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篇1
第三條本辦法所稱的土地儲備，是指依照本辦法規定，將需要盤活的土地以收回、收購、置換或征用、劃撥等方式，納入政府土地儲備庫予以儲存，通過前期開發整理后，根據市場需求和土地年度供應計劃，以出讓、劃撥等形式配置土地資源的行為。
第四條本市的土地儲備工作，在昆明市人民政府的統一領導下，由昆明市人民政府土地儲備委員會負責組織實施。市土地儲備委員會辦公室為常設辦事機構，設在昆明市國土資源局，與昆明市土地儲備中心為兩塊牌子一個機構。市土地儲備中心在市土地儲備委員會的領導、監督和管理下，代表市人民政府具體實施土地儲備工作，并負責對儲備的土地進行前期整理和開發。
第五條市土地儲備中心應根據本市土地利用總體規劃、城市總體規劃以及產業結構調整和土地供求的實際狀況，編制年度土地儲備計劃。
土地儲備年度計劃經市土地儲備委員會批準后，由市土地儲備中心組織實施。
第六條禁止任何單位或個人擅自轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權。
禁止任何單位或個人囤積或炒買、倒賣土地。
第七條市發展計劃委員會、經濟委員會、財政局、規劃局、建設局、國土資源局、房管局、監察局、法制局等部門應各司其職，配合做好土地儲備相關的各項工作。
第二章土地儲備
第八條下列土地應當進行儲備：
（一）為社會公共利益需要使用的土地；
（二）因實施城市規劃和舊城改造，需要調整土地使用功能的土地；
（三）因單位撤銷、遷移或其它原因調整出的原劃撥國有土地；
（四）城市規劃區范圍內的無主地；
（五）被依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；
（六）土地使用權期限屆滿，土地使用者在規定的期限內未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的土地；
（七）土地使用者未按土地使用權出讓合同的約定支付土地使用權出讓金，被解除土地使用權出讓合同的土地；
（八）人民法院裁定處分的土地;
（九）土地使用權人申請市土地儲備中心收購的土地；
（十）市政府指令需要進行收購儲備的國有土地。
第九條企業因破產、關閉、搬遷或產業結構調整需要處置的國有土地，暫不列入土地儲備，但其國有土地使用權的轉移必須在市土地交易中心進行交易，其凈收益的分成辦法由市財政局、市國土資源局與企業主管部門共同商定。
第十條土地儲備實行預報制度。本市城市規劃區范圍內凡符合本辦法規定儲備條件的國有土地，用地單位或其主管部門應提前向市土地儲備中心申報。
昆明國家高新技術產業開發區、昆明滇池國家旅游度假區、昆明國家經濟技術開發區內，已依據昆明市城市總體規劃經市人民政府批準控制性詳細規劃范圍內的土地，暫不列入土地儲備預報的范圍。
第十一條對需儲備的農村集體土地，必須依法辦理土地征用手續。
第十二條國有土地使用權轉讓價格明顯低于評估地價20％的，由市人民政府委托市土地儲備中心優先收購。
第十三條市土地儲備中心收購土地使用權的程序如下：
（一）申請收購。凡符合本辦法規定土地儲備條件的國有土地，由原土地使用權人持相關資料向市土地儲備中心申請收購。
（二）權屬核查。市土地儲備中心對應當收回或收購的土地和地上建筑物、附著物的權屬、面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調查核實。
（三）確定規劃條件。市規劃行政主管部門根據批準的城市規劃方案，提出儲備地塊的具體規劃設計條件。
（四）方案報批。市土地儲備中心根據土地權屬情況和規劃設計條件以及收回、收購費用測算的結果，提出具體實施方案，報市土地儲備委員會審批。
（五）簽訂協議。市土地儲備中心按市土地儲備委員會的批復，與原土地使用者簽訂國有土地使用權收回、收購協議。
（六）收購補償。市土地儲備中心根據國有土地使用權收回或收購協議約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用；實行土地置換的，進行土地置換差價結算。
（七）權屬變更。市土地儲備中心根據國有土地使用權收回或收購協議的約定支付補償費后，市土地儲備中心和原土地使用者按規定辦理土地、房產權屬變更或注銷手續，原土地使用者向市土地儲備中心交付土地和地上建筑物、附著物。
第十四條土地收購補償費按收購土地的開發成本計算，并參考地產評估機構依據土地基準地價和國家有關規定進行的評估。出讓的土地使用權補償費應包括對土地使用權人已支付的土地使用權出讓金的補償，但應扣除原土地使用權人已實際使用土地年限應付出的出讓金部分。
第十五條以土地置換方式進行土地儲備的，按前款規定確定置換土地收購補償費，并由市土地儲備中心與原土地使用權人結算差價。
第十六條國有土地使用權收回或收購協議簽訂后，協議雙方當事人應當全面履行協議的約定。
第十七條市國土資源管理部門應加強對轄區內國有土地使用情況的監督和管理，對符合儲備條件的國有土地，應及時告知土地使用者按本辦法規定，到市土地儲備中心辦理國有土地使用權的儲備手續。
第三章儲備土地使用權的供應
第十八條市土地儲備中心對收回、收購儲備的土地，負責組織實施地上建筑物、附著物拆遷、土地平整等前期開發工作。
第十九條經市土地儲備委員會批準，市土地儲備中心可通過對該儲備土地及其地上建筑物、附著物的有效利用，保證儲備土地的保值增值。
第二十條儲備土地前期開發整理與利用中，涉及土地使用權或連同地上建筑物、附著物出租、抵押、臨時改變用途及地上建筑物及附著物拆遷的，由市土地儲備中心持有關用地批準文件及國有土地使用權收回、收購協議，到有關部門依法辦理審批或登記手續。
第二十一條對擬出讓使用權的土地，由市土地儲備中心負責進行土地收回、收購、征用、前期開發成本的測算。
第二十二條市土地儲備中心應將儲備土地的信息以公告方式向社會公布，并抄報市土地儲備委員會各成員單位。
第二十三條除國家法律規定可以劃撥方式取得土地使用權的用地外，凡須以出讓等有償使用方式取得土地使用權的用地，必須統一由市土地儲備中心集中供應。
第二十四條用于商業、旅游、娛樂和商業性房地產開發等經營性項目用地，應依法采取招標、拍賣方式供應土地使用權；其他項目的用地，可以通過招標、拍賣、協議的形式供應土地使用權。
以協議形式供應土地使用權的，必須在地價評估的基礎上，經市土地儲備委員會集體審核確定協議價格，并向社會公布后，才能以協議出讓方式供應土地使用權。
第二十五條儲備土地使用權供應的程序如下：
（一）確定供應地塊。市土地儲備中心根據土地儲備方案及規劃條件，確定擬出讓土地的坐落、四至范圍、土地面積及用途。
（二）土地供應方案的報批。市土地儲備中心將儲備土地使用權供應方案報市土地儲備委員會批準。
（三）土地供應信息。根據儲備土地的實際情況，對條件成熟的土地公開土地使用權供應信息。
（四）儲備土地使用權的供應。根據市土地儲備委員會批準的土地供應方案，由市土地儲備委員會辦公室（市土地儲備中心）委托市土地交易中心以招標、拍賣、協議等方式確定符合條件的用地者，經市國土資源局與用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》，收繳土地使用權出讓價款后，市土地儲備中心向用地者供應土地。
第四章土地儲備機構資金管理與運作
第二十六條市政府建立國有土地使用權儲備資金專戶。
土地儲備資金來源包括財政撥款、銀行貸款、其他借款、預收定金、土地儲備風險資金、社會融資和其他收入。
第二十七條市土地儲備中心通過儲備土地使用權的供應，所增值資金可按一定比例，逐步充實土地收購儲備周轉金。
第二十八條土地出讓收入經市財政部門審核并扣除土地開發成本后，全額上繳市財政，專項用于城市基礎設施建設和土地儲備。
任何單位和個人不得擠占或挪用土地出讓收入。
第五章法律責任
第二十九條土地使用權符合儲備條件，土地使用權人未申請進行土地儲備而擅自轉讓土地使用權及地上建筑物、附著物的，有關部門不得為其辦理相關審批和登記手續。
第三十條市土地儲備中心未按協議規定支付土地收購補償費的，原土地使用權人有權解除合同，并按協議約定追究市土地儲備中心的違約責任。
篇2
第四條本市土地整理儲備實行集中統一管理制度。
市人民政府統一領導本市土地整理儲備工作。市土地資產管理委員會負責本市土地整理儲備計劃的審議和實施的監督工作，協調解決土地整理儲備工作中的重大問題。
市土地行政主管部門負責本市土地整理儲備的統一管理和土地整理儲備計劃的編制工作。
市土地整理中心作為本市土地整理儲備機構，負責全市范圍內土地整理儲備計劃的組織實施和土地收購、整理儲備、委托交易工作。城市發展控制區以外的土地整理儲備工作，由區、縣人民政府組織實施。
市人民政府對土地整理儲備機構有其他規定的，從其規定。
第五條市土地整理中心可以委托區、縣土地行政主管部門所屬的土地整理單位承擔區、縣人民政府負責組織實施的土地整理項目。根據需要，市土地整理中心還可以委托其他單位對特定的區域、特定的建設項目實施土地整理。
第六條下列土地納入土地整理儲備范圍：
（一）因公共利益需要或者實施城市規劃，需要使用的土地；
（二）因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或者其他原因，停止使用的國有土地；
（三）土地使用權人未按照土地使用權出讓合同約定或國有土地劃撥決定書規定的期限動工開發，需要收回土地使用權的土地；
（四）土地使用權使用期限屆滿，需要收回的土地；
（五）農用地轉用和土地征收后未確定用地單位的土地；
（六）依法確認的閑置土地；
（七）依法確認為無土地使用權人的土地；
（八）政府委托管理的其他國有土地；
（九）其他納入整理儲備范圍的土地。
第七條本市實行土地整理儲備計劃管理制度。
市土地行政主管部門根據城市建設的需要，按照本市經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃及土地市場的供求情況，擬定土地整理儲備計劃，經市土地資產管理委員會審議通過，報市人民政府批準后，由市土地整理中心組織實施。
土地整理儲備計劃應當包括下列內容：
（一）年度整理儲備土地規模；
（二）年度整理儲備土地供應規模；
（三）年度末儲備土地的存量規模。
第八條土地整理儲備計劃按照項目實施管理。城市發展控制區以內的項目實施計劃由市土地行政主管部門審批和下達，城市發展控制區以外的項目實施計劃由區、縣人民政府審批和下達。經批準的土地整理儲備項目實施計劃作為辦理相關審批手續的依據。
第九條對納入土地整理儲備項目實施計劃范圍內的土地，土地行政主管部門應當限制土地使用權的轉讓，規劃行政主管部門應當限制新建、改建、擴建地上建筑物，優先組織編制控制性詳細規劃，相關管理部門應當積極做好配合工作。
第十條市土地整理中心及其委托的單位實施土地整理，應當在現狀調查的基礎上，結合被整理土地的實際情況，制定土地整理實施方案。土地整理實施方案應當包括土地整理的范圍、補償標準及進度安排等內容。
土地整理實施方案須報經土地行政主管部門批準后方可實施。
第十一條根據土地整理儲備工作的需要，市土地整理中心及其委托的單位提出修改控制性詳細規劃的意見，報規劃行政主管部門審定。
第十二條實施整理國有土地的，市土地整理中心及其委托的單位根據批準的土地整理實施方案與被整理土地使用權人簽訂土地整理補償協議書。委托拆遷的，與被委托的拆遷單位簽訂房屋拆遷委托合同，并按照規定辦理城市規劃、建設用地和房屋拆遷等各項審批手續。涉及國有農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
第十三條征收集體土地的，市土地整理中心及其委托的單位持土地整理儲備項目實施計劃、土地整理實施方案批準文件及其他要件，向土地行政主管部門申請辦理土地征收手續。涉及農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
依法辦理土地征收、農用地轉用后的土地納入儲備。納入儲備滿2年未供應的，由市土地行政主管部門在安排下一年度農用地轉用計劃時，扣減相應指標。
第十四條被整理土地使用權的注銷與變更登記，由市土地整理中心及其委托的單位按照土地登記的有關規定辦理相關手續。
地上房屋需要拆遷的，按照本市房屋權屬登記的有關規定辦理注銷登記；地上房屋需要保留并轉移所有權的，由市土地整理中心及其委托的單位持原權利人的委托書及其他要件，辦理權屬轉移登記手續。
第十五條整理非住宅房屋國有土地的，由市土地整理中心及其委托的單位委托有資質的房地產評估機構，按照國有土地使用證書規定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現狀利用條件等進行土地和房產價格評估；根據評估結果，市土地整理中心及其委托的單位結合經濟測算分析，與被整理土地使用權人協商確定補償標準。
第十六條征收集體土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《天津市土地管理條例》及本市其他有關規定，確定補償標準。
第十七條整理城鎮住宅國有土地的，按照國家和本市有關房屋征收拆遷的規定確定補償標準。
第十八條使用劃撥土地的企業，實施企業產權交易涉及土地使用權轉讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產有優先購買權。
以有償方式取得的土地，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，人民政府有優先購買權。
人民政府行使優先購買權的具體辦法，另行制定。
第十九條依法收回的國有土地，土地行政主管部門履行完畢相關程序，注銷原土地使用證后，交由市土地整理中心統一管理，納入政府儲備土地。
第二十條根據公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的單位整理國有土地，與被整理土地使用權人達不成土地整理協議的，可以按照法律法規規定的權限和程序申請對被整理土地使用權人的房屋及其他不動產實施征收。
第二十一條整理完畢的土地納入政府土地儲備庫，由市土地整理中心統一管理，土地使用權屬登記為市土地整理中心及其委托的單位。
任何單位或者個人不得擅自占用政府儲備土地或者在其地上取土。
第二十二條政府儲備土地未供應前，市土地整理中心及其委托的單位可以將政府儲備土地連同地上物，采取出租、臨時使用等方式加以利用，所得收益專項用于土地整理儲備。
政府儲備土地的臨時利用時限，一般不得超過2年，且不能影響土地供應。
第二十三條政府儲備土地臨時利用的，市土地整理中心及其委托的單位應當制定政府儲備土地臨時利用方案，報市土地行政主管部門批準。
第二十四條城市發展控制區以內的政府儲備土地，由市土地整理中心委托公開出讓。
政府儲備土地公開出讓前，土地行政主管部門應當對土地出讓成本進行核定。
第二十五條經市人民政府批準，市財政部門從繳入國庫的土地出讓金政府凈收益中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于土地整理儲備。
篇3
為規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理，培育和發展住房二級市場，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，制定本規定。
一、職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸個人所有。
二、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經濟適用住房所在地的標定地價的10％交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。
購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住房辦理產權登記。
三、已購公有住房和經濟適用住房的土地使用權是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財政，專項用于城市基礎設施建設。
已購公有住房的土地使用權是以出讓方式取得的，其上交的相當于土地出讓金的價款按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政或返還原產權單位，專項用于住房補貼。其中已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50％上交財政，50％返還原產權單位；屬事業單位的，全額返還原產權單位。
四、職工出售已購公有住房屬于規定標準面積內的部分，其售價在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。
屬于超標面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標面積的房價款后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。
五、已購經濟適用住房上市出售時，除由購房人按第二條規定標準繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。
六、出售人是住房面積未達到規定標準的職工，可申請返還其夫婦雙方應得的住房補貼，返還額不超過上交財政或返還原產權單位的售房收入部分且不超過職工應得的住房補貼。
篇4
一、關于辦理上市出售手續的程序
（一）凡申請上市出售已購公有住房和經濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》。
（二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門須在15個工作日內完成審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。
（三）經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。賣方須提交房屋所有權證或確權證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。
（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員須在25個工作日內完成審查工作（含對申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，采用兩種以上評估方法進行的評估）、按《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》〔（99）京房改辦字130號〕、《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》〔京財稅（1999）1201號〕的規定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續。
（五）交易管理部門對于繳納的分成或超標收益，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳，城近郊八區的交易管理部門收繳的收益應按月度統一上繳市局計財處；其余區縣按本區縣的規定辦理。稅費收繳手續仍按現行規定辦理。
（六）各區縣交易管理部門完成立契過戶手續后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯網的電腦，并報送到市局信息中樞。
（七）已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，應簽訂《國有土地使用權合同》；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
買方辦理上述手續時應按房屋買賣的成交價的3％交付土地出讓金。
（八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳。城近郊八區的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月度統一上交市局計財處，其余區縣按本區縣的規定辦理。
（九）買方辦完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。
權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，并應于受理之日起60日內完成登記、發證手續。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年期并加蓋印章。
二、關于土地出讓年期的確定
已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年期，即以根據房屋建筑結構確定的土地最高使用年限減去該棟樓房自竣工之日起至首次上市交易之日止已實際使用的年期；同一樓房的其他各套房屋上市出售時，其土地出讓年期分別依其上市交易日期按上述規則逐一核定，最終保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。
鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年期最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年期最高不超過50年。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去已使用的年期計算。
篇5
土地儲備資金內涵狹窄,導致土地會計信息多頭管理
根據《核算辦法》第2條,土地儲備會計僅僅核算“土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等活動”,“土地儲備機構在持有儲備土地期間臨時利用土地取得的應上繳國庫的零星收入,不在本辦法規范范圍內”。這表明,土地儲備會計不反映土地出讓業務、土地利用等其他方面的會計信息。按《國有土地使用權出讓收支管理辦法》中土地出讓收入與土地利用收入均應通過《2007年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目核算。完整的土地儲備應包括收購、開發、儲備與出讓四個階段。上述制度設計的結果是,收儲項目開發完畢交付后的業務通過《核算辦法》按權責發生制核算,土地出讓及利用收入的業務由《國有土地使用權出讓收支管理辦法》按收付實現制根據政府會計口徑進行核算。交付后儲備乃至供應前的業務,因歷史或特定原因運用土地儲備資金進行的對外投資和管理資產等業務的會計核算,更是缺少統一規范。這意味著將土地會計信息人為分割為土地儲備資金、土地出讓資金、土地投資基金等多個會計主體,土地會計信息多頭管理、支離破碎,會計信息嚴重缺乏有效集成和系統優化,土地會計信息可比性和共享性差。這種局面不利于國有土地收益基金的建立和土地出讓款項的征收管理。根據《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》的規定,由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中,劃出一定比例資金,用于建立國有土地收益基金,實行分賬核算,具體比例由各省區市及計劃單列市政府確定,并報送財政部和國土資源部備案,國有土地收益基金主要用于土地收購儲備。對某些按土地出讓增值收益分配安排土地儲備基金的地方,還需要會計提供各宗地增值收益信息。按《國有土地使用權出讓收支管理辦法》核算的土地出讓收入與土地利用收入均按流入總量核算,無法揭示宗地收入的詳細信息,更無法反映各宗地的增值收益情況。而建立國有土地收益基金和對土地出讓款項的征收管理離不開各宗地收入的詳細會計信息,會計信息的有用性被大打折扣。
篇6
土地儲備實行計劃管理。根據規定，國土資源部門會同財政、人民銀行分支機構等部門共同編制年度土地儲備計劃，報同級政府批準，并報上級國土資源部門備案。土地儲備中心每年第三季度編制下一年度土地儲備計劃，新增儲備土地規模（含本年度收儲已在本年度供應的土地），原則上不突破本級前三年平均年供應的儲備土地量。年度土地儲備計劃包括土地儲備規模、儲備土地前期開發規模、土地供應規模、儲備土地臨時利用計劃、計劃年度末儲備土地規模。
三、積極推進儲備土地前期開發
土地儲備中心應組織開展儲備土地前期開發。實施基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監理等單位，不得通過下設機構進行工程建設。
四、嚴格土地收儲管護登記
（一）規范土地收儲。納入政府儲備的土地必須產權清晰。土地納入儲備前，土地儲備中心應對取得方式及程序的合規性、經濟補償（政府無償收回的除外）、土地權利（包括他項權利）等情況進行認真核查，對取得方式及程序不合規、補償不到位、權屬不清晰、未辦理登記手續、應注銷而未注銷原登記手續、已設立他項權利未依法解除的，不得納入儲備。土地儲備中心應優先收購儲備空閑、低效利用及其他現有建設用地，積極開展工業用地儲備。儲備土地應優先用于保障性安居工程及其他公益性事業。
（二）規范儲備土地管護。土地儲備中心應對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護。對儲備土地的管護和臨時使用，土地儲備中心可設立內部機構進行管理，也可通過公開招標方式選擇管理單位。儲備土地的臨時利用，應報同級國土資源主管部門、財政部門同意。其中，在城市規劃區內儲備土地的臨時使用，需搭建建筑物、構筑物的，在報批前，應當先經城市規劃行政主管部門同意；設立抵押權的儲備土地臨時使用，應征得抵押權人的書面同意。土地儲備中心應與土地使用者簽訂臨時使用土地合同，明確土地用途、期限、經濟補償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經濟關系的處理等事宜。臨時使用儲備土地的期限不得超過2年，且不得轉包，取得的收入按照非稅收入收繳管理辦法規定，全部繳入同級國庫，納入公共預算，實行“收支兩條線”管理。
（三）規范儲備土地登記。按照《土地儲備管理辦法》的有關規定，市境內申請儲備土地登記的機構應為進入國土資源部土地儲備機構名錄的七家土地儲備中心。除法律另有規定外，其他單位申請儲備土地登記的，不予受理。
土地儲備中心申請登記土地的，應當提交土地登記申請書、申請人身份證明資料、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、政府批準的儲備計劃、批準納入儲備的文件、相關土地利用總體規劃和城市總體規劃等材料。經同級政府批準，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發國有土地使用證。儲備土地登記的使用權類型統一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應依據土地利用總體規劃確定，能夠細化到《土地利用現狀分類》二級類的，應當按《土地利用現狀分類》二級類填寫。未確定規劃用途的，不予登記。規劃用于社會公益設施的儲備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔保的儲備土地不得辦理抵押登記。
五、有效規范土地儲備融資
全市列入名錄的土地儲備中心（市土地儲備中心、東坡區土地儲備中心、仁壽縣土地儲備中心、彭山縣土地儲備中心、洪雅縣土地儲備中心、丹棱縣土地儲備中心、青神縣土地儲備中心）作為向銀行業金融機構申請土地儲備融資貸款的主體。原則上市土地儲備中心負責市本級的土地儲備融資工作。各園區的土地儲備融資按土地登記的級次管轄由所在地土地儲備中心統籌。各園區自行做好土地儲備融資貸款的相關工作，土地儲備中心給予積極支持。
篇7
除《市土地儲備實施辦法》中規定的應納入儲備的土地外，按照“應儲盡儲”的原則，凡城市規劃區內的各類新增建設用地，重點項目、產業集聚區用地，主次干道兩側一定范圍內的土地，舊城改造、城中村改造用地，市區行政企事業變現用地等統一納入市政府土地儲備。
市各類產業集聚區范圍內的土地，全部由市土地儲備機構負責先期進行規劃儲備，列入年度土地儲備計劃。待農用地轉用及征用批準后，由區政府進行補償安置，補償安置到位后，交市土地儲備中心各區分中心統一納入實物儲備。
二、儲備土地的利用
政府儲備土地優先用于保障性安居工程用地，按照市政府的統一安排，把儲備土地的利用與城市建設結合起來，通過各種投資渠道和運作模式，使納入政府儲備的土地達到“五通一平”，實現“凈地”出讓，進一步提升土地價值，增加政府的土地出讓收益。
各區政府通過招商引資等渠道確定項目需要使用土地的，報市土地儲備部門統籌安排供地。
產業集聚區范圍內的用地除有規定采取協議方式出讓的以外，必須采取招標拍賣掛牌方式供應，由市土地儲備中心按照工業集聚區產業規劃及項目入駐要求提出供地建議，征求產業集聚區管理部門意見后，按程序統一組織招拍掛出讓。
三、土地儲備資金的管理
土地收購儲備資金管理要嚴格按照《財政部國土資源部關于印發<土地儲備資金財務管理暫行辦法>的通知》及《財政部國土資源部中國人民銀行關于印發<國有土地使用權出讓收支管理辦法>的通知》的有關規定，結合我市財政情況，由市財政局會同市國土局制定具體管理辦法。
（一）土地儲備資金來源
1財政部門從國有土地收入中安排的土地儲備啟動資金。
2由財政部門從繳入地方國庫的國有土地收入的總價款中，劃出2%的資金，專項用于土地收購儲備。
3土地儲備機構按照國家有關規定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款。
4上述資金產生的利息收入。
（二）土地儲備資金使用范圍
國土部門根據土地儲備年度計劃及項目預算，向財政部門申請撥付土地儲備項目征地及拆遷補償等各項費用。土地儲備資金專項用于土地征收、收購、優先購買、收回土地、儲備土地供應前的前期開發等土地儲備開支以及支付經財政部門批準的其他費用。
產業聚集區內儲備土地出讓收入全額上繳財政，使用范圍及比例由財政部門根據產業聚集區相關政策確定。
四、相關要求
（一）各區政府和市直有關部門要積極支持配合土地儲備工作，形成合力，堅持市、區一體，形成聯動機制。市政府為征地主體，儲備土地一律由市政府委托區政府實施征收，費用由土地儲備機構全額支付。新增建設用地的報批，由土地儲備機構組織，有條件的地塊要進行前期開發整理，降低“毛地”出讓比例。國土資源管理部門要按照公開、公平、公正的原則，實行嚴格的集體決策制度，做好招拍掛工作，嚴禁預定用地單位。財政部門要提供資金支付和結算便利。
篇8
2007年,《土地儲備管理辦法》正式出臺,這意味著我國政府土地儲備有了一個基本的規范,土地儲備一詞正式成為我國土地管理中的專門規范術語。數年前,在土地儲備探索起步的時候,政府土地儲備的功能并未被許多人理解和接受,爭論很多。
而國內外的實踐都說明,對于處于快速城市化階段的國家和地區,政府土地儲備十分必要。保證政策性保障住房的用地供應,促進土地規劃有效實施,盤活閑置低效利用土地,保證規劃管制性土地增值歸公,增進社會公平,控制土地投機等,都需要政府運用土地儲備手段。我國的土地儲備,從一開始就在這些方面發揮了重要作用。《土地儲備管理辦法》在規范土地儲備行為的同時,也為今后土地儲備的發展提供了政策支持。
耕地占用稅
篇9
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)05-0175-02
1 土地儲備相關概念
1.1 土地儲備開發
土地儲備和一級開發,簡稱土地儲備開發,是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地,并組織實施拆遷和市政基礎設施建設,達到土地供應條件的行為。
土地儲備開發基本可分為收購、開發整理、儲備、供給四個階段。(1)收購:土地儲備機構根據政府授權和土地儲備計劃,收回或收購市區范圍內國有土地使用權,征收農村集體土地使用權并進行儲備的行為。(2)開發整理:根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和經濟發展的客觀需要,對收購得到的土地通過行政、經濟、技術和法律的方法有計劃地進行舊城區綜合改造,如房屋拆遷改造、土地平整歸并,進行基礎設施建設。(3)儲備:土地儲備中心將已經完成土地整理和基礎設施建設的“熟地”儲備起來,等待供應。(4)供給:對納入政府土地儲備體系的土地,根據客觀需要和土地供應計劃,向市場進行供應。
1.2 土地儲備貸款
土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。按照《土地儲備管理辦法》以及監管部門所的政策文件,土地儲備貸款為抵押貸款,貸款額度不超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限不超過兩年,作為借款人的土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。在北京地區,土地儲備機構為北京市土地整理儲備中心和各區縣土地整理儲備分中心。
2 北京現行土地儲備開發模式
2.1 土地儲備開發主體
按照開發主體的不同,目前北京的土地儲備開發模式包括以北京市土地整理儲備中心為主體開發、以各區縣土地整理儲備分中心為主體開發、市區兩級儲備機構聯合開發和授權房地產開發企業進行開發等模式。
(1)以北京市土地整理儲備中心為主體開發,由其負責組織編制土地開發計劃及實施方案,經市國土局、發改委、規劃等部門審核后,按照批準方案進行土地儲備開發。操作模式一般包含兩種:①由北京市土地整理儲備中心自行成立項目小組開發;②委托企業代為進行土地儲備開發。
(2)以各區縣土地整理儲備分中心為主體開發,其項目開發運作模式基本與北京市土地整理儲備中心相同。
(3)市區兩級儲備機構聯合開發,原則上按照一定的比例共同籌措資金,市儲備機構負責與市級相關部門協調工作,區儲備機構負責區縣級相關部門協調工作和相關前期工作的辦理,另由區縣政府指定一家國有開發公司接受市區兩級儲備機構的委托進行征地、拆遷、市政建設等具體工作,市區兩級儲備機構共同委托市財政局、市審計局、市監察局負責對項目進行全程審計、監察工作。
(4)授權房地產開發企業進行開發。2006年6月以前,北京市采取直接授權企業的方式實施土地一級開發,其后改為由土地儲備機構通過招投標方式選擇受權企業作為開發主體并簽訂委托協議,企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷、大市政建設等手續并組織實施土地一級開發。
2.2 土地儲備資金來源及運用
土地儲備資金是土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所需的資金。該資金實行專款專用、收支分賬核算及預決算管理。
按照北京現行土地儲備開發模式,土地儲備資金主要來源于:(1)財政撥款,即市區兩級財政根據土地儲備機構的用款需求,不定期下劃財政撥款,用于支持儲備項目建設;(2)國有土地收益基金,即根據《北京市國有土地使用權出讓收支管理辦法》,從政府所取得的土地收益中計提的國有土地收益基金,按年度撥付給土地儲備機構作為儲備項目建設資金;(3)項目建設成本返還,即由土地儲備機構進行儲備開發的項目在完成市場交易后,由取得土地的企業將儲備項目的前期成本返還給相應土地儲備機構,返還的資金除歸還貸款本息外,將繼續投入儲備建設中;(4)金融機構貸款,即商業銀行及其他金融機構向各土地儲備機構提供的資金支持;(5)受托企業的資金,即參與實施土地開發的中標企業所籌措的項目開發資金。
土地儲備資金在使用時,專項用于征收、收購、優先購買、收回土地以及儲備土地供應前的前期開發等土地儲備開支,包括:①土地價款或征地和拆遷補償費用;②前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等;③銀行及其他金融機構貸款利息;④經同級財政部門批準的與土地儲備有關的其他費用。在具體操作中,由土地儲備機構的項目小組核定項目具體建設成本,報經有關部門審核及備案后,根據使用計劃向外支付。
2.3 土地儲備項目上市交易流程
(1)土地儲備項目完成拆遷、平整、收儲工作后,北京市國土資源局綜合匯總項目情況,會同相關委辦局對土地開發成本進行審核,通過后納入土地儲備庫;
(2)北京市國土資源局確定儲備土地供應時間,會同北京市發改委等有關部門,確定土地出讓價格、出讓方案;
(3)北京市土地整理儲備中心編制出讓方案,制作招拍掛文件,交易公告并組織交易;
(4)投標企業到土地交易市場購買相應土地的招標拍賣掛牌文件、交納保證金并按規定參加招標、拍賣、掛牌現場競價活動,經評審后,確定中標企業;
(5)中標企業與北京市國土資源局簽訂《土地使用權出讓合同》并支付政府收益(土地出讓金和土地增值),與相應土地儲備開發主體簽訂《土地開發補償協議》并支付前期土地開發成本(含8%利潤)。
3 土地儲備貸款風險分析
從近年北京土地儲備開發實踐看,銀行貸款已成為土地儲備資金的主要來源之一。而且隨著各區縣在土地儲備開發上的大規模投入,越來越多的區縣土地儲備機構開始向銀行申請土地儲備貸款。但是,對于商業銀行而言,現行北京土地儲備開發模式與監管部門對土地儲備貸款的政策性要求不能完全匹配,使得銀行在支持政府土地儲備業務發展時面臨多重風險。
(1)借款主體。近年來北京土地儲備開發規模擴大,僅依靠政府土地儲備機構難以滿足土地儲備計劃,因此北京市采取了授權或委托房地產開發企業進行土地開發的做法,參與土地儲備開發的企業需要自己籌措項目開發資金。鑒于政府在土地儲備開發中的主導地位,目前參與土地一級開發項目的企業以具有政府融資平臺性質的區縣下屬國有開發公司為主,主要資金來源為銀行貸款。但是,此類開發企業雖擁有政府背景且能夠得到財政部門的支持,卻不符合《土地儲備管理辦法》以及監管部門所的政策文件中對于土地儲備貸款借款主體的要求,因此商業銀行為避免合規性風險,在提供授信支持時多采取迂回方式(如規避土地儲備貸款提法,以市政基礎設施貸款名義提供資金)。
(2)自有資金。近年來土地儲備開發投資擴張較為迅速,為保證項目開發的順利進行,政府土地儲備機構對銀行的貸款資金需求大幅增加。按照土地儲備貸款的管理要求,土地儲備項目的自有資金應達到30%。北京現有的政府土地儲備機構均為市區兩級國土部門的直屬事業單位,土地儲備項目的自有資金主要是財政向其提供的開辦資金和財政撥款。但從北京土地儲備開發實踐情況看,由于各區縣財政實力良莠不齊,部分區縣不具備向土地儲備機構足額提供財政支持的能力;而且國有土地收益基金制度雖已建立,但部分區縣出于種種考慮,未能實現按年度向土地儲備機構撥付資金,因此部分區縣土地儲備機構的自有資金不能及時到位,商業銀行在授信投放時面臨合規性風險。
(3)擔保方式。按照《土地儲備管理辦法》以及監管部門所的政策文件,土地儲備貸款應為抵押貸款,而貸款所支持的土地儲備項目不具備土地使用權證,無法進行抵押。因此,目前北京采取土地儲備證抵押擔保方式,即為已完成收儲但尚未上市交易的土地辦理土地儲備證,以具備土地儲備證的土地作為抵押物,通過錯位抵押方式滿足監管部門的相關要求申請土地儲備貸款。但在實踐中,由于具備土地儲備證的土地數量相對較少,為滿足抵押物價值要求,部分土地的評估價值虛高;而且土地儲備證作為一種過渡性證件,在法律上存在瑕疵,如果貸款出現問題,商業銀行在處置抵押物時將遇到困難。
(4)貸款期限。土地儲備貸款期限為兩年,而土地儲備開發是一項較為復雜的系統工作,包括收購、開發整理、儲備、供給四個階段,耗時較長。尤其是在《物權法》頒布實施以后,在土地一級開發過程中,被征地、拆遷一方對補償金額的期望提高,與土地儲備開發主體就補償金額達成一致的時間延長,直接影響土地儲備開發進度。此外,在土地收儲完成后,土地儲備機構需要綜合考慮土地供應計劃和市場供需等因素來決定儲備土地的上市日期。因此,土地儲備項目一般難以在兩年內完成儲備開發、上市交易和回款的全過程,開發周期與貸款期限不匹配,貸款資金面臨無法及時收回的風險。
4 關于土地儲備開發及土地儲備貸款的相關建議
由于土地儲備開發的特殊性,因此土地儲備貸款一直是監管部門重點關注的授信品種,并設置了專門的授信條件。但從北京土地儲備開發實踐看,關于土地儲備貸款的部分限制性要求已不能適應現階段北京市土地儲備開發的特點,并在一定程度上影響了商業銀行資金的安全性,需要根據實際情況加以修正和完善。
(1)適當擴大土地儲備貸款的借款主體。鑒于政府土地儲備機構的能力不能夠完全滿足北京日益增長的土地儲備開發需要,必須引入其他主體進行土地儲備開發,因此建議針對北京市這一特殊情況,適當擴大土地儲備貸款的借款主體,將土地儲備開發主體中的各區縣下屬國有開發企業(政府融資平臺)納入申請土地儲備貸款的范圍。
(2)完善國有土地收益基金制度。為充實政府土地儲備機構的土地儲備資金,滿足貸款所需的自有資金要求,必須切實落實國有土地收益基金制度,保證從政府收益中計提國有土地收益基金,并及時撥付政府土地機構,確保相關資金用于土地儲備項目開發建設。同時,鑒于北京市未來幾年土地儲備開發壓力較大,資金缺口較大,且近年來政府從土地出讓中獲取的政府收益較高,建議適度提高國有土地收益基金比例,以保障政府土地儲備工作的順利推進。
(3)適度放寬對土地儲備貸款擔保方式的要求。目前北京采取的土地儲備證抵押方式在法律上存在瑕疵,且存在部分抵押物價值虛高的問題,這種抵押擔保并不能夠為銀行提供較為可靠的第二還款來源,其效果基本等同于信用貸款。因此建議適度放寬對土地儲備貸款擔保方式的要求,不強制要求抵押擔保,由商業銀行根據借款人、授信項目等多重因素,在風險可控的基礎上靈活設置授信擔保條件。
(4)延長土地儲備貸款期限。目前政策規定土地儲備貸款最長不能超過兩年,但根據北京現行土地儲備開發實踐,由于土地儲備開發的復雜性,土地儲備開發主體在兩年內難以完成土地開發、上市交易的全過程,無法獲取還款資金,有可能出現貸款逾期現象。因此,建議將土地儲備貸款期限延長至3-5年,使開發周期與貸款期限相匹配,以保證商業銀行貸款資金的安全性。
參考文獻
篇10
3、專門設立的土地儲備機構。
那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？
在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。
【關鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構土地儲備的主體行政授權行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區城市建設局
【正文】
目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規范中還沒有土地儲備的法律規定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規章，試圖規范行政。
一、土地儲備的定義
什么是土地儲備？較規范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。
還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。
最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規劃和城市規劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）
地方政府規章中的定義也是不盡相同，例如：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發展的需要，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。
2、《南京市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。
4、《上海市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。
二、目前，規章行政授權土地儲備主體規定混亂
仍以上述規章為例：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規定：市規劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。
2、《南京市土地儲備辦法》第四條規定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發展和改革、經濟、規劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。
4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。
市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。
第五條（儲備機構）又規定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。
經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。
5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。
綜合以上定義和具體規定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
地方規章規定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區分清楚。
那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？
三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門
土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規定呢？
依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。各地方性法規均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規定：省土地行政主管部門統一負責本省行政區域內土地的管理和監督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的管理和監督工作。同時，法律法規又特別規定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。
有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：
對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規定，所以適用普通規定。
由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。
政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。
四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規章授權組織，應當是合法的土地儲備主體
新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。
在沒有法律、法規、規章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。
依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規和規章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規定，以自己的名義獨立行使管理權。
行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規、規章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協議。將沒有法律、法規、規章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。
五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權
在以上的規章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。
具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區自發組織起來，把住小區大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區發生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區，造成極壞的社會影響。
既然地方規章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規干什么？
在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯系又有區別。
取得土地使用權是二者的相同點。
不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發商；而拆遷人沒有此權力。
土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”所以，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發商拆遷區別不大，都是搬家走人。區別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發商拆遷時以評估和協商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發商的拆遷不具有強制性。
所以，只有法律法規規章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。
出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。
六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟
1、房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證行為是可訴的。
被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。
依據《沈陽市土地儲備辦法》的規定，沈陽市城區內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。
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第三條（定義）
本辦法所稱的土地儲備、開發、出讓、資金管理是指區人民政府（以下簡稱區政府）委托區土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城鎮總體規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購的土地，進行儲存和必要的基礎性開發，并按照供應計劃交付出讓，同時對此過程中的資金運作進行管理的行為。
第四條（原則）
（一）按照城鎮規劃、土地利用總體規劃、土地供應計劃，結合財政收益（用于建設資金的需要）予以儲備、開發、出讓的原則；
（二）重點發展區域、重點項目優先土地儲備、出讓的原則；
（三）六類經營性土地使用權實行招標、拍賣、掛牌出讓的原則；
（四）合理開發土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原則。
第五條（機構及職能）
區土地儲備中心是區政府設立的土地儲備機構，在本區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各鎮人民政府、市級產業園區對所轄地區按照有關規定實施產業用地前期開發。
第六條（土地儲備開發范圍）
下列四類土地應當進行儲備:
（一）擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地；
（二）擬依法征用后實行出讓的原農村集體所有土地；
（三）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；
（四）區政府為實施城市規劃需要儲備的其他國有土地。
第七條（管理部門）
區發展計劃委員會（以下簡稱區計委）、區財政局(以下簡稱區財政局)、區規劃管理局（以下簡稱區規劃局）、區房屋土地管理局（以下簡稱區房地局）、區審計局(以下簡稱區審計局)等管理部門應按各自職責，做好土地儲備、開發、出讓的相關工作。
第二章土地收購儲備
第八條（儲備計劃）
凡符合第六條儲備條件的土地，由區土地儲備相關單位按照區城鎮規劃、土地利用總體規劃和建設需求制訂土地儲備計劃，由區計委、區房地局綜合平衡，報區政府批準。
第九條（儲備地塊的立項、規劃和用地手續）
土地儲備機構應當在土地儲備計劃范圍內確定地塊實施儲備，并可以向區計委辦理儲備地塊的前期開發立項手續。
儲備地塊的前期開發立項批準后，土地儲備機構可以向區規劃局、區房地局申領建設用地規劃許可證和建設用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農用地轉用或者征用農村集體所有土地的，由區房地局按法定程序辦理農用地轉用和征地手續后，發給建設用地批準文件。
建設用地規劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。
第十條（土地收購的其它規定）
土地收購儲備的程序、所需資料、合同及補償按國家、市、區有關規定執行。
第三章儲備土地開發
第十一條（開發方式）
區土地儲備相關單位按照規定程序，并根據儲備土地的實際情況，在儲備土地出讓前，實施地上建筑物及附屬物的拆遷、平整和勞動力安置等前期開發工作。
用于開發六類經營性項目的土地，區土地儲備中心可以在招標、掛牌、拍賣前會同有關部門編制方案，經會審確定后，中標或拍賣競得人應當按既定的方案實施開發。
用于建設工業項目的土地征用后，可以根據項目建設情況，由各鎮人民政府和市級產業園區按照“先通后平、拆建同步”的原則逐步進行土地的前期開發工作。
第十二條（儲備土地期間的權利行使）
在建設用地批文載明的臨時用地期限內，土地儲備相關單位經區規劃局批準后可以臨時利用儲備土地，但不得修建永久性建筑物、構筑物和其它附著物，不得亂搭亂建，不得影響環境；暫時無法安排建設項目、且有耕種條件的原農用地，應當組織耕種。
區房地局可以根據土地供應的需要，提前中止臨時利用期限，土地儲備相關單位必須按照區房地局的要求交付土地。
第四章儲備土地出讓
第十三條（出讓計劃）
區房地局會同區財政局根據區建設發展重點、土地儲備資金狀況以及對土地出讓收益用于建設的資金需求，擬定年度土地出讓計劃報區計委，經區計委綜合平衡后報區政府批準。在區政府批準的年度土地出讓計劃指標內，由區土地招標拍賣辦公室(以下簡稱區土地招標辦)逐步推出地塊進行招標、拍賣和掛牌。
土地儲備相關單位不得將儲備土地用于抵押、轉讓，或者以其它形式擅自處分儲備土地。
第十四條（出讓方式）
儲備土地的出讓，除重點基礎設施、科技、教育等公益事業用地及工業用地外，應當公開出讓。商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等六類經營性用地必須由區土地儲備中心統一收購或征用后，嚴格按照有關規定以招標、拍賣、掛牌方式出讓。
“款地對應”的工業用地出讓，必須報區土地儲備中心和區財政局備案后，區房地局方可辦理有關出讓手續。
第十五條（土地出讓基準地價和達標標準）
區工業用地出讓價格應按照區政府每年公布的區工業用地基準地價執行，低于土地出讓基準價格10％以上的，需報區政府批準決定。
工業用地以項目給土地，用地面積必須在達到區政府規定的投資強度、產出率、容積率基礎上再予以立項。
工業用地超過100畝的項目，須報區政府招商引資工作領導小組審批。
第十六條（土地出讓的其它規定）
土地出讓的信息和招投標、拍賣、掛牌按國家、市的有關規定執行。
第五章土地儲備資金管理
第十七條（資本金來源）
區土地儲備中心的資本金由區財政注入。
第十八條（開發資金籌措）
區土地儲備中心的土地儲備開發資金可采用政府財政注入、融資等方式籌措。銀行融資的具體運作按照《區人民政府辦公室關于轉發區計劃委員會<區土地儲備開發貸款運作管理辦法（試行）>等規定的通知》（金府辦[2003]37號）執行。
第十九條(土地出讓收入70％成本部分增值資金的分配)
工業性土地出讓收入全部返還各鎮；六類經營性用地出讓收入中，超過收購、開發、儲備成本的增值部分，區與鎮按9：1比例分成，即區財政得9，鎮得l。區分得部分，由區財政局按有關標準和實際需要安排區土地儲備中心年度正常支出經費，同時按一定比例（具體由區財政局根據實際按年確定）安排區土地儲備中心注冊資本金（或發展資金），其余部分全部上繳區財政。
第二十條（土地出讓收入中30％出讓金部分的分配）
土地出讓金，由受讓單位按規定全部繳入市財政后，扣除上繳中央財政5％、輕軌交通建設費3％、土地部門管理費2％和上繳市財政分成部分后，在區財政所得的部分中，屬工業性用地的，區與鎮按1：9比例分成，即區財政得l，鎮得9；屬六類經營性用地的，區與鎮按9：1比例分成，即區財政得9，鎮得l。
第二十一條（工業區政策）
土地出讓金及土地收益區實得部分全額納入市級工業區專項發展資金。市級工業區專項發展資金有關享受市級收入部分，根據市有關工業區的文件規定執行。專項發展資金管理辦法另行制訂。
第二十二條（一城九鎮政策）
楓涇鎮“一城九鎮”規劃區內的工業用地和六類經營性用地土地使用權出讓收入(包括市財政返還的土地出讓金)，根據《關于市促進城鎮發展試點意見實施細則的操作辦法》（滬計區縣[2002]009號）的精神，全部列入“一城九鎮”建設專項資金，用于楓涇鎮開發建設。
第二十三條（資金運作機構）
區土地儲備中心負責對貸款資金的管理、六類用地前期開發成本的核算和土地出讓收入的收繳。其他職能機構負責所轄區域內工業用地前期開發成本的核算和土地出讓收入的收繳。
第二十四條（財政監督管理）
區財政局負責對貸款資金的使用和前期開發成本、土地出讓收入進行監管和審核，對土地收益進行分配和使用的監督管理，同時負責監督區土地儲備中心和用款鎮或單位按規定償還貸款及支付利息。
（一）對市財政返還的土地出讓金，設立專戶管理，按規定用途和區政府指定項目編制支出預算，確定專人負責，嚴格專款專用，建立專項資金評估制度，確保資金的使用效益。
（二）所有土地出讓收入70％部分，一律由受讓單位按合同規定繳入區土地儲備中心對應賬戶,土地行政管理部門憑區土地儲備中心出具的完備憑證辦理權證手續。區土地儲備中心按區政府《關于加強預算外資金管理的實施意見》（金府[2003]29號）的要求,及時足額繳入區財政局土地出讓收入專戶，連同各鎮及市級工業區分得的土地出讓金實行收支兩條線管理，并由區財政局會同區土地儲備中心，根據用款單位履行協議情況進行分配或下撥。
（三）對2003年9月30日以前由區房地局管理的涉及土地方面的收益結余及往來賬務進行清理結賬，其實際結余部分，由區房地局說明情況，經區政府審定后，一次性繳入區財政局土地收益專戶，實行統一管理和統一安排使用。
第二十五條（資金運作程序）
為使開發資金正常運轉，土地使用權出讓收入的資金，用自有資金開發的，對合同出讓總額的70％部分，在資金繳入區財政收支兩條線專戶后，即進行核實、分配和下撥；通過區土地儲備中心貸款資金開發的，由區土地儲備中心會同用款單位，根據《區土地儲備開發貸款運作管理辦法（試行）》（金府辦[2003]37號）的要求，安排償還貸款，并實施貸款使用和還本付息的管理。
各鎮及市級工業區土地使用權出讓收益的分成所得部分，由區財政統一管理，建立土地開發償債基金和基礎設施建設基金，實行專款專用。需用款時，由各鎮財政和市級工業區按照規定用途和用款理由提出申請，區財政核實后下撥，并實行跟蹤管理。
第二十六條（專款專用）
按照區財政專戶統一核算的要求，土地使用權出讓收入的使用必須嚴格按照上級和區政府規定的范圍和程序審批，任何單位和部門不得擅自截留或移作他用。出讓土地使用權收入屬于國有財政性資金，由區、鎮兩級政府實行分級管理，并由區、鎮財政部門負責實施。
第二十七條（審計監督）
區審計局負責對土地儲備、開發、出讓的資金運作和管理進行全過程審計監督。
第六章相關責任
第二十八條（土地征而不用的處置）
本區各類建設用地“征而不用”，即自辦理土地征用、出讓手續批準之日起，該建設用地范圍內廠房、辦公樓、商品房等主體工程(不包括圍墻、門衛室等附屬建筑物)，未開工建設時間超過一年和二年的，區房地局應當依據《市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關規定，根據不同情況，可以分別作出征收土地閑置費、直至無償收回土地使用權等處罰。
第二十九條（土地征多用少的處置）
對“征多用少”，即用地規模大于建設規模的項目，區房地局依據《市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，在會同區計委、區規劃局等部門會審基礎上予以調整，核減用地規模，在退還有關費用后由區政府收回土地使用權，并委托區土地儲備中心儲備、開發。
第三十條（未達標的處置）
一般工業項目用地未達到區政府規定的投資強度、產出率和容積率標準的，或原承諾的投資和產出未達標的，其地價優惠部分在享受區財政扶持補貼時予以扣除，或者補齊地價、收回土地。
第三十一條（資金違規使用責任）
按照“專款專用、款地對應”的管理原則，區土地儲備中心會同區財政局負責監督所貸款項用于對應的土地儲備開發，融資對應土地不得作其他抵押。貸款、土地挪作他用的，相應損失應當在其帳戶中核減，并追究領導責任，給予行政和經濟處分。
第三十二條（違紀違法人員的責任追究）
相關工作人員、，造成重大損失的，或利用職務便利，索取或非法收受他人財物，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予相應的行政處分。
第三十三條（糾紛處理）
有關土地收購儲備、前期開發利用、出讓中出現糾紛的，爭議雙方可在合同（或協議）中約定的仲裁機構申請仲裁或者依法向人民法院提訟。
第七章附則
第三十四條（負責解釋）
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二、組織機構
為加強市藥業土地儲備工作的領導，加快市藥業的建設步伐，決定成立市藥業土地儲備工作領導小組，由市委常委副市長萬玉華為組長，市國土資源局局長魏福忠為副組長，市監察局局長邵正東、市財政局局長方玉蘭、市人事勞動局局長段飛云、市公安局政委汪水根、市審計局局長田上游、市林業局局長鄒長生、市民政局局長童福根、市發改委主任徐小林、市城司總經理劉文平、街辦魯新華主任、鎮鎮長朱小平、鎮鎮長汪勝勇、鎮鎮長王晨、市局局長朱敬峰、市國土局副局長徐道新、市土地儲備中心主任江國金等為成員，具體負責市藥業土地儲備工作。領導小組下設辦公室，由相關部門抽調專門工作人員，在市國土資源局辦公，魏福忠兼任辦公室主任，魯新華、朱小平、汪勝勇、王晨、江國金兼任辦公室副主任。辦公室負責征地儲備日常事務工作。
三、責任分工
市藥業土地儲備工作要從全市大局出發，嚴格執行法律、法規和政策，依法收儲土地，切實保障被征地人民群眾的合法權益。
（一）領導分工
組長萬玉華負責市藥業土地儲備工作領導小組全面工作，副組長魏福忠負責征地協調及相關報批工作。
（二）部門職責
1、市國土局作為市藥業土地儲備主體，受市政府委托征地預公告，核實土地地類權屬，簽訂征地合同，負責協調農業、民政等相關部門，對被征地集體組織內部征地補償安置費的分配使用情況進行監督檢查。市土地儲備中心負責征地儲備資金籌措、支付及管理，埋設征地儲備界址樁等。
2、街道辦、鎮、鎮、鎮為征地實施的責任單位，采取由街辦征地包干方式，負責征地具體實施和征地補償費的發放等相關工作，并采取有力措施，把工作做細、做實，確保征地任務完成。
3、市公安局、市局負責社會穩定和接待工作，嚴格控制越級上訪，制定應急方案，做好防范工作。
4、市審計局負責對市藥業征地、拆遷補償資金使用的情況全程監督。
5、市監察局負責查處征地過程中的各種違規操作行為，依法維護被征地、拆遷群眾的合法利益。
6、其他成員單位要在領導小組的統一指揮下，從全市大局出發，做好有關服務和協調工作。
四、工作步驟及時間安排
1、7月23日前，市國土資源局完成市藥業征地方案報批，并征地預公告。
2、7月25日前，市規劃局完成被征地范圍內的規劃方案。
3、7月30日前市國土資源局完成被征地范圍內的土地地類權屬的調查登記工作。
4、8月2日前，市國土資源局完成征地補償聽證并簽訂征地補償合同。
5、8月12日前，街辦、鎮、鎮、鎮完成征地補償費的發放工作。
6、8月23日前，街辦、鎮、鎮、鎮交付土地，市國土資源局完善土地征收、儲備手續，市土地儲備中心做好儲備土地的日常管理工作。
五、征地補償標準及房屋拆遷安置
根據國家土地征收政策，依據《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》（贛府字〔2009〕22號文）和《省征用土地管理辦法》，結合本市實際具體補償標準為：
1、征收水田（水溝）標準：27810元/畝（土地補償費10000元/畝，安置補助費17810元/畝）；
2、征收林地（含經濟林）補償標準：13000元/畝（土地補償費5000元/畝，安置補償費8000元/畝）。
3、在被征地范圍內所涉及的房屋拆遷將嚴格按照《省城市房屋拆遷管理實施辦法》及《市房屋拆遷安置補償方案》予以補償。
4、被征地農戶，符合低保條件的，納入農村低保；
5、有關部門對失地農民無償進行技術培訓，優先安置工作崗位。
六、工作要求
1、征地儲備工作要依法按程序執行，合理保護被征地和拆遷群眾的利益，并將征地補償費足額及時補償到位。
2、各單位、各部門要統一思想，提高認識，切實做好被征地單位和群眾的思想工作，確保征地工作如期完成。
3、征地過程中的土地權屬爭議，由街辦、鎮、鎮、鎮做好調解和協調工作。
4、征地補償費及房屋拆遷費發放情況要做到公平、公正、公開張榜公布，接受群眾監督。
七、獎勵與處罰
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第二條開發區管轄范圍內的土地儲備管理，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地儲備，是指土地儲備機構依照本辦法的規定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征收的土地納入政府土地儲備庫予以儲存，并進行前期開發整理，形成可供應建設用地，合理配置土地資源的行為。
第四條開發區土地儲備委員會（由開發區管委會領導及國土、規劃建設、財政、審計、發改局等部門主要負責人組成），負責研究制定土地收購儲備政策規章；統籌、協調各有關部門的關系；確定土地收購儲備出讓計劃；審查計劃執行和資金運作情況，監控國有資產的運作及土地儲備重大事項的決策等。
開發區國土資源和房屋局是全區土地儲備的行政主管部門，開發區土地儲備交易中心具體實施全區土地儲備工作。區發改、規劃建設、財政、監察審計、人民銀行等有關部門應當各盡職責，與國土部門共同做好土地儲備工作。
開發區國土資源和房屋局牽頭，監察審計、財政等部門派專人參加，成立開發區土地儲備辦公室，具體負責組織協調土地儲備過程中的相關事宜，辦公室設在區開發區國土資源和房屋局。
第五條開發區管轄范圍內土地儲備實行統一收購（收回）、統一儲備整理、統一供應。
第二章土地儲備計劃
第六條土地儲備交易中心根據國民經濟和社會發展中長期計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、年度土地供應計劃和土地市場供需狀況，制定年度土地儲備計劃草案，經國土資源和房屋局審核，報開發區土地儲備委員會批準后，由開發區土地儲備交易中心具體組織實施。
第七條年度儲備計劃應包括：
（一）年度儲備土地規模；
（二）年度儲備土地前期開發規模；
（三）年度儲備土地供應規模；
（四）年度儲備土地臨時利用計劃；
（五）計劃年度末儲備土地規模。
第八條年度土地儲備計劃的制定程序
（一）提出收購申請：土地儲備實行預報制度。凡符合本辦法規定儲備條件的土地，用地單位或其主管部門應提前向土地儲備機構申報。
國土資源和房屋局下屬各國土所會同相關街道、建制鎮，對轄區內下一年度符合收購條件的國有土地進行實地調查摸底，協助有收購意向的土地使用權人向土地儲備交易中心提出收購申請。土地儲備交易中心將于每年十月一日前匯總上報的土地收購申請，作為編制下一年度土地儲備計劃的依據。
根據年度土地儲備計劃的進展情況，如確有必要，經土地儲備委會批準，土地儲備交易中心可于每年中期適時接收第二批收購申請，作為調整當年土地儲備計劃的依據；
（二）權屬核查：土地儲備交易中心對申請人提供的土地的有關情況進行實地調查和核實；
（三）征詢意見：土地儲備交易中心根據申請人提出的申請和實際調查的情況，向開發區規劃部門征求意見，由開發區規劃行政主管部門根據批準的城市規劃方案，提出儲備地塊的具體規劃使用條件；
（四）年度土地儲備計劃報批：土地儲備交易中心根據土地權屬情況和規劃使用條件，對申請收購宗地根據實際情況進行初步篩選，于每年的一月十五日前提出土地儲備計劃草案報開發區國土資源和房屋局審核后，報開發區土地儲備委員會討論決定；
第九條國土資源管理部門實施年度土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經批準后，作為辦理相關審批手續的依據。
第三章土地儲備
第十條下列國有土地應當納入土地儲備：
（一）政府依法收回的；
（二）政府依法補償后收回的；
（三）政府以收購方式取得的；
（四）依法征收的新增建設用地；
（五）其他需要儲備的。
第十一條政府依法收回的土地包括：
（一）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；
（二）因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地；
（三）經核準報廢的公路、鐵路、機場、礦場等用地；
（四）依法收回的閑置土地；
（五）土地違法行為被查處后依法收回的土地；
（六）其他應當依法收回的土地。
第十二條政府依法補償后收回的土地包括：
（一）為公共利益需要使用的土地；
（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用的土地；
（三）征地撤組剩余的土地；
（四）其他應當依法補償后收回的土地。
第十三條政府收購的土地包括：
（一）因城市規劃的調整，非經營性用地，包括工業用地、倉儲物流用地等，改為商業、住宅、辦公、酒店等經營性用途需要收購的土地；
（二）根據土地使用權人申請收購的土地；
（三）土地使用權轉讓中政府行使優先購買權收購的土地；
（四）國有企業改制需要收購的土地；
（五）其他需要收購的土地。
第十四條土地使用權人申請土地收購必須提供下列資料：
（一）土地收購申請書；
（二）法人資格證明書；
（三）授權委托書；
（四）營業執照；
（五）土地使用權合法憑證；
（六）房屋所有權合法憑證；
（七）土地平面圖；
（八）主管部門意見；
（九）其他需要提交的資料。
第十五條屬本辦法第十條規定的土地，管委會依法收回、收購和征用后，由土地儲備機構按照國家、市及開發區有關法律、法規、規章和本辦法的規定，對土地使用權人進行補償并辦理有關手續后，予以儲備。
第十六條土地收購補償按以下方式確定：
（一）以出讓方式取得的土地，根據土地剩余使用年限和土地使用者對土地的實際投入給予適當補償；
（二）涉及房屋拆遷的，依據國家、市及開發區房屋拆遷法規、規章的規定給予補償；
（三）管委會行使優先購買權購買的土地，按照土地轉讓申報價格給予補償。
（四）管委會確定的其他補償方式。
第十七條實施年度土地儲備計劃收購土地，按下列程序辦理：
（一）確定評估單位：由土地儲備辦公室組織有資格的中介評估單位進行抽簽，確定收購價格評估單位；
（二）初步確定收購價格：依據經批準的土地儲備計劃，對確定回購的宗地，依據儲備計劃進度要求，由選定的評估單位對收購宗地進行評估，土地儲備辦公室應對評估結果組織評審，初步確定補償價格；
（三）與收購申請人進行談判：依據初步確定的收購價格，土地儲備辦公室組織與收購申請人的談判，談判能達成一致的，形成收購意向。儲備土地涉及房屋拆遷的，土地儲備辦公室可委托相關街道或國土局相關部門作為拆遷責任人，具體開展被拆遷人的前期調查摸底工作，按初步確定的補償價格與被拆遷人協商談判，草簽拆遷補償意向；
（四）實施方案報批：土地儲備交易中心根據談判形成的收購意向及土地權屬情況和規劃使用條件等，形成土地收購方案，報開發區國土資源和房屋局審核后，報管委會審批。
（五）簽訂合同：收購實施方案經批準后，由土地儲備交易中心與原土地使用權人簽訂國有土地使用權收購合同；
《國有土地使用權收購合同》應包括以下內容：
1、收購土地的位置、面積、用途及權屬依據；
2、土地收購補償費用及其支付方式和期限；
3、交付土地的期限和方式；
4、雙方約定的其他權利義務；
5、違約責任；
6、糾紛的處理。
（六）收購補償：土地儲備交易中心根據《國有土地使用權收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用。實行土地置換的，進行差價結算；
（七）權屬變更（轉移）和注銷：土地儲備交易中心和原土地使用權人按規定辦理土地權屬變更或注銷手續，同時應向房產部門辦理權屬轉移或注銷手續。
原土地使用權人向土地儲備交易中心交付土地和地上建（構）筑物。
第十八條《國有土地使用權收購合同》一經簽訂，即產生法律效力，雙方當事人必須全面履行合同約定的各項義務。
第十九條實施收購的土地為以出讓、租賃方式取得土地使用權的，原《國有土地使用權出讓（租賃）合同》自《國有土地使用權收購合同》生效之日起予以解除。
第二十條征收集體土地并予以儲備的，其補償標準及程序按管委會有關文件執行。
第四章儲備土地前期開發整理與利用
第二十一條按照城市規劃要求，土地儲備委員會應當協調相關部門，對儲備的土地進行前期開發整理，達到通水、通電、通路和場地平整等市政配套條件。
第二十二條儲備土地涉及房屋拆除的，土地儲備交易中心應在土地儲備辦公室監督下選擇有資質的單位通過公開招標形式以價高者得的原則確定拆除單位，所得收入全部上繳財政，財政部門應按與土地儲備交易中心協商后的一定比例返還部分資金，作為土地儲備交易中心的管理費用。
第二十三條儲備土地出讓前，土地儲備交易中心可以依法將儲備土地使用權單獨或連同地上建（構）筑物出租、抵押、臨時改變用途等方式加以利用。
臨時利用儲備土地，應該依據公開、公平、有償的原則，在土地儲備辦公室監督領導下進行。所得收入全部上繳財政，財政部門應按與土地儲備交易中心協商后的一定比例返回部分資金，作為土地儲備交易中心的管理費用。儲備土地出讓前臨時利用時，儲備宗地所在地的國土所可作為臨時利用儲備土地的日常管理單位，負責安保人員的選定及儲備房、地資產的安全、保值等項工作。國土所進行日常管理所產生的管理費用從土地儲備交易中心返還資金中支付。
儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，不得修建永久性建筑物且不能影響土地供應。
儲備土地出租、抵押或臨時改變用途，土地儲備交易中心應依法辦理相關審批或登記手續。
第五章儲備土地供應
第二十四條儲備土地供應納入當年的土地供應計劃，由開發區土地資源管理部門統一供地。
第二十五條儲備土地供應實行招拍掛方式，應堅持公開、公平、公正的原則，任何單位和個人不得干預。
第二十六條土地儲備交易中心應當將土地供應信息以公告方式公布。公布內容包括擬供應土地位置、面積、用途、土地使用條件等。
第六章土地儲備資金
第二十七條土地儲備資金來源于下列渠道:
（一）財政部門從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中發生的相關費用；
（二）財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金;
（三）土地儲備機構按照國家有關規定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款;
（四）經財政部門批準可用于土地儲備的其他資金;
（五）上述資金產生的利息收入。
第二十八條財政部門根據土地儲備的需要以及預算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。
第二十九條土地儲備機構儲備土地舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃相銜接，并報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模舉借貸款。土地儲備機構舉借的貸款，只能專項用于土地儲備，不得用于其他用途。
第三十條土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜〔2007〕17號）的規定。
第七章法律責任
第三十一條按照本辦法第九條規定應當納入儲備的土地，土地使用權人未申請進行土地儲備而擅自轉讓土地使用權及其地上建（構）筑物的，有關部門不得為其辦理相關審批和登記手續。
第三十二條土地儲備交易中心未按協議規定支付土地收購補償費的，原土地使用權人有權解除收購協議，并按協議約定追究土地儲備機構的違約責任。
