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現階段,我國經濟發展迅速,很多房地產企業的規模逐漸擴大,更多的財務風險也隨之而來,因此控制和降低財務風險變得尤為重要。財務風險在我國房地產企業風險中的占比較大,主要原因是房地產企業缺乏完善的管理制度,沒有關注財務工作細節。針對此種情況,本文將對房地產財務風險防范與控制進行分析,以期進一步促進我國房地產企業的長遠發展。
1造成房地產財務風險的主要因素
1.1內部因素
內部因素是指房地產企業內部管理以及工作運行中產生的風險隱患。例如,企業的財務管理制度不健全,或者企業的財務管理部門在日常工作中沒有嚴格執行相關行業標準,在分析資金使用數據的過程中,無法向管理層提供科學的數據,都會使企業財務管理的決策存在問題,進而導致后續工作過程中容易發生財務風險。此外,管理人員自身管理水平不高也是財務風險發生的重要原因之一。財務部門的管理人員如果能夠及時發現資金使用數據中的問題,就可以規避后續工作過程中的財務風險,為企業經濟效益提供保障。[1]
1.2外部因素
外部因素是指除企業自身條件以外的客觀條件給財務工作帶來的風險。例如,國家政策隨時都會產生變化,如果企業不能及時根據國家政策的變化情況采取有針對性的應對措施,那么企業的投資決策就會存在一定的風險。因此,企業必須時刻關注外部環境的變化情況,及時調整經營方式,以降低財務風險。此外,在進行投資融資之前,企業還要對市場情況進行詳細分析,以提高決策的科學性,進而合理降低財務風險。
2房地產財務風險的種類以及發生原因
2.1風險種類
2.1.1投資風險
與其他行業相比,房地產行業在投資方面的財務風險較多。房地產投資時間跨度長、管理比較煩瑣,日常經營中涉及很多環節,包括投資、建設以及最后的銷售等環節,這些環節中的每一個因素都有可能會造成一定的財務風險。以A集團為例,其年度報表顯示,2020年,該集團資金流動比率為1.65,與2019年相比提高了0.28,這表明其發展質量有一定的提高。但是,對于房地產行業來講,最佳的資金流動比率為2,如果一個企業的資金流動比率達到2,就說明這個企業能夠合理規避主要的財務風險。A集團2020年的資金流動比率顯然沒有達到2這一標準值。與此同時,很多企業在進行財務數據分析時,并沒有加大對細節的關注力度,導致盲目投資、跟風投資等情況大量出現。此外,大部分企業的管理機制也不健全,在出現風險問題時,企業不能夠及時加以解決,最終造成巨大的投資風險,影響企業的經營和發展。
2.1.2籌資風險
房地產企業在樓盤前期投資、后期建設等環節,需要投入大量的資金。但在樓盤銷售完畢之后,企業才能夠回籠資金。這種長時間的經營,難以保障企業有足夠的資金進行發展。在此背景下,為了能夠滿足自身可持續發展的需要,企業通常會根據市場的變動情況來籌集資金,例如向銀行貸款。而貸款往往存在一定風險,一旦國家政策出現變化,就會對貸款的審批產生影響。企業如果不能夠及時獲得銀行的審批資金,那么就可能會面臨資金鏈斷裂的情況。[2]
2.1.3資金回收風險
資金回收風險與前面兩種風險不同,該風險與企業日常經營聯系較小,主要與企業的信用度以及銷售情況有關。房地產行業屬于服務行業,房價會隨著市場經濟的變化而變化。市場供求關系會對最終樓盤的銷售情況造成直接影響,根據市場經濟變動規律可知,當供大于求時,房價會下跌,這對于房地產企業來講,會造成一定的虧損；若供小于求,則證明買房人數逐漸增加,有限的房源難以滿足市場需求,此時房價就會上漲,這會給企業帶來巨大的經濟利益。信用度與企業的資金回收風險有著非常重要的聯系,無論是供大于求還是供小于求,消費者在買房之前,都會有兩種選擇,分別是全款買房和貸款買房。全款買房是指資金一次性付清的買房方式,這種買房方式可以使企業減少銷售步驟,降低相關成本,進而減少后續的資金回收風險。而貸款買房則要求貸款方對購買者的信用度進行核實,若購買者的信用度下降,則代表其不能夠按月及時還款。銀行不會為那些信用度極低的消費者放貸,這對于房地產銷售來講,也是一種風險,會降低房地產的樓房銷售量,造成一定的經濟損失,不利于企業資金回收。
2.2發生原因
2.2.1財務管理人員專業知識掌握不全面房地產企業的財務管理人員對專業知識掌握不夠全面,沒有掌握管理學、經濟學等方面的專業知識,所以只能完成基礎做賬任務。這導致財務管理人員在日常工作中既無法對房地產行業的相關信息和數據進行合理分析,也不能夠第一時間發現市場上的情況變動,最終會引發財務風險。此外,財務管理人員的能力水平較差,在面臨風險時不能夠在第一時間對風險進行科學處理,最終導致整體工作效率降低。
2.2.2財務管理體系不健全
房地產企業的管理體系不健全是企業出現財務風險的重要原因。一方面,很多企業并沒有完善資金管理、利潤分析、外借資金等制度；另一方面,會計人員在對財務數據進行歸納之后,財務工作者沒有第一時間對這些數據進行審核,以致整個企業的內部管理體制難以發揮切實的作用。此外,針對財務風險的控制與防范,企業還需要收集市場信息,以幫助財務人員了解市場狀況,避免由于信息不對稱而判斷失誤。因此,企業應該成立專門的信息監管部門,收集資金使用信息以及市場信息,以使財務管理人員的工作更加便捷。[3]
2.2.3財務工作精準度較低
房地產行業的工作（尤其是財務管理工作）非常復雜且工作量巨大。財務管理人員需要對企業的財務數據進行精確分析,進而才能夠為企業后續的財務決策以及發展方向的確定提供數據支持。然而,很多企業對財務管理工作不夠重視,沒有對財務工作的細節進行科學管理,導致財務工作的準確性較低,進而極易引發財務風險。此外,部分企業由于沒有配備專業的人員進行科學的市場調研,所以不能夠結合市場的實際情況進行數據分析,這樣很容易出現盲目投資、跟風投資的狀況,埋下風險隱患,不利于企業的長遠發展。
2.2.4預算工作不到位
由于房地產行業的資金投入較大,因此財務管理人員在項目開展之前,需要編制詳細的預算管理表。然而,很多企業的財務管理人員往往沒有先對項目進行詳細了解,就開始預算編制,導致最終的預算信息與實際情況存在偏差。此外,在進行預算管理時,企業沒有對工作人員的職責進行明確劃分,導致很多工作人員不明確自身職責與工作內容。在出現資金去向不明問題時,企業無法第一時間確定責任人。另外,很多財務工作者對財務數據的分析只停留在表面,沒有切實地挖掘財務數據的潛在價值,因此很容易埋下風險隱患。
3房地產企業的財務風險防范措施
3.1分析項目方案的可行性,降低財務風險
房地產企業由于資金投入較大且回籠資金時間較長,所以很容易受到外界因素的影響而引發財務風險。因此,房地產企業要想盡可能地降低財務風險,就必須要在項目開展之前,對項目方案的可行性進行分析。在對項目方案進行可行性分析時,企業應要對市場信息進行詳細調查,并將調查得到的相關數據信息（如國家政策、當地市場環境、房地產銷售情況等）在企業內部共享,確保每一位工作人員都能夠了解這些數據信息。同時,企業要加強對資金情況、現金流結構、應收賬款等情況的了解；工作人員要對企業的主要業務收入、在建工程以及資金回籠等情況進行分析,在保證現金流暢通的情況下對房地產投資進行研究,從而為企業相關決策的制定提供科學依據。
3.2拓展融資渠道,防范財務風險
由于房地產投資資金需求較大,銀行存款很難滿足企業的現金流需求,因此房地產企業為了降低財務風險,通常會選擇銀行貸款等形式來籌集資金。企業通過銀行貸款可以在短時間內滿足自身的資金需求,但銀行貸款對于國家政策的依賴性較強,容易受到政策波動的影響。一旦銀行貸款出現問題,企業就會陷入無法償債的風險。因此,企業在進行籌資的過程中,可以采用拓展融資渠道的方式均攤風險,避免采用單一的融資形式進行貸款。管理層也要隨時掌握籌資的進度,在滿足可行性條件的基礎上,把握好后續投資以及項目實施的時間,以有效防范財務風險。[4]
3.3加強目標市場分析,減少財務風險
房地產企業可以通過加強目標市場分析來減少財務風險。以B集團為例,2019—2020年,受到市場環境的影響,供大于求,房價逐漸下降,該集團的主營業務利潤率呈現下降趨勢,這說明該集團不適合繼續進行資金量較大的投資。B集團的存貨周轉率在2020年略有下降,2020年之后開始恢復上升趨勢。這是因為我國近年來開展了城市化進程的宣傳,促使很多農村居民到城市買房,增加了城市購房需求,房屋購買率的提高使得該企業的存貨周轉率提高。同時這也說明該集團在2020年取得了良好的經濟效益。因此,在分析市場情況之后,企業還需要對相關成本進行合理預算,并編制一份詳細的預算清單；銷售部門應根據銷售任務以及預算情況進行宣傳,這會對后續的銷售環節產生積極的作用。如果銷售并沒有達到預期的效果,那么企業就應該對市場情況進行分析,并及時調整現行的銷售計劃。此外,一旦市場出現意外的波動,就會導致企業發展陷入困境,所以企業還要對已投資項目進行調整,以減少財務風險。
3.4提高管理人員水平,規避財務風險
管理人員的水平直接影響企業相關決策的科學性以及財務數據的準確性。因此,為了規避財務風險,企業需提高專業管理人員的招聘門檻,建設一支能力較強且專業素質較高的管理隊伍。此外,企業還應制定人才管理制度。在實際工作中,企業需要結合自身發展方向以及市場經營情況對該制度進行完善,以確保該制度可以充分發揮作用,促進企業的長遠發展,營造一個良好的經營環境。[5]
4結語
綜上所述,一旦出現財務風險,就會對房地產企業決策以及未來發展產生非常不利的影響。因此,企業應該加強風險管理,在進行投資或融資之前,對相關數據進行詳細分析,提高項目方案的合理性,從而降低樓盤建造以及銷售過程中的財務風險。此外,在樓盤開發過程中,企業還應進行詳細的市場調研,以避免盲目投資等情況的出現,減少不必要的成本浪費,提高經濟效益,從而實現可持續健康發展。
參考文獻：
[1]井琪.企業財務管理中金融投資風險分析及其措施探討[J].商場現代化,2021(23).
[2]劉真真.新時代房地產財務管理風險防范與控制[J].投資與創業,2021,32(18).
[3]王喜峰.行政事業單位內控管理存在的問題及對策[J].現代農村科技,2021(03).
[4]李珍珍.企業財務管理內部控制建設與風險防范策略分析[J].現代商業,2020(15).
[5]杜麗娟.當前消防部隊財務管理中的內部控制風險分析及防范措施探討[J].經貿實踐,2020(20).
單位:黃義炎 作者:福建東南設計集團有限公司