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淺析經濟投資價值:白銀價格的宏觀經濟影響因素對白銀投資價值的研究

【摘要】本文是對白銀價格的宏^影響因素進行分析，進而得出白銀價格的未來大體趨勢，最終得出白銀的投資價值。

【關鍵詞】白銀 美聯儲 投資價值 供給和需求

一、2014年全年銀市場回顧

（一）美聯儲

2014年美聯儲量化寬松政策是否退出的決定牽動著市場跳動的脈搏，6月伯南克給出退出QE條件造成金價的大跌，大家紛紛預期9月美聯儲將開始縮減QE，然而9月公布的利率決策聲明卻是維持QE規模不變，黃金應聲上漲，直到12月美聯儲才真正宣布縮減QE。2014年QE規模繼續縮減已經是板上釘釘的事，而對貴金屬市場影響較大的是QE縮減的速度。另外美聯儲曾表態，只要通脹率低于2.5%，失業率高于6.5%就維持低利率政策不變，但是2013年末失業率意外降至6.7%，離目標僅差0.2%，2014年美聯儲一次議息會議后，發表聲明，美聯儲繼續維持聯邦基金利率目標區間在0-0.25%不變，并強調美聯儲對貨幣政策恢復正常化應保持“耐心”。而一旦美聯儲宣布升息，貴金屬將面臨重創。

（二）全球經濟形勢

從2013年的表現來看，全球經濟正在逐步走出衰退，尾部風險不斷減弱。美國經濟數據改善，股市屢創新高，美債收益率不斷上漲；而歐元區雖然各成員國之間仍然很不平衡，但是總體經濟已經趨于穩定；日本實施QE正在發揮作用；中國上海自貿區等經濟自由區域也在建立。因此，從2014年開始直至2015年，全球經濟將繼續好轉，但是鑒于美國、歐元區以及日本都未達到其設定的通脹目標，全球范圍內的通脹疑慮暫且不會對貴金屬市場造成重要影響。

（三）白銀2014年價格走勢回顧

2014年2月3日至2月21日，烏克蘭克里米亞危機深度發酵，加上美國消費、就業數據走弱，推高銀價。3月21日至5月30日，克里米亞公投結束，美國二季度經濟復蘇，加息預期升溫，白銀走跌。6月9日至7月11日，伊拉克ISIS動亂爆發，白銀再度反彈。7月中旬，耶倫就半年貨幣政策報告兩次作證，對就業基調轉樂觀，白銀下半年跌勢開啟。10月底，美聯儲10月FOMC會議聲明，結束QE，刪去此前FOMC聲明中關于勞動力市場存在大量閑置的描述，白銀10月一交易日暴跌。至11月初，美國經濟數據走強，加息預期伴隨美經濟走強而走強，銀價下跌。11月底，印度宣布取消20：80條例中的20%黃金出口限制，以減輕國內進口黃金需求；瑞士黃金公投未通過；黃金大幅下挫，白銀跟跌。12月1日，日本主權信用評級遭調降，因擔憂日本債務風險；隨后日元和金銀因避險需求得到大幅提振，市場報復性反彈。12月9日，白銀大漲近5%，美股下挫，希臘股市暴跌，因該國大選提前，導致短時避險情緒陡增，白銀大漲。12月中旬，美聯儲12月FOMC會議之前，白銀再現大跌，因預期將刪去“相當長時間”維持低利率的前瞻指引；加之歐央行擔憂通縮風險，暗示寬松，以及日本貨幣刺激預期加強。

二、白銀價格影響因素

（一）宏觀環境

2013年以后，貴金屬市場依舊圍繞著美聯儲政策導向這一實質性主線運行。每一次利率決議的結果，伴隨著市場對下一次決議的預期，成為了過去半年貴金屬市場趨勢走向的較大牽引力。貴金屬市場的低迷，除美聯儲的影響，歐元區經濟不景氣、新興市場貨幣貶值、中國經濟增速放緩、美元兌日元匯率的不斷攀升等，都加劇了貴金屬的跌勢。雖然偶有“戰爭預期”、“美國政府關門”等突發性事件和中印實物需求的支撐，但也無力抑制貴金屬下行的趨勢。

（二）白銀的供給和需求

白銀的供應結構包括礦產白銀、再生銀回收、政府拋售、生產商套期保值等，出產白銀最多的國家是秘魯，其次是墨西哥，是中國。白銀具有硬通貨的性質，包含金融與商品的雙重屬性，可用在工業、珠寶首飾、銀器、銀幣制造上。除了白銀的制造業需求，政府購買、生產商對沖、推斷凈投資等也是白銀需求的重要方面。

為分析白銀的需求和供應量對現貨白銀市場價格的影響，整理全球白銀調查資料，列出數據如下表，以礦產銀和再生銀為實際供應量，制造業總需求為實際需求量，分析供需缺口。

從表中結合白銀價格走勢可以看出，從2005年至2008年，總需求超過總供給，短缺量逐年增加。白銀價格也從7.31美元/盎司增加至14.99美元/盎司。但是從2009年至2014年后，白銀價格并沒有按照供需的基本原理來變動，尤其是在2010年，白銀剩余量為43百萬盎司，價格卻依然走高至20.19美元/盎司。2013年白銀短缺75百萬盎司，價格缺依然回落至23.79美元/盎司。

（三）美元指數的影響

美元作為黃金和白銀價格漲跌的風向標，與二者具有反向變動的關系。當美元走高說明美國國內實體經濟發展形勢好，人們傾向于選擇投資作用明顯的股票等金融產品，美元走低時，貴金屬的保值功能會被投資者重視，貴金屬市場會被看好。

美元指數（USDX）上漲，美元購買力增加，人們會看好股票和債券市場，美指下跌，美元購買力下降，美元貶值，對貴金屬的投資會增加。

從近年來的美元指數走勢來看，2014下半年開始美元指數一直在上漲，結合美國股票市場的走勢來看，人們對股票的市場的預期普遍高漲，致2014年下半年至今，美股市場穩步上升。

（四）美聯儲議息的影響

美聯儲利率決議決定了美元的流通量，影響匯率的變化，影響世界主要貨幣匯率的漲跌，進而影響美元指數，對全球金融市場特別是貴金屬市場會產生重大影響。美聯儲利率決議的內容主要包括何時縮減QE和是否會修改利率指引兩方面，美國發生次貸危機以來，為了幫助美國經濟復蘇，美國實行增加QE的政策，同時大幅削減利率從較高5.25%削減至0.25%。但2013年12月，美國削減QE，美聯儲的新的貨幣政策導向開始出現。直至2014年底美聯儲逐步有規律的退出QE。

通過2014年1月29日以來1年多的現貨白銀日數據與同時期美聯儲利率決議公布的情況，通過圖形對比的方法，討論了美聯儲利率決議對于短線和中長線現貨白銀投資者的影響，并通過最近一期的利率決議詳細分析對現貨白銀的影響，使得我們對于美聯儲利率決議與現貨白銀價格的影響有更加理性的認識。

2014年至2015年美聯儲利率決議

從表中可以看出美聯儲議息的表現，議息當日，白銀價格振幅在0.25至0.68之間，價格波動較大，說明美聯儲議息對貴金屬市場有直接影響。

同時根據現貨白銀內盤日價格以及此間美聯儲利率決議的對照，繪制圖線如下：

從圖中線條的波動幅度可以看出，美聯儲利率決議后現貨白銀價格振幅很大，波動較為劇烈。

以上是從圖表上宏觀層面直接看出美聯儲利率決議內容公布后對現貨白銀的價格影響因此我們可以得出結論，利率決議公布會對現貨白銀價格產生影響。如果提出寬松貨幣政策以及降息政策，那么就有利于現貨白銀價格的上漲，反之則利空白銀。現貨白銀價格走勢會因利率決議公布內容不同而不同。

三、結論

（一）白銀的供需狀況看白銀投資價值

從圖中看來，白銀的供給量呈逐年增加的趨勢，而白銀的需求量并沒有呈現一個有規律的變化，尤其是白銀的價格并沒有隨著供需缺口的增加而上漲。比如在2012年和2013年，需求量分別小于和大于白銀供應量，但是其價格卻顯回落趨勢。因此，根據2014年預計的供需情況來看，白銀需求略小于供給，白銀價格卻停留在19美元/盎司的^高水平，并不能反應出白銀的投資價值。

（二）美元指數對白銀投資價值影響

美元指數從2014年下半年屢創新高，美元購買力持續增加，公眾對證券市場的投資預期高于貴金屬市場。所以從2014年至今，公眾對股票以及債券市場的投資會大于白銀市場的投資，在現階段，白銀并不是很好的投資手段。

（三）美聯儲議息政策對白銀投資價值的影響

從美聯儲近期的動向來看，美國當局正在逐步退出量化寬松政策，并且沒有降息的政策出現，對于白銀價格的上漲在國際范圍內形成一定的阻礙。因此，處于美聯儲的影響，白銀價格短時間內利空，目前白銀投資并不是一個很好的時機。

綜上所述，結合各方面因素來看，對于白銀價格都沒有一個利好的因素存在。因此，目前并不適合投資白銀。

淺析經濟投資價值:美術行業的經濟投資價值

摘要：我國最初的美術行業投資價值只局限于類似會計培訓、英語培訓及簡單的電腦知識的普及培訓，如何能將美術行業推向我國經濟投資頂峰，讓其來實現原本價值是本文所需要深思和探研的。

關鍵詞：美術行業；市場機遇；經濟投資價值

與時俱進的現代社會如何將美術與經濟投資相鏈接體現較大化價值，將正能量得到較大化提升，讓美術如同色彩般的親近生活使我們的生活更加的多彩多姿。讓美術行業在豐富生活的同時更能能走向市場體現經濟在市場中的投資價值。

1.美術行業的市場機遇

美術所涉及的范圍廣泛至極。觀賞性美術和實用性美術給市場所帶來的經濟效益是不容忽略的，各種手繪畫、雕塑等已經不單純的只流通在市場上，不單純的只充當著花瓶的角色陳列在博物館、各種文化場所及文化活動中心中被編制，更多的是深入到了老百姓的生活中，成為家中的裝飾及眼前欣賞品。科技的提升相對也影響著美術行業的不但革新，隨著克隆技術的到來，各種山寨版也相繼的誕生并且蔓延，色彩能給人視覺和心靈的慰藉。中國古代畫以及各朝代大手筆美術畫已被科技真真切切地還原到了老百姓眼前。大藏家珍藏的是不可復制的當朝大手筆美術遺留物，而小藏家則沉浸在自我的美術世界里，不論是否真品唯我獨賞。各種美術飾品、衣物、通訊設備的不斷推出導致女性、男性的不但追求，各類人群所需要和向往的均不相同，相對適合他們的各類美術要求也均不雷同，人文素養及知識積累的欲望推動著人們對美術要求也更加苛刻，相繼更多的美術產品相擁而出。隨著國家政府對環境的重視，文化素質的越發提高，上下五千年的古老歷程國家已經被世界所認可，越來越多的國外藏家的對東方的迷戀對古國歷史的考究牽動并吸引他們的腳步，各種拍賣會相繼出列我國古代藏品，古代名畫、陶瓷、玉器等已被高價拍出，越來越多的美術產品已深入人心，越來越多的中國觀賞性美術及適用性美術產品已被全球所接受并帶入到生活中。鮮明的美術藝術彩調捆綁著異度國人的眼球，國際代購店的產生，已遠遠不能滿足他們的好奇心與購買欲望。信息通訊時代的當下，各類電影、電視劇節目的播放、音樂劇、舞蹈劇、戲劇、播音錄音劇、攝影片，幾乎無所不包讓全球都相互的熟知。含蓄的東方人會追求奔放的西方所追求的色彩，同樣奔放的西方人也會來體驗兵馬俑沙場風采、萬里長城建筑美術視覺感受。哈爾濱冰雕不可復制，中國不可替代的文化美術藝術已真正走進了國際視野。

2.經濟投資價值

工藝美術投資價值方面。工藝美術包括：鑄銅雕塑、水晶工藝品、木雕工藝品、紙繩工藝品、樹脂工藝品、陶瓷工藝品等。

（1）鑄銅雕塑歷史長久，技術成熟、有很高的復原性，但鑄銅比較容易氧化，收藏者需要細心的護理。故而鑄銅雕塑具有很大的工藝美術收藏價值和升值空間。

（2）水晶工藝品是由水晶材料制作而成的裝飾品。水晶工藝品晶瑩剔透、高貴典雅，不僅有較強的實用性價值同時也可以起到裝飾的作用，信奉風水人士們還用其聚財和鎮宅，所以深受人們的喜愛。水晶工藝品，用料及其考究、工藝精致精細、具有很高的欣賞和收藏價值。

（3）木雕工藝品是指以木材為原料，根據木材的外觀及輪廓進行雕刻而形成的工藝品，木雕工藝品包括工藝性木雕和藝術性木雕兩大類。木雕工藝品所在領域也是極為廣泛的，人物雕塑、動物雕塑、神話故事、戲劇人物、喜慶吉祥雕塑等多元化的豐富了人們的生活。無疑木雕工藝品成為了我國工藝品市場消費與出口貿易的頂梁柱。

（4）紙繩工藝品，隨著社會的進步，生活質量的提高，環保意識的增強，越來越多的紙繩工藝品不斷呈現在市場上。例如：禮品包裝、各種紙布、紙繩子、紙辮子等。因為紙繩工藝品制作流程簡單，清潔環保、大方時尚且美觀，符合大眾消費口味，大大地推進了紙繩工藝品價值。

（5）樹脂工藝品是指以樹脂作為主要的原材料，石粉及其他仿古材料經過工藝模具澆注而成型的一種美術工藝品。用樹脂制作的工藝品有：山、水、動畫游戲人物、玩具、家具、動物、樹脂琉璃、樹脂瑪瑙、裝飾物品等等。樹脂工藝品透露著神秘、深邃，深受各大藏家喜愛，具有強大的升值空間。

（6）陶瓷工藝品自新石器時代就已經發明了陶器，常見的陶器材料有粘土、氧化鋁等。陶器材料的硬度很高，但是可塑性很差。陶瓷工藝品制作工序復雜，可收藏性、觀賞性及實用性較高，具有很大的工藝美術收藏價值和升值空間。

結語

本文首先分析了美術行業在市場上所體現的自身價值，通過觀賞性和實用性美術所給人類帶來的不容忽視的前景現象，連同現代科技相結合推動著各類人群協力創造“新東方”。美術行業將成為經濟投資價值的前鋒力量。

淺析經濟投資價值:經濟下行壓力下的房地產投資價值

摘 要 隨著當前我國經濟進入前期政策、消化結構和調整增速換擋的三期疊加階段，國民經濟發展狀況已經步入“新常態”。站在長遠的角度來看，這對順利完成我國經濟結構的調整是非常有利的，但站在短期角度來看，當前我國面臨經濟下行壓力這一巨大挑戰，受這種情況的影響，房地產的投資價值如何判斷和分析就顯得至關重要，本文對此進行簡要論述。

關鍵詞 經濟下行壓力 房地產投資價值 方向

一、2016上半年經濟形勢

2016年上半年，在寬松的貨幣政策、積極的財政政策以及房地產新政的共同作用影響下，我國的宏觀經濟在持續探底過程中逐漸呈現出企穩的跡象。企業利潤增速轉正、PPI負增長大幅度收窄、CPI重返“2時代”、房地產類數據反彈。這表明，中國宏觀經濟不會發生“硬著陸”，其雄厚的經濟存量、廣闊的縱深空間以及強大的中央政府，決定了中國經濟能夠承受世界經濟“長期停滯”和“新平庸”的沖擊。

然而，值得注意的是，在部分宏觀經濟數據短期趨穩的同時，也出現以下幾個方面的變化：及時，“去產能”還在布局階段，過剩行業產品價格卻開始出現大幅度波動；第二，三線、四線房地產“去庫存”還沒有開始，一線、二線房地產價格卻出現上揚；第三，對“僵尸企業”和高債務企業的整治還沒有實質性展開，大量高負債國有企業卻已經大規模進軍土地市場、海外并購市場和金融投資市場；第四，“去杠桿”各類舉措剛開始布局，但宏觀債務率卻持續上揚，部分指標已經大大超過警戒線；第五，“降成本”如火如荼地展開，但各類宏觀稅負指標卻在持續加重，企業總體盈利能力持續下滑；第六，房地產投資增速超預期反彈，各類新開工項目大幅度上揚，但民間投資增速卻直線回落；第七，M2增速保持穩定，但M1增速卻出現持續上揚，M1-M2缺口持續擴大；第八，居民收入增速持續超過GDP增速，但勞動力生產率，以及企業盈利能力卻出現持續下滑；第九，對外投資增速急劇上揚，但出口增速卻持續低迷；第十，各類技術指標進步神速，新經濟增長動力開始顯現，但總體勞動生產效率卻依然處于持續下滑的區間；第十一，工業等傳統行業有所企穩，但服務業和新興行業卻開始呈現疲態；第十二，政策類投資增速回升，但消費卻出現持續回落。

這十二類現象充分說明，中國宏觀經濟運行依然面臨四個方面的問題：一是供給側改革的著力點還沒有找到。二是穩增長政策并沒有緩解宏觀經濟深層次問題，反而出現各類扭曲現象，資源配置效率持續惡化，經濟主體的現狀沒有得到改善。三是經濟回落的負反饋機制開始發生變化，經濟內生性下滑的壓力有所加劇，“生產效率預期下滑”+“投資的預期收益下滑”+“收入增速預期下滑”，所帶來的市場型投資疲軟和消費疲軟開始向深度蔓延；短期產出與中期潛在產出的負向強化機制、超國民收入分配帶來“消費-投Y”困局；實體經濟與虛擬經濟相對收益下滑帶來進一步“脫實向虛”問題。這些新難題已經成為中國宏觀經濟擺脫持續探底困境的核心障礙。四是當前宏觀經濟的短期企穩構建在大規模政策寬松和泡沫化房地產復蘇之上，實體經濟與虛擬經濟之間的分化，決定了中國宏觀經濟還沒有形成持續穩定或復蘇的基礎。

二、2016年上半年樓市概況

2016年已接近尾聲，一線城市以及部分強二線地市和房市漲聲一片。

上半年市場延續了2015年下半年以來的行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06億平方米，同比增長33%，核心及省會城市普漲，部分強二線熱點城市表現尤為突出，領漲全國。統計局數據顯示，受連番政策“救市”以及15年低基數影響，1～5月全國商品房交易量同比大幅增長。但成交金額增速（50.7%）遠大于銷售面積增速（33.2%），表明上半年商品房成交中高單價房源占比大幅上升，印證當前市場成交結構上房價快速上漲同時銷售主要集中在一、二線熱點城市。CRIC監測數據同樣顯示，各線城市均出現普漲現象，南京、武漢、天津、鄭州等熱門二線城市成交量同比漲幅已經超過50%，其中南京、天津更較去年同期翻了一倍。

三、經濟下行壓力下的市場分析

不難發現，全球央行已經把貨幣政策寬松發揮到，但經濟復蘇進程仍然遲滯，而且沒有發生大面積通脹，美歐日（包括今日的中國）都需要為走出通縮而戰。這一輪的寬松政策之下，大規模投放的貨幣并未在全球引發經濟復蘇，而是在貨幣流動速度下降的背景下落入流動性陷阱和推升廣義價格中去。所以，超發的貨幣很多并沒有流入實體經濟（民營經濟感受尤為明顯，信貸寬松民營實體公司融資依舊很艱難），因而也未引發通脹。超發的貨幣被資產價格所吸收。經濟衰退期超發貨幣，引發了大類資產價格的異動。

隨著英國退歐的發酵，中國經濟重回下行通道，通脹見頂回落逐步確認，市場對貨幣政策再寬松預期逐步升溫，多數機構認為三季度將迎來至少一次的降息或降準，未來或將迎來一次降息、三次以上降準。這在資產荒的今天對包括一、二線樓市在內的樓市短期有明顯帶動作用。

同時有這樣一個背景，三、四線城市庫存問題依舊很突出，所以整個中國有安全度的城市在縮水，這就導致了眾多的開發商集中在少數有安全度的城市，即4個一線城市，8～16個的強二線。所以這一輪大家看到地王不是遍地開花，不是多個城市都出現地王，而是在少數城市出現地王地王的集中度越來越高。地王不是遍地開花，而且拿地王的公司比較集中，更大的一塊是國企、央企，還有一部分當地的龍頭企業。

若切換到財務角度看這個問題，可以認為在房地產行業利潤走低的時候，肯定大家會爭搶資源，這一點各行各業都一樣。資金比較寬松的情況下出現地王是正常的。在利息越來越低的情況下，不拿錢是傻瓜，現在不拿，就意味著把大好河山拱手相讓，所以大家看到在土地市場動輒出現三四十家同時參拍，這背后其實是資本的泛濫。當下的市場中央企的資金成本只有0%～2%。上市公司TOP50，增發發債的成本集中在3.5%～6%，部分金融公司（包括保險、投資、金融租賃公司）都手握重金。

按照地產周期循環規律，本輪上行周期在二季度基本見頂，后面兩到三季度即將進入的周期是“量跌價升”和“量縮價穩”，之后進入“量價齊縮”階段，宣告階段性上漲告一段落。

但是即將到來的新一輪貨幣寬松政策或將延緩或扭轉這一局面，可見的周期內一、二線城市房價上漲動力猶在。由于一二季度需求集中放量，未來周期內需求的再度積累需要時日，較為平穩的成交量將也將放緩上述城市價格上漲的腳步。同時，那些地處大都市圈內的衛星城在下階段需求溢出的情況下將迎來新一輪上漲。

四、房地產投資價值受宏觀政策影響比較大

我國房地產市場受政策的影響非常明顯，這是因為我國的房地產市場資金以及土地市場源頭上歸屬于國家。當前，我國貨幣政策經歷了數次的調整中能夠清晰地表現出來，房地產市場受貨幣政策的調整影響是比較大的，特別是存貸款利率政策的調整對房地產市場的影響。2008年之后，我國各大商業銀行為了響應政策，紛紛推出了住房貸款優惠政策，包括降低首付、利率折扣等，這些政策帶動了房地產市場的大幅回升，受此影響，各大城市的房地產價格迅速上漲，直至供需結構嚴重失衡。為此，我國政府又推出“限購、限貸”等各項房地產調控政策，房地產市場價格的增速開始下滑。

隨著國民經濟步入“新常態”，自2012年底，我國全國各城市開始出現分化現象，有些城市房價開始下滑。為此，2013年7月5日，國務院辦公廳《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，提出對房地產行業繼續秉持“有保有壓”原則，促進市場需求結構合理回歸。2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對于貸款購買首套普通自住房的家庭貸款低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。與此同時，央行還修改了首套房的認定標準。這些政策對于保持房地產市場穩定具有非常重要的作用。2015年中央經濟工作會上，是十八大后首次在中央經濟工作會上明確提及“房價”。會議明確提出，要鼓勵房地產市場消費，化解房地產市場的存量。

雖然不斷出臺各項房地產政策穩定、刺激房地產市場的發展和繁榮，房地產市場價格確也因此實現了一定程度的恢復及增長（見圖1）。

但我們必須注意到，與其他產業政策一樣，隨著邊際效應的遞減，房地產市場對政策的靈敏性正在逐步下降。

五、影響房地產價值的因素

（一）政府投資

政府在某一地段的資金投入將直接影響到該地區的交通、就業、配套設施建設，以及房產需求。以英國為例，英國地鐵系統的夜行列車（Night Tube）8月通車，連通倫敦市中心和市郊。在過去12個月里，St Johns Wood和Cockfosters兩個車站周邊房價已上漲9%。租金方面，倫敦3區到6區之間房屋租金在過去兩年內增長20%，遠遠高于倫敦7%的平均漲幅。

（二）商業規模

一個地區的商業發展包括購物中心、娛樂設施、工業園區、辦公區建設及產業發展等方面，直接影響該地區的就業、生活質量，人氣和經濟效益。

以酒店公寓投資為例。作為一種短期租賃形式，這是一種極易受到商業和經濟發展直接影響的投資。2015年，美國酒店業投資人在酒店收購、新項目開發和資本項目方面的投資高達破紀錄的405億美元。邁阿密作為美國首屈一指的旅游勝地，每年吸引大量游客來到這里。所以酒店公寓也是佛州最熱門的房產投資類型之一。

（三）就業機會

就業C空置率C房價/租金

就業和房價一直都有密不可分的聯系。就I意味著人口流動，人口代表住房需求。當房源供應跟不上需求，房價和租金就會出現上漲。

（四）人口增長及組成

人口組成（包括年齡、種族、性別、收入水平）和人口增長是房產投資時需要考慮也經常被忽略的因素，因為它們將影響不同房源類型的需求和房價。

比如如果當地收入下降，孩子們搬離父母家開始獨立生活，這對大戶型房子的房價會有什么影響？

通過了解相關問題，可以幫助投資者在房產地段、類型、面積等方面作出更加明智的決定。

同時，持續的人口增長意味著不斷增加的房產需求，當供應跟不上需求時，房價將不斷上漲

2015年Infrastructure Australia澳洲基礎設施審計報告，報告指出悉尼2016年將凈增8萬人口。根據近期人口統計，大悉尼地區平均每戶住宅居住2.7個人。假定新增的8萬人口也是相同的家庭組成，這意味著悉尼這一年需要額外提供29630套住宅，目前的實際數字僅為22750套，短缺率高達25%。

結果就是悉尼房價猛漲：過去4年里，悉尼房價漲幅高達59%。

六、未來房地產市場的投資策略分析

投資價值的實現依賴于兩點，一是房地產價值的增長，二是變現。從目前的房地產市場的投資價值來看，以北京為例，從指數走勢來看，目前北京的住宅投資價值仍在增長，這主要是由于房價以及房租的上漲。但是，從真實的成交來看，成交周期的拉長是不爭的事實。由于北京是全國房價最堅挺的城市，因此可以預見其他城市的成交周期也在拉長。

拉長的成交周期一方面是由于市場上的供給越來越多，另一方面是由于房價高啟，很多需求者事實上不具有真正的購買力。這樣就使變現成為一個未來的房地產投資必須要慎重對待的問題。

雖然投資需要謹慎，但由于我國確實處于城市化過程之中，未來依然會有大量非城市人口進入城市，這些人依然需要城市邊緣價格相對低廉的住房作為棲身之所。而且，我國社會已經步入老齡化，養老地產、旅游地產依然會有較好的發展前景。

從物業品類上看，住宅投資依然是，商業地產投資前景堪憂，寫字樓投資亦得等待下個經濟增長周期的到來。在住宅之中，由于土地資源的稀缺性主導因素，別墅物業未來的增長價值依然值得期待。公寓式豪宅隨著住宅科技的進步，未來的增值潛力可能會更多地依賴于鄰里資源與社交關系的充分挖掘。而作為未來城鄉格局重新劃分的城郊區別墅，未來會迎來一段時間的價值增長區間。

七、結語

房地產是一個回報率較高的行業，長遠來看，市場能將錯誤糾正過來，擋不住的是潮流，是市場規律。未來10～20年，房地產業的增長并沒有結束，市場的恢復是必然的，購房者把握時機找準切入點，及早進入房地產市場才是最重要的。

（作者單位為天津港灣置業有限公司）

淺析經濟投資價值:西南證券:經濟修復中現投資價值

2009年的投資我們建議分上下半場,上半場關注國內經濟刺激政策帶來的投資機會,資產配置以債券和政策刺激性行業,如鐵路、建筑、醫藥與消費類股票為主;下半場增加金融、地產和資源性股票。全年關注以新能源、新材料、通訊、生物技術為代表的科技股的投資機會。

由美國次貸危機引發的全球金融風暴導致了全球的經濟危機,在反思危機的成因和根源時,全球眾多領袖和有識之士紛紛對準了美國華爾街和全球不公平的金融格局。法德領導人甚至提出了重構世界金融秩序,重返布雷頓森林體系的倡議,同時也給予中國更多的期待。

但現實發展趨勢卻不是如此,美國依然是全球經濟和金融不可或缺的霸主,其強大的科技創新能力、超強的軍事控制能力仍然是美元霸權的重要支撐。因此,期待對全球金融和貨幣體系進行大幅重構似乎是不現實的。但面對透支的美國和沒落的歐洲貴族,2009年全球經濟的復蘇仍然舉步維艱,經濟復興的重任似乎要落到中印等新興國家。

因此,2009年的投資我們建議分上下場進行資產配置。上半場以國內經濟刺激政策為因,尋找增長超預期的行業和個股進行配置,下半場以美歐經濟預期復蘇為依據,對科技、外輸型行業以及材料板塊進行配置。

針對目前的國內外經濟形勢,我們認為政府在2009年一季度之前,本著“穩貿易、促消費、增投資”的思想,從財政政策、貨幣政策和產業政策三方面著手,會繼續出臺新的經濟政策達到穩定經濟的目的。對于資本市場,也將在政策利多和業績預降中尋找新的平衡,全年業績應該是逐季抬高。因此,未來的3～6個月可能是經濟的冬天,但也應該有春天的萌芽。

投資者可以在經濟危機的安全孤島中尋找棲身地,在政策刺激的可增長行業中尋找投資機會。在出臺的若干政策中,既有對沖型政策(對沖行業的不利因素,穩定行業發展預期),也有啟動型政策(為了啟動某一經濟領域而出臺的新政)。對于前者,我們更多關注其可以抵消多少不利因素,從而為研判行業的底部提供依據;對于后者,我們應該更多地看到機會,從而選擇投資方向。

在資產選擇上,一季度我們建議以債券和債券基金為主,股票和股票基金為輔,二者配置比為6:4,在減息周期結束前減持債券和債券基金;二季度以現金和股票為主,二者配比為6:4,股票資產配置以金融、積極投資性行業為主,逢低吸納科技股;三季度開始建議加大股票投資,充分享受中國和全球經濟復蘇的投資機遇,并進行中長期投資,迎接下一輪牛市的到來。

經過市場持續12個月的下行,我國股市出現了若干長期投資價值合理甚至被低估的投資品種。如股息率比較高的績優藍籌、高成長的中小科技企業、長期增長的品牌消費企業等。受監管部門30%的平均分紅率政策的影響,未來許多公司的分紅派息將以此為標準,因此我國資本市場將首次進入股息率為投資回報的價值投資期,按照目前以及未來幾年的盈利水平,許多公司的股息率已經高出銀行固定期年利率,以此對于長線資金,已經具備投資價值。

盡管受全球經濟蕭條的影響,我國周期性行業和出口導向性行業的許多公司將面臨業績下滑的風險,但依然有許多非周期性行業的公司和技術經驗豐富型企業具備較高的成長性,這類公司的股價受市場系統性風險影響已經被低估,因此也具備了良好的投資價值。

根據我們跟蹤的行業價值波動指數看,除石油和天然氣開采、黑色金屬礦采選、煤炭開采和洗選、醫藥制造、電氣機械及器材制造業、非金屬制造和采選等行業外,其余行業均出現行業價值的下行或調整。