引論：我們?yōu)槟砹?篇物業(yè)公司服務(wù)營銷3篇范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
一、緒論
隨著上世紀80年代商品營銷與服務(wù)營銷的論戰(zhàn)，服務(wù)營銷學(xué)作為一門新興的營銷理論和獨立學(xué)科產(chǎn)生了。這一理論立足于“服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)接觸、服務(wù)設(shè)計、客戶保留和關(guān)系營銷以及內(nèi)部營銷”[1]，并隨著服務(wù)行業(yè)的發(fā)展被廣泛接受和應(yīng)用。在我國的住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，服務(wù)定位模糊不清，服務(wù)項目復(fù)雜繁瑣，品質(zhì)衡量指標混亂，物業(yè)服務(wù)收費難一直是制約服務(wù)品質(zhì)提升的重要原因。將“服務(wù)營銷”這一理念引入到物業(yè)服務(wù)行業(yè)，通過市場細分實現(xiàn)合理的市場定位，通過對服務(wù)系統(tǒng)的認知實現(xiàn)目標市場的科學(xué)界定，通過服務(wù)流程圖的詳解實現(xiàn)服務(wù)的規(guī)范化，最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的客戶滿意和服務(wù)產(chǎn)品的有效營銷，將對住宅物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的全面提升起到一定的促進作用。
二、物業(yè)服務(wù)市場的細分
所謂市場細分，就是“把整體市場分成若干需求相似的部分，對于每個細分市場都可以采取同一種營銷組合”[2]。市場細分可以按照人口因素（年齡、性別、職業(yè)、受教育程度）、經(jīng)濟因素（收入狀況）、地理因素（地理位置、區(qū)位環(huán)境）、心理因素（生活方式、個性、態(tài)度與習(xí)慣）等要件進行。物業(yè)服務(wù)市場，按其物業(yè)性質(zhì)可以細分為寫字樓物業(yè)市場、住宅物業(yè)市場、商場物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、文娛體育物業(yè)市場等。這些細分市場又可以作為獨立的標的再進行細分。如對于寫字樓物業(yè)市場，可以按照其用途進一步劃分為商用寫字樓市場、辦公寫字樓市場、商住兩用型寫字樓市場等，也可以按照區(qū)位因素劃分為中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場、一般城區(qū)寫字樓市場、城郊寫字樓市場等。對于當前住宅物業(yè)的服務(wù)而言，服務(wù)產(chǎn)品的單一化與同質(zhì)化是制約企業(yè)檔次和服務(wù)水準的主要因素。因此，在合理的細分市場的前提下，決定選擇哪些和多少細分市場作為服務(wù)標的，從而根據(jù)目標市場提供適合的服務(wù)感受和營銷組合，設(shè)計差異化的服務(wù)產(chǎn)品以滿足客戶的個性化需求，不失為跳出這一困擾的有效方法。住宅物業(yè)市場的細分，按照其檔次分為高、中、低檔住宅市場，其中高檔住宅市場又可分為別墅、度假村等，別墅又可分為獨棟別墅、聯(lián)排別墅等；也可以按照面積分為大戶型、中戶型、小戶型，其中按照戶型分為三室二廳、三室一廳、二室二廳、二室一廳等……總之，若干的細分市場可以作為標的進行進一步細分，這種多重市場細分有助于提高服務(wù)的專業(yè)化和個性化，提高對客戶的了解程度，提高資源的利用效率。通過合理的市場細分策略，可以實現(xiàn)對市場的分析。住宅物業(yè)目標市場的選擇，要根據(jù)市場的利潤潛力，結(jié)合對競爭對手的分析，充分考慮本企業(yè)是否有能力在同樣細分市場與其他競爭對手提供同等的服務(wù)產(chǎn)品，還應(yīng)兼顧法律制度的約束、企業(yè)的價值文化等。服務(wù)產(chǎn)品具有經(jīng)驗性品質(zhì)和可信度品質(zhì)，對于消費者而言，他們會根據(jù)所感知的不同服務(wù)產(chǎn)品之間的差異決定選擇一種服務(wù)而不是另一種服務(wù)。因此在選擇了適合的目標市場之后，要站在消費者的角度，結(jié)合其使用服務(wù)的目的、其在服務(wù)中的決策能力、使用的時間等設(shè)計服務(wù)的核心產(chǎn)品和附加成分，明確自己的競爭優(yōu)勢。
三、物業(yè)服務(wù)是一個系統(tǒng)
完成了住宅物業(yè)目標市場的確定和企業(yè)的定位，更重要的是怎樣設(shè)計令客戶滿意的服務(wù)產(chǎn)品。也就是說，物業(yè)服務(wù)是需要顧客參與的，服務(wù)的效用判斷取決于客戶的主觀感受，因此，在設(shè)計服務(wù)、傳遞服務(wù)的過程中，應(yīng)該立足于找出滿足業(yè)主需求和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的需求之間的平衡點來。服務(wù)營銷學(xué)認為，“服務(wù)是一個系統(tǒng)，它包括服務(wù)操作系統(tǒng)（ServiceOperation）、服務(wù)傳遞系統(tǒng)(ServiceDelivery)和服務(wù)營銷系統(tǒng)(ServiceMarketing)”。[3]這些子系統(tǒng)的一些部分是看得見的（前臺），顧客很容易感受到；另一些顧客往往不知道，是不可見的（后臺）。我們一般可以按照服務(wù)的接觸水平把住宅物業(yè)服務(wù)分為：高度接觸服務(wù)，如上門維修、組織參與社區(qū)活動等；中度接觸服務(wù)，如電話報修、與門衛(wèi)接觸、停車場服務(wù)等；低度接觸服務(wù)，如設(shè)備維護、綠化養(yǎng)護、公共區(qū)域保潔等。在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，只有前臺和后臺的工作彼此配合才能達到良好的服務(wù)效果，任何一個要素的不一致都會削弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主眼中的形象和可信度。但對于業(yè)主而言，他們對后臺的事不感興趣，而只關(guān)注在前臺的服務(wù)心理體驗和整體服務(wù)效果。這就出現(xiàn)了一個問題，即業(yè)主通常會認為他們所購買的服務(wù)就是前臺他們所能感知的那一部分，而無法意識到后臺的工作中往往包括了保證服務(wù)質(zhì)量的技術(shù)核心，這些工作要比前臺的工作復(fù)雜得多。于是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在后臺運作中所付出的成本和要素很容易被業(yè)主忽視，進而使得整體的服務(wù)在業(yè)主心目中大打折扣。特別是物業(yè)管理智能化的發(fā)展，極大地改變了服務(wù)的傳遞方式，住宅物業(yè)服務(wù)的操作系統(tǒng)中可見部分正在逐漸縮小，服務(wù)也從高度接觸向中低度接觸過渡。這種逐漸減少的業(yè)主參與很有可能會進一步造成業(yè)主“物非所值”的主觀感受。解決這一問題的唯一方法就是“服務(wù)，服務(wù)，還是服務(wù)”。“核心的產(chǎn)品遲早會變成一件商品，有時競爭主要體現(xiàn)在附加服務(wù)要素方面”。[4]也就是說，當若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同一細分市場上競爭并提供同樣的服務(wù)時，核心產(chǎn)品已經(jīng)趨于同質(zhì)化。這時，業(yè)主會以附加服務(wù)為基礎(chǔ)對整體服務(wù)進行評估。
四、物業(yè)服務(wù)流程圖詳解
接下來的一個問題是，如何更好地設(shè)計服務(wù)？既然服務(wù)是一個過程，那么就需要“確定特定的顧客在使用特定的服務(wù)的過程中同服務(wù)企業(yè)發(fā)生的每一種相互作用”。把這些按發(fā)生的時間順序進行排列，即可以繪制住宅物業(yè)服務(wù)流程圖。同時，這個流程圖應(yīng)該區(qū)分前臺和后臺，區(qū)分核心服務(wù)和附加成分，區(qū)分物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在服務(wù)生產(chǎn)過程中的每個階段的關(guān)系。通過住宅物業(yè)服務(wù)流程圖，可以使物業(yè)服務(wù)更加規(guī)范化，有助于發(fā)現(xiàn)服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題，更重要的是可以在各個階段跟蹤業(yè)主，檢查是否對他們生產(chǎn)了合適的服務(wù)。五、結(jié)語由于服務(wù)對象的廣泛性和個體差異性，住宅物業(yè)服務(wù)具有一定的難度和挑戰(zhàn)性。住宅物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)高低，直接關(guān)系到業(yè)主的生活水平，關(guān)系到和諧社區(qū)的建設(shè)。只有對住宅物業(yè)服務(wù)市場進行合理的細分，并對住宅物業(yè)的服務(wù)流程有了深刻的認知之后，企業(yè)才能找準目標市場，把握好自己的市場定位，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。
作者:王曼 單位:北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院
物業(yè)公司服務(wù)營銷2
由于服務(wù)的差異性，以及服務(wù)的提供者與顧客在感知方面的差異，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量存在著差異性。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越注重實施服務(wù)營銷管理，以此來提高顧客的滿意度，消除顧客的抱怨。營銷組合7P策略在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體應(yīng)用體現(xiàn)在以下幾方面：
一、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品策略
物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是一種為業(yè)主提供居住、生產(chǎn)、娛樂、學(xué)習(xí)等多種需要的物質(zhì)實體和相應(yīng)服務(wù)的結(jié)合體。它會因人而異、因時而異、因地而異。一般分為四個層次，一是基本服務(wù)，屬于物業(yè)管理職責范圍內(nèi)的服務(wù)功能，如環(huán)境清潔等；二是增值服務(wù)，對部分客戶所提供的服務(wù)，如入戶維修服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)代理等；三是特殊服務(wù)，在常規(guī)服務(wù)之外，額外提供一些令業(yè)主滿意的服務(wù)，如寵物代養(yǎng)服務(wù)等；四是定制服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的個性化需求，提供的全面服務(wù)，如管家式服務(wù)等。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要深入了解業(yè)主的不同需求，對提供的服務(wù)進行不同的組合，可以在有償服務(wù)上為全體業(yè)主提供一個豐富的服務(wù)套餐，讓業(yè)主自由選擇，提高業(yè)主的滿意度。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要不斷對原有的服務(wù)產(chǎn)品進一步完善或開發(fā)，把業(yè)主需求作為企業(yè)開發(fā)服務(wù)產(chǎn)品的源頭。如物業(yè)公司向業(yè)主推出一項全新的家政服務(wù)項目，這個項目是否可行將在業(yè)主的消費過程中得到答案。物業(yè)公司便可依據(jù)業(yè)主的意見和建議再進行完善或改進此項服務(wù)，以期達到雙贏的目的。再有，將物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品進行品牌營銷，有利于保護企業(yè)和業(yè)主的利益，便于業(yè)主識別、選購服務(wù)產(chǎn)品，樹立企業(yè)形象，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢，加快物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。如北京金融街物業(yè)管理公司將品牌定位為“讓您更高效的物業(yè)服務(wù)伙伴”；品牌的個性定位為“主動積極、高效和安全可靠”；品牌承諾是“主動先行，助您達致卓越效能”。
二、物業(yè)服務(wù)價格策略
物業(yè)服務(wù)定價時要考慮的因素有：業(yè)主認知價值、市場競爭價格、服務(wù)收費的檔次、服務(wù)質(zhì)價比。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能只顧及創(chuàng)品牌而不顧及自身的利益，所以所提供的服務(wù)成本一定要與收入聯(lián)系起來，引導(dǎo)業(yè)主對有償服務(wù)與無償服務(wù)的消費認識。物業(yè)服務(wù)的定價策略有：高價位策略、低價位策略和顧客感知價值策略。高價位策略適用于知名度較高、定位于高收入階層業(yè)主，提供較多附加物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；低價位策略適用于中低收入階層，對價格比較敏感的業(yè)主提供基本物業(yè)服務(wù)的企業(yè)；服務(wù)企業(yè)給服務(wù)定價的最恰當?shù)牟呗跃褪腔谙M者對服務(wù)的感知價值來確定價格。顧客在接受服務(wù)時對價值有四種理解：價值就是低廉的價格；價值就是從服務(wù)中得到的東西；價值是用所支付的價格換來的質(zhì)量；價值是付出東西所得到的回報。根據(jù)顧客對服務(wù)價值的理解，服務(wù)企業(yè)可以相應(yīng)的采取不同的定價策略，制定相應(yīng)的服務(wù)價格。如上海市自2005年10月1日起，對住宅物業(yè)服務(wù)試行了分等收費（也稱菜單式價格），將住宅物業(yè)服務(wù)分成若干服務(wù)項目和服務(wù)級別、類別，然后分別定價。這種方式有利于保障業(yè)主的知情權(quán)，使物業(yè)服務(wù)更加透明，有助于價格的降低和服務(wù)質(zhì)量的提高。
三、物業(yè)服務(wù)渠道策略
物業(yè)服務(wù)分銷渠道是將物業(yè)服務(wù)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)移到業(yè)主的途徑。基于物業(yè)服務(wù)的特點，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最典型的渠道是直銷，因為服務(wù)和服務(wù)提供者是不可分割的，如定制產(chǎn)品，根據(jù)業(yè)主的需求具體設(shè)計物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品并銷售。直銷的優(yōu)點是有利于產(chǎn)、需雙方溝通信息；購銷雙方在營銷上相對穩(wěn)定；銷售過程中直接進行促銷；真正個人化服務(wù)方式。其缺點是對于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，缺乏既懂物業(yè)服務(wù)營銷知識又懂相關(guān)法律的高素質(zhì)營銷人員隊伍，業(yè)務(wù)經(jīng)驗匱乏，難以制定出全方位、完善的營銷策略；由于某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有足夠的客戶資源，影響了銷售效果；會分散企業(yè)的有限資源和決策層的精力，在分配人手進行銷售策劃時，往往會顧此失彼，難以有好的銷售業(yè)績，導(dǎo)致其資源不能有效利用。
四、物業(yè)服務(wù)促銷策略
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想成功的把物業(yè)產(chǎn)品銷售出去，不僅需要向市場提供令業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品、制定合理的價格、選擇合適的分銷渠道，還需要采取適當?shù)姆绞竭M行促銷。物業(yè)服務(wù)促銷是將有關(guān)企業(yè)和產(chǎn)品信息通過各種方式傳播給業(yè)主，促進業(yè)主了解，信賴物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，以達到擴大銷售的目的。常見的促銷方式有人員推銷、廣告、公共關(guān)系和營業(yè)推廣。如有些小區(qū)收取物業(yè)費，實行“滿贈”活動，繳滿一年物業(yè)費，再贈送一個月的物業(yè)費，還能優(yōu)先租用地下車位。做好物業(yè)服務(wù)促銷的關(guān)鍵是溝通。建立有效的溝通途徑：一是培養(yǎng)員工的溝通能力；二是開展社區(qū)文化活動；三是宣傳企業(yè)文化，樹立企業(yè)形象。加強與業(yè)主的溝通，取得業(yè)主的理解和支持，是做好物業(yè)服務(wù)的制勝法寶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從中不僅賺取了合理的利潤，還打造了企業(yè)的品牌，實現(xiàn)了社會效益與經(jīng)濟效益同步增長。
五、物業(yè)服務(wù)人員策略
在服務(wù)營銷中做好人的工作，可以促進服務(wù)績效的提高。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，無論是客服人員、安防維序人員還是工程維修人員，都是連接業(yè)主和企業(yè)之間的紐帶，他們在理解、過濾和解讀企業(yè)及業(yè)主間的信息和資源的過程中擔任重要角色，在協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系、業(yè)主間關(guān)系時起重要作用。因此，市場營銷管理者必須重視雇傭人員的篩選、訓(xùn)練、激勵和控制。具體策略有：第一，對于員工選用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要雇傭有服務(wù)能力的人，更應(yīng)當注重考察員工在工作中情感付出的能力，可通過識第二，對于員工的培養(yǎng)，不僅要對工作內(nèi)容、服務(wù)禮儀進行培訓(xùn)，還要培養(yǎng)員工正確地付出情感和疏解工作中的壓力，也就是情感付出能力。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過多空間多維度方式對員工進行激勵，激發(fā)員工的內(nèi)在熱情和動力，盡職盡責地提高企業(yè)整體形象和信譽，提高企業(yè)和服務(wù)產(chǎn)品的競爭力。第四，開展內(nèi)部營銷，目的是激勵員工，使其具有顧客導(dǎo)向觀念，讓他們成為具有主動銷售意識的人，將服務(wù)營銷建立在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的每一個角落。六、物業(yè)服務(wù)過程策略人的行為在物業(yè)服務(wù)企業(yè)很重要，而過程（即服務(wù)的遞送過程）也同樣重要。表情愉悅、專注和關(guān)切的服務(wù)人員，可以減輕業(yè)主必須排隊等待服務(wù)的不耐煩的感覺，或者平息業(yè)主在技術(shù)上出問題時的怨言或不滿。整個體系的運作政策和程序方法的采用、服務(wù)供應(yīng)中機械化程度、員工裁斷權(quán)的適用范圍、顧客參與服務(wù)操作過程的程度、咨詢與服務(wù)的流動、定約與待候制度等，都是市場營銷管理者要特別注意的事情。由于服務(wù)具有可變性，物業(yè)服務(wù)人員和業(yè)主的心理狀態(tài)也會受到社會因素和環(huán)境因素的變化而產(chǎn)生不穩(wěn)定性。因此，需要對物業(yè)服務(wù)過程進行規(guī)范化處理，對物業(yè)服務(wù)過程及其質(zhì)量進行全面的監(jiān)控以及通過規(guī)范化、標準化服務(wù)內(nèi)容和過程，大規(guī)模地進行網(wǎng)點模式復(fù)制。這樣，不僅有利于提高對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的管理、開拓物業(yè)服務(wù)渠道、擴大服務(wù)規(guī)模，而且有助于樹立企業(yè)形象和行業(yè)品牌。
六、物業(yè)服務(wù)有形展示
物業(yè)服務(wù)的有形展示會影響到業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評價。有形展示包括的要素有：物業(yè)服務(wù)實體環(huán)境（裝潢、顏色、陳設(shè)、聲音）以及提供物業(yè)服務(wù)所需要的裝備實物等，即物業(yè)服務(wù)環(huán)境有形化和物業(yè)服務(wù)主體有形化。物業(yè)服務(wù)環(huán)境是企業(yè)提供服務(wù)和業(yè)主享受服務(wù)的具體場所和氛圍，是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品存在不可缺少的條件之一。如物業(yè)公司將提供的具體服務(wù)項目和各種服務(wù)質(zhì)量要求張貼在小區(qū)公告欄內(nèi)，向業(yè)主提供消費知情權(quán)，使業(yè)主清楚地知道物業(yè)公司具體能為自己提供什么樣的服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量如何等。物業(yè)服務(wù)主體有形化即通過物業(yè)服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施來增強業(yè)主對服務(wù)的感知能力，服務(wù)人員直接向業(yè)主展示產(chǎn)品生產(chǎn)過程，服務(wù)設(shè)施是產(chǎn)品生產(chǎn)必須借助的手段和工具。善于管理和使用這些有形展示，可以幫助業(yè)主感覺物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的特點及提高享用服務(wù)時所獲得的利益，有助于建立物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品和企業(yè)的形象，支持有關(guān)營銷策略的推行。
作者:劉樹欣 單位:天津市河西區(qū)職工大學(xué)
物業(yè)公司服務(wù)營銷3
近幾年物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展非常迅速，不僅是經(jīng)濟增長點的熱點，也成為關(guān)系到國計民生的大事。物業(yè)服務(wù)營銷課程是物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的主修專業(yè)課程之一，同時物業(yè)服務(wù)營銷的從業(yè)人員的能力又是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素之一。因此提升物業(yè)服務(wù)營銷學(xué)生的實戰(zhàn)能力就顯得尤為重要。物業(yè)服務(wù)市場營銷的教學(xué)必須立足于市場營銷的基本理論，吸收新理念，針對物業(yè)服務(wù)，突出實際操作，通過項目化的教學(xué)方式，讓學(xué)生實現(xiàn)理論基礎(chǔ)扎實，實踐操作能力強，真正能夠適應(yīng)就業(yè)崗位。
一、物業(yè)服務(wù)市場營銷崗位應(yīng)具備的能力
我們通過對物業(yè)服務(wù)市場營銷崗位調(diào)研分析，確定物業(yè)服務(wù)市場營銷人員應(yīng)具備的能力有:市場調(diào)研的能力，市場分析能力、市場策劃能力、市場銷售能力、物業(yè)服務(wù)市場的廣告策劃能力、與業(yè)主溝通服務(wù)能力等。物業(yè)服務(wù)市場營銷課程是專業(yè)主干課程，課程的前導(dǎo)課有《市場營銷學(xué)》、《物業(yè)管理概論》、《物業(yè)服務(wù)禮儀》，后續(xù)課有《物業(yè)服務(wù)心理學(xué)》，針對目前高職學(xué)生的特點，采取項目化教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)習(xí)興趣。在培養(yǎng)專業(yè)能力的同時，注重培養(yǎng)學(xué)生的素質(zhì)能力，培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識、團隊合作意識、服務(wù)意識、吃苦耐勞精神，為將來的職業(yè)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
二、項目化教學(xué)法舉例：
以制定商業(yè)物業(yè)服務(wù)市場營銷這個項目為例，同學(xué)們以商業(yè)物業(yè)服務(wù)市場營銷為一個大的項目，其中包含了制定六個子任務(wù)：1.組建營銷團隊2.商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查；3.選擇商業(yè)物業(yè)中可操作性強的市場作為目標市場；4.制定商業(yè)物業(yè)的營銷策略；5.制定商業(yè)物業(yè)的營銷方案；6.小組進行成果展示。在這個項目包含的留個子任務(wù)中，將營銷學(xué)的全部知識點融入到對任務(wù)的完成中，學(xué)生可通過網(wǎng)絡(luò)、教材以及團隊中掌握的資源共享來深入地體會知識點的內(nèi)涵和外延。帶著任務(wù)學(xué)習(xí)，學(xué)生的積極性被極大地提高。并且所有的理論都是通過現(xiàn)實的案例來解讀，不再枯燥，趣味性也大大地提升了。
（一）任務(wù)組織將學(xué)生分成若干小組，原則上6人一組，通過學(xué)生自薦或者推薦的方式選出各組組長，明確各組組長的職責：負責本組活動的組織、協(xié)調(diào)工作，帶頭示范，督促、幫助其他成員完成相應(yīng)工作。教師及時檢查學(xué)生的完成情況，提供指導(dǎo)語建議，組織學(xué)生進行交流，并針對共性問題在課堂上組織討論和專門的講解。
（二）實訓(xùn)目標總體目標：通過本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)生通過市場調(diào)查搜集市場信息進行撰寫調(diào)研報告的能力；能對物業(yè)服務(wù)進行細分、定位及戰(zhàn)略選擇，從而針對物業(yè)服務(wù)設(shè)計市場推廣計劃的能力；制訂出可行性能運用一定的推銷技巧進行物業(yè)服務(wù)營銷實戰(zhàn)營銷的能力。市場調(diào)研方法同時也是學(xué)生在完成各類任務(wù)、解決各類問題的必須掌握的程序和方法，能夠激發(fā)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)積極性；營銷計劃的學(xué)習(xí)能夠讓學(xué)生學(xué)會規(guī)劃與準備，在完成任何任務(wù)時都能夠在頭腦中構(gòu)思計劃或者計劃書，養(yǎng)成良好的計劃安排的習(xí)慣；團隊合作能力是當今社會不可或缺的一種能力，也是大學(xué)生就業(yè)時必備的一種能力，培養(yǎng)學(xué)生的團隊合作能力是提高就業(yè)競爭力的有效途徑的。組建團隊能夠培養(yǎng)學(xué)生的與人交流、與人合作的能力，間接地培養(yǎng)學(xué)生的領(lǐng)導(dǎo)才能培養(yǎng)學(xué)生解決問題、自我學(xué)習(xí)。
（三）實施過程讓學(xué)生以團隊為單位，組織策劃物業(yè)服務(wù)市場營銷活動；每個團隊討論分析的基礎(chǔ)上進行編制、整合思路；每個團隊歸納總結(jié)，形成物業(yè)服務(wù)營銷活動策劃方案的內(nèi)容;每個小組將結(jié)果制作成PPT來講解小組活動成果，展示該物業(yè)服務(wù)營銷策劃方案，并對老師和其他小組成員的提問給予合理的解釋。
（四）實訓(xùn)考核考核是對教學(xué)效果所進行的評價，其標準應(yīng)體現(xiàn)理論與實踐操作的統(tǒng)一，以能否完成實踐項目活動及完成情況來進行評價。本課程改革考核手段和方法，將過程考核與期末考核相結(jié)合；理論考核與實踐考核相結(jié)合；本課程注重學(xué)生實操能力和分析問題、解決問題的能力的考核，綜合評定學(xué)生成績和評價學(xué)生能力，項目考核成績分別記錄最終成績?nèi)∑骄帧ｍ椖炕虒W(xué)方法的特點，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的教與學(xué)的方式。“以項目為中心的學(xué)習(xí)”其意義就在于通過改變學(xué)生的學(xué)習(xí)方式，賦予學(xué)生以自主學(xué)習(xí)能力、與人合作能力、自主決策能力、收集處理信息能力、解決實際問題能力。最為重要的是項目化教學(xué)帶給學(xué)生的體會是直接的且印象非常深刻。親自動手做和先聽、需要做的時候再去做的效果有很大的區(qū)別。學(xué)生們的反饋是：讓我聽、我會忘記；讓我做、我才能真正地踏踏實實的掌握。
三、項目化教學(xué)實施需要注意的若干問題
第一，項目化教學(xué)要求一定是小班授課，人員最多不能超過40人，人數(shù)過多，不利于分組進行，也不利于教師對學(xué)生進行有效的指導(dǎo)。第二，項目化教學(xué)的課堂最好要有網(wǎng)絡(luò)的支持，便于學(xué)生在課堂上通過網(wǎng)絡(luò)進行相關(guān)資料的查詢以及最新信息的獲取。第三，知識點普及型的科目可以選擇項目化教學(xué)法，但是，項目的設(shè)置相對來說要更科學(xué)。因為有些概念、理論上的知識點相對較難，單純靠學(xué)生通過項目來驅(qū)動，容易讓學(xué)生有畏難情緒，不利于課堂氣氛的調(diào)動和學(xué)生學(xué)習(xí)積極性的調(diào)動。第四，由于項目化教學(xué)是班級學(xué)生分組討論、研究并以小組的成果作為最終匯報的成果，教師應(yīng)隨時掌握，項目中每個人的任務(wù)完成情況，避免出現(xiàn)“愛學(xué)習(xí)的學(xué)生擔當主力，興趣弱的學(xué)生搭便車”現(xiàn)象，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不夠理想。總之，在物業(yè)服務(wù)營銷課程的項目化教學(xué)體驗中，學(xué)生的能動性被極大地調(diào)動起來，企業(yè)對我們學(xué)生的實習(xí)就業(yè)表現(xiàn)比較滿意，很多學(xué)生在物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)擔當了骨干，反饋良好。
作者:王秀艷 單位:黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院