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中圖分類號：P2文獻標識碼： A
1、房屋測繪對城市的規劃建設起重要作用
房屋是城市建設的最基本的組成要素之一，城市規劃建設水平的高低能反應出城市的物質建設和居民精神生活的文明程度，合理有效的進行城市規劃建設離不開對房屋的測繪工作，房屋測繪在城市的規劃建設過程中對房地產的布局、造型結構及用途等方面都發揮重要作用。房屋測繪在對城市的規劃建設當中不僅僅包括事先的測量工作，在對城市規劃建設的現狀進行充分的了解和總結后，會得出很多有關如何進行城市建設的許多其他相關數據，在進行下一輪的房屋測繪時這些數據會為更好的進行房屋建設提供有用的參考價值。
2、房屋測繪在房產交易中發揮巨大作用
房屋測繪在房產交易的過程中，房屋測繪能為房產買賣的雙方提供專業的技術參考。房屋測繪根據目前的現有的城市建設水平和要求，繪制房屋建設的基本圖紙和房屋分布圖，其目的是為了能夠形成簡單明了、清晰易懂的城市房屋分布平面圖，進而形成一個健全明了的控制網絡。方便以后在房產交易過程中提供全面準確的數據。在城市的不斷建設中，不斷地豐富這個網絡，進行不斷的細化，經過不斷地發展和更新，在以后的房產交易中就能為房屋買賣雙方提供更加直觀明了的圖形樣式參考。
3、為城市建設的其他相關部門提供幫助
房屋的測繪工作不僅僅為城市的規劃部門提供幫助，在拆遷部門、開發部門、稅收部門、保險部門等相關部門都能夠提供一定程度上的幫助。為這項相關部門提供制定政策時所必須的相關參考依據。
二、房屋測繪工作中存在的問題
由于房屋測繪工作在房屋建設及房產規劃中的重要作用，在房屋測繪的實踐過程中，會存在一些不可避免的問題，面對這些問題，各相關部門要首先從自身尋找原因尋找方法解決這些問題，存在的問題具體包括：
1、沒有簽訂房屋面積計算的委托書，當問題產生時，容易出現房產測繪方和開發商之間的相互推諉。由于對房屋測繪在實際工作中作用的忽視，房產測繪方對實際的測繪工作，敷衍了事，應付對待，導致在測繪過程中出現沒有技術含量的失誤，而房屋的施工方在施工時，又沒有清楚的認識到房屋測繪的施工圖對房屋建設的重要性，因而，導致在房屋的實際施工過程中容易出現失誤，而雙方又互相推諉，從而造成不必要的法律糾紛。
2、房屋測繪方的預測數據統計和現實情況的實際數據之間的誤差的存在。雖然房屋測繪方根據理論的數據制定出一套理論上可行的施工圖，但是在實際的操作過程中，由于施工誤差過大或是施工方沒有根據圖紙的方案變更施工方案而造成合同面積與施工面積的誤差超過3㎡。那么施工方就應該承擔誤差過大所產生的損失。
3、缺少必要的審核部門，缺少對圖紙資料進行正確性、可行性、可變更性等方面的審核工作。沒有經過會審的圖紙經常會出現圖紙前后不一樣的情形，例如平立剖三面的不同數據，施工圖與結構圖不統一的現象。如果建立相應會審制度就能夠避免這些錯誤的產生，在施工中就不會誤導開發商而出現檢測單位和施工單位的圖紙不一樣，產生重大的施工事故了。
4、從業者的技術水平參差不齊且門檻較低，沒有統一的準入機制，導致技術從業人員的水平各有不同，在一些需要經過換算的數據上，由于從業人員本身對房屋測繪這一工作沒有專業的系統知識導致對房屋測繪工作的出現模棱兩可，知識匱乏的情況。還有部分從業人員，對新知識新技術沒有及時的進行學習和應用導致在工作中遇到新問題或是復雜問題時不能及時的運用新知識加以解決，容易在工作中出現失誤。
5、沒有建立完備的房產檔案管理和資料數據庫。對每次房產測繪的測繪數據結果進行入檔保存，便于以后的查閱，這種數據的原始積累對以后的房屋測量和建設工作具有重要的作用，利于以后的長遠發展。
6、房屋測繪人員及實際操作人員沒有形成精益求精的工作態度，在工作中容易出現嫌麻煩且不認真讀圖或是讀圖不細心，測量數據時不精確，使人為誤差過多，從而造成經濟損失的現象。
三、房屋測繪存在問題的解決辦法
為了解決房屋測繪工作在實際工作中的存在的問題，讓房屋測繪工作能夠在實際的房屋建設當中真正的發揮作用，使房屋測繪工作朝著正確的方向發展，有必要在工作實踐中，采取正確的方法引導房屋測繪工作朝著健康的方向發展。對各部門提出幾點必要的意見，具體包括：
1、建立明確的責任追責制度，為了避免在房屋建設過程中雙方相互推諉，責任無法落實的情況，在房屋施工前，先簽訂委托合同書，明確雙方的責任和義務，工作過程中嚴格按照各項規章制度行事，這樣做不僅能提高房屋建設各方的工作效率，使責任落實到個人，還能提高房屋測繪工作的準確性，提高施工方的工作認真度。
2、建立審核部門，確立圖紙的會審制度。在房屋測繪部門設計出相應的施工圖紙并交由開發商實際操作之前，先由審核部門進行會審，進行審核對施工圖紙的正確性、可行性等各方面綜合審查之后，房屋測繪部門在進行相應的修改，修改后再經過一輪的修改，如此建立了一套二級檢查、一級驗收的會審制度，保證了正確率減少了房屋建設的誤差的增大。
3、建設健全的房屋測繪工作隊伍，提高相關工作人員的技術水平。在日常的工作中，開展必要的培訓課程，鼓勵技術人員間的相互交流，營造互相學習的良好氛圍，提高測繪技術人員的專業技能和學習能力，提高工作人員的工作積極性。
4、建立統一的房屋測量標準體系，具體包括建立相應的監督機制，規范軟件測繪軟件的市場，形成統一的標準化軟件系統，確立房屋測繪的標準術語等方面。這樣做的好處是避免了圖紙制作者和執行者之間使用不同的解讀標準，出現工作失誤，造成經濟損失。
5、建立完善的房產檔案管理和資料數據庫，在相關部門之間形成房屋測繪檢測數據的統一檔案庫或是數據庫對相關數據進行存檔，既方便了企業自身使用數據時的需要又方便其他相關單位的數據查詢。各個單位在進行方案的制定設計時，能有所參照，互相借鑒。
6、建立統一的考核與獎懲制度。這是公司管理體制中不可缺少的要素之一，對員工進行物質上的獎勵或是懲罰，會在一定程度上調動員工的工作積極性，員工自然也會用認真敬業的態度對待工作，避免由于粗心或是不認真而產生的工作失誤。當然，要從本質上提高員工的工作態度，這與公司的企業氛圍有很大的關系，從長遠上看，營造積極健康、認真負責的企業氛圍感染員工是非常必要的。
7、在對一些復雜的數據分析過程中，需要發散思維，具體問題具體分析，比如在對非典型型曲線的幾何圖形的實測問題上，很多情況下，為了追求曲線美或是由于施工失誤會產生非典型幾何形狀，由于是由不同的原因導致的結果，就必須要分開論述不可一概而論。如果是為了追求曲線美那么在測量時應選取幾個合理點進行測量，如果是由于誤差而導致的，那么因為實測比較困難所以通常采用分割的方法解決。
結束語
房屋測繪在房地產測繪中占據著一個十分重要的作用，房屋測繪不僅關系到房產行業的發展，還關系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測繪不僅是一個經濟問題，更是一個民生問題。近些年來，我國的房地產業發展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發商和消費者多因房屋的面積問題產生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進行，必須做好房屋測繪工作。
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一．引言
房產測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段對測定房屋、土地及其周圍的自然狀態、位置、數量、質量和利用狀況進行專業繪制。三維可視化技術是對房產測繪的表達工具，是通過模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產狀況的一種工具。Web環境的引入是對三維可視化技術的延伸，是通過瀏覽器對房產測繪信息的擴展，這突破了地域的限制。目前，國外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過互聯網瀏覽地球任意一個地方，我國國內很多城市都通過網絡了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術的應用，擴大了人們的視野。但是由于房產測繪信息三維可視化技術本身就是非常復雜的技術，加上Web環境下的不同干擾因素，使得房產測繪三維可視化技術在Web環境中還存在諸多問題。
二.現階段Web環境下房產測繪信息中三維可視化技術的應用。
Web環境下的房產測繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統、GPS全球衛星定位系統、RS遙感系統、VR全景技術等基礎上，以房產建筑進行三維建模，綜合區域其他資源和信息，通過Web互聯網環境，形象直觀的顯示房產相關信息的技術。
Web環境是具有交互性的，在Web環境中，用戶通過填寫FORM表單向服務器提交請求，服務器根據用戶的請求返回相關信息。在房產三維可視化技術中，房產測繪信息是具有區域性的，在Web環境下，這一區域就是用戶希望看到的，所需要了解的區域，即感興趣區域（AOI）。房產測繪信息通過WebGIS的支持，在互聯網的瀏覽器中顯示房產的相關信息，用戶通過FORM表單選擇請求了解的區域，客戶端將請求提交給信息處理服務器，服務器在收到請求后，將該區域內的房產信息進行實時建模，自動構建區域內的三維場景，在構建完成后，將區域內的三維場景的數據包返回給客戶端，客戶端實時顯示區域內的三維場景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規數據流方式，是房產測繪信息的三維可視化技術在Web環境中的基本工作流程。
在計算機交互式圖形處理中，一般的實時動畫需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數據處理中必須在17μs內完成，這促使在三維建模的效率和數據處理策略上都要有高要求。由于房產測繪的三維場景中包括幾何模型、紋理和屬性等數據，這導致數據量的增大，由于網絡帶寬（固定時間內，能通過的最大位數據）的制約和網絡吞吐量的原因，對三維可視化技術的效果響應速度造成很大的影響。
在Web環境一致的情況下，房產測繪信息三維可視化技術的網絡響應時間受建模的效率和數據量的影響。房產測繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產的差異性，導致建模工程量大。由于三維可視化技術在房產測繪信息上技術的不足，導致在處理策略上缺乏經驗，由此產生的是數據量的巨大。在房產測繪信息三維可視化場景中的WebGIS自動構建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術的功能完善和快速發展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統，在建模時，要根據數據模型需要進行合適的轉換。由于這些軟件開發周期長、需要投入大量資金，同時數據的兼容性較差，開發成果無法實現網絡，這些問題都造成房產測繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產網站開始推出通過互聯網遠程三維看房的業務。用戶通過WebGIS瀏覽，獲取小區的建設、樓盤的顯示等場景信息，對于小區綠化和公共資源等信息則需要通過文字介紹進行了解，由于提供的資料有限，用戶無法根據自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環境下房產測繪信息三維可視化技術的發展。
1.模型庫的建立。
模型庫是對單個模型的資源綜合，是存儲模型的資料庫。在房產信息三維可視化中，是以房產基礎-地形信息為對象，以分散實體為單位進行構建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構建時，可針對具體房屋，預先建立房屋模型。對單個對象建立多種式樣的模型，如不同類型的屋頂、不同結構的房屋、風格迥異的建筑物等，將這些模型進行分類整合，便于在進行建模時可參考調用。模型庫建立后，三維場景是通過模塊的“搭積木”進行參數組合，完成建模。在三維模型庫中，服務器端的工作從單個模型的建立變成了模型的組合，通過預先的模型建立，可以節省建模時間，有效提升建模的效率，這符合Web環境中實時構建的需要。
在模型建立后，要對附加信息進行表述，如小區綠化資源、配套設施情況等，將三維場景和二維房產平面圖進行結合，將實體的屬性信息和實體場景進行整合。對小區樓盤的地理位置等，進行合理的表述，提高房產測繪信息三維可視化的實用性。
2.服務器端數據處理。
通過預先的模型數據庫的建立，可以實現實時建模，同時也可減少網絡響應時間，但這對于服務器端提出了高要求。對于模型庫來說，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實現實時構建的準確度，信息量越大越能完善信息程度，這無疑就加重了服務器的負擔。在服務器端，要對數據存儲量要進行合理的壓縮和整合，對數據的安全性能要加強。
3.房產測繪信息三維可視化的實時構建與實時顯示。
通過模型數據庫的建立提高了建模的速度和效率，在優化網絡結構和擴大網絡吞吐量的條件下，對軟件實時進行改善。通過WebGIS平臺的支持，對房產的三維實景可以快速、有效、及時的通過Internet Web給用戶實時顯示，這要求對房產測繪信息的管理模式和應用范圍、展示的方法和產品等方便進行改變。
模塊化的模型數據應用，可通過模型庫的單個模型的調用，利用相同的基礎數據，進行快速建模。對模型庫中的模型要建立參考復用的數據庫，這樣可便于在建模時加快建模速度。依據實時信息，對用戶需要了解的信息進行分析處理，通過信息的調用、建模、，對房產測繪信息進行三維可視化實時顯示。同時要對場景進行多方案開發，便于用戶從不同的視角進行瀏覽、鳥瞰、飛行房產三維場景，以此來滿足用戶的多方面需求。
模型庫的參考復用不能是簡單的復制拷貝，對操控的多級復用，要設置一個參考指針，通過指針復用三維模型，通過參考復用的參數化指針調用，可以在很大程度上降低數據冗余，最大限度的減少三維場景數據量。
四．結束語
Web環境下的房產測繪信息三維可視化技術從出現到完善，需要一個長期的過程，隨著計算機技術和互聯網技術的快速發展和進步，房產信息的Web三維可視化將真正實現實時化、情境化、真實化、實用化。
參考文獻：
[1] 程亮，張友靜，龔健雅，宋小剛，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb環境下房產測繪信息三維可視化技術研究[期刊論文] 《測繪科學》 ISTIC PKU2008年1期
[2] 崔洪,葉小飛 房產測繪三維場景數據網絡關鍵技術研究[期刊論文] 《科技資訊》 2012,(23)
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一．引言
隨著我國經濟建設的加快，城市建設規模也越來越大，商品房市場發展的如火如荼。房產交易中房產建筑面積、分攤面積、共用面積等核心參數成為房產購買者用于衡量房產的主要因素，而房產測量通過房產調查、房產平面控制測量以及房產要素測量，繪制房產圖，測算房產面積，為購房者提供了參考依據。
二.房產測量的內容、目的和意義。
房產測量的內容包括：房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。
房產測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關的信息，為房產產權、房地產開發和利用、房產交易、產籍管理、征收房產稅費提供依據，同時為城鎮規劃建設提供數據和資料支持。
在房屋面積測算中，房產測量是具體形式，房產測量的結果通過房產管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產測量結果減少了房產產權糾紛的發生率，為房產產權人提供了產權法律保護依據。同時，房產測量在測量過程中，采用了科學的測量技術，實現對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結果，這為房產產籍管理部門提供了處理和協調房產產權糾紛。另外，房產測量根據國家有關測量測繪標準和技術規范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業性數據，形成了房地產檔案的原始資料，為規范城市發展、管理城市建設提供了可靠依據。房產測量形成的房產簿冊、房產圖集和房產數據，為房產購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產行業快速發展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產測量在某種程度上能監督房地產開發商的交易誠信，避免部分開發商因為房產利益趨勢而在房產面積上動手腳，由此，加強房產測量管理和監督，有利于保證房產買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產交易市場秩序。
房產測量就是表述房屋以及房屋用地等相關信息的測量技術，通過采取科學的測繪手段和方法，根據房地產管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關信息進行調查和測量，并提供測量結果，用于表述房屋相關信息。房產測量的結果，構成了建筑產權面積的基礎，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產測量結果涉及到房屋產權人的利益，做好房產測量，減少測量偏差，避免給房地產企業帶來不必要的麻煩。同時，提高房產測量水平，對提高建筑質量效果具有積極意義。
三.房產測量技術。
1.房產數字化測圖技術。
數字化測圖是通過收集房產相關信息，采用計算機數字化數據處理軟件，經過圖形生成、編輯、處理，形成數字化房產圖，利用數控繪圖儀和其他圖形輸出設備，最終獲得房產圖的技術。
數字化測圖技術是通過收集房產信息資料，踏勘擬定設計方案，對測量進行基本控制，根據測量界址點進行測量，在完成房產調查后，采用光學經緯儀、電子經緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數據采集，將采集和測量數據輸入計算機圖形處理、測量軟件和相關應用軟件內，計算機進行圖形編輯，通過數控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產圖的繪制。
2.GPS-RTK技術在房產測量中的應用。
RTK測量技術，即實時動態差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態實時差分方法，極大的提高了測量的作業效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術是建立在載波相位觀測值的實施動態定位技術之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結果。在RTK作業的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數據鏈傳送給流動站，而流動站在通過數據鏈接收基準站的數據的同時，也同步采集GPS的觀測數據，并在極短時間內將差分觀測值進行實時處理，實現精確定位。通過RTK技術的應用，很大程度上提高了房產測量的作業效率和測量精度，同時RTK采集的數據全部是數字化，經過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產測量要求。
RTK測量系統通常包括：數據傳輸設備、數據處理軟件系統和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續觀測所有可見GPS衛星，并通過無線電傳輸其觀測數據，及時的將數據傳輸給觀測站，基準站根據觀測數據，依據相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據計算的實時定位結果，監測用戶站和基準站的觀測質量和結算結果。RTK能實施判定解算結果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。
3.GIS測量技術。
地理信息系統GIS系統，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具,是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環境參數按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統。它通過對多要素數據的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數字等多種形式輸出。房產測量中，GIS系統將信息以數字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產信息提供信息支持和可視化支持。
四．結束語。
房產測量結果是房屋買賣交易以及業主辦理房屋產權的依據和基礎，同時也是房屋產權的法律保障和依據。隨著商品房市場的火爆走向，房產所有權更需要詳細、明確，因此，加強房產測量研究，對于引導房產交易、提升建筑服務水平、提高建筑水平都具有重要意義。
參考文獻
[1] 汪善根GPS定位在房產測量中的應用[期刊論文] 《合肥工業大學學報(自然科學版)》 ISTIC PKU2001年5期
[2] 李旭陽 淺議房產測量與質量檢查[期刊論文] 《華章》2011年17期
[3] 龍明皓 淺談GPS-RTK 技術在房產測量中的應用[期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》2012年23期
[4] 周日圣 房產測量中預測與實測面積差異的分析 [期刊論文] 《中國房地產》2012年12期
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1 GIS技術與房產測繪
1.1 GIS技術概述
具有一定的綜合性與復雜性，作為一項高新技術，計算機系統的突出特征就是同時能夠處理空間數據以及屬性數據。
1.2 房產測繪概述
在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術等對房屋建筑物或者與之相關的構筑物進行調查和測量，掌握房地產的區位位置、數量、所有權屬，并在此基礎上進行圖形的繪制，這樣的技術被稱為房地產測繪。而房地產測繪信息管理系統是指通過現代化的計算機技術、GIS技術、網絡信息技術、數字化成圖技術以及數據庫技術等，建立一個標準化的、要準確的共享型房地產空間數據庫，能夠為“數字房產”的發展提供基礎平臺，為公眾提供優質完善的地理空間數據。測繪成果能夠為房地產產權的管理、房地產的開發管理、交易管理以及費用收取、稅務征收、法律仲裁等房地產管理活動相應的支持，同時能夠幫助城市規劃設計與建設等工作提供基礎性的數據信息。
1.3 基于GIS技術實施房產信息管理的意義
在房產測繪信息管理中引進GIS技術，能夠將信息管理工作和房地產地形圖緊密聯系在一起，對房地產實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術，只要是區域范圍中的房地產都能夠實施數據信息的統計和分析，如對房地產的密度和容積率進行分析計算，便于相關部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統房地產管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發生。
2 實現基于GIS技術房產測繪信息管理系統的要點
要實現房產測繪信息管理系統，首先要實現圖文一體化。房產測繪是當前房產管理信息系統中的重要部分，收集的地理空間數據信息必須和房地產產權管理中的屬性信息緊密聯系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產的產籍號作為關鍵字段將圖形數據屬性數據相連，實現二者的動態連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關原則和規定，因為房產的面積與購買者的利用是切身相關的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產測繪信息管理系統中，基于國家技術監督局的相關規定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規劃，避免出現前后不一的現象；第三個要點是確定好房屋的產籍號，圖號、幢號等共同構成房屋的產籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。
3 GIS技術在房產測繪管理及房產測繪信息系統中的應用
3.1 房產測繪信息系統的設計原則與目標
房產測繪信息系統設計原則：為了確保能夠快速準確的對房產測繪數據資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術的要求和特征與本系統的開發要求結合起來擬定以下設計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現有要求的基礎上還要考慮到系統的擴充，基于用戶需求的發展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數據的完備性原則，不會出現功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統不會因為操作錯誤等現象崩潰。
房產測繪信息系統設計目標：實現對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠對收集的數據信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠實現分層與分戶圖紙的輸出和查詢。
3.2 房產測繪信息系統功能設計
房產數字化測圖子系統：通過各種測繪設備與儀器，收集房地產的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產的地形庫，對其進行有效的管理，系統中還應當滿足各類格式軟件的導入，以及圖紙的輸出；
基礎測繪子系統：主要實現屬性信息數據的輸入、轉入地理空間信息資料、多種格式的數據轉入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數據庫；
項目測繪子系統：以每幢樓作為單位，將權屬信息錄入到系統中建立對應關系，利用CAD的編輯功能實現對分層圖與分戶圖的修改調整，同時滿足面積測算的要求；
圖形編輯子系統：實現圖像的繪制，能夠將收到的建筑工程圖紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內相聯系，標注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設置工作生成分層圖與分戶圖，標準其尺寸與面積。計算過程完全有系統實現，標定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關系是一一對應的。
查詢統計子系統：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠實現單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統計相關區域中某時間內所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數等。
測繪成果管理子系統，實現房產信息數據的集成與匯總，將分層分戶圖導入到GIS的圖形庫當中，建立屬性關聯，實現對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統計等服務，同時可以將報表輸出；
測繪業務管理子系統：對房產管理中的業務進行分類，組織業務辦理流程，基于業務流程實現對數據的修改；
系統維護子系統：配置系統運行中的數據庫與圖形服務器的參數，保證系統運行的穩定性和可靠性，并對不同用戶的使用權限進行定義。主要包含環境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設定用戶權限以及詞典的更新。該子系統能夠實現房屋地址的維護，優化改進GIS圖形數據與屬性舒數據的管理工作。
3.3 房產測繪信息系統界面設計
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1、概述
高層住宅是城市化、工業現代化的產物，高層視野較開闊，空氣質量較好，噪音小；自然風大，采光較好，日照時間長[1]。隨著人們物質生活水平的提高，不少居民都購買高層住宅樓。但高層住宅一般都是施工修建的同時就開始銷售，在售樓過程中，絕大多數待售房屋的面積都是暫測面積（預售面積），公攤面積也是暫測數據[2]。最終公攤面積為多少，還需在房屋竣工驗收后，有測繪資質的單位根據規劃部門和建設部門的審批文件，按照技術要求和國家規定進行實地測量，采集套內建筑面積和公用建筑面積等數據，最終得出測繪報告。
由于房價不同于一般的商品，單價較高，所以房屋的面積直接影響著房產公司及居民住戶個人的利益，因此作為我們測繪單位，本著為雙方負責，公平的原則，對房屋面積的測算一定要正確處理[3]。
為了確保預售面積與實測面積誤差比絕對值在3％內，房屋預售面積的測量以施工圖紙為準進行測量。
2、量算方法
2.1 收集資料
收集高層住宅面積預售測量的全部資料，包括：由房地產公司負責施工的工程部提供高層住宅施工圖電子版文件(一般都是CAD文件)、施工藍圖，以及其他特殊的要求，如施工過程中已經修改和準備修改的部分（以書面的形式說明并加蓋公司名章）。
2.2 操作流程
仔細查閱施工圖(又稱為藍圖)，標注需要公攤的設施。公攤的設施在《房產測量規范第1單元：房產測量規定》(GB/T17986.1―2000)中有明確的規定，需要公攤的設施主要是墻體、樓梯、電梯、地下層中的管井房、配電室以及樓頂儲水池、伸縮縫。另對施工中實際改動的地方，如陽臺改為落地窗等影響面積變化的部分，必須由開發商出具加蓋公章的相關證明，作為最終面積統計的依據。
對于有地下室的高層樓，一般分兩大類進行測量，即地下室和標準層。
2.1.1 利用南方CASS軟件對施工圖的操作
（1）利用南方CASS軟件打開由開發商提供的施工藍圖(由于大多數施工圖都是多重塊插入，所以對圖塊的分解可利用appload加載下列小程序進行分解)
將下面的代碼復制在記事本內，另存為unlk.lsp文件，打開這張不能修改的圖紙，在命令行鍵入appload選擇加載程序文件unlk.lsp，命令行鍵入unlk，選擇不能修改的圖形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n請選擇圖形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS軟件下的“工程應用”下的“計算指定范圍面積”將圖件中涉及到的套內面積、樓梯面積、管井房面積、樓間伸縮縫面積、墻面及保溫層面積等分類統計，并對涉及邊長進行標注，總之所涉及統計面積要將本樓層全覆蓋。
由于各層的設計有所區別，所以要分層統計，特別是對一層和頂層所涉及到的規程中需要統計的面積一定要計算在內，如封閉的通道口、和門廳等。
2.1.2 利用電子表格進行最終的統計
利用電子表格將各分類面積統計，并將公攤面積按比例分攤到套內面積，合計后形成最終的預售面積。
2.1.3 編寫報告出具量算圖紙
打印各層面積標注圖以及不同的戶型圖，并編寫報告，說明計算過程中所包含和特別處理的內容，以便開發商及住戶能夠明白面積的分攤情況。并加蓋單位公章來更加權威地說明數據的可靠性和準確性。
3、結論
利用南方CASS軟件統計房屋預售面積，能夠較為清晰、準確地反映真實的情況。這種方法大大提高了工作效率，節約了成本。
參考文獻
[1] 楊文杰.高層住宅立面設計地域化表達研究[D]. 西安建筑科技大學碩士論文,2012.
篇6
隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經走入了我們的生活。與多數消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產市場健康發展，造成了很大的障礙。
為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發文，要求“各房地產開發企業在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發生。
二、房產測繪的意義
房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產測繪的質量是房產測繪土建功能發揮作用的基礎和前提。因此，它既可以為房產產權人提供法律保護依據，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。
三、面積測算的相關規定
1.計算建筑面積的房屋的條件
層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結構牢固的屬于永久性的可作為人們生產或生活的場所的建筑物。
2.計算全部建筑面積的范圍
1）房屋內的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。
2）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計算建筑面積，屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。
3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。
4）有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結構水平投影面積計算。
5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。
6）與房屋結構相連且有非獨立柱或圍護結構的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。
7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計算。
8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。
9）有變形縫的房屋，若其與室內相通，該變形縫計算建筑面積。
3.計算一半建筑面積的范圍
1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。
2）獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。
3）有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。
其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。
4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。
5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計算。
6）有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
四、商品房預測和實測
1.商品房預測
商品房面積預測既商品房預售面積的計算，是指房屋開發商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據相關的技術規定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和銷售使用。
2.商品房實測
商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發公司委托具備房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權證、房款結算、物業費結算等的依據。
五、預測與實測之間的差異原因和解決辦法
1.面積產生差異的原因
預測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務范圍改變等多種原因導致預測與實測面積的不相符。
1）數據的采集
預測主要是依據設計施工圖紙進行數據采集，而實測的數據是由測繪人員通過手持測距儀在現場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。
2）圖紙的變更及施工原因
房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。
2.解決辦法
加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規定。開發商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發公司之間的矛盾。
六、結束語
商品房測繪，是房產測繪企業的重點工作，其預測成果是開發商與購房者的交易依據，其實測成果是房屋產權面積的確定。要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權益，不僅要從現在的測繪產品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監督機制的同時，加強測繪成果監管，提高測繪成果質量，以誠信工作的態度從事房產面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識，技術方法和手段正確處理問題。
隨著社會的不斷變化，為了適應社會的變化，各地、各城市房地產行政主管部門應根據各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標準《房產測量規范》規定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規定。同時各城市的房地產測繪管理部門應加強聯系，經常進行經驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學、優質、高效的測繪服務，全面推進測繪工程更好更快的發展。
參考文獻：
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[3] 黃張裕，高俊強. 測繪管理法規概論 2007.08
[4] 林平.淺談房產測繪重要性及其質量管理[J].價值工程2014
篇7
隨著我國城市人民生活水平及城市經濟水平的提高,城市房地產業有了突飛猛進的發展,房地產作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場,正越來越受到社會普遍關注,人們對房產測繪的準確性和現實性也提出了更高的要求。產面積計算準確與否,不僅關系到房產開發商的經濟利益,還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產面積計算系統也應此呼聲而產生,它使房產測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫,不但提高了工作效率,而且提高了分攤準確度的計算精度,從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。
我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產面積測算系統V.20》軟件,在房產面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統的設計思想、功能及應用的體會。
二、系統的設計思想
該系統針對房產面積測算業務進行剖析,面積測算業務最主要的需求有四點,一是測算要準確,二是要快速,三是能夠對測算數據進行長期存儲,四是能夠對測算業務形成規范化的管理。
1.對于“測算準確”,著重于兩個方面,一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關標準和規范;二是計算的精度有保障。
2.對于“快速”要求,通過實際工作中得出,測算業務中最費時間的是繪制分層分戶圖,其次是計算面積,再次是分攤計算。對于“繪圖”,該系統采用CAD作為繪圖平臺;對于“計算面積”,該系統在繪圖平臺上的二次開發,用最簡單的操作方法且又能夠保證精度,實現對所繪圖形的面積采集。
3.對于測算數據長期存儲,該系統采用數據庫技術解決的。
4.對于測算業務規范化管理,該系統總結出其業務流程和數據流程,用戶權限劃分、流程控制、多級審核,實施業務規范化管理。
三、系統環境
1.系統軟件環境
·操作系統,對于網絡版的操作系統采用Windows2000;單機版的和網絡版客戶端操作系統可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;
·數據庫系統,對于網絡版的數據庫系統可采用Oracle或MS SQL Server,單機版的可采用MS SQL Server或MS Access;
·CAD繪圖平臺,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2.系統硬件環境
·網絡版的服務器,采用P4以上CPU,256M以上內存,10G以上硬盤;
·單機版或服務器版的客戶端計算機,采用PIII以上CPU,128M以上內存,10G以上硬盤,網絡版的客戶機需配有10/100M的網卡;
·打印機,配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機;
四、系統功能應用
(1)建立房屋基本信息
當對一幢新的建筑進行面積測算時,首先需要在系統中建立一工程,輸入該幢建筑物的基本信息,包括房地號、圖幅號、開發單位、建筑地址、開發單位、建筑類型、建筑狀態、竣工狀態、測繪人員及日期等,同時確立該幢建筑物的分攤方式。
(2)建立房屋結構
當房屋基本信息輸入完成后,系統自動彈出房屋結構窗口,稱為“操作導航器”的窗口,在該窗口中可按層次建立房屋結構。房屋結構由“棟”、“功能區”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好,而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。
(3)繪制分層分戶圖
分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區的坐標原點為起點繪制分層分戶圖,用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中,包含了所有繪圖工具,并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層,進行繪制圖形,同時建立數據樓層與圖形樓層的關聯。
(4)采集面積
通過操作導航器與繪圖區間的交互操作,采集各種建筑面積,包括各層的建筑面積,各戶的套內建筑面積、陽臺面積,各種公用面積,采集的面積值將自動進入數據庫中。
(5)校核面積
通過該功能,校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。
(6)分攤計算
由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式,對于規范性的分攤方式,系統將自動進行分攤計算;對于復雜分攤方式,該系統將彈出分攤計算窗口,由我們根據需要,分步指派各種公用面積,進行分攤計算,直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中,系統給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數,便于我們查找,同時對于錯誤的分攤指派,我們可以逐步撤消分攤的步驟。
(7)成果輸出
主要打印輸出結果的各種技術報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內平面圖等。
五、系統應用體會
1.通過在操作導航器中點擊某一樓層,系統將自動找到圖形文件中的圖層,并在繪圖區自動顯示。也就實現了工程中的數據庫與對應圖形文件相關聯。
2.規范作業過程,嚴把測算質量,系統對作業中不同職能的人員確定了不同的角色,授予不同的權限,只有完成本環節的作業,才能進入下一環節的作業,由此形成了整個作業的管理控制過程。
3.對于圖形復雜的建筑物,可以實現多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值,即以此加快作業的速度。
4.對于復雜分攤類型的建筑物,該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式,而采用模擬手工作業的方式,即可視化的分步計算模式。
5.校核多級化、全方位,保證計算成果的完整性與準確性。
6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統內部的面積計算函數,面積值存儲精度為雙精度浮點型,在數據庫中存儲數值以及計算過程中數值均保留小數點后十二位,完全滿足面積值的精度要求。
總之,通過實際工作中應用該系統不但提高了工作效率,計算精確,操作簡單便捷,管理規范,而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用,如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上,自動建立房產測繪用的分戶平面圖,沒有得到應用,這也是該系統今后著重研究和探索的課題。
參考文獻
[1]張建強.房地產測量[M].北京:測繪出版社,1993
篇8
為了全面查明佛山市某片區的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權威性、現勢性的房屋調查摸底資料，為該片區舊城區改造提供全面、詳細的評估資料，從而推動該片區產業和城市轉型升級。該區“舊城鎮改造建設中心”決定在該片區開展“三舊”改造房屋調查項目。本文是技術人員在項目實施中的經驗與體會。
2 三舊”改造建設的房屋現狀
“三舊”改造建設測繪調查就是要對舊城鎮、舊廠房、舊村居的土地的權屬、用途、使用年限和房產的權屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調查，對建筑面積、土地使用面積及權屬界線核定等一系列的摸底調查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設現狀卻呈現如下特征：
2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認識，許多房屋很難聯系屋主，調查工作無法開展。
據統計，該片區約1/5的房屋聯系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區要改造，但是對該項工作的重要性認識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調查工作的順利開展帶來了極大的困難。
2.2房產證地址編排不規范或錯誤，影響了數據匯總時間。
對實地中的同一棟樓，在房產證中可能存在幾種命名規則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。
2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產證收集的時間。
對于房屋測繪調查工作而言，房產地址圖就是工作的指示圖。由于進場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現勢性不強、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標位置信息，因而對工作的指導性不強。由于不知道測區所包含的地址信息，結果在查找房產證時，一方面是測區內的房產證沒有找出來，另一方面找出了許多測區范圍外的房產證，延誤了房產證收集的時間，影響了整個工期。
2.4不同時期房屋測繪標準不一致，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。
測區內的房屋最老的有民國時期建設的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設房屋測繪標準不一致，房產證上登記的面積有未分攤的、有部分分攤或完全分攤的，有按面積分攤或按戶數分攤的，有登記建筑面積無套內面積的，有登記建筑面積與套內面積的等等。現在要統一標準實測，對于上述各種情況必須認真分析、區別對待，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。
3 舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法
要做好舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法，項目開展前應根據調研情況組織編寫《項目技術實施方案》，在項目實施過程中制定《項目工作實施要點》和《項目工作實施補充規定》等技術指導文件。由于房屋調查、面積測繪與統計方法等技術工作都有相應文件做指導，故各項工作均能有序進行，極大地方便了工作。
3.1房屋調查方法
入戶調查是一項非技術性的工作，一方面需要調查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面通過本次調查，還需要給業主留下較好的印象，以方便后續工作的開展。
① 盡快辦理《協助調查函》、《通告》等文件和證明，設法解決入戶困難的問題。
② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產證等資料，以利于統籌安排。
③ 房屋入戶調查時多問一句，以免造成工作反復。
3.2房屋面積測繪方法
房屋面積測繪是根據房產證附圖核對產權人的房屋是否與現狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實測面積可取房產證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認真量取尺寸。面積實測分如下幾種情況：
① 房屋加建，主要是指房屋的層數改變以及產權人在自己土地范圍內的空白地進行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產證附圖直接量取加建部分的面積，最終實測面積成果取產權證和加建面積的總和。當不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進行測量。
② 房屋多占，主要指產權人在自己土地證規定的界址外進行加建。此時土地和房產面積均發生變化，需要對土地面積和房產面積全部測量。
③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進行面積實測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產權證上多出的面積。
④ 房屋套內面積測繪方法。
a、房改房。房改房的情況一般來說當時在進行房產測量時，進行了簡單的分攤。在核對房屋尺寸無誤后，實測套內面積，取房產證面積（建筑面積）與套內面積之差值為分攤面積。
b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產證套內面積為套內面積。
c、獨立棟。由于此類型房屋只屬于同一產權人所有，不需分攤，則在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內面積。
3.3房屋面積統計方法
① 開發功能豐富的“房屋測繪調查數據入庫程序”，以提高工作效率。
根據“舊城鎮改造建設中心”的要求，我院對測區內的房屋建筑面積做了如公有產權、私人產權、完全產權、非完全產權、學校、大型公建設施、商業部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內容，以方便對調查區域做出準確的征收成本分析，有針對性地制定實施方案。根據作業要求，開發了自動統計上述面積的“房屋測繪調查數據入庫程序”。
② 內業校核統計結果，以保證數據計算的正確性。
由于數據量龐大，雖然有專用程序統計，但是作業員在房屋分類時有可能會出現錯漏，為了避免這種情況，在內業校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因為測區房屋建筑總面積是固定的，完全產權與非完全產權總面積之和，公有產權與私人產權總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業部分與非商業部分總面積之和應該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。
③ 外業抽檢統計結果，以保證數據測量的正確性。
4 結語
“三舊”改造建設是一項相當繁瑣的工程，由于涉及到產權轉移、產權拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復雜的關系，注定了房屋測繪調查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發動多方面的力量做好入戶調查與測繪、開發“房屋測繪調查數據入庫程序”專用程序做面積統計，將復查的問題將變為簡單，從而為三舊”改造建設節省一定的經費和時間，保證對“三舊”房屋進行實地逐項核查，確保數據真實可靠，切實保障群眾的合法權益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。
參考文獻：
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篇9
一、引言
作為房管類專業的重要專業基礎課程，房地產測繪課程不僅是一門技術性高、政策性強的重要課程，它還能真正實現測量學與房地產管理業務的統一結合，廣泛應用于房地產的產權產籍管理、房地產開發利用、稅款征收、城鎮規劃建設及社會綜合服務等方面。房地產測繪的主要任務有三個，即房地產調查、房地產圖測繪及變更測量工作。一直以來，高職院校研究的重點課程都是測繪工程專業建設與教育教學的有效改革，如何在新時期新形勢下合理制定本專業人才的培養目標，全面構建科學的課程教學新體系，以更好地適應當前社會經濟發展對專業技術應用型人才培養的新要求，是我們多年以來一直致力研究的重點問題之一。為盡早實現這一目標，我們必須積極探索一條適應社會發展需求的房地產測繪課程教學改革之路，有效提高教學質量，全面提高學生的專業技能和思想品德，為學生日后的專業課學習和將來工作需求打好堅實基礎。
二、高職院校房地產測繪課程新體系教學改革必要性
1.時展需要。21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發展的迫切需求，高職院校要大力培養綜合素質高、創新能力強的全面復合型的優秀人才，而要有效實現這一人才培養目標，就需要深化高等教育教學改革。隨著社會的不斷發展，高職院校教師也要積極轉變教學指導思想，改變教育理念，針對“面向現代化、面向世界、面向未來”的教學方針大力開展房地產測繪教學和科研工作，全面提高教學質量。
2.社會需要。隨著科學技術的日趨發展，房地產測繪新儀器、技術、新工藝已在我國得到良好的推廣應用，而先進的3S技術、4D測繪新產品和數字技術又為房地產測繪行業帶來發展的新機遇，同時這也是測繪行業改革的關鍵時期，真正推動測繪學從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應當積極響應新課改的改革，構建完善的房地產測繪課程教學新體系，以傳統測繪理論為指導思想，以先進的現代測繪技術為主要手段，以滿足社會房地產測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產教學。
3.教學需要。房地產測繪課程既可以豐富學生的房地產測繪理論知識，又可以有效培養學生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術技能，增強學生的動手實踐能力。在高等教育教學改革中，重點是建設特色專業，關鍵是改革教學課程，唯有確保課程系統逐步得到優化調整，才能有效實現專業建設，促進房地產學科領域得以全面發展。而房地產業既是一門新型學科，在市場經濟時代其專業建設和教學課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產專業教育提出了更高的教學要求，為滿足新課改改革要求和實際教學需要，房地產課程教學改革勢在必行。
三、房地產測繪課程新體系教學改革有效措施
近年我校積極建設房管類專業，眾多房地產專業都開設了房地產測繪課程，切實履行培養優秀高職人員的重任，為房地產行業輸送大批專業的應用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學中，我校改革房地產測繪課程教學新模式，總結出以下有效措施：
1.調整教學大綱。課程教學內容由教學大綱決定，隨著學科教學要求的變化發展，也要及時修訂教學大綱。修改后的房地產測繪教學大綱應始終圍繞專業培養目標和教學要求，逐步轉變傳統教學模式“重理論基礎，輕操作實踐”的教學弊端，適當降低對房地產測繪基礎理論的要求，不過度強調測繪理論的系統性和完整性，應重視房地產測繪理論、基本方法在實際中的應用，并且及時刪除傳統過時的測繪方法，充分體現高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎內容的前提下，適當增加房地產測量和地籍測量內容，及時補充房地產測繪新儀器、新技術、新方法應用知識，同時提高房地產測繪課程的針對性和適用性。
2.改進教學方法。改進教學方法，能有效構建房地產測繪課程教學新體系，提高教學質量，豐富學生知識，增強學生實踐操作能力。在長期教學實踐中，我積極改進房地產測繪教學方法，在此方面頗有體會：（1）啟發式教學方法。啟發式教學是指借助圖表、模型、實物等實用教學手段，讓復雜的教學內容簡單化，讓抽象的教學理論形象化，讓重點難點內容通俗易懂化，幫助學生更好地理解抽象的房地產測繪理論基礎知識，堅實學生的房地產測繪知識，促進學生成為思維清晰、專業出色的優秀人才。（2）電化教學和觀摩教學方法。開展電化教學和觀摩教學，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現代化教學手段，將部分實踐性較強、操作技能訓練要求較高、測量儀器構造使用復雜、實踐操作難實施的教學內容，借助多媒體設備的電化教學和觀摩教學，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產測繪教學質量，更好地滿足房地產測繪課程的教學要求。（3）項目教學方法。在房地產測繪課程中應用項目教學法，能充分結合理論與生活實際，將生硬的基礎理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯系實際，引導學生在完成房地產測量項目的過程中學習新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學生的自學能力和動手操作能力，全面培養學生發現、分析、解決問題的思維。
3.改善教學條件。為提高房地產測繪課程的教學質量，應注重提高儀器設備的先進性，增加經費投入，強化房地產測繪實驗室的建設，建立完備的多媒體教學平臺，盡量確保每組（4～5人）配備一臺電腦、每2～3人就有一臺常規操作測繪儀器，積極改善房地產測繪實踐性教學條件，為學生盡可能提供更好的教學環境，全面提高教學質量。其次，應積極嘗試與測繪儀器經銷商、房地產測繪生產單位合作辦學，或充分利用測繪新儀器、新技術、新方法的教學宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學生的視野，豐富師生的測繪知識。
4.充實教學內容。為更滿足房地產測繪課程的教學需求，我收集大量測繪教學資料，并充分結合多年開展房地產測繪課程所積累的教學經驗，將傳統房地產測繪理論和方法精簡優化，同時刪除不合時展需求和應用實際的測繪教學內容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內容，補充相關的房地產測量新知識和先進測量技術，進而補充完善目前常用的應用型測繪技術，以充分體現我校房地產測繪課程教學改革新體系的高、新、精特點，彌補現今測繪教材中缺漏的知識內容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內容，強化房地產測繪軟件的使用學習。我也曾補充當前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學，引導學生在出社會上崗工作前充分熟悉練習社會使用的房屋測繪軟件，增加學生社會就業競爭的優勢。
5.重視教學實踐。首先，要建立較為穩定的校內實習基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學條件去激發學生的實踐操作興趣，培養學生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產。其次，合理安排房地產測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學生自主操作實踐，應采取測量實驗室的限制開放，學生可自行申領測繪儀器實習，但必須遵循“誰借用，誰負責”的管理原則。而房地產測繪實踐內容要以常用測繪儀器的使用、房地產平面控制網的建立，再逐步深入到房地產分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產調查、房屋建筑面積測算等，做到教學內容環環相扣，教學深度循序漸進。而且，應當建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發學生的操作實踐興趣。我經常組織學生完成多項測繪生產項目，還獲得良好的社會收益和經濟效益。我會積極鼓勵學生參與工程測量技能考試，給學生提供相關培訓指導，幫助學生獲得相應的職業技能證書。
6.提高教師綜合素質。第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產測繪課程新體系教學改革，充分調動學生的學習熱情，鍛煉學生自主獲取知識的能力，培養學生分析處理問題的創造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學、心理學行為修養，同時注意自身專業知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學態度，有效激發學生的學習興趣，引導學生自主學習，培養學生積極進取的學習態度，讓“教”與“學”有機統一起來，真正實現教育教學育人的根本思想。第三，教師應在努力搞好教學的基礎上，積極參與科研、生產工作，讓教學、科研、生產三者相互促進，并且在從事房地產測繪生產項目中，不斷積累生產實踐經驗，努力撰寫專業論文或學術著作，以此激發自身參加科研的興趣，提高自身學術研究能力。第四，教師要密切關注國內外房地產行業的新動態，加強與社會各界的聯系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產測繪課程教學質量，深化房地產測繪課程新體系的教學改革。
四、結束語
總而言之，我們必須逐步深化高職院校房地產測繪課程新體系的教學改革，有效促進房地產管理的專業建設。就目前而言，我校房地產測繪課程新體系的教學改革是卓有成效的，但房地產行業和科學技術的不斷發展也對房地產測繪課程的教學改革提出更高、更新、更全面的要求。為此，我們要繼續不斷探索房地產測繪課程教學改革新體系，全面提高教學質量，以滿足新形勢下社會發展的需要，積極培養一批又一批專業應用型人才。
篇10
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質量技術監督局了 《房產測量規范》（17986-2000）（以下簡稱《規范》）。在《規范》中，提出了質量檢查的基本要求，規定了檢查驗收的項目及內容。
首先，房產測量能夠為產權人提供一定的法律保障與維護。房產測量的結果與數據一經相關審核批準部門確認并下發證書后便具備了一定的法律效力，在處理產權糾紛方面，房產測量能夠提供重要的證據。房產測量的數據與購房群體的經濟利益密切相關，其房產測量的整個期間、測量結果以及準確度都要有嚴格的標準和科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，城市要進行規劃與建設，也要以房產測量的數據為重要依據。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，分析與研究房屋的現狀以及產權歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產產權管理部門進行管理與控制，為房產管理工作提供數據依據。同時房屋所有權以及土地使用權相關證書的發放也要以上述數據為依據，同時房地產的檔案也是在此基礎上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發，還是城市的規劃與建設都離不開房產測量的數據與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達到預定的數目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據。現在，房價不斷增高，很多開發商為了取得更大的經濟利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進行房產測量能夠防止上述現象的發生，保證買賣雙方的利益，使房地產市場健康的發展。
2.房產測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產測量的要求申請，并相應對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產測量的準備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進行方案的制定與確定，對必備的設備進行專業的檢查。進而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應的準備事宜。
（3）外業測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數據采集。
（4）進行內業數據整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。
（5）進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。
3.房產測量的工作內容
在實際工作中，房產測量主要包括以下三項工作內容：
3.1 房產分丘圖測量與制圖
房產分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用 GPSRTK技術，在測區內布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。 內業采用 專業的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。
3.2 房產調查及房產分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產調查一般與分戶圖同時進行與跟進。所謂的房產調查，主要是對房產的所有人、產別以及結構、所在的位置以及使用、建筑時間等進行多方面的、詳盡的調查與了解。而分戶圖的測量要運用專業的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進行每間每戶的實際測量與調查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關的測量數據。內業根據測量草圖和測量數據繪制出房產分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發商的商品房，就要進行必要的公用面積的分攤計算，對各種公用面積的土地進行相應的分攤計算，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使
用。
4.房產測量質量檢查的重點及方法
房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產測量成果的質量。
4.1 房產分丘圖測量
房產分丘圖作為房產管理用圖，主要表示房地產要素和房地產編號，包括產別、結構、層數、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產分丘圖測量，首先應通過外業檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內業對房產的編號進行檢查與核準，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復，不能出現與原有重復的現象，同時，對于各種標準標記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產分丘圖與原有進行詳細的比對，確定是否有房屋拆遷未被標出，防止房產登記出現混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權邊界的范圍之內，以此來確定房屋產權與土地使用權保持科學的一致性。
4.2 房產調查和房產分戶圖測量
對于房產調查，主要檢查房產調查表房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現場狀況是否一致。對于房產分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數據是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤
房產分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現在，大部分的房產測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業且具有很強的針對性，能夠對房屋分戶圖進行繪制并計算房屋的面積，同時能夠對分攤面積進行自動的分攤與測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產權分界是否明確且正確。 其次，對功能區域進行檢查，檢查設置是否合理，墻體的厚度是否符合標準。再次檢查戶室所屬功能區的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規范》的規定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數、指北針等屬性是否正確。
5.結束語
要不斷加強與完善房地產產權產籍的管理工作，各個地區的房產管理部門已經在努力建立比較完善的房產地理信息系統，但是，要進行系統信息的建立，首先要有準確科學的房產測量數據與成果，這就對房產測量部門的工作有了新的要求，房產測量部門要始終注重測量的效率與質量，并制定相應的測量程序與質量規定，繼而按照相關要求進行測繪工作并保證測繪的質量。并且，要不斷提高相關測量人員的整體素質以及專業的技術水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產測量的效率與質量，從而為房產管理部門、開發商和廣大購房戶提供可靠的依據與數據成果。
參考文獻
李旭陽. 淺議房產測量與質量檢查[J].華章.2011(06)
篇11
房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發展到今天，基本實現了商品化，房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。
為了維護市場經濟秩序，進一步規范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。
2. 檢定儀器和棱鏡常數問題
由于房產測量精度要求高， 目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量．對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點．通常將棱鏡靠在房屋的角點上．這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數(零)和棱鏡常數(至棱鏡后背位置的參數)，就可以直接測出房屋角點的坐標。
這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。
3. 房屋測量中的偏心測量問題
一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。
4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題
在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算
5. 共有面積分攤問題
對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。
對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照"誰受益，誰分攤"的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下： 轉貼于
一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。
6. 結束語
房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產生的法律糾紛。
參考文獻
[1] 中華人民共和國建設部房產司．CH5001-93房產測量規范[S]．北京：地質出版社，1993．
[2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙：湖南地圖出版社，1988．
篇12
一、淺談房屋建筑工程施工質量控制的主要特點
第一，房屋建筑工程施工質量所接觸的影響因素較多，例如：地質地貌、自然環境、施工技術、施工工藝以及投資成本等，這些因素都會對房屋建筑工程的質量造成一定影響；第二，容易產生質量變異。由于房屋建筑工程是一項集復雜性、繁瑣性等特點的活動，以至于其存在較多影響工程施工質量的偶然性因素與系統性因素，致使給房屋建筑工程的施工質量造成一定的影響而產生變異情況，因此，在對房屋建筑工程進行施工質量控制工作的時候，需要嚴格控制上述因素，從而有效預防施工質量變異事件的發生；第三，質量檢查不可解體性與拆卸性。由于房屋建筑工程不同于普通商品，對其進行質量檢查的時候，不能夠將其拆卸或解體進行檢查，因此，這方面的制約因素給質量控制工作帶來一定的難度。
二、試析房屋建筑工程施工質量控制的主要原則
首先，需要堅持質量第一的原則，這是由于房屋建筑工程施工質量關系到居住者的生命健康以及公共財產的安全，因此，在進行房屋建筑工程施工質量控制工作的時候，需要堅持質量第一的原則，從而為廣大居住者提供舒適、安全的居住環境；其次，需要堅持預防控制為原則，這是由于施工活動中將會面臨著較多的安全隱患風險因素問題，做好各方面預防控制工作能夠為房屋建筑工程整體施工質量提供有力保障，因此，堅持預防防控原則對整體施工質量控制工作有著極其重要的作用；第三，堅持項目團隊為管理核心的原則，由于房屋建筑工程施工活動的主體為人，而人為的因素對房屋建筑工程的整體施工質量起到決定性的作用，因此，加強對施工團隊工作人員的管理，并且采取有效措施以調動人們的工作積極性、創造性，從而為房屋建筑工程的整體施工質量提供有力保障。
三、淺談房屋建筑工程施工質量控制方法
首先，需要檢查房屋建筑工程施工技術文件以及有關報告等資料，以確保工程整體施工質量，例如：對施工方案以及其技術措施等進行審核；對施工單位方提供的半成品質量進行審核；對更改的圖紙進行審核等；其次，需要現場對建筑工程施工質量進行控制，例如：開工前，檢查開工條件是否滿足，如果條件均滿足則能夠保障工程正常開展施工活動；對隱蔽工程加強檢查；停工后再次進行檢查，檢查合格后才可以復工等。
四、探討房屋建筑工程全過程的施工質量控制
（一）關于質量因素的控制。
首先，對施工主體的相關工作人員作為質量控制對象，例如：組織人員、操作人員、指揮人員等，然后對其加強思想政治教育工作，并且加強其專業技能以及施工操作技能的訓練，從而使得這些工作人員能夠具備一定的責任意識以及綜合素質水平，進而更好地投身于房屋建筑工程施工活動中；其次，對建筑材料以及施工物資等進行控制，并且嚴格加強驗收環節工作，待檢驗合格后才可以將其應用于施工現場活動中，從而保障建筑工程的整體施工質量。
（二）關于質量階段的控制
首先，關于事前質量控制。需要認真審核施工圖紙，并且做好施工預算工作；其次，關于物資準備工作。需要合理的配置施工物質以及設備，并且檢查施工設備是否運轉正常；第三，關于組織準備工作，包括施工隊伍、管理隊伍、監理隊伍等；第四，關于施工現場準備工作，并且做好相關實驗工作等。
結 語
綜上所述，本文以上將房屋建筑工程施工質量控制特點以及原則、方法等進行了分析與介紹，并且將房屋建筑工程施工質量控制要點以及對策進行了綜合闡述，從而全面提高我國房屋建筑工程施工質量控制水平，進而有效提高國內房屋建筑工程的施工質量以及水平，以更好的滿足廣大居住者的個性化需求。另外，筆者希望通過本文的敘述能夠為相關研究學者以及建筑工程施工質量控制研究學者提供一定的參考借鑒意義，從而以贏得更高的經濟效益與社會效益，繼而推動本建筑工程企業走向可持續發展道路。
參考文獻
篇13
一．引言
數字化測圖是建立在傳統的白紙測圖基礎之上的，是利用先進的測量儀器，采用全站儀、GPS接收機等設備，通過計算機和自動化成圖處理軟件，運用靈活的定位防護，以數字信息的形式來表示地圖的信息，對地圖信息進行收集獲取、轉變、傳輸、識別以及存貯及處理、顯示等計算機數字化處理過程。同傳統的測圖方法相比，數字化測圖不僅僅是測繪方法上的進步，更是測繪技術上的飛越。隨著數字化地形測繪技術的快速發展，全數字化測繪模式正在取代傳統的大平板地形測繪模式，并形成未來的主流測繪模式。
二.數字化地形測繪過程中存在的問題。
1.野外采集的數據不全面，不準確。
此類問題主要表現在以下方面：
（1）部分線狀地物，如電力線、暗溝、河溝、電纜及通訊線及各種管線等在圖內應該是有始有終，由于測繪人員的技術缺陷或責任心缺乏，導致在拾取地形點時經常被忽略。
（2）地形變化處的地形點不全面，溝或坎上有點，而下面少點或無點，造成繪制的等高線出現失真，難以準確的反映實際的地形情況。
（3）野外草圖繪制不細、不全。在野外繪制草圖的人員通常都是測繪現場最繁忙的人，而對技術性要求較高，即便是繪制草圖，也應該是按照正規圖的標準來進行繪制，草圖繪制的好壞，是最后成圖能否符合規范要求的重要依據。在繪制時，對地貌或地物的連線關系要保持同實際一致，各測點的順序不能記錯，更不能顛倒。現場繪制草圖的人員要準確繪制表示地物的相關位置，并在草圖中標注清楚。草圖繪制過程中，繪制不詳細、不全面都會造成成圖后地形地物不全、不清，影響巨大。
2.等高線處理不合理。
在數字化地形測繪軟件中，等高線基本上都是根據野外采集的地貌點的高程，運用等值內插法，按照基本等高距插繪等值點連接成曲線，之后按照不同的圓滑方式，進行圓滑而生成。在實際地形測繪中，并非是所有野外采集的地貌點之間都可以進行等高線內插，即依靠全自動建立的數字地面模型也有可能出現失真，因而在實際測繪時，需要采用必要的人工干預，通過人工刪除自動組網中無法內插等高線的三角邊，而人工干預對繪圖人員的技術要求和經驗要求較高。例如，在坎或溝上的點不能和遠離坡下的點插繪等高線，一旦插繪，會導致生成的等高線出現穿入地下或懸空，導致局部的地形面目全非。等高線不能穿過建筑物或道路，有時需要在建立DTM模型時充分考慮，而有些需要在繪制好等高線后，進行局部刪除或修剪，一旦這些工作未處理到位，所繪制的數字地形圖都無法真實的反映實際的地形。
3.繪制過程中自檢工作處理不到位。
同常規測圖相比，在圖紙審核過程中，數字化成圖的過程中發現的缺陷要比傳統測圖多一些。除開野外采集數據不準確及等高線處理不合理外，繪圖人員的自檢工作也是影響的主要原因。在實際繪制過程中，如果注記或植被的符號壓線或覆蓋地物、溝或坎上的高程標注于坎下或是下面的高程標注于上部等現象，依舊圖式符號使用不正確等，這些現象只要經過仔細檢查，完全可以避免。類似問題的出現，都同繪制人員的職業責任心缺失有關。
三.提高數字地形測繪的相關措施。
1.全站儀測碎部點時避免發生錯誤的檢查。
在全站儀測碎部點過程中，通常都是由于人為的原因，導致照準的起始方向上出現偏差，導致測的碎部點的坐標存在錯誤，而使用全站儀錄入碎部點數據時，作業人員不能隨時檢查，給后續的成圖帶來了麻煩。為了避免出現類似錯誤，在測站點上，要先把全站儀對中、整平，輸入后視點和測站點的坐標，用對中桿棱鏡對準后視，之后在利用全站儀測量后視點的坐標。將測量的坐標和已知的后視點坐標相比較，檢查的結果可以檢查后視點點位和測站點的正確與否。全站儀測量時，在照準起始方向后，要在測區內尋找一個電視天線、避雷針等較高的明顯目標，并在照準之后記下該方位角的讀數。之后，測量一定數量的碎部點或是間隔一定時間后，都要照準此明顯目標，來檢查全站儀是否存在方向偏移，以此來減少全站儀測繪誤差。
2.做好全站儀的檢驗及校正。
全站儀是高精度測量設備，其工作狀態及測量誤差對測量結果影響較大。全站儀雖然在出廠時通過了出廠檢查，并經過嚴格的檢驗，但由于在實際使用過程中，需要搬動及運輸等操作，導致可能造成儀器出現測量偏差。另外，由于全站儀在長時間使用后，難免會出現部分項目或條件發生不可避免的偏移，導致測量無法滿足基本要求。為了避免儀器誤差導致測量結果出現異常，要根據儀器的相關標準和要求，做好全站儀的作業前檢驗工作，一旦發現問題要及時進行解決。對全站儀的檢驗項目包括：儀器光軸的檢驗、儀器常數的檢驗、十字絲和望遠鏡水平軸保持垂直的檢驗、管水準軸和儀器豎直垂直的檢驗、光學對中器的檢驗及垂直角零基準的檢驗等項目。通過定期或不定期的檢驗，按照規定要求進行校正，保證設備的穩定性，來確保測量結果的準確性。
4.提高繪制測站草圖水平。
在采集細部點的同時，也要在采集數據的現場，及時繪制測站草圖。測站草圖的具體內容包括：測站點點號、地物地形或底面的輪廓、細部點的標號和屬性、測站起止細部點的編號、草圖繪制人員及測量時間等相關信息。在繪制好測站草圖后，要及時上交。在每天測完后，要及時將全站儀的坐標數據和數據處理軟件進行直接通訊，和控制點一并展開測繪。在數字地形圖測繪過程中，要注意提高繪制測站草圖的水平，通過細處完善，來提高地形圖的精度及測繪準確度。
5.提高等高線繪制的準確度。
一般在進行等高線注記時只注記曲線，而且注記字頭應該指向高地或山頂。對于地貌復雜的地方，要注意配置并要保持地貌的完整。標注高程點一般選擇標注在較為明顯的地形點和地物點上。等高線修飾中，如遇到房屋及其他建筑物、路堤、雙線道路、陡坎、湖泊、斜坡、坑穴、水庫、雙線河、池塘及雙線渠等，標注要中斷，在等高線的坡向無法判別時，還應增加示坡線。
四．CPS RTK測繪技術應用。
GPS RTK指載波相位實時動態差分( Rea-l time Kinematic) 定位, 它是GPS發展到現在的最新技術，是GPS測量技術發展的一個新突破。GPS RTK實時動態定位系統由基準站和流動站組成，建立無線數據通訊是實時動態測量的保證，其原理是取點位精度較高的首級控制點作為基準點，安置1臺接收機作為參考站，對衛星進行連續觀測。
GPS RTK實時動態定位技術應用于數字地形測繪中，具有精度高、速度快、不受氣候條件及通視條件的限制等優點，并具備自動觀測、信息自動接收、自動存儲的能力, 減少了內外業的傳遞過程。GPS RTK優勢十分明顯，與傳統方法相比，GPS RTK的使用在很大程度了解放了鐵路作業人員的勞動強度，提高了測繪的效率，為數字地形測繪工作提供了精確的數據。
其優點主要有：
1．實時動態顯示經可靠性檢驗可達厘米級精度的測量成果。
2．徹底擺脫了由于粗差造成的返工，提高了GPS作業效率。
3．作業效率高，每個放樣點只需要停留2～4s，其精度和效率是常規測量所無法比擬的。
4．應用范圍廣，可用于廠區控制網測量、施工測量、竣工測量、建筑物變形觀測、GIS前端數據采集等諸多方面。
5．如輔助相應的軟件，GPS RTK可與全站儀聯合作業，充分發揮GPS RTK與全站儀各自的優勢。
五.結束語。
利用儀器進行全數字地形圖測繪時，要保證測圖地物點的精度，要能逼真的反應地貌形態，要反應出細小地物和地貌的形態，要根據地貌特征點線來繪制等高線，要熟知各種地形圖符號，要保證地形圖符號和定位線及定位點以及實物的位置要相匹配，同時要確保使用測量儀器的測量精度滿足規定的要求，通過細節重視，技術提升，來減少測量誤差，提高數字地形圖測繪水平。
參考文獻：
