引論：我們為您整理了13篇小產權房轉正范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

最近在網上沖浪時，王先生無意中搜到一套房源，單價在2000元／平方米左右。于是他興沖沖地帶著女友抽空去看了房。小區位于松江區小昆山鎮，距離鎮中心有15分鐘左右的步行路程，小區規模不小，不過周邊配套并不完善。

中介直言，這套房源是小產權房，如果買房的話，不能辦理按揭貸款，也不能辦理產權過戶手續，買賣雙方只需在中介的見證下簽訂一份聲明即可完成交易過程，一手交錢，一手交房。

王先生對業主的報價非常心動，總面積達126平方米的三房兩廳(毛坯)，報價只有25萬元，單價為1985元，平方米。這樣的報價，與約20分鐘車程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“價格低得簡直有點不敢讓人相信。”他說。

不過這種不敢讓人相信的小產權房的確存在。除了上海之外，在北京、廣州等城市，這種物業數量更多，私下交易更為火爆。

在北京，位于通州王家場村小產權房項目諾丁山近期一直在對外公開銷售，其銷售均價為5300元／平方米，單價相比2008年底還上漲了大概300元左右。這樣的價格具有相當的市場競爭優勢，據了解，諾丁山周邊的項目售價達到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元對外促銷，但仍然無法激起購房者的購買欲望而無人問津。據了解，北京小產權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，其售價僅為周邊商品房的一半，甚至更少。

廣州的小產權房主要集中在城鄉結合部，如白云區同和、太和等地，價格照樣相對實惠，目前在這些地區花15萬元就可以買到一套面積超過100平方米的以上的兩房，而附近新開發的商品樓，單價大概超過6500元／平方米，也就是說，相同面積的商品房，總價會超過65萬元，小產權房的價格不及商品房的四分之一。

購買小產權房目的不一。如上海小昆山鎮的玉昆小區，就有不少市中心的人士來購買，他們主要是用于養老。當然，也有用于投資，如在廣州市的蟹山村、榕樹頭、握山村等廣州大道北沿線村落，就有來自天河區的白領來這里租房，有些房子能租到1200元／月，投資回報率可接近10％。當然，更多的還是用來購房白住。

“身份”仍然未改

雖然市場仍在追捧小產權房，但是其不合法的身份仍未得到改變。而相關部門也一再重申不要輕易購買這種房產，以免自身權益得不到保障而遭受損失。

記者注意到，早在去年8月份，央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，其中就涉及到嚴格農村集體建設用地項目的貸款管理。這份《通知》規定對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示，盡管目前農村的小產權房爭議很大，中央主管的政府部門也沒有能給出清楚答復，但是從《通知》規定來看，小產權房并沒有納入國內的商品房范圍，政府的政策對它是嚴格禁止的。

廣州市國土房管局已陸續對鑫瑞大廈(位于白云區太和鎮和樂路以北、珊景路以東地段)、維羅納新家園(位于白云區太和鎮豐泰小區、新廣從路邊)、溫泉花園(位于白云區龍歸鎮南嶺村竹仔園地段)、星城麗景(位于白云區太和鎮和樂路附近)、星城雅居(位于白云區太和鎮太和北路豐泰小區附近)、人和花園(位于白云區人和鎮大巷村流溪河北面、七十一中學公路兩側)等違法銷售的小產權房項目進行了查處并通過媒體予以曝光。

“轉正”呼聲不斷

記者發現，不管是開發商、政府官員還是專家學者，都傾向于對已經保留的小產權房，可使購買者補交相關稅費、辦齊合法手續，將小產權房性質轉為商品房。

就開發商而言，他們仍然懼怕小產權房對市場形成的沖擊。相對通過正規渠道拍得土地開發的大產權房而言，小產權房具有其不可比擬的價格優勢。“其主要優勢就是土地成本相當低廉，在房價成本中的權重很小，因此市場上的小產權房至今售價仍然低得驚人。”上海一位開發商高管汪先生坦言。汪先生對玉昆小區也有所了解，他分析說：“玉昆小區二手房之所以僅賣2000元，平方米，主要是因為這個項目除了建安成本之外，可能再無別的成本。如果上海周邊這樣的項目很多的話，那對市場產生的沖擊不知有多大?”

就連地方政府層面，也希望對“小產權房”給予相應的出路。江蘇省國土廳副廳長在今年2月初接受采訪時就曾表示，希望借農村建設用地逐步實施流轉之機，也順帶一并將小產權房的問題解決掉，當然，是希望能得以“轉正”。

初現破冰跡象?

“宅基地換房”――這是天津首創的新做法，會否成為小產權房轉正的突破口。而種種跡象表明，這種做法正得到其他城市的效仿，如北京、廣州等城市已跟進。

天津所謂“宅基地換房”是怎么樣一回事呢?即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合后再通過招標、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。據了解，目前天津已經成功完成首個試點項目。去年底，天津東麗華明鎮原胡張莊、永和村出現了該市首個原宅基地換房地塊變身耕地的案例，在這兩個村子的原址上將新建一座農業園區。兩個村子的村民都享受到了該福利措施，搬進了新建的樓房。

北京也在考慮進行“宅基地換房”試點，北京市國土局擬定了《北京市農村集體建設用地使用權流轉試點指導意見(征求意見稿)》(下稱《指導意見》)。按照擬定的《指導意見》，農民所分得的房屋仍是集體產權(即通常所說的小產權)，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質，不能用于房地產開發等用途，主要用來發展村鎮企業集體經濟。

廣州市在2月下旬也出臺了與“宅基地換房”有關的文件，該文件中的一個亮點是，將積極探索以宅基地置換城鎮住房的新路子，引導村民住房建設逐步向城區、集鎮和農民居住點集中發展。一份相關解讀報告提出，農民將可用宅基地，按照規定的置換標準無償地換取小城鎮中一套住宅。遷入小城鎮居住。據了解，廣州從2008年

起已在個別郊區開展了宅基地置換城鎮住房的試點。

“宅基地換房”做法中還有一個關鍵問題尚未得到解決，即農民置換得到的住房產權問題。農民用宅基地換來的房屋產權到底歸誰，按理說應該歸農民所有，因為農民失去了宅基地，他們必須得到相應的補償。由此及彼，以前的小產權房是否也可以通過合理置換的方式，而將產權合法化。

有觀點認為，隨著中央鼓勵土地流轉與構建城鄉統一土地市場的政策實施，對依法取得的農村集體建設用地使用權可以允許通過有形的土地市場，以公開規范的方式進行流轉。這也給在集體性質土地上開發建設的小產權房，提供了“轉正”的契機。

利益再分配是難點

小產權房的問題必須得到解決，這是毋庸置疑的。但是如何解決，可能在短期內找不到答案。

有學者認為，單純地補交相關稅費并辦齊合法手續，這尚不足以使得“小產權房”房得以成功“轉正”，因為這里面最核心的問題是土地利益如何再分配的問題，在沒有將這個問題厘清之前，所有的問題都不會得到解決，包括“轉正”。

易憲容表示，就目前而言，小產權房的存在與現行的法律制度相違背，如果簡單地將其“轉正”為商品房，會帶來諸多意想不到的惡果，“這樣做等于明確告訴整個社會，誰違法誰獲利”。他如是說。因此在他看來，中央不會采取簡單的法不責眾的處理方式來處理“小產權房”問題。

不過，是問題總歸要得到解決。中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者：“對于已經購買了小產權房的人來說，難道就簡單認定這種交易不成立嗎?”牛鳳瑞如此反問，他說：“這個問題必須得找到妥善的解決辦法。”

篇2

1、深圳小產權房是混轉正的，但是是會有前置條件的，本次的轉正就是深圳特區一次大膽的嘗試。

2、深圳小產房的歷史因素，了解深圳小產權房的人，都知道小產權房曾經撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發展，小產權已經慢慢成為制約深圳發展的一個很大的因素了。深圳小產權房，據不完全統計小產權占深圳市政府建筑面積的49.6%。

3、深圳常住人口大約為1500萬，深戶300萬，繳納社保的大約1300萬人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產權房里面，如果處理不好小產房，將會是一個社會問題。政府不敢冒這么大的風險，也沒有人能承擔矛盾爆發的后果，所以政府只能徐徐圖之。

（來源：文章屋網 ）

篇3

一、問題的提出

小產權房問題是政府監管部門一直重視的問題，其數量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設慢，建筑質量、相關配套良莠不齊，供需嚴重失衡等問題依然嚴重。小產權房成因是多方面的，既有利益的驅使，也是相關部門監管不力、社會保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國獨特的土地制度及城鄉二元結構，想要從根源上解決問題，應從制度、法規上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。

二、調研區域及研究方法

本次調研區域選定為深圳市的光明、坪山兩個新區。深圳市是我國第一個經濟特區，它創造了經濟發展的奇跡，但在飛速發展中也出現了一些問題，小產權房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經濟發展留下的問題之一。光明區、坪山區是兩個功能新區，常住人口近80萬，而戶籍人口僅為9.05萬。大量外來人口住房需求、商品房價格居高不下等原因，為小產權房的滋生提供了良機。另一方面，兩區保障性住房項目仍處于規劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規劃新增套數遠不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。

三、調研數據分析

1.受訪者的基本情況分析。小產權房的轉化涉及到村集體、購買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業等與之密切相關，故本文從受訪者的收入、戶籍、學歷等方面進行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結構中，70后、80后占較大比例，是年齡構成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊含著巨大的住房需求。學歷組成中，高中以上學歷占到64%，而初中及以下學歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識。家庭人口結構中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達到92%。在家庭年總收入的組成結構中，9萬及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購置的小產權房中，并了解房屋產權性質；45.33%的受訪者租住在小產權房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業員工、公務員、個體戶等。

2.住房基本情況分析。小產權房向保障性住房轉化必須有客觀的物質條件，即房屋建筑質量、配套設施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內部配套普遍不足。內部配套中，細分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個樓盤比較中，總體內部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內部配套，僅滿足基礎生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個樓盤周邊教育場所分布較均勻，與學校的距離普遍在700m內。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數量差別較大。有9個樓盤的公交站線路少于等于3線，10個樓盤大于等于9線，1個樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規模的小區配套的使用便利性優于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質量。在房屋建筑質量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設備故障、墻體漏水5個指標進行評價，其中前4個指標差異較小，質量相對較好；而墻體漏水指標差異較大，標準差系數達0.48。在總分倒數的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質量較差，大部分成規模小區的房屋質量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數據反映各樓盤朝向普遍較好，少數處于中等，成規模的小區安保級別較高，而散盤缺乏管理且設備不齊。物業管理的環境衛生、車輛管理和設備維護三方面中，有3個小區型樓盤都較好，由物業管理公司負責；有7個樓盤環境衛生差、無車輛管理和設備維護處；而散盤普遍僅有公共服務或私人管理，管理質量較差。各樓盤內部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區型的民眾使用設施的便利性優于散盤。各樓盤建筑質量普遍過關，成規模小區比散盤更宜居。

3.受訪者對轉化的意見情況分析。（1）對產權風險的了解和保障性住房認識程度分析。第一受訪者對產權、風險了解程度較高。占70.67%的購買者知道房屋的產權性質，對小產權房的風險有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風險，52.00%是知道風險但不詳細，存在較模糊的認知。第二受訪者對保障性住房的認識程度較高、認識途徑多樣、期望不高。總體上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎設施如教育、公共交通等，而對帶有享受性質的設施如健身設施、會所的要求不高。（2）影響受訪者對小產權房的處理傾向的因素分析。對于小產權房“屬于違規建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產權房，其中支持轉為保障性住房比支持合法化的高出近8個百分點，民意基礎更大。總體上租戶、購買者對轉化的意愿都較強。但比較而言，業主對政策、產權了解與處理傾向影響弱。在一般認識程度的受訪者中，有63%選擇將小產權房有條件轉為保障性住房，比例最高，較小產權房有條件合法化高出26個百分點；而認識較全面的受訪者對有條件轉為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對受訪者轉化的意愿影響不大。（3）受訪者對轉化方式的意見分析。對于不同的轉化方式，受訪者的可接受程度明顯不同。“按面積補交一定的價款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項占了逾半數比例。而其他方式較大地觸動了群體利益，不被認可因此比例較小。受訪者普遍認為轉化的首要條件是具備可靠的建筑質量，所占比例達49.21%；除建筑質量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點，即“基礎性因素”。相比“進一步享受性因素”如“良好的戶型設計”、“良好的內部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。

通過實地調研情況可以看出，小產權房總體質量并不低劣，甚至部分要優于政府規劃建設的保障房；而民眾在處理小產權房上，存在一定妥協但仍有抗爭意識，且民眾的收入、住房條件等因素對轉化的意愿影響最大；而租戶對兩房轉化意愿比較強烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產權房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險”購買小產權房。這里的原因是多方面的：（1）小產權房建設存在“潛行規”。深圳市小產權房建筑面積發展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監管不力的原因，但更多的是專業建筑施工技術的保障和利益的驅使。（2）民眾更多地以經濟人的角色進行思考。購買小產權房是違法的，但法不責眾，其違法成本低，從經濟人的角度上看值得購買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉正期望和投機意愿。深圳市官方從未承認該市存在小產權房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對政策頻繁解讀為小產權房或轉正，使得民眾抱有希望，增加了投機意愿；而政府舉措不清，對小產權房問題無正面回復，一定程度上誤導了民眾。（4）小產權房極富吸引力。在商品房價格高漲不下，社會保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現實下，價格低廉、質量日漸提高、配套齊全的小產權房對既無力負擔高房價，又無資格申請保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發展、基礎設施的完善，外部正面效益使得小產權房也在升值，顯現出的利潤空間也吸引了民眾的投資。

參考文獻：

[1]馬麗.深圳“小產權房”后遺癥[J].法人，2010，（10）：80-81.

[2]蘇勇，黃志勇.小產權房轉化為保障性住房的路徑選擇[J].現代經濟探討，2011，（02）：29-33.

[3]張所地.管理決策論[M].北京：中國科學技術出版社，2005：157-159.

篇4

一、小產權房的內涵及類型。

小產權房非一個嚴謹法律上的概念，因此有必要對小產權房的內涵作一個界定。小產權房是特指賣給城市居民的，村集體在農村建設用地上建造的房屋，或者農民在宅基地上建造的房屋。小產權房概念的由來，與大產權房有一定的淵源和聯系。大產權房，就是國家頒發房屋產權證并建設在國有土地之上的房屋[2]。大產權房一般是由開發商辦理合法的房屋開發立項手續、辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和相關的稅費后，由國家發給開發商土地使用證和房屋預售許可證。取得該種房屋的所有權人對房屋的流轉和房屋占用范圍內的土地使用權享有處分權。小產權房并沒有國家房地產行政管理部門頒發的權屬證明；產權人對小產權房只擁有限制的處分權。

目前，小產權房主要有以下類型：農民建設在宅基地上的住宅；鄉鎮企業在農村建設用地上的房屋；由鄉（鎮）政府或村委會單獨或聯合房地產企業開發建設并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書或者沒有房屋權屬證書的房屋；占用農業用地建設的房屋。

二、小產權房背后農村土地的行政規制。

（一）小產權房規制的原因。

1.保護耕地。有人指出，允許城市居民到農村買房“，將使我國耕地資源銳減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導致某些農民流離失所”；“對小產權房必須加以限制，必須維護國家糧食安全和社會的穩定，考慮長遠的利益”[3]。

2.保障農民的居住權利。一般農村村民一戶只有一處宅基地。住宅是實現農民生存權的必要條件，農民在宅基地上所建房屋事實上承擔著社會保障的功能，如果允許其流轉，則農民一旦由于資金所迫出賣房產，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農民生存權受到金錢的剝奪[4]。

3.社會福利的合理分配。“宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份，而無償取得的一種物權”[5]，允許小產權房進行流轉，將導致不具有集體經濟組織成員身份的城鎮居民享有集體主體成員的福利，不利于社會主義福利的公正、合理分配。

4.維護房地產市場的秩序。允許小產權房進入市場流轉，在“房地一體”的原則下，將導致宅基地使用權進入市場流轉，容易造成房地產市場的混亂，危及國家壟斷土地一級市場的地位。

可見，禁止小產權房流轉的根本原因，是為了保障耕地，守住 18 億畝的耕地紅線；保障農民的生存權。但允許小產權房流轉，是否必然導致耕地減少、農民流離失所？可從以下幾種情況進行分析：一是如前所述，小產權房存在多種類型，對于建設在農用地上的小產權房，明顯是違反了土地利用的總體規劃，侵占耕地的，屬于違法無效的行為。該種行為理應禁止；但對于非建在農業用地之上的小產權房，而是建在農民自己的宅基地之上，或者村集體的建設用地之上的，該類小產權房明顯并沒有侵占耕地，無侵占耕地之嫌。二是對于農民出賣在自己的宅基地上建的小產權房，有些學者擔心農民最終會在金錢的利誘下出賣房屋導致缺乏基本的生活保障。事實上，農民也是一個理性的民事主體，會做出有利于自身的理性決定。

（二）農村土地的行政規制。

從法律層面看，《憲法》第 10 條規定了，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。《物權法》第 152 條規定，“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”；第 153 條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。

《土地管理法》第 43 條規定，“任何單位或者個人進行建設，需要使用土地，必須申請使用國有土地，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”；第 63 條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。

從政策層面看，相關規范性文件主要有以下幾個。

2004 年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：

“禁止誠鎮居民在農村購置宅基地。”2007 年，建設部《關于購買新建商品房的風險提示》規定：“城市居民不要購買在農村集體土地上建設的房屋”，以這種強制性規定的“提示”表明政府態度的方式更為可取。2008 年《國務院辦公廳關于嚴格執行農村集體建設用地法律和政策的通知》規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。”2008 年國土資源部進行了小產權房的有關調查工作，提出處理報告上交國務院，明確了對小產權房的處理有三個原則，即“新發生的小產權房一定要嚴肅查處；歷史形成的，要根據情況妥善處理；此外，決不能讓開發商在小產權房中占到便宜。”[6]可見，目前我國對于農村集體土地的管理是實行城鄉二元制的。集體土地所有權殘缺。在民法語境中，所有權是完全物權、自物權與私權，這意味著它具有完整性、自主性與自治性———在不損害社會公共利益的前提下自由地決定如何利用或處分其財產[7]。但我國現行農村集體財產所有權并不具備絕對性、完整性與自治性，在很大程度上受行政權力的控制。集體經濟組織不得直接在其土地上為城鎮單位或個人設定建筑用地使用權。城鎮單位或個人要想從農村獲得建筑用地使用權，必須通過征地程序，由政府將集體土地征為國有土地，然后再出讓給需要用地的人，農民集體對土地的處分權是很有限的。對宅基地使用權采取了區別于國有土地使用權的待遇。農村宅基地使用權僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值[8]。

三、小產權房下權利保障的應然選擇“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節……它是鄉鎮農村對機會的均等、利益的平衡、城鄉協調發展的一種要求。”[9]小產權房問題的解決，需要綜合考量，具體問題具體分析，以切實保障農民的利益，維護社會的和諧穩定。

第一，對于占用耕地建設小產權房，違反土地利用總體規劃的，屬違法無效的行為，應對已建成或在建的小產權房進行拆除，恢復土地的原本用途，并對相關違法人員根據相應的法律法規進行懲治。第二，對于村民在自己的宅基地上建的小產權房，應該給予流轉。在村集體內部流轉，可考慮給予村集體的成員優先購買權；如果是非本集體成員買得，則應補交土地使用費，并規定相應的年限。第三，村集體或者村企業利用集體的建設用地建設房屋，可以允許其流通，但本村村民和企業職工享有優先購買權，如果是非村集體或者非鄉鎮企業職工買得，同樣應補交土地使用費，并補足相關的登記手續。第四，農村集體經濟組織與房地產開發商純粹從經濟利益出發，占用農村建設用地或者農村宅基地，變相進行房地產開發，并將開發建設的房屋銷售給農村村民、城鎮居民，房主持有村委會出具的產權證明的。這種小產權房的建設，房地產開發商將為履行房地產開發的相關手續而直接銷售給城鎮居民，對消費者存在安全隱患，且未繳納相關稅費。但考慮到沒有侵占耕地，但可在追究相關人員責任的基礎上，補足相關手續后允許流轉。

四、結語。

追本溯源，小產權房問題的實質，一是法律法規政策對集體所有權的歧視性處置，集體土地所有權的殘缺，宅基地使用權的有限流轉性，使集體土地在實踐中遭遇了不平等。二是國家對土地一級市場的絕對壟斷。因此，應該盡快地完善我國集體土地相關法律制度的設置，切實地維護農民的利益。

參考文獻：

[1]謝良兵。小產權房暗戰土地收益[J].中國新聞周刊，2007,（26）。

[2]陳晶晶“。小產權房”的困惑[J].半月選讀，2007,（15）。

[3]張雅淳“。小產權房”法律問題芻議[J].云南大學學報：法學版，2008,（2）。

[4]萬金湖。論農村房屋買賣及宅基地法律規定[J].湖南商學院學報，2006,（4）。

[5]孫碧艷，曾喜春。農村宅基地使用權流轉的法律探析[J].法制與社會，2006,（20）。

[6]張非凡。國土資源部嚴肅查處小產權房[EB/OL].eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2008/07/11/106430.shtml,[2011- 06- 10].

篇5

劉先生在西南三個省市都有小產權房、新居工程建設項目，「不用出錢拿地，購買群體巨大，而每平方米上千元（人民幣，下同）的利潤，商品房開發商很難做到。對於轟轟烈烈的小產權房清理之勢，劉先生顯得相當坦然。

「實際上在小產權房和新居工程的開發鏈條中，各方都是受益者：首先，由於不用交納土地出讓金和各種稅費，小產權房的主導者村子或者鎮可獲超額利益；其次，合作開發商也可按比例分成，收益一般也會超過商品房開發所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購房者購買到了遠遠便宜於大產權的房子。在劉先生看來，如果非要清理小產權房，那麼農村集體土地也享有抵押、出租、轉讓的權利無疑將在一定程度上「落空；回到政府對土地的壟斷道路上來，這對資金鏈一向緊張的開發商來說也是利大於弊。

在重慶郊區和鄉鎮地區，小產權房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬農民工進城，其中一半都進入了鄉鎮。「這些鄉鎮要接收這麼多農民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發展小產權房，如果要清理這些小產權房，政府至少需要投入上千億元的資金。重慶龍崗地產顧問機構總經理王徽認為。

小產權房亂局重重

監管乏力

廣州白云區石井鎮紅星村村民向媒體反映，該村本來有「煤塘、「劉大塘、「豆腐塘等魚塘，但這兩三年間都被相繼非法填埋用於建設「小產權房。村民說，魚塘也是農用地，是不允許填埋建房的，但這兩年村委會填掉賣出去建小產權房的土地超過了50畝。

「村干部違法賣地建小產權房要引起高度重視。廣東農村政策研究中心主任江惠生認為，治理小產權房不僅要嚴懲不法開發商，更要斬斷非法賣地的源頭。「農民的宅基地存量已不多，現在流入市場新增的小產權房主要是在集體用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。農村土地是集體所有制，村干部手里掌握著村集體的公章，上面查得不嚴，村干部私自賣地很容易。

白云區規劃部門一位負責人說，「小產權房因沒有經過規劃、土地、建設等部門的審批和監督，在房屋質量、配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題，會給購買者的生活、安全帶來種種隱患。「一些建造者偷工減料，使得房屋質量難以保證。你別看這些小產權房表面上挺漂亮，但為了省錢里面的鋼筋不多，不少是『豆腐渣工程。

廣州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆轍，將會給城市建設帶來沉重的包袱和隱患。

清理政策日緊 小產權房何去何從？

4月18日，國土資源部公布了2012年一季度違法用地的查處情況。「雖然第一季度全國發現的違法違規用地、用礦總體下降，但國土資源供需矛盾仍然突出，一些地方擴張用地沖動強勁，耕地後備資源不足，形勢依然嚴峻。執法監察局副局長王玲表示。

篇6

[5]謝學飛.小產權房困境之法律分析[J].中國審判，2010（1）.

[6]汪泉泓.我國小產權房法律問題研究[D].長沙：湖南大學，2008.

[7]何伯勛.小產權房買賣合同效力的認定.深圳王志強律師主頁[EB/OL].（2014-03-14）[2014-05-05]..

[9]陳金華.對小產權房引發相關糾紛增多原因的調查分析，參見河南省虞城縣人民法院網[EB/OL].（2014-03-18）[2014-

05-05]..

[11]新浪樂居.堅決遏制在建、在售小產權房[EB/OL].（2014-

03-19）[2014-05-05].http：//.cn/news/20

13-11-23/08173748449.shtml.

[12]李佳穗.試論小產權房的法律癥結與改革路徑[J].河北法學，2009（8）.

篇7

有人說，這等于是給買了小產權房的人下了最后通牒。

但從另一個角度看，也可以有不一樣的解讀。

熟悉情況的知道，從2007年以來，政府一直就是這個態度，但是真正敢拆掉的沒有多少，小產權房反而越蓋越多。它們的質量水準參差不齊，這要看鄉政府的意圖和水平。比如，在我居住的北五環附近，就有一大片小產權房住宅小區，南北通透，低密度。當然，也有一些小產權房質量完全沒有保障。

這種房子蓋在農村集體用地之上。而這一屆三中全會給出了這樣的政策信號：把城鄉建設用地掛鉤，“在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。正是這個說法讓小產權房市場交易量突然猛增，以至于讓相關管理部門坐立不安。

由于中國的地和房是分離的，地可以變得交易，但沒有提到上面的房轉正—這是大多數人思考的邏輯。

一個可以肯定的事實是，中國正在進行一場不可逆的。你從政府在做的事情中可以知道接下來的順序。最近，由多部門分頭管理的產權改為統一登記，這是一個不小的進步—盡管在國外這是很基本的事。國土資源部將整合建設部和農業部來管理房產登記，對應到每個身份證下。也就是說，不管是農村用地還是城市商品房用地，都統一管理。從某種角度看這就是要確權，比如成都從去年開始在進行的一個實驗，簡單說就是核對農民名下的房和土地資產，看上去就是為了下一步它們能上市交易。

小產權房則是個尷尬的角色，但就像專門研究它的周其仁所說的，你要么轟掉它，要么把它轉正，不可能永遠這樣不當不正地存在，因為改革已經進行到這了。

用全國工商聯提供的數字來說，小產權房在過去的15年里已經達到7.4億平方米，100套住宅里差不多有七八套是小產權房，其余是商品房。要想把這么多房子全部轟掉，顯然是一件不靠譜的事—總不能就因為我沒給你交稅，就把我一套好好的房子給炸平了。環保人士也有意見。

除了眼下的一些投機者外，大部分買小產權房自住的城市人口都不富裕—他們對土地沒有使用權，但房子真是掏血汗錢買的，難道要讓他們睡大街？

工業化加劇，城市吞并農村，在不斷變大，在這個過程中，產生的紅利也該讓農民分享，而不能以集體之名，鎖住本屬于他們的利益。真正上升到《物權法》的高度，阻止他們出售掉自己最重要的資產，也是不合理的事—人們有支配自己財產的權力。

確權和變現的過程可能會耗上幾年，并且，如同所有從多軌走向并軌的領域，這里也充滿了各種灰色特權，也隨時可能發生農民財產被侵犯的事。

篇8

今年全國兩會前后，包括部長徐紹史在內的國土資源部相關負責人曾數次表態：2012年將選擇部分亂象突出城市，對小產權房進行試點清理，為下一步大規模全面清理做政策準備。

與以往歷年口頭表態有所不同，這次對小產權房的清理有望進入具體操作環節。據悉，由國土資源部、住房和城鄉建設部等14部委聯合草擬的小產權房初步清理整治政策方案，日前已經上報。

國土資源部內部人士告訴《財經國家周刊》記者：該方案側重“對新發現的違法建設的小產權房依法查處”，具體說如“占用耕地的、尚未銷售的、新建續建的小產權房項目”。這位內部人士還表示，由于方案尚處征求意見階段，對于相對棘手的“已售存量小產權房”，還未形成明確統一的治理意見。

失控的小產權房

針對今年小產權房的清理行動，此前有媒體報道說，北京、重慶、鄭州和海口等城市或將被納入首批小產權房試點清理范疇。但該說法并未得到國土資源部證實。“具體試點名單目前尚未確定”。

《財經國家周刊》記者調查了解到，上述幾座城市的小產權房問題較為突出。業內人士估算，北京市目前小產權房數量約占整個房地產市場的20%左右，涉及近30萬戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區縣。通州區張家灣鎮張灣村太玉園項目據稱是“全國最大小產權房社區”，目前已建成144棟小產權樓房，總占地面積約2000畝，建筑面積240萬平方米。其中有三分之二以上的小產權房賣給了城區居民。

鄭州市近年來面臨大規模城中村改造，而土地確權及規劃變性工作相對滯后，以致私搭濫建小產權房問題失控。當地業內傳得最有“爆炸性”的說法是“在售商品房中就有相當比例是小產權”。

海口則是旅游度假區，在海南國際旅游島規劃獲批后，一路上漲的房價給小產權房提供了市場。據海南省住建廳2010年底統計資料顯示，海口違建小產權房有11.5萬平方米。

小產權房通常是指占用農村集體土地進行建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅。近年來，伴隨城鎮住房價格的飆升，農村與城市之間土地價差迅速拉大，平均價格僅為正規商品房一半甚至更低的小產權房，備受城市購房者青睞。

全國工商聯房地產商會旗下REICO工作室的報告顯示，“十一五”期間（1995~2010），全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。

2010年，北京、上海等部分房價上漲過快的大城市開始實行住房限購政策。眾多不具備購房資格的人再度盯住郊區，小產權房迎來新一輪增長。據上述報告統計，當年全國約竣工8345萬平方米小產權房，相當于同期城鎮住宅竣工面積的9.6%。

小產權房失控，一方面，凸顯出維護當前土地用途管制制度變得愈發艱難；另一方面，則對土地執法環節的薄弱性敲響了警鐘。2011年9月2日，國務院總理在國土資源部考察時，曾對國土資源違法線索舉報、接收、調查處理工作多有詢問。

綜上因素，國土資源部終于下定決心，對小產權問題重拳出擊。在業內人士看來，這場“山雨欲來”的小產權房清理風暴，實質上更像是一場維護現行《土地管理法》權威性的“”。

治理違建新思路

3月11日，國土資源部部長徐紹史在接受記者采訪時表示，今年的小產權房清理將依據兩項重要原則：一是嚴格防范小產權房繼續蔓延，二是嚴格保護農民的正當權益。

這兩項“綱領性”原則透出怎樣的決策信號？一位接受《財經國家周刊》記者采訪的國土資源部內部專家對此的解讀是：止住小產權房擴建風潮是這次清理行動的重點任務；同時，“保護農民正當利益”則表明國土部在處理小產權房“歷史遺留問題”上的審慎態度。

此前一項未經證實的官方估算是，全國目前小產權房存量已達66億平方米。對規模如此龐大的存量小產權房如何“清理”，無疑將涉及萬千城鎮家庭的切身利益。

北京市國土資源局局長魏成林認為，要研究小產權房問題，“就不能僅從占了便宜的部分城里人角度出發”。他建議記者“去問問普通的、真正的農民對小產權房問題的看法，而不是出賣了農民利益的個別村領導”。

據全國工商聯房地產商會調研報告顯示，近年來在小產權房建設中，獲利最大的是房地產開發商和農村基層政府、乃至一些村干部，作為農村集體土地所有權主體的農民個人則獲利有限。

以“全國最大的小產權房社區”北京市通州區張家灣鎮張灣村的太玉園小區為例，據《財經國家周刊》記者調查，按照總建筑面積240平方米估算，其村委會的建房收益接近10億元，而投資商的收益則接近20億元。

村委會和開發商的建房收益還不止銷售小產權房。太玉園小區還有為數眾多的商鋪對外出租。這些商鋪的租金再加上后來興建的車庫，以及小產權房買賣過程中的中介、“過戶”費用，也是一本只有內部人才清楚的賬。

當地農民具體從小產權房建設中分得多少？一位住在太玉園西區的村民告訴記者，其原來居住的平房宅基地面積約為240平方米，改造后大約可建336平方米的小產權房，而他實際得到的補償面積為90多平方米。

村民還能獲得部分糧食補貼和養老金。經過幾次調整，如今張灣村糧食補貼的標準是45歲以下的村民每人每年2500元，養老金的標準是45歲~64歲村民每人每年9600元，65歲以上村民每人每年12000元。除此之外，沒有其他分紅了。

此前媒體曾報道，通州區張灣村黨支部書記劉國利，將太玉園的大部分生意，包括建材、施工等業務交給其親人來承接。張灣村村民也曾就“大量的集體資產去向不明”向有關部門反映過。

有業內專家認為，徐紹史強調清理小產權房與保護農民正當利益一并進行，或許意味著這次清理也將部分觸及農村基層廉政問題。

兩會期間，徐紹史還強調，今年對小產權房的清理要“一手抓調查研究清理試點，一手抓執法檢查嚴格防范，不讓小產權房現象蔓延”。這意味著，對執法環節進行檢查、督察，也將成為此次小產權房治理的題中之意。

國土資源部內部專家表示，近年來清理小產權房行動多由國土部執法局牽頭，往往收效甚微，根源在于，土地執法部門“自己的刀削不了自己的把兒”。這位專家建議，清理小產權問題，當重用國土督察系統，從嚴查執法不力開始。

倒逼

記者觀察發現，近年來學術界支持小產權房部分合法化、適當轉正的聲音日漸集中。

長期關注農村問題的中國社會科學院農村發展研究所宏觀經濟研究室主任黨國英認為，小產權房的處理要秉持“承認現實”的精神，既要考慮到維護法律權威，同時兼顧老百姓利益。

對于存量小產權房的處置，黨國英建議：第一步可以給小產權房發使用證。今后推行房產稅，使用證可作為納稅的依據，以限制小產權房的投機；第二步可以在明確增值利益如何分配的前提下，依據一定細則，把使用證換成正規的大產權房產證。

參與起草《住房保障法》的北京大學房地產法研究中心主任樓建波則建議，小產權房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規劃和施工有沒有報批、是否符合國家對建筑質量的要求；如果小產權房是建設在農村集體建設用地或宅基地上的，可以通過補辦規劃許可等各種手續、補交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價地轉正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標準，政府可采取收購的方式轉為保障房。

以收編為保障房的方式，對部分未占用耕地的已建小產權房進行合法化登記確權，成為眾多專家的共同建議。同時，修改現行《土地管理法》，也大都被專家們認為是徹底解決小產權房問題的治本之策。

中國政法大學經濟法博士生導師、首都經濟貿易大學法學院院長符啟林甚至提出一項更為“激進”的建議：把國土資源部、住房和城鄉建設部合并成一個部門，“房地不分家”，便于今后的嚴格執法。并且在集體土地征收條例出臺后，國家應該過渡到制定一部最主要的法律――國家土地征收法，把集體土地征收和國有土地征收歸結到一塊，以更好地保障農民的權益。

還有專家認為，按照十七屆三中全會提出的精神，應當允許在農村集體建設用地和宅基地上繼續建設房屋并對外銷售，且不應該將它們再稱之為“小產權房”。“城鄉統籌應該是雙向的城市化，既要允許農民進城，又要允許城市人下鄉。在一個空間經濟的情況下，城鄉統籌建設意味著在城市和鄉村之間，土地、勞動、服務、產品、資本等五大資源自由流通。”

諸多跡象表明，這次小產權房清理行動如若落實，將會對整個房地產市場乃至資本市場產生巨大影響。此前曾有媒體報道說，南方一些地區，如廣東、浙江一帶，近年來有大量游資、熱錢豪賭小產權房轉正，資金規模以百億元計。

小產權房治理會不會對商品房市場也產生連帶影響？《財經國家周刊》記者也進行了調研。目前來看，商品房房價因為房地產宏觀調控處于下行狀態，小產權房的清理消息暫時并未對商品房的房價波動產生影響。

篇9

低價格，無疑是小產權房賣主的殺手锏，是小產權房破竹般增量的根本原因，從而讓那些買不起商品房又不符合入住廉租房、經適房等條件的中低收入者實現“居者有其屋”的愿望。這些中低收入者，絕大多數是自嘲為“城市窮人”的白領，他們成了小產權房的核心購買力人群。

那么，目前全國小產權房數量如何?

記者從央視報道時引用的非權威數據中查到，小產權房面積已達60多億平方米。專家稱，這是讓人忐忑的數據。

當記者向業主們問及購買小產權房時有無考慮風險時，多數業主都表示心知肚明，他們坦言：“一直懷著一種期待，希望有那么一天，政府能讓小產權房‘幸福轉正’。”對有可能要實行強拆或“一刀切”的解決方案，業主們無一例外表示反對，“那是對社會財富的一種浪費，絕不利于矛盾的化解”。

篇10

與朱飛的期待不同，更多的小產權房業主充滿擔心。在單位附近購買一套小產權房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產統一登記制度的推行，具有完整產權證件的房屋將被登記頒證，但小產權房無法登記。“將來會不會被，或者要求補交土地出讓金差價？”

據記者調查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉鎮，幾乎都存在著集中成片的小產權房，主要分布在城鄉接合部或者城中村改造區域，還有在城市周邊鎮區。北京市2013年就清理認定83個在建在售的小產權房項目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區縣。

中國指數研究院華中市場總監李國政說，購買小產權房的大部分人是買不起商品房的經濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉賣。據市場機構統計，僅北京地區小產權房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯房地產商會的數據顯示，1995年- 2010年全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產權房

多位法律人士表示，根據我國現有法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，將其納入不動產統一登記是沒有依據的。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦說，不動產包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同產權的用地將納入統一登記，但小產權房不屬于這一范圍。

中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為，小產權房違反了土地的用途管制。因為小產權房的本質是違章建筑，不合法。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華則明確表示，小產權房不登記也不發證。因為要登記必須是合法的，小產權房不合法。

宮步坦說，由于歷史遺留和政策監管等原因，小產權房問題的確是不動產管理的灰色地帶。按照我國當前法律，小產權房并不具有合法性，倘若在《條例》中規定小產權房登記，則就承認了小產權房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產權房的相關問題進行明確。

也有業界人士提出，小產權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”，應將小產權房進行不動產登記。天則經濟研究所研究員程雪陽認為，即使當前不動產登記回避有“爭議”的小產權房部分，但有望在登記完“合法”不動產，相關法律法規完善后再予以登記。

可見，此次“不動產統一登記制度”并沒有給小產權房留下空間。

小產權房需分類治理

不可否認，小產權房是不動產登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認為，不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專家認為，小產權房作為沒有明確產權的土地附著物，已經形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。

篇11

2、同時，10層是高樓層和低樓層的分割層，擁有較好的視野，噪聲影響逐層遞減，空氣質量也隨之逐漸提高。

3、10層的采光和通風不錯，10層以上的樓層被稱為“陽光房”，采光、通風好，可以充分享受溫暖的陽光，而且夏天也是非常涼快的。

4、重點是10層沒有蚊、蟲、老鼠、蟑螂等害蟲的出現，能夠進一步改善家庭的生活環境，同時提高安全指數。

買房秘訣三買二不買指的是什么

買三

這里所說的買三是指買房時盡量買三室，而不是二室。現在大部分的家庭都是三口之家，所以年輕的夫妻需要一間臥室，孩子需要一間臥室，另一間臥室可以作為客房。為什么一個家庭要有一間客房呢?首先每個家庭都不可能獨立于世，都有親戚朋友，所以一旦親戚朋友來了，可以有一個臥室暫住。而且現在城市中的年輕夫婦生活壓力比較大，一般都有工作，所以孩子生下來以后可能需要父母的照顧，這時就需要有一間臥室可以讓父母進行居住，不然父母來照顧孩子總不能讓他們睡沙發或者酒店吧。

其次就是投資方面考慮，現在二手房市場上，三室的受歡迎程度要遠高于二室，所以三室的流動性很好，升值空間更大。即使不出售，房子往外出租，三室的租金回報率也要高于二室。因此綜上所述，買房時如果相同面積的話，三室的性價比要比二室更高一些。

不買二

這里所說的不買二是指不買不靠地鐵的遠郊房，不買小產權房。首先為什么說不要買不靠地鐵的遠郊房，如今我國的城鎮化率已經達到63.89%，所以說未來我國的大部分城市很難再有范圍的擴張，因此作為城市的遠郊房，其升值潛力有限。另外如果遠郊房用來居住的話，其居住舒適也比較的低。因為遠郊房的周邊基本沒有與其想配套的名校、大型的醫院和商業圈，所以老人孩子上學非常的不便。最后特別是一些上班族如果遠郊房靠近地鐵的話，很多時候還能準時上下班，如果開車去上班的話，可能路上的通勤時間就達到3～4個小時，長期來回奔波會感到非常地疲憊。所以不靠地鐵的遠郊房，不僅居住起來不舒服，而且升值空間也有限，買房時盡量避開。

篇12

“農夫產權”帶給業主們的隱憂

“最近問責‘小產權房’的事讓我非常糾結。2007年，我在這里花10萬多點買了112平米套三的房子，爸媽一直住著。”王潔指著身旁的一棟樓告訴記者，“當時承諾可以辦‘小產權’，又因為價格較低，基本一千塊一平，所以我們才決定購買。當時簽的非標準式的購房協議。”

這是郫縣德源鎮一個僅有三棟房子的小區，沒有什么綠化。房子是該地原社區主任個人修的，現在王潔的爸媽一直住著。周邊的商品房價格大約4000出頭。

王潔是因為城里的房子小，一家三代住不下，于是買一套“小產權房”給父母住。

跟王潔不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它賣了在西郡蘭庭換套大點的，還買了個小車，找女朋友身價都高了些，但產權確實是個問題。”西郡蘭庭是在西南交通大學郫縣新校區旁邊的一個“小產權”樓盤。

“小產權房”遲遲轉不了正，成了65歲的王成祥的一塊心病。2004年4月，他以800元/平方米的價格買下郫縣團結鎮“鴻盛花園”1期一套90平方米的房屋，舉家從四川巴中搬遷至此。

王成祥最大的愿望就是憑借一紙郫縣建設局頒發的“村鎮房屋所有權證”，拿到當地居民戶口。按規定，70平方米以下的房屋有兩個戶籍名額，王成祥則有3個名額。但前提是，要在政策允許的情況下，按每平方米500元補交土地出讓金，拿到國家認可的“大產權證”。

“現在看來，更懸了。”了解到中央關于“小產權房”的最新態度后，王成祥多了幾分無奈。

“變相轉正”真能“金蟬脫殼”？

采訪中，對于近期問責“小產權房”的糾結和不安，是眾多購買“小產權房者”的心理。

“反正是自己住，又不拿來賣，我就直接跟修建房子的人簽個長期租房合同，租個幾十年。”王潔自己想出這個解決辦法。

事實上，王潔的這種想法早就有人這么操作了，前幾年就有些“小產權房”的樓盤以“長租”的形式跟需要房子的人發生交易。也有人同時簽兩份協議，一份是購買協議，一份是租房協議，“備不時之需！”簽兩份協議的張雨告訴記者。

可是法律規定租賃期最多20年，怎么辦？

“續租！”張雨不假思索地說。

據四川大學經濟學院不動產市場研究所作的調查，在成都區域內比較有市場的“小產權房”集中在郫縣的團結鎮、三道堰及古城鎮等場鎮周邊，另外金牛區和武侯區也有一定規模的“小產權房”。從圈層來看，“小產權房”主要分布在距離成都市50公里以內的郊縣場鎮。此外，在新都、雙流等區域，也有部分“小產權”房屋在規劃建設中。

成都“小產權房”的開發同成都近年實施的土地整理、金土地工程和農民集中居住過程相隨。

“這些‘小產權’，絕大多數都是政府審批的，只不過政府級別有大有小。”郫縣團結鎮的一位村干部告訴記者，“退一萬步講，即便有風險，推倒也是不可能的，‘小產權房’太多，法不責眾嘛！”

“處理‘小產權房’，這是對政府智慧的挑戰！”

“小產權房”是關于城里人到農村買房的故事，也有非本地的農村人。

城里人購買“小產權房”，這一現象早在十多年前房地產業剛剛起步時就已出現，只是最近幾年，因房價的急速攀升，人們購房壓力日益增加，“小產權房”的得顯現起來。當然，其中不乏精英分子，買來度假或賭一把用于投資的。

因為其合法性遭受質疑，“小產權房”價格比商品房低了一大截。又因為其價格的優勢，“小產權房”有了一定的生存空間。

“小產權”，有時被叫做“鄉產權”，又被戲稱為“農夫產權”。

鄉鎮政府、街道辦事處乃至村委會是“小產權” 的開發主體，因為越過了國家征地過程，不需要繳納土地使用權出讓金、基礎設施配套費，其他開發費用等也很低。于是，以“零地價”起步建起房子，直接與高價拍地取得商品房開發權的開發商爭奪市場。當然，沒有產權是其致命的軟肋。

采訪過程中，被采訪對象大都以驚異的眼神回應記者。

“小產權房”的問題如此敏感，是因為它強烈地牽動著許多與“小產權房”息息相關的利益各方的神經。這個“相關的利益各方”包括了“小產權房”的住戶、開發商、所屬的村委會和鄉政府，管轄著住房市場的建設部和國土房管局，還有“大產權房”的開發商們。

四川大學經濟學院不動產市場研究所的調查結論是，“小產權房”在成都城鄉結合部和郊縣地區的“星火燎原”態勢將隨著國土資源部的逐步清理而衰減。無論“小產權房”是否能夠依托不同形式“合法轉正”，成都“小產權房”的空間將會越來越小。

“如何處理‘小產權房’，這是對政府智慧的挑戰！”采訪期間，記者聯系了一位長期關注此現象的學者，想就此話題進行采訪，他以這句話作為回答。

聲音:

根治“小產權”需治本之策

吳 豐 侯嘉兵 彭 波

隨著我國城鎮化發展與城鄉一體化的推進，鄉村的經濟體制、社會體制、土地制度、居民身份都將面臨著一次次重大的變革。“小產權”這一產自鄉村、銷往城市，出生多年、卻屬黑戶的“私生子”必將首當其沖受到改革的洗禮，但沉疴難起，多年來形成的“小產權房”問題涉及面廣、情況復雜，不可簡單化一刀切地對待，需要一個循序漸進、分類對待的處理方式。

多年來，中國的國有土地以外的土地市場始終處于邊緣化的境地，城市化過程中，集體的土地遇到確權、轉讓受限等諸多問題，集體權益得不到保障和充分實現，這使我國土地二元化結構中的集體土地的權利與國有土地的權利極為不對等，才催生了集體自建的“小產權房”。

因此，從長期來看，“小產權”問題的根本是解決集體所有土地同權同利問題。集體土地的產權界定和市場化是必然出路，而市場化關鍵在于確權和流轉，政府首先應對集體土地進行完整的確權，同時在集體土地流轉的過程中起到監管、指導、規劃的作用，長期來看可以從根本上杜絕“小產權”的產生。

在當前未建立完備集體土地市場化體系前，可以立足于集體房屋經營、租賃的方式構架集體土地房地產項目的制度和管理體系。可結合國家的保障房建設，以國家租賃的方式讓集體房屋進入到國家住房保障體系中，集體經濟享有收益權與所有權。

篇13

中國人民大學土地規劃研究中心主任嚴金明在接受《新財經》記者采訪時候表示:“處理小產權房非學術性問題，而是一個實踐性問題。”

阻力重重

2月16日，李建勤表態2012年將試點處理小產權房問題。2012年全國“兩會”上，國土部部長徐紹史再次表示，今年將一手抓調研，一手抓執法，為大規模清理小產權房作準備。

早在2010年初，國土部、住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）等14個部委就已聯合成立小產權房整治處理領導小組；至2010年9月，領導小組將小產權房清理工作初步方案上報國務院，但國土部并沒有公布后續進展；2011年開展小產權房問題專題調研還被列為“司局層面調研計劃”之一，這項調研主要任務是國土部在2011年摸清重點城市小產權房分布、規模、銷售、入住群體、利益分配等情況，為研究出臺小產權房問題處理措施意見提供支撐。

國土部對試點城市的篩選并非一帆風順。

國土部對于試點城市的選擇也遭遇了地方政府的阻力和推脫。“選擇試點城市，并不是外界想象的國土部擬一個名單，想對某個城市進行試點就能馬上試點。”南京市國土資源局江寧分局局長戚建榮在接受《新財經》記者采訪時表示，國土部必須要跟試點城市所在地區的國土資源廳達成意向后，才能進行試點。“如果地方國土資源廳不同意，國土部就要重新選擇試點城市。”

本刊記者獲悉，由于地方政府擔心小產權房處理不當會引發更大的泛濫或帶來政治風險，東部重點城市就以該市小產權房問題不突出為由，拒絕了國土部將其列為小產權房清理試點城市，國土部試點城市的篩選出現“流產”危機。

而基層在具體執法清理小產權房實踐中，也面臨著多重難題。“小產權房是違法行為，是要進行查處的。但我們面對現實情況時，不管是從情感角度還是從執法難度來看，把所有的小產權房都完全查處清理并不是一件很容易的事情。”戚建榮說。

面對小產權房清理工作，北京國土資源局延慶分局工作人員曉東在接受《新財經》采訪時感慨道：“理想很飽滿，現實很骨感。”

利益糾纏

目前，全國范圍內的小產權房已遍地開花，2月29日，全國工商聯房地產商會旗下的REICO工作室對外了《我國小產權房問題研究：問題與出路》的報告。該報告估算，1995年－2010年我國小產權房建筑面積累計約為7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8％。而具體到北京，在北京市的通州區、順義區、昌平區、房山區、懷柔區、密云區等郊區縣，分布著規模不菲的小產權房。

延慶區張山鎮上郝莊村的小產權房要追溯到兩年前。2010年5月，延慶區張山鎮上郝莊村委會與北京廣澤投資咨詢有限公司簽訂合作協議，由上郝莊村委會提供村委會辦公用房、村民宅基地和村集體建設用地，北京廣澤投資咨詢有限公司提供資金，合股成立股份經濟合作社。隨后，上郝莊村委會在未取得任何批準的情況下，占地動工建設，2011年7月，建設樓房51棟，占地113.63畝（主要為集體建設用地、林地）。

“多方利益牽涉使得小產權房有了獨特的生存空間，小產權房直接在集體土地上開發建設，土地未經征用走招拍掛流程，不必繳納土地出讓金和相關稅費，土地成本近乎為零，較低的售價對于購房人很有吸引力。對于村（鎮）政府來說，建設小產權房獲得的超額利益遠遠高于征地補償費；對于農民來說，分享的土地增值收益也高于征地補償。”江蘇省溧陽市國土資源局工作人員蔣軍政在接受《新財經》記者采訪時表示，不必支付巨大的土地出讓金造成“房價”相對低，所以在大量城市的城鄉結合部區域，小產權房如雨后春筍般地“偷生”。

小產權房屢禁不止，歸根到底在于城鄉二元土地制度下的利益驅使，而城鄉二元土地制度的改革呼聲和大勢所趨，又給小產權房的合法化留下了無限的想象空間。清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明對《新財經》記者建議：“要承認在農村集體建設用地上所建的小產權房的合法性，與非法占用農地建設的小產權房區別對待。要深化土地產權變革，給予農村土地真正完整的產權。”

清理思路

3月25日，國土部在其官網上公布，對于小產權房的處理將采取先清理后治理的方式，“在建和未售、侵占耕地的小產權房”是主要的清理對象，在蔣軍政看來，在小產權房試點城市選擇屢屢碰壁的情況下，這或許是一個符合現狀的解決思路，具體是，地方國土局按照樓房是否符合土地規劃、建設時間等因素來判斷是否是小產權房，然后由人民法院對小產權房進行法律判決，如果建設小產權房企業和村委會不服從判決，那么由公安局介入并實行“強制拆遷”。