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企業(yè)租賃經(jīng)營論文:企業(yè)租賃經(jīng)營會計\稅務處理探討

摘要:在當前經(jīng)濟發(fā)展中,企業(yè)租賃經(jīng)營還是存在的,但是租賃經(jīng)營的處理在會計、稅法上并未做出明確規(guī)定,本文就企業(yè)租賃經(jīng)營的會計、稅務處理做一探討。

關(guān)鍵詞:租賃經(jīng)營 出租方 承租方

我國的企業(yè)租賃經(jīng)營是十一屆三中全會后出現(xiàn)的一種企業(yè)經(jīng)營方式,當時我國的經(jīng)濟體制改革指導思想還處于“有計劃的市場經(jīng)濟”階段,為深化企業(yè)經(jīng)濟體制改革,各地先后引入了租賃經(jīng)營。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立,企業(yè)租賃經(jīng)營逐漸退出。但是,在當前經(jīng)濟發(fā)展中,有的企業(yè)要發(fā)展、擴張,受到土地、廠房等條件限制,則通過對其他企業(yè)的租賃,以獲得經(jīng)營資產(chǎn),擴大規(guī)模;而有的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中由于多方面的原因陷入了困境,企業(yè)自救的途徑之一就是利用好企業(yè)的現(xiàn)有資產(chǎn), 通常采用租賃經(jīng)營的方式,使之發(fā)揮較大的效能, 為企業(yè)獲取較大的利益。因此,當前企業(yè)租賃經(jīng)營還是存在的。

企業(yè)租賃經(jīng)營是指企業(yè)所有者將企業(yè)全部資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán),在一定的時期內(nèi)出租給承租方,承租方按照合同規(guī)定定期繳納租金的一種產(chǎn)權(quán)交易方式。企業(yè)租賃經(jīng)營應當首先簽訂合同,合同簽訂的當事人出租方可能是出租企業(yè)也可以是出租企業(yè)的股東,合同可以約定承租企業(yè)以出租企業(yè)的名義生產(chǎn)經(jīng)營,也可能承租方承租后重新辦理工商登記,并以承租方的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。企業(yè)租賃經(jīng)營的會計處理、稅務處理會因簽訂合同的當事人不同以及是以出租企業(yè)的名義還是以承租企業(yè)的名義進行生產(chǎn)經(jīng)營而有不同的處理,現(xiàn)就此問題進行探討。

一、企業(yè)租賃經(jīng)營合同由出租企業(yè)和承租方簽訂,承租方承租后重新辦理工商登記,并以承租方的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動

出租企業(yè)與承租方簽訂租賃經(jīng)營合同后,將企業(yè)的全部資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給了承租方,從承租方取得租金;而承租方使用出租企業(yè)的資產(chǎn)以自己的名義進行生產(chǎn)經(jīng)營取得收益,向出租企業(yè)支付租金。根據(jù)國家稅務總局關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營有關(guān)稅收問題的通知(國稅發(fā)[1997]8號)第二條規(guī)定:“企業(yè)全部或部分被個人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營,承租方承租后重新辦理工商登記,并以承租方的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。其承租經(jīng)營取得的所得,應以重新辦理工商登記的企業(yè)、單位為企業(yè)所得稅納稅義務人,計算繳納企業(yè)所得稅。”因此出租企業(yè)因收取的租金形成的收益確認企業(yè)所得稅,承租企業(yè)則以通過租賃其他企業(yè)經(jīng)營取得的收益確認企業(yè)所得稅。

出租企業(yè)應繼續(xù)進行資產(chǎn)的攤銷、稅金的計提及繳納,其收入只有租金。按合同規(guī)定收取租金時,借“銀行存款”、貸“其他業(yè)務收入”; 按租金的5%計提繳納營業(yè)稅以及按繳納的營業(yè)稅額計提城市建設維護稅及附加,借“其他業(yè)務成本”,貸“應交稅費―營業(yè)稅、城建稅、教育費附加”;攤銷的資產(chǎn)以及計提的土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅金計入“其他業(yè)務成本”或“管理費用”;按最終實現(xiàn)的應納稅所得額,計提繳納企業(yè)所得稅。

承租方則將通過租賃經(jīng)營產(chǎn)生的生產(chǎn)經(jīng)營活動納入到重新辦理公司登記后的企業(yè),承租企業(yè)因租賃經(jīng)營形成的收入、成本費用、流轉(zhuǎn)稅直接計入本企業(yè),支付租金時,借“管理費用”或“主營業(yè)務成本”、貸“銀行存款”。承租方按照最終實現(xiàn)的利潤計提、繳納企業(yè)所得稅。

但這里存在一個問題,根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,出租企業(yè)應依照房產(chǎn)租金收入、稅率12%計算繳納房產(chǎn)稅。但由于出租企業(yè)簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營合同是針對企業(yè)整體資產(chǎn)確定租金,并未單獨確定企業(yè)房產(chǎn)的租金,因而不能按照租金收入確定房產(chǎn)稅。若按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值、稅率1.2%計算繳納,則與稅法相抵觸,但是企業(yè)不可能單獨確定房產(chǎn)的租金再按照稅法規(guī)定計提、繳納房產(chǎn)稅,相反違背了企業(yè)交易事實。

二、企業(yè)租賃經(jīng)營合同由出租企業(yè)和承租方簽訂,承租方以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動

根據(jù)國家稅務總局關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營有關(guān)稅收問題的通知(國稅發(fā)[1997]8號)及時條規(guī)定:“企業(yè)全部或部分被個人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營,但未改變被承租企業(yè)的名稱,未變更工商登記,并仍以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動,不論被承租企業(yè)與承租方如何分配經(jīng)營成果,均以被承租企業(yè)為企業(yè)所得稅納稅義務人,就其全部所得征收企業(yè)所得稅。”因此,承租方通過租賃發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營活動以及納稅義務都應在出租企業(yè)處理,但是出租企業(yè)如何收取租金呢?在這里有兩種處理方式,及時種:承租方通過經(jīng)營租賃企業(yè)形成的經(jīng)營利潤提取所得稅后,應先將相當于租金的凈利潤留存于出租企業(yè),由出租企業(yè)的股東決定進行分配,而剩余的稅后經(jīng)營利潤全部歸承租方所有,承租方按取得的利潤計提、繳納企業(yè)所得稅。第二種:承租方通過經(jīng)營租賃企業(yè)取得的稅后利潤全部歸承租企業(yè)所有,出租方向承租方收取租賃費,收取的租賃費按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加,出租方按因租賃形成的所得繳納企業(yè)所得稅;承租方通過經(jīng)營租賃企業(yè)取得的稅后利潤扣除支付的租賃費后繳納企業(yè)所得稅。由于承租企業(yè)以出租企業(yè)名義進行生產(chǎn)經(jīng)營,出租企業(yè)因收取租賃費產(chǎn)生的業(yè)務應獨立于承租企業(yè)在出租企業(yè)發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營活動,但兩者須匯總繳納企業(yè)所得稅。

例:甲公司與乙公司簽訂合同,將甲公司租賃給乙公司。合同規(guī)定,租賃期限三年,自2009年1月1日至2012年12月31日,乙公司每年向甲公司支付租金360萬元,乙公司以甲公司的名義進行生產(chǎn)經(jīng)營。2009年乙公司通過租賃經(jīng)營甲公司形成稅后利潤500萬元。

1、若按照及時種方式處理:甲公司應先將租金360萬元從稅后利潤500萬元扣除歸甲公司所有,余140萬元歸乙公司所有,則乙公司繳納企業(yè)所得稅35萬元(140*25%),凈所得105萬元。

但是,若乙公司通過租賃經(jīng)營甲公司未能形成利潤或稅后不足支付租金時,就不便于處理了。

2、若按照第二種方式處理:出租企業(yè)甲公司的稅后利潤500萬元全部歸乙公司,乙公司向甲公司支付租金360萬元,則乙公司凈所得為105萬元[(500-360)*(1-25%)];甲公司則按取得的租金360萬元繳納營業(yè)稅18萬元(360*5%)、城建稅及附加1.8萬元[18*(7%+3%)],應繳納企業(yè)所得稅85.05萬元[(360-18-1.8)*25%],共繳納稅金104.85萬元,凈所得255.15萬元。

兩種方式的處理,對乙公司來說并無影響,取得凈所得都為105萬元;而按及時種方式處理甲公司取得凈所得360萬元,按第二種方式處理甲公司取得凈所得255.15萬元,由于甲公司按取得的租金繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加,并按租金扣除以上稅費后繳納企業(yè)所得稅,稅負非常高。所以應當按及時種方式處理,但合同必須明確規(guī)定如何收取租金。

三、企業(yè)租賃經(jīng)營合同由出租企業(yè)的股東和承租方簽訂,承租方以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動

由于企業(yè)屬于股東投資成立,企業(yè)的實現(xiàn)的稅后利潤應當歸股東所有,但是企業(yè)一旦被租賃出后,其生產(chǎn)經(jīng)營稅后所得不再由股東支配,為保障股東的利益,股東應當收取租金,從公司運作的角度看,決定企業(yè)出租的也是出租企業(yè)的股東,所以租賃經(jīng)營合同應當有出租企業(yè)的股東和承租方簽訂,出租企業(yè)為合同的標的。出租企業(yè)的股東收到承租方租金時,借“銀行存款”、貸“其他業(yè)務收入”,同時按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加,以租賃取得的收益計提、繳納企業(yè)所得稅。由于出租企業(yè)出租的資產(chǎn)是企業(yè)的整體資產(chǎn),主要是機器設備、不動產(chǎn),根據(jù)稅法的規(guī)定,營業(yè)稅須在出租企業(yè)所在地繳納,而不應在出租企業(yè)股東所在地繳納。出租企業(yè)則按照正常的生產(chǎn)經(jīng)營進行會計、稅務處理。承租企業(yè)從出租企業(yè)取得的稅后利潤,借“銀行存款”、貸“其他業(yè)務收入”,支付租金時,借“其他業(yè)務成本”、貸“銀行存款”,由此形成的利潤要計提、繳納企業(yè)所得稅。

此種情況下的企業(yè)租賃經(jīng)營,雖然能保障出租企業(yè)股東利益,但同本應從出租企業(yè)取得稅后利潤相比,卻額外承擔了較高的稅額,減少了股東的利益。另外,如果出租企業(yè)的股東只有一個或很少的法人股東時,股東可以容易與承租方簽訂合同,也便于操作,但是出租企業(yè)有較多個股東或有自然人就不容易操作了。

另外,承租企業(yè)在租賃企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得也不能全部歸承租方所有,由于按照公司法規(guī)定,法定盈余公積未達注冊資本的50%時還要按凈利潤的10%提取法定盈余公積。

四、承租方為自然人時,則只能以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動

當承租方為自然人時,承租方可與出租企業(yè)簽訂合同也可與出租企業(yè)股東簽訂合同,但只能以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。出租企業(yè)、出租企業(yè)股東的會計、稅務如前述作相應處理,而自然人從租賃企業(yè)取得經(jīng)營所得,則適用于《中華人民共和國個人所得稅法》對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得的規(guī)定計征個人所得稅。

從以上企業(yè)租賃經(jīng)營的各種情況來看,“企業(yè)租賃經(jīng)營合同由出租企業(yè)和承租方簽訂,承租方承租后重新辦理工商登記,并以承租方的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動”此種情況對出租方、承租方來說較公平、合理,也能保障出租企業(yè)股東的利益。但是,由于企業(yè)處于特殊行業(yè),承租方必須以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動,因此必須妥善簽訂租賃經(jīng)營合同以減輕稅收負擔。

企業(yè)租賃經(jīng)營遠沒有單項資產(chǎn)的租賃處理簡單,他涉及企業(yè)的方方面面,國家也沒有對企業(yè)租賃經(jīng)營的會計、稅務處理專門予以規(guī)定。因此,租賃企業(yè)當事人必須妥善處理,以保障企業(yè)租賃經(jīng)營的合法、合規(guī)處理,特別是出租企業(yè)一定要防范各種風險。

企業(yè)租賃經(jīng)營論文:企業(yè)租賃經(jīng)營的會計稅務處理討論

【摘要】在改革開放以后，我國的企業(yè)采用租賃經(jīng)營的情況并不多見，但依然存在，對于會計人員來說，租賃經(jīng)營的稅務處理沒有明文規(guī)定可循，往往成為知識的盲區(qū)。本文著重討論如何處理企業(yè)租賃經(jīng)營的稅務問題。

【關(guān)鍵詞】租賃經(jīng)營 稅務處理

企業(yè)租賃經(jīng)營曾經(jīng)在我國的計劃經(jīng)濟時代扮演著重要的角色，在十一屆三中全會之后，各地為了企業(yè)經(jīng)營體制的改革，曾一度盛行。不過，隨著我國市場經(jīng)濟體制的確定，租賃經(jīng)營的模式逐漸被獨立經(jīng)營模式所取代。而現(xiàn)在，隨著一些經(jīng)營模式的日益多元化，不少企業(yè)跨地域、跨國度的擴張經(jīng)營，為了避免選地、買設備到投產(chǎn)期間長時間的消耗，一般都會選擇更具時間效益的租賃經(jīng)營模式。而有的企業(yè)由于自身的經(jīng)營不善，需要對本企業(yè)的固定資產(chǎn)等生產(chǎn)資料進行價值再生，也會選擇出租。這樣，租賃經(jīng)營就有了供方和需方。

租賃經(jīng)營是指出租者將企業(yè)各種生產(chǎn)資料的所有權(quán)，通過租賃的方式出租給經(jīng)營者，而經(jīng)營者通過付給租金擁有暫時所有權(quán)進行生產(chǎn)的一種經(jīng)營方式。租賃以合同為準，但租賃方式有多種，一種是出租者依舊是企業(yè)的股東，經(jīng)營者以承租者的方式進行經(jīng)營，另一種可以是經(jīng)營者向政府管理部門辦理新的經(jīng)營許可和法人登記，以獨立地方式進行生產(chǎn)。所以，根據(jù)租賃方式的不同，會計的處理、稅法處理都會有所不同。本文分四種情況進行討論分析。

一、經(jīng)營者向政府管理部門辦理新的經(jīng)營許可和法人登記，以獨立的方式進行生產(chǎn)經(jīng)營

雙方合同簽訂后，企業(yè)的生產(chǎn)資料的經(jīng)營權(quán)歸經(jīng)營者，出借一方從經(jīng)營者中獲得租金收入，經(jīng)營者獨自對外經(jīng)營，然后付給租金。根據(jù)國稅總局關(guān)于此類經(jīng)營方式的規(guī)定可以得知，經(jīng)營者重新辦理經(jīng)營許可和法人登記了，就是新的納稅義務人，應于其向稅務部門上交企業(yè)所得稅。

出借的一方則通過租金的收取繳納所得稅，也應該繼續(xù)執(zhí)行好資產(chǎn)的攤銷。在按簽訂的合同獲得租金后，“銀行貸款”是借方，“其他業(yè)務收入”是貸方。營業(yè)稅按5%進行繳納，城市維護稅及附加則按照繳納的營業(yè)稅進行計算，“其他業(yè)務收入”是借方，“應交稅費（包括營業(yè)稅、城市維護費等）”就是貸方。資產(chǎn)的攤銷和土地使用稅、印花稅等計作管理費，最終根據(jù)納稅額得出所得稅。經(jīng)營者作為新的稅務法人，生產(chǎn)經(jīng)營的成本、收入、中間稅歸為經(jīng)營企業(yè)，“管理費用”為借方，“銀行貸款”是貸方，根據(jù)企業(yè)利潤計算所得稅。

二、經(jīng)營者和出借者簽訂的經(jīng)營合同，并不重新辦理法人登記，以承租者名義經(jīng)營

根據(jù)國稅總局對于此種經(jīng)營方式的界定，經(jīng)營者是以承租者名義進行生產(chǎn)經(jīng)營，并不是法人代表，所以出租者依然是該企業(yè)的稅務法人，應由出租者向稅務部門上交企業(yè)所得稅。這里就涉及到出租者如何進行租金收取的問題。如果是實際經(jīng)營一方經(jīng)營的利潤進行所得稅提取后，就應該將利潤的一部分作為租金給出租方，出租方進行分配后，剩下的稅后利潤再留給經(jīng)營者，由經(jīng)營者向稅務部門繳納所得稅。而如果是經(jīng)營者將經(jīng)營所得的所有利潤歸己所有，則必須給出租一方付給租金，出租一方繳納企業(yè)營業(yè)稅等稅費之后，計收、上交企業(yè)所得稅，經(jīng)營者則按照利潤所得進行繳納所得稅。為便于理解，舉例如下：

A企業(yè)和B企業(yè)之間簽訂了租賃合同，由A企業(yè)將租賃給B 企業(yè)進行經(jīng)營，B企業(yè)以經(jīng)營者名義，但法人代表依然是A企業(yè)。租期五年，租金500萬元/年。及時年B公司就實現(xiàn)稅后利潤800萬元。按照及時種情況計算，B企業(yè)利潤800萬元扣除租金500萬元，剩余300萬元交給交給A企業(yè)。A企業(yè)則繳納所得稅300*25%=75萬元，凈收入為225萬元。按照第二種情況計算，稅后利潤800萬元歸屬A企業(yè)，A企業(yè)支付租金500萬元給B企業(yè)，則A企業(yè)的凈收入為（800-500）*75%=225萬元，B企業(yè)在繳納500萬元中5%的營業(yè)稅、營業(yè)稅中10%的城建及附加稅后，繳納所得稅為118.1萬元，凈收入381.9萬元。

從案例中可以明顯得出，兩種付租金的方式，A企業(yè)的收入沒有變，但是B企業(yè)卻減收了118.1萬元，即稅收大大增加了。所以，一般情況下，都會選擇及時種承租方式。

三、企業(yè)的股東與企業(yè)實際經(jīng)營者簽訂租賃合同，經(jīng)營者以承租者名義對外經(jīng)營

股東是一個企業(yè)的利益獲得者，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的收益理應于股東獲得，但是企業(yè)被租賃時，生產(chǎn)經(jīng)營的利潤不屬于股東，所以股東應該收取租金來彌補收益。當股東收到經(jīng)營者繳納的租金之后，“銀行存款”是借，“其他業(yè)務收入”為貸，同時扣除要繳納的各種稅費，并計算出企業(yè)所得稅。出租企業(yè)應該是按照向企業(yè)所在地進行繳納所得稅。實際經(jīng)營者則將取得的稅后利潤，“銀行存款”是借，“其他業(yè)務收入”為貸，繳納租金是，“業(yè)務成本”是借，“銀行貸款”為貸，在此基礎(chǔ)上計算企業(yè)所得稅。

這樣的出租方式，股東通過租金收入彌補了收益，但是如果和直接從實際經(jīng)營者出獲得稅后利潤相比，則繳納的稅費較高，實際收益會降低。再者，出租企業(yè)的一方如果是股東人數(shù)較多，則在稅法處理上會很不方便。

四、實際經(jīng)營者不是法人時，就只能是以承租者的名義進行生產(chǎn)經(jīng)營

實際經(jīng)營者不是法人時，可以選擇與出租企業(yè)進行租賃合同簽訂，也可以是和企業(yè)股東進行簽訂，但是因為不能重新辦理法人登記，所以只能以承租者名義進行經(jīng)營。出租企業(yè)或者股東的稅務處理方法則和前述方法相同，則實際經(jīng)營者則按照個人所得稅的計算和繳納方法進行。

從上文所述的幾種不同的經(jīng)營方式分析，雙方簽訂租賃合同之后，由實際經(jīng)營著重新辦理經(jīng)營許可和法人登記，對于雙方來說相對合理，能夠保障雙方的利益較大化。如果不是重新辦理經(jīng)營許可和法人登記，則交租方式要審慎商定，以便盡可能地減少稅收負擔，增加收益。對于會計人員來說，租賃經(jīng)營的模式稅務處理方式和普通的經(jīng)營方式相差較大，又缺少政策規(guī)定，所以要求會計人員能夠掌握好，保障企業(yè)的合法經(jīng)營，規(guī)避各種經(jīng)營風險，保障好企業(yè)的利益較大化。