引論：我們?yōu)槟砹?3篇住房保險(xiǎn)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身損失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見圖1)。

嚴(yán)格來說，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來說是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱耍耆揽可虡I(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險(xiǎn)制度主要存在于三個(gè)國(guó)家和地區(qū)，即美國(guó)加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險(xiǎn)制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：

1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險(xiǎn)制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國(guó)家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險(xiǎn)一般都由商業(yè)保險(xiǎn)體系予以承保。)；

2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對(duì)最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；

3.政府通過立法和成立專門機(jī)構(gòu)等形式對(duì)地震保險(xiǎn)制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；

4.商業(yè)保險(xiǎn)公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；

5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險(xiǎn)安排。

另一方面，這三種地震保險(xiǎn)制度也存在一些細(xì)微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國(guó)加州和日本，政府和商業(yè)保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)對(duì)地震保險(xiǎn)的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險(xiǎn)則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險(xiǎn)，政府雖然通過派人參加地震局委員會(huì)來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運(yùn)作都由會(huì)員保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險(xiǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)都由國(guó)家設(shè)立的日本地震再保險(xiǎn)公司(JER)給予再保險(xiǎn)，相應(yīng)損失則由政府、保險(xiǎn)公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險(xiǎn)由新西蘭地震委員會(huì)(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。

2.強(qiáng)制保險(xiǎn)的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險(xiǎn)制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險(xiǎn)是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險(xiǎn)公司)購買是自愿的，保險(xiǎn)公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險(xiǎn)公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營(yíng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險(xiǎn)的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的房主，就必須購買住房地震保險(xiǎn)，即地震保險(xiǎn)的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險(xiǎn)的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險(xiǎn)，但商業(yè)保險(xiǎn)公司一旦承保，則必須向日本地震再保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。

二、當(dāng)前我國(guó)住房地震風(fēng)險(xiǎn)的承?，F(xiàn)狀和問題

1996年之前，我國(guó)保險(xiǎn)公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)因素。但從1996年開始，隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革的啟動(dòng)，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，限制保險(xiǎn)公司大范圍開辦地震保險(xiǎn)，地震保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅以個(gè)案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會(huì)將地震險(xiǎn)剔出了財(cái)險(xiǎn)主險(xiǎn)合同，只有部分保單以附加險(xiǎn)承保。當(dāng)前在特別約定下，我國(guó)財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)上少數(shù)家財(cái)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)保單提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。一是人保財(cái)險(xiǎn)、大地財(cái)險(xiǎn)等公司在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險(xiǎn)；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻舻奶貏e要求會(huì)將地震風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中均將地震風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國(guó)并沒有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。

具體來說，這種個(gè)別的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責(zé)缺位

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時(shí)還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險(xiǎn)安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險(xiǎn)公司承擔(dān)。反觀我國(guó)，巨災(zāi)保險(xiǎn)體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對(duì)于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識(shí)不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險(xiǎn)法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險(xiǎn)的整體規(guī)劃，未納入到國(guó)家災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險(xiǎn)體系中與商業(yè)保險(xiǎn)公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對(duì)計(jì)提巨災(zāi)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策。可以說，1996年之后我國(guó)地震保險(xiǎn)制度的缺失是在保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷壯大、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的認(rèn)識(shí)逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險(xiǎn)行業(yè)自身也會(huì)有動(dòng)力提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)，畢竟有效的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系對(duì)于保險(xiǎn)公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會(huì)管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強(qiáng)制性

住房地震保險(xiǎn)的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個(gè)足夠大的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的團(tuán)體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(xiǎn)(逆選擇風(fēng)險(xiǎn)是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會(huì)通過保險(xiǎn)尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)地震風(fēng)險(xiǎn)保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個(gè)意義出發(fā)，住房地震保險(xiǎn)制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)中的房貸險(xiǎn)投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。此后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行都將購買房貸險(xiǎn)作為借款人申請(qǐng)房貸的必要條件之一(基本房貸險(xiǎn)一般不保地震，主要?；馂?zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個(gè)別情況下會(huì)應(yīng)借款人要求，將地震險(xiǎn)列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，規(guī)定房貸險(xiǎn)采取自愿繳納，不再強(qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險(xiǎn)。自此，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保率很低，在貸款買房時(shí)投保房貸險(xiǎn)的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險(xiǎn)公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動(dòng)提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。在供需雙方的保險(xiǎn)意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場(chǎng)化改革以來家財(cái)險(xiǎn)費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)家財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入一般歸類在家財(cái)險(xiǎn)收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險(xiǎn)種多為兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的0.82%。

(三)相關(guān)配套制度極不完善

住房地震保險(xiǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國(guó)在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國(guó)政府自1989年起就出臺(tái)法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險(xiǎn)承保的難度。(2)缺乏對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。對(duì)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保必須建立在對(duì)巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估不同于簡(jiǎn)單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價(jià)值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價(jià)值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國(guó)盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對(duì)接方面做得很不夠，使得從保險(xiǎn)角度對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估十分困難。(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險(xiǎn)手段作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國(guó)際上的一個(gè)整體趨勢(shì)是借助資本市場(chǎng)的容量擴(kuò)大承保能力，并通過長(zhǎng)期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具。反觀我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險(xiǎn)安排，缺乏與資本市場(chǎng)對(duì)接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險(xiǎn)體系。該體系主要由國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)和商業(yè)地震保險(xiǎn)共同構(gòu)成。其中，國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)體系應(yīng)面向全國(guó)建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對(duì)象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險(xiǎn)體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保。

篇2

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥恚覈?guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問題

我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

對(duì)保險(xiǎn)公司來說，房貸保險(xiǎn)也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)往往為保險(xiǎn)公司代為辦理抵押房屋的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險(xiǎn)行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對(duì)購房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^“抵押+保險(xiǎn)”方式已幾乎無風(fēng)險(xiǎn)而言。其次，按照現(xiàn)行我國(guó)保險(xiǎn)兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險(xiǎn)公司和一家壽險(xiǎn)公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險(xiǎn)公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險(xiǎn)公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險(xiǎn)公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會(huì)規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過高的保險(xiǎn)費(fèi)率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房貸保險(xiǎn)與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在觀念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險(xiǎn)就具有國(guó)家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)也建立在購房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房貸保險(xiǎn)以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險(xiǎn)各險(xiǎn)種法律關(guān)系混淆不清。

我國(guó)目前的房貸保險(xiǎn)大致可分為三類，即財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，雖然各險(xiǎn)種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險(xiǎn)單和抵押協(xié)議，憑第一請(qǐng)求權(quán)人的身份向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險(xiǎn)種在賠付過程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國(guó)房貸保險(xiǎn)以這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主。根據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管?！痹趯?shí)踐中該險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險(xiǎn)金額按照實(shí)際購房金額計(jì)算。這就存在兩個(gè)極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房?jī)r(jià)投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價(jià)值并不需要保險(xiǎn)，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢(shì)地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房?jī)r(jià)有近30％是土地使用價(jià)格，而土地受損風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價(jià)格的房?jī)r(jià)投保，顯失公允。

信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人還貸能力為信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險(xiǎn)種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險(xiǎn)”。相應(yīng)地，該險(xiǎn)種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國(guó)友邦保險(xiǎn)上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。

保證保險(xiǎn)是還貸的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大而停辦。中?？偣居?998年曾推出《個(gè)人購置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險(xiǎn)的同時(shí)必須購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，兩保險(xiǎn)進(jìn)行“捆綁”銷售。我國(guó)目前的房貸保證險(xiǎn)尚屬萌芽，而且與信用人壽險(xiǎn)有頗多混淆之處。

以信用人壽險(xiǎn)為主的信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)或買方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，商業(yè)銀行以購房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時(shí)由其賠付相應(yīng)損失的保險(xiǎn)合同，即為信用保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房?jī)r(jià)大跌時(shí)）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時(shí)由保險(xiǎn)人代為償付的保險(xiǎn)合同，即為房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。該合同保險(xiǎn)費(fèi)由購房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴彿空呒捌浼彝コ蓡T，從而保證購房者在其收入無著時(shí)仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購房者收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。

三、完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)

針對(duì)我國(guó)房貸保險(xiǎn)理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險(xiǎn)管理辦法》，以對(duì)其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。

（一）導(dǎo)入國(guó)家信用，完善險(xiǎn)種安排

應(yīng)當(dāng)改變我國(guó)房貸保險(xiǎn)以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險(xiǎn)看成是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本一環(huán)，更多的將其作為購房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險(xiǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國(guó)家信用，構(gòu)建類似西方國(guó)家政府保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)并重的保險(xiǎn)機(jī)制。適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，政府的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險(xiǎn)服務(wù)，而商業(yè)性保險(xiǎn)公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個(gè)性保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，可以國(guó)家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險(xiǎn)公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險(xiǎn)的規(guī)模效益。同時(shí)保監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。

而商業(yè)性房貸保險(xiǎn)的險(xiǎn)種安排應(yīng)當(dāng)有一個(gè)大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、信用壽險(xiǎn)、保證險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的界定（特別是對(duì)其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險(xiǎn)法》誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的基本原則。保證險(xiǎn)由于我國(guó)個(gè)人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開展，信用人壽險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推出一些具有個(gè)性化的綜合險(xiǎn)，以適應(yīng)社會(huì)需求。

（二）設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)

美國(guó)房貸保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險(xiǎn)公司保持設(shè)立三個(gè)相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險(xiǎn)金：一是意外風(fēng)險(xiǎn)籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時(shí)可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠的基金償付保險(xiǎn)金。二是虧損儲(chǔ)備基金，以防止個(gè)人房貸出現(xiàn)拖欠和無力償還債務(wù)。該基金的比率因每個(gè)人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對(duì)房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無收益保險(xiǎn)儲(chǔ)備，是保險(xiǎn)合同期和扣除意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備之外的保險(xiǎn)費(fèi)收入，用于支付一般的保險(xiǎn)賠償。我國(guó)應(yīng)當(dāng)要求保險(xiǎn)公司設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)。

（三）完善房貸保險(xiǎn)的基本制度

應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險(xiǎn)中的不合理做法，完善房貸保險(xiǎn)基本制度。

1.房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)。對(duì)于購房者來說，應(yīng)當(dāng)享有是否購買房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險(xiǎn)自愿的原則，同時(shí)要保證購房者對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。對(duì)貸款銀行來說，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)的權(quán)利；對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，其也應(yīng)有根據(jù)購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。

2.保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購價(jià)來確定保險(xiǎn)金額的做法，而以抵押房屋建筑價(jià)格（除去總購置價(jià)格中30％以上的土地價(jià)格）或購房者貸款余額來確定保險(xiǎn)金額，真正做到“有險(xiǎn)才?！保S持購房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性，我國(guó)目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過1萬元，顯然過高。對(duì)比美國(guó)和加拿大等國(guó)不到0.5‰的費(fèi)率，我國(guó)實(shí)有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。

3.保險(xiǎn)期限。在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對(duì)待。如果是現(xiàn)房，房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自房屋交付之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。在信用人壽險(xiǎn)與保證險(xiǎn)中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。

篇3

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身損失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見圖1)。

嚴(yán)格來說，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來說是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱耍耆揽可虡I(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險(xiǎn)制度主要存在于三個(gè)國(guó)家和地區(qū)，即美國(guó)加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險(xiǎn)制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：

1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險(xiǎn)制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國(guó)家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險(xiǎn)一般都由商業(yè)保險(xiǎn)體系予以承保。)；

2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對(duì)最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；

3.政府通過立法和成立專門機(jī)構(gòu)等形式對(duì)地震保險(xiǎn)制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；

4.商業(yè)保險(xiǎn)公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；

5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險(xiǎn)安排。

另一方面，這三種地震保險(xiǎn)制度也存在一些細(xì)微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國(guó)加州和日本，政府和商業(yè)保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)對(duì)地震保險(xiǎn)的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險(xiǎn)則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險(xiǎn)，政府雖然通過派人參加地震局委員會(huì)來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運(yùn)作都由會(huì)員保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險(xiǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)都由國(guó)家設(shè)立的日本地震再保險(xiǎn)公司(JER)給予再保險(xiǎn)，相應(yīng)損失則由政府、保險(xiǎn)公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險(xiǎn)由新西蘭地震委員會(huì)(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。

2.強(qiáng)制保險(xiǎn)的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險(xiǎn)制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險(xiǎn)是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險(xiǎn)公司)購買是自愿的，保險(xiǎn)公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險(xiǎn)公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營(yíng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險(xiǎn)的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的房主，就必須購買住房地震保險(xiǎn)，即地震保險(xiǎn)的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險(xiǎn)的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險(xiǎn)，但商業(yè)保險(xiǎn)公司一旦承保，則必須向日本地震再保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。

二、當(dāng)前我國(guó)住房地震風(fēng)險(xiǎn)的承?，F(xiàn)狀和問題

1996年之前，我國(guó)保險(xiǎn)公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)因素。但從1996年開始，隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革的啟動(dòng)，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，限制保險(xiǎn)公司大范圍開辦地震保險(xiǎn)，地震保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅以個(gè)案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會(huì)將地震險(xiǎn)剔出了財(cái)險(xiǎn)主險(xiǎn)合同，只有部分保單以附加險(xiǎn)承保。當(dāng)前在特別約定下，我國(guó)財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)上少數(shù)家財(cái)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)保單提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。一是人保財(cái)險(xiǎn)、大地財(cái)險(xiǎn)等公司在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險(xiǎn)；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻舻奶貏e要求會(huì)將地震風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中均將地震風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國(guó)并沒有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。

具體來說，這種個(gè)別的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責(zé)缺位

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時(shí)還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險(xiǎn)安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險(xiǎn)公司承擔(dān)。反觀我國(guó)，巨災(zāi)保險(xiǎn)體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對(duì)于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識(shí)不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險(xiǎn)法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險(xiǎn)的整體規(guī)劃，未納入到國(guó)家災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險(xiǎn)體系中與商業(yè)保險(xiǎn)公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對(duì)計(jì)提巨災(zāi)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策?？梢哉f，1996年之后我國(guó)地震保險(xiǎn)制度的缺失是在保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷壯大、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的認(rèn)識(shí)逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險(xiǎn)行業(yè)自身也會(huì)有動(dòng)力提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)，畢竟有效的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系對(duì)于保險(xiǎn)公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會(huì)管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強(qiáng)制性

住房地震保險(xiǎn)的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個(gè)足夠大的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的團(tuán)體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(xiǎn)(逆選擇風(fēng)險(xiǎn)是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會(huì)通過保險(xiǎn)尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)地震風(fēng)險(xiǎn)保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個(gè)意義出發(fā)，住房地震保險(xiǎn)制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)中的房貸險(xiǎn)投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。此后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行都將購買房貸險(xiǎn)作為借款人申請(qǐng)房貸的必要條件之一(基本房貸險(xiǎn)一般不保地震，主要?；馂?zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個(gè)別情況下會(huì)應(yīng)借款人要求，將地震險(xiǎn)列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，規(guī)定房貸險(xiǎn)采取自愿繳納，不再強(qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險(xiǎn)。自此，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保率很低，在貸款買房時(shí)投保房貸險(xiǎn)的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險(xiǎn)公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動(dòng)提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。在供需雙方的保險(xiǎn)意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場(chǎng)化改革以來家財(cái)險(xiǎn)費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)家財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入一般歸類在家財(cái)險(xiǎn)收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險(xiǎn)種多為兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的0.82%。

(三)相關(guān)配套制度極不完善

住房地震保險(xiǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國(guó)在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國(guó)政府自1989年起就出臺(tái)法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險(xiǎn)承保的難度。(2)缺乏對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。對(duì)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保必須建立在對(duì)巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估不同于簡(jiǎn)單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價(jià)值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價(jià)值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國(guó)盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對(duì)接方面做得很不夠，使得從保險(xiǎn)角度對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估十分困難。(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險(xiǎn)手段作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國(guó)際上的一個(gè)整體趨勢(shì)是借助資本市場(chǎng)的容量擴(kuò)大承保能力，并通過長(zhǎng)期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具。反觀我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險(xiǎn)安排，缺乏與資本市場(chǎng)對(duì)接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險(xiǎn)體系。該體系主要由國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)和商業(yè)地震保險(xiǎn)共同構(gòu)成。其中，國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)體系應(yīng)面向全國(guó)建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對(duì)象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險(xiǎn)體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保。

篇4

地方文獻(xiàn)的類型多種多樣，報(bào)刊文獻(xiàn)是其中的一種。它具有信息量大，傳遞周期短，內(nèi)容相對(duì)客觀、翔實(shí)等特點(diǎn)。但由于它的總量太大，有關(guān)的地方文獻(xiàn)信息分散在不同時(shí)期、不同品種的報(bào)刊之中。僅靠瀏覽原始文獻(xiàn)，迅速查到有關(guān)資料，幾乎是不可能的。地方文獻(xiàn)報(bào)刊索引就是為解決這一問題而編制成的一種檢索工具。

在手工時(shí)代，地方文獻(xiàn)報(bào)刊索引表現(xiàn)為篇目索引或題錄索引的形式，即將報(bào)刊中所載地方文獻(xiàn)篇目按一定順序編排起來，以利讀者查找文章的所在位置。這種索引不反映文章的具體內(nèi)容，只具有指向和示址作用。同時(shí)，也對(duì)地方事物起著揭示和報(bào)道的作用。除了作為一種綜合性的檢索工具外，還可以在這種索引的基礎(chǔ)上編制各種情報(bào)報(bào)導(dǎo)刊物，或圍繞特定學(xué)科及專業(yè)進(jìn)行定向報(bào)導(dǎo)和檢索，以服務(wù)于地方的各項(xiàng)事業(yè)。

鑒于地方文獻(xiàn)報(bào)刊索引的重要作用，許多公共圖書館都曾積極編制這種索引。例如，首都圖書館自50年代起開始編制《北京地方文獻(xiàn)報(bào)刊資料索引》，涵蓋了本世紀(jì)以來的內(nèi)容；甘肅省圖書館也是在同一時(shí)期開始編制西北五省的地方文獻(xiàn)報(bào)刊索引；長(zhǎng)春市圖書館也曾編制了《東北地方文獻(xiàn)索引》等檢索工具。為了避免目錄體系過于龐大，這種卡片式篇目索引一般僅以分類方式編排。因此讀者也只能從分類途徑對(duì)報(bào)刊上的地方文獻(xiàn)信息進(jìn)行檢索。 進(jìn)入計(jì)算機(jī)時(shí)代以來，以數(shù)據(jù)庫形式來處理地方文獻(xiàn)信息已成為圖書館地方文獻(xiàn)工作的必然趨勢(shì)。計(jì)算機(jī)所具有的自動(dòng)識(shí)別與排序功能，使地方文獻(xiàn)信息的編排檢索變得更加方便、更加快捷。通過全文掃描技術(shù)完成的報(bào)刊全文數(shù)據(jù)庫，使得報(bào)刊上的地方文獻(xiàn)信息得到更充分地揭示和利用。由于計(jì)算機(jī)具有一次性輸入，多途徑輸出的功能，因而在對(duì)地方文獻(xiàn)信息進(jìn)行存儲(chǔ)與檢索時(shí)，增加了篇名、著者、出版、文摘等多方面的途徑。尤其是從主題途徑檢索地方文獻(xiàn)信息的問題得到了很好地解決。

在地方文獻(xiàn)報(bào)刊信息數(shù)據(jù)庫（以下簡(jiǎn)稱報(bào)刊信息庫）中，分類標(biāo)引和主題標(biāo)引都是以揭示文獻(xiàn)內(nèi)在特征為目的的標(biāo)引方法，只是揭示的角度有所不同。由于地方文獻(xiàn)的史料特征極為明顯，故地方文獻(xiàn)的讀者往往是從特定的事件、人物、時(shí)間、地域的角度入手進(jìn)行檢索。因而可以說主題檢索是一種最直接反映地方文獻(xiàn)內(nèi)容特征的檢索途徑，也是建立檢索工具和檢索系統(tǒng)的基礎(chǔ)和前提。近些年來，圖書情報(bào)界對(duì)有關(guān)主題標(biāo)引的原則和操作方法有過許多研究和探討，撰寫過很多的著作和文章。但由于地方文獻(xiàn)中連續(xù)出版物本身所具有的特征，其主題標(biāo)引的原則和方法與其它類型文獻(xiàn)的標(biāo)引還是有所不同。本文擬從報(bào)刊信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)入手，探討有關(guān)地方文獻(xiàn)報(bào)刊信息主題標(biāo)引的一些問題。

2 地方文獻(xiàn)報(bào)刊信息數(shù)據(jù)庫中的主題標(biāo)引

2．1詞表的編制

報(bào)刊信息庫與其它類型數(shù)據(jù)庫相比，最突出的特點(diǎn)是要反映地方文獻(xiàn)本身所具有的特征。同時(shí)還要滿足地方文獻(xiàn)用戶特殊的檢索需求。因此，選擇一部適合地方文獻(xiàn)特征的主題詞表是開展標(biāo)引工作的首要問題。

《漢語主題詞表》（以下簡(jiǎn)稱漢表）是一部供機(jī)檢使用的綜合性基礎(chǔ)型詞表。它所收錄的詞匯可以供各個(gè)機(jī)構(gòu)和行業(yè)從中選詞，以編制適合本專業(yè)或本機(jī)構(gòu)使用的專業(yè)詞表。實(shí)際上，我國(guó)很多專業(yè)情報(bào)機(jī)構(gòu)和圖書館都是在參考這部國(guó)家詞表的基礎(chǔ)上編制自己詞表的。在編表過程中，抽取主題詞時(shí)當(dāng)盡可能不破壞原有詞表的詞間關(guān)系。但必要時(shí)，詞間關(guān)系及基本范疇還是需要重新確定的。

由于地方文獻(xiàn)是對(duì)某一地域自然和人文現(xiàn)象的客觀描述，它所表現(xiàn)出的地域性和專指性極強(qiáng)。用綜合性的《漢表》來標(biāo)引各地的地方文獻(xiàn)，則將有相當(dāng)部分的文獻(xiàn)不能被準(zhǔn)確地表達(dá)其主題概念；其次，地方文獻(xiàn)的內(nèi)容范疇與《漢表》中的基本范疇也有所不同。《漢表》是以學(xué)科體系作為劃分范疇的基本依據(jù)；而地方文獻(xiàn)則是以特定地方的自然環(huán)境、人文環(huán)境和地方事業(yè)作為劃分范疇的基本依據(jù)。所以地方文獻(xiàn)主題詞表需要在《漢語主題詞表》的基礎(chǔ)上自行編制。

地方文獻(xiàn)主題詞表中所收錄的主題詞來源主要有：

①《漢表》中已有的詞匯。這是地方文獻(xiàn)與非地方文獻(xiàn)都使用的綜合性詞匯，它占將來的地方文獻(xiàn)主題詞表所收詞匯的絕大部分。由于是從《漢表》中選詞，所以它們是相對(duì)規(guī)范的。

②《漢表》中沒有的，帶有地方特點(diǎn)的詞匯，如：北京地方文獻(xiàn)的“琉璃廠”、天津地方文獻(xiàn)中的“皇會(huì)”、廣東地方文獻(xiàn)中的“早茶”等，這部分詞匯雖然在未來的地方文獻(xiàn)主題詞表中所占比例不會(huì)很大，但它們卻是出現(xiàn)頻率相對(duì)較高的詞匯。對(duì)于這部分詞匯及其詞間關(guān)系，地方文獻(xiàn)工作者需要加以規(guī)范。

③《漢表》作為階段性產(chǎn)品，它的編制受時(shí)間的限制，對(duì)于編表以后新產(chǎn)生的一些詞匯它不可能收錄，在新編的地方文獻(xiàn)主題詞表中收錄這部分詞，也需要加以規(guī)范。

由于編制先組式的主題詞表需要一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，同時(shí)還要編制一系列的標(biāo)引細(xì)則，這將會(huì)影響報(bào)刊信息庫主題標(biāo)引工作的迅速展開。因此，可以采用另一種方式，即首先確定一段時(shí)間為試驗(yàn)期，先進(jìn)行地方文獻(xiàn)的標(biāo)引工作。由標(biāo)引人員直接從報(bào)刊所載的地方文獻(xiàn)信息內(nèi)容中選取有檢索意義的關(guān)鍵詞作為主題詞。這種主題詞是未經(jīng)規(guī)范的自然語言，也無詞間關(guān)系可言，待積累了一定數(shù)量之后，再對(duì)其進(jìn)行修改、充實(shí)，并參照《漢表》使之規(guī)范化。確定好詞間關(guān)系和基本范疇，從而形成適用的詞表。這種詞表是后控式的，采用這種方式選詞更直觀，專指性強(qiáng)，還能使標(biāo)引工作與修改詞表同時(shí)進(jìn)行。而且標(biāo)引時(shí)不用考慮詞間關(guān)系及查表抽詞，所以標(biāo)引速度快。在標(biāo)引時(shí)采用自然語言，對(duì)標(biāo)引人員的要求也相對(duì)較低。目前，廣東省中山圖書館的地方文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)主題標(biāo)引就采用了這種方法。

2．2主題詞字段的設(shè)置

無論是先有詞表，還是先進(jìn)行標(biāo)引工作，在報(bào)刊信息庫中，都需要設(shè)置若干個(gè)主題詞字段，以便展開具體的標(biāo)引工作。在設(shè)置主題詞字段時(shí)，一定要注意反映地方文獻(xiàn)的時(shí)空特征；在空間方面完整、系統(tǒng)地記錄特定地域內(nèi)自然和人文方面的各種信息；在時(shí)間上又形成了一個(gè)連續(xù)的信息集合。這是一切地方文獻(xiàn)工作最基本的原則。

在報(bào)刊信息庫中，首先應(yīng)設(shè)置涉及文獻(xiàn)基本內(nèi)容的“內(nèi)容主題詞”字段。此字段選詞靈活性大，標(biāo)引的內(nèi)容也十分廣泛。它對(duì)所有地方文獻(xiàn)信息的內(nèi)容范疇進(jìn)行涵蓋，也是以后編制地方文獻(xiàn)主題詞表時(shí)確定詞表基本范疇的依據(jù)。從地方文獻(xiàn)的性質(zhì)和特征來看，它是對(duì)特定地區(qū)自然、社會(huì)、人文諸般事物的歷史與現(xiàn)狀進(jìn)行全面系統(tǒng)地綜合性記錄，涉及的內(nèi)容極為廣泛。如反映一個(gè)地區(qū)所能觀察到的天文現(xiàn)象、地質(zhì)水文結(jié)構(gòu)、地形地貌、氣候與氣象、物種與資源以及反映該地區(qū)的人文地理、歷史、地方人物、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地方政治、社會(huì)結(jié)構(gòu)、地方文化、教育等各個(gè)方面。

報(bào)刊信息庫中“內(nèi)容主題詞”字段的主題詞性質(zhì)絕大部分是綜合性的，與其它非地方文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫中的主題詞無太大區(qū)別。例如“社會(huì)治安”，“計(jì)量管理”、“住宅區(qū)”、“軟件產(chǎn)業(yè)”等；也有一部分是地方文獻(xiàn)內(nèi)容所特有的地方性詞匯，如“敦煌石窟”、“庚子”、“廠甸”等；另外，新產(chǎn)生的一些地方文獻(xiàn)信息的內(nèi)容，也應(yīng)通過內(nèi)容主題詞來表達(dá)?？傊彩巧婕暗降胤轿墨I(xiàn)的所有內(nèi)容特征，都應(yīng)在此字段予以反映。

這一字段并非地方文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫所特有，有關(guān)具體標(biāo)引方法的討論從略。

另一種主題字段的設(shè)置應(yīng)反映地方文獻(xiàn)內(nèi)容特征以外的其它特征。地方文獻(xiàn)最大的特點(diǎn)，就在于文獻(xiàn)所記載的現(xiàn)象、事實(shí)和人物都被限定在某一特指的時(shí)空范圍內(nèi)。也就是說。地方文獻(xiàn)所涉及的內(nèi)容范疇均會(huì)通過特定的時(shí)間、地點(diǎn)、團(tuán)體機(jī)構(gòu)、人物等因素反映和輸出。地方文獻(xiàn)用戶的檢索習(xí)慣也往往是從某一地域范疇、地區(qū)名稱、某一事件、某一人物入手。因此，有必要在地方題錄庫中設(shè)置“地域主題詞”、“時(shí)間主題詞”、“團(tuán)體主題詞”和“個(gè)人主題詞”諸字段。它們是揭示地方文獻(xiàn)的本質(zhì)特征所必須的字段。同時(shí)也是地方文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中所特有的。

以上四個(gè)主題詞字段所反映的是有關(guān)地方文獻(xiàn)信息中客觀存在的某些因素，如“地域主題詞”中的“東城區(qū)”、“梅山縣”、“個(gè)人主題詞”中的“梅蘭芳”、“秋瑾”等。盡管這四種主題詞的標(biāo)引與“內(nèi)容主題詞”的標(biāo)引相比，相對(duì)容易些，但仍需積累到一定數(shù)量后進(jìn)行規(guī)范。例如“團(tuán)體主題詞”中的機(jī)構(gòu)名稱是用全稱還是用簡(jiǎn)稱，以及“個(gè)人主題詞”中的人物名稱是用本名還是用筆名，這些都需要地方文獻(xiàn)工作者在以后的工作中根據(jù)本地區(qū)的具體情況加以規(guī)范。

具體的標(biāo)引方法是：

地域主題所標(biāo)引的不是整體地方文獻(xiàn)的地域，而是文章內(nèi)容涉及的某一具體區(qū)域的名稱，或者給文章內(nèi)容帶來影響的區(qū)域名稱。如有關(guān)北京地方文獻(xiàn)的內(nèi)容不用標(biāo)“北京”，直接標(biāo)引具體的“東城區(qū)”、“昌平縣”等行政區(qū)劃名稱；內(nèi)容涉及到較具體的地名時(shí)也可標(biāo)引地名，例如“王府井大街”、“方家胡同”等；如果文章中所反映的地區(qū)更詳細(xì)，區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、村等具體名稱都有，可逐級(jí)進(jìn)行標(biāo)引，中間用分隔符隔開，如北京地方文獻(xiàn)中的“順義縣%趙全營(yíng)鎮(zhèn)%北郎中村”；在標(biāo)引中，遇到舊有的行政區(qū)劃名稱或舊地名時(shí)，為反映某一地區(qū)名稱的歷史發(fā)展沿革，應(yīng)將現(xiàn)行行政區(qū)劃名稱與舊有行政區(qū)劃名稱同時(shí)標(biāo)引作為檢索點(diǎn)，現(xiàn)有行政區(qū)劃名稱或新地名標(biāo)在前面， 舊行政區(qū)劃名稱或舊地名注于其后，可用括號(hào)括起。如“東城區(qū)（內(nèi)三區(qū)）”。以上的標(biāo)引方法主要是針對(duì)地方文獻(xiàn)用戶特定的檢索需求而言。

年代主題標(biāo)引的是文獻(xiàn)內(nèi)容所涉及的時(shí)間范圍，而不是文獻(xiàn)撰寫或出版發(fā)行的時(shí)間。清以前的歷朝歷代均可使用“朝代%年號(hào)”的方法標(biāo)引．如“清代%乾隆”，中華民國(guó)時(shí)期（1919年前）可標(biāo)引成“民國(guó)時(shí)期”，到了1920年以后可以標(biāo)引成“二十年代”、“六十年代”等。

團(tuán)體主題和個(gè)人主題標(biāo)引的是文章內(nèi)容所涉及到某一具體機(jī)構(gòu)、個(gè)人，或與某地方有關(guān)系的機(jī)構(gòu)和個(gè)人。團(tuán)體主題標(biāo)引時(shí)，用機(jī)構(gòu)和單位的標(biāo)準(zhǔn)全稱，如“北京市中級(jí)人民法院”、“重慶市技術(shù)監(jiān)督局”等；而個(gè)人主題的標(biāo)引，是標(biāo)具體人名，例如“梅蘭芳”；如果遇到同一人物有本名與筆名時(shí)，要同時(shí)標(biāo)引，如“魯迅”與“周樹人”、“老舍”與“舒舍予”之間可用符號(hào)“%”隔開；遇到清代人物或少數(shù)民族人物的名稱較長(zhǎng)時(shí)，一般應(yīng)標(biāo)引人物的全名，如“愛新覺羅·溥儀”。

總之，無論標(biāo)引什么類型的主題詞，標(biāo)引人員都要站在用戶的角度，即從索引的終極使用目的出發(fā)，給地方文獻(xiàn)實(shí)際使用者提供有價(jià)值的地方文獻(xiàn)信息。因此，在對(duì)報(bào)刊信息庫進(jìn)行主題標(biāo)引過程中一定要確定好標(biāo)引深度。地方文獻(xiàn)報(bào)刊索引的標(biāo)引深度，則取決于地方文獻(xiàn)各類用戶的檢索需求。地方文獻(xiàn)的研究級(jí)用戶的檢索需求包括：決策、管理人員宏觀的檢索需求、科研人員較專深的檢索需求及設(shè)計(jì)生產(chǎn)人員的針對(duì)性檢索需求等。

盡管采用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)處理地方文獻(xiàn)信息這一手段在全國(guó)各類圖書館的地方文獻(xiàn)業(yè)務(wù)中開展得還不夠普遍，但這是地方文獻(xiàn)工作發(fā)展的必然趨勢(shì)。結(jié)合地方文獻(xiàn)本身的特點(diǎn)來制訂適用的主題詞表、分類表，是實(shí)現(xiàn)地方文獻(xiàn)信息處理標(biāo)準(zhǔn)化的必要步驟。它可為今后進(jìn)行聯(lián)機(jī)檢索，進(jìn)入國(guó)家和地區(qū)網(wǎng)絡(luò)，從而實(shí)現(xiàn)地方文獻(xiàn)資源共享打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，計(jì)算機(jī)多途徑檢索所產(chǎn)生的效果也會(huì)使地方文獻(xiàn)信息資源得以更充分地研究與利用。

參考文獻(xiàn)

1 韓樸.圖書館地方文獻(xiàn)工作.北京：文津出版社，1992

篇5

一、研究背景

民辦高校這幾年的興起，對(duì)推動(dòng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了一定的貢獻(xiàn)。民辦高校教師工資水平處于中等偏下，教師福利體系不夠靈活多樣，教師內(nèi)部薪酬水平不高，教師考核不夠全面有效，教師薪酬模式缺乏彈性，民辦高校的老師的收入待遇和公辦院校相差較多，公辦院校工資實(shí)行的是績(jī)效考核，民辦高校的工資結(jié)構(gòu)由學(xué)校決定，從事相同的教育活動(dòng)，但待遇不同，地位不同。民辦高校的教師普遍反映平時(shí)的工作量比公辦院校的教師的工作量大很多，但是實(shí)際的收入相差甚遠(yuǎn)，有的難得一個(gè)月的工資總額較高，卻也繳納了較高的個(gè)人所得稅，實(shí)際所得少了很多。這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)對(duì)民辦高校的發(fā)展有了一定的影響，很多民辦高校留不住教師，民辦高校要留人，要制定適合本校的完善的有吸引力和激勵(lì)性的工資體系，進(jìn)而激發(fā)教師的內(nèi)在潛力和工作積極性。

二、民辦高校教師工資的組成

民辦高校教師工資總的來說一般包括四種方式：基本工資、課時(shí)工資、相關(guān)津貼（包括論文指導(dǎo)費(fèi)、實(shí)習(xí)指導(dǎo)、二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)）、福利等。

（一）基本工資：是依據(jù)教師的勞動(dòng)熟練程度、工作的復(fù)雜程度、責(zé)任大小、工作環(huán)境、強(qiáng)度和不同工作在組織中的地位，并考慮教師的工齡、學(xué)歷、資力等因素，按照實(shí)際完成的工作量、工作時(shí)間或勞動(dòng)消耗而計(jì)付的勞動(dòng)報(bào)酬。一般情況下，基本薪酬數(shù)額固定，收入風(fēng)險(xiǎn)較小。

（二）課時(shí)工資：是根據(jù)教師上的課時(shí)數(shù)乘以單位課時(shí)工資，單位課時(shí)工資根據(jù)教師的職稱學(xué)歷不同而不同，這和公辦院校不一樣，主要是因?yàn)槊褶k院校的教師的人數(shù)較少，是民辦院校教師的工資的主要組成部分。

（三）相關(guān)津貼：論文指導(dǎo)費(fèi)、實(shí)習(xí)指導(dǎo)、二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)等。這部分每一個(gè)基本都不相同，有時(shí)一個(gè)月可能有幾千，大大增加了教師的納稅負(fù)擔(dān)，有時(shí)甚至一點(diǎn)都沒有。

（四）福利：是為吸引教師或維持人員穩(wěn)定而支付給教師的除工資之外的勞動(dòng)報(bào)酬，如社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金、帶薪休假、免費(fèi)午餐、交通支出、培訓(xùn)支出等。福利支出表面上沒有給學(xué)校帶來一定的效益，所以很多民辦院校就忽視這一塊，只是按最低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，甚至有的福利就沒有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公辦院校。

三、民辦高校工資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

某民辦院校張老師（在該校服務(wù)四年）2011年6月份基本工資1500元，課時(shí)補(bǔ)貼2976元，工資總額4476元，保險(xiǎn)263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4061元，扣稅184.15元，實(shí)際發(fā)放工資3876.85元。2011年7月份基本工資1500元，課時(shí)補(bǔ)貼1278元，教學(xué)津貼1842，工資總額，4620，保險(xiǎn)263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4205元，扣稅205.75元，實(shí)際發(fā)放工資3999.25元。2011年8月份基本工資1500元，課時(shí)補(bǔ)貼1278元，教學(xué)津貼1900，工資總額，4678，保險(xiǎn)263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4263元，扣稅214.45元，實(shí)際發(fā)放工資4048.55元。

（一）基本工資：這部分是教師的每一個(gè)月穩(wěn)定的收入，是維持教師基本生活的必要來源。這部分的收入必須是教師完成了基本工作量之后才有的工資，比如張老師每月必須完成12課時(shí)的工作量，既然是基本工資，建議能夠取消完成12課時(shí)的工作量，這部分剩余下來老師將會(huì)有更多的時(shí)間來完成科研工作，這不僅給老師無形中加了工資，而且對(duì)民辦高校的發(fā)展是非常有利的。這是雙贏的方法。

以張老師所在學(xué)校為例基本工資如下表所示：

（二）課時(shí)工資：上面張老師在2011年6月的課時(shí)補(bǔ)貼2976元占了她工資總額的70%以上，課時(shí)工資和教師的職稱和學(xué)歷有關(guān)。具體情況見下表：

通過前面基本工資和課時(shí)工資可以看出一名教授每月完成62個(gè)課時(shí)之后才可以獲得4700元的收入。在很多公辦院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以獲得相同的工資，所以一部分教師在獲得講師和教授的職稱之后選擇了離開培育他的學(xué)校。這部分有別于很多高等院校的，比如江蘇某民辦高校他們是把課時(shí)工資取消掉換成了超課時(shí)補(bǔ)貼，然后額外加了崗位津貼。他們的工資組成見下表（每月工作量12課時(shí)）：

通過上表可以看出該民辦高校他們的工資隨著支持的提高上升的臺(tái)階也較大，無論是剛來校的青年教師助教還是要承擔(dān)家庭責(zé)任的中年教師比如副教授來說在他們的這個(gè)檔次工資還是拿的出去的，假如你愿意多上課的有超課時(shí)補(bǔ)貼一半10元一節(jié)課，大部分的老師把多余的精力花在科研上，這樣對(duì)老師本人和教學(xué)水平會(huì)有很大的提升，同時(shí)老師的科研搞上去之后對(duì)民辦院校的招生和提升也有很大的作用。

（三）相關(guān)津貼：包含了指導(dǎo)畢業(yè)班學(xué)生的論文指導(dǎo)費(fèi)、指導(dǎo)學(xué)生的實(shí)習(xí)指導(dǎo)、二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)及各種培訓(xùn)費(fèi)等。張老師在7月有教學(xué)津貼1278元的收入，在6月沒有這部分收入，所以這部分是不固定的，有時(shí)一個(gè)月可能有幾千，有時(shí)甚至一點(diǎn)都沒有。無論是論文指導(dǎo)費(fèi)還是實(shí)習(xí)指導(dǎo)費(fèi)都是張老師通過前面半年以上的時(shí)間來進(jìn)行的指導(dǎo)才會(huì)有這部分的收入，而且老師只要接下了指導(dǎo)論文的任務(wù)都是會(huì)如期完成的，假如老師沒有如期完成就會(huì)影響學(xué)生的畢業(yè)，所以這部分學(xué)校不需要擔(dān)心，論文指導(dǎo)費(fèi)可以根據(jù)論文的指導(dǎo)的完成情況來發(fā)放。很多高校開設(shè)了各種培訓(xùn)，來提高學(xué)校的收入和知名度，教師也通過培訓(xùn)課提高和鍛煉了自己，也增加了收入，張老師在2011年8月份培訓(xùn)課的教學(xué)津貼1900元，8月份張老師繳納的個(gè)人所得稅是214.45元，這部分培訓(xùn)課的收入建議民辦高校通過現(xiàn)金的方式來發(fā)放，不通過工資的形式發(fā)放。假如該校采取此種方法的話張老師2011年8月份實(shí)際的收入可以增加了200元，張老師在2011年很多月份的工資收入都包含了二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)，這部分繳納的稅金也多，也是可以通過現(xiàn)金來發(fā)放，這些培訓(xùn)課以及二級(jí)學(xué)院的課是老師犧牲自己的休息時(shí)間來完成的，具體納稅應(yīng)該是由學(xué)校來繳納，老師不承擔(dān)這一部分。

（四）福利：民辦高校教師的福利內(nèi)容可以分成兩類：一類是強(qiáng)制利，學(xué)校必須按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，比如養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、住房公積金等，另一類是自行設(shè)計(jì)的福利比如，旅游、健康檢查、俱樂部會(huì)費(fèi)、提供住房或購房支持計(jì)劃、提供公車或報(bào)銷一定的交通支出、免費(fèi)午餐、帶薪假期、培訓(xùn)支出等。教師有時(shí)會(huì)把這些福利折算成收入，用以比較服務(wù)的學(xué)校是否具有物質(zhì)吸引力。因此完善的福利系統(tǒng)對(duì)吸引和保留教師為民辦本科高校服務(wù)非常重要的，根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)理論，福利項(xiàng)目設(shè)計(jì)得好，不僅能給教師帶來方便，解除后顧之憂，增強(qiáng)教師的忠誠(chéng)度，而且可以節(jié)省在個(gè)人所得稅上的支出，同時(shí)提高了民辦本科高校的社會(huì)聲望，如果福利項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人性化，吸引公辦院校的教師來任教也不是沒有可能。福利支出表面上沒有給學(xué)校帶來一定的效益，所以很多民辦院校很忽視這一塊，只是按最低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，甚至有的福利就沒有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公辦院校。對(duì)于強(qiáng)制性的福利比如民辦高校的養(yǎng)老保險(xiǎn)等就應(yīng)該與公辦院校保持相同的水平，這是民辦高校吸引教師或維持人員穩(wěn)定而支付給教師的除工資之外的勞動(dòng)報(bào)酬。民辦高校辦校的時(shí)間短，教師要不就是年輕教師，要不就是從公辦院校退休的老教師，從民辦院校的長(zhǎng)期發(fā)展角度來看，學(xué)校是需要一支穩(wěn)定的教師隊(duì)伍的，學(xué)校應(yīng)該在福利上為青年老師多做考慮，比如青年教師都存在著買房結(jié)婚的問題，學(xué)?？梢蕴岣咦》抗e金，可以按著校齡和職稱提高住房公積金。教師既減少了稅收的支出又有了買房的保障。培訓(xùn)支出，民辦院校的教師相比較其他公辦院校的教師在學(xué)歷上較低，為了能夠更好地教書育人，大部分青年教師都會(huì)選擇學(xué)歷升級(jí)，走訪了江蘇的四個(gè)民辦高校他們的青年教師有的在繼續(xù)讀研究生，有的在讀博士，比如某民辦院校的陳老師每年研究生的支出就有15000元以上的支出，該校是根據(jù)陳老師上學(xué)的發(fā)票以及住宿的發(fā)票給予全額的現(xiàn)金報(bào)銷，所以該校老師很愿意利用自己的時(shí)間去進(jìn)修，再把進(jìn)修學(xué)到的信息和知識(shí)傳遞給他們的學(xué)生。

（五）獎(jiǎng)勵(lì)：很多民辦高校沒有這部分的工資項(xiàng)目，這部分的收入是和教師自身努力以及工作態(tài)度掛鉤的，也是拉開教師工資差距的。充分體現(xiàn)了多勞（腦力勞動(dòng)）多得。例如教師課堂教學(xué)方法的創(chuàng)新，學(xué)生實(shí)踐方式的改良，教學(xué)論文的發(fā)表，精品課程的推出等等。部分民辦高校在這塊獎(jiǎng)勵(lì)的很少，比如課堂教學(xué)方法的創(chuàng)新很多學(xué)校就沒有，民辦高校的學(xué)生學(xué)習(xí)習(xí)慣是沒有公辦院校的學(xué)生好的，假如你的教學(xué)方法和公辦的一樣，估計(jì)吸引不了他們，為了提高民辦高校的教學(xué)質(zhì)量學(xué)校應(yīng)該有這部分的獎(jiǎng)勵(lì)。通過獎(jiǎng)勵(lì)工資學(xué)?？梢园l(fā)現(xiàn)人力資本含量較高的關(guān)鍵性員工，他們能為學(xué)校發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)，因此應(yīng)該為他們提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的獎(jiǎng)勵(lì)。

四、結(jié)論

民辦高校要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中健康發(fā)展，要打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)一只高質(zhì)量的教師隊(duì)伍是關(guān)鍵。而工資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及到教師的切身利益，體現(xiàn)著對(duì)教師能力、價(jià)值和貢獻(xiàn)的一種評(píng)價(jià)和認(rèn)可，與民辦高校人才資源優(yōu)化配置密切相關(guān)。教師對(duì)于民辦高校特別是營(yíng)利性的民辦高校而言不再是地位低微的勞動(dòng)力和賺錢的工具，教師是可以和學(xué)校一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分享收益，對(duì)教師的智力投資不是浪費(fèi)，可以得到很大的邊際收益，教師和學(xué)校完全可以得到雙贏。民辦高校的所有者和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)教師的管理應(yīng)該迅速完成從人事管理提升到人本管理的轉(zhuǎn)型。本文在某些部分還可以進(jìn)一步深入研究，比如福利設(shè)計(jì)方案目前還是過于籠統(tǒng)，可以結(jié)合具體學(xué)校具體城市進(jìn)一步細(xì)化，突出差異化和特（下轉(zhuǎn)第83頁）（上接第81頁）色化，希望本題可以起到拋磚引玉的效果，可以讓更多的人來研究和重視民辦高校老師的收入，真的為民辦教師和民辦學(xué)校的發(fā)展起到作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]甘維儉.民辦高校教師激勵(lì)要素問題研究——基于上海部分全日制民辦高校的實(shí)證分析[D]. 華東師范大學(xué)研究生論文， 2010，（01）.

[2]陳慧敏.民辦本科高校教師薪酬體系優(yōu)化研究[D].華東師范大學(xué)研究生論文版） ，2008，（04）.

篇6

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)包括以下基本要素：投保人、保險(xiǎn)人、住房所有權(quán)、房使用權(quán)、貸款費(fèi)用、貸款期限、優(yōu)先償付、無追索權(quán)保護(hù)。美國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論研究與實(shí)踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機(jī)構(gòu)分類，美國(guó)市場(chǎng)上的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計(jì)劃（the Home Keeper Program）；3、財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實(shí)施機(jī)構(gòu)是美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)（FNMA）；HECM是美國(guó)市場(chǎng)上唯一得到聯(lián)邦政府擔(dān)保的反向抵押貸款，具體擔(dān)保機(jī)構(gòu)是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)

生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)。

隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實(shí)際觀察結(jié)果與客觀存在的結(jié)果之間的差異將越來越小，這個(gè)差異最終將趨于零。也就是說，集合的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的越多，風(fēng)險(xiǎn)就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對(duì)穩(wěn)定性，估計(jì)值也會(huì)越來越精確。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確把握個(gè)別標(biāo)的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，但只要保險(xiǎn)標(biāo)的數(shù)量足夠多，就可以將保險(xiǎn)標(biāo)的平均風(fēng)險(xiǎn)視同個(gè)別保險(xiǎn)標(biāo)的之預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)操作中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)的具體某位老人的預(yù)期余命，但當(dāng)參加該項(xiàng)業(yè)務(wù)的老人數(shù)量足夠多時(shí)，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對(duì)于無贖回權(quán)的反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，貸款期限結(jié)束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠(yuǎn)期的房產(chǎn)所有權(quán)作為為自己購買養(yǎng)老保險(xiǎn)的躉繳保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向其提供養(yǎng)老保險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，因此對(duì)于無贖回權(quán)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全可以采用保險(xiǎn)精算原理進(jìn)行定價(jià)。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型：國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構(gòu)建的支付因子定價(jià)模型得到較多關(guān)注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率和調(diào)整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關(guān)參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動(dòng)利率兩種情境下，計(jì)算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)指標(biāo)。YKTse模型的計(jì)算分為兩步；第一步是計(jì)算貸款機(jī)構(gòu)損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計(jì)算出預(yù)期利潤(rùn)現(xiàn)值和損失率兩個(gè)指標(biāo)。YKTse模型的重要假設(shè)包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房?jī)r(jià)升值率等于未來房?jī)r(jià)升值率；用生命表計(jì)算平均剩余生命年限；貸款機(jī)構(gòu)在貸款期限結(jié)束后4個(gè)月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價(jià)模型在風(fēng)險(xiǎn)中性的情境下，利用歐式看跌期權(quán)對(duì)抵押貸款保險(xiǎn)定價(jià)。國(guó)內(nèi)學(xué)者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品定價(jià)問題主要集中在四個(gè)方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價(jià)模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎(chǔ)上提出的保險(xiǎn)精算定價(jià)模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無套利均衡理論對(duì)有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款進(jìn)行定價(jià)；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價(jià)模型。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預(yù)期損益兩平金，計(jì)算分析在住房?jī)r(jià)值和利率水平變動(dòng)的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品提供的年金水準(zhǔn)值及相應(yīng)的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當(dāng)時(shí)的每月薪資的比例。一般認(rèn)為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關(guān)鍵。

（一）預(yù)期損益兩平年金模式的假設(shè)

1住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的類型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房?jī)r(jià)值，按照Z市統(tǒng)計(jì)局公布的城區(qū)戶均面積與2010年二手房屋平均成交價(jià)格相乘計(jì)算。3、業(yè)務(wù)開辦費(fèi)并入貸款額度內(nèi)；銷售住房成本率為5%，住房銷售價(jià)格減去交易成本后的剩余屬于貸款機(jī)構(gòu)所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個(gè)月需償還貸款。5、基本房?jī)r(jià)升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房?jī)r(jià)升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8、在計(jì)算替代率時(shí)忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購買的儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)帶來的年金收入。

三、結(jié)論

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)，不僅有可靠的理論基礎(chǔ)，并且在實(shí)踐中已在許多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施。

在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的理論基礎(chǔ)后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)融資后，在住房?jī)r(jià)格本身和利率水平變動(dòng)的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

本研究采用的退休前所得、住房?jī)r(jià)格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計(jì)算的年金值結(jié)果，取決于房?jī)r(jià)升值率、利率、死亡率、期初房屋估計(jì)值等的參數(shù)資料，未來房市的行情、利率水平對(duì)反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)亦有相當(dāng)大的影響。

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篇7

資產(chǎn)證券化是世界金融領(lǐng)域中的重要?jiǎng)?chuàng)新。它不僅在宏觀方面改善了金融市場(chǎng)中普遍存在的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，降低了由于搜集信息所產(chǎn)生的交易成本，提高了金融體系的運(yùn)作效率；而且在微觀方面它能夠增加長(zhǎng)期資本的流動(dòng)性，有效的解決了商業(yè)銀行中長(zhǎng)期存在的短寸長(zhǎng)貸的矛盾，并且?guī)砹诵碌闹虚g業(yè)務(wù)，成為商業(yè)銀行收入新增長(zhǎng)點(diǎn)，改善了商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)狀況，此外，在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的企業(yè)和個(gè)人投資者提供更為廣泛的市場(chǎng)。而以住房抵押貸款為標(biāo)的的證券則格外引人關(guān)注，它在歷史上一直風(fēng)靡，占據(jù)著資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的大部分份額，卻又在金融風(fēng)暴中被指責(zé)為罪魁禍?zhǔn)住?/p>

住房抵押貸款證券化于20世紀(jì)60年代最早開始于美國(guó)，并在八九十年代獲得了迅速發(fā)展。在美國(guó)市場(chǎng)上，發(fā)行總量從1985年的8億美元，到1992年的1888億美元，平均增長(zhǎng)了157%。到1997年底，，全美4萬多億美元未清抵押貸款余額已經(jīng)有50%以上實(shí)現(xiàn)了證券化。1999年，MBS市場(chǎng)更是首次超過了國(guó)債市場(chǎng)規(guī)模（3.28萬億美元）成為第一大證券市場(chǎng)。之后美國(guó)住房抵押貸款繼續(xù)發(fā)展，到2007年，抵押貸款余額達(dá)到GDP的105.17%，MBS市場(chǎng)也隨之在不斷擴(kuò)大。

在我國(guó)，由于金融起步較晚，金融體制不健全，市場(chǎng)不完善等一系列原因，金融創(chuàng)新產(chǎn)品一度缺乏，直到2005年中國(guó)建設(shè)銀行才推出第一只MBS—建元證券。之后又不斷有銀行推出此類產(chǎn)品，如國(guó)開行發(fā)起的“開元2005—1”和“開元2006—1”信貸資產(chǎn)支持證券（ABS），興業(yè)銀行發(fā)行的“2007—1”信貸資產(chǎn)支持證券，以及建設(shè)銀行于2007年再次發(fā)行的“建元2007—1”個(gè)人住房抵押貸款支持證券。但就其規(guī)模和發(fā)展來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決住房抵押貸款長(zhǎng)時(shí)間的積累和日益增加的貸款購房需求之間的矛盾。

然而，正待市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大的時(shí)候，2008年爆發(fā)的金融危機(jī)給了我們剛剛起步的道路一個(gè)警示，使得我們不得不重新審視此類產(chǎn)品，事實(shí)上，出于審慎的態(tài)度，銀監(jiān)會(huì)在金融風(fēng)暴后已聲稱暫停了資產(chǎn)證券化進(jìn)程。在金融市場(chǎng)日益復(fù)雜化和全球化的過程中，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新和金融產(chǎn)品多樣化的方向毋庸置疑，而如何防范風(fēng)險(xiǎn)，有效管理等問題則日益突出。因此，在吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)，探究分析近年來MBS在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)在以后的發(fā)展道路中就顯得尤為重要。

二、我國(guó)資產(chǎn)證券化歷程

我國(guó)資產(chǎn)證券化起步雖然較晚，但在金融和政府當(dāng)局的配合和推進(jìn)下，發(fā)展迅速，主要?dú)v程如下：

1、起步階段

我國(guó)資產(chǎn)證券化起源于海南省三亞地產(chǎn)的投資證券，1992年三亞市開發(fā)建設(shè)總公司以三亞丹州小區(qū)800畝土地為發(fā)行標(biāo)的物，公開發(fā)行了2億元的3年期投資證券；1996年，珠海市為支持高速公路的建設(shè)，曾在海外發(fā)型了2億元的債券；1997年，重慶市政府與亞洲擔(dān)保及豪升ABS（中國(guó)）控股公司簽訂了中國(guó)第一個(gè)以城市為基礎(chǔ)的ABS計(jì)劃合作協(xié)議，成為我國(guó)開展資產(chǎn)證券化的一項(xiàng)重要突破；1998年，中國(guó)人民銀行牽頭組織“MBS研究”，表明中央銀行已經(jīng)開始關(guān)注這項(xiàng)業(yè)務(wù)：2000年3月，中集集團(tuán)與荷蘭銀行在深圳簽署了總金額為8000萬美元的應(yīng)收賬款證券化項(xiàng)目協(xié)議，這是國(guó)內(nèi)首次應(yīng)收賬款證券化，同年，批準(zhǔn)了中國(guó)建設(shè)銀行，中國(guó)工商銀行為住房貸款證券化的試點(diǎn)單位。

2、發(fā)展階段

2002年，中國(guó)建設(shè)銀行加快了住房貸款證券化業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備，它與德國(guó)施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房?jī)?chǔ)蓄銀行；與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備合作引進(jìn)住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)，并在上海成立了麥格理管理咨詢（上海）有限公司，開展以二手房市場(chǎng)為重點(diǎn)的住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)；2003年中集集團(tuán)以海外應(yīng)收賬款為支持，發(fā)行了三年期的證券‘同年，華融公司推出國(guó)內(nèi)首個(gè)資產(chǎn)處置信托項(xiàng)目；到了2004年，政府推動(dòng)了證券化的發(fā)展，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，中明確提出要積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種；此后一系列規(guī)章的出臺(tái)規(guī)范了市場(chǎng)規(guī)則，推動(dòng)證券化進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。

3、規(guī)范階段

2005年3月21日，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，改善商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，促進(jìn)金融創(chuàng)新，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。國(guó)家開發(fā)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位，分別于年底在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了41.77億元的信貸資產(chǎn)支持證券和30.17億元的個(gè)人住房抵押貸款支持證券。標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)證券化工作取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

之后不斷有銀行進(jìn)行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。2007年以來，包括浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行等在內(nèi)的股份制商業(yè)銀行都相繼加入了發(fā)行資產(chǎn)支撐證券化產(chǎn)品的行列。截至2008年1月，全國(guó)信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行的總規(guī)模達(dá)到了410.26億元。

然而，2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，出于審慎態(tài)度，銀監(jiān)會(huì)暫時(shí)叫停了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，使得資產(chǎn)證券化進(jìn)程陷入停滯狀態(tài)，2009年到2010年期間沒有任何證券化資產(chǎn)產(chǎn)生。而銀監(jiān)會(huì)則強(qiáng)調(diào)暫停并非叫停，在危機(jī)的根源尚未探討清楚，資產(chǎn)定價(jià)沒有合適的標(biāo)準(zhǔn)的情況下，證券化產(chǎn)品投放市場(chǎng)后，價(jià)格波動(dòng)會(huì)比較大，容易給投資者造成損失。這一確定在當(dāng)時(shí)引起熱議，褒貶不一。但無疑使得大家看到金融創(chuàng)新在分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，并不能消除風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)積聚后的爆發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響可能更為惡劣。審慎監(jiān)管是十分必要的。

三、現(xiàn)狀分析與建議

我國(guó)的住房抵押貸款證券市場(chǎng)仍然處于發(fā)展初期，由于制度和技術(shù)限制等原因，目前我國(guó)的MBS市場(chǎng)還很不成熟，主要表現(xiàn)為發(fā)行金額較小，流通范圍有限，風(fēng)險(xiǎn)衡量和管理能力低，收益率與市場(chǎng)需求不匹配，相關(guān)法律制度不健全導(dǎo)致SPV相對(duì)缺位以及擔(dān)保和保險(xiǎn)制度受到限制。鑒于住房抵押貸款證券化能夠?yàn)樯虡I(yè)銀行提供流動(dòng)性，促進(jìn)多方位多層次金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，推動(dòng)資本市場(chǎng)的多元化發(fā)展，同時(shí)為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)提供再貸款資金，外加我國(guó)住房需求的快速增加，更快更廣泛的推行住房抵押貸款證券是我國(guó)金融市場(chǎng)健全發(fā)展的必然之選。因此，根據(jù)上文的分析，為促進(jìn)MBS市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，筆者提出以下相關(guān)建議：

首先，要加快發(fā)展住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)。住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)是進(jìn)行證券化的資金基礎(chǔ)，沒有相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)支持和規(guī)范的一級(jí)市場(chǎng)，證券化市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)控制就得不到保證。進(jìn)一步發(fā)展一級(jí)市場(chǎng)的主要措施有：（1）擴(kuò)大住房抵押貸款的規(guī)模。雖然近年來我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展迅速，但整體規(guī)模還較小，2004年末我國(guó)住房抵押貸款余額僅為GDP的12%，而同期英國(guó)的比例為59%，美國(guó)64%，日本41%，并且呈現(xiàn)地理分布不平衡的狀況。因此，具體的，我國(guó)可以采取適當(dāng)降低首付款比例；在固定利率還款方式之外嘗試更多的還款方式以匹配居民收入水平的不斷變化；創(chuàng)造新的貸款品種滿足不同需求等措施。（2）規(guī)范住房抵押貸款的發(fā)放運(yùn)作機(jī)制。良好的市場(chǎng)秩序和規(guī)范的程序能夠更快更穩(wěn)的促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，因此有必要在發(fā)放程序，貸款合同等方面實(shí)行進(jìn)行規(guī)范，施行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。（3）加快個(gè)人信用制度的建設(shè)。加快建立完善的個(gè)人信用制度，全面衡量個(gè)人的信用歷史，通過一定的技術(shù)性手段，建立合理的評(píng)估方法，科學(xué)衡量信用等級(jí)，以便得到具體的，具有可操作行的風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避參照體系。具體的措施可以有：在完善存款實(shí)名制的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)展個(gè)人存款戶的范圍，利用目前身份證制度建立起個(gè)人基本賬戶編碼制度，針對(duì)不同客戶類別建立信用評(píng)級(jí)模型，進(jìn)行較為科學(xué)準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)衡量等等。

其次，大力培育機(jī)構(gòu)投資者。機(jī)構(gòu)投資者的多元化能夠促進(jìn)MBS市場(chǎng)參與主體和持有人的多元化，有助于風(fēng)險(xiǎn)的有效分散。主要可以從一下幾個(gè)方面著手：（1）對(duì)現(xiàn)行法律作適當(dāng)修改，進(jìn)一步放寬保險(xiǎn)資金，養(yǎng)老資金和商業(yè)銀行資金的運(yùn)用限制，是這些長(zhǎng)期資金的機(jī)構(gòu)投資者能夠進(jìn)入市場(chǎng)，增加需求；（2）鼓勵(lì)證券投資基金的發(fā)展。投資基金的介入能解決個(gè)人無法成為MBS市場(chǎng)投資者的難題，同時(shí)能更有效的進(jìn)行資金分流，分散風(fēng)險(xiǎn)；（3）適量引入海外投資者，有助于引領(lǐng)和推動(dòng)本國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

再次，加快促進(jìn)建立規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。（1）在證券化發(fā)展初期和社會(huì)信用體系滯后的情況下，可以推行政府主導(dǎo)的信用擔(dān)保機(jī)制，有政府或政府成立的專門性機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)提供擔(dān)保。（2）加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)在MBS中的作用。保險(xiǎn)業(yè)在促進(jìn)MBS發(fā)行和流通方面具有重要意義。但我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)是非常欠發(fā)達(dá)的。促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)和MBS的融合即有助于MBS的穩(wěn)健，又能夠促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)的拓展。因此，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)促進(jìn)保險(xiǎn)公司開展住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行專業(yè)化規(guī)范化經(jīng)營(yíng)管理，加快學(xué)習(xí)相關(guān)計(jì)量技術(shù)，設(shè)計(jì)出更多的保險(xiǎn)產(chǎn)品，如除住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)外，還可針對(duì)不同借款人的健康狀況和信用狀況相關(guān)的壽險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)等，從而保證證券化資產(chǎn)的質(zhì)量。

最后，完善有關(guān)的法律制度也是極其重要的。在促進(jìn)MBS市場(chǎng)的發(fā)展的時(shí)期，應(yīng)當(dāng)修改《公司法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)中與MBS沖突的條款，或者增加對(duì)證券化給予特殊豁免的條款。如關(guān)于SPV設(shè)立的問題，可以由政府出資或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的設(shè)立和MBS發(fā)行合法化，在“真實(shí)出售”上的問題，可以給予契約變更的確認(rèn)和超額抵押特殊的豁免。但最終要在法律上構(gòu)建出專門性的住房抵押貸款證券化法律體系。除此之外，在相關(guān)會(huì)計(jì)制度和稅收制度上給予一定優(yōu)惠和特殊規(guī)定也能在一定程度上完善住房抵押貸款證券化的外部環(huán)境。

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篇8

一、企業(yè)為職工提供的交通、住房和通信補(bǔ)貼的財(cái)稅處理差異分析

財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定企業(yè)職工福利費(fèi)核算范圍要比國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定的范圍寬廣。財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定：職工療養(yǎng)費(fèi)用、未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出、集體宿舍設(shè)備、設(shè)施折舊、維修保養(yǎng)費(fèi)用以及集體宿舍工作人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等人工費(fèi)用、離退休人員統(tǒng)籌外費(fèi)用，應(yīng)在應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付職工福利費(fèi)科目核算，而國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文所列舉的職工福利費(fèi)核算內(nèi)容未包括以上內(nèi)容。關(guān)于企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定：企業(yè)提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理；尚未實(shí)行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費(fèi)管理，但根據(jù)國(guó)家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學(xué)者認(rèn)為財(cái)企〔2009〕242號(hào)文把企業(yè)為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，計(jì)征個(gè)人所得稅。筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，雖然財(cái)企〔2009〕242號(hào)文把企業(yè)職工交通、住房、通信補(bǔ)貼計(jì)入職工工資總額，但是國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利屬于職工福利費(fèi)范疇。根據(jù)財(cái)企〔2009〕242號(hào)文同時(shí)規(guī)定企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理同稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算納稅。既然國(guó)稅函〔2009〕3 號(hào)文規(guī)定上述補(bǔ)貼屬于職工福利費(fèi)范疇，那么上述補(bǔ)貼就不應(yīng)該再計(jì)入職工工資總額計(jì)征個(gè)人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發(fā)放1400元的交通、通信補(bǔ)貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為：

1.計(jì)提工資福利費(fèi)時(shí)，應(yīng)借記“管理費(fèi)用—工資”，貸記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，金額640000元。

2.發(fā)放工資補(bǔ)貼，應(yīng)借記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)把每人每月1400元的交通、通信補(bǔ)貼計(jì)140000元從應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資科目中剔除，算入應(yīng)付職工福利費(fèi)使用額度，同時(shí)企業(yè)在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)要剔除每月1400元的交通、通信補(bǔ)貼。

二、企業(yè)為職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助的財(cái)稅處理差異分析

目前眾多企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)助，包括購物券、物品、現(xiàn)金等補(bǔ)助，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文對(duì)此做出明確規(guī)定，即企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。而國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利屬于職工福利費(fèi)范疇。企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)假日各項(xiàng)補(bǔ)助應(yīng)該屬于國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定的生活上的補(bǔ)助，另外從財(cái)企〔2009〕242號(hào)文第五項(xiàng)規(guī)定中看出財(cái)政部在同一文中對(duì)職工補(bǔ)助的財(cái)務(wù)處理存在自相矛盾，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文第五項(xiàng)規(guī)定：企業(yè)職工福利一般應(yīng)以貨幣形式為主。國(guó)家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃?xì)獾绕髽I(yè)，將本企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)作為職工福利的，應(yīng)當(dāng)按商業(yè)化原則實(shí)行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費(fèi)或者低價(jià)使用。從中可以看出財(cái)企〔2009〕242號(hào)文是認(rèn)可企業(yè)給予職工各項(xiàng)實(shí)物補(bǔ)助作為福利費(fèi)處理的，退一步想，連日常生活的各項(xiàng)補(bǔ)助都認(rèn)可是福利費(fèi)，更何況是節(jié)假日呢？因此，筆者認(rèn)為企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)助，包括購物券、物品、現(xiàn)金等補(bǔ)助，應(yīng)采取國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定做福利費(fèi)處理。

三、企業(yè)職工福利費(fèi)核算規(guī)定上的差異分析

國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文對(duì)福利費(fèi)核算規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。沒有單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)進(jìn)行合理的核定。財(cái)企〔2009〕242號(hào)文對(duì)福利費(fèi)核算規(guī)定要比國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)詳細(xì)得多，包括制度健全、標(biāo)準(zhǔn)合理、管理科學(xué)、核算規(guī)范、準(zhǔn)確披露等。

四、結(jié)束語

本文根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)，結(jié)合具體情況論述了企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業(yè)提供一點(diǎn)幫助，也可以促進(jìn)自身工作的進(jìn)步，文中不妥之處，還望指出。

參考文獻(xiàn):

篇9

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域的變革帶動(dòng)了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時(shí)期并不是真正意義上住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時(shí)期也僅僅是住房抵押貸款市場(chǎng)的萌芽時(shí)期。1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個(gè)人住房抵押貸款，拉開了我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的序幕，這一階段我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還沒有形成，只是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機(jī)構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。

我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的真正的發(fā)展起于1992年，即在國(guó)家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億元，個(gè)人購買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國(guó)等擁有完備的住房金融市場(chǎng)相比依然較小，市場(chǎng)在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，融資量相對(duì)不足，長(zhǎng)期資金缺乏，市場(chǎng)參與者積極性低等問題，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場(chǎng)一般被區(qū)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場(chǎng)”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資的市場(chǎng)，顯然，一級(jí)市場(chǎng)作為抵押貸款市場(chǎng)的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對(duì)二級(jí)市場(chǎng)甚至整個(gè)住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場(chǎng)，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，因此將貸款證券化成為了二級(jí)市場(chǎng)的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問題

（一）市場(chǎng)深度不足

由于我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，注定會(huì)有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場(chǎng)制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺(tái)了管理辦法，對(duì)一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對(duì)發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個(gè)金融機(jī)構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個(gè)機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場(chǎng)的擴(kuò)大以及二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）住房抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保制度不健全

住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度中存在很多問題，普遍來說就是擔(dān)保費(fèi)用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費(fèi)用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險(xiǎn)覆蓋面窄，基本上多為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；保險(xiǎn)金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。

（四）二級(jí)市場(chǎng)不健全，發(fā)展方向單一

二級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款市場(chǎng)真正活起來的源泉，只有耳機(jī)市場(chǎng)高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動(dòng)性差的資產(chǎn)就能流動(dòng)起來，從而產(chǎn)生利潤(rùn)。但是我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一旦部分銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)給金融業(yè)帶來相當(dāng)大的動(dòng)蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

此外，我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場(chǎng)證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)將自身持有的流動(dòng)性較差但將來有可測(cè)定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方向

目前看來，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的深度和廣度，保證市場(chǎng)“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

（一）分散信用風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款在發(fā)放時(shí)無一例外的，無論是來自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會(huì)帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，超出了這個(gè)水平商業(yè)銀行就要對(duì)資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢(shì)必呆壞賬會(huì)發(fā)生，給銀行帶來損失，一切都是時(shí)間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級(jí)等等措施，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、稀釋，投資者承受較小的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分散利率風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的利率水平并不是完全的市場(chǎng)化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場(chǎng)上也存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時(shí)回籠資金，利率風(fēng)險(xiǎn)隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的就要少些。

（三）減少提前償付風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款市場(chǎng)證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)比例下降；長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會(huì)給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇10

房地產(chǎn)評(píng)估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)中非常重要的措施。借款人所購的房屋價(jià)值是其還貸的基本保障，如果對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程或期房沒有做好評(píng)估工作，勢(shì)必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因?yàn)樵诼L(zhǎng)的償還期限之內(nèi)，由于銀行已經(jīng)承擔(dān)了因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格貶值的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以在對(duì)貸款確認(rèn)之時(shí)一定要盡可能減少房地產(chǎn)不實(shí)的評(píng)估。這是房地產(chǎn)商首先應(yīng)該做到的向銀行的整體擔(dān)保工作，同時(shí)銀行也要對(duì)所抵押的房屋未來價(jià)值進(jìn)行一個(gè)衡量。二、 解決住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性問題

由于住房貸款業(yè)務(wù)所需的資金大，貸款期限長(zhǎng)，所以一定要解決好貸款中所需要的長(zhǎng)期資金問題，這是防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的必須條件之一。根據(jù)我我國(guó)情，要發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)，保證貸款資金的安全性和流動(dòng)性，使資金順利穩(wěn)定地進(jìn)入住房貸款領(lǐng)域，可以加強(qiáng)以下兩點(diǎn)：1、形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源

我國(guó)可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用多種金融工具，多渠道籌集資金，實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化。除了按照常規(guī)的利用活期儲(chǔ)蓄的資金以外，還可以通過推動(dòng)房地產(chǎn)證券化、建立房地產(chǎn)投資基金組織、引入保險(xiǎn)資金、引入國(guó)外資金、鼓勵(lì)發(fā)行公司債券、積極發(fā)展住房公積金貸款等方式吸收社會(huì)各個(gè)層面的閑散資金，保證提供貸款資金的來源穩(wěn)定。2、健全和完善公積金制度

作為單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，住房公積金是住房貨幣分配的主要形式，也是社會(huì)保障制度的重要組成部分，集政策性、強(qiáng)制性、義務(wù)性為一體，肩負(fù)著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責(zé)，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也是處理住房按揭貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。但我國(guó)目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制規(guī)范不健全、欠費(fèi)、少繳、挪用資金等情況，這些都是當(dāng)務(wù)之急需要解決的問題。所以我們要加強(qiáng)公積金的管理工作，提高職工繳納公積金的意識(shí)，可以結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作，將公積金繳納納入證券化市場(chǎng)管理，設(shè)立公積金受益憑證。三、 嚴(yán)格內(nèi)部審查，建立責(zé)任制1、嚴(yán)格銀行審貸環(huán)節(jié)

避免按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的首要環(huán)節(jié)是一定要做好銀行的審貸工作，杜絕由此產(chǎn)生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導(dǎo)致審貸不嚴(yán)，避免無專業(yè)技能和經(jīng)驗(yàn)的臨時(shí)人員參與審貸，避免由開發(fā)商的售樓人員代為完成業(yè)務(wù)操作等等，還應(yīng)該建立責(zé)任制，明確嚴(yán)格責(zé)任，獎(jiǎng)罰分明，是貸款審查人員充分認(rèn)識(shí)自己的工作在整個(gè)操作環(huán)節(jié)中的作用。避免銀行本身由于內(nèi)部操作引起的風(fēng)險(xiǎn)。2、嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)的審查

銀行在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中首先要明確一點(diǎn)，按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程，律師事務(wù)所一定要對(duì)經(jīng)其審核的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)任。比如，核實(shí)一個(gè)年薪400萬元的購房者，絕不應(yīng)該僅憑購房者單位的一紙證明來證明，律師必須到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行查實(shí)。假如銀行發(fā)放按揭貸款在支付了高額的咨詢費(fèi)之后，只要求具備律師審查報(bào)告，而沒有明確一旦出現(xiàn)糾紛所聘律師事務(wù)所應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任，那么這樣的律師審查報(bào)告有可能經(jīng)不起推敲，從而達(dá)不到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。如果能夠做好這一點(diǎn)，銀行的很多按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是可以避免的。

另外，房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)按揭銀行也有相當(dāng)重要的作用，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保結(jié)束時(shí)，在購房者取得房屋所有權(quán)并辦理完房地產(chǎn)抵押之后，房地產(chǎn)就成為了銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的基本保障。因此，商業(yè)銀行想要避免由于房產(chǎn)評(píng)估不實(shí)造的風(fēng)險(xiǎn)，一定要選擇有責(zé)任感和有信用的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與之建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。還有，評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該所改變，評(píng)估費(fèi)用不應(yīng)該與評(píng)估價(jià)值構(gòu)成比例，因?yàn)檫@樣有可能會(huì)造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛高的現(xiàn)象。四、 加強(qiáng)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

良好的環(huán)境建設(shè)是保障住房貸款業(yè)務(wù)順利健康發(fā)展的前提和保證，在住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范中，是至關(guān)重要的一項(xiàng)工作。當(dāng)前，我國(guó)有必要對(duì)以下幾個(gè)方面的工作進(jìn)行加強(qiáng)：1、建立和完善住房按揭貸款運(yùn)作的法律法規(guī)

住房按揭貸款業(yè)務(wù)在整個(gè)銀行信貸業(yè)務(wù)中是牽涉面最廣也最復(fù)雜的一種業(yè)務(wù)，與國(guó)家的金融整體息息相關(guān)，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交易、資金融資、違約拍賣等各個(gè)方面，這些方面涉及了各個(gè)層面的法律問題。但我國(guó)目前還沒有統(tǒng)一的法律來加以規(guī)范，所以在一定程度上造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂局面，而且也帶來或?qū)砗芏嚯y以解決的糾紛，極不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。所以，國(guó)家政府有必要出臺(tái)相關(guān)措施，比如《產(chǎn)權(quán)法》、《貸款法》、《房地產(chǎn)交易法》等等，在法律層面上充分保障按揭貸款業(yè)務(wù)的順利發(fā)展。2、建立相應(yīng)的社會(huì)住房保障機(jī)制

在整個(gè)按揭貸款過程中，如果出現(xiàn)停止還貸，那么在一定情況下銀行可以對(duì)借款人的抵押物及所購住房進(jìn)行拍賣。但是我國(guó)在社會(huì)住房保障機(jī)制方面做得不夠，一旦抵押物被拍賣，那么借款人有可能面臨無家可歸的問題，這肯定會(huì)給社會(huì)穩(wěn)定帶來隱患。所以我國(guó)應(yīng)該對(duì)抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮，制定出相應(yīng)的實(shí)施辦法，保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活，在維護(hù)商業(yè)銀行債權(quán)的同時(shí)也要兼顧人權(quán)和人性化。3、加強(qiáng)政府住房按揭貸款的監(jiān)管力度

我國(guó)的住房按揭貸款業(yè)務(wù)主要是遵循單一的中央銀行監(jiān)管模式，由央行出臺(tái)相關(guān)的政策、法律法規(guī)，進(jìn)行宏觀調(diào)控管理。作為一種特殊復(fù)雜的金融業(yè)務(wù)，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家在對(duì)住房按揭貸款監(jiān)管業(yè)務(wù)上一般都是設(shè)立有專門的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。我國(guó)的住房按揭貸款業(yè)務(wù)剛起步不久，門檻低，經(jīng)驗(yàn)不足，各方面的管理機(jī)制都不健全，銀行、房地產(chǎn)商和借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)，如果僅依靠單一的央行監(jiān)管模式有可能難以適應(yīng)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。由此可見，我國(guó)可以考慮建立多元化的監(jiān)管模式，集央行、審計(jì)、評(píng)估等為一體的多方位監(jiān)管模式。4、建立科學(xué)的住房按揭貸款評(píng)估制度

在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，無一例外地都具備完善的房地產(chǎn)評(píng)估部門和評(píng)估制度，完善的而住房貸款評(píng)估制度是銀行正確評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與貸款價(jià)值的最基本依據(jù)，也是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的最基本內(nèi)容。根據(jù)聯(lián)邦德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的評(píng)估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進(jìn)行。判斷法主要是對(duì)貸款對(duì)象的五個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估，即“5C評(píng)估”：資產(chǎn)、品德、能力、條件、擔(dān)保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對(duì)所調(diào)查到的數(shù)據(jù)加以分析后得出，當(dāng)然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強(qiáng)，有可能會(huì)出現(xiàn)不夠客觀的情況。所以，我國(guó)在住房按揭貸款的評(píng)估制度中，可以根據(jù)我國(guó)國(guó)情，把判斷法和信貸記分法相結(jié)合，汲取兩種方法的優(yōu)點(diǎn)，創(chuàng)建更為科學(xué)的住房按揭貸款評(píng)估制度。五 、 進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展

1、采取鼓勵(lì)政策，大力推動(dòng)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。銀行對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性的要求是證券化的基本原因，也就是說當(dāng)?shù)盅嘿J款在銀行信貸資產(chǎn)中所占比例達(dá)到一定程度時(shí)才會(huì)產(chǎn)生證券化的要求。我國(guó)商業(yè)銀行要積極響應(yīng)國(guó)家消費(fèi)信貸政策，大力發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)政府要出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)商業(yè)銀行擴(kuò)大住房貸款規(guī)模、放寬貸款條件的優(yōu)惠政策，積極培養(yǎng)具有權(quán)威性的保險(xiǎn)公司和擔(dān)保機(jī)構(gòu)為住房貸款提供信用擔(dān)保，以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、加強(qiáng)立法工作，為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產(chǎn)出售和以融資為目的的不同程序和各種交易，專業(yè)化程度高，技術(shù)性強(qiáng)，程序復(fù)雜，必須要有健全有效地法律規(guī)范才能操作。應(yīng)該盡快出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，解決對(duì)于是否允許銀行信貸資產(chǎn)通過證券化的形式向投資者出售，在交易過程中出現(xiàn)的稅收問題應(yīng)該如何處理，在財(cái)務(wù)報(bào)表中如何體現(xiàn)證券化的資產(chǎn)等問題。

3、加快相關(guān)市場(chǎng)發(fā)展，為證券化提供基礎(chǔ)市場(chǎng)條件。我國(guó)在的市場(chǎng)方面的缺陷顯而易見。例如：我國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，在住房抵押貸款的積累上沒有達(dá)到相當(dāng)規(guī)模，缺乏證券化存在的基礎(chǔ)；我國(guó)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款正處于發(fā)展階段，目前還沒有統(tǒng)一的貸款標(biāo)準(zhǔn)和貸款格式，而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提；機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格有待認(rèn)定。從發(fā)達(dá)國(guó)家的開展情況來看，住房抵押貸款證券化的主要投資者是機(jī)構(gòu)投資者，包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、共同基金等。而我國(guó)在這方面的機(jī)構(gòu)投資者不僅數(shù)量少，其投資領(lǐng)域也受到限制。

4、加快培養(yǎng)相關(guān)人才，著力于住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新。作為一種新型而且復(fù)雜的融資工具，住房抵押貸款證券化涉及經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)、法律等各個(gè)方面，需要大量掌握這些綜合知識(shí)的技術(shù)人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來”的交流方式，對(duì)現(xiàn)有的從業(yè)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，也可以選派優(yōu)秀人員到高校深造進(jìn)修。同時(shí)還要普及有關(guān)證券化知識(shí)，提高市民的參與意識(shí)。

盡管面臨許多問題和困難，我國(guó)大規(guī)模開展抵押貸款證券化業(yè)務(wù)還需要一定時(shí)間，但對(duì)于發(fā)展證券化的必要性在理論界和各金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)歷了多年探討并形成了共識(shí)，我國(guó)的證券化試點(diǎn)也在積極的實(shí)施當(dāng)中。可以預(yù)計(jì)的是，住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)復(fù)雜的金融工程，將成為我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的重要業(yè)務(wù)，具有廣闊的發(fā)展前景。（作者單位：廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]高山.住房按揭貸款提前還貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].新金融，2008，（1）

篇11

不談對(duì)方的出身

營(yíng)銷員與顧客面談，千萬別提他現(xiàn)在的家財(cái)萬貫或卑微的過去?！坝⑿鄄粏柍錾怼?，這句話絕對(duì)有道理。

不和對(duì)方開過分的玩笑

營(yíng)銷員與顧客面談時(shí)，如果彼此不是十分熟悉，千萬別開過分的玩笑。適當(dāng)?shù)挠哪切枰?，但一定要高雅、溫和，切忌庸俗、低?jí)，要把握開玩笑的尺度和幽默的分寸。

不要作講演

營(yíng)銷員與顧客面談是雙向溝通，不是營(yíng)銷員一人說，更不是在作演講或報(bào)告。記住：推銷不是講演。

永遠(yuǎn)不要與顧客爭(zhēng)論

我們推銷保險(xiǎn)，是為了給顧客送去保障與平安，是為了推銷自己的產(chǎn)品，而不是來參加論文答辯的。因此，我們?cè)谂c顧客面談時(shí)，應(yīng)進(jìn)行有效溝通，切不可與顧客發(fā)生爭(zhēng)論。

不要堅(jiān)持改變對(duì)方

營(yíng)銷員與顧客面談，應(yīng)努力取得對(duì)方的信任和理解，增進(jìn)彼此的了解，而不是試圖改變對(duì)方，迫使對(duì)方改變思想，接受自己的主張。因此，對(duì)顧客要理解、寬容，就行了。

不談對(duì)方的隱私

營(yíng)銷員與顧客進(jìn)行面談，不要談對(duì)方的隱私。隱私的具體內(nèi)容大致包括：婚姻狀況、、薪酬水平、福利待遇、地位官職和住房情況等。

不可忽視自己的神態(tài)舉止

篇12

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0076-01

1 從政府角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制

1.1 控制土地政策

目前政府只是免收了土地出讓金,土地出讓金的免收對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格還只是杯水車薪,政府如果真正要做到社會(huì)和諧,就必須考慮到中低收入家庭的實(shí)際購買力,并對(duì)的土地稅費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等高額的費(fèi)用進(jìn)行減免或補(bǔ)貼,也可以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于拆遷的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于一些用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)但是拆遷成本較高的土地,政府應(yīng)重新規(guī)劃,在拆遷成本和地理位置這對(duì)矛盾中尋找平衡點(diǎn),決不能顧此失彼。

1.2 控制建筑面積

嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋建筑面積,就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經(jīng)濟(jì)適用住房新花樣,使老百姓認(rèn)為這樣的社會(huì)保障住房究竟“保障”了誰?對(duì)于房屋面積,嚴(yán)格執(zhí)行單套房的建筑面積控制在60平方米左右,雖然這樣不能降低經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià),但對(duì)于總價(jià)來說降低幅度就很大,中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少,符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除,保障了真正把經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)救命稻草的中低收入家庭。

1.3 控制建筑設(shè)計(jì)

為了降低經(jīng)濟(jì)適用住房成本,我國(guó)政府可以引入或在最初扶持一個(gè)專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)部門,因?yàn)槲覈?guó)設(shè)計(jì)人員基本沿用老蘇聯(lián)模式“重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)”都會(huì)采用相對(duì)偏大的放大系數(shù)造成“肥梁胖柱,深基礎(chǔ)”,最終往往造成主要指標(biāo)較高,如鋼筋、砼的用量或標(biāo)號(hào)增加,使經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目成本偏高,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前國(guó)內(nèi)普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤,有的甚至超過170公斤,而實(shí)際上一般高層住宅鋼筋含量應(yīng)該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)的部門在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)就要著重考慮經(jīng)濟(jì)因素,在安全與經(jīng)濟(jì)中尋找契合點(diǎn)。同時(shí)政府各個(gè)建筑監(jiān)管部門也應(yīng)該加大監(jiān)管力度,對(duì)房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術(shù)要求進(jìn)行檢測(cè),不能忘記安全的重要性。

1.4 謹(jǐn)慎引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

對(duì)于承建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的企業(yè),政府要么扶持成立一些專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司,要么嚴(yán)格采用招標(biāo)模式。如果成立一些專門從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的公司,首先可以把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)作一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃來做,不是時(shí)建時(shí)停、時(shí)增時(shí)減。成立這樣的公司由于連年從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),在建設(shè)方面積累了大量的建設(shè)經(jīng)驗(yàn),能降低管理費(fèi)、建設(shè)成本等費(fèi)用,從而能有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的成本。從引入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度而言,也會(huì)通過不斷地改進(jìn)生產(chǎn)方式和管理體制,降低工程成本和管理成本,使住宅總成本降低,從而降低單位成本,贏得市場(chǎng),北京市在這一點(diǎn)做得非常好。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用其雄厚的實(shí)力贏得工程和保證工程質(zhì)量,利用信譽(yù)和品牌效應(yīng)進(jìn)行規(guī)?；募s式建設(shè),使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許,就在建設(shè)中嚴(yán)格采用投標(biāo)模式。目前經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商大多是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶,這些都會(huì)影響建筑質(zhì)量和成本。國(guó)際上通行的招標(biāo)模式,積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,是我國(guó)建筑管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革,有利于經(jīng)濟(jì)適用住房縮短工期、降低造價(jià)、提高質(zhì)量、促進(jìn)公平。

1.5 控制貸款政策

貸款問題無論對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者都是關(guān)鍵問題。貨款利息的控制應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題,購買經(jīng)濟(jì)適用住房的絕大多數(shù)收入較少,幾乎不能一次性付清購房款項(xiàng),這時(shí)只有求助于銀行貸款。經(jīng)濟(jì)適用住房從開發(fā)建設(shè)到銷售,與銀行信貸的支持休戚相關(guān)。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房在政策和價(jià)格上有優(yōu)惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限,所以不愿進(jìn)行信貸投入。即使放貸,其貸款利率在較高的區(qū)域內(nèi)不斷調(diào)整,使得有幸購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加,令其他購買者望而卻步,建議政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購買者執(zhí)行相對(duì)穩(wěn)定較低的貸款利率,減輕購買經(jīng)濟(jì)適用住房中低收入家庭月供壓力,間接的減少經(jīng)濟(jì)適用住房成本,使中低收入者購房有了信心。

2 從開發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制

開發(fā)商是經(jīng)濟(jì)適用住房成本控制的執(zhí)行者,如果能有效控制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本,也是開發(fā)商從激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的資本。由于項(xiàng)目實(shí)施過程中主客觀條件變化是絕對(duì)地,不變是相對(duì)的;在項(xiàng)目進(jìn)展過程中平衡是暫時(shí)的,不平衡是永恒的,所以從開發(fā)商角度進(jìn)行控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制過程?？刂七^程分為三步:第一步,項(xiàng)目目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的準(zhǔn)備工作,將目標(biāo)分解用于確定目標(biāo)控制計(jì)劃值;第二步,項(xiàng)目實(shí)施過程中動(dòng)態(tài)控制,收集實(shí)際值與計(jì)劃值,進(jìn)行定期分析比較,如果有偏差則糾偏;第三步,如果有必要,則進(jìn)行目標(biāo)調(diào)整,調(diào)整后回到第一步,以確保目標(biāo)值的實(shí)現(xiàn)。從開發(fā)企業(yè)角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的成本控制,由直接成本控制和間接成本控制組成。

2.1 直接成本的控制

直接成本是指在建設(shè)過程中所耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程實(shí)體形成的各項(xiàng)費(fèi)用的支出,包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和施工措施費(fèi)等。

在人工費(fèi)的控制上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要選擇高素質(zhì)、高水平的現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員,合理的按定額進(jìn)行人員配置。

在材料費(fèi)的控制上,材料費(fèi)一般占全部工程項(xiàng)目成本的65%-75%,直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效益。材料費(fèi)控制包括材料訂購、材料價(jià)格和材料用量控制三個(gè)方面內(nèi)容。材料訂購應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值,減少資金占用,合理確定進(jìn)貨批量和批次,盡可能降低材料儲(chǔ)備。按照價(jià)值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來,分為ABC三大類,A類進(jìn)行重點(diǎn)控制,B類實(shí)行一般控制,而C類只需采取簡(jiǎn)單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領(lǐng)料制度。材料價(jià)格控制包括買價(jià)控制、運(yùn)費(fèi)控制。作為施工方,為了控制工程成本,應(yīng)主動(dòng)走向市場(chǎng),了解市場(chǎng)、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格,篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商,并與這些供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系;及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況;也應(yīng)適時(shí)掌握周邊商家的材料、設(shè)備價(jià)格情況,從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格,降低工程造價(jià)。同時(shí),要合理組織運(yùn)輸,盡可能就近購料,選用最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸方法,降低運(yùn)輸成本。材料用量的控制包括以下幾個(gè)方面:堅(jiān)持按定額確定的材料消費(fèi)量,實(shí)行限額領(lǐng)料制度,各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用,如超出限額領(lǐng)料,要分析原因,及時(shí)采取糾正措施。在施工過程中加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理,合理堆放,減少二次搬運(yùn),降低堆放、倉儲(chǔ)損耗,杜絕沒有收入的支出,把返工損失降到最低限度。改進(jìn)施工技術(shù),推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。在對(duì)工程進(jìn)行功能分析、對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上,力求用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。認(rèn)真計(jì)量驗(yàn)收,堅(jiān)持余料回收,降低消耗量。施工機(jī)械使用費(fèi)是指機(jī)械作業(yè)所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)以及機(jī)械安拆費(fèi)和場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)?？刂剖┕C(jī)械使用費(fèi)就是要合理安排施工機(jī)械進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,減少不必要的浪費(fèi)。施工措施費(fèi)包括施工組織措施費(fèi)和施工技術(shù)措施費(fèi),它的確定是在施工組織設(shè)計(jì)里,有甲乙雙方認(rèn)定的費(fèi)率。

2.2 間接成本的控制

間接成本于無法直接計(jì)入工程對(duì)象,但是為了進(jìn)行工程施工所必須發(fā)生的費(fèi)用,包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。

規(guī)費(fèi)的計(jì)取需遵循有關(guān)規(guī)定,企業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取受企業(yè)管理者經(jīng)營(yíng)理念、模式影響較大,企業(yè)管理費(fèi)包括:工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、壞賬損失、公司經(jīng)費(fèi)、上繳上級(jí)管理費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)會(huì)費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。合理安排施工順序,減少臨時(shí)費(fèi)用,在企業(yè)管理費(fèi)計(jì)取時(shí)應(yīng)尊重客觀事實(shí),以事實(shí)發(fā)生的為依據(jù),杜絕做假賬,亂報(bào)賬現(xiàn)象,合理降低管理費(fèi)用,避免不必要的浪費(fèi)。這部分的控制主要依賴企業(yè)自身的管理制度及企業(yè)管理者的管理水平,若是管理的合理,也會(huì)為企業(yè)在日后的發(fā)展中贏得更多的利潤(rùn)空間。

參考文獻(xiàn)

[1]薛文碧.西安市經(jīng)濟(jì)適用房[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005:40.

[2]王春波.經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制研究[D].清華大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008:21.

篇13

Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.

Key words public rental housing； PPP； risk assessment

0 引言

公租房，即公共租賃房，是對(duì)既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的新就業(yè)職工等夾心層群體，來解決其住房困難的一個(gè)房屋產(chǎn)品。2009年3月11日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)齊驥在回答記者問題時(shí)，首次談到要加快公共租賃房的建設(shè)。①2011年，鄧莎以深圳市公租房制度研究為例，對(duì)我國(guó)住房保障新模式進(jìn)行了探究。通過對(duì)深圳市公租房住房人群調(diào)查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的問題。②2012年，西安建筑科技大學(xué)李小明研究了公租房經(jīng)營(yíng)模式與對(duì)策。其中如何進(jìn)行規(guī)劃、融資方式的選擇、建設(shè)責(zé)任主體的選擇、運(yùn)營(yíng)模式的選擇等，都是當(dāng)前影響公租房經(jīng)營(yíng)的主要因素。③

現(xiàn)行的公租房籌資模式主要有：政府財(cái)政直接撥款；公租房與商業(yè)用房并建，商業(yè)用房的收入補(bǔ)給公租房建設(shè)；公租房租售并舉；采用融資的方式，建設(shè)-轉(zhuǎn)讓，公共私營(yíng)合作制（英文簡(jiǎn)寫PPP）④等等；其它融資模式，如充分利用國(guó)家政策，利用債券、保險(xiǎn)、信托基金等手段。

本文主要就PPP融資模式在公租房建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)及其可行性進(jìn)行論證。

1 PPP融資模式簡(jiǎn)介

公共私營(yíng)合作制，即PPP（Public-private partnerships）融資模式，指政府和企業(yè)或私人之間，為了某個(gè)項(xiàng)目，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)而形成的一種基于“雙贏”為理念的合作關(guān)系。早在2008年，武漢科技學(xué)院陳梅⑤就對(duì)PPP項(xiàng)目融資模式進(jìn)行了研究，并提出PPP項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分配問題。

2 PPP融資模式及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

PPP融資模式如圖1所示。項(xiàng)目主要參與單位分別是：政府、項(xiàng)目公司、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、承包商、監(jiān)理單位、供應(yīng)商、公租房管理方、項(xiàng)目咨詢公司、投資者等等。采用流程圖法，對(duì)PPP模式下公租房建設(shè)主體的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，找出政府、項(xiàng)目公司等各參與方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)及其來源，并從資金、質(zhì)量、管理、素質(zhì)行為、技術(shù)等方面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

由此可以推斷，基于PPP融資模式的公租房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平低，具有較強(qiáng)的可操作性。所以針對(duì)公租房項(xiàng)目投入資金龐大，而政府財(cái)政力量薄弱、難以維系公租房巨大資金投入的這種情況，可通過PPP的融資模式減輕風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

通過以上分析可知在公租房建設(shè)中引入PPP融資模式，增加了公租房建設(shè)對(duì)私營(yíng)企業(yè)的吸引力，同時(shí)也緩解了政府的財(cái)政壓力，增大了PPP這種融資模式引入公租房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義。

注釋

① 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.住建部關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見[Z].建保[2010]87號(hào).

② 鄧莎.我國(guó)住房保障新模式：“公共租賃住房”制度研究――以深圳為例[D].湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位畢業(yè)論文，2011：12-26.