引論：我們為您整理了13篇寫字樓物業管理方案范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
物業管理是一種公共服務行業，工作人員能夠管理其負責建筑區域內的設備、建筑物以及場地等，該工作能夠由業主自行處理，也能夠委托給其他管理公司進行處理，無論是哪種方式，物業管理工作都對建筑物的質量以及環境有重要意義，同時與建筑物的經濟以及社會價值關系密切。寫字樓的價值會受到多種因素的影響，物業管理就是其中的一種，而隨著社會的發展，物業管理工作也需要進行相應的完善，為了保證寫字樓物業管理工作的順利實施，本文就寫字樓物業管理發展趨勢進行了一些探討。
一、相關知識綜述
1.寫字樓以及物業管理。寫字樓與住宅樓的不同之處在于，前者主要進行商業活動，是辦公場所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分，甚至于房產證上也有相關的標注。上個世紀七十年代，國外有學者指出，寫字樓就是進行文書處理以及信息收集等經濟活動的場所，其評定標準主要有兩種，包括5A寫字樓以及甲級寫字樓，兩者相比5A級寫字樓的劃分更為明確。所謂物業管理有狹義與廣義之分，前者是指個人或者是物業管理公司，對建筑物以及其內部場所、設施以及場地等進行維護的一項活動，而后者則是指包括委托管理在內的一系列管理工作的流程。
2.物業管理的目標以及內容。寫字樓物業管理工作有具體的目標和內容，其主要目的就是為了完成業主交代的任務，在為其創造良好辦公環境的同時，保證完全發揮寫字樓的功能以及作用，除此之外還包括其經濟以及社會效益，最后還要對不同業主的需求進行相應的滿足。而物業管理的具體內容，除了對建筑物內的環境進行維持，對設備進行維護之外，還包括簽訂合同、制定方案、成立業主委員會、制定維修公約、落實管理責任、進行接管驗收以及進行市場營銷推廣等。
二、寫字樓物業管理的問題以及建議
1.寫字樓物業管理的缺陷。寫字樓作為辦公以及進行商業活動的主要場所，在白天具有較大的人流量，同時來往人員類型較多，雖然有監控進行預防，但仍然有不法分子在日間混入寫字樓進行偷盜。而在夜間人流量有明顯的減少，因此寫字樓的安保工作存在一定的難度，物業管理人員必須要防止不法分子在夜間對寫字樓內的財物等進行破壞和偷盜。所以寫字樓的安保工作存在一定的缺陷，沒有身份識別認證，同時夜間防御能力較為低下。其次，寫字樓的設施和制度存在一定缺陷，比如大部分寫字樓沒有設立餐廳，使得員工不得不外出用餐，不僅耽誤了大量的時間，還有可能引發員工身體狀況等方面的問題，而寫字樓內部的廣告管理制度并不完善，使得其中各類型廣告牌雜亂無章，對寫字樓的社會效益造成損害。最后，因為寫字樓的業主形式較為復雜，使得物業管理活動的開展存在一定難度。
2.相關問題的解決建議。首先，需要為寫字樓建立良好的安保系統，同時制定統一的作息時間，企業員工需要通過刷卡等方式進入寫字樓，而非寫字樓人員則要通過他人接送，或者前臺通知等方式進入寫字樓，降低閑雜人等混入其中進行不法活動的可能性，另外需要在夜間加大管理力度，增派安保人手，對夜間進入寫字樓的人員進行檢查和詢問，確定之后才能允許其進入。其次，在白天上班期間安排安保人員在寫字樓各處進行巡視，加強防范力度，同時對業主公司的每位工作人員普及安全知識，提高其防范意識以及警惕性。再次，物業管理公司需要增設餐廳等相關設施，提高寫字樓的可用性，增加其功能，從而提升其經濟價值，同時制定廣告管理的標準，保證寫字樓的美觀以及整潔。最后，物業管理公司可以就寫字樓業主形式的特點，在重要節日組織業主開展聯歡以及球類比賽等活動，從而提高彼此之間的熟悉程度，為將來物業管理工作的順利實施奠定基礎，使寫字樓建立一種和諧的氛圍。
三、寫字樓物業管理的發展趨勢
1.倡導綠色可持續發展。上個世紀八十年代，可持續發展觀的提出對我國經濟以及社會的發展產生了一定程度的影響，全世界各個國家也都開始不斷向其靠攏。資源的消耗以及環境的變化，使得人類開始思考經濟發展與環境之間的關系，而為了響應可持續發展觀，積極對資源和環境進行保護，綠色建筑開始受到更為廣泛的關注。眾所周知，無論是何種建筑，都要消耗水資源以及電力資源，同時還要使用許多的建筑材料，而寫字樓作為辦公場所，對于電以及水的消耗更加巨大，因此我國制定了一系列公共建筑節能指標，并于2010年開始要求進行強制執行，這為寫字樓的建設以及規劃提出了更高的要求。綠色低耗能寫作樓不僅具有節能減排的作用，同時還能夠降低業主對其運營成本的投入。首先，相關調查顯示，綠色建筑具有較高的節能效率，其節約的資源最高能夠達到70%，這就意味著在寫字樓運營期間，業主不用投入過多的費用，增加了其經濟效益，而對于使用寫字樓的用戶來說，良好的辦公環境也能夠提高其工作效率。但是要真正做到寫字樓的可持續發展，就要學習先進的建筑技術，深刻理解其技術內涵，并與我國的實際情況進行完美融合。
2.管理經營一體化趨勢。寫字樓作為商業辦公場所，其物業管理以及經營都是極為重要的環節，而將這兩者進行融合是未來物業管理發展的主要趨勢。物業管理主要是為業主以及用戶提供服務，經營則是將建筑的增效潛力進行完美以及充分的發揮，如果使兩者一體化，那么就能夠在提高物業管理工作效率的同時，提高建筑的經濟收益；另一方面，管理經營一體化能夠提高物業管理工作的范圍以及層面，保證業主的經濟以及社會效益，同時使自身提供的服務更加全面和徹底。通過管理經營一體化的發展，能夠在物業管理的整個流程中運用營銷理念，使物業管理工作中的保值等作用得到充分的發揮，不僅使企業的經濟效益得到了有效的提升，還能夠保證物業工作中的效益得到充分的挖掘，同時使得物業市場的流通情況更加迅速。
3.服務功能多樣化趨勢。寫字樓物業管理工作應該充分滿足業主的各方面需求，因此其服務層次就要有相應的提升和改善。首先，物業管理工作需要滿足業主的基本使用需求，比如水電、電梯等設施的正常運行；其次，物業管理工作需要滿足業主高效快捷的需求，保證寫字樓的辦公、交通以及通訊都具有智能化，同時具有穩定性；再次，物業管理需要滿足業主便利周到的需求，比如周邊要有超市、餐廳以及運動會所等，而寫字樓內部則要設有快遞以及會議室等相關設施，方便業主以及客戶的生活和工作；最后，物業管理需要滿足業主尊貴以及升華的需求，對于在寫字樓工作的人員來說，他們大多數都是白領以及腦力工作者，具有較高的文化經歷，因此對于自我價值的實現有更高的要求，因此物業管理工作需要讓他們感受到尊重以及周到，從而使其感受到自身價值得到認同，另外物業管理要注重周圍其他公司的知名度等情況，從而達到共同促進，共同影響，共同升華的目的。
四、結語
寫字樓的物業管理工作會對其經濟、社會效益以及業主的利益產生重要的影響，因此要根據時代的發展和變化，結合物業管理行業的發展趨勢，打造符合社會以及商業需求的完美寫字樓。
參考文獻：
[1]何紅.5A寫字樓物業管理發展對策分析[J].現代商貿工業,2014(15):71.
[2]孫寶柱.淺談寫字樓的物業管理[J].中國儲運,2013(5):104-105.
篇2
在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。
由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。
在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。
當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。
具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規定了業主所需承擔的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。
折讓優惠和租客權利的授予
篇3
三、前言
寫字樓的特點是自動化程度高、設備設施復雜密集。在寫字樓管理的范疇中，工程管理是做好其他物業服務的根本保障，筆者所在公司在發展的過程中，明確工程管理思路，推進實施ERP系統，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套獨具特色的工程管理思路。
四、工程管理案例
筆者下面以中海物業（商業物業）管理公司管理的廣州東寶大廈工程管理思路為例，談談寫字樓管理中的工程管理工作。
1.提高風險意識，加強防范安全風險的能力，使設備、設施保值增值。
近幾年來，公司首先制定全年房屋、設備普查方案，建立相應的管理制度，并根據運行狀況加以完善和調整。同時制定全年設備保養計劃和周圍環境修繕計劃，逐一按標準實施，將設備、設施的故障及隱患及時發現并加以處理，保持設備、設施的完好率，確保無重大事故的發生。通過這樣的定期檢查和維護，使全樓的設備、設施處于良性循環狀態，在確保其安全和有效的使用條件下，延長了設備、設施的使用年限，提高了設備、設施的產出值，減少硬件更換費用。
2．做好能耗控制工作
（1）指標控制：年初制定全年能源消耗控制計劃和指標，根據所有權不同的歸屬、使用功能的差異將一些主要的指標進行細化分解，責任落實到人，并逐月進行考核。發現超標使用時，及時告之，分析其原因，并監督整改。
（2）技術改造：完成“東寶大廈冷卻塔加裝變頻控制器”和“C段地下停車庫照明燈改造”項目。冷卻塔加裝變頻控制器于2006年7月26日安裝完畢，正式運行。此舉節約電費85170元，預計6年可回收投資。對地下停車庫照明燈進行燈控回路實施改造，分正常上班運行模式控制與非正常上班運行模式控制，月節約電費2244元，4個月即收回改造成本。
（3）管理措施：廣州東寶大廈實行全天24小時供冷服務，以滿足客戶加班及客戶計算機房室內恒溫的特殊需求。2006年，廣州東寶大廈冷卻塔采用分組運行法，即利用空調主機接收啟動信號后延時1分鐘啟動的時間間隙，在前30秒可自動啟動運行冷卻塔與領卻水泵，在氣溫不高負荷偏低的季節或晚上低負荷時，空調主機在冷凍水溫低至設定溫度時可以自動停機，運行冷凍水泵供冷；當冷凍水溫運行至設定的空調主機啟機溫度時，冷卻塔與冷卻泵與空調主機能自動運行，這樣可實現24小時自動運行，消除了運行能源的浪費現象。制冷運行期間平均開4臺風扇，比去年同期減少4臺，共節約用電23704度，節約電費20148元。同時減少用水1023噸，節約水費6240元。此法只是通過加強運行管理，未有任何資金的投入，即產生節能效益。
3．提升服務品質，實行人性化服務。
廣州東寶大廈由于建設得比較早，在電梯的配置上有所不足，項目5.4萬平方米的建筑只配備了7部電梯，在上班的高峰時段客人等候的時間比較長，客戶對此有意見。公司落實“以顧客為關注焦點”的服務宗旨，就此問題與電梯維保廠家密切配合，通過現場實際調研，進行數據分析，制定了四套解決方案，經多方的論證選出了最優化的方案。調整了客用電梯的運行模式，在人流高峰時段，實行分梯分段運行，提高電梯的運載效率，減少客戶等待的時間，滿足客戶出行的需求。
4. 運用ERP系統管理軟件
（1）推進實施ERP系統
為提高工程管理的效率，東寶大廈工程部推進實施ERP系統。工程部開通的ERP系統項目共16大項96小項，內容包含了設備檔案管理、設備運行與維護、工作單管理、能源管理、巡檢管理和統計等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中設備檔案管理、設備運行與維護、調度管理中心、工程工作單管理、維修統計分析、設備管理標準化、外包合同管理、采購申請、填寫應急采購單和制定工作計劃10個模塊經兩年時間的修改和使用已經比較完善。其中設備檔案管理和工程工作單管理最具特色。
設備檔案管理模塊包含有設備錄入和設備查詢兩大功能，設備錄入不僅可以記錄工程部所管理的設備基礎信息、性能參數，還可以記錄設備生產廠家、工程部或廠家針對該項設備的培訓、該套設備的配套設備和目前狀態以及維保記錄，而且還可將該設備的圖片記錄到
檔案中。同時，如果將該設備的維護計劃輸入到檔案里，到達預定維保日期，該模塊還有自動提示功能。
同時通過查詢功能還可對工程部各專業的維修用料、維修工時和對客戶滿意情況進行統計，便于工程部管理人員對維修成本進行控制，對客戶服務情況進行控制和追蹤，做到及時發現問題并制定相應改進措施。
工程部管理人員通過ERP系統的查詢功能便可了解工程部員工每天的工作量，這便于合理安排工作，還可及時了解本部所管轄的設備運行、保養、對客戶維修服務和每天的能源消耗情況，便于工程部管理人員及時發現問題，并制定出相應的改進措施。
（2）成功實施ERP系統的經驗總結
工程ERP相關模塊的成功是在公司領導和公司技術顧問“信息化全局戰略”引領下，中層管理人員“信息化局部實施戰術”指揮下，基層員工積極參與信息化建設取得的。
公司領導自信息化工作逐步實施以來，非常重視信息化軟硬件基礎建設。聘請物業管理軟件公司為公司開發物業管理網絡軟件，東寶大廈工程部各專業現已全部實現微機網絡化，并全部采用世界一流品牌服務器及網絡計算機，公司信息化工作已完成了計算機單機軟件應用到網絡化ERP軟件應用的跨越式轉變。
在推進實施ERP系統的工作中，公司中層管理人員扮演著局部目標和政策的制定以及公司管理政策執行者的雙重角色。東寶大廈物業管理中心經理及工程部經理認真貫徹執行公司領導制定的信息化工作方針，并積極通過實現信息化來推進部門工作的開展，并且表現出
篇4
2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。
(三)公共設施、設備的管理
對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。
(四)環境衛生和綠化管理
環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
(五)小區安全工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務工作
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。
2. 加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。
業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。
篇5
1. 熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;
2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。
(三)公共設施、設備的管理
對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。
(四)環境衛生和綠化管理
環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
(五)小區安全工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務工作
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。
2. 加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。
業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作計劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
篇6
2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。
4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。
為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。
(三)公共設施、設備的管理
對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。
(四)環境衛生和綠化管理
環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。
(五)小區安全工作
小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務工作
為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。
2. 加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。
業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作計劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。
對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。
篇7
1.概述
機動靈活、操作簡便、接收訊號良好的無線對講系統能供保安、工程、操作及服務的人員在管理場所內非固定的位置執行職責、處理各種即時事件，以減少可能造成的損失，因此是現代樓宇中的一個必需系統。
一般由于大樓建筑、結構等因素，普通的通訊信號無法覆蓋，而無線對講系統正可以解決這些問題。無線對講系統是一個獨立的、以放射式的雙頻雙向自動重復方式工作的通訊系統，能適合不同的使用場合。
2.分析
2.1無線電波分類
無線電通信中使用的電磁波為無線電波。在某特定范圍內的電磁波，作民用無線電通信主要有VHF及 UHF兩種。一般大樓使用UHF，其波長較VHF短，繞射穿透力強，信號比較容易覆蓋整個建筑。
整個天饋系統架構：
• 由中繼器發出及接收電磁波，經同軸電纜，連接室內外天線，作為整個系統的固定硬件部分；
• 手持終端機向室內外天線接收及發射相對應的無線電波，作雙頻雙向自動重復方式通訊系統。
2.2模擬/數字對講系統對比：
數字對講系統可以根據數字集群，在一個頻率情況下，可以先分成兩個信道，再在信道內分成組別，如下圖一所示:
圖一: 頻率、信道、小組、頻道、人員的關系
數字對講系統相對于傳統模擬對講系統能提供更多頻道供工作人員使用。如圖一所示，在1個頻率下，可以分開給2組不同的信道，完全互不影響，不同人員或小組的對講情況互不干涉。
同一信道內，分成不同的小組，可以供不同的人員使用，例如小組1供保安人員，小組2供清潔人員，小組3供物業管理人員，小組4供高層監察人員。在信道內的對講，不能同一時間出現，所以小組1在使用對講的時候，小組2不能占線。
而傳統模擬對講系統，只有數字對講系統的1個信道，因此項目的工作人員的分類、分組的彈性較差。
模擬對講系統比較簡單，但從工業和信息化部的文件指出自2011年1月1日起，停止對該頻段內模擬對講機設備的型號核準，已取得型號核準證的模擬對講機設備，在型號核準證到期后不再予以辦理延期手續。某些大品牌的傳統模擬對講系統將不久后停止生產，模擬對講系統不久將淡出市場，如以模擬對講系統作設計則會對日后更新或保養維修有所影響。故應使用數字對講系統。
2.3對講系統需求分析
城市綜合體項目一般都由購物中心、酒店、寫字樓、公寓等業態組成。由于業態多，今后參與運營管理的可能有多家公司，如：酒店管理公司、商業管理公司、寫字樓物業管理公司及公寓物業管理公司。各個管理公司都需要多個分組管理各部門、保安及操作等人員的日常工作。另由于綜合體項目體量大，區域多，且建筑群的地下或地上的交通和公共空間都是貫穿起來的，因此應實現緊急或意外事件出現時可以及時對所有相關公司工作人員進行統一的調度和指揮。
針對上述要求，以本人所在項目為例，進行需求分析。以下是該項目的建筑情況:
根據上面對數字對講系統的介紹，建議將1個頻率分成2個信道，分別給物業管理部門及工作人員包括清潔、保安、工程部使用。工作人員的使用信道可分成不同小組，如圖二所示。
需要申請多少個頻率，視乎業權、地域及同時使用人數決定。以下為估計的頻率使用情況:
由于物業管理團體在不同的情況下的數量可能不同， 如建筑出售、自持或出租，故以下方案先基于最多頻率使用情況進行考慮。
2.4方案選擇
針對上述項目，可以采用如下三種方案。
第1種(基本數字對講系統):
根據現有的4個區域，考慮到每1個區域大約有2個塔樓、1個裙樓，分別由不同公司管理（除DE及P區外, DE 區只有2個管理公司，管理對象分別是酒店及公寓，P區是DHC管理）。
數字中繼臺等設置于DE地塊集中控制中心機房內，引入饋線系統對4個地域——ABC,H,P,DE地塊提供訊號覆蓋。4個不同的區域之間由于距離的限制, 以光纖連接。
根據圖二的概念, 需要9個中繼臺，因此需要申請9個頻率。
第2種(IP互聯數字對講系統):
主要設備的數量與方案1相若, 但數字中繼臺不再設置于DE地塊集中控制中心機房內，而以區域布置，采用以太網作中央的鏈接。4個地域各自引入饋線系統，為ABC、H、P、DE地塊提供訊號覆蓋。由于中繼器及頻率應用與方案1相若，因此申請的頻率也是9個。
第3種(數字集群數字對講系統):
這種方案使用了動態的守候信道，在未開始通話時，所有空閑對講機全部守候在休閑信道上，所有新的語音呼叫都從休閑信道開始。
當新的呼叫開始時，休閑信道會轉移到另一個空閑的信道上形成新的休閑信道，并通知所有信道的對講機轉移到新的信道上。原有的休閑信道轉化成話音信道。
中繼臺設置于DE地塊集中控制中心機房內，引入饋線系統四個區域——ABC、H、P、DE地塊提供訊號覆蓋。4個不同的區域之間由于距離的限制，以光纖連接。中繼臺大約使用6臺, 申請的頻率是6個。
2.5方案對比
以下是3種方案的優劣比較:
3.總結
數字集群對講系統令信道及中繼臺可共享使用，減少了中繼臺和無線頻率的數量。由于城市綜合體項目需求頻率過多，難以向政府申請，數字集群對講系統正可以針對這點減少申請頻率數量，避免日后頻率不足的情況。而且若將來增加工作人員，數字集群對講系統具有明顯彈性。
根據以上的分析, 建議城市綜合體項目采取方案3，另綜合體項目面積大，劃分為多個區域，建議項目內設置控制中心并使用調度管理系統。調度管理系統具備以下功能, 包括:
篇8
引言
網絡飛速發展的當今社會，一幢辦公大樓的生命周期必定要長于通訊及網絡技術的發展周期，那么能不斷適應和更新這些周期的系統，就是現在的綜合布線系統。我們說傳統的布線中通訊系統和計算機網絡系統是各自獨立的。傳統的布線采用的是不同的線纜和不同的終端插座。連接這些不同布線的插頭、插座及配線架無法互相兼容。為了方便人們的日常生活和工作，辦公大樓基本都配置了電腦等各種方便工作的辦公用品，那么原有的那些布線必然淘汰，那就需要改造整撞樓的系統，這樣的改造不僅影響日常工作和增加投資，更會影響建筑物整體環境。
一、項目概況
本寫字樓屬于商業綜合體的一部分，寫字樓部分地上辦公樓部分建筑面積63,935平方米，其中：地上建筑面積63,935平方米，地下建筑面積歸入商業部分計算；建筑層數：地上39層，地下3層；建筑高度：182米；建筑分類：高層公共建筑。
首層為大堂及銀行營業廳（待定），二層至四層為商業及餐飲，并與商業體連通，五層至十四層為低區辦公，十六層至二十五層為中區辦公，二十七至三十五層為高區辦公，十五、二十六層為設備、避難層，另在四層上方設置設備管道夾層，在屋頂設置三層機房層。
二、綜合布線系統的概念與特點建筑物或者建筑群綜合布線系統也稱開放式布線系統。綜合布線系統依據諸節點的地理分配狀況、網絡配置狀況和傳遞信息要求，安裝相適應的布線基質和連接設施，從而便于對整個網絡的連接、維護和管理等。綜合起來，綜合布線系統表現出如下的功能特點：1. 先進性。綜合布線很好地消除了過去布線模式隱藏的諸多缺點。在科學技術的快速發展的同時，人們急切地要求共享信息資源，特別是以電話業務為標志的通信網逐步被綜合業務數字網(ISDN)取代，人們相當看重可以同時傳輸語音、數據和視頻的集成通信網。可見，綜合布線系統替代單一、高價、復雜的傳統布線系統，是符合信息時代的潮流，與歷史發展的趨勢相適應。2.開放性。過去的布線系統，一旦用戶選擇了一種設備，相應地就固定了與之相匹配的布線方式及傳輸介質。一旦更換成新的設備，相應地就要更換原來的布線。可以預料，在完成施工的建筑物內，這種改變是相當有難度的，要耗費大量投資。3.靈活性綜合布線的傳輸線纜及有關零部件符合通用標準，而且使用模塊化設計方案。因而，各個通道間具有通用性。任何一條通道都支持終端、以太網工作站和令牌網工作站。開通和改變設備無需變更布線，簡單地增減要使用的設備，并于配線架上采取相應的跳線管理，就可以達到目的。三、綜合布線系統與智能建筑的關系近年來信息化大潮不斷襲來，社會對信息的需求越來越大，建筑物作為人們工作生活的主要場所必然需要為人們獲取和處理信息提供必要的條件。所以傳統的基本土建加供電線路加語音線路的建筑物已經不能適應時代的要求了，一種新的建筑物———智能建筑進入人們的視野。智能建筑（Intelligent Building 簡稱 IB）起源于上個世紀 80年代的美國。美國智能建筑學會 （AIBI:American IntelligenceBuilding Institute） 給出的定義為“：智能建筑是將結構，系統服務，運營及其相互聯系全面綜合，并達到最佳組合，所獲得的高效率，高功能與舒適性的大樓，綜合布線系統是智能建筑的大腦，屬于智能建筑的基礎部分和關鍵設施，和建筑工程的前期設計、施工過程及后期的維護有著不可分割的聯系，集中體現在如下幾個方面：1.智能建筑的智能化水平主要由綜合布線系統體現出來。在評估智能建筑的智能化水平時，并不是評估建筑物是否巍峨聳立、是否具有新奇的外觀，同時也不評是否具有華麗堂皇的裝修和齊全的設備，重要是評估建筑物中的綜合布線系統的配線水平，例如是否具有成套的設備、是否具有完備的技術、是否具有合理分布的網絡、是否具有良好的工程質量，這些才是影響智能建筑的智能化水平的關鍵部分。智能建筑可否滿足用戶的需求，起到至關重要作用的是綜合布線系統。2.綜合布線系統是智能建筑不可或缺的根基，這樣智能建筑才可以更好地做到智能化，綜合布線系統將智能建筑內的各種現代化通訊設備設施連接起來，構成一整套完備的系統，從而滿足高度智能化的需求。因為綜合布線系統可以滿足諸多現代設施的需求及以后的發展，具有先進性、開放性、靈活性等諸多特點，因此它是保證智能建筑高效優質滿足人們需求的根基設施之一。只有裝備了綜合布線系統的建筑物，才有可能做到智能化，這是設計智能建筑的重中之重。四、項目需求分析
根據寫字樓產品特別是本項目的特點，對外和對內總的來說有如下需求。
1、滿足寫字樓租售過程中，小業主對電話、網絡的需求。為小業主預留的外網的方案選擇，比選自建配線主干路由，還是有運營商投資建設主干路由的利弊。
2、物業辦公內部對電話、網絡的需求。包含與相鄰商業部分電話網絡系統的接駁形式。
3、2-4層商鋪中對電話、網絡、POS消費的需求。
4、自建多媒體信息系統專網的需求。
5、寫字樓大堂等公共區為客戶提供無線網絡接入的需求。
6、確定運營商進線方案和分工分界面。
五、系統設計
考慮到上述需求，本項目綜合布線系統分為如下幾張網絡，他們之間物理隔離：
為租戶服務的外網
物業管理內網
POS內網
信息內網
公共區無線網絡覆蓋
5.1為租戶服務的外網
針對本項目的使用性質為租賃和出售為主要目的，為租戶提供的對外通訊網絡即有兩種方案可以選擇。現對比運營商投資全部網絡和用戶自建垂直主干路由。
運營商投資全部網絡優缺點：
初期投資較低
通訊網絡的產權歸屬于運營商。
由于運營商投資較大，與運營商分成比例較小，物業拿到10%左右。
運營商的施工與本項目施工穿行，運營商的施工單位只受運營商制約，增大現場管理難度。
弱電管井的情況，項目運營一段時間后，由于多家單位共同對弱電井內的設備進行調整，容易造成弱電管井中雜亂無章。
租戶對電話網絡需求的調整由運營商配合，減小物業管理部門工作難度，避免租戶投訴物業管理部門。
分工分界面簡單，由運營商直接配線進每戶租戶的弱電箱。
物業自建主干路由優缺點：
初期投資較高
垂直主干的產權歸屬于建設單位。
由于建設單位投資較大，與運營商分成比例較大，物業拿到30%左右。
綜合布線系統由本項目弱電分包單位完成，便于現場管理。
在項目交付使用后，弱電管井的管理權只有物業管理部門，管井內會比較規整。
篇9
由于物業管理涉及的范圍較為廣泛，管理內容繁雜，加上政策性變動因素，日常工作中需要耗費大量人力和物力，為了提高物業管理公司的管理水平提高工作效率，必須對物業管理的各項工作進行規范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動給公司帶來損失與降低新員工的培訓成本；規范化的手段多種多樣，而采取現代計算機管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來，越來越多的物業管理公司走上了信息化的道路，通過適合公司情況的物業管理軟件來協助物業公司進行規范化、精細化的管理，來實現提高整體的管理水平。
我國物業管理信息化始于上世紀九十年代初的深圳，當時的物業管理軟件基本上都是物業公司自行開發的，僅限于業務處理層次，功能上主要是用于房產資料登記、客戶資料管理等。系統功能相當簡單，而且都是在DOS平臺下單機運行。此階段的物業管理系統都是模仿手工管理的方式，只能用于簡單的事務性工作。隨著計算機技術的不斷發展和物業管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現了物業管理軟件專業開發商。物業管理軟件的功能極大增強，出現了基于微軟windows平臺的單機版、網絡版等大型管理軟件。這類物業管理軟件結合當時計算機網絡化技術的發展趨勢，采用C/S模式，能夠提供數據綜合處理功能。但是由于客戶端承載著過多的工具軟件和應用邏輯和業務處理規則軟件，使得系統管理維護很不方便。
就現代企業而言，建立一個基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴展和維護的企業信息系統，是企業適應瞬息萬變的市場環境，促進自身發展壯大的必然選擇。基于Web的物業管理系統通過構建一個面向公眾的操作環境，克服了傳統物業管理系統功能單一、難以與企業其他業務系統緊密集成的缺點。本文中的物業管理系統研究技術和工具就是基于J2EE平臺，運用MVC設計模式來實現基于Web的物業管理信息系統。
1 系統設計目標
“物業管理信息系統”按照知識化、科學化管理要求，系統功能不僅需要完成各種事務性管理任務，而且需要逐步形成“管理神經網絡”，有效溝通各部門之間的信息聯系，實現將數據組織成為信息，將信息提煉成知識，將知識融入整個管理，全面支持事務管理、決策分析、制定戰略過程的目標。即：（1）建成一個完整統一、技術先進、高效穩定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統。為各部門提供優質、高效的業務管理和事務處理。（2）借助于“物業管理信息系統”的建設，促進管理人員素質的提高，通過管理人員的實際應用，促進管理水平和效率的提高；通過提供多層次的信息服務和先進實用的使用手段，滿足對信息共享和利用的要求，并為各級領導提供有效的輔助決策服務。（3）人機界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統可靠、易于維護。
2 系統總體架構設計
系統結構上采用三層B/S結構，由用戶層、業務邏輯層、持久層和數據庫組成。前臺用戶顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實現，邏輯層使用JavaBean組件實現企業業務邏輯，業務邏輯層分為三層，分別實現業務邏輯控制、業務邏輯接口和業務邏輯實現，業務邏輯控制選擇用戶操作對應的接口，業務邏輯實現對接口的具體功能進行實現，實現了控制、接口和實現的分離。持久層實現對關系數據庫的ORM映射，使業務邏輯層直接面對數據庫對象。
3 系統模塊結構設計
系統功能模塊設計首先涉及對軟件需求的理解，從而涉及對功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結果，然后根據功能劃分子系統，再重復這一過程，即確定子系統的功能模塊結構，并畫出模塊結構圖。
系統模塊設計主要考慮以下幾個問題：（1）如何將一個系統劃分成多個子系統；（2）每個子系統如何劃分成多個模塊；（3）如何確定子系統之間、模塊之間傳送的數據及其調用關系；（4）如何評價并改進模塊結構的質量。
物業公司商業化寫字樓物業管理工作涉及多方面的系統工程，包含了管理、服務、財務等多項職能，本文研究的物業管理信息系統除了應該能夠給物業公司內部管理提供全面的解決方案，還應能從不同層次滿足大廈的發展商需求并方便服務于業主，本系統主要功能模塊包括：系統維護、資源管理、入住管理、收費管理、設備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個主要功能模塊。
4 計算機物理系統配置方案設計
篇10
物業管理處還對各職能部門的負責人就安全隱患多發處提出要求一是高度重視，切實做好各項安全防范措施，加大安全隱患自查自糾力度。二是落實安全生產主體責任，建立健全安全生產責任制。三是加強人員安全教育培訓及日常的安全巡查，消除各項安全隱患，防范各類安全事故的發生。真正實現“安全生產，提高效益”的最終目標。
篇11
案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務業務。至2010年,該寫字樓的市場公允價值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業。由于對房地產市場看跌,B公司決定售出該寫字樓。
從不同的產權角度出售該物業,會有不同的會計處理方法、會涉及到不同的稅種,其稅負也有巨大的差異。
一、僅從B公司角度,出售該寫字樓
2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計提,無殘值,每年折舊費用100萬元。
2000年購入時,B公司分錄:
借:固定資產――S大廈 2000
貸:銀行存款 2000
根據2006年頒布的《企業會計準則第3號――投資性房地產投資性房地產》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產確認為投資性房地產。因此,將該物業在固定資產中進行重分類。
借:投資性房地產2000
貸:固定資產――S大廈 2000
投資性房地產可以采用成本模式計量,也可以采用公允價值模式計量,為了表述簡便,我們采用成本模式計量的建筑物的后續計量,適用《企業會計準則第4號――固定資產》。
2001-2009年每年折舊分錄:
借:營業成本 100
貸:累計折舊100
假設,2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價格為1.5億。需要繳納的稅種會涉及到土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅( 假設無以前年度虧損可以抵免)
營業稅:稅率5%,營業稅為750萬
城建稅及教育費附加(按照全國統一稅率記):稅率10%,稅額為75萬
印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬
土地增值稅:扣除項目指取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目。
根據此案例情況,扣除項目=購買原價及當時稅費2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元
銷售額1.5億元,增值額已遠遠超過扣除項目的200%。為此,按照超率累進稅率計算選擇最高檔。
土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元
B公司的會計分錄為:
1.相關稅費支出
借:營業外支出 7141.6
貸:應交稅費―營業稅750
―城建稅及教育費附加 75
―土地增值稅 6309.1
―印花稅7.5
2.資產轉讓分錄
借:其他應收款――C公司 15000
累計折舊 900(2010年折舊忽略不計)
貸:投資性房地產2000
營業外收入13900
3.此項交易給B公司帶來的凈收益
稅前收益為營業外收入-繳納的稅費=13900-7141.6=6758.4萬元
所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元
4.此項交易給A公司帶來的凈收益
根據《企業會計準則第2號――長期股權投資》規定,投資企業對子公司的長期股權投資,應當采用本準則規定的成本法核算。
假設2000年,A公司對B公司的投資為2000萬元
借:長期股權投資――B公司2000
貸:銀行存款 2000
假設寫字樓出售后,B公司全部利潤以現金形式劃入A公司
借:長期股權投資――B公司 5068.8
貸:投資收益5068.8
根據企業所得稅相關規定,此項投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。
我們可以看到,由于國家對房地產價格的稅收調控目前主要體現在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產權轉讓的方式轉讓房地產,不正面觸及國家的房地產交易稅收,將是合理避稅的有效手段。
二、從A公司轉讓B公司股權的角度,轉讓寫字樓
B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產就是這棟寫字樓,主要業務也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權,從而取得寫字樓的所有權。
B公司資產負債表相關項目簡表
寫字樓的賬面價值與公允價值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元
B公司的公允價值因此也可以調增13900萬元,B公司的公允價值為1.64億元。
假設C公司以1.64億元的價格收購B公司,A公司需要繳納的稅費、分錄如下:
A公司需要交的稅費:印花稅(稅率萬分之五)和企業所得稅(稅率25%)會計分錄:
借:營業外支出 8.2
貸:應交稅費―印花稅8.2
A公司出售B公司股權的分錄
借:其他應收款――C公司 16400
貸:長期股權投資―B公司2000
營業外收入14400
A公司的凈收益:
A公司收益=營業外收入-營業外支出=14400-8.2=14391.8萬元
A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元
三、兩種運作方法的比較
方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;
方案二、A公司將B公司100%股權,以1.64億元價格賣給C公司。
(一)公司A公司角度看
毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權的方法轉讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠遠高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達5000萬元。
(二)從購買方C公司的角度看
從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權,間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實際上,選擇方案二,對C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。
1. 買價高,占用資金量大
表面上是這樣,但是,通過我們對A公司的利益分析,A公司會明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價空間,這個空間高達5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。
2. 收購B公司股權,可能存在極大的不確定風險
在C公司對B公司的并購中,可能存在的風險主要是資產不實風險,由于并購雙方信息不對稱,可能給C公司帶來潛在的風險。C公司可以通過請權威中介機構審計B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式,盡量將風險控制在最小范圍內。這是采用方案二的最大缺陷。
3.產權結構延續,同樣利于將來C公司將寫字樓轉讓
C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權,使A公司的收益達到了最大化,同樣,將來,一旦房產大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。
四、建議
對于投資性房地產,公司最好將每一個投資性房地產單獨注冊一個子公司,這樣,便于對投資性房地產獨立經營運作,獨立核算,尤其對今后的處置時合理避稅產生有利的影響。由單獨的房地產轉讓變成100%子公司股權轉讓,對企業節稅作用很大。
參考文獻:
[1]財政部.《企業會計準則2006――中華人民共和國財政部制定》,經濟科出版社,2006;2
篇12
（一）優勢與劣勢分析
公司地處市中心繁華地段，交通便捷，是企業理想的辦公地點。雖然大廈毗鄰高級商務區域，但是大樓的配套設施齊全，租金相對低廉，可以吸引更多的客戶，不僅如此，從長遠角度看，公司的租金相對同行業者還有不少上升空間。
由于公司負債率高，資本運作慢，工程欠款多，自身的運行已經非常困難，更不用提償債能力了。除此之外，公司還有其他難以克服的劣勢，如：辦公樓的層高僅2.2M，主樓與裙樓共用3臺客梯和1臺消防梯（兼貨梯），停車位只有68只等諸多硬件設施的不到位，只要客戶踏進大樓硬件設施的缺陷就一覽無余的。
公司的內部管理不協調，首先是人力資源，在2002年末公司當時員工為64名，冗員過多。由于長期的虧損，加之管理不善，人浮于事，管理混亂的現象十分嚴重，人員關系復雜，很難推動工作。
雖然公司單位面積投資不菲，但由于物業缺乏自身的優勢，沒有現金的管理理念和完備的管理經驗，使得公司擁有的上海國際集團大廈競爭力不強。
缺乏控制，成本高，公司地處威海路，路面較窄，市面規模零碎，在人們觀念中格調及品位較低，不是很理想的辦公和住宅地點。
（二）機會與威脅分析
就上海市中心區域的寫字樓價格走勢而言，首先是上海市政建設在大規模展開，中心城區為追求高尚的商務和居住環境，公共綠地的面積不斷增加， 區域環境的不斷優化， 使中心區域地塊的開發成本越發昂貴，現有樓盤因地價的上升而迅速升值；其次， 世界大型貿易、展博覽會多次在上海舉辦，必吸引無數投資者。特別是不少跨國公司加快進入中國步伐，而市中心所獨自具有的人文環境和商業氛圍歷來是為個大公司所追求的，這使得在這一區域寫字樓的租售價格相對啟動較早；第三是近年來投資商面對長期不景氣的寫字樓市場大幅度地減少了投資，使供應量逐年減少；由于這些綜合因素，使上海已投入使用的寫字樓的供需狀況出現了變化，中心區域寫字樓的租售價格將有可能止跌回升，目前可能是投資的最佳時機會。
汽車行業的技術更新層出不窮，對汽車經營者的要求也在逐步提高。新產品的上市，必然淘汰舊產品，公司的汽車銷售已經很困難，能否冒著風險繼續經營新的汽車撇去舊商品滯留問題，由于汽車的更新換代，汽車銷售廠家需要擁有4S標準，公司當時已經資不抵債，哪里還有能力投入改造場地呢？
同行的競爭規模小，相比于大型的汽車售賣廠商，公司不具備如此大的規模，缺乏全套的服務設備，在服務理念上也沒有跟進，使得整個汽車經營業務的核心競爭力相當弱，已經處于一擊即垮的地步了。
經過多年的發展，上海的甲級寫字樓已基本形成了以虹橋開發區、陸家嘴金融貿易區、淮海中路和南京西路沿線“四國對峙”，延安路、徐家匯、靜安寺等地區附隨的格局，其中由于區域、機場、地鐵及政策等方面的因素，使虹橋、小陸家嘴、淮海中路和南京西路的“二區二路”成為眾多大型跨國公司首選的辦公區域，也吸引了大批的開發商投資建樓。這四個地區已成為寫字樓集中上海市的主要區域，匯集了上海絕大多數的頂級寫字樓物業。
從寫字樓的角度而言，周邊商務樓林立雖然營造了商務寫字樓的整體氣氛，但大樓興建時間較早，配套設備落后，而周圍有不少正在籌建的更豪華更高級的樓宇。這也對大樓的招商構成了威脅。
二、上海紳士商城有限公司商務樓租賃的營銷策略
（一）組建有力的營銷團隊
首先是優化組織架構，穩定人心，人盡其才，優勝劣汰。在營銷手段上，積極尋找目標客戶。但辦公樓租賃的這類產品，很少通過廣播、電視等傳訊機構的媒體廣告，不同于房地產的住宅、商鋪的銷售，相反尋找辦公樓的行為是被當作一項工作任務在上班的時間完成，僅有在報紙、網絡或宣傳小冊子，廣告內容簡潔明了，并不在宣傳上大書筆墨，只簡單介紹地點、面積、價格和聯系方式，一切深入的了解在實地察看和當面談判，同時中介公司、經紀人等專業人員在這個市場上異常活躍，供求雙方對專業人員的依賴很大，特別是涉及合同條款中的租金價格、免租期、特殊要求的裝修，包括管理物業對租戶的入住要求（消防、治安及個性化服務的功能）。可以說，辦公樓的租賃是以目標客戶的需求為起始，客戶入住后，由專業的物業人員為其提供服務，使目標客戶在入住期間，享受標準的服務，使之有強烈的續租愿望，這個過程是循環往復的。讓每位職工明白，租賃客戶循環往復就是市場營銷。
（二）運用4 C策略，引進目標客戶
4C是由營銷學家菲利普·科特勒所提出來的，它強調的是各種要素之間的關聯性，即各種營銷要素的作用力同一方向，形成合力。共同為企業的營銷目標服務。4C是指消費者 consumer、成本cost，便利convenience、溝通communication。
所謂的消費者就是目標客戶，把目標客戶放在第一位，滿足目標客戶的需求和欲望，是推動提高硬件、軟件的動力。注重在新客戶入住前的標準交房理念，通過有效引進目標客戶和一般客戶退出時間差，逐步使樓層的層高從2.2M抬高的2.45M，使新入住目標客戶對租賃房間與為抬高房間比較有一個滿意的感覺。
成本是企業非常關注的事項，對金額較大的成本在不影響租賃客戶服務標準的前提下進行有效控制，大樓的用電費用，公司是無法與供應商商討的，公司只有督促專業的物業管理單位，注重日常營運時間，盡量利用低谷的電量，減少峰值的用電量，如：在冬天，利用低谷時段的電量將水溫加熱，利用設備保溫的原理，隨客戶進辦公室后，逐步釋放熱量，這樣既降低電費的支付（低谷的單價0.35元/度，峰值的單價1.167元/度），也不影響客戶的服務。租賃客戶的愿意支付成本，就是公司的產品價格，作為公司向租賃客戶的開出價格，要考慮周邊同類樓宇的比較，使之感覺公司的單一業主的優勢，對租賃大面積的目標客戶，采用在一年期內略有折扣，在目標客戶續租時，對提供的服務有所肯定，物有所值而簽訂雙方都能接受的單價。
便利即指購買的方便性。公司采取的營銷的手段是，只要目前客戶有意向，即使無法提供目標客戶所需的租賃面積，采取的留下聯系方式，通過對目標客戶標準的不斷提高，騰出租賃面積，做好銜接工作。對目標客戶的退租做好挽留工作，從搬遷、裝修、員工的交通時間等可見成本進行提示，做到留下一如既往提供良好服務，搬離的歡迎再來。
溝通是指與租賃客戶的溝通，即雙向溝通，辦公樓的租賃，是市場營銷的全過程，從目標客戶入住開始，物業服務后續跟進，提供良好的設備、設施和服務保障，重視客戶每一次有效投訴，把客戶投訴納入完善服務標準開始，特別對硬件的投訴，要創造條件來完善。
（三）調整目標客戶的結構，提升服務質量
經過幾年間的努力，公司現金流量上能夠維持經營上的需要。通過對目標客戶標準的不斷提高，公司的租賃單價逐步上升，具體為1F-8F從2002年的1.02元/M2/天、1.62元/M2/天、1.82元/M2/天至2005年的2.45元/M2/天（含物業管理費），同樣9F-23F租賃也是單價逐步上升從2002年的1.67元/M2/天、2.14元/M2/天、2.40元/M2/天至2005年的2.72元/M2/天（不含物業管理費），目標客戶標準的不斷提高意味著服務質量的提高，從保安、保潔隊伍著手，規范服務。公司在租賃客戶上也有所選擇，同時引進了一些有實力、有影響力的客戶。入駐企業主要為IT企業、保險公司和事務所，有實力的大公司的入駐，不僅提升了大樓的品牌知名度，也保障了公司租金的及時回籠。
經過幾年的努力，公司在有限的財力下，對需調整硬件設施作了規劃，并實施對物業設備的改善，解決了所有的法律訴訟，對公司之間的欠款，逐步厘清，這樣公司在法律上是一個清晰的企業了。
公司的可租面積為3.3萬M2，從公司的幾年出租率穩步提高中可看到，1F-8F的出租率從2002年的79.5%、71%、73%至2005年34%，同樣9F-23F出租率從2002年的87.18%、94%、96%至2005年92%，尤其是2005年9F-23F辦公樓的租金平均單價從2004年的2.4元/M2/天上升至2.72元/M2/天，較當時上海甲級寫字樓市場的平均租金6.88元/M2/天，具有相當的價格優勢。但公司要提升1F-8F的租賃單價遇到了瓶頸，1F-8F建造時的定位是汽車展廳，由于在1-8F裙房汽車經營多年來一直難以產生效益，是維持現狀還是對1F-8F的功能重新定位，擺在了經營班子面前。
（四）適應租戶需求，重新定位大樓功能
1.重新審視環境
多功能展示廳的招商及經營狀況不理想。如何使1F-8F創造效益，通過運用SWTO分析，對功能的定位進行分析，使之符合目標客戶的需求。
上海市宏觀經濟環境整體繼續向好、靜安區快速發展、南京西路商務圈發展壯大、外來企業的繼續進駐，為處于城市中心地塊內的國際集團大廈發展其他業態提供了極好的外部經濟環境。
國際集團大廈9層以上早已開始出租，積累了辦公樓物業管理方面的經驗，如若國際集團大廈1～8層亦定位商務辦公，將對于今后提升樓宇品位、進入高端辦公樓市場、獲取高附加值具有重要的借鑒作用。
國際集團大廈位于威海路、石門路口，交通便捷，地理位置優越，容易受到南京西路已形成的集聚效應的輻射。
國際集團大廈1～8層原定位于汽配零售及商務展示，與靜安區規劃的功能不相一致，如不改造，會面臨產業鏈難以做大做強的問題。如若改造，向其它業態轉換，則進入成本或風險較高。主要體現在：
改造成大型百貨商場，則單層面積過小（2050M2/層），而且面臨南京西路的高檔商業街和石門路特色服飾街的競爭，易處于劣勢。
如改造成與四季酒店錯位競爭的中高檔賓館酒店，則因技術難度會導致投入改造成本高，且消費客戶群體難以保證。
其次，國際集團大廈位于威海路汽配街，周邊環境影響了其整體定位與品位，提升難度較大，以國際集團大廈9層以上商務辦公客戶為例，客戶群體中小企業偏多，租金和定位都較低，與緊鄰的晶采大廈較高的租金形成了鮮明的對比。
再次，國際集團大廈停車位相對不足，配套服務的不足給業務競爭也帶來了不利；服務、成本控制、管理水平等也有待提高。
2. 改建相應樓層
從2005年底開始，公司按照董事會批準的將裙房定位高檔的辦公樓設想，對裙房租戶進行了實質性的清理調整，為改造做了準備。隨著聯合證券等客戶的退租和公司的主動調整，尤其是對租金低、狀況差的客戶作有效調整，使得的出租率有所下降。由于功能方面的差異（1-8F為商場，9-23F為辦公用房），平均租金和出租率也有所不同，2006年起公司對9-23F空余面積進行了改造裝修，實行標準交房，對新租客戶參考市場行情，合理定位租金，對續租客戶根據具體情況，租金作相應的調整。
根據國際集團大廈新的改建方案，將1F-8F定位為辦公樓。經過招投標選擇施工隊伍，辦妥一系列的相關手續，在2007年下半年正式進入施工階段，拆除2F至8F的12臺自動扶梯，保留1F至2F的2臺，增加1F-8F的3臺觀光梯， 同時1F至8F的2臺有機房電梯改造為1F-至9F的無機房電梯。整幢物業共有11臺電梯，其中裙房有7臺電梯，3臺為主樓客梯B2至23F（其中2F-至9F不停）及1臺消防梯（兼貨運電梯）。新分布后的電梯將整幢大樓裙房與主樓相對獨立，分隔人流；新增2F-至8F的 7臺全熱新風交換機，大大改善2F-8F的新風質量，引進了管理理念和手段，提升了樓宇品質、增強了服務功能，形成了核心競爭力。
篇13
一、健全管理體系、{動各方力量，從單一管理積極變身為社會綜合集成管理模式
1.建立聯動體系，推進社會管理體系建設。以“多元協作、分級負責、歸口管理”為方針，成立以物業公司為主的工作領導小組，強化綜合體的政策研究、統籌協調、監督考核及重點項目管理。同時，建立聯席工作會制度，聯合社區居委會、托幼園所、學校、社區衛生服務站、公安、社會專業公司及群眾組織等不同層面的負責人員，定期召開聯席會議，在志愿服務、文化活動等方面加大共建力度，在資金投入、人員物資支持等方面加大向政府的爭取力度。形成以社區服務綜合體為平臺，整合政府、企業、社會三方面資源的社會管理格局。
2.調動各方力量，深化社區自治體系建設。本著“居民自愿、擇優選取、逐步壯大”的原則，持續壯大志愿者服務隊伍，并系統培訓，優中選優，著力培育志愿者骨干，不僅在綜合體內部管理、活動組織、小區秩序維護、環境衛生管理等方面發揮居民自主管理、自主服務職能，還要動員各類群體參加扶貧幫困、秩序維護、糾紛調解、維護穩定、治安巡邏等志愿服務，以群眾的力量做群眾的工作，逐步推進社區內部民事民議、民事民辦、民事民管，實現居民自我教育、自我管理、自我服務、自我監督的目標。
二、導入政府職能、整合社會資源，從單項服務的供應者變身為提供社會整體服務的集成者
1.導入政府職能，共享惠民政策。導入政府社會管理職能和相關企事業單位社會管理及服務職責。開辦兩個服務大廳。即“一卡通”收費服務大廳，企業物業、供熱、水電、通信等繳費一卡通；“一站式”政務服務大廳，將日常社會保險、居民落戶、駕駛證年審等政府業務引入小區，居民不出家園就可辦理。同時，借助政務大廳，爭取政府養老服務建設及機構運營補貼、稅費減免、高齡老人補貼、城市低保、困難救助等政策。使小區居民共享各項普惠政策。
2.集合警民資源，強化社區治安。積極爭取地方公安的支持，從完善機制、加強安保方面入手，建立警民聯合的社區防范體系。定期邀請片區民警，針對各物業分公司經警，在治安巡邏、法制宣傳等方面開展專題培訓，以案例的形式傳授相關經驗。按照“一區一點”的要求，在每個小區的門衛設立警務聯系點，將社區民警聯系電話、報警電話及警務聯系制度進行公示，并與包片民警結合，共創安全社區。建立治安聯防隊伍和群防群治網絡體系，組織老會戰、老黨員、老干部和老家屬成立“四老巡邏隊”，協助物業加強與住戶溝通，調節鄰里糾紛。
三、提供專業方案，發展增值服務，從單一型服務延伸為專業集成化服務
1.抓住用戶需求，提供專業解決方案。面向業主提供不同層次、不同方位、不同類別的服務，使業主享受到更具附加值的全面服務。采取企業建設、居民監督、社會單位承辦、市場化運作的方式，有序引進放心食品、綠色蔬菜、便民超市、特色餐飲、洗浴休閑、家政中介等社會資源，滿足居民日常生活需要。結合房地產開發商日益重視前期物業介入，在包括物業管理戰略的制定、房地產開發建設服務、房地產經營服務、物業維修運行管理、綜合管理服務等方面提供專業的解決方案及服務，增加咨詢服務收入，形成以基礎管理物業為主，兼而開展多種經營服務的“一主多副”的發展模式。
2.創建信息服務平臺，增加信息服務收入。搭建便民服務平臺。充分利用社會服務供應商擴張自身發展、擴大自身影響的需要，立足社區服務的地緣優勢，選擇一批優質的社會服務供應商為業主群體長期的、及時的提品或服務，并根據業主的不同需求，提供不同的信息。完善生產服務平臺。強化物業服務生產指揮、報修處理、統計分析及運行監控等職能。同時設置生活信息一點通、物業服務預約平臺等多項服務專欄，使居民在一點通網站就能享受到周邊銀行、醫院、商業網點以及市內公共交通、長途汽車、火車、飛機時間表等吃穿住行的生活信息以及更加周到細致的報修服務和超值服務。
3.發展增值服務，增加勞務服務收入。在做好物業服務的基礎上，挖掘增收潛力，盤活資產，深耕社區資源，提供傳統物業服務產業鏈的基礎產品，擴大收入來源。通過招商及聯合經營的方式，開展寫字樓餐飲等拓展服務，利用住宅區路燈燈箱、樓體等公共設施，開展小區廣告業務，提升小區服務品質。同時，結合物業專業化服務優勢，積極拓展辦公樓、寫字樓的物業管理項目，拓展盈利空間提升服務收入。
四、抓住行業趨勢，倡導節能環保，從單純的小區管理者升級為未來社區建設的引領者
1.提升物業科技含量，深化節能環保。研究數字化地下管網技術，實現供熱、水、氣及油管線的動態監測，及時發現問題，做到事先處理，有效避免破壞地表設施。開展供熱系統能耗評價技術研究，對供熱系統能量消耗的監視和測量，尋找提高管網輸送效率的途經和方法，實現合理供熱，分戶供熱。
