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篇1
1.1房價收入比
房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生房地產泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數
該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統一的標準。在發達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產價格增長率／GDP增長率
該指標是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態相對指標，反映房地產泡沫發展的趨勢。指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產業存在泡沫現象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產泡沫時，該指標平均值為3。
1.3空置率
房地產出現泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區域；10%-20%為空置危險區；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。
1.4租售比價
反映房地產真實價值的是房地產的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：
另外，還可以從房地產投資增值率和房地產貸款方面來計量房地產泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。
指標法的突出優點是所用數據通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經驗，不一定適用于我國的房地產市場。對同一個房地產市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現相互矛盾的現象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經濟發生后，成為日本經濟學家用以判定地產泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現實資產價格與實體資產價格的差，或是現實資產價格中實體經濟不能說明的部分，所以衡量房地產泡沫的關鍵在于測算出房地產的實體經濟價格(理論價格)與現實價格之間的差距。收益還原的本質就是一個未來收益的貼現模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現率進行貼現，從而得到房地產的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現為：第一，折現率的準確數字難以確定。第二，收益還原法體現的是把未來的收益折合成現在的收益，通過折現來計算現值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內的收益做出準確的估計。
3市場修正法
我國學者洪開榮(2001)提出房地產泡沫計量的“市場修正法”，即以物業空置率為基礎，從房地產的供求差異出發，通過考慮各種相關系數因素來進行修正，從而估量出房地產泡沫的大小。其公式為：
房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易情況修正系數
其中：空置率是根據年空置量與三年累計物業竣工量的比例；經濟增長修正系數=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產業貢獻修正系數=上期的(1+房地產業增長率)/本期的(1+房地產業增長率);交易狀況修正系數=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。
該方法作為房地產評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產泡沫和物業空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質內涵是一致的。該方法借助了資產評估中的修正方法，但是理論依據不足。
4統計檢驗法
國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產價格短期波動不是很厲害；二是數據樣本要大。實質是利用計量統計學的原理對房地產價格變化進行統計分析。當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律，而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。國外的統計檢驗法根據檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經濟泡沫的出現會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎的決定因素X的相關關系。在不存在經濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經濟泡沫出現時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經濟泡沫，并且經濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經濟泡沫存續期間，經濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變為異號，這樣經濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數變小。經濟泡沫成長期間，會產生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經濟泡沫破裂，產生大的負超額收益，這類經濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數可能意味著存在經濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經濟泡沫游程數并不必然小于隨機變量序列的游程數；另外，市場基礎價值的分布也可能呈峰態。即使如此，這兩種方法還是引起了經濟學家們的關注。
我國房地產市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數據很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統計檢驗法在我國應用并不合適。5預警指數法
預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數據，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：
（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產泡沫發生變化的概率。當某一個判斷指標發生預警信號時，地產泡沫就有可能發生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產泡沫變化的概率越大。（5）確定地產泡沫的預警級別。根據地產泡沫變化的概率，房地產泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。
6結論與建議
以上房地產泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產泡沫識別方法的研究提出以下建議：第一，由于我國房地產發展時間較短，房地產統計工作更是滯后于房地產市場，統計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產統計工作，使之更適應于經濟全球化發展。
第二，目前我們應該在現有統計資料條件下，根據我國以往的經驗和其他類似國家的經驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。
第三，建立適合于國情的房地產泡沫預警機制，對我國房地產泡沫及時預報和控制，時刻警惕房地產泡沫。
參考文獻
［1］周方明.房地產泡沫測度研究［J］.經濟師,2006，(5):141-144.
篇2
一、上海市房地產市場發展狀況及特點
上海作為國際性的大都市,已成為亞太地區經濟、金融、商業航運的中心城市之一。外商外地資金的進入尤其是政府實施的對房地產業的一系列扶持政策,激活了房地產二三級市場。1996年降稅費,1998年放開存量房市場,1999年內銷商品房種類歸并,2000年停止住房實物分配,2001年內外銷商品房并軌,經營性土地實行招標等,促使住房消費成為熱點。目前市場潛藏著一定的泡沫隱患,表現為:房價高位運行、開發過熱;金融信貸對房地產業過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險空置率等現實,房地產市場顯現出一定程度的泡沫跡象。
二、影響中國房地產市場發展的主要因素及分析
(一)國民經濟增長因素
國民經濟的增長支撐著房地產業的發展。 房地產業是中國支柱產業之一,房地產市場是市場體系的重要組成部分。一個國家隨著國民經濟的發展和產業結構的不斷調整,要求對土地資源進行配置和再配置,必然要求形成發達的、規范的房地產市場。世界各國的經濟發展表明,當經濟增長時,房地產就發展和繁榮,房地產投資量和交易量隨之增加,市場活躍;反之,當經濟下降或低速增長時,對房地產的需求大大減少,市場萎縮。近幾年來,伴隨著中國經濟的高速增長,人民收入水平提高,對房地產的需求提高,加速了房地產業的發展。
(二)市場體制及產業政策因素
1.市場體制對中國房地產業的影響。房地市場是中國市場經濟的重要組成部分。自從改革開放以來,中國逐步建立了市場經濟體制,市場經濟的建立,為中國房地產市場帶來了發展契機。其主要體現在兩個方面:第一,有利于房地產市場資源的配置。第二,引入競爭機制,加強了房地產企業應對外來企業的沖擊。
2.產業政策對中國房地產市場的影響。中國房地產業已逐步成為國民經濟中一個支柱產業。然而,中國房地產成為支柱產業是宏觀上的,并非房地產業在中國各個地區都是支柱產業。各地區根據本身經濟發展的水平,對房地產業制定相應的政策,以避免出現超越階段或實際發展的能力,盲目發展房地產業必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產業發展,也不利于地區經濟的發展。而分別對待有利于資源配置的優化,也有利于房地產本身的持續發展。
(三)土地供給因素
土地作為不可再生資源一直是房地產業的核心,土地供應政策的變化將直接波及到房地產業的發展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性,直接影響到房地產價格。而目前中國土地市場的不規范,炒地、圈地熱等現象更是造成房價上漲的主要原因之一。
(四)房地產金融市場因素
1.房地產開發商融資渠道對房地產市場的影響。目前中國房地產開發商普遍存在自有資金不足,由于房地產市場火爆,利潤高,有限的資金積累又被盲目的用于擴大再生產。同時融資渠道單一, 銀行貸款在房地產業營運資金中所占比率很大,按照國際上一般標準,銀行貸款不能超過房地產投資的40%,而中國房地產業銀行貸款卻常達70%。由于許多企業經營不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會影響到房地產業的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產市場的發展。房地產應融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風險。
2.消費者抵押貸款對房地產市場的影響。消費者抵押貸款直接影響到中國房地產市場的需求。由于中國居民收入水平不高,對住房消費能力有限,并且購房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費者需求。從而拉動房地產市場的發展。然而,消費者抵押貸款也逐漸加重銀行風險。首先是違約風險,盡管個人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動性風險和利率風險。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產負債的期限不匹配,使商業銀行承擔著巨大的風險。這就需要保險業的介入,以化解風險。
(五)房地產市場的總供給與總需求以及供需結構因素
1.房地產市場的總供給與總需求房地產市場發展的影響。進入新世紀以來,房地產市場出現了供求兩旺、消費與投資共進的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產市場供求關系中所存在的問題。目前對商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動需求、投機需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房價偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎設施的建設,這部分需求占了相當大的比例。投機需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當前房價高漲的一個重要原因,阻礙房地產市場的發展。
2.房地產供需結構對房地產市場發展的影響。就近幾年各類商品房的供求結構而言,目前住宅類房地產的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業、工業和其他類房地產所占比重不到30 % ,該比例結構基本合理。而商品住房的比例結構卻存在不協調的因素。以上兩方面都需要國家對房地產的宏觀調控。
(六)房地產稅收因素
房地產稅收同樣對房地產市場的發展有很大的影響。房地產稅收不僅是國家用以調控房地產市場的重要杠桿,而且是保證市場公平競爭、市場各主體合理收益的分配及整個市場有序運行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個稅收體制改革滯后,中國現行房地產稅收體系與房地產市場的發展不適應,出現了國有城市土地出讓稅費復雜、稅賦不均、管理不嚴等問題,不僅沒有發揮稅收的功能,而且導致國有土地資源的不合理配制。
綜合上面的六個因素,造成中國目前房地產市場泡沫的原因歸根結底是中國沒有一套完善的房地產管理措施及相應政策。
三、對中國房地產市場的管理與政策建議
1.通過土地結構的戰略性調整來促進房地產業的穩健發展。為充分發揮土地供給結構對宏觀經濟和區域經濟以及房地產業調控的績效,國土部門在確定土地供給的結構時,一定要明晰經濟結構調整的重點,洞察國家財政金融政策、產業政策和區域政策的運作態勢,因勢利導地設計土地供給結構。要通過土地供給結構的變化,積極地與其他宏觀經濟杠桿互動,來影響宏觀經濟的走勢。應實行嚴格控制,嚴禁單位和個人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優化的配置。城市土地在供應上要把握好供地的時間階段和區位安排。供地的時間階段和區位安排,要根據用地性質、城市功能、市場需要、資金來源、建設時間、配套條件等來進行抉擇,運用土地供求和價值規律打好“時間差”和“空間差”,進而使城市土地經營和房地產運作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推進房地產金融多元化以增加房地產的有效供給與有效需求。首先,應在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費的體制性和政策的影響,其中包括繼續推進現有公房的出售及再流動、完善住房補貼制度,增大經濟適用房的供給等創新舉措,以使更多的居民買得起房。同時,須抓住房地產結構調整的主線,調整房地產的樓盤產品結構、市場結構、產業結構、空間布局結構,以重塑樓盤產品的差異化特質。在此基礎上,還要大力推進房地產金融的路徑創新和制度創新。從增加房地產有效需求角度出發,政府應加強對住房金融發展的支持和調控力度。政府應該允許、鼓勵、支持以商業銀行為主體,包括人壽保險公司在內的各種中外金融機構參與商業住房抵押貸款的金融業務,并通過有關政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃,讓中低收入家庭、尤其是經濟欠發達地區的居民,通過抵押貸款等形式進入商品房市場,從而在滿足城鎮居民住房消費的同時,進一步促進住房金融的發展。
3.以經濟適用房為核心增加有效供給。當前,中國房地產結構矛盾已經逐漸凸現,不斷上漲的房價已經超越了居民的購買能力。則更需要以經濟適用房為核心增加有效供給,逐步提升經濟適用房的品質。一是要靠政府的宏觀調控和市場監督,確保經濟適用房的價格合理、質量優等;二是要靠房地產開發商的精心規劃和設計,蓋“百年建筑”,給老百姓創造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態化和人性化的寶貴“遺產”,給城市增加一道亮麗的風景線;三是要通過提高建筑產品的科技含量,降低資源消耗和成本費用,提升樓盤產品的性價比,由此獲得滿意的市場份額和合理的開發利潤。
4.實質性啟動廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當地人均住房面積的60%。廉租房的保障方式以發放租賃住房補貼為主,以實物配租、租金核減兩種方法為輔。進行實物配租的廉租房是以收購的現有舊住房為主,主要有五個來源:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實施,有助于在加大城鎮房改力度的同時,關注城鎮弱勢群體的住房消費需求,化解社會矛盾。因此,實質性啟動廉租房工程,可以從穩定性的層面給房地產市場的方興未艾注入新的機制,從而使房地產業的發展保持穩健性和有序性。
五、結論
以上的政策方案需要長期的靈活地實施下去,才能真正發揮它的功效,另外要想從根本上解決中國現有的房地產問題,還要從根本上入手建立健全中國的房地產金融體制,更好地讓市場這只看不見的手來調節,分擔抵擋房地產風險,實現“居者有其屋”。
篇3
市場發展需量當前，房地產價格高漲，一方面大量商品房或集中在少數人名下，或滯銷；另一方面，大多數居民為住房倍受煎熬或望洋興嘆無奈卻步，其中潛藏著較大大規模的經濟泡沫因素，已于經濟實際需求嚴重脫節形成房地產業泡沫經濟，潛藏著最后泡沫破滅，導致社會震蕩，出現經濟危機的因素。筆者建議相關部門重視并有效控制這一現象的過度蔓延
一、當前房地產業得現狀
1、泡沫經濟的定義。所謂的泡沫經濟就是資本虛擬化的過渡體現，虛擬資本的過渡膨脹與金融行業、房地產業等一些相關產業有密切的關系。相關行業的交易呈現持續上漲趨勢，很大限度的脫離了實物原本具有的成本。很多盲目的投資者看到泡沫經濟下不實的經濟體系和相關物件的飛漲，造成的經濟社會的假繁榮現象，激發投資者的投機心理，盲目投資。泡沫經濟的實質屬于金融投機，這種金融投機形式會對社會造成不良的影響，等到泡沫破裂的那一刻，相關經濟體系就會面臨著經濟崩盤的危險，進而影響社會經濟的整體發展進程，由此可見房地產泡沫經濟是我國整體經濟體系的一顆定時炸彈，如果在不加重視等到泡沫破裂的那一瞬間中國經濟將會面臨的危機。
2、現今經濟泡沫是中國市場中普遍存在的一種經濟體系。由于我國經濟的快速發展，致使泡沫經濟的不斷滋生，面對這樣的情形金融證券、房地產業等相關行業在經濟成長過程中出現的一些問題，但問題都存在著兩面性，如果把問題的尺度困在兒時的范圍之內，當經濟泡沫在控制范圍之內，保持不脫離實體的情況下，這樣的泡沫問題對市場的活躍程度起到一定的刺激總用。
二、泡沫經濟下房地產業狀態
1、房地產與現代經濟的關系。與房地產之間的關系明了之后，我們發現房地產經濟本身并不是泡沫經濟的“代言人”。從房地產的本質上來看，房地產業作為不動產，其具有的商品價值有別于其他商品，首先房地產業是以實體從內在的產品，和其他金融類行業，例如股票、證券等相關行業相比有本質上的區別。其次，房地產業作為事業部門，不屬于泡沫經濟體系，房地產行業作為我國重要的經濟體系，并帶動著其他相關行業的快速發展。大量的事實證明，現在我國房地產業正處于快速發展階段，并作為我國經濟繁榮的標志，為中國的經濟做出了很大的貢獻。
2、泡沫經濟在房地產業的成分。在房地產業之中多多少少存在著一些泡沫成分。在我國經濟快速發展的前提下，房地產行業存在的一些泡沫經濟，房地產業含有某些經濟泡沫成分，如果恣意生長，面臨的后果將是不可估量的。房地產在我國發展的過程當中，存在的泡沫的問題主要體現在。（1）價格方面。由于土地資源是我國較為缺乏的資源之一，但房地產業需要大量的土地資源，致使當今房價一直只漲不跌，再加上一些炒房團地的故意炒作，房地產價格出現大面積泡沫現象。現今房地產業存在嚴重的供需不平等的現象，國名有錢但買不起房，房價的飛漲已超過了國名能接受的程度，導致有錢人有很多房產，窮人一輩子買不起房子。房地產價格的泡沫現象如果不遏止，房地產行業的破滅一定會到來。（2）滯銷方面。房地產在市場上面臨著供求不平等的關系，這樣泡沫經濟就在此產生。有國際相關數據證明，如果商品房空置率控制在10%以內時，這樣的經濟泡沫現象是正常的，如果超越的幅度很大，再加上管理不當會給泡沫足夠的擴大空間，引起以后嚴重的經濟過剩，導致將來的房價崩盤，以及有房地產行業帶動的相關行業的嚴重打擊。
三、房地產行業“泡沫”的控制度
房地產經濟泡沫的關鍵在于控制房地產泡沫的控制度上面，因為小幅度房地產泡沫經濟有利于房地產行業的快速發展，避免由于房地產泡沫的過渡膨脹導致的，房地產經濟的大起大落，是房地產行業有步驟的穩步提升。把握好房地產行業“泡沫”的控制度，有利于帶動有房地產行業應道的相關行業發展，促使國民理性購買房屋這種不動產，杜絕炒房團的惡意抬高房屋價格，確保老百姓能住得起房子買的起房子。
四、房地產市場的走向
推出科學的調控措施有效防止房產經濟泡沫過度膨脹，形成經濟泡沫，危及社會發展。當前的房地產市場形勢是否已達到泡沫經濟程度？這必須按照實際數據科學地進行評價。衡量房地產市場形勢需要制定一系列的參照標準。筆者認為，這一標準的制定考慮以下因素：1、房地產業應該從我國宏觀經濟角度出發，做出適合中國特色的房地產業。2、確實保證房地產業的供求平衡。3、把握房地產行業的“泡沫”度，確定房地產行業的走向，綜合圍繞市場經濟方向，制定出房地產市場發展最佳“泡沫”需量，才能進行正確評價判別當今房地產市場形勢。然后，結合社會經濟發展狀況，尤其是大多數國民收入消費水平，參考國內外同類問題發展經驗，發揮社會主義公有制的優勢，制定適合我國特色的房地產價格調控政策、定價聽證制度。從關系國計民生的住房問題方面體現出社會主義制度的優越性，此舉實為迫在眉睫之需求。
作者單位：中央財經大學
參考文獻：
篇4
由于在市場經濟運行中，價格較大幅度地離開價值的現象總會在各種商品中經常發生，除了把這些經濟現象統稱為泡沫現象外，專家們還根據泡沫產生的不同程度和后果，把它分為以下兩種。
第一種是泡沫經濟。共同特點：一是，產生泡沫經濟現象的主要原因之一是過度投機，并伴隨各不相同的其他原因；二是，價格若干倍地狂漲，遠遠離開其價值；三是，哄抬出的高價只能停留一定的時間(有的是短暫時間)就會破裂猛跌，下降到與價值相近的價格；四是，每一次泡沫經濟事件都會對社會經濟造成不同程度的危害。
第二種是一般性泡沫。某種商品的價格在一定時間內有較大幅度的上漲，但沒有達到典型泡沫經濟事件的4個特點，就屬于一般性泡沫。許多專家把它簡稱為經濟泡沫。經濟泡沫是比較經常而普遍地產生的，它的消極方面是因較大幅度漲價而帶來的各種副作用，但因其價格上漲和下降幅度相對較小，一般不會出現泡沫經濟那樣明顯的"破裂"和"猛跌"現象，造成的危害也小得多。它的積極方面是在一定程度上調節市場的作用。因此，不要一提到泡沫就談虎色變，而要用一分為二的觀點來看待經常發生的經濟泡沫。
明確了泡沫的釋義和其與泡沫經濟的區分，我們就知道經濟泡沫會經常發生，就不會否認我國房地產業也會經常發生經濟泡沫。由于經濟泡沫一般沒有明顯的破裂現象。泡沫釋義擴大化引起的混亂長期以來，在西方國家和我國，都認定泡沫現象是價格狂漲而遠離價值的經濟現象。但是，最近幾年，許多作者在發表的文章中，卻把泡沫現象包含的內容任意擴大。幾乎把房地產經濟活動中出現的各種問題，統統歸納為泡沫現象。有的文章還進一步擴大為，這次我國宏觀調控所采取的各項政策措施，統統屬于治理泡沫的措施。為此，需要說明以下兩點：
其一，不能通過曲解來辯解。有的文章為泡沫釋義擴大化辯解的理由是：西方有名的《新帕爾格雷克經濟學大辭典》明確指出，"理論界尚未達成對泡沫狀態的一致同意的定義"，既然沒有一致同意的定義，我國專家當然有權對泡沫增添內容。其實，西方理論界對泡沫經濟現象的意見是一致的。只有對形成經濟泡沫狀態的定量指標，即其價格離開價值的幅度達到多大才能稱為泡沫狀態，意見還不一致。《大辭典》僅僅指出理論界對形成泡沫狀態的意見不一致，決不能把它曲解為對"泡沫"釋義的意見不一致。
其二，對不同質的經濟現象，應該有不同的表述詞匯和治理措施。如果把以上擴大化的內容統統歸入泡沫現象而采取統一的治理措施，就會犯大錯誤。以房地產為例，如果發生了價格陡漲而遠離其價值的泡沫現象，主要的治理措施應為：適度加大房地產投資和擴大開發規模以增加供給；增加經濟適用住房和低價位商品房的比重以降低平均房價(即結構性降價)；提高宏觀調控水平以調控房價和抑制投機。而泡沫擴大化提出的許多內容，例如"房地產發展過熱"、"房地產投資增長過速"、"房地產開發規模過大"、"住房空置率過高"等，經濟學界歷來就使用"發展過熱"、"規模過大"和"生產過剩"等恰當的詞匯來表述。這些經濟現象生產出的產品，不是虛擬的而是真正的物質財富，除極少數報廢的產品外，都會陸續出售而投入使用，不會像泡沫一樣地破裂。而生產過多、過剩，則是導致價格下跌的重要原因，只能采取與治理泡沫現象完全相反的政策措施。如果硬要把這些內容歸入泡沫現象，必定會造成理論上、實施政策措施上和問題探討爭論上的混亂。因此，必須正本清源，堅持對泡沫現象的原有釋義。
我國房地產泡沫的成因
從房地產泡沫的定義中不難看出，過度投機是導致房地產泡沫產生的最直接原因；另外，消費者的預期、非理性擴張、政策導向、結構性矛盾等因素則間接促進了泡沫的形成。
1、 房地產泡沫產生的直接原因
過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場，投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。業內人士有這樣的說法：拿到了地就上了賺錢的大路。因此，房地產開發商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經濟的發展和人口的增多，以及城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。在這種情況下，有限的土地在反復轉手交易的過程中，價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而導致整個房地產業泡沫的形成。
2、房地產泡沫產生的間接原因
（1）消費者的預期。
消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
（2）政策因素。
房地產業作為國民經濟的主導性產業，對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業進行干預，我國也不例外。例如我國住房制度改革、土地使用制度改革，以及國家出臺政策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經濟適用房等政策，都直接推動了我國房地產市場的高速增長。正是這種政策的導向使房地產開發過熱，導致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成。
（3）房地產投資的過度增長。
房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致，如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋閑置率高，房地產價格急劇下跌，產生泡沫。這種現象一般發生在發展中國家，在加快城市化進程的過程中，對房地產的大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場，房地產開發大軍急劇增多，投資出現過度增長現象，使房地產泡沫不斷堆積。
（4）銀行信貸的非理性擴張。
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產開發的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，從而使許多開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發，造成過度開發，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。
（5）結構性矛盾。
篇5
引言：美國著名經濟學家查爾斯P金德伯格曾把房地產泡沫解釋為：房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。我們可以簡單的將房地產泡沫定義為：房地產價格連續上漲而導致的價格遠遠高于房地產的內在價值。
許多經濟學家警告稱，美國次貸危機發生后2年，中國也開始面臨房地產泡沫破裂的危險，如果不幸成為現實，將對全球經濟造成不可預料的影響。近期，中國政府便連續出臺了調控房地產系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當前，我國房地產市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應對房地產泡沫已經成為學術界和實務界最為關注的問題。
表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表
一、我國房地產泡沫評價指標的選擇本文在總結已有文獻的基礎上，根據房地產泡沫的涵義、成因及統計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標，主要選取房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額、房地產價格增長率/GDP增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標來評價我國房地產市場泡沫的現狀。我們根據國際通用標準，結合我國房地產業是我國支柱產業的實際情況，研究文獻，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產市場泡沫判斷標準（如表3），獲得指標大于其警戒線，即為房地產市場存在泡沫現象。
指標1：房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額。本指標反映全社會固定資產投資結構是否合理。該比值越大，說明房地產投資擠占基本建設和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經濟發展后勁不足，泡沫經濟嚴重。
指標2：房地產價格增長率/GDP增長率。該指標是測量房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態相對指標，可以衡量房地產行業擴張程度，顯示房地產業與實體經濟的偏離程度，進而反映房地產泡沫發展的趨勢。該指標值越大房地產飽沫的程度就越大。
指標3：房地產貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度。數值越大說明房地產業銀行資金的依賴程度越大。房地產過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應該提高警惕，嚴防由此引發的金融危機。
指標4：房價收入比。該指標是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高產生房地產泡沫的可能性就越大。
指標5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標衡量房地產市場的供應情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標值越大則說明供大于求，房地產市場的泡沫可能性越大。
二、我國房地產泡沫的綜合測評
根據上文確定的房地產泡沫評價指標及其警戒線（如表3），利用統計數據（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產市場的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關評價房地產市場泡沫狀況的基礎數據
注：指標4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結論：（1）2000—2009年房地產投資開發總額和全社會固定資產投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產市場出現了嚴重的房地產泡沫，投資過度的向房地產業集中，房地產投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產價格增長率和GDP增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產業近期存在著泡沫現象；（3）2005—2006年房地產貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產市場的泡沫現象，2001—2003年、2007年和2009年該指標的數值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現；（4）2000—2009年該指標均超過了警戒線6這表明現階段我國房價的漲幅已經超過了居民的承受能力，房地產市場出現了相當的泡沫；（5）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經存在相當程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產市場出現了一定程度的房地產泡沫，并近年有加重趨勢。
三、應對我國房地產泡沫的對策建議在經濟發展的過程中，經濟泡沫的產生是不可避免的，它是經濟運行的一種特殊表現形式，適度泡沫對經濟的發展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經濟的發展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產作為國民經濟的支柱產業之一，適度的泡沫，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經濟造成嚴重的破壞。通過對2000—2009年相關數據的分析，我們發現我國房地產市場發展過熱，泡沫現象已經出現，為了遏制房地產泡沫的繼續膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領域入手，建立高效有序的房地產金融市場體系防范房地產泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管，加強信貸監管，抑制投機。金融機構是房地產市場資金的主要來源之一，控制其供給是達到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構要不斷提高自身抵御金融風險的能力；金融監管部門應要不斷完善信用制度、抵押制度、擔保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業銀行特別要加強房地產信貸管理，合理控制和調控房地產信貸規模，防范金融風險。對開發貸款從嚴審批，嚴防房地產開發企業的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產融資渠道和培育創新融資機制，從而解決房地產企業過度依賴銀行貸款的現狀，起到分散房地產金融風險的作用。
（二）適時推進房產稅征收，保證房地產市場長期穩定發展著名經濟學家樊綱曾表示我國房地產市場最大的制度缺陷就是沒有房產稅。房產稅主要是針對商品房保有環節征稅，在稅費相對固定的情況下，房產稅與購房成本有關。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進而從長遠角度保證房地產市場的健康。5月31日，國務院批轉國家發展改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”。然而，全國推行難度較大，發改委應聯合財政、稅務等相關部門，組織相關專家，成立項目組，進行廣泛調研與論證，盡快出臺房產稅征收的實施細則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實現住宅產品優化供給政府應該控制高檔房屋建設，引導和鼓勵開發商建設中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標土地建成后的住宅價格設置上限等。大規模地推出經濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩定房地產市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產供求關系的正常反映，也是房地產市場盛行投機炒作的一個重要原因。導致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩定房地產市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產企業披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現房地產業的公開透明運作。同時加強對信息披露的監督力度，不僅是政府，行業自律協會、媒體、律師事務所和會計事務所等主體也應發揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務公開制度的建設并將政務公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關房地產的各相關法律行政制度的公開，政府采購公開，標準化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監管部門，如央行、證監會、銀監會等監管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學合理的房地產運作預警系統，引導市場向理性方向發展為使我國房地產市場向理性方向發展，政府必須建立完善的房地產市場運行監測預警系統。該系統要及時歸集、整理和分析有關房地產方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規律，從而對房地產市場趨勢做出判斷性預測，定期市場分析報告。該市場報告應該是公開的、無償的、在確定的渠道上發行的，并真實合理、及時準確的反映房地產業的運行狀況。不但可以合理引導企業正確投資，避免房地產過熱現象的產生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產泡沫程度，能及時發出警報，以引起決策層關注，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地避免我國房地產業市場“泡沫”的進一步擴大。
作者單位：英國拉夫堡大學
參考文獻[1]王西軍，劉傳哲.我國房地產泡沫的實證分析.價格月刊，2006(10):16—18.
[2]李佩珈.房地產泡沫的評價指標體系構建與綜合測度.建筑經濟，2008(11):79—82.
篇6
一、房地產泡沫的成因
第一，房地產商品的特殊性。在一定時期房地產商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以，房地產易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
第二，土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展、人口的增加，城市化進程的不斷推進，人們對土地的需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎條件。
第三，非理性預期。由于房地產市場是不充分市場，信息存在不對稱性。消費者的預期受經濟環境的變化影響，而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產供給量反而減少。這樣就刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。
第四，金融的過度支持。房地產業是一個資金密集型產業，一方面，房地產飽沫的形成離不開銀行系統的支持。在巨額利潤的吸引下，人們會通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機。另一方面，泡沫經濟往往給銀行傳遞錯誤信息。在經濟繁榮時期，房地產價值上揚，銀行往往過于樂觀，為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而，隨著預期的逆轉，房地產價格急劇下跌，銀行擁有的抵押房地產價值急劇下降，巨額不良債權隨之產生，最終導致房地產泡沫的破滅。
第五，投機行為。投機行為推動房地產泡沫的形成。資金在國際間流動是為了尋找盈利機會，一旦預期某個國家房地產價格將會上升，就會帶來大量的國際投機資金流入，推動房地產價格飆升，形成投機性價格泡沫。國際資本的流動及金融市場自由化的日益增強促進了房地產泡沫的不斷膨脹。相反，若出現價格下跌的預期，就會造成資本的抽逃，導致房地產泡沫迅速破滅。
二、指標的選擇與綜合評價
由于房地產價格由供給與需求兩大因素所決定，因此從供給、需求兩方面選擇以下指標來測度我國的房地產泡沫：
第一，房地產開發投資額占GDP的比重。該指標是直接反映在國民經濟中各行業投資結構是否合理, 房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。
第二，房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比重。該指標直接反映了全社會固定資產投資結構是否合理,也是房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。
第三，商品房施工面積與商品房竣工面積之比。該指標是反映商品房未來供求的指標, 反映未來一兩年現房供應量, 該比值越大, 則說明泡沫越大。
第四，房價收入比 (房價收入比=每套住房平均價格總額或居民家庭平均年收入)。如果房價收入比快速上升, 這意味著居民須花費更長時間的資金積累來支付房款, 說明居民的購房能力下降了,房地產市場出現了異常運動。據此可以判斷房地產市場投機需求與泡沫成分。
第五，房地產價格增長率或GDP增長率。該指標反映了房地產泡沫的內在含義, 是測量虛擬經濟相對實體經濟偏離程度的動態指標。GDP增長率代表實體經濟的發展, 虛擬經濟的發展是以實體經濟的發展為基礎的, 該指標測量房地產價格增長率相對實體經濟的增長率, 用來監測房地產泡沫化程度。
根據以上五個指標，可以計算出相應的泡沫度指數（包括單項指標及各年度綜合指標），以檢測當前我國的房地產行業是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年與2005年的數據表表明：2005年房地產偏熱，且泡沫度大于2004年，房價收入比已處于泡沫邊緣。
三、關于我國房地產泡沫防范的幾點建議
1.嚴防金融過度支持
中國房地產投資的資金大部分來自銀行，為使房地產金融支持保持在正常水平，國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸資金的比重、房地產金融支持年增長率等指標進行監控，為房地產提供良好的金融環境。另外，金融機構發放貸款時應根據安全原則嚴格審查，避免呆賬、壞賬。
2.擴展企業融資渠道，提高企業競爭力
鼓勵社會基金進人房地產業.提升企業融資能力。鼓勵有實力的房地產企業上市，加速房地產企業從產品運營向資本運營轉變，提高其多元化融資能力。政府應制定相應的政策，以便建立有序的交易體系、服務體系、監控和反饋體系。
3.健全住房保障體系，引導公眾預期，穩定房地產價格
建立多層次的住宅供應體系，有助于保障居民的居住需求，更有助于緩解當前新房市場上的供求矛盾，引導公眾消費，促進房地產業健康發展。鼓勵開發中小戶型住宅，引導產品結構調整和住房消費需求；擴大經濟適用房和廉租房建設，構筑全方位的住房保障體系。
4.推進利率市場化改革，完善人民幣匯率形成機制
完善利率調節機制逐步建立以中央銀行利率為基礎，以貨幣市場利率為中介，由市場供求決定的金融機構存貸款利率水平的利率體系。大力發展直接融資，豐富金融產品，發揮市場的價值發現功能，形成合理的收益率曲線。適當擴大人民幣匯率的浮動空間，增加人民幣匯率的靈活性，完善外匯市場的價格形成機制和規避風險機制。
參考文獻：
篇7
許多經濟學家警告稱，美國次貸危機發生后2年，中國也開始面臨房地產泡沫破裂的危險，如果不幸成為現實，將對全球經濟造成不可預料的影響。近期，中國政府便連續出臺了調控房地產系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當前，我國房地產市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應對房地產泡沫已經成為學術界和實務界最為關注的問題。
表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表
一、我國房地產泡沫評價指標的選擇本文在總結已有文獻的基礎上，根據房地產泡沫的涵義、成因及統計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標，主要選取房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額、房地產價格增長率/gdp增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標來評價我國房地產市場泡沫的現狀。我們根據國際通用標準，結合我國房地產業是我國支柱產業的實際情況，研究文獻，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產市場泡沫判斷標準（如表3），獲得指標大于其警戒線，即為房地產市場存在泡沫現象。
指標1：房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額。本指標反映全社會固定資產投資結構是否合理。該比值越大，說明房地產投資擠占基本建設和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經濟發展后勁不足，泡沫經濟嚴重。
指標2：房地產價格增長率/gdp增長率。該指標是測量房地產相對實體經濟（gdp）增長速度的動態相對指標，可以衡量房地產行業擴張程度，顯示房地產業與實體經濟的偏離程度，進而反映房地產泡沫發展的趨勢。該指標值越大房地產飽沫的程度就越大。
指標3：房地產貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度。數值越大說明房地產業銀行資金的依賴程度越大。房地產過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應該提高警惕，嚴防由此引發的金融危機。
指標4：房價收入比。該指標是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高產生房地產泡沫的可能性就越大。
指標5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標衡量房地產市場的供應情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標值越大則說明供大于求，房地產市場的泡沫可能性越大。
二、我國房地產泡沫的綜合測評
根據上文確定的房地產泡沫評價指標及其警戒線（如表3），利用統計數據（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產市場的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關評價房地產市場泡沫狀況的基礎數據
注：指標4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結論：（1）2000—2009年房地產投資開發總額和全社會固定資產投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產市場出現了嚴重的房地產泡沫，投資過度的向房地產業集中，房地產投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產價格增長率和gdp增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產業近期存在著泡沫現象；（3）2005—2006年房地產貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產市場的泡沫現象，2001—2003年、2007年和2009年該指標的數值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現；（4）2000—2009年該指標均超過了警戒線6這表明現階段我國房價的漲幅已經超過了居民的承受能力，房地產市場出現了相當的泡沫；（5）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經存在相當程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產市場出現了一定程度的房地產泡沫，并近年有加重趨勢。
三、應對我國房地產泡沫的對策建議在經濟發展的過程中，經濟泡沫的產生是不可避免的，它是經濟運行的一種特殊表現形式，適度泡沫對經濟的發展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經濟的發展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產作為國民經濟的支柱產業之一，適度的泡沫，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經濟造成嚴重的破壞。通過對2000—2009年相關數據的分析，我們發現我國房地產市場發展過熱，泡沫現象已經出現，為了遏制房地產泡沫的繼續膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領域入手，建立高效有序的房地產金融市場體系防范房地產泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管，加強信貸監管，抑制投機。金融機構是房地產市場資金的主要來源之一，控制其供給是達到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構要不斷提高自身抵御金融風險的能力；金融監管部門應要不斷完善信用制度、抵押制度、擔保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業銀行特別要加強房地產信貸管理，合理控制和調控房地產信貸規模，防范金融風險。對開發貸款從嚴審批，嚴防房地產開發企業的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產融資渠道和培育創新融資機制，從而解決房地產企業過度依賴銀行貸款的現狀，起到分散房地產金融風險的作用。
（二）適時推進房產稅征收，保證房地產市場長期穩定發展著名經濟學家樊綱曾表示我國房地產市場最大的制度缺陷就是沒有房產稅。房產稅主要是針對商品房保有環節征稅，在稅費相對固定的情況下，房產稅與購房成本有關。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進而從長遠角度保證房地產市場的健康。5月31日，國務院批轉國家發展改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”。然而，全國推行難度較大，發改委應聯合財政、稅務等相關部門，組織相關專家，成立項目組，進行廣泛調研與論證，盡快出臺房產稅征收的實施細則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實現住宅產品優化供給政府應該控制高檔房屋建設，引導和鼓勵開發商建設中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標土地建成后的住宅價格設置上限等。大規模地推出經濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩定房地產市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產供求關系的正常反映，也是房地產市場盛行投機炒作的一個重要原因。導致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩定房地產市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產企業披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現房地產業的公開透明運作。同時加強對信息披露的監督力度，不僅是政府，行業自律協會、媒體、律師事務所和會計事務所等主體也應發揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務公開制度的建設并將政務公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關房地產的各相關法律行政制度的公開，政府采購公開，標準化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監管部門，如央行、證監會、銀監會等監管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學合理的房地產運作預警系統，引導市場向理性方向發展為使我國房地產市場向理性方向發展，政府必須建立完善的房地產市場運行監測預警系統。該系統要及時歸集、整理和分析有關房地產方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規律，從而對房地產市場趨勢做出判斷性預測，定期市場分析報告。該市場報告應該是公開的、無償的、在確定的渠道上發行的，并真實合理、及時準確的反映房地產業的運行狀況。不但可以合理引導企業正確投資，避免房地產過熱現象的產生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產泡沫程度，能及時發出警報，以引起決策層關注，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地避免我國房地產業市場“泡沫”的進一步擴大。
作者單位：英國拉夫堡大學
參考文獻：[1]王西軍,劉傳哲.我國房地產泡沫的實證分析.價格月刊,2006(10):16—18.
[2]李佩珈.房地產泡沫的評價指標體系構建與綜合測度.建筑經濟,2008(11):79—82.
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一、房地產泡沫的形成、膨脹與結束
（一）房地產泡沫的定義
泡沫是指實際價格脫離理論價格。房地產泡沫是指房地產市場價格持續上漲，即土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。
（二）房地產泡沫形成的原因
房地產泡沫的形成與房地產市場的規范化及市場化、法制環境、市場環境、政府管理水平、金融監管體系、投資人的風險意識、購房者的理性程度等密切相關。房地產泡沫作為一種經濟現象，它的形成離不開一定的經濟、金融環境背景的孕化。市場經濟是產生交易投機的前提條件：經濟貨幣化、經濟增長，以及金融衍生工具的大量出現為大規模房地產泡沫的產生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動加速對價格波動和價格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經濟規制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場中，投機是一種普遍行為，房地產投機與土地投機緊密相連，在中國1992、1993年的房地產熱中的土地投機是房地產投機活動中的主要投機方式，適度的房地產投機能促進房地產市場繁榮和活躍，但投資規模的過分膨脹是導致泡沫程度加深的最主要原因。當房地產市場投機超越一定的程度和數量界限，存在大量的非理性投機或嚴重的價格操縱行為時，并引起市場其他投機者的不斷盲目跟進，同時房地產價格不斷飛漲，市場風險不斷累積，最終引起房地產泡沫的崩潰。
（三）房地產泡沫的分類
房地產泡沫從房地產業的構成角度可分為以下四類：
1．土地價格泡沫。土地價格由于市場投機炒作等會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發展成泡沫經濟。2005年調查報告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發土地面積近1.7億平方米，可土地價格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現尤為突出。
2．房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，將導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。中國某經濟監測中心的一份研究報告指出，目前我國商品房空置面積達1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。
3．房地產投資泡沫。上世紀90年代初期的廣東惠州就出現了房地產投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發，房地產交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數6997宗，房地產投資額43.9億元，分別比1991年增長了26％、250％和920％。然而這種違背了市場規律的過熱現象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產公司先后關門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產業及其區域經濟進入了低迷時期。一般來說，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
4．房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
（四）房地產泡沫的形成、膨脹與結束
房地產在許多人的眼里是一種資產商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預期而入市搶購。而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀廣東流行的口頭禪，令海內客商攪起了惠州房地產狂潮，上千家房地產企業云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀90年代全國三大房地產熱重災區之一。在惠州房地產泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產市場的啟動，為惠州的發展引來了大量的資金，這種投資機會吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產和建筑業。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產價格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動了建筑業、娛樂業等后向產業的發展。只是由于房地產開發規模遠遠的超出了惠州經濟發展對房地產的需求。才使房地產泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災難性的后果。房地產泡沫的結束帶給惠州的是近10年的經濟低迷。
房地產泡沫的膨脹會引起整個國民經濟的泡沫，泡沫雖是經濟中的一種常見現象，但泡沫經濟的結束方式往往是和經濟的承受能力相關聯的，同一規模的泡沫在不同的經濟中會對經濟產生不同的潛在影響。惠州市房地產泡沫的破滅使惠州持續了近十年的經濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經濟增長停滯，大量的社會失業等。實際泡沫以破滅結束的表現方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經濟，但其反應則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經濟承受能力差，經濟泡沫對他們的沖擊相當大，可美國經濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經濟規模大、基礎好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續帶動投資、消費和經濟持續增長。
二、房地產泡沫的預警與防治
（一）房地產泡沫的預警
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。但如果房地產泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產市場的繁榮及虛假的經濟繁榮則是不利的。房地產泡沫預警的目的就在于要量化房地產市場泡沫的膨脹程度，首先要測度房地產是否出現了泡沫，然后根據實際經濟的承受能力找出房地產泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發出泡沫預警信號。
我們建議選用幾個指標來測度房地產泡沫，分別是房價收入比、房地產開發投資增長率、房屋空置率、房地產單位價格增長率、房地產開發貸款增長率等五個指標。
將這五個測度指標的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認為是發出了預警信號。若發出預警信號的指標越多，房地產泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預警指標加權求和，測算出房地產泡沫變化的概率，據此便可對房地產泡沫發生的可能性和嚴重程度進行預測和監控。房價收入比的國際慣例是在4~6倍之間的房地產市場是健康的，不存在泡沫，超過這個比例，則認為存在泡沫。而我國房價收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達到10.9倍。我國房價收入比遠遠高于國際認可的標準，.房價收入比的比值的高低跟國家的經濟發展水平是相關的。即便是同一國家，發達地區的房價收入比與欠發達地區的房價收入比也不同。根據各地房價、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價收入比是比較合理的。根據資料顯示，我國房價收入比在7~8倍是合理的；房地產開發投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標國際上通用的指標是10%的臨界值；房地產單位價格增長率的臨界值是2.5%；房地產開發貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個測度指標來考察惠州的房地產泡沫情況，我們發現：房價收入比大約是9.3倍，房地產開發投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產單位價格增長率大約是2.9%；房地產開發貸款增長率大約是1.9%，由這些數據表明，惠州房地產市場供求結構平衡、空置率合理、價格基本是穩中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進經濟繁榮的房地產泡沫。
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一、引言
城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落。”
E.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。
二、房地產發展與GDP增長的關系
房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產泡沫；1983年~1886年，第二次房地產泡沫；2003年~2007年，第三次房地產泡沫。縱觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。
而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。
三、房地產發展與置業人群數量的關系
美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。
觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲~50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結論
縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。
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1 引言
1998年之后，中國房地產市場非常繁榮，房價一路攀升。在2003左右，針對飛漲的房價，國內“房地產泡沫”的呼聲日高，“中國房地產泡沫是否存在”成為一時焦點。最后，多數人認為，中國存在房地產泡沫，政府應采取調控措施，避免房價過于虛高，走上日本經濟衰退的老路。而2004年之后，盡管政府不斷出臺各項政策控制房價，中國的房價依然飛速上漲。這更加引起大家對房地產泡沫的關注。2008年下半年，在世界金融危機的影響下，中國的房價也有所回落，但金融危機的影響僅持續到2009年7月左右，09年下半年開始，中國的商品房價格又急速上漲到普通百姓無法承受的程度。
2011年7月，在國家嚴厲的調控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預期終于結束了。但這一輪調控會不會引起房地產泡沫的破裂？房價回調到什么程度是合理的？這些問題還值得進一步研究。為了解決這些新問題，有必要回顧國內外關于房地產泡沫的研究成果。
2 國外研究現狀
美國著名經濟學家金德爾伯格在《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》中對“泡沫（bubble）”這個詞條作了如下解釋：泡沫可以不太嚴格地定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者―這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，他們對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。泡沫通常出現在股票市場和房地產市場。國內外關于房地產市場泡沫的研究非常多。
國外學者對房地產泡沫問題的研究從總體上來看主要分為兩大方向:一個是以對歷史上發生的房地產泡沫事件以及泡沫現象進行定性分析，并分析其產生的原因以及對國家宏觀經濟運行的影響；另一個方向是更多地借助比較現代的數學工具，通過數理模型來研究房地產泡沫問題，既有對泡沫形成微觀機制的研究，也有對泡沫衡量與測度方法的研究。
在房地產泡沫成因分析方面，K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）認為市場基本面變化是房地產泡沫產生的長期因素；M.J.Roche etal.（2000）和K. Oshiro（2003）認為市場基本面的急劇變化明顯推動房地產價格短期迅速上漲；R. J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（1999）分別分析了信貸政策、財稅政策和房地產泡沫的關系；K.G.Nishimura etal.（1999）和M.Baddeley etal.（2008）研究表明，市場預期是房地產泡沫產生、膨脹、破滅的重要原因。
對“泡沫”的量化研究始于20世紀70年代左右對所謂“理性泡沫”的研究，它將“理性泡沫”定義為滿足理性預期方程的鞅過程bt，bt=Pt-P*表示商品的市場價格超過其基本價值的部分。早期的理性泡沫研究對象主要是證券市場，對房地產市場的研究不多。直到90年代后，對房地產泡沫的研究才豐富起來。Wong（1998）以泰國地產泡沫為背景發展了一個動態模型，展示了在經濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產商對市場過度樂觀的預期以及人們預期間的相互作用所產生的“羊群效應”在地產泡沫產生和膨脹過程中的作用機制。Krugman（1999）認為，在地產市場中“所有泡沫都有一個共同點，即都是由銀行融資的，其中最著名的例子是美國的儲蓄和貸款協會”。Allen等人（1998）發展了一些模型，說明銀行等金融中介的問題如何導致資產泡沫的存在。
3 國內研究現狀
國內對房地產泡沫的研究也主要分為兩個方向：一是對房地產泡沫產生原因和機理的研究；二是房地產泡沫程度的定量研究。這兩方面的研究都是集中在全國范圍的分析，針對某個城市或地區的具體分析較少。
已有文獻對中國房地產泡沫產生的原因及機理進行了詳細分析。趙文（2003）認為，金融資產和金融負債的交叉化，是當時形成房地產泡沫現象的深層次原因。劉金娥（2010）實證得出，內在理性泡沫和投機泡沫都會對我國房地產市場價格造成影響，但投機泡沫的影響是主要的。鞠方等（2008）循著貨幣虛擬化軌跡對中國的房地產泡沫的成因提出了一種新的解釋，即房地產市場貨幣積聚假說。
關于中國房地產泡沫度的定量研究主要有：周京奎等（2004）在投機行為理論的基礎上，建立了房地產投機泡沫檢驗模型，并對我國的房地產業泡沫性進行了實證研究，計算出了我國房地產業的投機度。王雪峰（2005）利用 Ramsey Model，采取資本邊際收益率法對 2000～2004 年我國房地產的泡沫度進行了實證研究，但由于模型假設與現實脫節，因此在現實中的利用價值不高。蒲勇健等（2006）建立了檢驗房地產價格泡沫的計量經濟學模型，利用1999年2月到2005年5月的月度數據對全國、上海和重慶的房地產市場進行了實證檢驗和比較分析，得出了中國房地產市場已經在全國范圍內出現價格泡沫，部分地區泡沫化嚴重并已產生明顯的泡沫破裂趨勢等結論。曾五一等（2011）利用CIPS面板單位根檢驗和Pedroni面板協整檢驗，實證檢驗出，我國房屋銷售價格指數和租賃價格指數序列的單整階數不相等，并且二者不存在協整關系，因此在樣本期間內我國房地產價格存在泡沫。
4 結語
中國房地產市場的走向始終是大家關注的重要問題。結合現有文獻得出的房地產泡沫形成的原因及機理，分析近年來中國房地產市場發展狀況，可進一步研究當今中國的房地產泡沫是否會因為此次宏觀調控而破裂。而嚴厲的宏觀調控措施該在何時放松，也可根據房地產泡沫度的定量研究進行更深入的探討。
參考文獻
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篇11
房地產泡沫是指由房地產投機、壟斷、信息不對稱、外部效應等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲的現象。
二、濟南市房地產市場泡沫的探析
1.濟南房地產市場價格分析
從1998年國內開始實行住房制度改革開始,我國房地產市場經歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復蘇,再到如今的國內一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。
選用當年濟南市房屋銷售面積作為當年房地產市場需求量,以當年房屋銷售價格作為本期價格;采用當年竣工房屋面積作為當年房地產市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統計數據進行了線性回歸。得到回歸方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假設存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應求的市場矛盾更加嚴重。這會使得房地產開發商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態發展下去,房地產市場將逐漸成為以房產投機主導的資產市場,甚至會產生泡沫。
2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎的實證分析
本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地產價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產價格實際增長率,ut為隨機誤差項。
根據周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產業投機度,如果θ值過高,房地產市場很可能存在泡沫。根據國際經驗,認為θ>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產生。
參數的檢驗和結論:根據濟南統計信息網2009年濟南市國民經濟和社會發展統計公報及2009年統計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮居民人均可支配收入,中國人民銀行網站歷年抵押貸款利率數據,運用Stata10.0估計方程,結果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據公式計算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,濟南市的房地產投機度已經接近40%的警戒水平,說明2009年房地產市場的持續升溫已經引發了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內需、活躍市場,但是過度投機則會產生房地產市場泡沫。
3. 濟南市房地產市場泡沫的指標分析
為了進一步檢驗濟南市房地產市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認的2個測量指標:房價收入比、房地產開發投資占總投資比例做進一步的測度分析。
(1)房價收入比
房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產生泡沫的可能性越大,國際上通常認為房價收入比在3~6的范圍內比較合理。
濟南市近幾年的房價收入比已經臨近產生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產市場有發生泡沫的風險。
(2)房地產開發投資占總投資比例
房地產投資應當在一定范圍之內,否則就會引發泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產開發投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產投資增長速度都遠遠超過了同期全社會固定資產增長速度,可以判定,濟南市房地產市場已經出現了過熱傾向。
三、綜合評價及政策建議
通過以上價格分析、模型分析與指標分析可以得出結論,當房地產市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預期看漲導致房地產市場的投機現象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續上漲的原因還與投機因素有關,在進一步的分析中發現:在2005年到2009 年,大部分特征指標沒有顯示房地產價格脫離市場價格的基礎持續飛漲,可以說總體上并沒有出現房地產泡沫,但局部年份已經顯示了房地產泡沫才具有的特征,可以認為是房地產過熱現象。但是伴隨著全國房地產市場的持續過熱,依靠市場自身的力量調節不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態。筆者認為調控房地產市場主要應做好以下幾個方面:
1.進一步加強經濟適用房和廉租房的建設,將出讓土地收入主要用于改善民生的經濟適用房與廉租房及其配套設施的建設中。同時嚴懲開發商無正當理由閑置土地、囤房的行為。
2.積極引導居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。
3.緊縮央行對房地產行業的信貸支持,尤其要注意風險偏好型、信譽不佳的房地產商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導致逆向選擇的問題。對資金進入房地產市場進行嚴格審查,通過累進交易稅制繼續加大對房地產市場投機者的打擊力度等。使濟南市房地產業避免泡沫化而穩定、健康發展。
參考文獻
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篇12
一、房地產泡沫及現有認識
近年來，我國房地產業得以飛速發展，這對拉動內需、帶動國民經濟增長起到了重要作用。然而，房地產業的高速發展伴隨著房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快等現象。甚至有些地區炒房團大量誕生，海外熱錢紛紛涌入，開發商和部分地方政府大肆炒作，市場的投機氣氛濃厚，房地產泡沫問題成為了全社會最為關注、最具爭議的焦點問題。
（一）房地產泡沫簡介
三木谷良一認為，所謂泡沫經濟就是資產價格(具體指股票與不動產價格) 嚴重偏離實體經濟暴漲、然后暴跌這一過程。鈴木淑夫則認為，經濟學所說的泡沫，是指土地、股票等資產的價格持續出現無法以基礎條件解釋的猛烈的上漲或下跌。所謂基于基礎條件的資產價格，是由資產所能產生的預期收益以及資產價格預期增長率這樣的收益因素和資產的利息率，資產的風險程度這樣一些所謂的成本因素之比構成的。他把資產價格的這種上漲過程稱為泡沫經濟的產生，而把下跌過程稱為泡沫經濟的破裂。
所以，房地產泡沫可以看作是市場投機等因素引起的房地產價格脫離真實價值持續急劇上漲的現象。從市場交換的角度看，房地產泡沫是一種價格運動現象，是在不切實際的高盈利預期和投資狂熱驅動下，房地產這種具有虛擬資本特征的資產過度膨脹，引起現行價格與實際價值嚴重背離，從而出現的一種自我虛假繁榮或虛擬經濟超常發展的經濟現象。
（二）關于房地產泡沫的現有研究
國外關于房地產泡沫的研究文獻眾多，大致可以分為兩類：一類是從房地產價格形成的角度進行分析，建立各種各樣的房地產基礎價格的計算模型，將房地產實際價格與其基礎價格進行對比來測量泡沫的程度；另一類是從房地產的信用角度進行分析，設計各種指標來測量房地產泡沫的程度。
黃正新（2002）認為，目前學術界主要有收益還原法和市場修正法兩種測度方法，并指出實物資本（產）基礎價值的確定不是根據現實資本的投資收益，而是由該資產或商品的生產成本加上流通費用再加上社會平均利潤計算的。之后，張士霄、張艮東（2007）等人通過測算基值價格的方式，對房地產泡沫問題作了實證分析。
李維哲、曲波（2002）設計了關于地產泡沫的預警指標，分為生產類指標、交易狀況類指標、消費狀況類指標和金融類指標四大類。這些指標雖然以測度房地產泡沫為名，實質上仍然是房地產景氣的測度指標，并且指標過多，為實際應用帶來困難。洪開榮（2001）提出了泡沫計量“市場修正法”，以空置率為基礎計算房地產泡沫，這一指標同樣沒有分清景氣與泡沫的區別。劉翌楠（2006），毛棟梁、陳多長、柴肖容（2006）等人運用指標法對全國或單一省市的房地產泡沫問題作了分析。
另外，洪濤、西寶、高波（2007）利用中國35個大中城市2000―2005年間的面板數據對房地產價格中的泡沫成分進行了測度，發現不同城市間房地產泡沫的演化過程相互影響、消費者的適應性預期是其中重要的傳導機制之一。閆之博（2007）選取1987―2005年我國GDP、FDI和房地產銷售年平均價格的時序數據做研究，認為1987年至2005年我國房地產價格運行比較平穩, 房地產市場價格走強是國內經濟形勢良好的表現, 其中GDP影響作用較大。
二、基于常用統計指標的實證分析
（一）房地產泡沫常用統計指標介紹
房地產貸款增長率/貸款總額增長率指標（下文用R1表示）用來判斷房地產業對銀行業的依賴程度。這個指標一方面可以反映房地產貸款與其他貸款相比是否過大，橫向地反映房地產信貸的規模是否合適；另一方面可以反映銀行貸款向房地產貸款的集中度。該指標越大，越容易產生房地產泡沫和金融危機，尤其是當房地產開發貸款所占比重過高時，泡沫的生成與破滅對銀行的殺傷力更大。因此，通過對該指標變動情況的分析可以預測房地產經濟活動的非正常變化。該指標同房地產貸款額占金融機構(或為銀行)貸款總額的比重這一指標具有相似作用。
房價收入比（下文用R2表示）是平均房價與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低，意味著房地產市場蘊涵泡沫的可能性越大或房地產泡沫越嚴重。由于房價最終要靠居民的支付能力來支撐，所以房價收入比能夠直接反映房地產市場是否存在泡沫以及泡沫的嚴重程度。該指標是最能準確反映房地產泡沫的指標之一，其數據可得性非常高，而且相對而言計算簡單，也最容易被人理解和接受。
房地產價格增長率/實際GDP增長率這個指標（下文用R3表示）能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對于實體經濟增長速度的動態指標。它可以用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，泡沫的程度就越高。由于房價增長率和GDP增長率數據都較易得到，所以該指標在數據的可得性方面有著較大的優勢。
房地產開發投資/固定資產投資這一指標（下文用R4表示）被認為是衡量房地產泡沫最為直接的指標。在房地產泡沫高漲的時候,房地產投資占固定資產投資的比率也會持續高漲,普遍認為它將明顯高于固定資產的整體投資增長率,而且它會明顯帶動固定資產投資的高漲。一般而言,在使用該指標時,應當連續觀察多年數據。
（二）數據選取
與商品化改革之前的我國住房市場相比，當前的土地獲得制度、房地產市場的融資機制、銷售機制、市場規模都有了很大的差別。因此，為使分析真實可信，本文將選取1998年之后，權威機構公布的我國重要經濟數據作為分析依據。
具體到分析步驟，本文將按照R1、R2、R3、R4的順序分別進行檢驗，以便從多個角度考量房地產泡沫的真實狀況。
（三）實證分析
1. 房地產貸款增長率/貸款總額增長率分析。表1是1998-2007年R1指標。據國際標準，房地產貸款增長率/貸款總額增長率指標在1-3左右為宜，過高表示銀行資金投向房地產市場的速度過快，泡沫的成分比較大。由表1看出，中國的這個指標波動很大，但每一次的漲落都與國家政策的短期效應有關。如1998年、1999年我國住房商品化改革；2001年國家金融機構貸款驟減，房地產貸款同比上升；2004年由于有強勁措施的出臺，房地產貸款比例又逐步開始上升；2007年下半年銀根收緊等。就10年來的數據看，我國R1的臨界值可以定為2。
2. 房價收入比。房價收入比的計算方法有兩種：一種為“商品住宅平均單套銷售價格與居民平均家庭年收入的比值”，另一種為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數據在我國不可獲取，故本文采用第一種算法。計算公式為。其中， 是商品住宅平均單套銷售價格，等于商品住宅平均銷售價格與商品住宅平均單套銷售面積之積，商品住宅平均單套銷售面積等于城鎮人均住宅建筑面積與城鎮平均每戶家庭人口數之積； 是居民平均家庭年收入，等于城鎮居民平均每人全部年收入與城鎮平均每戶家庭人口數之積。
經化簡后, 上式又可寫成如下形式: 。其中：是商品住宅平均銷售價格；是城鎮人均住宅建筑面積；是城鎮居民平均每人全部年收入。
由上式可知, 房價收入比不僅受到商品住宅平均銷售價格的影響, 而且受到商品住宅結構及城鎮居民收入水平的影響。應用上述公式，1998-2007年中國R2指標如表2所示。
由表2可見，我國目前R2較高, 但這一現象要和我國的現實情況相聯系。我國商品房建設是在近期才發展起來的, 由于住房政策的改革、銀行住房抵押貸款的發放以及人均國內生產總值1000美元左右所出現的消費轉型等因素的影響, 巨大的消費潛力釋放出來, 形成供不應求的狀況。因此, 如果僅僅因為這一指標高于國際標準, 就得出我國現階段存在房地產泡沫的結論, 顯然不符合我國國情。
目前國際上公認的R2應該為3-6倍，世界銀行專家的說法為4-6倍, 但并沒有關于R2的臨界值標準。Bertnand Renaud（1989）指出，“在發達國家，房價收入比在1.8-5.5之間”、“發展中國家這一比值在4―6之間”，但也有例外。之后，他進一步研究發現，一些經濟落后的發展中國家和社會主義國家的R2遠高于6倍。二十世紀90年代初，聯合國人居中心的研究表明，R2在財產權益受到限制、公有住房與公有土地占主導地位的國家別高。因此，我們可以將其臨界值定為7。
3. 房地產價格增長率/實際GDP增長率。該指標的計算公式為：。其中，是房地產價格增長率， 是GDP 增長率。根據以上公式, 中國1998―2007年各相關數據及 R3如表3所示。
關于 R3的臨界值，國際上并無嚴格標準。一般認為，當房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價有較大泡沫。1987―1990年，日本發生嚴重房地產泡沫時，其R3為3.3。1986―1996年，香港房地產泡沫膨脹期，該指標為2.4；1997年8月，香港出現嚴重房地產泡沫時，該值為3.6―5.0。中國在1992―1993 年間產生房地產泡沫時，該指標值在2左右。參考國際國內房地產泡沫產生時的指標值，該指標的臨界值定為2還是比較合適的。從表3可看出，近年中國商品房銷售價格的增長基本上是以GDP增長為支撐的。因此, 就R3而言, 當前中國房地產行業沒有出現泡沫。
4. 房地產開發投資/固定資產投資。在發達國家，房地產開發投資/固定資產投資指標大約為20%―25%。下頁表4給出了1998―2007年間我國R4的測算數據。
從總量來看, 除1998年、2005―2007三年全國房地產投資增長率略低于固定資產投資增長率外, 1999―2004 年間全國房地產投資增長率皆高于固定資產投資增長率。2005年房地產投資增長率突然下降是政策引導所致, 即國家利用宏觀調控手段抑制房地產的增速。1998―2004 的7年間，R4一直保持平穩上升的趨勢，由1998年的12.72%增至2007 年的20.76%, 但并未超過25%的警戒線。
三、房地產泡沫綜合指數構建及測算
上文從不同角度，以R1、R2、R3和R4四個不同指標對我國房地產泡沫進行了分析檢驗。考慮到各指標所含的信息量相對有限，為了更全面地反映我國房地產市場的泡沫狀況，下文構建房地產泡沫綜合指數。房地產泡沫綜合指數 的構建思路如下所述。
首先，將各項指標進行無量綱化處理。即用各項指標的實際值與其臨界值相比, 得到各同度量指標的抽象值。
其次，合成房地產泡沫測度系數。計算公式為，其中 表示房地產泡沫綜合指數； 同上文；是 的臨界值； 表示各單項指標權重， ； 表示指數合成中所涉及的指標數。
由于無法準確界定R1、R2、R3和R4四項指標孰優孰劣，所以，對于各項指標的權重, 本文暫且根據平均權重進行處理, 即權重都設為25%。當房地產泡沫綜合指數小于1 時, 表明房地產市場中不存在泡沫成分；當房地產泡沫綜合指數大于1 時, 表明房地產市場中開始出現泡沫；數值越大, 房地產泡沫的程度越嚴重。應用指數合成法計算泡沫綜合指數, 其計算結果如表5所示。
由表5可知，1998―2007年我國房地產業的發展狀況是：除1999年CR低于0.5，其余年份泡沫綜合指數一直大于0.6，2000年CR接近于1，2006年CR接近于0.9。就全國范圍而言，房地產市場雖無泡沫，但泡沫化傾向嚴重。這提供了一個非常強烈的市場信號, 應該引起各方高度重視。
四、結論與建議
從本文實證結果看，就全國范圍而言，房地產市場總體運行比較健康，還沒有足夠的證據證明我國存在普遍性的房地產泡沫，但有整體向泡沫一方傾斜的跡象。各項相關指標均運行在較高位，因而存在著較高的潛在的房地產泡沫風險因素，但尚未形成嚴重的房地產泡沫，更未達到房地產泡沫破裂的程度。
本文分析是就全國范圍的一般水平測定，實證結果并不能代表某一省（市）或城市狀況，所以今后可以就單一或多個省份與城市為研究對象作進一步分析。另外，房地產泡沫綜合指數構建的合理性、 指標臨界值及簡單的平均權重是否合適仍有探討空間。
鑒于我國房地產市場有向泡沫化傾斜的跡象，我們應采取措施防范房地產泡沫。可以通過增加供給和抑制需求的方式降低房價，用信貸和稅收政策調節資金流向，以便緩和泡沫化趨勢。同時，鑒于國際市場上還存在人民幣繼續升值的預期，部分游資仍有可能進入境內房地產市場謀求套利，所以要慎防“熱錢”流入。
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篇13
一、國外銀行信貸與房地產泡沫關系的研究
西方發達國家多次遭受泡沫經濟破滅的影響，導致嚴重的經濟危機。這些經濟危機的發生多是由房地產泡沫破滅引起，由于金融業與房地產業存在密切聯系，銀行信貸與房地產泡沫關系逐漸成為學術探討的熱點。
（一）國外銀行信貸與房地產泡沫關系的理論研究
關于銀行信貸與房地產泡沫關系的問題大都是從房地產行業的特點出發的。Panl Hilbers（2001）指出房地產的特點包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產市場，銀行信貸與房地產泡沫的關系呈現出日趨緊密的事態。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產泡沫關系，提出“金融不穩定假說”，認為：在經濟繁榮時期，資產價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產價格不斷上漲的同時，銀行信貸規模隨之擴張。但是，當房地產泡沫破裂，房地產價格就會迅速下降，銀行產生大量不良資產，給銀行等金融行業帶來危機。
（二）國外銀行信貸與房地產泡沫關系的實證研究
在實證分析方面，國外大部分學者是從銀行信貸與房地產價格關系入手對銀行信貸與房地產泡沫關系進行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產信貸和房地產價格之間的關系，通過VAR模型，利用17個工業國家的1970-2006年間的數據進行實證分析，指出，房地產價格和銀行房地產信貸之間存在明顯的雙向聯系，進而認為銀行信貸與房地產泡沫之間存在緊密的關系。
二、國內銀行信貸與房地產泡沫關系的研究
與國外相比，我國對房地產泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內學者對房地產方面的研究逐漸增多，并且對銀行信貸與房地產泡沫關系的研究取得了豐盛成果。
（一）國內銀行信貸與房地產泡沫關系的理論研究
房地產業與銀行業存在緊密的聯系：土地開發商、房地產開發商、個人買房等可在銀行取得貸款。陳夢璇（2010）認為，我國房地產企業融資來源單一，銀行貸款在整個融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產泡沫存在緊密聯系。
多數學者從房地產泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產泡沫的關系。葛楊等（2008）分析了我國信貸環境對房地產泡沫關系，指出我國寬松的信貸環境對房地產價格泡沫化的推動表現尤為突出。曹景林等（2011）指出我國目前確實存在房地產泡沫現象，其主要原因是土地價格上漲引起的成本推動的房地產泡沫、居民購房貸款增加引起的需求拉動的房地產泡沫和投機心理導致的房地產泡沫。
（二）國內銀行信貸與房地產泡沫關系的實證研究
國內關于銀行信貸與房地產泡沫關系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。
一部分學者認為房價高必然導致房地產泡沫的產生，因而從銀行信貸與房地產價格關系層面間接推斷出銀行信貸與房地產泡沫關系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產價格相關數據，采用協整分析方法，實證分析出銀行信貸與房地產價格波動間存在著較顯著的正相關性，并給出抑制房地產泡沫繼續膨脹的建議。
另有學者直接對銀行信貸與房地產泡沫關系進行了實證分析。李成等（2009）發展了Allen-Gale 模型，并將其應用于對美國次貸危機生產機理的理論分析，實證檢驗得出銀行房地產信貸非理性擴張激勵投資者投資風險資產，并引發房地產泡沫，一旦經濟放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會通過連鎖反應引發大范圍的金融危機。
總結
縱觀以上國內外學者的研究，從總體來看，國外學者對于銀行信貸與房地產泡沫關系的研究起步較早。近年來，我國學者通過借鑒國外研究成果，結合國內實際情況，逐步從理論研究及實踐應用上進行了探索。但是，還存在不足之處，需要進一步完善，具體表現在兩方面：一是現有的實證研究大多是從銀行信貸與房地產價格關系間接分析銀行信貸與房地產泡沫關系，然而房地產價格并不能代表房地產泡沫，房價上漲到一定程度才可能引發房地產泡沫；二是很多學者在對我國房地產市場進行實證分析時，往往采用國家層面數據作為樣本，但國家平均房價往往會被小城市房價拉低，從而掩蓋了大中城市房價中可能存在的泡沫。
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