引論：我們?yōu)槟砹?3篇共有產(chǎn)權(quán)住房范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1、共有產(chǎn)權(quán)住房的好處：共有產(chǎn)權(quán)住房最大的好處在于能夠使得購(gòu)房者支付一部分錢(qián)就能解決住房問(wèn)題，并且在后期購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)條件得以改善之后能夠從政府贖回另一部分的產(chǎn)權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房的全部產(chǎn)權(quán)收歸個(gè)人所有。

2、共有產(chǎn)權(quán)住房的弊端：共有產(chǎn)權(quán)住房的弊端在于贖回價(jià)格是根據(jù)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的行情來(lái)決定的，這就一定程度上限制了個(gè)人贖回產(chǎn)權(quán)。

3、除此之外，共有產(chǎn)權(quán)住房的買(mǎi)賣(mài)也有時(shí)間及售賣(mài)對(duì)象的限制，必須要滿五年之后才可以售出并且只能是政府贖回份額。

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篇2

1.淮安模式

2007年7月26日淮安市《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》，明確提出要將經(jīng)濟(jì)適用住房使用的土地改劃撥為出讓，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并與市場(chǎng)接軌。這實(shí)質(zhì)上終止了傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，用共有產(chǎn)權(quán)住房取而代之。根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例的不同，將共有產(chǎn)權(quán)住房分為兩種：一是個(gè)人擁有70%產(chǎn)權(quán)，政府擁有剩余的30%產(chǎn)權(quán)；二是個(gè)人與政府各占住房產(chǎn)權(quán)的50%。

與以往保障性住房類似，共有產(chǎn)權(quán)住房也為購(gòu)房者設(shè)置了門(mén)檻。淮安共有產(chǎn)權(quán)住房公布之初對(duì)不同產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例的購(gòu)買(mǎi)有明確規(guī)定。其中，購(gòu)買(mǎi)個(gè)人擁有70%產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)住房的條件是家庭人均月收入300 元以下，具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口8 年以上，家庭人均住房使用面積在10 平方米以下；購(gòu)買(mǎi)個(gè)人擁有50%產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)住房的條件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面積不足10 平方米的困難家庭。但是，2007年初的淮安住房均價(jià)即已達(dá)到2500元/平方米，以一個(gè)剛達(dá)到購(gòu)買(mǎi)70%產(chǎn)權(quán)住房要求的三口之家為例，要擁有一套50平方米的共有產(chǎn)權(quán)住房平均至少需要12年的全部收入。這顯然不符合實(shí)際。因此政策頒布之初，符合條件的購(gòu)房者寥寥無(wú)幾。政府相關(guān)部門(mén)后來(lái)意識(shí)到了初設(shè)條件的苛刻，因此放寬了申購(gòu)條件，把人均收入放寬到了700元/月，在實(shí)際操作中，甚至放寬到800元/月。幾乎剛好售完首批推出的300套共有產(chǎn)權(quán)住房。

淮安對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的退出機(jī)制給出了明確規(guī)定。在五年內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)住房的政府產(chǎn)權(quán)部分不收租金，業(yè)主可以原價(jià)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分，得到完整產(chǎn)權(quán)。當(dāng)業(yè)主的生活水平高于政府規(guī)定的享有共有產(chǎn)權(quán)住房條件時(shí)，可以繼續(xù)使用住房，但需要為政府所有部分支付相應(yīng)市場(chǎng)化租金。五年以后，如果轉(zhuǎn)讓住房的話，則只能得到自己所有份額的收益，政府得到剩余部分，并且政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.上海模式

上海共有產(chǎn)權(quán)住房可以追溯到2009年年底，彼時(shí)率先在閔行和徐匯兩個(gè)區(qū)進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，翌年于全市鋪開(kāi)，官方稱為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房。上海對(duì)于產(chǎn)權(quán)的擁有份額較淮安更為靈活，購(gòu)房者根據(jù)支付能力的大小，可購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房60%-70%不等的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)政府持有剩余部分。

上海根據(jù)城市人均收入水平，不斷調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入門(mén)檻。其中最為明顯的當(dāng)屬人均可支配收入條件，該項(xiàng)已經(jīng)從試點(diǎn)之初的2300元/年，調(diào)到2900元/年，之后又調(diào)整為3300元/年。在2013年更是進(jìn)行了大幅放寬，由原來(lái)人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根據(jù)2013年公布的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)家庭人均住房建筑面積應(yīng)在15平方米以下（含15平方米），對(duì)于3人及以上家庭，人均年可支配收入應(yīng)該低于6萬(wàn)元（含6萬(wàn)元），同時(shí)人均財(cái)產(chǎn)應(yīng)該低于15萬(wàn)元（含15萬(wàn)元）；對(duì)于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬(wàn)元（含7.2萬(wàn)元）、人均財(cái)產(chǎn)低于18萬(wàn)元（含18萬(wàn)元）。

關(guān)于退出機(jī)制，上海規(guī)定購(gòu)房人可以在取得共有產(chǎn)權(quán)住房房產(chǎn)證的5年后將房屋出售。政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，并且要按其擁有的產(chǎn)權(quán)份額收回所對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓收入。

3.北京模式

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)得相對(duì)較晚，2013年10月23日，北京市住建委了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，北京的自住型商品房政策正式出臺(tái)。政府明確規(guī)定，自住型商品房的價(jià)格是周邊同地段商品房?jī)r(jià)格的70%，建設(shè)所用土地通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓。該類住房的面積以90平方米為主打戶型。符合之前購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房規(guī)定的家庭皆可購(gòu)買(mǎi)。

對(duì)于自住型商品房的退出機(jī)制，北京市政府明確規(guī)定購(gòu)買(mǎi)此類住房5年內(nèi)不得上市交易，之后交易獲得收益的30%上交政府財(cái)政。

4.各模式對(duì)比分析

要充分了解共有產(chǎn)權(quán)住房的利弊，需要對(duì)其進(jìn)行對(duì)比分析，表1是對(duì)前文各模式共有產(chǎn)權(quán)住房特點(diǎn)的匯總及優(yōu)缺點(diǎn)分析。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房制度建設(shè)

雖然各地的共有產(chǎn)權(quán)住房政策相繼推出，并且得到了國(guó)家層面的支持。但從前文的分析可以看出還存在很多不足之處。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面對(duì)實(shí)踐現(xiàn)狀進(jìn)行完善。

1.完善法律法規(guī)，建立共有產(chǎn)權(quán)住房法律保障體系

作為一個(gè)法治國(guó)家，任何制度或政策的推行都應(yīng)有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產(chǎn)權(quán)住房政策并沒(méi)有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產(chǎn)權(quán)住房的影響力及其發(fā)展趨勢(shì)，將其規(guī)范化管理提上法律議程已經(jīng)是勢(shì)在必行。首先，應(yīng)該通過(guò)法律形式確定共有產(chǎn)權(quán)住房的管理機(jī)構(gòu)，賦予相應(yīng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理權(quán)力的同時(shí)對(duì)其進(jìn)行必要的監(jiān)督，防止政出多門(mén)、互相扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次，規(guī)范化購(gòu)房準(zhǔn)入制度，防止自住型商品房的權(quán)力尋租；最后，統(tǒng)一合理的標(biāo)準(zhǔn)確定轉(zhuǎn)讓溢價(jià)分配，杜絕利用共有產(chǎn)權(quán)住房投機(jī)牟利。

2.多元化共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)渠道，增加受惠群體

目前共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)形勢(shì)主要有兩種，一是以北京、上海等城市為代表的普通商品房配建供應(yīng)；二是以淮安等三線城市為代表的集中建設(shè)供應(yīng)，該方式是目前很多地區(qū)采用的形式。兩種供應(yīng)方式有利有弊，前者易于給共有產(chǎn)權(quán)住房業(yè)主造成物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)上的壓力，且開(kāi)發(fā)商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會(huì)管理和穩(wěn)定。因此，一個(gè)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)方式應(yīng)該實(shí)現(xiàn)多元化，根據(jù)城市區(qū)域特色，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房位置。同時(shí)，可以參照公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)視為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，引入BT或BOT模式。此外，可以通過(guò)其他現(xiàn)有住房轉(zhuǎn)化增加供應(yīng)。如現(xiàn)今棘手的小產(chǎn)權(quán)房，可以通過(guò)土地國(guó)有化處理轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，在增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)同時(shí)，也解決小產(chǎn)權(quán)房的去向問(wèn)題，可謂一石二鳥(niǎo)。

3.層次化住房保障體系，明確定位共有產(chǎn)權(quán)住房受眾

我國(guó)住房保障體系由于發(fā)展較為短暫，在制度建設(shè)和發(fā)展方向上還有很多亟需改善之處，各類保障性住房的受眾層次顯化就是其中一個(gè)重要方面。就目前來(lái)看，住房保障體系無(wú)非三個(gè)層次，即社會(huì)底層群體保障房、由低收入轉(zhuǎn)中等收入群體保障房、中等收入群體保障房。但各個(gè)地方政府并沒(méi)有科學(xué)合理的收入劃分制度，在各層次間出現(xiàn)了“夾心層”，社會(huì)不公現(xiàn)象明顯。所以，政府應(yīng)該通過(guò)受眾的明確劃分，將共有產(chǎn)權(quán)住房合理定位在住房保障體系當(dāng)中。“走對(duì)路子，找好位置”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房政策不致虎頭蛇尾，設(shè)計(jì)與落地脫節(jié)。

4.重視共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)質(zhì)量，保障住房品質(zhì)

傳統(tǒng)的經(jīng)適房無(wú)論是配建還是集中供應(yīng)，都存在開(kāi)發(fā)商為了追求更大的利潤(rùn)而降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況。要解決這一問(wèn)題，任重而道遠(yuǎn)。首先，政府主管部門(mén)要把控從選定開(kāi)發(fā)商到驗(yàn)收的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保證建筑質(zhì)量；其次，通過(guò)充分評(píng)估企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，在充分市場(chǎng)調(diào)研的情況下，給予企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。

5.完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度，強(qiáng)化保障作用

共有產(chǎn)權(quán)住房制度在我國(guó)的發(fā)展處于初級(jí)階段，機(jī)制設(shè)置還有很長(zhǎng)的路要走。要強(qiáng)化其保障作用，首先，個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)分配應(yīng)該更加靈活，便于合格購(gòu)房者能根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)不同比例的產(chǎn)權(quán)；其次，突破傳統(tǒng)思路，擴(kuò)大購(gòu)房者的選房范圍，政府主要以貨幣形式給予補(bǔ)貼，與購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)。

6.引入多元資本，助力共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)

首先，與金融資本的結(jié)合是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨，共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)也不例外。共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買(mǎi)者很多屬于上升階層，政府可以適當(dāng)松動(dòng)銀根，鼓勵(lì)銀行放松對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的貸款限制。其次，可以研究開(kāi)發(fā)企業(yè)持有共有產(chǎn)權(quán)住房部分產(chǎn)權(quán)的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。

筆者認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用不斷強(qiáng)化，共有產(chǎn)權(quán)住房在全國(guó)范圍鋪開(kāi)是大勢(shì)所趨。當(dāng)務(wù)之急，政府應(yīng)該在試點(diǎn)基礎(chǔ)上權(quán)衡利弊選擇最佳的推廣模式，總結(jié)過(guò)往其他類型保障性住房可取之處與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)行科學(xué)合理的制度設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房的社會(huì)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

篇3

1.共有產(chǎn)權(quán)住房有共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership）和共享權(quán)益（shared equity）兩種形式

英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房有兩種模式，一種是共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership，以下簡(jiǎn)稱SO），一種是共享權(quán)益（shared equity，以下簡(jiǎn)稱SE）。這兩種模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均屬于中間住房（Intermediate tenures）。

2. 1980年代以來(lái)，多項(xiàng)低成本自有住房計(jì)劃涵蓋了共有產(chǎn)權(quán)住房

上世紀(jì)以來(lái)，英國(guó)住房自有率快速提升，逐步成為占主導(dǎo)地位的住房形式。隨著住房?jī)r(jià)格的不斷上升，人們擁有資產(chǎn)的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈。為了滿足無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房，但又不符合社會(huì)租賃住房的“夾心層”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益住房是兩個(gè)重要類型（見(jiàn)表1）。

共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）開(kāi)始于1980年代，共有權(quán)益住房（SE）開(kāi)始于1990年代。此后，多項(xiàng)低成本自有住房計(jì)劃均涵蓋了這兩種形式（見(jiàn)圖1）。

（二）發(fā)展規(guī)模

1.1990年代以來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房得到較快發(fā)展，但占住房總存量的比例仍不足1%

自90年代開(kāi)始，包含共有產(chǎn)權(quán)住房和共享權(quán)益住房的低成本自有住房新增供應(yīng)逐步增加。但在住房總存量中，共有產(chǎn)權(quán)住房仍不足1%。主要有兩個(gè)因素助推了共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量的增加。

2.購(gòu)房者條件的放寬助推了共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)模的擴(kuò)大

低成本住房計(jì)劃最初一直是面向公務(wù)員、教師、警察、護(hù)士、公交司機(jī)等中低收入的關(guān)鍵工作者（Key workers）。但后來(lái)，供應(yīng)對(duì)象擴(kuò)大為家庭年總收入6萬(wàn)英鎊及以下的首次購(gòu)房家庭，這是一個(gè)非常寬松的條件。如表3所示，6萬(wàn)英鎊超過(guò)了年平均家庭收入約4萬(wàn)英鎊的水平，基于相當(dāng)于較高收入家庭收入水平。

3.將提供可支付住房作為住宅項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)的前置條件助推了共有產(chǎn)權(quán)規(guī)模擴(kuò)大

共有產(chǎn)權(quán)住房的增加和英國(guó)規(guī)劃政策有很大關(guān)系。1990年開(kāi)始實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第106章節(jié)（S106）以及相配套的《規(guī)劃通告》、《規(guī)劃政策指引》中規(guī)定，如果住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)一定規(guī)模（這個(gè)規(guī)模是25戶或者1公傾，在倫敦內(nèi)城則是15戶或0.5公頃），開(kāi)發(fā)商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房?jī)r(jià)高、住房供需矛盾大的地方，這個(gè)要求更強(qiáng)烈。如果開(kāi)發(fā)商不這樣做，項(xiàng)目很難通過(guò)地方政府批準(zhǔn)。配建可支付住房成為住房項(xiàng)目規(guī)劃得到批準(zhǔn)的重點(diǎn)前置條件（Material considerations）。由于共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買(mǎi)者收入要比社會(huì)住房住戶高，為了使項(xiàng)目更好銷售，開(kāi)發(fā)商更愿意配建共有產(chǎn)權(quán)住房。在英格蘭，S106條款下的共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。

（三）兩種模式的運(yùn)作機(jī)制比較

1.運(yùn)作機(jī)制不同，本質(zhì)相同

共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）是購(gòu)房者先購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)值的部分份額，一般在25%-75%之間，購(gòu)買(mǎi)部分購(gòu)房者可以應(yīng)用傳統(tǒng)抵押貸款。剩下的部分由住房協(xié)會(huì)購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房者需要給住房協(xié)會(huì)支付租金，租金水平是比市場(chǎng)租金低的優(yōu)惠租金。也就是說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的部分，是享受了政府的租金補(bǔ)貼的。隨著購(gòu)房人支付能力的提高，購(gòu)房人可以逐步購(gòu)買(mǎi)剩余份額，直至獲得全部產(chǎn)權(quán)。所購(gòu)住房可以是住房協(xié)會(huì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、持有的住房，也可以是在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的住房。

共享權(quán)益住房（SE）是購(gòu)房者應(yīng)用自有資金和傳統(tǒng)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)一部分產(chǎn)權(quán)，一般在20%-50%之間，剩下的部分通過(guò)權(quán)益貸款購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房者直接取得了房屋全部產(chǎn)權(quán)。權(quán)益貸款可以是住房協(xié)會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)商或者私人金融機(jī)構(gòu)提供，也可以是幾方聯(lián)合提供。權(quán)益貸款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息隨時(shí)間增加而增長(zhǎng)。一般在出售房屋時(shí)，要?dú)w還權(quán)益貸款本金并支付房屋增值收益。購(gòu)房者一般是在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房。

兩種共有產(chǎn)權(quán)模式運(yùn)行機(jī)制不同，但本質(zhì)是相同的，都體現(xiàn)為“共享資產(chǎn)增值收益，共擔(dān)資產(chǎn)縮水損失”。不同的是，分享權(quán)益的依據(jù)一種是共有產(chǎn)權(quán)契約，一種是權(quán)益貸款合同契約。

2. SE比SO的靈活度大

由于SE的購(gòu)買(mǎi)者直接取得了全產(chǎn)權(quán)，然后通過(guò)權(quán)益貸款合同分享資產(chǎn)增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，處理起來(lái)法律關(guān)系更加明晰。此外，權(quán)益貸款的提供者不僅僅限于政府、住房協(xié)會(huì)，還可以是市場(chǎng)主體。SE靈活運(yùn)用了市場(chǎng)機(jī)制，充分發(fā)揮了市場(chǎng)的作用。

3. SO基本采取了封閉運(yùn)行模式

SO的購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)后，如果要出售住房，住房協(xié)會(huì)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。未取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)，如果要轉(zhuǎn)讓，也只能在住房協(xié)會(huì)指定的有資格的購(gòu)房人中間轉(zhuǎn)讓。因此，SO基本采取了封閉運(yùn)行的模式。同時(shí)，SO通常是土地批租物業(yè)（Leasehold property），也就是說(shuō)，達(dá)到一定年限，房屋所占土地所有權(quán)仍歸住房協(xié)會(huì)所有。這種模式保證了保障房源的不流失。

（四）兩種模式的購(gòu)房者特征比較

選擇SO和SE同時(shí)應(yīng)用，并且制度設(shè)計(jì)變動(dòng)不大的時(shí)期（2000.4-2005.3）進(jìn)行比較。圖3是這段時(shí)間兩種住房的發(fā)展規(guī)模。

1. SO的購(gòu)買(mǎi)者年青人多、單身多，SE的購(gòu)買(mǎi)者年齡稍大，結(jié)婚成家的多，SE購(gòu)買(mǎi)者收入略高于SO

SO的購(gòu)買(mǎi)者年齡在30歲以下的占46%，SE為35%，30-49歲之間的SO為47%，SE為60%，對(duì)比而言，SO的購(gòu)買(mǎi)者年青人多。從家庭類型看，SO單身購(gòu)買(mǎi)者顯著較高，占40%，SE購(gòu)買(mǎi)者家庭型居多。從購(gòu)買(mǎi)者收入來(lái)看，大多集中在15000-45000英鎊之間，SE的購(gòu)買(mǎi)者收入略高于SO。

2. SO的購(gòu)買(mǎi)者多來(lái)自于“臨時(shí)居所”和私人租賃部門(mén)，SE的購(gòu)買(mǎi)者多來(lái)自于社會(huì)租賃住房部門(mén)和私人租賃部門(mén)

共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“臨時(shí)居所”、私人租賃住房以及社會(huì)租賃住房。 SO來(lái)自于“臨時(shí)居所”、私人租賃的居多，SE來(lái)自于私人租賃、住房協(xié)會(huì)租賃的居多。

3. SE購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)房屋比SO稍大，房?jī)r(jià)壓力小的地區(qū)更為突出

倫敦所在的南部地區(qū)是英國(guó)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，北部地區(qū)是房?jī)r(jià)相對(duì)較低的地區(qū)。從兩個(gè)地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)者看，SE購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)房屋比SO稍大。在倫敦，SE購(gòu)買(mǎi)平房的比例占到71%，SO為50%；北部地區(qū)更突出，SE購(gòu)買(mǎi)平房的比例占95%，SO為62%。從臥室數(shù)量也可以得到同樣的結(jié)論，在倫敦，55%的SO購(gòu)買(mǎi)2個(gè)臥室的住房，而50%的SE購(gòu)買(mǎi)3個(gè)臥室的住房。在北部地區(qū)，48%的SO購(gòu)買(mǎi)2個(gè)臥室的住房，而63%的SE購(gòu)買(mǎi)3個(gè)臥室的住房。

4. SE和SO購(gòu)買(mǎi)者都傾向購(gòu)買(mǎi)距離工作地點(diǎn)近的住房，SE傾向更強(qiáng)些

共有產(chǎn)權(quán)住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，購(gòu)買(mǎi)者都傾向于選擇距離工作地點(diǎn)更近的住房。SE的購(gòu)買(mǎi)者的傾向性比SO更強(qiáng)些。

5. SO和SE不是市場(chǎng)上價(jià)格最低的住房，SO比SE價(jià)格還要稍高

通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格與首次購(gòu)房家庭購(gòu)買(mǎi)的住房?jī)r(jià)格對(duì)比發(fā)現(xiàn)，SO和SE的價(jià)格比首次購(gòu)房者所購(gòu)住房?jī)r(jià)格高。原因是首次購(gòu)房者不一定買(mǎi)離中心城區(qū)特別近的住房，因此，即使是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房，住房?jī)r(jià)格不見(jiàn)得高。而共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者傾向選擇離工作地點(diǎn)近的住房，因此，即使是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格也不見(jiàn)得低。通過(guò)對(duì)比，SO的購(gòu)房者所購(gòu)房屋價(jià)格比SE要高些。

6. SO購(gòu)房者比SE購(gòu)房者的房?jī)r(jià)收入比高

由于共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)住房?jī)r(jià)格相對(duì)較高，而收入比首次購(gòu)房家庭要低，因此，房?jī)r(jià)收入比高。SO為5.5，SE為4.5，而首次購(gòu)房者僅為2.7。

7. SO購(gòu)房者比SE購(gòu)房者承受的住房成本高

每月的住房成本包括按月歸還的抵押貸款、房租、權(quán)益貸款費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO為32.5%，SE為26.3，而首次購(gòu)房者僅為13.8%。

（五）正反兩方的意見(jiàn)

1.贊成方認(rèn)為：共有產(chǎn)權(quán)房幫助“夾心層”實(shí)現(xiàn)住房自有，增加了社會(huì)租賃住房供應(yīng)量，還有助于社區(qū)融合發(fā)展

一是，幫助公務(wù)員、教師、警察、護(hù)士、公交司機(jī)等關(guān)鍵工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人實(shí)現(xiàn)了住房自有的夢(mèng)想，讓這些家庭也有權(quán)享受資產(chǎn)增值。并且，相對(duì)于私人租賃市場(chǎng)，這種居住方式更加穩(wěn)定、體面、有保障。

二是，使住房協(xié)會(huì)在較少的政府補(bǔ)貼下，可以建造更多的社會(huì)住房，解決更多家庭的住房問(wèn)題。

三是，有助于社區(qū)融合發(fā)展。在高收入階層社區(qū)里有共有產(chǎn)權(quán)房，或者在社會(huì)租賃房社區(qū)里有共有產(chǎn)權(quán)住戶，均有利于發(fā)展混合社區(qū)，減少低收入階層的過(guò)度集中。

四是，增加住房總的供應(yīng)量，以及空出更多的社會(huì)租賃住房投入使用，減少社會(huì)租賃房排隊(duì)人數(shù)。如果這類住房供應(yīng)量不斷增加，很可能會(huì)影響房?jī)r(jià)。

2.反對(duì)方認(rèn)為：政府財(cái)政補(bǔ)貼應(yīng)該用于住房最困難家庭，而不是滿足住房自有

一是，共有產(chǎn)權(quán)住房是滿足一部分“夾心層”的住房需求，他們往往不是住房最困難的家庭。政府拿出這么多或明或暗的補(bǔ)貼幫助這些家庭不是最有價(jià)值的。政府補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足社會(huì)租賃住房需求。當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境下，政府可支付住房補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)集中提供給可負(fù)擔(dān)的租賃住房，而不是滿足住房自有需求。

二是，如果共有產(chǎn)權(quán)住房是住房協(xié)會(huì)建造，出售是為了回籠資金，增加資金流動(dòng)性，以便建造更多的社會(huì)住房，這是可以理解的。但如果僅僅是花了政府的補(bǔ)貼，幫助部分家庭從公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房，這是政府資金的一種流失。

三是，共有產(chǎn)權(quán)住房在各種住房形式中所占比例非常小，并且沒(méi)有廣泛應(yīng)用，也沒(méi)有顯著提升住房自有率，也沒(méi)有顯著降低房?jī)r(jià)。這種住房形式雖然沒(méi)有過(guò)多的壞處，但大多數(shù)情況下，只是一個(gè)政治噱頭。因?yàn)椋鐣?huì)住房輪候名單上排隊(duì)的家庭依然有增無(wú)減。

四是，對(duì)于參與共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃的家庭，由于其收入水平不高，他們欠債、拖欠、房屋收回的風(fēng)險(xiǎn)都很大，抵押貸款往往不愿涉及這一領(lǐng)域。

五是，共有產(chǎn)權(quán)住房滿足了一部分“夾心層”的住房自有愿望，但這部分人是收入水平相對(duì)較高的家庭，有一部分家庭根本連最便宜的共有產(chǎn)權(quán)住房也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，也不符合社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)，又形成了新的“夾心層”。這些“夾心層”應(yīng)該通過(guò)私人租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。因此，提高私人租賃市場(chǎng)住房環(huán)境，保護(hù)租房者利益是當(dāng)務(wù)之急。或者，如果一定要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，還可以通過(guò)中間租賃住房（Intermediate rent）、先租后買(mǎi)（Rent to HomeBuy Schemes）的方式來(lái)滿足這部分“夾心層”的需求。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的一種制度選擇

共有產(chǎn)權(quán)住房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的一種途徑。這部分“夾心層”無(wú)力從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房，也不符合社會(huì)租賃住房的條件。這些家庭的成員或部分成員都是有工作的，他們有些是關(guān)鍵工作者，有些是工資水平相對(duì)較低工作者。共有產(chǎn)權(quán)住房制度可以滿足這部分家庭擁有自有住房的需求，讓他們有機(jī)會(huì)分享資產(chǎn)增值的收益。

（二）發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的同時(shí)，不能放松公共租賃住房發(fā)展

在各國(guó)的住房制度安排中，與住房自有、私人租賃、社會(huì)租賃相比，共有產(chǎn)權(quán)形式均是“小眾”。比如，2011年的英國(guó)，住房自有率為65.3%，社會(huì)租賃住房占17.3%，市場(chǎng)租賃住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有產(chǎn)權(quán)住房是滿足有部分支付能力的家庭逐步獲得住房產(chǎn)權(quán)的制度安排，過(guò)低收入的家庭是無(wú)力進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)住房的。因此，在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，決不能放松租賃型保障房發(fā)展。

（三）需要設(shè)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房相互轉(zhuǎn)化機(jī)制

從英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)驗(yàn)可以看出，是否購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房，以及購(gòu)買(mǎi)什么位置、什么價(jià)格、什么戶型的房子，購(gòu)房者有自己的選擇。當(dāng)由政府建設(shè)、分配共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，需要注重與實(shí)際需求的匹配度。距離過(guò)遠(yuǎn)、房型過(guò)小或者其他不可預(yù)料的原因，都很可能造成空置。因此，需要設(shè)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房的轉(zhuǎn)換、銜接機(jī)制。如果共有產(chǎn)權(quán)房銷售不出去，可以轉(zhuǎn)為公共租賃住房。同樣，公共租賃住房在滿足某些條件時(shí)，也可以轉(zhuǎn)換成共有產(chǎn)權(quán)住房。

（四）政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策支持可以是多種形式

不論購(gòu)房者是和政府共有產(chǎn)權(quán)、還是和住房協(xié)會(huì)共有產(chǎn)權(quán)、或者由政府引導(dǎo)和開(kāi)發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有政府的政策支持，是不可能做到的。這種政策支持體現(xiàn)在政府的租金補(bǔ)貼（如SO住房協(xié)會(huì)持有的低租金部分）、權(quán)益貸款的利息補(bǔ)貼、以及規(guī)劃管制（開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)配建可支付住房）等。因此，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，政府的政策支持可以有多種形式。

篇4

與全國(guó)普遍情況類似，淮安市低收入家庭的劃分考慮兩個(gè)因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占總?cè)丝?0％的人群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，淮安2007年的低收入線為人均每月375元.經(jīng)適房個(gè)人出資的房屋價(jià)格為每平方米1610元，按人均住房建筑面積25平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比大約為1：21。2007年淮安市年度在崗職工平均工資19838元。同期，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為每平方米3196元，收入房?jī)r(jià)比約為1：6。顯然，低收入人群的房?jī)r(jià)收入比顯著高于同一城市中普通職工，讓這部分人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的難度，已不能與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房的難度相提并論。況且，低收入人群的收入中用于維持日常生活的開(kāi)支所占份額最大，制約了有支付能力的有效需求，購(gòu)買(mǎi)共產(chǎn)房將嚴(yán)重影響其正常的生產(chǎn)生活。

(二)出口：有限產(chǎn)權(quán)“限”之不確定影響購(gòu)房意愿

1998年福利分房政策結(jié)束后，作為緩沖推出的共產(chǎn)房政策因?yàn)樘峁┩恋貫榉巧唐穼傩缘膭潛苄再|(zhì)，使得該類房屋不能進(jìn)入正常的商品房市場(chǎng)。特別是2003年新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，住房?jī)r(jià)格持續(xù)升溫，凸顯房屋的投資價(jià)值和增值潛力。形成鮮明對(duì)比的是，共產(chǎn)房由于其有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，一方面難以上市交易，另一方面持有者獲得收益甚微甚至不能取得收益，極大打擊了購(gòu)房者的積極性。問(wèn)題的癥結(jié)就在于，經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)有限性界限的不確定。相應(yīng)的，基于該房所得收益歸屬及其分配比例均缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)制，從而出現(xiàn)政府與民眾爭(zhēng)利的局面，民眾對(duì)經(jīng)適房想說(shuō)愛(ài)“她”不容易。

(三)供應(yīng)：財(cái)政單獨(dú)承擔(dān)資金壓力太大2007年，市區(qū)財(cái)政收入為72.0億元，投入11.8億元建設(shè)保障性住房，26個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，市區(qū)已累計(jì)籌集保障資金2605.97萬(wàn)元，新增廉租住房對(duì)象566戶，發(fā)放補(bǔ)貼148.21萬(wàn)元。即市區(qū)當(dāng)年用于建設(shè)住房保障體系的總投入約為12.1億元，占全市財(cái)政收入的16.8％，市財(cái)政明顯感到財(cái)力吃緊，而居民則怨聲載道，對(duì)輪候時(shí)間太久表示不滿。即便如此，經(jīng)適房?jī)H占住房供應(yīng)量比例不到10％。當(dāng)前，要加快保障性住房建設(shè)的步伐，更是地方政府不能承受之重。

二、推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的探索創(chuàng)新

所謂共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房(簡(jiǎn)稱共產(chǎn)房)是指以土地出讓方式建設(shè)的具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的政策性保障用房。淮安市共產(chǎn)房建設(shè)圍繞兩方面進(jìn)行：

(一)公共產(chǎn)品建設(shè)

在經(jīng)適房方面：首先，2008年創(chuàng)新性地試行以土地出讓方式建設(shè)共產(chǎn)房，與市場(chǎng)接軌，與法律接軌。對(duì)應(yīng)以劃撥土地方式建設(shè)經(jīng)適房的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和口徑，確定7：3的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房，即個(gè)人出資占70％，政府占30％；對(duì)應(yīng)過(guò)去的解困房和現(xiàn)在一些城市推出的共產(chǎn)房，推出個(gè)人和政府產(chǎn)權(quán)比例為5：5的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房，即個(gè)人政府各占50％，進(jìn)一步降低困難家庭的出資壓力。淮安市在全國(guó)首創(chuàng)的出讓土地共產(chǎn)房，首批發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)證44本。2007年1～12月份，淮安市市區(qū)經(jīng)適房施工面積187.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.84％，竣工面積88.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.81％；銷售8030套，同比增長(zhǎng)371.24％，銷售面積8459萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)408.97％。銷售金額101159.70萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29835％；均價(jià)每平方米1610元，同比下降21.68％。2008年3月出臺(tái)《淮安市安居工程實(shí)施意見(jiàn)》指出，建設(shè)、供應(yīng)保障性住房，逐步使低收入家庭住得起經(jīng)適房。市區(qū)建設(shè)保障性住房4J0萬(wàn)平方米，建設(shè)向低收入住房困難家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房(含共產(chǎn)房)不少于2000套。

(二)管理制度建設(shè)

2007年7月26日《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》指出，經(jīng)適房是指在政府政策指導(dǎo)下，以非完全市場(chǎng)價(jià)向特定群體供應(yīng)的種類住房。淮安市現(xiàn)階段經(jīng)適房包括保障性拆遷安置房、共產(chǎn)房等。

1　土地供應(yīng)方式的改變。該辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房均采用出讓方式供地，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并與市場(chǎng)接軌。劃撥土地按法律不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，因此不能與市場(chǎng)接軌，許多法律對(duì)其也不適用。而出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房，實(shí)際上也是普通商品房的共產(chǎn)房，前面所說(shuō)的退出機(jī)制已表明，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房可隨時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)流通，并適用相關(guān)法律。

2　資金保障。淮安明確市房管局設(shè)立經(jīng)適房住房資金專戶，在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、回購(gòu)和供應(yīng)的運(yùn)作過(guò)程中，產(chǎn)生的增值收益以及共產(chǎn)房政府產(chǎn)權(quán)部分出售和出租的收入.全部存入入經(jīng)適房住房資金專戶。保障性住房建設(shè)資金經(jīng)測(cè)算大約需要3億元左右，以分散建設(shè)政府回購(gòu)方式供應(yīng)保障性住房18萬(wàn)平方米左右，按資金回籠周期計(jì)算，每年可周轉(zhuǎn)2次，年需要資金量在2.25億元左右；集中建設(shè)12萬(wàn)平方米，需用地300畝左右，按目前土地市場(chǎng)出讓價(jià)水平和建設(shè)周期，年周轉(zhuǎn)次數(shù)也約為2次，年需資金量在1億元左右。其來(lái)源為：按市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，市區(qū)年保障性住房建設(shè)量在30萬(wàn)平方米左右，形成保障性住房建設(shè)良性循環(huán)。

3　設(shè)定明確的產(chǎn)權(quán)比例及供應(yīng)對(duì)象所應(yīng)具備的條件。確定個(gè)人與政府7：3和5：5兩種產(chǎn)權(quán)比例。購(gòu)買(mǎi)個(gè)人擁有70％產(chǎn)權(quán)共產(chǎn)房的條件：家庭人均月收入300元以下；具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)8年以上；家庭人均住房使用面積在10平方米以下。購(gòu)買(mǎi)個(gè)人擁有50％產(chǎn)權(quán)共產(chǎn)房的條件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面積足10平方米的困難家庭。

4　程序保證。申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共產(chǎn)房程序：(1)被拆遷人在房屋拆遷時(shí)向拆遷人提交書(shū)面申請(qǐng)，提供有關(guān)證明材料；(2)拆遷人對(duì)申請(qǐng)人及家庭情況進(jìn)行調(diào)查了解，簽署意見(jiàn)并加蓋公章后報(bào)轄區(qū)政府保障性住房管理機(jī)構(gòu)；(3)各區(qū)政府保障性住房管理機(jī)構(gòu)在收到拆遷人提供的申請(qǐng)材料后15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初審，初審結(jié)果在街道辦和居委會(huì)或有關(guān)單位公示7個(gè)工作日；(4)市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在收到經(jīng)初審符合條件的材料后15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核結(jié)果應(yīng)在有關(guān)媒體公示7個(gè)工作日，經(jīng)公示無(wú)異議報(bào)市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；(5)經(jīng)批準(zhǔn)后，市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)通知拆遷人將用于購(gòu)房的拆遷

補(bǔ)償款繳存到指定賬戶。拆遷補(bǔ)償款不足的，拆遷人負(fù)責(zé)通知被拆遷人將房?jī)r(jià)差額部分繳存到指定帳戶；(6)拆遷人憑銀行轉(zhuǎn)賬證明到市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室領(lǐng)取《市區(qū)保障性住房供應(yīng)證明》，并發(fā)放給被拆遷人；(7)被拆遷人按照預(yù)定時(shí)間或有關(guān)通知，憑《市區(qū)保障性住房供應(yīng)證明》和本人身份證明到指定地點(diǎn)結(jié)算房款、辦理房屋交接手續(xù)。

5　經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制。建立經(jīng)適房退出機(jī)制。第一，購(gòu)買(mǎi)人可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)。自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按界時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。第二，共產(chǎn)房出售時(shí)，個(gè)人擁有70％產(chǎn)權(quán)的，交易評(píng)估價(jià)格的30％部分歸政府所有；個(gè)人擁有50％產(chǎn)權(quán)的，交易評(píng)估價(jià)格的50％部分0 j政府所有。第三，購(gòu)房的家庭經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)部分按同類地段市場(chǎng)水平收取租金

三、共產(chǎn)房政策的得失及對(duì)策

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房按不同的產(chǎn)權(quán)比例，由購(gòu)房人和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，供應(yīng)相應(yīng)的購(gòu)房群體。這一嘗試主要解決了兩個(gè)難題：第一，經(jīng)適房退出機(jī)制上政府與民爭(zhēng)利的不和諧情形。近年來(lái)房屋增值驚人，對(duì)于經(jīng)適房產(chǎn)生的增值收益如何處分，實(shí)踐上通常有三種做法：一是政府獨(dú)享，這顯然有失公平；二是50％歸個(gè)人、50％歸政府；三是以屆時(shí)經(jīng)適房的價(jià)格回購(gòu)。與此不同，淮安市共產(chǎn)房，一定面積的共產(chǎn)房個(gè)人出資額等同于相同面積傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)房的價(jià)格。第一，共產(chǎn)房比例明確，且有商品房性質(zhì)，與購(gòu)買(mǎi)普通商品房一樣保值增值，不會(huì)像前面所說(shuō)的購(gòu)買(mǎi)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)房那樣失去機(jī)會(huì)成本。第二，適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房可以按照普通共產(chǎn)房屋依法抵押，淮安市推出的“出讓土地”經(jīng)濟(jì)房，與兩個(gè)自然人共有產(chǎn)權(quán)一樣，適用現(xiàn)有法律。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)全產(chǎn)權(quán)或辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，因?yàn)橛忻鞔_的比例和操作方法，政府收取“差價(jià)款”等問(wèn)題不會(huì)不了了之。并且，可以用法律的方式制止或打擊非法倒賣(mài)經(jīng)適房牟利的行為。同時(shí)，依靠市場(chǎng)與行政相結(jié)合的方式很好地解決了建設(shè)資金問(wèn)題。財(cái)政預(yù)算安排的資金、土地出讓凈收益按規(guī)定提取部分和住房公積金增值收益等多渠道籌集，確保了建設(shè)資金的落實(shí)。

篇5

篇6

建筑工程在所有工程施工中一直是危險(xiǎn)系數(shù)較高的項(xiàng)目建設(shè)，其生產(chǎn)管理的安全有效直接影響著整個(gè)工程施工，關(guān)系到社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。雖然在一些安全法律的規(guī)范之下，我國(guó)建筑業(yè)安全管理機(jī)制得到了一些改善，但在一定程度上還存在很多安全隱患。

一、建筑工程安全生產(chǎn)管理的影響因素

（一）對(duì)安全生產(chǎn)管理的認(rèn)識(shí)不足

安全生產(chǎn)關(guān)系到國(guó)家甚至是整個(gè)工程建設(shè)的根本利益，建筑生產(chǎn)過(guò)程的危險(xiǎn)性要求施工人員在施工中正確認(rèn)識(shí)到施工安全的重要性。政府部門(mén)和施工管理著對(duì)施工安全的影響尤為重要，但在一些工程施工中，部分政府部門(mén)和施工管理機(jī)構(gòu)對(duì)施工中安全生產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)能盡到對(duì)廣大人民的生命財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)的義務(wù)，對(duì)安全生產(chǎn)管理不能嚴(yán)格要求和緊抓，有些管理者對(duì)安全檢查只是隨便應(yīng)付，沒(méi)有將安全生產(chǎn)工作進(jìn)行落實(shí)，從而導(dǎo)致安全隱患出現(xiàn)，安全事故頻發(fā)。

（二）生產(chǎn)設(shè)備相對(duì)落后

在許多工程建設(shè)中，管理人員相對(duì)重視管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程做相應(yīng)的安全檢查，但是從整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)來(lái)看，安全檢查程序只是眾多管理方法中的一種，不能從根本上消除安全隱患。相應(yīng)的管理設(shè)備的檢查是安全生產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，管理人員對(duì)設(shè)備的檢查不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在設(shè)備運(yùn)行或是投入生產(chǎn)階段，沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行全面檢查，致使很多設(shè)備存在安全隱患。在購(gòu)買(mǎi)設(shè)備時(shí)，工程財(cái)務(wù)管理人員或是總管理人員為減少工程成本，進(jìn)而將目標(biāo)著眼于設(shè)備購(gòu)買(mǎi)上，用較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一些比較陳舊的設(shè)備或是功能相對(duì)較少的設(shè)備，雖然在一定程度上減少了施工成本，但會(huì)造成施工不順利，設(shè)備功能不健全會(huì)使得施工不能正常進(jìn)行。在施工中會(huì)造成工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，影響整個(gè)工程的進(jìn)度。

（三）監(jiān)管制度不夠健全

在建筑工程的施工中，由于施工人員緊缺，管理者對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的管理任務(wù)分配不夠明確，導(dǎo)致施工中不能有效進(jìn)行監(jiān)督，不少領(lǐng)域存在著監(jiān)管漏洞，不能對(duì)整個(gè)工程實(shí)施統(tǒng)一的管理。在監(jiān)督檢查中，管理形式相對(duì)單一，覆蓋面積較少，龐大的施工體系和稀少的施工檢查人員形成管理上的矛盾體，監(jiān)督檢查往往不能做到有效全面。

二、對(duì)影響工程安全因素實(shí)施的解決方案

（一）加強(qiáng)安全生產(chǎn)的教育培訓(xùn)

1、為了能夠使施工人員深入了解施工中的安全隱患，加強(qiáng)對(duì)施工人員進(jìn)行安全意識(shí)教育培訓(xùn)是必不可少的。施工單位應(yīng)該定期對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育知識(shí)的普及，對(duì)工程管理人員也要進(jìn)行定期培訓(xùn)，促使他們學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，從而提高他們的安全生產(chǎn)管理水平，提高施工人員的安全防范意識(shí)，確保其在施工中對(duì)各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行合理操作，可以不斷提高其安全生產(chǎn)素質(zhì)，使施工人員和管理人員更夠更好的掌握安全生產(chǎn)方面的理論知識(shí)，從而減少安全事故的發(fā)生。政府部門(mén)和施工管理機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格緊抓施工安全，從整體利益出發(fā)，做到對(duì)整個(gè)施工單位人員的生命負(fù)責(zé)。

2、在施工中，可以實(shí)行獎(jiǎng)懲控制的管理方式，對(duì)一些嚴(yán)格違紀(jì)違法的施工人員進(jìn)行處罰，可以不同程度的約束他們的一些違紀(jì)行為，對(duì)施工中表現(xiàn)積極的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，有利于提高他們的工作積極性，也可以為其他員工樹(shù)立榜樣，使得整體人員的素質(zhì)全面提高，

（二）改善生產(chǎn)設(shè)備

設(shè)備是生產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一套先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備對(duì)整個(gè)生產(chǎn)作用重大。所以在引進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備的過(guò)程中，要注意對(duì)設(shè)備的完好程度進(jìn)行檢查，對(duì)設(shè)備的功能也要進(jìn)行仔細(xì)檢查，確保設(shè)備在施工中功能齊全。在資金允許的前提下可以引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，即能方便施工人員的操作，又能使得整個(gè)工程運(yùn)作快速，加快工程進(jìn)度的同時(shí)還可以保障工程的質(zhì)量，可以從根本上解決設(shè)備陳舊引起的施工障礙，減少不必要的修改環(huán)節(jié)和設(shè)備檢查環(huán)節(jié)。

（三）建立全面的監(jiān)督機(jī)制

1、可以根據(jù)工程規(guī)模的大小，建立一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)、完善的監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，對(duì)生產(chǎn)中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的安全檢查。對(duì)分布不同區(qū)域的建筑隊(duì)設(shè)立安全監(jiān)督檢查小組，對(duì)整個(gè)施工環(huán)節(jié)實(shí)行緊跟式的檢查。為了確保工程能夠更好的管理，需要建立社會(huì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)各個(gè)建設(shè)單位進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格要求施工單位在注重質(zhì)量、資金投入和加快工程進(jìn)度的同時(shí)加大對(duì)人員安全的管理和保護(hù)措施。對(duì)工程財(cái)務(wù)方面也要加強(qiáng)管理，防止一些人員對(duì)工程資金進(jìn)行挖空和運(yùn)轉(zhuǎn)，避免為節(jié)約資金而購(gòu)買(mǎi)陳舊設(shè)備帶來(lái)的施工阻礙，促進(jìn)所有人員進(jìn)行文明施工。對(duì)各個(gè)管理環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行落實(shí)，確保所有人員都能各盡其能，各司其職。

2、隨著科技的發(fā)展，信息化的監(jiān)督體系在工程施工中也應(yīng)用相對(duì)廣泛，可以利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的合理配置，對(duì)全場(chǎng)施工過(guò)程實(shí)施信息化監(jiān)視，通過(guò)建立一個(gè)總的監(jiān)督網(wǎng)點(diǎn)，將所有各個(gè)分點(diǎn)的信息進(jìn)行匯集，不但能使管理者全面了解施工進(jìn)程，也方便控制整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)的具體施工，可以節(jié)省人力、財(cái)力和物力，做到全面系統(tǒng)監(jiān)督檢查。

結(jié)束語(yǔ)

在施工中，要做到安全生產(chǎn)，就要遵循國(guó)家施工建設(shè)安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，企業(yè)管理者也要抓緊對(duì)施工安全的管理體系的建設(shè)，施工人員在施工過(guò)程中必須遵守企業(yè)安全管理制度，在設(shè)備操作中做到合理操作。不僅如此，還要建立監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保整個(gè)施工環(huán)節(jié)有序進(jìn)行，保障整個(gè)工程的安全，提高工程施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

篇7

11一般資料本院2011年10月至2012年10月間婦產(chǎn)科收治的79例分娩產(chǎn)婦，年齡在20～43歲，平均年齡為31歲。順產(chǎn)41例，剖宮產(chǎn)36例，難產(chǎn)2例；順產(chǎn)病例中有5例會(huì)陰裂傷，2例宮頸裂傷，1例產(chǎn)后大出血；剖宮產(chǎn)病例中有3例胎兒宮內(nèi)窘迫，1例產(chǎn)婦休克。助產(chǎn)士因注射針頭、銳器刺傷11例。

12方法綜合查閱醫(yī)院婦產(chǎn)科產(chǎn)婦分娩病例，分析評(píng)估因助產(chǎn)操作原因?qū)е碌尼t(yī)患糾紛隱患和急救感染風(fēng)險(xiǎn)等。實(shí)施有效防護(hù)，最大限度保障助產(chǎn)人員和母嬰的安全。

2結(jié)果

由于助產(chǎn)工作的特殊性，護(hù)理對(duì)象都是分娩和即將分娩的孕產(chǎn)婦，助產(chǎn)人員經(jīng)常接觸孕產(chǎn)婦的羊水和體液，屬于易受感染人群。此外在助產(chǎn)人員的工作過(guò)程中操作疏忽可能對(duì)母嬰的生命健康造成極其嚴(yán)重的影響。因此必須采取積極措施防范助產(chǎn)工作中的不安全因素，進(jìn)一步提高助產(chǎn)安全系數(shù)和醫(yī)患滿意度。

3討論

助產(chǎn)工作中潛在的不安全因素存在于待產(chǎn)過(guò)程記錄、助產(chǎn)護(hù)理操作的過(guò)程中，包括急救感染風(fēng)險(xiǎn)和醫(yī)患糾紛隱患等。

助產(chǎn)工作時(shí)常與孕產(chǎn)婦血液和體液接觸，助產(chǎn)士在進(jìn)行接產(chǎn)、陰檢、肛檢、會(huì)陰側(cè)切和陰道會(huì)陰縫合時(shí)，不可避免地會(huì)與孕產(chǎn)婦的血液、惡露和羊水進(jìn)行接觸，從而產(chǎn)生潛在危險(xiǎn)。此外，注射針頭和銳器刺傷也是助產(chǎn)人員面臨感染風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。會(huì)陰陰道縫合術(shù)等操作部位隱蔽，縫合難度大，加之產(chǎn)婦不配合等因素，特別容易造成針頭和銳器刺傷。根據(jù)有關(guān)資料顯示，醫(yī)療服務(wù)中由于針刺或者銳器刺傷，有可能導(dǎo)致醫(yī)患間的AIDS傳播[1]。對(duì)此的應(yīng)對(duì)防范措施有：培訓(xùn)助產(chǎn)人員有關(guān)職業(yè)防護(hù)和醫(yī)療感染的知識(shí)，增強(qiáng)防護(hù)意識(shí)，掌握防護(hù)技能。在新入職的助產(chǎn)人員上崗培訓(xùn)中加入醫(yī)療感染知識(shí)和職業(yè)安全預(yù)防。組織助產(chǎn)人員參與相關(guān)的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)。建立系統(tǒng)的感染防護(hù)管理體系，認(rèn)真貫徹《醫(yī)護(hù)人員艾滋病病毒職業(yè)暴露防護(hù)工作指導(dǎo)原則》、《醫(yī)院感染管理規(guī)范》和《消毒技術(shù)規(guī)范》等法律法規(guī)，制定感染應(yīng)急預(yù)案，降低感染的發(fā)生率。具體做法如嚴(yán)格規(guī)范操作程序，避免注射針頭和銳器刺傷皮膚或粘膜，接觸孕產(chǎn)婦血液或體液時(shí)應(yīng)戴醫(yī)用手套，會(huì)陰側(cè)切和剪短臍帶時(shí)選用鈍頭剪刀。產(chǎn)房應(yīng)配備防水鞋、防水接生衣等，督促助產(chǎn)人員自覺(jué)正確使用防護(hù)用具。一旦發(fā)生銳器刺傷應(yīng)立即向遠(yuǎn)心端方向擠血，用用流動(dòng)水沖洗傷口，再用醫(yī)用酒精或碘伏消毒并包扎[2]。產(chǎn)房定期消毒，自然通風(fēng)，產(chǎn)婦分娩后應(yīng)用紫外線消毒30 min，用有效氯消毒液擦拭產(chǎn)床和地面。定期組織助產(chǎn)人員進(jìn)行體檢和計(jì)劃免疫。

助產(chǎn)人員在待產(chǎn)過(guò)程記錄和助產(chǎn)護(hù)理操作的過(guò)程中一些工作失誤和疏忽，很有可能造成醫(yī)患糾紛等潛在隱患。例如產(chǎn)時(shí)記錄不完整導(dǎo)致晚期產(chǎn)后出血和產(chǎn)褥感染等后果，助產(chǎn)人員在產(chǎn)程中未發(fā)現(xiàn)異常，產(chǎn)婦產(chǎn)力不足、骨盆狹窄、對(duì)胎兒體重估計(jì)誤差較大等，都容易造成醫(yī)患關(guān)系緊張或醫(yī)患糾紛。因此助產(chǎn)護(hù)理工作必須嚴(yán)格按照操作規(guī)范進(jìn)行，助產(chǎn)人員應(yīng)提高自身法律意識(shí)，了解《醫(yī)療事故管理辦法》、《中華人民共和國(guó)母嬰保健法》等相關(guān)法律常識(shí)，在工作中依法規(guī)范自己的行為，從法律角度規(guī)范書(shū)寫(xiě)助產(chǎn)護(hù)理資料，特別是記錄產(chǎn)程的分娩記錄產(chǎn)程圖和產(chǎn)程觀察，以及需要家屬簽字的陰道助產(chǎn)同意書(shū)和難產(chǎn)處理知情書(shū)等，必須保證字跡清晰、項(xiàng)目齊全，嚴(yán)禁漏記錯(cuò)記、涂改捏造，保證助產(chǎn)記錄的真實(shí)性和完整性[3]。運(yùn)用法律知識(shí)保護(hù)自己，維護(hù)自己的職業(yè)形象。加強(qiáng)培養(yǎng)助產(chǎn)人員的健康教育和心理疏導(dǎo)能力，重視孕產(chǎn)婦的精神心理狀態(tài)，對(duì)孕產(chǎn)婦進(jìn)行必要的產(chǎn)前和產(chǎn)時(shí)健康指導(dǎo)和心理疏導(dǎo)，緩解孕產(chǎn)婦的緊張情緒，提高助產(chǎn)效率。

綜上所述，助產(chǎn)工作是產(chǎn)科工作的重心環(huán)節(jié)，直接影響到分娩成敗和母嬰的生命健康。因此應(yīng)正視助產(chǎn)工作中潛在的不安全因素，加以職業(yè)規(guī)避，采取有效措施進(jìn)行防范，不斷提高助產(chǎn)護(hù)理的服務(wù)質(zhì)量，降低和避免醫(yī)患糾紛的發(fā)生，提高患者的滿意度。

參考文獻(xiàn)

篇8

住房保障問(wèn)題是世界性難題。盡管各國(guó)住房政策各有特點(diǎn)，但總體上講，住房政策的大趨勢(shì)是以促進(jìn)住房自有化率的提高為主，輔以公共租賃房。歸納其主要原因是：首先，住房作為人類生存的基礎(chǔ)，也是福利的基礎(chǔ)，住房產(chǎn)權(quán)與社會(huì)政策其他領(lǐng)域之間具有復(fù)雜的“嵌入性”，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育甚至就業(yè)等領(lǐng)域均與住房產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，因此，瑞典學(xué)者凱梅尼認(rèn)為，“在研究福利體制的這一建構(gòu)與重組的過(guò)程中，住房是建構(gòu)福利國(guó)家的一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域”，日本學(xué)者早川和男（2005）也認(rèn)為，住宅福利是社會(huì)福利之最，主張“把住宅問(wèn)題看作國(guó)家、社會(huì)的首要問(wèn)題”。其次，大量的研究表明，人們存在著對(duì)房屋所有權(quán)根深蒂固的渴望，擁有住房產(chǎn)權(quán)能給人們帶來(lái)自尊、自信以及安全感。住房產(chǎn)權(quán)有無(wú)這種分化對(duì)居民的幸福感水平確實(shí)產(chǎn)生了不容忽略的影響，有住房產(chǎn)權(quán)的居民其幸福感水平顯著高于無(wú)住房產(chǎn)權(quán)的居民。再者，住房是城市居民家庭財(cái)富的主要組成部分，能否擁有住房所有權(quán)，對(duì)城市家庭而言，更是意味著是否擁有家庭財(cái)富積累的原始機(jī)會(huì)和社會(huì)學(xué)意義上的社會(huì)向上流動(dòng)的機(jī)會(huì)。

但是自1998年以來(lái)，不斷攀升的商品房?jī)r(jià)格直接導(dǎo)致了居民住房可支付能力的削弱，高房?jī)r(jià)與中低收入群體（包括一部分中等收入群體）住房支付能力之間的矛盾日益突出。以浙江省為例，考察根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒里七等分城市居民家庭收入水平，計(jì)算得到標(biāo)準(zhǔn)住房消費(fèi)面積為90平方米，各收入階層房?jī)r(jià)收入比的情況，發(fā)現(xiàn)高收入家庭的收入增長(zhǎng)基本與房?jī)r(jià)快速上升的速度相匹配，房?jī)r(jià)收入比變化不大，而購(gòu)房能力弱的中低收入家庭，其購(gòu)房能力不但沒(méi)有改善，反而加速惡化。如最低收入家庭房?jī)r(jià)收入比從2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比也高達(dá)12.35 （如表1所示）。越來(lái)越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群體）不得不被動(dòng)地退出商品住房市場(chǎng)。

因此，給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。根據(jù)經(jīng)典的紡錘型社會(huì)結(jié)構(gòu)模型可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會(huì)的安定，其往往也是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的中堅(jiān)力量，讓這部分家庭擁有“財(cái)產(chǎn)性收入”不僅是壯大中產(chǎn)階層隊(duì)伍、縮小貧富差距的客觀要求，而且也對(duì)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、保持社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。

（二）我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的偏差

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)停止實(shí)物分房后建立并首推的解決中低收入家庭住房困難的重要制度安排。不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房在一定時(shí)期內(nèi)為解決我國(guó)城市中等收入居民住房困難、改善居住質(zhì)量等問(wèn)題起了很大作用，但隨著住房市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的模糊性所隱藏的一系列問(wèn)題越發(fā)突出。雖在《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)定義為“有限產(chǎn)權(quán)”，但是沒(méi)有明確個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)比例，因此經(jīng)濟(jì)適用住房有限產(chǎn)權(quán)是在收益和處分上受到限制的所有權(quán)，是一種受到限制的單獨(dú)所有權(quán)，而并非共有。其在法理與具體實(shí)施過(guò)程中存在以下問(wèn)題。

第一，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房致使法權(quán)和事實(shí)產(chǎn)權(quán)不一致。從字面上理解“有限產(chǎn)權(quán)”，是因政府讓渡了一部分收益，因此，對(duì)產(chǎn)權(quán)做出了某種限定，政府和個(gè)人共同持有經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)，雙方都是只擁有不完整的產(chǎn)權(quán)。然而現(xiàn)實(shí)是，擁有不完整產(chǎn)權(quán)的個(gè)人卻完整地?fù)碛惺聦?shí)上的完整產(chǎn)權(quán)，也使得個(gè)人擁有了尋租空間，導(dǎo)致法權(quán)與事實(shí)產(chǎn)權(quán)不一致，權(quán)力和義務(wù)不一致。按照《物權(quán)法》以登記確定權(quán)屬的原則，既然經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人記載的只有購(gòu)房人的名字，就只能推定房產(chǎn)為購(gòu)房人所有，其屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)和私權(quán)范疇，政府公權(quán)力不具備直接介入權(quán)，國(guó)家就沒(méi)有權(quán)利干涉購(gòu)房人處置權(quán)的法律依據(jù)。

第二，經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)制度滋生尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房由于政府的補(bǔ)貼而價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，讓這種交易更加有利可圖。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買(mǎi)5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，進(jìn)行投資謀利。另一方面，一些逐漸富有的家庭沒(méi)有從經(jīng)濟(jì)適用房保障制度中合法有序地退出，從而導(dǎo)致了社會(huì)住房保障資源完全流失。

第三，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，導(dǎo)致處置難。盡管一些地方以文件形式明確規(guī)定了上市交易時(shí)應(yīng)補(bǔ)充土地出讓金或同地段商品房與經(jīng)濟(jì)房的差價(jià)，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是實(shí)際操作上，特別是退出操作中不能得到法律層面的支持），政府與個(gè)人的合法收益得不到及時(shí)保障。

第四，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押融資受影響。當(dāng)個(gè)人用住房向銀行抵押融資時(shí)，銀行根據(jù)個(gè)人在住房中擁有的產(chǎn)權(quán)比例確定融資額，由于有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有明確個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)比例，導(dǎo)致銀行實(shí)際操作難，許多銀行拒絕經(jīng)濟(jì)適用房的抵押融資貸款。

（三）租賃保障房難以成為住房保障可持續(xù)運(yùn)行的主要方式

以公共租賃房為主體的租賃型保障房其核心特征是通過(guò)“租賃”方式保障居民“住有所居”，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這對(duì)引導(dǎo)居民樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念，形成合理的住房梯度消費(fèi)模式，具有很好的促進(jìn)作用。但是租賃型保障房建設(shè)投入大、維護(hù)運(yùn)行成本高、退出難等是個(gè)世界性難題，極易淪為“福利陷井”。盡管發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)已實(shí)施公共租賃住房保障制度多年，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，但仍面臨嚴(yán)峻的問(wèn)題。

第一，租戶對(duì)保障房破壞性使用，造成物業(yè)和社區(qū)環(huán)境惡化，社會(huì)問(wèn)題增多。英美等一些社會(huì)住房小區(qū)秩序混亂，公共場(chǎng)所故意亂拋垃圾、制造噪音、肆意破壞公物等問(wèn)題比較普遍，成為犯罪活動(dòng)、吸毒和交易、打群架等集中點(diǎn)。盡管美國(guó)公共住房支出不斷增長(zhǎng)，但居民對(duì)社區(qū)抱怨和不滿度增加，嚴(yán)重影響居民的身心健康，惡劣的居住環(huán)境抵消了低收入家庭的住房保障效用。

第二，住房保障財(cái)政負(fù)擔(dān)重。美國(guó)公共住房的建設(shè)成本由聯(lián)邦政府承擔(dān)，但運(yùn)營(yíng)成本靠租賃收入維持。剛開(kāi)始運(yùn)營(yíng)期間，由于新房維護(hù)成本較低，公共租賃房運(yùn)行良好，但之后住房保障財(cái)政負(fù)擔(dān)逐漸加重。聯(lián)邦住房運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助從1969年的1490萬(wàn)美元上升到1979年的72700萬(wàn)美元，1993年的25億美元，2003年的35億美元，2003年運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助占公共住房總預(yù)算的一半。由于資金緊張，很多住房管理機(jī)構(gòu)不得已停止公共租賃房的修繕和維護(hù)，造成公共住房居住環(huán)境逐漸惡劣，使得社會(huì)租賃住房越來(lái)越集中于針對(duì)社會(huì)劣勢(shì)群體進(jìn)行住房供給，在空間上形成了“貧民窟”，產(chǎn)生了嚴(yán)重的社會(huì)隔離和階層對(duì)立，引發(fā)了嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

因此，在社會(huì)投資缺乏激勵(lì)和政府保障財(cái)力有限的背景下，簡(jiǎn)單地以公租房取代經(jīng)濟(jì)適用房，不僅忽略了住房所有權(quán)對(duì)所有人主觀福利水平（如自尊、自信等）及住房區(qū)域權(quán)利（如教育、戶籍等）的影響，忽略了住房所有權(quán)對(duì)中低收入家庭財(cái)富積累的影響，且由于其存在的投資量大、資金沉淀嚴(yán)重、維護(hù)運(yùn)行成本高等難題，都不利于提高我國(guó)的住房保障水平，其更難以成為我國(guó)住房保障可持續(xù)運(yùn)行的主要方式。

（四）開(kāi)展過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的地區(qū)普遍反映政策效果較好，風(fēng)險(xiǎn)可控

值得一提的是，2014年中央政府將“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”首次寫(xiě)進(jìn)《政府工作報(bào)告》之前，上海、江蘇淮安的部分城市已有幾年的實(shí)踐。從實(shí)行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補(bǔ)繳差價(jià)等因素，使得溢價(jià)大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，很好地解決了經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房中的福利陷阱。

二、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的思路

構(gòu)建住房共有產(chǎn)權(quán)的理論目標(biāo)就是使各類住房產(chǎn)權(quán)清晰化，并能夠通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有效實(shí)現(xiàn)保障性住房?jī)?nèi)部的轉(zhuǎn)換和保障性住房與商品房之間的轉(zhuǎn)換，構(gòu)建起由商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等組成的具有合理分層的新住房體系。現(xiàn)階段新型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)在原來(lái)“針對(duì)中低收入人群提供保障”的限制原則基礎(chǔ)上，將短期目標(biāo)重點(diǎn)放在中等 （潛在）收入階層身上，且通過(guò)產(chǎn)權(quán)清晰、格式統(tǒng)一、具有可調(diào)整性的共有產(chǎn)權(quán)合約模式統(tǒng)籌管理各類出售型保障性住房；而長(zhǎng)期目標(biāo)，可以考慮覆蓋所有無(wú)住房所有權(quán)的中低收入家庭，通過(guò)產(chǎn)權(quán)份額的調(diào)整和交易實(shí)現(xiàn)各類住房之間的具過(guò)渡性、連續(xù)性、整體性和動(dòng)態(tài)多層次的可持續(xù)轉(zhuǎn)換。其制度設(shè)計(jì)的基本思路有以下幾方面。

第一，以共有產(chǎn)權(quán)住房模式統(tǒng)領(lǐng)出售型保障房供應(yīng)體系。利用共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)統(tǒng)領(lǐng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和限價(jià)商品房，明確政府與保障對(duì)象之間的責(zé)權(quán)利，從而建立新住房保障體系，構(gòu)建合理銜接的住房體系（詳見(jiàn)圖1、圖2）。可以依據(jù)地方的政府財(cái)力、保障家庭支付能力、商品房?jī)r(jià)格，設(shè)定不同的產(chǎn)權(quán)比例，形成動(dòng)態(tài)的可調(diào)整的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系。對(duì)于限價(jià)商品房和拆遷安置房，保障家庭通常有較好的支付能力，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當(dāng)降低，便于家庭日后有能力時(shí)贖回；對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，保障家庭的支付能力較差，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當(dāng)提高，有助保障家庭擁有住房。

第二，明確共有產(chǎn)權(quán)的定價(jià)思路，避免價(jià)格雙軌制。共有產(chǎn)權(quán)可采用兩階段定價(jià)方法，解決經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)存建設(shè)成本與銷售價(jià)格倒掛的問(wèn)題。兩階段定價(jià)方法的基本思路是：第一階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，在政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間依據(jù)成本定價(jià)法確定共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，如實(shí)反映項(xiàng)目建設(shè)成本。第二階段：由政府作為共有產(chǎn)權(quán)保障房的產(chǎn)權(quán)共有人，在政府和保障對(duì)象之間確定共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目銷售價(jià)格，根據(jù)保障對(duì)象支付能力確定共有產(chǎn)權(quán)比例。保障家庭通過(guò)支付市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價(jià)格和市場(chǎng)接軌。當(dāng)家庭購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)后，可以享有和商品房同樣的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)的統(tǒng)一。

第三，因地制宜，確定共有產(chǎn)權(quán)比例劃分。推行共有產(chǎn)權(quán)，可以針對(duì)不同收入水平準(zhǔn)入門(mén)檻的低收入者設(shè)定幾種不同的產(chǎn)權(quán)分割出售方式，如表2所示。借鑒國(guó)外和淮安、上海已有共有產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在運(yùn)作前期應(yīng)當(dāng)規(guī)定相對(duì)較高的購(gòu)買(mǎi)的比例，建議采用方案1。這樣可以緩解共有產(chǎn)權(quán)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的資金壓力，快速回收共有產(chǎn)權(quán)房的投資。隨著政府保障能力的增加，可以擴(kuò)大“共有產(chǎn)權(quán)”的保障群體，購(gòu)買(mǎi)比例要求逐漸降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合資格的中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)一定比例的共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于剩余部分的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人每年按剩余產(chǎn)權(quán)價(jià)值的2.75%-3%的比例交納租金。此外，共有產(chǎn)權(quán)模式也可以作為租售并舉制度“租售轉(zhuǎn)化”方案的參考。將政策性住房的租、售問(wèn)題銜接起來(lái)，也為不同支付能力的家庭提供了更加細(xì)致的購(gòu)房參考標(biāo)準(zhǔn)。

總體來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)這樣的制度設(shè)計(jì)主要有以下幾方面特點(diǎn)：

一是滿足了購(gòu)房人擁有自有住房的需求。在房源定價(jià)上，以開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，考慮保障對(duì)象支付能力等因素，確定銷售價(jià)格。在城市住房資源較為稀缺的背景下，使得保障對(duì)象以相對(duì)較低且符合自身支付能力的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住房，既解決了基本住房問(wèn)題，又滿足了人們對(duì)產(chǎn)權(quán)住房的需求。

二是有利于形成對(duì)購(gòu)房人的扶持和制約機(jī)制。購(gòu)房人可以按本人出資份額享受房屋增值收益，一方面有利于積累經(jīng)濟(jì)能力，為將來(lái)退出住房保障、進(jìn)入市場(chǎng)改善住房創(chuàng)造條件，有利于形成住房保障體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的有機(jī)銜接；另一方面也有利于制約住房使用、養(yǎng)護(hù)過(guò)程中不當(dāng)行為的發(fā)展。

篇9

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦舉行的新聞會(huì)上透露，目前，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個(gè)城市推進(jìn)。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體）”再次興奮了起來(lái)。

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

這意味著，如果將一套房子視作一個(gè)公司，過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，一套房子只有一個(gè)股東，而現(xiàn)在，一套房子有了兩個(gè)股東，即買(mǎi)房人和地方政府。

當(dāng)前，我國(guó)購(gòu)置型保障房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)的商品房低，購(gòu)房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，很多人擠入經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房分配中，一倒手就能賺個(gè)盆滿缽滿。這兩類保障房甚至成為一些官員的渠道。

馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢(qián)解決住房難題；另外，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購(gòu)置型保障房里的牟利空間。

產(chǎn)權(quán)如何共有，增值如何分配？

從具體的實(shí)踐來(lái)看，各地對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房，有著不同的思路。

在今年北京市兩會(huì)期間，北京市政府工作報(bào)告中首次提出了共有產(chǎn)權(quán)這一概念，即目前正在接受申請(qǐng)的自住型商品房。北京市副市長(zhǎng)陳剛在會(huì)議期間提出，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)，購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，可以由政府給予支持，再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中端群體的需求，解決住房難題。

北京市自住型商品房銷售價(jià)格比同地段、同品質(zhì)的商品房?jī)r(jià)格低30%左右。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。

以2014年1月9日成交的北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地為例，該項(xiàng)目為自住型商品住房，總建筑規(guī)模4.146萬(wàn)平方米，房子銷售均價(jià)限定為2.2萬(wàn)元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責(zé)任公司以6.005億元成功競(jìng)得，樓面地價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米，這一地價(jià)甚至比2009年地價(jià)低迷時(shí)附近出讓的地塊價(jià)格還要低。多位業(yè)內(nèi)人士指出，百子灣14號(hào)地附近的商品房金茂府已經(jīng)賣(mài)至8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，如不是自住房性質(zhì)，百子灣14號(hào)地的地價(jià)至少有2萬(wàn)元/平方米。

推廣共有產(chǎn)權(quán)房，各個(gè)地方因地制宜。在江蘇淮安，對(duì)于資金不足而又住房困難的購(gòu)房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購(gòu)房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產(chǎn)權(quán)房的“股東”，享受這套房子對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)屬于政府。購(gòu)房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人有資金實(shí)力時(shí)，可以向政府逐步購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)。

誰(shuí)有資格當(dāng)“股東”？

無(wú)論是北京推出的具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這些房子都堪稱是一個(gè)“好公司”。

以上述北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地為例，該項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)普遍已高漲至每平方米四五萬(wàn)元，部分優(yōu)質(zhì)房源如金茂府甚至已漲至8萬(wàn)元/平方米，這意味著，誰(shuí)搶到了百子灣14號(hào)地的自住房，誰(shuí)就斬獲了一個(gè)收益巨大的“好公司”。

那么，誰(shuí)有機(jī)會(huì)搶到這個(gè)“好公司”呢？

根據(jù)北京市規(guī)定，按照限購(gòu)政策規(guī)定在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，可以購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。其中，北京市戶籍無(wú)房家庭以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭，可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

然而，即便不考慮其他數(shù)量龐大的具有購(gòu)房資格的家庭，僅僅從經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭數(shù)量來(lái)看，明顯僧多粥少。有消息稱，北京首個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣或?qū)⒂?月正式搖號(hào)，2000套房源就有6.53萬(wàn)戶確認(rèn)申購(gòu)，供需比達(dá)到1：33。

篇10

北京共有產(chǎn)權(quán)房條件如下：

1、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房的家庭，一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。已簽訂住房購(gòu)買(mǎi)合同、征收以及拆遷安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購(gòu)買(mǎi)。

2、共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)先申購(gòu)；項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭。符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房，“新北京人”的分配比例不少于30％。《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第九條（申請(qǐng)條件）

3、申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合以下條件：申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇11

“共有產(chǎn)權(quán)房”近期在多個(gè)場(chǎng)合被多個(gè)部門(mén)屢屢強(qiáng)調(diào)。在十《政府工作報(bào)告》中更是明確提出，“今年將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。

在很多人連“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念還不清楚的時(shí)候，這個(gè)新的住房供應(yīng)類型就出現(xiàn)在了“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告里，而且是2014年國(guó)家要增加供應(yīng)的住房類型。而管理層決意要開(kāi)始探索這一住房形式，也僅僅是三個(gè)月之前的事。“共有產(chǎn)權(quán)房”最大的特征就在于，即使不具備住房支付能力，市民也可以成為財(cái)產(chǎn)所有者，而管理層之所以推出這樣的政策，用意就是想讓城市居民能夠（而且盡快）擁有住房產(chǎn)權(quán)，成為“有產(chǎn)者”。在城市擁有住房，不僅意味著擁有財(cái)產(chǎn)，而且意味著擁有資產(chǎn)，即分享資產(chǎn)價(jià)格上漲收益或資產(chǎn)溢價(jià)。資產(chǎn)溢價(jià)來(lái)源于房屋升值，而房屋之所以升值是因?yàn)橹苓吂卜?wù)設(shè)施和體系越來(lái)越完善。在我國(guó)城市化快速推進(jìn)時(shí)期，人口大規(guī)模涌入城市，公共服務(wù)需求與日俱增的情況下，政府依賴房地產(chǎn)來(lái)獲得公共服務(wù)設(shè)施（軌道交通、鐵路公路、機(jī)場(chǎng)港口、醫(yī)療教育、市政設(shè)施和地下管網(wǎng)等）建設(shè)和維護(hù)資金，是長(zhǎng)期存在的必然趨勢(shì)。

在當(dāng)前中國(guó)，城市居民之間的收入差距并非工資收入差距，而是資產(chǎn)收入差距，而最大的資產(chǎn)就是住房。凡是打算在城市長(zhǎng)期居住的市民，擁有住房的訴求就非常強(qiáng)烈。本質(zhì)上，這種訴求是對(duì)于改革紅利分享權(quán)利的訴求，是對(duì)城市化紅利分享權(quán)利的訴求，這是未來(lái)保障性住房主體形式（公共租賃房）所無(wú)法替代的。而“共有產(chǎn)權(quán)房”不僅可以滿足居民擁有住房和資產(chǎn)的愿望，而且即使是低收入者，也可以成為資產(chǎn)擁有者、資產(chǎn)溢價(jià)分享者、改革紅利和城市化紅利分享者。對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥日前也表示，今年我國(guó)將會(huì)繼續(xù)對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)。據(jù)悉，住建部今年準(zhǔn)備在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開(kāi)展“共有產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)工作。

種種政策表明，國(guó)家對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)住房模式”予以重視，此模式的向好趨勢(shì)顯而易見(jiàn)。但也有專家在此提醒，這種模式更適合快速發(fā)展的地級(jí)市，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，可以參照商品房來(lái)定價(jià)，限制牟利空間，個(gè)人和政府也能夠負(fù)擔(dān)得起。但在北京這樣房源緊張、房?jī)r(jià)畸高的一線城市，采用何種方式順利推行該模式還有待進(jìn)一步推敲。

篇12

從2007年開(kāi)始，淮安推行共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)。

淮安市住建局住房保障處處長(zhǎng)吳延宏介紹，按照共有產(chǎn)權(quán)模式，中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。“比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，‘共有產(chǎn)權(quán)房’是老百姓花了經(jīng)濟(jì)適用房的錢(qián)買(mǎi)到的商品房。”

根據(jù)淮安市的規(guī)定，個(gè)人產(chǎn)權(quán)占七成，政府占三成。倪洪志家所購(gòu)買(mǎi)的這套房，建筑面積在80平方米，總價(jià)在16.5606萬(wàn)元，他只需要支付70%的購(gòu)房款即11.59萬(wàn)元，就可以住進(jìn)這套房子里。

如果要購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的，按原供應(yīng)價(jià)格加當(dāng)年的利息結(jié)算；8年以后購(gòu)買(mǎi)的按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。居住期間，購(gòu)買(mǎi)人不需為政府其余三成產(chǎn)權(quán)支付房租。如果選擇出售自己的七成產(chǎn)權(quán)，政府則與下一個(gè)持有人共享產(chǎn)權(quán)及收益。

去年12月19日，通過(guò)幾年的積累，倪洪志手頭寬松了一點(diǎn)，又向親戚借了點(diǎn)錢(qián)，總共花費(fèi)了49680元，從政府手里回購(gòu)了30%的產(chǎn)權(quán)，“我現(xiàn)在算是完全擁有這個(gè)房子了”。

吳延宏說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)住房本身就是商品房，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的權(quán)利和普通商品房一樣，整個(gè)住房的個(gè)人出資額等同于相同面積傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，購(gòu)房人不僅不會(huì)多出錢(qián)，而且個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的出資額還略低于購(gòu)買(mǎi)同面積商品房，并享受商品房的保值、增值，不會(huì)像傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房那樣失去了購(gòu)買(mǎi)商品房的機(jī)會(huì)成本。

至今，淮安市區(qū)共向936戶中低收入家庭供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)證，可在兩年內(nèi)選房購(gòu)房；共有153戶購(gòu)買(mǎi)了政府產(chǎn)權(quán)，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬(wàn)元。

會(huì)不會(huì)有人“搭便車”？

經(jīng)濟(jì)適用房政策，最惹爭(zhēng)議的往往是分配問(wèn)題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

吳延宏介紹，淮安市建立了申請(qǐng)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)工作聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，成立了市申請(qǐng)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況認(rèn)定指導(dǎo)中心，對(duì)申請(qǐng)保障性住房家庭的經(jīng)濟(jì)狀況實(shí)行聯(lián)動(dòng)審核。

記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請(qǐng)保障性住房的家庭共654戶1626人，申請(qǐng)戶的所有信息數(shù)據(jù)已通過(guò)民政、房產(chǎn)、公安（車輛管理）、社會(huì)保障（養(yǎng)老）、工商、稅務(wù)、住房公積金、銀行、證券公司等9個(gè)部門(mén)聯(lián)動(dòng)審核。“這些部門(mén)涵蓋了一個(gè)家庭所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，比如可以查你的存款，了解你的經(jīng)濟(jì)收入，知道你有無(wú)汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說(shuō)，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審核，共認(rèn)定91戶家庭不符合申請(qǐng)保障房條件，占申請(qǐng)家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請(qǐng)，并無(wú)一例投訴。

對(duì)于申請(qǐng)者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請(qǐng)人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下（無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)）。

一些地方曾出現(xiàn)不符合條件的申購(gòu)人弄虛作假購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，若干年上市后獲得巨大收益，吳延宏說(shuō)：“傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)也是‘有限’產(chǎn)權(quán)，退出時(shí)要補(bǔ)繳‘土地出讓金’等各種優(yōu)惠，但是事先沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的界定。而共有產(chǎn)權(quán)房恰恰是把這個(gè)含糊的‘有限’變?yōu)榱嗣魑摹壤讶舾赡旰笕狈σ罁?jù)的‘補(bǔ)繳’，變成提前告知的按產(chǎn)權(quán)‘分成’，這樣就簡(jiǎn)單明了，有據(jù)可依了。”

他說(shuō)，在淮安模式中，使用權(quán)全部歸購(gòu)房者。政府作為共有產(chǎn)權(quán)方，保留相應(yīng)的處置權(quán)，這就能對(duì)購(gòu)房者倒賣(mài)牟利起到約束的作用。因?yàn)樵凇斗课菟袡?quán)證》上有明確的比例和權(quán)屬關(guān)系，如果私下倒賣(mài)，購(gòu)房人會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的產(chǎn)權(quán)憑證而存在極大風(fēng)險(xiǎn)，并且買(mǎi)賣(mài)雙方都已構(gòu)成對(duì)共有產(chǎn)權(quán)人利益的侵占，會(huì)受到相應(yīng)的追究。

低收入家庭買(mǎi)得起嗎？

最初，淮安曾嘗試個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)5∶5，但后來(lái)統(tǒng)一改為7∶3，即個(gè)人首付需要交70%的購(gòu)房款，比普通商品房的首付比例要高。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原認(rèn)為，第一筆購(gòu)房款對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)是一筆巨款。

2012年，一次搖號(hào)選房引來(lái)500多人申購(gòu)，但是僅有170多人成功認(rèn)購(gòu)，而實(shí)際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在于首付款的金額還是超出了他們的承受能力。”淮安保障性住房建設(shè)管理中心劉遠(yuǎn)勝主任說(shuō)。

目前住在低矮房子里的吳霞一家，人均收入才600元，為了改善住房條件，她申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)康居花園的共有產(chǎn)權(quán)房。周邊的商品房房?jī)r(jià)為每平方米4600元，按照便宜5%～10%計(jì)算，吳霞的心理價(jià)位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30萬(wàn)元左右，先交七成房款，大概20萬(wàn)元。”對(duì)于她來(lái)說(shuō)，20萬(wàn)元也很難拿出來(lái)。

記者采訪的其他幾個(gè)申購(gòu)者也認(rèn)為，中低收入家庭在購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，最大的問(wèn)題是“手中無(wú)糧”，為買(mǎi)一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。

篇13

經(jīng)濟(jì)適用房制度在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期功不可沒(méi)，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。

根據(jù)經(jīng)典的紡錘形的社會(huì)結(jié)構(gòu)模型分析可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會(huì)的安定。我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的一個(gè)重點(diǎn)就是擴(kuò)大中間階層的比重。因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會(huì)保障。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)與家庭年總收入比為3—6倍時(shí)是居民經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍，但據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)這一數(shù)據(jù)為8.4倍，對(duì)中低收入者，這個(gè)比例更高，經(jīng)濟(jì)適用房制度的存在具有重大意義，其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的影響都不容小視。根據(jù)我國(guó)目前人口眾多且相對(duì)貧困的國(guó)情，住房完全由個(gè)人解決存在極大困難，或者說(shuō)是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國(guó)城鎮(zhèn)存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國(guó)現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及地方上的舊城改造相沖突，可以說(shuō)廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發(fā)展的趨勢(shì)，例如：截至2005年底，福州市已經(jīng)累計(jì)建成并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房2.1萬(wàn)套，190.3萬(wàn)平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)平方米，廉租房?jī)H200套，另一方面，過(guò)多的廉租房或者相對(duì)集中的廉租房還會(huì)引起社會(huì)治安，城市死角等相關(guān)問(wèn)題，這在包括香港在內(nèi)的廉租房制度成熟的世界發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)都是個(gè)令政府百姓頭疼的問(wèn)題。綜上可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房制度不但不能廢除，反而還應(yīng)大力提倡和發(fā)展。

但是我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度還存在較大缺陷。反對(duì)者比較集中的問(wèn)題是：(1)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)及基本性質(zhì)不清晰；(2)開(kāi)發(fā)商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開(kāi)發(fā)，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房真實(shí)需求難以確定，進(jìn)而資金短缺，(4)補(bǔ)貼方式不合理，對(duì)低收入者的補(bǔ)貼補(bǔ)在了“磚頭”上，而不是補(bǔ)在“人頭”上；

可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)適用房制度急需改革和創(chuàng)新，而非簡(jiǎn)單的拋棄，經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個(gè)可以在很大程度上解決以上問(wèn)題的創(chuàng)新制度。

2、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析

(1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)

經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭(zhēng)論，大多反對(duì)者都是用傳統(tǒng)思維對(duì)新制度提出質(zhì)疑，用多學(xué)科擴(kuò)展思維思考這些問(wèn)題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。

共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是：堅(jiān)持共有財(cái)政原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個(gè)人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房”制度。其基本含義是，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣，具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對(duì)房屋的占有，使用，收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志，目標(biāo)和利益，可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過(guò)這些權(quán)利通過(guò)不同組合，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。

共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點(diǎn)包括：改變土地供應(yīng)方式，地價(jià)由市場(chǎng)供求產(chǎn)生，使房地產(chǎn)商沒(méi)有通過(guò)土地價(jià)差獲利的空間；改變定價(jià)方式，房屋價(jià)格同商品房接軌，基本消除倒賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房獲利的可能；改變交易性質(zhì)，受助者一旦賣(mài)出房產(chǎn)，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問(wèn)題。

(2)共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障功能的高成本

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實(shí)體”上，其實(shí)際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒(méi)有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)，房屋的不同所有者之間會(huì)產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，當(dāng)事人會(huì)極力主張把房屋賤賣(mài)給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對(duì)政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國(guó)家資產(chǎn)。對(duì)于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)行成本極高，沒(méi)有實(shí)際操作的可能。

我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的區(qū)別，首先，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來(lái)可以抽出資金幫助更多的人，二來(lái)擴(kuò)大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，會(huì)提高其對(duì)房屋的維護(hù)意識(shí)，因?yàn)槠渥陨硪彩浅鍪蹠r(shí)房?jī)r(jià)過(guò)低的受害者，這不僅不會(huì)增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問(wèn)題，降低政府的監(jiān)督和修繕費(fèi)用。

對(duì)于部分產(chǎn)權(quán)個(gè)人低價(jià)出售的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，我們可以借鑒我國(guó)《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過(guò)低時(shí)(例如低于市場(chǎng)價(jià)格)，政府具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，此種辦法完全可以解決這一難題。

(3)個(gè)人出資比例過(guò)小問(wèn)題

由于共有產(chǎn)權(quán)制度對(duì)個(gè)人的出資比例沒(méi)有明確的限制，會(huì)導(dǎo)致某些道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。人們會(huì)故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個(gè)人少出資，以達(dá)到“出少錢(qián)，住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會(huì)占用大量的國(guó)家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個(gè)人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過(guò)程中有疏于保護(hù)的心理。

針對(duì)這一問(wèn)題，本文認(rèn)為可以跟進(jìn)相關(guān)優(yōu)惠措施和法規(guī)。第1，將個(gè)人出資比例分為幾個(gè)等級(jí)，等級(jí)越高，相關(guān)利益越大(可超過(guò)其出資比例)以交易手續(xù)費(fèi)為例。假設(shè)當(dāng)個(gè)人擁有20%產(chǎn)權(quán)時(shí)，繳納20%的交易手續(xù)費(fèi)，當(dāng)個(gè)人擁有60%產(chǎn)權(quán)時(shí)，你就只需繳納50%的交易手續(xù)費(fèi)國(guó)家補(bǔ)貼另外10%，借此鼓勵(lì)個(gè)人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢(qián)”，但是個(gè)人的出資積極性可以被充分調(diào)動(dòng)，幫助政府解決更大的問(wèn)題。第2，要對(duì)個(gè)人的財(cái)富狀況有一個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)查，加大處罰力度，一經(jīng)查處，取消當(dāng)年的申請(qǐng)資格等權(quán)利。第3，適當(dāng)將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過(guò)大，以免對(duì)經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難人群的住房權(quán)造成侵害。

(4)國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問(wèn)題

反對(duì)方堅(jiān)持認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)制度中，國(guó)有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國(guó)有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問(wèn)題，人民與政府之間的“委托——”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會(huì)面對(duì)國(guó)資流失的危險(xiǎn)。

本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來(lái)卻有失偏頗。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌期間，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，幾乎每個(gè)和國(guó)有資產(chǎn)相聯(lián)系的問(wèn)題都會(huì)涉及這種風(fēng)險(xiǎn)。廉租房制度同樣也有國(guó)有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長(zhǎng)期的，復(fù)雜的斗爭(zhēng)準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對(duì)策：

第1，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購(gòu)置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，選派責(zé)任心強(qiáng)，政策水平高，懂經(jīng)濟(jì)，會(huì)管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門(mén)的國(guó)有股份房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第2，加大宣傳力度，提高全民保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的法律意識(shí)，把關(guān)心和維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)變?yōu)槊總€(gè)公民的自覺(jué)行動(dòng)。

第3，明確法律責(zé)任。為保證國(guó)有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國(guó)家工作人員膽敢違規(guī)操作，對(duì)其進(jìn)行行政，甚至刑事處罰。