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房地產項目策劃是指以房地產項目的特定目標為導向，根據全面的市場調查分析結果進行準確的市場定位，并運用各種策劃方法，按照一定的程序對擬開發的房地產項目進行創造性規劃的活動[1]。

1.2 商業地產項目策劃的特征及作用

1.2.1 商業地產項目策劃的特征

商業地產作為我國房地產行業中的一個特殊行業，是將房地產、商業與投資三者結合起來的產業，它既不同于單純的商業與投資，也不是屬于傳統的房地產行業[2]。商業地產的特殊性決定了商業地產項目策劃的特征也與眾不同，主要體現在以下幾個方面：

（1）市場導向性

商業地產項目策劃要以市場需求為導向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據消費者的偏好開發建造合適的商業物業。

（2）地域性

地域性是商業地產項目策劃的主要內容之一。在商業地產項目策劃過程中，我們要對開發項目的區域環境進行調查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環境、經濟發展狀況等。同時也要對項目所在地的市場狀況進行調查分析以及項目區位我們也要全面考慮，擬開發項目在該區位是否有發展前景。

（3）系統性

商業地產項目策劃是由多個策劃子系統組成，對于商業地產來說，各個策劃子系統主要包括市場調研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業服務策劃等。各個策劃子系統各自具有一定的功能，他們相互聯系，共同構成了商業地產項目總體策劃。

（4）創新性

商業地產項目策劃要以創新為核心，要敢于追求新意，主動創新。要想在激烈的商業地產市場中立于不敗之地，商業地產開發商必須要追求創新，在項目策劃中要進行概念創新，主題創新，能夠突出商業物業的個性化，使商業產品具有與眾不同的形式和內容，能夠牢牢地吸引目標客戶。

（5）切實可行性

商業地產策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環境中進行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或實施方法難以操作，超出了開發商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業地產項目策劃的作用

（1）商業地產項目策劃能為商業地產開發商的決策提供依據

（2）商業地產項目策劃避免商業地產開發商的盲目投資

（3）商業地產項目策劃有利于商業地產企業認清市場形勢，鎖定目標市場

（4）商業地產項目策劃有助于企業創新、增強企業的競爭力

1.3商業地產項目策劃的主要內容

1.3.1 商業地產項目策劃的內容

項目策劃是一項系統工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業地產來說，項目策劃的主要內容包括以下幾個方面：

（1）項目定位策劃

根據市場調研的結果，對項目進行準確的定位，包括項目的戰略、業態、主題、形象、功能、經營以及目標客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關系到項目未來的經營狀況。

（2）項目選址策劃

項目選址策劃主要是對擬建項目的建設地點進行選擇。商業地產項目選址重點考察項目是否在核心商圈內，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。

（3）項目規劃策劃

項目規劃策劃主要包括項目的整體規劃布局，項目的建筑設計以及相關的配套設施等。

（4）項目實施策劃

項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標對項目實施過程中的相關工作進行策劃，從而確保項目的順利進行。

（5）項目融資策劃

由于融資策劃是一項技巧性很強的策劃工作，因此在進行項目融資時，需要對項目進行全面的分析，結合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風險，選址最優融資方式。

1.4當前我國商業地產項目策劃存在的不足以及改進的措施

1.4.1 我國商業地產項目策劃存在的不足

雖然我國商業地產目前處于蓬勃發展時期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施確保我國商業地產穩步健康的發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足。

1、市場調研與分析不充分

一些商業地產開發商出于節約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構思項目建設方案[3]。

2、項目定位不準確

由于我國商業市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數水平不高的咨詢企業來完成。

3、項目選址不正確

目前一些商業地產開發商忽視商業地產周邊環境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規劃、商業網點布局、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，盲目進行投資建設。

4、項目規劃不合理

商業地產開發商由于追逐商業地產的高額利潤，盲目進行投資建設，往往忽視了商業地產項目的整體規劃布局以及項目內部空間布局。

1.4.2 商業地產項目策劃改進措施

針對目前我國商業地產項目策劃過程中出現的一些問題，我們需要采取相應措施進行改進，保證我國商業地產投資建設的科學性和合理性。

1、重視市場調查分析

市場調查分析是否全面關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析[4]。

2、抓住市場缺口，準確定位

我們要善于發現市場隱形資源，能夠找到得到消費認可的市場缺口，進行準確的項目定位，突出項目的個性化。

3、合理選擇項目地址

一個好的項目地址不僅能夠給企業帶來豐厚的利潤而且還能促進企業的長遠發展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），以購物便利為主線，設身處地的找出消費者便利性需求所達到的條件和標準，進行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。

4、策劃方案要切實可行

商業地產開發商要立足市場需求，科學合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現項目開發的必要性和可行性，同時也能體現項目規劃的合理性和多樣性。

參考文獻

[1] 賈世軍.房地產項目策劃[M].高等教育出版社，2004

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近年來，我國城鎮化的腳步不斷在加快，商業地產也呈現出了蓬勃發展的態勢，商業地產營銷的策劃和策略也出現在了人們的視野中，眾多的開發商也把營銷策劃看作經營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業地產最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。1.商業地產營銷策劃對其自身銷售的意義。一個好的營銷策劃應該從客戶的需求出發，從設計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務客戶。一個好的商業地產營銷策劃也不例外，商業地產營銷策劃是從設計、環境、區位、戶型、價格等多個方面對商業地產項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務，以此促進商業地產的銷售。總體來說，商業地產營銷策劃是商業地產的價值實現的過程。好的商業地產策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節。好的商業地產策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業地產營銷形成良性循環，產品越來越精準化、服務越來越貼心化，取得經濟利益與品牌強勢的雙贏。2.商業地產營銷策劃對城市生態的影響。商業地產的快速發展是我國城鎮化不斷推進的結果，商業地產的區位選擇往往基于城市規劃和市場導向的雙重要求。好的商業地產營銷策劃往往與城市的發展規劃相得益彰，商業地產形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規劃可以促進商業地產營銷的推廣實施。商業地產的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業地產本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業地產營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業態模式引進有利于改善城市居民生活環境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業類型、推進城市的綜合發展。

三、我國商業地產營銷過程中存在的問題

1.從營銷策劃上看。商業地產營銷策劃應該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產品來滿足不同的市場的過程。我國現階段的商業地產營銷策劃主要存在以下幾個問題：（1）品牌意識薄弱商業地產一種地產與商業結合的復合商品，因此，我國的商業地產開發均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發商將一線城市的營銷策劃復制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設。個別開發商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發商給商業地產取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設的結果。（2）市場調研不夠充分我國商業地段的同質化越來越嚴重，就是因為市場調研不夠充分，開發商盲目自信的建設商業地產。氣候特點不一、文化形態不同、經濟發展速度不同等多種元素，都決定了商業地產的建設和營銷必須從充分的市場調研開始，差別化的區分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。（3）市場定位不夠清晰對商業地產項目定位的不夠清晰是我國大部分商業地產項目失敗的原因。我國商業地產進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發，結果消費者并不買賬，導致項目失敗。2.從營銷策略選擇上看。（1）定價相對盲目我國的商業地產開發商在巨大的資金壓力下，對商業地產的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數的房地產開發商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調研的盲目跟從。（2）促銷手段單一我國目前的商業地產營銷策略多是選擇傳統的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業地產是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業地產營銷。

四、如何提升我國商業地產營銷策劃的效果

1.加強品牌建設。商業地產的外在價值在于外觀、地址及商圈環境等，內在價值在于客戶在使用該商業地產后所享受的服務。如今社會，商業地產競爭越來越激烈，各個商業地產的外在價值既外觀和商圈等越來越同質化，內在價值的塑造既品牌形象的建設是現在的商業地產營銷取勝的關鍵。商業地產的不可移動性決定了商業地產營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業地產保持著忠實的顧客群體，才能獲得經濟效益。2.加大市場調研。明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業地產開發商應該廣泛的進行市場調研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業地產開發商還應注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。3.拓寬營銷渠道。我國的商業地產營銷應該從傳統的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網絡營銷等多種方式拉動消費者的消費動機。可以組織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨詢活動等，拉近開發商與消費者的距離，創造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。商業地產是一個從地域到業態、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復合形態，又有著不可移動性，因此，商業地產營銷的策劃和策略選擇更應該從提供差異化的產品出發。多種因素的差異決定了我國的商業地產營銷從深入的市場調研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設等多個方面都不能簡單的復制粘貼，而是應該全方位、多角度的開展商業地產營銷策劃，這樣才能收到預期的營銷效果，才能獲得經濟利益與城市發展的雙贏。

作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學

參考文獻：

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2商業用地的價值研判與發展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業地產項目的營銷策劃

⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

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二、如何面對

造成同質化的原因主要來自房地產投資的選擇，而非城市消費功能配套的選擇。這是問題的根源。房地產開發商因為商業地產的地價屬性和社會屬性，可以獲得設定條件的商住配套用地，可以通過低價拿地、入駐品牌商家的集聚效益、地段商鋪的銷售大幅提高房地產產品價格，因此往往不經充分的市場定位和商業策劃就盲目開打。這個時代已經一去不復返了。如何面對？

1.做好前期策劃定位

成功的項目要有極大的前瞻性和創新能力，這就是商業策劃要結合建筑策劃、投資策劃、項目開發統籌，各類提供商配套商的選擇和工作SOP。

這些前置工作不可忽缺，通常說，商業三要素就是商業環境、商業趨勢、商業內容，用地分析關鍵看環境，也就是城市控制性規劃和交通規劃，看社區和區域在建和待建項目的儲備人口狀態、競品狀態，控制性規劃條件是硬性的、剛性的。看競品就很關鍵，在競品充分的條件下，可能社區商業的配套就是人均0.1-0.2平方米，區域購物中心的體量就是0.2-0.3平方米，這還要根據市口環境客流和消費習慣進行修正。再就是看商業趨勢，商業消費是動態的、柔性的，可以根據商業的規律結合用地的條件進行定位，如何對商業趨勢進行判斷，這是決定商業內容的關鍵。我們把商業消費分為基礎消費、選擇性消費和文化消費三個大的范疇，進行補缺、轉移、創新的不同定位。其中，選擇性消費和文化消費業態需要下比較大的前期功夫，需要對發達地區的品牌資源、先進業態、經營模式、運營團隊和獲利能力進行詳細的考察，進行引進和創新，進行屬地化的接種和培植。

項目的專業策劃決定項目后期的商業內容、資產運營目標。我們過去叫“訂單地產”，現在叫項目租售留的前置控制，所有的物業產品無論租售留，都是商業使用價值，應該經過市場的選擇才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我們在前期就進行共同選址和合作開發。

從更高層面說，城市擴容后，城市綜合體及其商業內容的定位，甚至是人民生存空間和生活空間的再造和位移。在中國，不同于美國，我們的用地極為有限，所以追求較高的開發強度，同時負擔著巨量的安置房建設，如何達到理想的定位又能解決現實的舊改拆問題。此事不可謂不大，牽一發而動全身。因為關系城市民生和財政能力，政府對大規模投資的街區和商業中心區的工程項目，越來越重視。但現實往往是企業走得快，政府行為卻非常滯后，尤其在三四線城市更是如此。仍然表現為生產力和生產關系、經濟基礎和上層建筑的傳統矛盾。這時候，企業就不能只是限于自身的短平快目的，僅僅琢磨自己的地皮，而要拿出城市運營的勇氣，主動參與到城市控規的完善和編制，在更大的視野和環境上發現城市真實的需求和用地最大的價值。

2.重視品牌主力店的占位和落位

搶占品牌商業資源是商業地產發展的一個重要工作。經過十多年的發展，目前城市基礎消費業態已經呈網格化布局，而選擇性消費和文化消費等更高業態業種，需要在城市區域布局、商圈規劃和發展中進行全方位的用地平衡和選址。整合當地特色經濟的商業資源、產業資源、市場資源（商業、辦公的需求），形成項目特質，城市綜合體同樣反對抄襲。引進國際或外地品牌商業內容要結合城市商業網點核心內容的需求，形成錯位經營格局。

以紅星美凱龍為例，目前正全方位進軍商業地產開發，主要選擇城市新的發展中心區位，一般50-1000畝的用地，進行直接投資或合作開發。在項目定位上，以雙Mall （百貨Mall+家居Mall）為核心，帶動商業街、公寓、酒店、住宅及其他公建配套，進行街區化綜合開發。對于百貨Mall，10萬平方米的要求5公里40萬人，5萬平方米的要求15萬-20萬人口，這個復合度不能動。家居Mall，5公里覆蓋4萬戶家庭，每個家庭每五年的家居消費一般是5萬元，這是本運營的賬。這些要求其實是商業選擇的結果，一旦立項定位，就成為區域商業中心，聚集上千的一線二線品牌商戶跟隨我們，是不可替代的核心資源。所以，區域開發商不能把品牌主力店招商看成簡單的業務，而是項目成敗的關鍵。開發商一定要明白，一個上好的物業，租金不斷增長，如何做到？需要考慮的不只是眼前，還要考慮長期可持續發展，應該有嚴格的結構化市場策劃和投資運作程序，并保證及時的溝通和交付，才是面對在市場的正確態度。

3.重視新建項目的產品營建

城市綜合體及其商業內容的建設要滿足城市公共空間和消費的需求，集合在一個建筑空間中各種功能的實現，并且取得環境和交通通勤要求上的平衡，部份因素是非技術性的，這就要求在策劃、規劃、實施城市綜合體項目時理順各種非技術性的關系。沒有政府和社會支持，大型商業綜合體的選址和形成很難成功。克服同質化，強調城市區域發展的綜合建設、綜合開發、綜合配套，才能形成片區開發的定位優勢。

（1）解決好環境和市政的配套建設

政府享受著土地出讓金和未來的稅收，政府也承擔著項目成敗的責任和義務：供地、配套、周邊環境、市政交通的各種有利條件、解決動遷、拆遷、安置和環境配套中的社區統籌問題等。

（2）功能清晰

綜合、聚集、互動的作用不明確，功能混亂的城市綜合體無法給城市帶來綜合效益，只可能給城市帶來混亂。規劃設計任務必須明確：規劃結構及各物業建筑形式、總體布局建議、功能分區、業態組合及公建配置、商業物業技術規范、建筑形態設計及空間設計、分區設計與分期開發、交通系統、景觀系統、市政配套及綠化系統。

（3）橫向和豎向動線布置

城市核心圈的土地利用率很高，城市綜合體要做好橫向和豎向動線的布置，重要的就是地塊內外部交通規劃，才能使土地利用的合理性體現出來，不同層段、不同價值、不同布置方案，如獨立鋪、持有型商業、酒店、辦公等動線區隔和功能區位的隔離，商住分離、客貨分離等，為社區和建筑綜合體的終端使用進行預設和人性化投入。

（4）立面公建

如果有公寓或其他居住功能的綜合體，要對建筑立面控制，住宅立面不整齊，可能會破壞綜合體的形象效果；立面公建化，能顯現出氣勢。

（5）車位足夠

車位決定城市綜合體的存活率，應當提高車位配置率。車位決定品位，沒有足夠的車位無法形成城市綜合體的品質，沒有品質保證的城市綜合體可能是城市的垃圾建筑。

（6）避免電梯公交化

城市核心圈強調豎向交通，城市綜合體由于功能分置，電梯會很多，作為開發商不愿電梯多，電梯豎井太多會影響得房率；電梯太多增加設備成本。因此，城市綜合體應更多避免底層商業上層住宅的傳統套路，盲目增加住宅規模和容積率，最后只能讓商業象只病貓奄奄一息，遺害的還是發展商自己。

（7）燈光亮化

這是城市城市綜合體形象必備要求，城市綜合體的亮化是第四代產品的根本標志，并將今后引導城市風尚，所以城市綜合體必須亮化，否則不會成為地標，但是城市綜合體的亮化要考慮節能和環保，具體到細節還要結合景觀和公共需求設計。

（8）廣告控制

突出主力、名店、特色店的品牌效應廣告。外部和內部要做嚴格的廣告規劃，不能再把項目產品搞得俗不可耐。

（9）物業管理

國內綜合物業管理的水平是目前對城市綜合體的極大考驗，須引進國外先進管理的理念和服務規范，以內部服務增長為核心，變管理房產為服務客戶，為城市綜合體提供增值服務。商業物業只有空間和設備上的規劃是不夠的，還要有時間上的規劃，不能互為消極因素，應為互為積極因素，如辦公樓夜間亮化為商業補景，居住區的公共車位和辦公區、商業區的停車互用，白天白領下班后成為商業的優質消費資源，投資經營戶愿意參與物業分攤等。這些方面需要很仔細、巧妙的構思，才能構筑好城市綜合體內在循環經濟。

4.重視已有項目的商業改造提升和資產管理

雖然物業由房地產企業建設，但是真正能使這些物業產生價值的最終用戶包括了商業、酒店、辦公房的經營者。開發商品是制造了硬件，而經營方才是未來的主角。搭建舞臺的人也要給予未來舞臺角色們更多的話語權。

開發商和業主要向終端的經營實體讓利，政府給的優惠條件不但向開發商傾斜，還要向終端的運營者和零售商傾斜，要給予商家一定優惠扶持的政策，只有這樣綜合體才能度過養商期，變成活力體。城市綜合體建設是一項綜合工程，只有政府、發展商、運營者、零售商環環相扣，選址、物業、配套一并考慮，規劃、建設、經營全面考慮，把非技術因素處于控制狀態，那么這樣建設的城市綜合體和商業物業才會取得成功，成為城市的聚寶盤，成為城市的驕傲，也成為人民需要的生產、生活、投資和消費的天堂。

大多數區域開發商不具備萬達和紅星一樣的垂直一體化運營能力，怎么辦？作為彌補其短板的專業運營服務商就誕生了，我們做橫向服務的工作，統籌項目生產要素。所以不同于簡單的策劃機構或商。初期開發商急功近利，會與我們產生一些歧見，時間長了才發現，商業地產綜合開發，光有錢不行，還必須做好綜合策劃規劃和招商運營，要協同N多的協作伙伴。增加商業創新和提升的資源整合和技術創新含量。

這些都需要專業統籌和資產管理目標的統籌。如何解決甲乙方之間的傳統成見和分歧？應該轉變合作思想，建立合作開發、專業評審和后期合作運營的長效機制。

商業地產同質化，對于在建項目，需要轉移和創新城市和區域的消費功能，需要注重可持續能力的商業運營合作；對于已經交付的物業，則要根據環境和趨勢的變化，以市場為導向，進行全面的診斷，對癥下藥，進行運營層面、財務層面和商業內容的統籌，結合更多商業資源和運營資源，強化業態創新和服務創新，達到更新和再造輸血功能，同時，也要通過商業運營達到物業資產的增值和退出機制，接軌資本市場。

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2015年，全國營業稅收入1.9萬億元，其中房地產業占的比重最大，占比31.6%。由于營業稅沒有抵扣機制，營業稅成本只能由企業自行承擔。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產業從原來繳納營業稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業的銷售收入來計征營業稅，稅改后是按增值部分征稅的。據國家稅務總局相關報道，2016年5月-11月，房地產業減稅111億元，稅負下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業就有一定可抵扣的進項稅額，稅負便不會上升，這是房地產業稅負下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業應制定相應的策略，特別“營改增”后，開發企業的成本會有所增加，在選擇施工合作企業的時候，除了企業資質外，還要將增值稅發票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業地產企業增值稅納稅籌劃問題分析

營業稅改增值稅是我國結構性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉稅制度，減輕企業納稅人的稅負并促進第三產業的融合發展。但并不是所有房地產業在“營改增”中都能減輕稅負，如對于房地產企業自身無法解決且有行業共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進項不匹配等，都會增加企業納稅負擔。商業地產企業的實際稅負，由于業務模式、成本構成的不同，存在不同程度的差異。房地產業對于材料、勞務費等可能無法獲得增值稅發票或發票抵扣等的問題存在，也會增加企業納稅負擔。因為行業中許多原材料可能由小規模納稅人、個體戶、個人等供應商提供的，增值稅專用發票幾乎很難拿到。我國商業地產業全面推行“營改增”后，有些商業地產企業依舊不重視尋找與一般納稅人資質企業的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機會。同時，商業地產項目分布的廣泛性，也加大了發票收集管控的難度。商業地產投入項目的周期較長，大多數成本與收入周期背離，如固定資產等，容易導致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應的進項稅額匹配不上。有些商業地產業所需勞務人員多，但流動性也很大，沒有與資質好的勞務公司合作，沒有取得勞務服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導致勞務成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發票、勞務增值稅發票，以及固定資產的購買或租賃發票等，都會導致商業地產項目成本不斷增加，最終影響房地產項目的定價，使商業地產企業在同地段地產項目中的銷售價格處于弱勢地位。

此外，“營改增”后商業地產企業可能會出現稅收風險大過于減稅的機會。由于商業地產產業增值稅稅率11%比原營業稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業的稅負；若土地成本無法作為進項稅額抵扣，開發商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負增大的風險；若開發商的毛利越大，增值部分大，稅收負擔越大；有些企業有可能出現未能及時確認銷售收入，導致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產行業要面臨的一大稅收風險。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產企業沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現納稅籌劃失敗的問題。

三、商業地產企業增值稅納稅籌劃的對策和建議

商業地產行業在進行納稅籌劃時，應全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業的其他非稅成本和隱性成本等指標也要進行納稅籌劃。對于如何解決當前商業地產企業增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。

第一，“營改增”的政策給企業帶來了新的機遇與挑戰，商業地產企業財務人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業務，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業發展壯大的契機，充分運用增值稅可進項稅額抵扣的特征，逐漸擴大業務范圍，加快其業務的轉型升級。

第二，加強財務人員財務管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業地產企業的財務管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務管理和管理會計的運用，多與內部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達到合理降低稅負與經營成本的目的。同時還必須提高企業全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風險的突襲打得措手不及，應當隨時能應對風險以及充分了解和掌握現有的法律知識，謹慎選擇稅收政策，盡可能的避免風險。還得提高財務人員的綜合能力，全面掌握各種相關的稅收信息，選擇科學恰當的納稅籌劃政策。

第三，企業應選擇能夠提供合法增值稅專用發票的一般納稅人的供應商，取得可抵扣的合法增值稅專用發票，從而降低稅負。

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充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業地產運營策略供應商，為什么對商業地產情有獨鐘？

馮暉：我在十年前就預計商業地產在新世紀必然有一個蓬勃發展的機遇，就想通過一個個的案例，把商業地產的理論體系和專業化服務做起來。因為對于我們地產策劃機構來說，住宅地產的發展空間越來越窄了，一是住宅地產市場越來越趨于平穩和理性，最后達到市場平衡，房地產行業需要新的經濟增長點；二是住宅產品沒有再生性，屬于消費性地產，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰性。而商業地產就不同了，它的使用年限是40年，具有更新換代性，尤其是商業地產和住宅地產比較起來，具有五大特點：一是價值高；二是可以永續經營；三是充分享受物業的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；五是商業地產項目開發抗風險能力比較強，所以它屬于動力地產的范疇。

我國目前正處于城市化高速發展期，商業地產使傳統的商業形態發生裂變，這是一個充滿挑戰的事業。城市能將商業的價值無限擴大，并為商業的現代化、多元化提供最現實最厚重的載體。因此，商業與地產的聯動，實質上就是將城市經濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產品”――商業地產開發。進入21世紀，我國的商業地產市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業地產市場更顯蓬勃發展，各地商業地產項目如雨后春筍，成為房地產開發中極具潛力的投資型項目。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向動力型地產裂變。

發展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業地產賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業地產項目就要遵循商業規律。一個成功的商業地產項目，有四個重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規劃；其三是商戶組合；其四是經營管理。商業地產，“商業”是靈魂，地產是載體， 正因為許多開發商是初次涉足商業地產開發，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發的思路開發商業地產，以住宅開發一次性收益代替商業地產靠物業升值贏得長線投資回報和現金流的獲益方式。

這么多年，全國的商業地產開發成功的個案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！這是有道理的。投資商業地產如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預測和抗風險能力，就最好謹慎為之。因為商業地產的競爭比住宅地產還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經驗無異于玩火。

記者：你對目前我國商業地產的形勢有何看法與見解？

馮暉：商業地產更容易導致金融風險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續經營不好，很難取得理想的回報效益。商業地產對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業地產項目失敗，投資者的資金收不回來，開發商是沒有第二次生命的，經營者的資金沉淀在鋪位上，對專業管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務方面的損失，從政府的角度看是城市規劃建設的一個敗筆，因為大的商業項目都是城市規劃的重要課題。

當前我國的商業地產現狀有六個方面：一是有的發展商因為對商業不了解，導致對商業地產項目開發十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業地產項目投入運營，很多分割產權出讓的項目可能會有大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資人會找開發商清算。

二是商業與地產的不匹配，相互脫節是很嚴重的問題。商業與地產對應不起來，場和市對應不起來，商業建筑和零售商的需求對應不起來，結果導致招數困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費。

三是政府正充分看到商業地產的金融風險并加強監督。目前，商業地產開發主體多是住宅開發商轉型，與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且分割產權出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調控對商業地產的打擊更大，更直接。

四是沒有實力的商業地產項目，通過資產重組合作和轉讓有實力的開發商是較好的辦法。有的開發商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導致商業項目爛尾，后續無法經營，其危害性更大。

五是隨著零售業在今年年底徹底對外開放，我國商業地產整個行業的開發水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照搬也不利于商業地產的發展。

六是如何找到一套國內商業地產行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內行不通。只租不售，錢從何來？物業既要賣的好，又要經營得好，這才是打開商業地產運營的金鑰匙。

需要系統運營策劃模式

記者：商業地產項目投資巨大，嚴格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點嗎？

馮暉：商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。

地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多，當然不是研究土地的化學成分，那是農業所需要的。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。

記者：關于商業地產的策劃，能談談具體做法嗎？

馮暉：商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型，一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行；一種是以房地產銷售為主的實操性公司，善于具體的銷售業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個創新的服務模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產系統運營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對一個項目來說，RSMO模式不是注重的某一點、某個局部、某個時期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。

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地產按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產和以商業活動為目的的商業地產、以工業生產功能為主的工業地產，商業地產的特點是通過在地產上的商業活動體現商業和地產價值的集合，商業地產主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等。

二、商業地產的主要運行模式

（一）只租不售。即在商業地產建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業地產的投入及獲取投資收益。

1、只租不售的好處主要在兩個方面：一是在獲取較穩定的投資收益的同時，獲取商業地產的增值收益；二是在需要資金時，可通過將商業地產抵押的方式取得貸款；三可以統籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經營、物業管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價值。

2、只租不售的弊端在于：一對商業地產的招租要求較高，存在招租無法達到預期、租金收入不理想的風險及投資回收期較長的特點；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規劃等均需做出很好規劃，否則會導致整個項目的招商失敗、無法出租；三商場地產的日常經營管理、物業管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業地產的投資者更是一個挑戰，如經營管理不到位，對后繼的招租、現有商家的維護、租金等方面都將帶來負面影響。

3、只租不售商業地產的難點：一整個項目的設計規劃、招商策劃等前期工作，對項目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團隊，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財務狀況、較高的商業地產綜合規劃和管理能力、企業較明確和穩定的戰略發展定位。

4、案例：北京萬通集團持有的萬通商城采取只租不售的方式，統一布局，統一招租，統一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商業地產建成后或取得商業地產的產權后，將其全部出售。

1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現金問題；二是可省去招商、管理等環節，節約投資者的人力、物力資源；三對商業地產前期設計規劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產行業向上發展，則投資者享受不到商業地產帶來的增值紅利；二商業地產普遍存在投資金額大的特點，使得有能力全額購買整個商業地產項目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。

3、出售方式商業地產最主要的難點在于：如何將商業地產包裝策劃好已理想的價格出售。因此，計劃出售的商業地產，在計劃投資時就因先做好出售策劃工作。

（三）租售結合。即投資者將商業地產的一部分出租，另部分進行銷售。

1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現金流問題，又可持有部分商業地產，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進招租。

2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個項目產生不利影響；二無法統籌考慮整個項目的租金，可能會出現惡性壓低租金的現象；三無法統籌考慮、策劃整個項目交付使用后的定位、經營、管理等工作，需與其他購買協商。

3、租售結合方式的難點在于：如何統籌安排租與售的定位和比率、協調各購買者的關系等。

4、案例：最典型的就是萬達集團開發的大連萬達城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進而也為萬達集團和其他商家帶來錢流，且萬達廣場一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，沃爾瑪店起了很重要的作用。

三、商業地產存在的主要問題

1、短期內，由于在建和潛在的商業地產供應量過大，部分城市商業地產面臨過剩風險，投資回報率降低。據悉目前國內商業地產的投資回報率已經被壓縮至歷史最低，約為6%。

2、投資者普遍存在專業度低的困境。一些投資商業地產的企業，特別是2008年前后才開始進軍商業地產領域的企業，因缺乏經驗和企業中長期發展規劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團隊、內部管理機制、資產管理能力、前期設計規劃能力等，這些都將影響了投資商業地產的成功與否；即便是在商業地產方面投資較成功的萬達集團，其在萬達廣場使用后的物業管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區投資的萬達廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。

3、地區發展不均衡。經濟較發達的東部地區，商業地產因發展得較早，積累了一定的經驗，商業地產發展得較成熟、較充分；而經濟較差的中西部地區，因經濟起步較東部地區晚，經濟較不發達，對商業地產的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。

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一、市場背景

在多項調控政策的組合發力下，住宅市場日顯冷清，全國多個主要城市樓市成交量出現大幅滑坡，于是“轉型”成為地產圈的熱門話題。而商業地產是最熱點的轉型方向，正成為房企和民間資金的避風港，受到房企和投資者前所未有的關注，本輪調控后期，商業地產投資占比達38.2%，住宅投資占比12.3%，股市占比8.5%，顯示目前國內房地產資金

流向出現轉舵跡象，主要去向即商業和寫字樓市場。

二、瓶頸與挑戰

商業地產投資由于不受調控限制，吸引了大量資金產，一些大中型房企紛紛做出結構調整，增加商業地產項目，加大商業土地儲備，布局二三線城市。但是商業地產和住宅地產不一樣，總體上還是供大于求， 競爭非常激烈，已有多位專家提醒要慎入商業地產領域，如果

一哄而上、過于超前發展，將導致供應過剩，投資者風險隨之增加。

其實，很多開發商心里都清楚，商業地產運作是另外一套游戲

規則，不僅要建，建成后還要花大力氣運營管理。商業運營才是做商業地產核心競爭力之所在。可真正能駕馭商業地產開發運營的職業經理人和團隊十分稀缺，由此造成的高薪挖人現象也直接影響了項目的服務品質，出現競爭同質化，不僅增加了招商難度也減少了項目收益。

除此之外，商業地產項目還必須面對另一個強大對手―――互聯網電子商務的考驗。有資料顯示，到2015年，網絡零售交易額將輕松超過

2萬億元，占消費品零售總額的7%。不難預測，網上購物的

發展將不可避免地減少人們在線下實體空間內的購物活動。

三、餡餅與陷阱

在人們更多關注商業地產過熱的同時，“過剩”現象當為投資者所警惕。首先，地段理論遭到罔顧。目前，在各大城市一些不合理地段出現大量商業地產項目，沒有人流，沒有便捷交通，更沒有區域輻射力，成為“人氣孤島”在所避免。各區縣各自為政建設購物中心、商業街，多以政府形象工程為主導，離開了市場的實際需求，往往是超前開發，過度開發。其次，開發模式理念迥異。商業地產資金投入大，回報周期長，需要通過長期經營收益和物業增值來實現投資收益，關系到投資人、運營方、經營者和消費者等多方關系，需要通過調研選址、營銷策劃、設計建造、招商實施、規范運營、持續調整等各環節統一的經營理念，

對開發商的資金狀況和經營能力都是一種挑戰。

一旦發展不好很容易出現如下結果：第一步，競爭加劇造成價值稀

釋；第二步，商業和人口配比倒掛，經營靠貼錢維持；第三步，商業資源魚龍混雜，最終出現大量商業爛尾樓。有關機構預測，未來1-2年時間很多商業地產項目將陸續出現問題，3年左右一批商業地產或將出現倒閉現象，引發并購潮。而九十年代初動工的成都“熊貓城”以50萬方規模號稱建設亞洲最大shopping mall，由于政府規劃與企業戰略失誤，導致該項目一直爛尾，被喻為史上“最難地產項目”，近年才易主富力地產并改名為“富力天匯MALL”重新打造，就是我們眼前的前車之鑒。

四、市場機會

1.介入時機：當相當一部分商業地產出現爛尾，落入被商業地產大鱷收購或無奈轉讓的命運之時，我們的設計機會就來臨了。

2.經濟對比：商業項目爛尾，只要不是年久失修，接手方一般不會炸掉重建，為避免高昂的重建成本，很多項目可以選擇加固改造，就能滿足新的使用功能。

3.工作內容：商業用房是商業活動的重要載體，不同的業態對商業用房的要求大相徑庭。有的項目存在基本設計層面的錯誤需要改正，比如柱距、層高、承重等要素不符合商業業態的要求；有的項目被收購后市場定位和使用功能發生重大變化，這些都不能靠營銷策劃公司的表面包裝就能解決，而需要建筑設計師根據經營者要求重新設計立面風格、重新劃分店面分隔、重新組織交通動線，需要結構設計師根據平面布置和業態功能重新計算荷載、對原有結構構件進行加固改造，需要設備設計師重新計算水電流量、重新布置管井洞口、重新排布水電管線，只有專業的設計機構才能完成這樣的綜合設計工作。

4.專業準備：上述設計工作中，建筑和設備專業的設計工作相對容易，最難的是結構專業。加固改造只能在舊有結構框架內進行增減修補，與新建項目完全不同。這項工作只有一般性原則可供遵循，很少有完全相同的情況可供類比。因此對結構設計人員的專業知識和經驗水平要求比較高，不僅要熟悉普通設計規范，也要根據現有設計結果對原有結構采取粘貼鋼板、粘貼碳纖維、加大截面、化學植筋、增設支點、鋼結構夾層等各種不同的處理方式，還要對相關工程材料與

施工工藝有所了解，這些都需要我們對這方面的理論知識進行必要儲備，對這方面的技術設計進行預備學習。

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商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創新高,但商業地產市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。商業地產究竟是“商業”還是“地產”?商業地產的核心價值是什么?為什么商業地產如此脆弱?本文認為,商業地產就是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,商業地產受商業市場影響較大。

商業地產運營的影響因素

2009年5月以來,住宅市場受中國經濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業地產大部分卻慘淡運營。商業地產運營的影響因素包括以下方面:

(一)商業市場萎縮導致商業地產運營受困

我國商業市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業市場發展的必然選擇。所以導致商業地產的開發量過大―“物業規模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發的金融危機影響,商業市場出現萎縮,同時龐大非優質的商業建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業開發商的救命草。而主力店又往往由一些國內外零售業知名企業擔當,它們在金融危機中也被波及。經濟泡沫破滅導致企業為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經營協會的《中國連鎖零售企業經營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業出現連續5個季度的增幅下滑。其他相關數據也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發展動力不足,商業門店拓展計劃放慢。此后,國內外一些知名零售企業也開始調整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內外一些大的零售企業沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發規模要求,連鎖商業回歸理性,尤其在商業選址上表現出審慎姿態。

商業連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業地產領域。從微觀角度來看,商業零售企業的一切經營活動都離不開市場,與其他產業的區位相比,其最大的特點是區位的消費指向。商業區位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業的部分。因此,商業地產的開發必須站在商業運營的角度出發,尤其在選址方面要有分析數據支持。

(二)開發商的職業素養影響商業地產價值鏈

商業地產究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(零售)地產和商業管理行業,兼有零售渠道和地產的雙重特質,其核心就是一個把地產與商業有機整合的產業。也就是說商業地產=商業+地產。“地產”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產的持有形式,而“商業”就是這些地產所承載的各種商業零售業態。商業地產價值鏈如圖1所示。

如果商業地產開發商缺乏對商業流通市場的駕馭能力及行業水平,缺乏企業家的責任感與道德素養,那么商業地產將會走向危險的境地,從而影響整個行業的經濟鏈。現在很多商業開發商不是去考慮商業項目給后續投資經營者帶來的價值與持久經營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業地產的形成是以商業為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發商的關注,如果用開發住宅的思路去開發商業地產除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業物業投資者來承受。商業物業的投資失敗將會導致商業市場的恐慌,僥幸的商業地產開發商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。

(三)商業地產承擔的價值體系過高給項目運營增壓

在市場不規范與經濟不穩定的狀況下,商業地產承擔的價值體系過高容易導致商業地產的失敗。商業地產與傳統住宅地產的區別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環節:開發商要有開發利潤;投資商要有投資利潤;經營者也要賺取營業利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業地產項目失去長期經營價值。由于商業的經營環境、消費市場及其商業地產市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業物業的產租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業物業的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業物業供求關系更加失衡,租金定價主動權傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業地產呈現低迷狀態的原因之一。

商業地產價值活動模型構建

(一)商業地產價值活動階段

商業地產的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調研階段、項目開發階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。

1.項目調研階段。商業地產的前期調研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經營的成敗,調研所解決的問題必須考慮項目資源優勢及資本、商業環境、人力資源條件等是否匹配。在調研中尤其要關注商業環境。商業物業的房地產開發中,商圈的飽和意味這個商圈內競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益減少,商業物業的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數;C為顧客總數;RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內商場的營業面積。

2.項目開發階段。項目開發階段從項目的合理設計開始到建筑細節質量及商業合理功能區域的細節化布置等。項目的競爭優勢在于項目的特色優勢、成本優勢、環境及機會優勢。這些因素是商業物業租售價格高低的先決條件。

3.招商同步運營階段。商業項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業品牌與商業規模。一般而言,品牌知名度越高,商業魅力就越大。另外,商業規模也決定商業發展的空間與潛力,所以規模化商業體更能受到青睞。

4.策劃推進階段。商業地產的策劃是在商業地產投資初始階段必須考慮的因素,否則后續的商業運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮江一個商業地產項目的總策劃,在調研中發現其中一個位于鎮江市主商業區的商業項目經營慘淡,經分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業推手來包裝運營,以至于最后出現“前熱后冷”的局面。

(二)商業地產的價值活動過程

商業地產的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構成過程、項目產生價值過程、價值分配過程。

1.項目構成過程。這個過程要求開發商錯位思考,也就是說開發商必須站在商業經營者角度來制造商業載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。

2.項目產生價值過程。項目產生價值過程是一個專業的運營過程,對開發企業內部的人力資源要求較高,團隊的業務水平直接影響項目質量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。

3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規避風險獲取利息回報;物業投資者及商業經營者靠租金及高營業額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現在項目經營后產生的價值利潤上面。只有商業項目經營成功,商業市場繁榮,各方才有回報價值。商業項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業地產價值鏈的相互作用關系

邁克爾•波特對生產性企業提出的“價值鏈分析法”,把企業內外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業地產的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業地塊信息收集、商業市場調研、產品規劃設計、招商運營及后續策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構成了商業地產的價值鏈,這些真正創造價值的經營活動,就是價值鏈上的戰略環節。商業地產項目要保持的競爭優勢,實際上就是企業在價值鏈某些特定戰略環節上的優勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業地產開發企業密切關注組織的資源狀態,要求開發企業決策者在價值鏈的關鍵環節上培養核心競爭力,以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。商業地產項目的優勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調整,也可來源于合作伙伴之間的協調或合用價值鏈所帶來的最優化效益。

如果說純粹的商業關系追求的是同等價值,那么商業伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發商、銀行或投資方、物業投資者、業態經營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環節出現問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業地產除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。

結論

本文分析了商業地產的開發價值鏈及其價值模型,指出商業有商業的運營法則,地產有地產的操作模式,兩方面相互配合才能發揮最大效應。商業地產是商業與地產的結合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業地產開發商大多是傳統的住宅開發商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續經營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業地產項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經營價值。而目前存在的最大問題是商業地產項目的開發和經營沒有形成一個系統性的因果關系。商業地產是一系列業態的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現可持續發展。

參考文獻:

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3.曹嶸,白光潤.城市交通的零售商業區位效應探析[J].上海師范大學學報(自然科學版),2002,31(3)

篇10

一、問題提出

商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產。住宅是指房地產開發企業（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業地產的開發的這條路就顯得很重要。所以在這個時期通過傳統住宅的開發與商業地產開發的投資風險進行比較分析就顯得更有實際意義，對商業地產的開發投資風險要怎么認識才能保證企業在以后健康持續的發展？

二、投資風險差異分析

房地產投資風險是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經濟因素等等因素的影響，而導致投資者最終的收益的結果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產開發是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業地產則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風險也是不同的。

（一）開發環節上的區分

最基本的開發環節的不同。當開發商看好某個城市準備進入的前提就是對該城市的市場環境有一個充分的市場環境分析，看好該城市的消費潛力之后就會著手尋找投資機會，這時住宅地產開發主要環節包括“選址-建設-銷售”，銷售完畢后開發工作就基本結束，建設是開發能否成功的關鍵環節。商業地產開發包括“策劃-選址-建設-招商-經營”等環節，每個環節都必須考慮對最終的商業經營的影響，商業經營才是開發能否成功的關鍵環節。因此，住宅地產開發只要求開發商有一般的房地產開發知識和經驗，而商業地產開發要求開發商不但有一般房地產開發的知識和經驗，還必須具有商業經營管理經驗。

（二）項目成本上的區分

從項目的選址上來說，商業地產一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規劃定位將來發展的CBD區域。首先就決定了它的地價很高，整個項目的土地出讓金數額巨大，商業地產的地價與一般住宅項目的地價的差別是很大的，就拿廣州地區來說，商業地產的樓面地價是住宅的2倍左右。建設成本上來說商業地產的建設成本比住宅地產的建設成本更高，特別是大型購物中心的設計要求更高，因為要容納大量的人流，對建筑的安全設計、質量等提出很高的要求，同時在形體設計方面商業地產一般都是地區性的標志性建筑這些導致商業地產的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對于住宅而言的建設成本較小。

（三）資金的回收周期區分

從回收周期上來分析，一般住宅項目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當然是項目的具體情況而言，有的具有整體開發實力的開發商從拿地到建成只有6個月。新出臺的政策，要求封頂以后才能夠預售，從建成到開始預售的時間為1年甚至更短，這樣開發商在市場環境好的時候，回收資金的速度很快，而商業地產的資金回收壓力是相當大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時間才將投入的成本收回，而整個廣場投資額37億港元，涉及的金額相當的大。一個完整的商業地產開發項目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對開發商的資金實力來說是嚴峻的考驗。所以在資金回收周期上來講，商業地產的面臨的資金壓力比住宅地產要大很多。正是商業地產的投資回收周期與住宅地產的不同，所以兩種物業的運行周期也不同，一般而言商業地產的運行周期是要比住宅地產的周期要長。

（四）資金的回收方式的區分

商業地產的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運行方式是租賃運營，這些年失敗的商業地產的營運經驗就是，不能隨便拆分出售產權各自營運，這樣不能很好地形成規模效應，不能形成良好的業態組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個商業中心，最終會導致商業項目難以經營下去。租金的多少主要是由商業地產結合本身所形成的商業環境，一旦消費者認同區位中心環境，這使它的租金相應的也會大幅上漲，所以，商業地產的是一種引鳳筑巢的開發模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規模的城市消費中心很重要，它的回收方式是細水長流型。而住宅的開發模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業地產的魅力。一旦商業地產的商圈成熟，讓消費者形成認同感，就能夠保證企業能夠穩定的獲得高租金的收益，這對一個企業來說，穩定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。

（五）對開發商的運營的能力要求異同分析

從項目的運作上來說，商業地產在國內的發展的時間不是很長，發展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發商沒有認清商業地產的開發模式，沒有很好地與住宅地產的開發區別開來，一次次的失敗經驗表明，商業地產只能整體招商運作經營，考慮各種業態的組合，形成規模效應。若急于回收資金進行產權分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內商業運作方面的人才也不是很多，這也是導致近年大量商業地產項目破產的原因。而國內的住宅市場的發展現在已經相對成熟，策劃已經從20世紀90年代的單項策劃發展到綜合策劃階段直到目前的復合策劃階段，融入理念結合企業文化品牌，有針對性的發展健康、休閑、專業的住宅了。加上已經成熟的市場營銷，還有完善的市場中介參與，大大降低住宅產品的銷售壓力。

（六）抵抗宏觀和行業的風險的能力差異分析

宏觀環境風險是指一個國家和地區的政治、經濟、社會等宏觀因素的不確定性給房地產項目投資帶來的風險，包括政治穩定、宏觀調控政策、國民經濟GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會進程中的城市化等諸多風險因素。行業風險是指由于商業地產行業中的各種不確定性因素給項目投資帶來的風險，如市場供求風險，地產價格帶來的購買力風險，同業競爭風險，原材料價格上漲風險，商鋪銷售價格下跌風險、投機炒作風險、土地供應風險等。這些因素對住宅和商業地產來說都有很深刻的影響，但商業地產受上述的各種風險因素的影響更顯著，因為商業物業的成長周期很長，在前期的幾年當中可能需要持續的資金投入來營造商業地產的商業氛圍，一旦遇到市場的下調周期或金融危機等，將會導致大量的商業地產的資金鏈的斷裂，大量的商業爛尾樓就會出現。上一輪廣州的商業地產消化期花了10年時間，在近10年時間里廣州基本上沒有商業地產的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產不同，在中國目前隨著城市化的進程，住房需求還是很大的，是一種穩定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價格與消費者的心里預期價格不一致，房價調整到合適的范圍，市場一定還是可以再重新熱起來，這也是導致房地產周期的表現。但是商業地產一旦面臨市場環境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運行周期的好轉之后才可能復蘇。可以說是商業地產的運行周期的振幅明顯要大于住宅地產。

三、總結

上述分析的結果表明商業地產的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風險比住宅地產就更大。作為商業地產投資的高風險也伴隨著高回報。商業地產作為將來發展的熱點還是值得投資的。前提是你要認清自身的實力，結合項目本身有一個風險的全面認識，具備完善的商業地產運營的能力，最重要的是能夠提供給商業地產運行足夠的資金，對企業自身資金鏈要有一個很好的預算，對市場風險要有足夠的認識。世界500強的企業走到現在80%都是靠穩健的財務政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風暴中保持上百年屹立不倒，商業地產也是同樣道理的，不要因為市場的一時的火熱就大肆擴張，在企業做預算的時候，不要只著眼于當前高漲時期的市場，還要考慮市場不景氣的時候的風險，所以開發商業地產更要結合企業自身的條件，適度控制發展速度和規模才能保證企業健康的運行下去。

四、相應的風險防范措施

（一）風險預防

首先對國家宏觀調控政策和利率調整等要有足夠的認識，商業地產的影響要有一定得預見。對于已經定位的項目要從開發環節上牢牢把握，盡量縮短從項目決策到最后的招商運營直接投入使用，特別是吸引有實力的租戶入住是很重要的環節，在項目的前期就要開始考慮，現在有的商業地產的開發，提前開始招商，然后根據租戶的要求進行開發，就像大連萬達的開發模式，這樣給項目的招租環節帶來很大的便利，也能使項目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金。快速地推出就是避免在項目運作期間宏觀政策出現大的不利調整。實現這一目標，需要各個環節的順利對接，包括項目前期的策劃、規劃報批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時完成。對于可以控制的風險，如策劃風險，管理風險等，我們應該從有利于項目發展的角度做到最好。在減輕和預防項目風險時，應該根據抓住項目環節的主要方面，來重點關注，及時相應的采取對策。

（二）風險轉移

風險轉移是一種有效的降低風險的方式，目前國內的開發商都選擇了合作開發模式，可以將自身的弱項與相應的強勢單位進行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業運營經驗的海外背景的機構和開發商等進行合作，這樣可以有效地降低項目的資金壓力。在項目的銷售方面可以適當的選擇小量的單位進行出售，前提是要能控制項目的整體運行的商業環境，不少開發商都選擇了出售5-10%比例出售產權，這在一定程度上也能快速的緩解企業的資金壓力。

此外也可以考慮，出售一定年限的商業物業，尤其是商場、酒店物業可以把經營期內必經的非正常經營期所引起的風險，或因經營管理不善造成的非正常經營期人為延長而引起的風險轉移出去。

最后就是工程的風險完全可以通過出包的方式轉移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細、周密，明確違約的處罰辦法。

另外，購買一定數量的針對風險較大方面的保險，是一種及時、有效、合理分攤經濟損失和獲得經濟補償的方式，也是國家大力提倡的方式。

參考文獻：

1、張紅.房地產經濟學[M].清華大學出版社.2005.

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3、洪罡.中國商業地產目前面臨的問題及其對策[D].華中師范大學,2006.

篇11

2006年商業地產回顧

（一）“國六條”促投資者轉向商業地產，限外令難擋外資熱情

“國六條”和九部委15條細則的政策出臺抑制了住宅投機和炒房行為，從中撤出的資金開始關注具有收益穩定、長期的商業地產。一方面，政府對住宅項目的監管力度的加大和調控住宅市場的決心，使住宅房地產開發商意識到利潤空間的壓縮，資本的逐利性使一些房地產開發商開始將目光轉向商業地產的開發；另一方面，政策規定要加大廉租房以及經濟適用房的建設，對整個市場的房價起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅開發的利潤回報。而這一輪房地產宏觀調控對商業地產和寫字樓基本上沒什么影響，這也使一些大型的房地產開發商開始將開發重點偏向商業地產的開發。例如，作為北京一家以住宅開發為主的中新集團，也開始在商業地產業務上開始走向全國，比如在重慶已有一個大的項目，打造重慶都市復合中心。房地產開發商潘石屹也在2006年宣布未來三年內將退出住宅產品市場專心做商業地產開發。12月12日，黃光裕耗資38億元投資興建的鵬潤國際時尚交易中心正式揭盤，該項目負責人、黃光裕的“得力干將”鵬潤地產CEO童淵宣稱，要將此項目打造成中國最高端的、最專業的服裝、時尚產品旗艦展示中心和品牌運營中心，全球服裝時尚品牌采購基地，并進一步全國復制從而終結國內服裝零售商場和批發市場的格局。

（二）商業全面開放2周年，政策利好刺激商業地產發展

2006年是中國加入世界貿易組織5周年，同時中國商業全面對外開放2周年，內資和外資的零售企業展開了激烈的競爭。

2005年，商務部共批準1027家外商投資商業企業，是1992年到2004年12年期間國家批準外資商業投資企業總數的3倍左右。截至2006年底，沃爾瑪在中國內地的店鋪已達68家，家樂福在中國內地的店鋪總數為88家，易初蓮花74家店、百安居58家店等。并且，外資零售企業正從一線城市，向二線、三線城市延伸。而從2006年3月1日起,絕大部分外商投資商業企業的審批權已從國家下放到地方,又進一步降低了外資零售企業進入中國商業領域的門檻。內資方面，為打造本土“商業航母”，2004年6月份，商務部頒布《流通業改革發展綱要》，提出要培育具有國際競爭能力的大型流通企業的階段性目標，即在2007年有1家至2家內貿流通企業進入世界500強，在2010年有2家至4家內貿流通企業進入世界500強。雖然商業地產的開發屬于高風險，高收益的行業，但整個零售業的發展增加了對商業地產的需求，刺激商業地產的開發。

（三）空置率高與國內外著名企業難尋合適的商業地產項目并存，商業地產開發呈現結構性過剩

2005年，全國商業營業用房空置面積達3872萬平方米，比上年增長23.2%；2006年上半年，全國商業地產空置面積高達2878萬平方米，較上年同期增長了21%，比商品房空置率高出18%還多。據有關部門測算，目前全國空置商業營業用房中沉淀的資金達1000億元以上，且浪費了大量的土地資源。而另一方面，大量的國內外著名企業都在為自己的在華業務尋找商業地產，但是難以找到適合自己要求的商業物業，部分外資的投資和投機資金頻繁接觸具有全球業務的房地產中介了解國內各大城市的商業物業情況。其中50％以上進入北京、45％左右進入上海。

這就說明我國開發的商業地產項目距離國際化的標準仍然存在距離，比如說項目的建筑布局不合適商業，項目經營管理混亂，產權分散等。所以商業地產開發商在房地產開發過程中應按照國際同業發展規律，順應以資本為主導、以開發為組織、職業化以及交易專業化的大趨勢。只有掌握了投資的通用語言，才能縮短與投資者對話的距離，從而大大提高商業交易的成功幾率。

（四）商業地產開發專業性差異――贏利能力參差不齊

一方面，一些商業地產開發商在項目開發過程中引入國際化的專業物業顧問或進行專業的咨詢，使項目全程都得到專業的規劃和科學的定位，同時在運營中依據消費者實際需求和市場情況不斷調整、不斷變化，逐漸尋找自己的特色，形成了自己的核心競爭力，并在有效輻射范圍內，形成品牌效應和品牌價值。例如，王府井商業街上的東方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已經由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月，增長率達33%。

另一方面，一些商業地產開發商盲目跟風，隨意的經驗決策方式往往取代了對于項目盈利可行性的理性分析和論證，特別是國內大多數商業地產開發商大多是開發住宅起家，照搬住宅的開發模式應用到商業地產項目的開發。造成了大家蜂擁而上爭相投資一類項目，出現了惡性競爭無人得利的狀況，況且相對于住宅開發，商業地產的開發模式則顯得復雜得多。它不但要求能銷售出去，而且要售后不亂，保證項目能持續成功經營。例如，投資6億人民幣，擁有4000個商鋪的北京市的碧溪家居廣場項目開發的失敗不僅導致數百名中小業主血本無歸，并且成為北京甚至整個中國房地產市場最大的產權投資陷阱案件。

這就要求開發商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外，還必須符合商業規劃、商業招商、商業運營等方面的規律，以及這方面的專業人才。

2007年商業地產發展趨勢展望

（一）我國經濟的持續高位增長，銀行業的全面開放和奧運效應助力商業地產發展

一個城市的商業地產發展與該地區的GDP的變化規律具有正相關的關系，也就是說城市至整個國家的經濟發展將推動商業地產的發展。2004-2006年我國GDP連續3年以高于10%的速度增長，預計在未來兩三年內，我國經濟持續高位增長仍將推動我國各個地區商業地產，特別是特大城市和大城市的商業地產發展。

2006年12月11日后，銀行業的人民幣市場完全放開，外資銀行也必將大量擴充各自的網點，同時經濟各行業存在奧運推動力，這些因也將形成了商業物業的需求，刺激了商業地產的發展。

（二）商業網點規劃促進商業地產規范發展，社區商業成為商業地產開發的重點

2006年商業網點規劃進展較快，截至11月30日，38個重點城市已全部編制完成商業網點規劃，這將使我國的商業地產開發更加規范，也將推動商業地產的持續，健康發展。

2006年來，我國城市化進程加快，和大規模住宅小區的投入使用，為商業地產的開發提供了廣闊的空間。現階段，我國的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10個百分點。未來15年-20年內，中國的農村城市化進程仍將以無可阻擋的勢頭迅猛發展，成為拉動經濟增長的又一個龍頭，而這對于商業地產行業來說也是一個很好的機遇！城市化將從供給與需求的兩個方面，擴大對城市商業的需求，促進流通規模的擴大，增強商業地產的投資。另外，隨著大部分中心城市的新城建設，形成了大量的郊區居住區，而居住區完善商業配套通常有一段時間的滯后。因此在住宅投資高峰期后，在未來幾年內將逐漸進入商業地產開發和整合階段。 2005年商務部了《社區商業指導意見》，社區商業將成為商業供應模式的重點，預計2007年以提供社區配套服務為主要形態社區商業將是商業地產的主要發展方向。

（三）外資地產轉戰二三線城市，加速布局商業地產領域，全面滲透產業鏈各個環節

外資的投資原則是選擇優質，升值潛力大的商業地產項目。目前一二線城市的商業地產已經趨于飽和狀態，市場發展己日趨成熟，競爭也越來越激烈，令相對的投資風險上升，回報下降。但是一些二三線城市經濟以超出全國平均水平增長，例如重慶、武漢、成都等城市。經濟的高速發展為本地區的商業地產的開發帶來的機遇，投資回報率高出全國平均水平，很多二線城市開發項目的平均利潤能夠達到30%這就吸引了大量的外資企業進入。例如，香港傳統的商業地產巨鱷恒隆地產2007年以前在上海以外的內地其他10個城市，每年購入3塊-4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預計將達200億-250億港元；新加坡凱德置地也于2006年4月在寧波拿下一地塊，開始了二線城市攻略。這種趨勢將在2007年更加明顯，而且二線以及其他中小城市監管力度小，缺乏本土競爭，外資侵入遇到的阻力更小。

另外，外資開始全面滲透產業鏈各環節。我們可以看到一些外資巨頭在全面的通過資本和管理上的優勢全面進入我們的商業地產領域。外資進入的商業地產開發企業和項目都是我國商業地產產業鏈中的優質資源，這將為其帶來豐厚的回報。

（四）商業地產融資渠道單一，亟待突破

據統計，商業地產商的籌資渠道主要來源于自有資金和銀行貸款，其中銀行信貸比重約占70%～80%。為了規避風險，國家銀根緊縮，大部分商業地產開發商都面臨資金壓力，一方面容易形成爛尾項目，另一方面也容易誘發開發商的短期套現行為。

為了緩解這種局面，商業地產開發亟待擴寬自身的融資渠道，針對商業地產自身特點進行融資方式的多種金融創新，例如資產證券化，利用信托基金等金融創新手段。

我國的保險基金，養老基金機構投資者，以及大量的中小投資者正在尋找合適的投資渠道，而商業地產收益穩定，如果能使兩者得到很好的對接，將會對商業地產開發提供可持續穩定的基礎。

（五）商業地產開發應以商業為核心，并進入品牌策劃階段

商業地產的核心性質在于其的商業性質，在品牌策略中各個流程都應圍繞提升物業價值來開展，包括科學定位，突出特色，與城市規劃相適應，提高消費者忠誠度，強調贏利，資產優質化，注重品牌的維護和推廣。

篇12

高棟：在過去數年中，三益中國在全國各地完成了相當多的大型居住社區設計項目，有些還成為當地的居住建筑的地標作品，應該說還是取得了很大成功的。這源于三益一直信奉的理念，希望通過持續創造和深度專業能力在設計細分市場領域中建立并獲得自己的設計優勢和引領能力，從而能更好地為客戶服務。所以三益其實從來沒有把自己局限在單一領域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的類型。三益之前在商業地產上已進行了多年的研究與設計，并且就商業地產的特性重新打造了其獨特的設計服務模式，所以說三益并沒有轉型，只不過開辟了另一個“戰場”，另一個在設計細分市場中，我們認為能夠擁有持續創造和深度專業能力的領域。

記者：你是說三益在居住設計的同時，早已開始關注商業地產領域，并做了多年的準備?

高棟：是的。其實設計市場正發生著深刻的變化，一家非特大型公司什么類型項目都能做的時代正在迅速遠去，如果不能在某一領域中建立起深度的研究能力、充沛的人才儲備、適宜的模式組織以及該領域產業鏈中強有力的整合能力，就很難擁有真正成熟的設計能力和長久的技術優勢。商業地產的繁雜與專業性讓三益在此埋頭浸了很多年，現在只是厚積而薄發的開始。

記者：那么，你們從什么時候關注或者進入商業地產設計領域的?

高棟：說起三益進入商業地產設計領域，就不能不提另一家與三益有著密切聯系的公司，就是專業進行商業地產開發與運營并在上海率先創建系列休閑商業廣場品牌的弘基企業。

記者：弘基是上海知名的商業地產公司了，前些年在中心城區開發的徐家匯弘基休閑廣場和四川北路假日廣場等，是上海最為火爆的以餐飲娛樂為主的休閑廣場之一，很多上海人都在那兒吃過飯的。

高棟：是的，那是我們最早的商業設計作品。弘基的創始人李永杰董事長是滬上最具影響力的商業地產專家之一。他也是三益的創始人和前院長，在確定了三益發展方向和管理層的基本架構之后，因偶然機緣在2000年進入商業地產領域并開發與運營了第一個商業廣場――徐家匯弘基休閑廣場，至今弘基旗下擁有商業地產從策劃、設計、開發、招商、運營等完整的服務產業鏈和專業團隊，開發了兩個品牌，一是以弘基品牌為主的休閑及綜合商業廣場，另一個是以“創邑”品牌為主的創意園區，這些全是由三益來擔綱設計的，也就是說從2000年起，三益在居住設計領域開疆拓土以外還承擔了另一項艱巨的任務和職責，就是為其總公司開發各類型商業地產進行研究與設計，并在實踐中與弘基旗下其他各專業團隊整合成商業地產開發與運營的“大咨詢”團隊，并形成目前我們獨特的設計服務模式。

記者：原來三益有這樣的商業設計背景，難怪三益在商業設計領域有那么多的經驗，三益在那時只做總公司的商業項目嗎?

高棟：當然不是。那時也做了一些其他商業項目，有成功，也有失敗的例子。但那些失敗的案例，也就是運營不成功的商業項目。在當時我們僅從設計上反思，并不清楚不成功的真正緣由。但是弘基的項目不一樣，因為是自己公司的項目，我們有機會能深度參與到其策劃、開發、招商、運營、甚至于物業管理的全過程中。我們也走了很多彎路，真實感受到商業項目的復雜與專業。就象董事長李永杰說的“建筑師不參與商業地產的開發與運營，怎么能感受到商業的切膚之痛。”

記者：怎么理解這種商業的切膚之痛，在做居住設計中有這種體會嗎?

高棟：這是做商業設計和居住設計一個很大的不同。我們都知道居住開發是個“二元化”的過程，即開發商和消費者，中間沒有多余環節，盈利模式簡單，而且定位相對容易，可以說設計的成功基本可以預示開發的成功，即便不太成功，價格杠桿的調節也可以使發展商不至于險入困境。而商業開發過程是“四元化”的過程：開發商、投資者、經營者和消費者，盈利模式遠比住宅要復雜得多，導致其設計過程也相對復雜且綜合。沒有一個商業建筑是因為設計的美侖美奐而成功的，只有這個項目運營得非常好，又充分發掘了其獨特的文化和商業價值，我們才可以認定它的成功。

我們曾在周邊做過大量的商業調研，考察過許多大型社區商業中心，有很多項目從設計本身來說無可指責，是個好設計，但就是沒有人氣成為一個個死鋪。而且對發展商來說，不同于住宅，商業一旦失敗是很難用價格杠桿來調節的，再便宜也不會有人買，這才是商業開發的切膚之痛。

“魚骨模式”

記者：那么三益在做了多年的商業設計和研究后有什么樣的體會呢?

高棟：商業地產的設計從來就不只是設計問題，這是一個服務產業鏈的問題，在商業地產的開發過程中，有幾件事情是最為重要的，一是精確的商業定位，其實每個項目都會有定位，但商業定位跟住宅定位是不一樣的，相對來說住宅定位比較模糊而粗放，而商業的地域性太強，其周邊商圈的現狀與發展，政府的導向與支持，消費力的支撐，業態業種的分布與選擇以及交通狀況、規模界定等等都會對商業產生相當大的影響，因此，前期精確的商業調研與策劃是成功的基礎，很多開發商在商業運營不順利時，歸咎于招商不力，其實多數開發的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精確導致后期招商失去了基礎。其二是運營模式的選擇與確立，從商業的本質上說，商業不是個適合分割出售的產品。它的價值在于長期持有長線贏利，待運營成熟后整體出售或打包上市是其比較理想的選擇。但現階段商業開發發展商常常希望迅速出售，也是其受到資金壓力的無奈選擇，所以，商業是租是售，還是部分租部分售，其運營杈在誰手中，不同的運營模式直接決定了不同的設計思路和方法。第三是設計本身，如何發掘最大的商業價值和文化特質，如何在設計中貫穿并創造性地解決諸多涉及定位、策劃、招商、運營、商業價值等綜合因素，是設計需要面對的重要課題。

記者：那么三益提供的設計服務有什么獨特之處呢?

高棟：以往的商業開發模式常常是這樣的，進行初步初放的定位后就轉而進行設計，設計完了施工，再進行招商，然后再去運

營，這其中的風險是很大的，失敗的案例非常多，而我們在給弘基企業包括其他開發商的商業項目設計過程中逐漸形成我們稱為“魚骨模式”的服務模式。

記者：何謂“魚骨模式”?

高棟：我們的服務模式是這樣的，先是精確的商業定位與策劃，根據定位完成初步的商業規劃，在這個過程中會探討運營模式，以及進行招商咨詢，確定大的主力店，接著再進行詳細方案設計，同時繼續招商并調整，隨著設計的深入，運營模式和招商重點都在反復之中協同磨合，最終建造，正式招商、開業并運營。換句話說，商業設計不能單獨地做設計，它應該把策劃、設計、招商、運營甚至物業管理納入一個的大的體系，在設計前期就予以考慮和解決。

弘基企業經過多年運作，集團內已形成圍繞商業開發和運營的諸多團隊，包括投資、策劃、設計、招商、運營和管理，都是獨立的公司，平時各自發展，但在具體的商業項目上，又能迅速地形成內部的綜合團隊未合作，每一部分都象是“魚骨”上的“刺”，來支撐起商業開發運營的這根魚骨，我們覺得，只有以策劃為先導，以設計為紐帶，以招商和運營為中心，才能最終把項目做好。近幾年，我們都是采用這種“全程一體，專業協同”的模式來為本集團和部分其他開發商服務的。

記者：現在有些公司也嘗試這樣的專業協同與合作，三益與他們有什么不同?

高棟：最大的不同在于一個是要業主來協調不同的專業公司，而我們只要業主需要，提供的是打包服務，前面說了，商業開發與運營是個復雜的過程，各個專業公司沒有多年的經驗與積累很難真正提供成熟的服務，同時專業團隊之間的默契和配合也極其重要，我們是以設計為紐帶的綜合咨詢團隊，其緊密性很強，對業主提供的服務更多元，更協調，也更專業。

記者：三益特殊的背景確實讓你們獲得了很多特別的資源。

高棟：確實如此，當然我們也不完全都是打包服務，對于商業開發經驗非常豐富的甲方我們就只做好設計這一塊工作，只不過我們熟知服務產業鏈，跟業主更容易溝通。而對于尚在探索中的開發商，這種服務模式是很符合他們需要的，我們的綜合經驗可以幫助業主在前期做出更理性的抉擇，并在過程與后期提供更堅實的支持。商業建筑設計體系研究

記者：7年的經驗，應該形成了一套屬于三益獨特的知識庫了吧?

高棟：是的，三益這些年不但做了設計，做得更多的是商業研究，案例分析，也逐漸形成了自己較為成熟的商業建筑設計體系。

這類研究分成兩個部分，一是分析與總結商業開發運營的特殊性對設計帶來的影響，如何發揮最大的商業價值，李董曾經說過：商業地產沒有固化的模式，只有商業的原則，意思是說，商業設計很難象住宅一樣可以套用，但它有自身的規則與規律，以我們設計較多的社區商業中心和商業廣場為例，高強度開發是重要的原則，不同于住宅小區，過大的廣場或綠化對商業建筑反而是有害的，我們首先應將密度做足，因為商業建筑底層的價值要遠遠高于二、三層，做足密度也就是做足了底商面積。再如，我們說商業地產開發，開發的是商業而不僅是地產，而商業地產設計，設計的是人流而不僅是建筑，只有商業人流組織得當，商業才會真正有人氣與活力，商業人流應該是環流，而不能做成盡端式，主環與次環應分明并且閉合。在商業設計中，樓梯不是象其他建筑設計作為輔助部分放在角落或者隱蔽的地方，恰恰相反，要把樓梯、自動扶梯、電梯放在最顯限最聚人的位置，這是垂直交通人流組織的導八點，二層以上的價值發揮出來并有效增值，才會對商業項目的總體價值有利。這也是為什么弘基在二樓以上的通道經常設計得非常寬，接近6m，因為二層的交通空間不僅用來做交通，還應是室內商業活動的延伸，把桌椅放在室外，撐起遮陽傘，讓人可以駐留。同時在樓下望去也非常的有商業氛圍，讓人愿意上樓。這樣一個氣氛烘托出來以后，二樓才會有更高的價值，還有許多，這些都是我們在設計實踐中總結出來的商業原則。

商業研究中的第二部分是對技術的研究。這本來就是設計院的強項，但事實上做過商業地產開發的人都知道商業的一些技術問題，比如設置管并的位置等問題是非常傷腦筋的。我們總結八個字，叫“上水下水，進氣出氣”，這八個字能夠在商業設計中妥善解決是非常不容易的。舉個例子，如果商業廣場中做餐飲，你會遇到很多問題，要有廚房有堆貨，空調位置要隱蔽，煤氣要明設等等，這些問題不在根本上解決，它會強烈破壞原本可能很好的商業視覺，同時給后期運營帶來諸多麻煩，另外，不管你怎樣計劃，都沒法預測客戶是租個標準間還是幾個標準間，設備的設置充滿了不確定性。這些問題怎么處理，是我們技術研究中很重要的課題。三益后期的弘基廣場中，在建筑內部有間隔地安排一組我們稱之為“管井核”的技術措施，其實是個30m2見方的內院，所有的管道，水、電、氣包括空調設備，全部安設在這個“管井核”中，再分送到各個客戶店中，所以商業外立面很干凈，維修也很方便，有效地解決了未來運營可能存在的隱患，類似這樣的技術創新很多，目前正在編入三益內部的商業設計導則中，成為我們做商業地產的一部內部法規。

經典案例

記者：能不能說一下近幾年三益從事過哪些類型商業設計，其中的典型案例有哪些值得體味的特點?

高棟：我們做的商業類型還是很寬泛的。第一類是大型購物中心。比如在虹通樞紐上蓋的近40萬m2的虹口商城(虹口龍之夢)，是跟境外公司一起合作設計的，目前正在設計中：還有象煙臺30萬m2的澳柯瑪商貿中心；滄州26萬m2的鼓樓廣場等都是大型SHOPPING MALL。第二類是商業休閑廣場，大型社區商業中心及商業綜合體，這是我們做的最多的類，也是目前商業地產中發展最快的一種類型，這也是人們消費模式改變，越來越從目的性消費轉向享受性消費的一個例證。這其中我們的弘基系列商業廣場比較典型，最早是內容相對單一的商業廣場，比如以餐飲為主的徐家匯弘基休閑廣場。但近幾年中，弘基越來越多地做商業綜合體，它在商業地產開發中把辦公、酒店、商業綜合起來進行設計與開發、組合成商業生態圈，互相共融，互相促進。比如，南匯大元弘基休閑廣場，嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場和昆山弘基財富廣場，另外有一個項目是上海城隍廟附近豫龍坊剛剛建成。這個項目的是商業建筑中在發掘地方文脈過程中所做的一個有益嘗試。項目因為靠近上海歷史建筑風貌保護區――城隍廟，它以方浜路為界，方浜路里面是風貌保護區，方浜路以外是風貌協調區，風貌協調區新建筑需要跟已有古建筑相協調。我們的設計雖然是很現代的元素，但是傳達的是傳統的文化內涵。它讓人感覺是城隍廟建筑體系中的一個商業建筑，同時又充滿了現代元素，是一個時代的建筑。在這個建筑里面，它的的商業流線沿用了沒有拆遷之前就存在的路徑，并且以這條小路為商業交通軸來組織商業體系，也就是說，我們保留了這一地段的城市文化肌理，讓人感覺到，這條小路還在，現在已經建成了，應該說，效果非常好。

篇13

已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!

世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。

世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。

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仲量聯行

仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。

仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。

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自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。

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華業行

華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。

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