在農(nóng)村，日后通過(guò)合法途徑征收后轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，繼續(xù)城市和國(guó)家對(duì)農(nóng)村永遠(yuǎn)的剝奪。如今，城市化進(jìn)程已經(jīng)可以安排更多的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)，到了工業(yè)回饋農(nóng)業(yè)，城市回饋鄉(xiāng)村的時(shí)候了。小產(chǎn)權(quán)房合法化以后，許多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段的農(nóng)民就可以轉(zhuǎn)化為城市居民，減少對(duì)農(nóng)村土地的繼續(xù)使用，也對(duì)我國(guó)新農(nóng)村的建設(shè)提供了條件，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
2.小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)之下不可避免產(chǎn)生的后果。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以被我國(guó)法律認(rèn)定為非法，最主要的原因是因?yàn)檫@些住房在興建時(shí)并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時(shí)必須繳納的。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以價(jià)格低也正是因?yàn)闆](méi)有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得國(guó)家房產(chǎn)部門(mén)的房產(chǎn)證的最終原因也在于此。小產(chǎn)權(quán)房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費(fèi)，這樣房?jī)r(jià)僅僅是由建設(shè)成本加出售利潤(rùn)；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)中沒(méi)有了權(quán)利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價(jià)可以降低40%以上。集體土地被征用的價(jià)格和土地建成城市商品房的價(jià)格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅(qū)動(dòng)，甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)，以超出法律的形式主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)以獲取利益最大化，實(shí)現(xiàn)土地增值最大化。所以說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)之下不可避免產(chǎn)生的后果ⅳ。
3.小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房禁而不止折射的正是社會(huì)各利益團(tuán)體對(duì)農(nóng)村將近10萬(wàn)億的土地財(cái)富分配格局的博弈和重塑過(guò)程。
我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)而只能由政府或國(guó)家通過(guò)征收來(lái)實(shí)現(xiàn)的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場(chǎng)主體，沒(méi)有處分所有物的權(quán)利。通過(guò)國(guó)家征收的模式，使得國(guó)家不僅成了國(guó)有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實(shí)際處分者。農(nóng)村集體成員實(shí)際上被剝奪了集體土地所有權(quán)中最關(guān)鍵的處分權(quán)。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》等確認(rèn)了農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。根據(jù)所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)具有四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。所有者對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分是最終實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)值的重要途徑?！段餀?quán)法》第39條也規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。但我國(guó)集體所有制下的農(nóng)民卻失去了對(duì)自己所有物的最終財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。
如果政府限制農(nóng)村集體土地所有者行使所有權(quán)的范圍和方式，讓集體土地只能用于農(nóng)業(yè)耕作，那么就應(yīng)該取消現(xiàn)在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴(yán)格禁止政府將農(nóng)村征收來(lái)的集體土地轉(zhuǎn)包給開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)，除非這種征地是出于國(guó)防、抗洪、搶險(xiǎn)救災(zāi)之類的重大險(xiǎn)情需要；而且在征地費(fèi)用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂(lè)于把成片成片的農(nóng)村地區(qū)給征出去呢？因?yàn)榈胤秸蛑鵀楦纳拼迕裆顥l件的旗號(hào)，實(shí)際上他們自己獲得了頗豐的征地補(bǔ)償款，占20%～30%；最可憐的農(nóng)民最終獲得的補(bǔ)償款僅占5%～10%。任何一個(gè)有良知的人都不得不為我國(guó)農(nóng)民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設(shè)用地的日益緊缺，農(nóng)村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。所以說(shuō)，集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)謀取市場(chǎng)高額利潤(rùn)成為不可避免的趨勢(shì)。雖然國(guó)家政策對(duì)農(nóng)村土地用途有著嚴(yán)格限制，但村集體畢竟也對(duì)本集體土地享有獨(dú)立的，排他的所有權(quán)，而且現(xiàn)在村集體土地上也存在越來(lái)越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地及宅基地，這也為農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)留下了一個(gè)靈活的缺口。
4.城市自然發(fā)展催生了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。我國(guó)從1998年開(kāi)始全面停止實(shí)物分房，實(shí)行住房貨幣化。目前我國(guó)城市居民解決住房問(wèn)題主要是通過(guò)地方政府主導(dǎo)模式，即地方政府壟斷土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)，因?yàn)檎幌蜷_(kāi)發(fā)商提供建設(shè)土地，所有人必須向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機(jī)行為，是導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無(wú)法得到滿足，另一方面也為城市周邊農(nóng)村廉價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機(jī)遇，成為催生小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展的首要因素。
城市的飛速發(fā)展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對(duì)廉價(jià)住房的需求外，我國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)也加劇了老年人對(duì)退休養(yǎng)老住房的需求。現(xiàn)在的大城市已經(jīng)不再是老年人養(yǎng)老的最佳場(chǎng)所了，這些老年人也就希望在郊區(qū)附近購(gòu)買(mǎi)一套廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房養(yǎng)老；還有些商人，由于生意需要辦公地點(diǎn)，他們就購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房作為公司辦事處或辦公地點(diǎn)，有些甚至還把直接購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)給員工，一并解決了他們工作和居住的問(wèn)題，也利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。更有一些高收入者想在鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)別墅或建度假村之類的，遠(yuǎn)離城市的喧囂，滿足了高收入者對(duì)寧?kù)o生活的需求。
現(xiàn)在由于農(nóng)村僅僅依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)難以維持日益發(fā)展的社會(huì)生活了，農(nóng)村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動(dòng)力已經(jīng)外出務(wù)工，農(nóng)村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無(wú)人居住，維護(hù)，極容易毀損。很多農(nóng)村人其實(shí)都希望出售老房屋。但由于國(guó)家政策不允許這些小產(chǎn)權(quán)房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務(wù)工的農(nóng)村人即使手頭有了些積蓄，基于全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房政策的限制，他們也不能在他鄉(xiāng)的當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房安居樂(lè)業(yè)。這樣就變成了那邊不能賣(mài)，這邊不能買(mǎi)，變成了永遠(yuǎn)的蝸居一族，租房一族，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“我想有個(gè)家”的愿望。另一方面，城里就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，有些大學(xué)生就下鄉(xiāng)找工作了。這些大學(xué)生持有城市戶口，不像農(nóng)村居民，在農(nóng)村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購(gòu)買(mǎi)商品房才能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望，他們沒(méi)有辦法在農(nóng)村就地買(mǎi)房甚至結(jié)婚安家。這種人為阻斷農(nóng)村和城市交互發(fā)展的做法是社會(huì)發(fā)展規(guī)律相矛盾的。
參考文獻(xiàn)：
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篇12
日前媒體曝出，南京市小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知，可以更換購(gòu)房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。這一舉動(dòng)被業(yè)界解讀為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正“閘門(mén)”正在南京豁出一條口子。
此消息見(jiàn)諸報(bào)端不久，南京市國(guó)土局對(duì)外解釋，“七彩星城項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，是對(duì)歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù)，不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’?！?/p>
盡管有關(guān)部門(mén)刻意強(qiáng)調(diào)此舉并非小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但關(guān)于七彩星城項(xiàng)目當(dāng)前的狀況，南京市國(guó)土局也指出，目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬(wàn)元土地出讓金，取得了“寧雨國(guó)用2012第00347號(hào)”國(guó)有土地使用證。
此外，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處新聞發(fā)言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售，并且七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)的初始登記。
吊詭的是，2007年1月，集體土地性質(zhì)樓盤(pán)七彩星城首度開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商明確告知購(gòu)房者，他們的項(xiàng)目在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同上，明確承諾將負(fù)責(zé)房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”。
據(jù)了解，早在2006年，南京市就專門(mén)成立了“清理集體土地建房小組”，對(duì)南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開(kāi)全面調(diào)研。2007年，南京市國(guó)土局公布了包括七彩星城在內(nèi)的10個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，補(bǔ)齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。
記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個(gè)項(xiàng)目中，八卦洲麗島花園和長(zhǎng)江花園或已經(jīng)取得了國(guó)有土地使用證，剩下的7個(gè)項(xiàng)目仍在排隊(duì)等候中。
而據(jù)媒體報(bào)道，南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正，必須歷經(jīng)一個(gè)復(fù)雜的程序：先是規(guī)劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國(guó)土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價(jià)局等部門(mén)組成的工作小組審查，最后報(bào)江蘇省國(guó)土資源廳批復(fù)。上述程序都合格后，才能享有補(bǔ)款拿證的機(jī)會(huì)。
在項(xiàng)目拿到國(guó)有土地使用證及商品房購(gòu)房合同換發(fā)完畢之后，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票等相關(guān)資料，才可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。對(duì)于業(yè)主而言，只有拿到商品房房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)才算真正的實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。
野蠻生長(zhǎng)
南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目取得國(guó)有土地使用證，雖然只是個(gè)案，且有賴于多年前的一次歷史契機(jī)，但其至少為小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正樹(shù)立了一個(gè)示范性樣本。
而在這個(gè)樣本之下，仍有眾多的小產(chǎn)權(quán)房未得到政府的認(rèn)可。據(jù)悉，小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程，目前不低于200個(gè)。
在近期頻傳農(nóng)村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)也成為民眾購(gòu)房的熱點(diǎn)。一份來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土委的研究報(bào)告顯示，深圳一季度有73個(gè)違建樓盤(pán)在售，房?jī)r(jià)最高已達(dá)7900元/平米，均價(jià)超過(guò)4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格近期又漲了10%左右。
在“年年喊打，年年難打”的北京，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產(chǎn)權(quán)小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓，就在不久前，該小區(qū)周邊仍有新的小產(chǎn)權(quán)房在施工建設(shè)。據(jù)房產(chǎn)中介人員向記者表示，年初該小區(qū)房?jī)r(jià)還在10000萬(wàn)元/平米左右，7、8月份就已超過(guò)了15000元/平米?！百I(mǎi)房的人還不少?！?/p>
北京最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)通州太玉園，同樣是一個(gè)搶手的小區(qū)。據(jù)記者了解，去年底該小區(qū)房?jī)r(jià)還在6000元/平米上下，目前房?jī)r(jià)則超過(guò)了9000元/平米，大量買(mǎi)房人的涌入，正是其漲價(jià)的最主要原因。
一方面小產(chǎn)權(quán)還在興建，另一方面購(gòu)房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長(zhǎng)的形勢(shì)之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態(tài)。
“畢竟法不責(zé)眾?！痹谔駡@小區(qū)有兩套住房的楊女士看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是遲早的事，“單就北京的小產(chǎn)權(quán)房里，就有上百萬(wàn)人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的。”
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的龐大或許已經(jīng)超過(guò)一些人的想象，在小產(chǎn)權(quán)房肆無(wú)忌憚的蔓延態(tài)勢(shì)之下，政府近期也再一次“亮劍”。
日前，位于北京市昌平區(qū)陽(yáng)坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這也是北京市目前已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域，涉及13棟樓4萬(wàn)平米。
然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產(chǎn)權(quán)房整治案例不難發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)行拆除的小產(chǎn)權(quán)房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。
短期內(nèi)轉(zhuǎn)正可能性不大
小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題由來(lái)已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現(xiàn)象之下，隱藏的是大眾日益擴(kuò)大的居住需求和不斷攀升的高房?jī)r(jià)之間的矛盾。無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房且沒(méi)有資格申請(qǐng)保障房的“夾心層”，只能無(wú)奈選擇小產(chǎn)權(quán)房。
近期，市場(chǎng)上之所以出現(xiàn)了一波熱炒小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，來(lái)自于一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報(bào)告――“383”方案。該報(bào)告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。
按照該方案構(gòu)想，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
篇13
一、我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)”房存在的原因
（一）相關(guān)規(guī)定之間的矛盾
《民法通則》中第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第4條規(guī)定：國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。第39條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第3條第3款規(guī)定：國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。依據(jù)上述法律，似乎“小產(chǎn)權(quán)房”是有合法地位的，事實(shí)上，“小產(chǎn)權(quán)房”也是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府同意并且發(fā)放證書(shū)的，是承認(rèn)的。然而我國(guó)《土地管理法》第43條、第44條明確規(guī)定，不論任何單位及個(gè)人進(jìn)行工程建設(shè)并且需要使用土地的，必須依法按照規(guī)定程序申請(qǐng)，才能合法使用國(guó)有土地；將農(nóng)用土地變性為建設(shè)用地的，或者工程建設(shè)需要占用土地的，必須按照法律法規(guī)有關(guān)要求辦理變性轉(zhuǎn)用手續(xù)。以上法律制度之間的矛盾，將“小產(chǎn)權(quán)房”推向了極為尷尬的境地。對(duì)于農(nóng)村集體而言，他們本身并不擁有集體土地產(chǎn)權(quán)，至少在完全意義上的土地產(chǎn)權(quán)不可能擁有，因而在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)里邊是不可能存在農(nóng)村集體所有土地的?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、過(guò)戶，是不能夠得到法律保護(hù)的。
（二）住房的剛性需求與高房?jī)r(jià)之間的矛盾
近十年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，即使政府針對(duì)抑制房?jī)r(jià)積極嘗試著出臺(tái)不同的政策，然而，房?jī)r(jià)依然是居高不下。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大力推進(jìn)，大量已經(jīng)喪失土地的農(nóng)村勞動(dòng)力紛紛涌入城市，他們都希望能夠在城市有一個(gè)屬于自己的住房；另外，城市中也有一部分人因?yàn)樽优呀?jīng)成人，也需要一套房子給他們將來(lái)的生活鋪路。然而他們的收入使得他們對(duì)城市的住房望而卻步，種種類似的剛性需求使人們不得不把注意力集中到周邊城鎮(zhèn)的“小產(chǎn)權(quán)房”上。而對(duì)于出售“小產(chǎn)權(quán)房”的集體而言，這獲得的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地被占用補(bǔ)償款。這種矛盾讓“小產(chǎn)權(quán)房”如雨后春筍一般，大量出現(xiàn)在城市周邊的城鎮(zhèn)。
二、小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的社會(huì)危害
（一）加速耕地減少，威脅國(guó)家糧食安全
我國(guó)整體處于地少人多的國(guó)情之中，土地資源更顯其重要性，截止到2011年，我國(guó)耕地面積18.25億畝，其中發(fā)達(dá)城市諸如北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地面積比聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的0.8畝的警戒線還要低。中國(guó)要以世界7%的耕地養(yǎng)活世界22%的人口，糧食問(wèn)題是一個(gè)關(guān)系社會(huì)和國(guó)家穩(wěn)定的大事。但是小產(chǎn)權(quán)房這種自發(fā)行為的出現(xiàn)，讓很多原有的耕地變成了高樓，在一定程度上直接導(dǎo)致耕地面積減少，并且在近幾年中，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題凸顯，如果不加以抑制，將會(huì)導(dǎo)致更多的土地被侵占，耕地面積及糧食安全將無(wú)法得到保障。
（二）小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的利益存在潛在性的危害
1.物權(quán)法上不受保護(hù)
因?yàn)榉课輰儆诓粍?dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)法律規(guī)定，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)以及在其上的房屋所有權(quán)是不能夠自行轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也應(yīng)是在集體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部，不能夠轉(zhuǎn)讓給城市居民。因此，即使買(mǎi)受人獲得了當(dāng)?shù)卣鄳?yīng)的“產(chǎn)權(quán)”文件，也不產(chǎn)生物權(quán)效力。因此，一旦國(guó)家決定對(duì)于集體土地進(jìn)行征用或拆遷，將有可能直接導(dǎo)致買(mǎi)受方得不到任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2.債權(quán)法上因存在合同無(wú)效的法定事由，購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益不能得到保護(hù)，這一點(diǎn)在《合同法》第52條第（五）項(xiàng)有明確的規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼耍I(mǎi)受方如果是城鎮(zhèn)居民，在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之后，將得不到相應(yīng)的法律保護(hù)。
（三）擾亂了國(guó)家對(duì)土地的整體規(guī)劃和利用
國(guó)家依據(jù)整體經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)，制定土地的總體使用方針與規(guī)劃，并依據(jù)土地利用調(diào)整次序和土地利用結(jié)構(gòu)與布局，來(lái)合理安排我國(guó)對(duì)于各類土地的使用，本著盡可能保護(hù)耕地和控制非農(nóng)建設(shè)侵占農(nóng)用地的原則，協(xié)調(diào)土地資源的保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)往往是“先斬后奏”或者“只斬不奏”，造成國(guó)家土地利用規(guī)劃的失控，擾亂國(guó)家對(duì)于土地使用的整體規(guī)劃。
三、針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”制定保護(hù)性法律法規(guī)的意義
目前，城市人群和農(nóng)村人群固定房產(chǎn)的價(jià)值最大差異不是來(lái)自地域等條件限制，而是來(lái)自法律對(duì)固定房產(chǎn)的身份限定。這種情況的存在是侵犯了憲法賦予農(nóng)民的平等權(quán)利的。制定“小產(chǎn)權(quán)房”保護(hù)性法律法規(guī)可以給予農(nóng)民平等權(quán)利，也可以無(wú)形中增加農(nóng)民的固定資產(chǎn)的貨幣總值。另外，農(nóng)民擁有“小產(chǎn)權(quán)房”的合法權(quán)利，一旦第三方征用的時(shí)候，高額的土地補(bǔ)償款也會(huì)幫助農(nóng)民在喪失房屋之后重新?lián)碛凶约旱男路慨a(chǎn)。
其次，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者來(lái)講，制定保護(hù)性法律法規(guī)之后，他們的房產(chǎn)權(quán)益得到了保障，這對(duì)于這些低收入人群來(lái)講，無(wú)疑是維護(hù)了他們的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定的，這推進(jìn)這部分人民群眾的生活質(zhì)量會(huì)起到極大的作用。
“小產(chǎn)權(quán)房”保護(hù)性法律法規(guī)的制定，從某種程度上講可以補(bǔ)充稀缺的公益住房資源，不僅緩解了高度緊張的住房壓力，同時(shí)對(duì)我國(guó)目前居高不下的房?jī)r(jià)起到一定的抑制作用。如果“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，自然就擴(kuò)大了“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買(mǎi)群體，合理合法的建設(shè)，會(huì)加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。
四、制定“小產(chǎn)權(quán)房”保護(hù)性法律法規(guī)的政策探討
（一）規(guī)范現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”
1.對(duì)于非法侵占耕地、私搭亂建的 “小產(chǎn)權(quán)房”要堅(jiān)決予以拆除。不允許任何地方政府、任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、任何個(gè)人以任何名義將這種侵害國(guó)家耕地的“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。
2.對(duì)于搭建在農(nóng)民宅基地的“小產(chǎn)權(quán)房”，公布法律予以合法化。并且將這部分房源納入保障性住房體系，用城市周邊的房源解決低收入人群的住房問(wèn)題，緩解城市住房緊張的不利局面。
（二）建立一套嚴(yán)格的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)審批制度
當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”取得合法地位后，其價(jià)值的增漲必然使一些人想用非法的手段從中得利。必須建立一套嚴(yán)格的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)審批制度，避免國(guó)家耕地嚴(yán)重流失，對(duì)于打破制度，非法審批和建設(shè)的人員，要公布法律予以嚴(yán)懲，增加此類犯罪的成本。
