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房地產企業會計論文:房地產企業會計論文
一、房地產開發企業會計合算的現狀和特征
1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。
2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質量保障金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保障金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保障金的數額自然較高，而且需要保障的時間也相對較長。基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保障金，把保障金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
隨著經濟的發展和企業管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應該進一步加強對于房地產企業會計的核算問題的探索,讓企業的經濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經濟發展。
作者：沈文豐單位：福建紫金房地產開發有限公司
房地產企業會計論文:芻議房地產企業會計管理存在的問題與優化措施
芻議房地產企業會計管理存在的問題與優化措施
近年來，我國的房地產企業獲得了很大的發展，對經濟的發展和社會的進步作出了突出的貢獻，但是總體來說房地產的發展水平還有待提高。房地產企業的管理水平和質量較低，難以充分發揮人力資源的作用，對房地產的長遠發展造成了不利的影響。因此，需要順應時代的要求，關注人的發展，對會計管理進行優化和創新，為房地產的發展奠定基礎。
一、房地產企業會計管理的特點
（一）會計管理工作周期長
鑒于房地產行業具有資金量大和周轉本文由論文聯盟//收集整理率低的特點，加長了會計管理工作的周期和時間跨度，加大了會計管理工作的難度。另外，受到金融政策調整的影響，企業融資難度加大，阻礙了企業的資金總量的增長，加上房地產具有銷售周期長的特點，更加加劇了會計管理工作的周期。
（二）資金風險大
房地產的發展是國家政策、市場因素和市民觀念多種因素共同作用的結果，在新的經濟形勢下，國家對房地產設置了諸多的限制，這就資金的管理提出了更高的要求。鑒于房地產的會計管理面臨著資金風險大的難題，要求會計進行科學管理，提高會計管理的質量。
（三）會計管理范圍廣
會計管理是房地產企業管理的重要組成部分，涉及多個領域，決定了會計管理的復雜性，特別是與財務管理之間的關系密切。加上大量的資金流動，使得房地產的會計管理的難度加大。
二、房地產企業會計管理的問題分析
近年來房地產業獲得了很大的發展，但是在發展的過程中也暴露出諸多問題，這些問題成為房地產長遠發展的瓶頸，制約了房地產的健康穩定發展。
（一）信息失真問題
由于房地產企業的規范管理處于初期階段，相應的會計核算制度還不夠健全，加上企業對會計缺乏職業道德的審查，致使在會計的管理工作中，存在著很多管理漏洞。部分會計利用政策的漏洞，為了一己私利，進行不合法的操作，造成了會計信息的嚴重失真。這樣，信息資源的不性，使房地產的發展步履維艱。
（二）透漏稅款現象嚴重
房地產的不斷發展為經濟的發展做出了突出的貢獻，在我國的稅收中占有重要的地位。然而，一些房地產企業進行不合法操作，利用偷稅漏稅等手段獲取經濟利益。這說明對房地產會計管理工作不透明，管理水平和質量不高，不利于房地產的可持續發展。
（三）監督法律約束不健全
監督制度的不健全是導致會計管理工作無法真正是履行監督職能，致使會計管理監督弱化，不利于企業的整體發展。經濟體制改革的不斷深入，為房地產的發展帶來了新的機遇的同時還帶來了新的挑戰，這就對不健全的監督制度造成了沖擊。立法制度的相對落后，立法與實際的操作之間差距很大，同時領導者的無視法律行為導致一些越權的行為，對房地產的會計管理帶來了很多負面的影響。
三、對房地產企業會計管理問題的優化措施
鑒于房地產企業在我國經濟中的重要地位和作用，以及當前房地產會計管理中的諸多問題，需要對會計管理進行優化和創新，不斷提高管理水平，為房地產的健康穩定發展積蓄力量。
（一）提高會計人員的素質
會計管理工作主要是借助會計人員進行，因此必須把加強會計人員的素質作為房地產的會計管理工作的重點。首先，會計管理是一項復雜的任務，對管理人員的操作技能有很高的要求，這就需要在選擇會計人才的時候重視其操作技能和業務水平。其次，會計工作與財務管理有著重要的聯系，必須選擇具有良好職業道德的人才。另外，企業應該加大對會計培訓工作的重視程度，提高其自身學習能力，為房地產培養一支的會計隊伍。
（二）建立會計規范體系
房地產企業中會計管理體系的缺陷容易導致會計管理工作出現問題，即易產生信息的失真，不利于對資金情況的正確掌握和控制，因此需要借助完善的會計規范體系對會計管理工作進行約束和規范。鑒于房地產成本核算和收入確定的特殊性，需要加大對信息真實性的控制，真正的提取有效的真實的信息。這就需要細化會計工作的流程，并且提高會計管理的透明度，較大限度的縮小利潤操縱空間，實現信息失真的有效治理，優化房地產的發展。
（三）杜絕偷稅漏稅
為了杜絕偷稅漏稅的現象，進行售房制度的改革是非常有必要的，通常來說，將預售房制度改革為現房銷售制度，可以簡化會計核算和納稅比例的計算，同時降低了成品房的銷售風險，使會計建賬更加符合制度的約束，在很大程度上控制了收入記錄的惡意減少，并對成本有著及時的監督，從而遏制了偷稅漏稅行為。
使用房地產開發的票據也可以有效遏制偷稅漏稅現象，票據是企業納稅的依據，應該納入經營性收入賬戶，進而規范對票據的管理，約束房地產的繳稅行為，進而解決會計管理中的相關問題，實現會計管理的有效進行。
（四）建立健全監督制度
會計工作關系著財務工作，需要高度重視的同時做好相應的監督工作，這就依賴于監督制度的建立。由于房地產的資金流動大，風險性高，就需要對會計的管理進行監督，及時發現不合法行為，并采取針對性的措施予以解決。
企業的會計管理需要以高素質和操作技能熟練的人才進行操作，還需要相關法律和制度的約束，企業定期的對會計管理進行監督和督促。當然在新時代，要善于運用先進的管理技術和手段，促進會計管理的健康開展。
總之，房地產的特殊性決定了房地產企業的會計管理工作是各項工作的基礎和重心，需要提高重視程度，從會計人才、管理方法和手段、管理觀念等多個方面著手，針對管理中的問題及時的采取相應的措施，提高會計管理的水平，真正的發揮其重要作用，推動房地產企業的健康合理發展。在以后的會計管理中，房地產企業要順應時代的潮流，不斷的更新和改革管理辦法，提高管理水平和管理質量。
房地產企業會計論文:房地產企業會計成本核算對策
一、房地產企業會計成本核算的主要內容
成本核算工作指的是企業在生存發展的過程中，針對自身生產經營以及管理實施過程中的諸多經濟投入成本按照一定的對象進行分配，進而完成對生產經營以及管理實施過程中總的成本和各個分項單位成本投入的計算工作。具體到房地產企業的會計成本核算工作，房地產企業經營管理過程中的企業會計成本核算的內容包括土地費用、前期工程費用以及建筑安裝工程費用、建筑工程設計施工過程中的基礎設施以及配套設施的購買支出、企業生存發展過程中的籌資成本和管理費用等等。
二、房地產企業會計成本核算存在的問題
具體來講，當前房地產企業會計成本核算工作存在的問題主要包括以下內容:
(一)成本核算對象存在問題。
在房地產企業會計成本核算工作中，成本核算對象存在的問題主要是成本核算的對象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產企業生產經營過程中特殊工程項目帶來的項目成本對象的特殊特征問題，也有企業在成本核算工作中核算工作的實行方法以及實行決策不夠合理的問題。這種問題表現在房地產企業的實際成本核算工作終究會導致企業的會計成本核算工作出現對象劃分得過于細致或者劃分得過于籠統，導致成本核算工作的任務量增加但是實際成果卻沒有得到質量上的提升，浪費了大量人力物力的同時吃力不討好，這屬于當前房地產企業會計成本核算工作中的常見問題。
(二)成本費用的歸類存在問題。
成本費用的歸類是房地產企業會計成本核算工作中的重要工作內容之一，其直接關系到企業會計成本核算工作成果的真實性、性以及嚴密性。然而在當前部分房地產企業的會計成本核算工作中，部分企業在成本費用的歸類上總會存在各種各樣的問題，常見的包括將企業日常管理實施以及生產經營中的費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應的規則標準，有的房地產企業更傾向于做好整體企業會計成本核算工作的內容，對所屬單位的分項成本卻沒有更多細致的關注，造成整體成本投入偏大與事實不符的現象，同時部分房地產企業的內部經濟分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經過相應的成本分配原則以及成本分配管理規定的允許就進行成本分配工作，這既是對企業成本的不負責任，也造成了企業成本費用的歸類出現問題。
(三)費用的記錄存在問題。
房地產企業的會計成本核算的費用記錄也是保障其會計成本核算工作質量的一項重要工作內容，然而部分房地產企業在會計成本核算工作中的費用記錄有的時候跨度太長，成本核算工作的工作任務量過大或者說房地產企業在不同建設項目上的成本費用記錄在同一個記錄本上，造成了不同項目之間的成本費用記錄混亂情況，這也是造成房地產企業成本核算工作質量存在問題的一個常見現象。
三、房地產企業會計成本核算的解決措施
(一)加強對成本核算對象的制定標準建立工作。
房地產企業在會計成本核算工作中應該加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，進而根據不同對象的會計成本核算工作完成企業的整體成本核算工作，促進成本核算工作質量的有效提升。具體來講，房地產企業在會計成本核算對象的界定標準制定工作中一是需要考慮其旗下建設項目的不同特征，包括其類型、地點、結構、用途、裝修、施工隊伍、建設單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應的對比標準。二是房地產企業應該根據其旗下每一項建筑工程項目施工過程中施工圖紙的不同，完成對同一結構類型或者說開發地點已經自發形成一片區域類型的建筑工程項目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產企業還能夠根據建筑工程項目其他主要類型特征上的不同，完成對分享對象的分類整理工作，比如施工工期的時間相同、建設單位的性質相同以及施工單位的性質相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項目都可以劃作同一類的成本核算對象。總體來說，房地產企業應該根據成本對象特征上的不同與相同之處完成對成本核算對象的確定工作，包括企業自身經營管理過程中的種種事務，都可以根據其所屬部門的不同完成對象的界定工作。
(二)加強對成本核算費用的整理分配工作。
房地產企業在成本核算費用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯的，然而在具體施行的過程中房地產企業卻欠缺了相關的直接成本與間接成本的分類整理標準，同時對于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細節以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內容和方法的不同，最終導致企業會計成本核算費用的整理分配工作上存在問題，引發整體的會計成本核算工作質量出現問題。具體來講，房地產企業需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應的標準，加強對其不同成本類型中細節以及整體的分類工作，保障成本核算工作人員能夠有效面對諸多類型的成本核算工作內容而運用直接成本和間接成本的方法完成對成本費用的計算。例如房地產企業可以按照受益的比例或者預算面積將公共配套設施費用分配給受益對象、根據因果關系法將基礎設施費用合理分配到相應的用戶身上等等。
(三)加強費用記錄管理的合理性。
為了保障房地產企業會計成本核算工作的實行質量以及減少其施行過程中的誤差，加強對成本核算費用記錄管理工作的同時加強對成本費用記錄工作的合理性是房地產企業必須進行的一項工作內容。房地產企業在完成了對不同類型的成本核算對象以及成本核算費用的歸類整理之后，應該盡量將那些成本費用較少的項目安排在統一的標準下進行合并核算，單獨設立的科目好是容納金額較大并且不斷發生的成本費用類型。同時在成本費用記錄的工作中企業應該盡量避免過長時間的費用記錄現象，如果確實需要的話企業可以通過明細臺賬的設置方法來有效加強對長時間的費用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進企業整體會計成本核算費用的實行質量。
四、結語
綜上所述，房地產企業應該加強對成本核算工作人員的素質培養，從各個方面加強對會計成本核算工作質量的促進工作，保障成本核算工作能夠有效地發揮其功能效用，保障企業經濟的快速健康成長。
作者：唐眉 單位：四川建筑職業技術學院
房地產企業會計論文:房地產企業會計報表管理
房地產開發企業除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內容。會計報表附注的內容，主要有以下幾方面：
一、企業所采用的主要會計處理方法的說明
不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業的財務狀況和經營成果，企業在編制會計報表時，應對所采用的主要會計處理方法及其變更加以說明。如：短期投資，應說明其期末數的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。
應收賬款，應說明其對壞賬采用直接轉銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法，是采用應收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。
存貨，應說明其平時收發按計劃價格計價，還是按實際成本計價；如按實際成本計價，是采用先進先出法，還是采用后進先出法。移動平均法、全月一次加權平均法。
固定資產折舊，應說明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數總和折舊法；又采用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。
長期股權投資，應說明其按成本法記賬，還是按權益法記賬，或哪些長期股權投資按成本法記賬，哪些長期股權投資控權益法記賬。
無形資產和遞延資產，應說明其成本和攤銷年限的確定依據。
房地產經營收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應說明其確認原則。
所得稅，應說明以應付稅款法作為核算當期所得稅費用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當期所得稅費用的方法。
會計中的一貫性原則，要求企業在不同會計期間采用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進行比較。但是堅持一貫性原則，并不等于說前后各期的會計處理方法長期不能變更。會計工作為了適應經濟環境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業財務狀況和經營成果的影響。當然，這種變更，也應在企業會計準則的允許范圍之內。
二、報表中有關重要項目明細資料的列示
對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制，未能詳細列示，應在附注中列出明細資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。
應收賬款和其他應收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業一定股權（如5％以上投資）單位的欠款額。
存貨，按存貨務會計科目列示。提取存貨跌價準備的企業，還應列示各類存貨可變現的凈值。
待攤費用，如數額較大，應分項列示。
長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權投資、其他股權投資分項列示賬面余額和當年投資收益。
固定資產，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。
固定資產購建支出，按工程項目列示其預算數、期初數、本期增加數、本期轉出數、期末數、工程進度和資金來源。
無形資產，按種類列示期初數、本期增加數、本期攤銷數和期末數。
遞延資產或長期待攤費用，按種類列示期初數、本期增加數、本期攤銷數和期末數。
短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業，還應列示外幣金額及折合率。
經營收入和經營成本，按土地轉讓、商品房銷售、配套設施銷售、代建工程結算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。
其他業務利潤，如數額較大，按業務類別列示。
營業外收入和營業外支出，如數額較大，按收支項目列示。
三、非經常性項目損益的說明
非經常性項目損益是指企業在房地產開發經營活動中不是經常發生事項的損失或收益。如：固定資產轉讓，應說明其轉讓收入大于賬面凈值和有關稅費后的凈收益，或小于賬面凈值和有關稅費后的凈損失。
收回長期投資，應說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。
非常損失，應說明因自然災害等非正常原因造成的各項資產賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發生的各項清理費用。
其他數額較大的非經常性項目的損益，均應在會計報表附注中加以披露。
四、或有事項及其收益、損失的披露
或有事項是指在會計報表編制日已經存在的事項，它能否使企業獲得收益或發生損失，有賴于未來一種或多種事項的發生或不發生而定，具有很大不確定性。
或有事項按其發生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認人賬；在會計報表附注中披露；不予反映。
或有事項發生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況。或有事項發生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。
對或有收益的披露，應遵循謹慎原則和收入實現原則予以處理。對或有損失，應遵循謹慎原則和充分披露原則予以處理。
一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，但應在會計報表附注中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附注中披露要特別謹慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附注中披露。
對很有可能發生損失的或有事項，能估計損失金額的，應將其損失和負債同時估計人賬；不能估計損失金額的，應在會計報表附注中充分加以披露。對有可能發生損失的或有事項，其損失和負債不估計入賬，但應在會計報表附注中加以披露。對很少可能發生損失的或有事項，一般也應在會計報表附注中加以披露。
對于下列或有事項，應估計其可能發生的收益或損失的金額，并說明對未來結果的可能影響：為其他企業負債提供的擔保；因票據貼現而承擔的義務；企業承擔的其他責任；有可*證據證明的或有收益。
五、關聯方關系及其交易的披露
關聯方的交易，往往會影響企業的經營收入、經營成本、其他業務利潤，對企業經營成果的真實性產生影響，所以也應在會計報表附注中加以披露。
會計中所指關聯方，是指在財務和經營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響的各方，以及兩方或多方同受一方控制的各方。關聯方關系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業或受其他企業控制，以及同受某一企業控制的兩個或多個企業（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營企業；（3）聯營企業；（4）主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關系密切的家庭成員直接控制的其他企業。在存在控制關系的情況下，關聯者如為企業時，不論他們之間有無交易，都應當在會計報表附注中披露如下事項：（l）企業經濟性質或類型、名稱、法定代表人、注冊資本及其變化；（2）企業的主管業務；（3）所持股份或權益及其變動。
關聯方交易是指關聯方之間發生轉移資源或義務的事項，而不論是否收取價款。主要包括：（l）轉讓土地使用權；（2）承發包工程；（3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產；（5）提供或接受勞務；（6）；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現金或實物形式的貸款或權益性資金）；（9）擔保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開發項目的轉移；（12）許可協議；（13）關鍵管理人員報酬。在企業與關聯方發生交易的情況下，企業應在會計報表附注中披露關聯方關系的性質、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應比例；（2）未結算項目的金額或相應比例；（3）定價政策（包括沒有金額或只有象征性金額的交易）。關聯交易應當分別關聯方以及交易類型予以披露。類型相同的關聯方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。
六、合并會計報表的說明
企業集團如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應附注的事項外，還應在會計報表附注中說明：納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業務性質、母公司所持有的各類股權的比例；納入合并會計報表的子公司增減變動情況；未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務狀況和經營成果的情況，以及在合并會計報表中對未納入合并范圍的子公司投資的處理方法；納入合并會計報表合并范圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合并會計報表的原因。
子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中的處理方法。在未進行調整直接編制合并會計報表時，應在合并會計報表中說明其處理方法；納入合并會計報表合并范圍、經營業務與母公司業務相差很大的子公司的資產負債表和損益表等有關資料。
七、資產負債表日后事項的說明
資產負債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產負債表日后至會計報表報出口之間所發生的事項。按其是否調整會計報表分為調整事項和非調整事項。
調整事項，是指在資產負債表日后發生的，所提供的新的證據有助于對資產負債表日存在情況的有關項目金額作出新的確認，而需要對會計報表作調整的事項。通常包括：已證實資產發生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發現在資產負債表日或之前發生的舞弊和會計差錯；發現在資產負債表日之前不符合企業會計準則作出的會計處理；由于稅率變動，改變了資產負債表日及之前的稅金和利潤等。
非調整事項，是指在資產負債表日后發生的，并不影響資產負債表日存在情況，不需要對會計報表作出調整的事項。但對企業以后財務狀況和經營成果將會產生重大影響的事項。如：對其他企業進行控股投資、發生重大籌資行為、資產遭受重大自然災害損失、發生重大經營性虧損、與本企業有債務關系的企業不再持續經營、達成協議的債務重組事項以及資產重組事項等，都應在會計報表的附注中加以披露。
房地產企業會計論文:營改增對房地產企業會計核算的影響
摘要：“營改增”政策在我國實施多年，實踐證明，這種方式對我國企業的發展具有積極作用。對建筑企業而言，財務管理十分復雜，只有適應財務管理策略，才能確保其積極發展。筆者就“營改增”給現代房地產企業會計核算帶來的影響分析了具體的解決策略。
關鍵詞：營改增；房地產企業；會計核算
“營改增”政策使得整個房地產行業的會計職能和管理方案發生了變化，要求企業快速適應這一變化，隨著政策的發展對其內部財務管理作出適當的調整。
一、“營改增”對房地產企業會計核算的影響
(一)改變了稅費的抵扣形式
營改增改變了以往的企業稅收抵扣方式，采用增值稅發票抵扣后，企業的固定資產可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業的繳稅額，降低了其負債率。以往的會計核算是將建筑工程造價與利潤列入營業稅范圍內，存在重復繳稅現象。而隨著營改增的出現，增值稅變成了價外稅，但是企業要重視增值稅發票的獲得，一些企業在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業的稅收繳納，影響學習效果。
(二)對會計人員的核算提出了新的要求
以往的會計管理制度與現代制度不同，“營改增”優化了會計職能，要求企業會計從業人員正確了解會計賬目，正確核算企業項目，使其抵扣方式與經濟發展相適應。企業還應組織財務管理人員進行培訓，使其能夠更深刻的了解會計核算，掌握會計核算的方法，降低企業的成本。尤其是對建筑企業而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業的財務管理效果和發展造成影響。營改增政策實施后，企業應順應這一政策。
(三)影響了企業現金流的分配
隨著“營改增”政策的實施，我國企業的現金流分配發生了變化，建筑企業也不例外，對于房地產企業而言，經濟效益與成本之間的關系發生變化，這是由于營業稅的計算方式發生變化。在以往的營業稅征收中，多采用預交制度，并且根據企業營業額統計繳納，導致很多企業的資金短缺，無法滿足繼續經營的需求。按照進度百分比來繳納稅費將給企業帶來嚴重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業需求根據百分比來確定收入，并且開具相關的發票，這使得企業的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業的稅收抵扣進項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當地的進項稅額，確保現金流量的增加。，企業財務管理部門并不是獨立存在的，會計核算核算人員應與企業采購人員、技術人員聯系，掌握近期的市場動態，對資金進行合理的分配，在企業所需材料的購進上，財務部門應對資金支出進行把控。在滿足質量的基本要求的前提下，考慮價格問題，選擇具有優勢的材料完成施工，促進建筑企業的發展。
二、“營改增”政策后房地產企業會計核算策略
上文我們分析了營改增政策給我國企業稅收、財務管理帶來的影響，在這一背景下，企業應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個方面。
(一)完善會計管理制度
“營改增”對建筑企業的財務管理造成了較大的影響，傳統的財務管理漏洞明顯的體現出來。要確保企業財務管理的高效性，要對其進行制度的完善，建立建筑企業財務管理的體系，對增值稅的相關科目和要求進行的分析，并制定與之相對應的會計管理制度，并且將責任進行劃分與細化。對以往財務管理的可行性進行分析，經過敲定后對其進行修改，監督現行的財務管理制度，由會計主管和財務總監對可行性進行研究，及時發現財務管理中存在的問題，并對其進行強化。
(二)優化方式，確保會計核算的高效性
要確保企業財務管理的效率，適應營改增的政策的發展，就要從對以往的財務管理方式進行優化，首先，企業管理核算一個從整體上轉移到單獨性管理上。組織企業人員對營改增理念和流程進行學習，確保員工的專業性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業賦稅。另外，企業應及時與稅務部門進行溝通，更快的了解機制的改變，及時時間對企業管理制度進行調整。
(三)積極應對，適應經濟市場發展
企業要持可持續發展理念，根據營改增的政策特點，改善企業的管理方式，面對壓力也充分利用優勢。營改增所涉及的是國家與企業之間的政策，其目的是降低企業稅收，減少企業壓力。但是如果企業的政策不能與之相對應，企業產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現代企業而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。
三、總結
總之，我們已經實現了企業的“營改增”策略，這對于建筑業的發展來說具有積極意義，能夠減少企業的稅收。當然，這一政策也給企業帶來了新的任務和挑戰，傳統的會計核算政策與現代政策不符，要求企業進行改革，只有根據需求進行必要的調整，才能與之相適應。可見，我國企業正處于轉型期，轉型成功需要企業內部的共同努力。
作者：周銀燕 單位：中國第四冶金建設貢獻責任公司
房地產企業會計論文:土地增值稅對房地產企業會計核算的影響
一、土地增值稅概況
土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產稅、不動產稅等。就土地增值稅的性質而言，到底是屬于財產稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國及時次出現土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區的土地投機行為以國務院行政立規的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創造性的超過了當時消費稅的較高稅率，到目前為止也是我國稅率較高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產生了良好的作用。隨著住房實物分配的結束，上世紀九十年代中期開始，房地產行業逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉向了房地產行業，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產企業兩個20%的大輻優惠《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）款：房地產企業可按規定加計扣除20%成本；第十一條：房地產企業開發普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調節市場經濟的科學稅種進行轉變。由于舊有觀念、人口因素及經濟發展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產行業隨始終未得到長足發展，土地增值稅在各地區幾乎就沒有得到執行，到了2000年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務院廢止了幾乎與土增值稅同時期產生的相同功能稅種——“固定資產投資方向調節稅”，并將土地增值稅的具體執行政策解釋權限“下放”到了省級稅務機關。隨著03年房地產行業“春天”的到來，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類相關政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務機關專門成立相關部門應對房地產企業，應對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經濟發展向深水區前進、房地產行業逐步從“暴利”行業回歸正常行業，各地稅務機關對土地增值稅的征收由粗放型向精細化轉變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現。
二、土地增值稅對會計核算的影響
（一）時間跨度長
土地增值稅根據房地產項目增值情況征稅，房地產項目未開發完畢，只能實行預征，無法清算，房地產行業的特點就是開發時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發十多年。這就勢必影響房地產企業的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發過程需要換三四撥會計。企業土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至會計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業到土地增值稅清算時，相關會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。
（二）影響金額大
土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務機關征收的所有稅種中較高的（部分限制進口產品海關關稅高達100-200%）；預征時采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業稅的稅種。在房地產行業競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，如果會計核算不恰當，直接影響房地產企業利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導致無法正常利潤分配及無法預測資金安排。
（三）政策變化快
雖然土地增值稅的各類政策、法規密集，但由于立法層次不高，由國務院或是國家稅務總局制訂的全國性法規或政策不多，大多由各省、市制訂相關文件，以“通知”、“公告”、“規范”、“要求”等形式出現，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業無法適從。隨著市場經濟的縱深發展，房地產行業也在進行各種營銷創新、融資創新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創新經濟模式也存在政策空白，企業也無所適從。由于房地產項目存在的開發跨度長，導致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業難以適從。
（四）計算難度高
土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產行業，尤其是開發項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業大多委托事務所進行土地增值稅的計算，但由于事務所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規范，計算錯誤所導致的相關差錯實際已經無法彌補，有的甚至造成相當大的損失。
三、如何應對土地增值稅對會計核算的影響
（一）根據項目規劃及時調整會計核算方案
企業應當適當提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產項目的開發計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應當根據項目情況，科學制訂土地增值稅的核算方案，根據項目的盈利水平、開發進度，科學的確定土地增值稅會計科目，使其在財務報表中予以適當反映。
（二）加強土地增值稅預測算的管理
土地增值稅金額大、預繳多，在項目未達到清算條件前，會計人員應當多做預測，及時根據項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比（即房價與稅額的關系，房價越高則稅額越高）。科學合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預清算工作，與稅務機關協商后及時補繳稅款，以免造成后期企業所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。
（三）保持與稅務機關的良好溝通
土地增值稅政策變化快，區域性強，及時了解當地稅務機關的執行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務機關的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。
（四）全員共同協助提高會計核算的質量
土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業不僅應當注重培養會計人員的素質，加強會計信息的質量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據也將更為充分，會計核算質量也就水漲船高了。
四、小結
土地增值稅并不是一個成熟、科學的稅種，它可能會成為經濟發展中的某個階段性產物，也許在不久的將來會淹沒在“營改增”的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產企業仍將持續在今后很長一段時間內深刻地、多方面的影響著房地產企業，最直接就是體現在會計核算方面。不僅是房地產企業的會計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業的重大影響，才能從根本上保障土地增值稅正確的反映在會計核算方面，從而提供更高質量的會計信息，避免由于處理失當而造成經濟損失。
作者：陳鉑
房地產企業會計論文:房地產企業會計核算問題及對策研究
引言
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產行業得到了迅速的發展，已經成為我國國民經濟的主要來源之一，但是在面臨發展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業相比，房地產業具有投資大、建設周期長、安全系數風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現一些人為或是技術上的差錯，將會直接影響到企業的生存和發展。因此，針對房地產行業自身發展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業相關決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質上真正提高企業的會計核算質量，進一步提高房地產經營管理工作的水平和質量。
1、房地產企業加強會計核算的現實性意義
1.1會計核算是企業預測及經營決策的基礎
財務管理是房地產企業內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業的生存和發展，會計核算又是構成財務管理的核心環節，為企業的經營和發展提供必要的基礎財務數據，能夠地反映出企業經營活動的運行狀況和企業的經營成果。企業的會計核算主要是包括對企業相關資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業進行市場預測和制定相關經營決策的前提條件和基礎，及時的會計核算能夠為企業決策者做出正確的決策提供的數據分析，為企業科學管理提供必要的參考依據。因此，房地產企業一定要在會計核算工作中堅持性原則，確保會計核算的真實性和性，為企業的長遠發展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業的資金運動情況
房地產行業自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉情況直接關系著企業能否持續發展。企業的會計核算能夠如實地記錄企業消耗的各項資金并及時進行跟蹤監督，將企業資金運轉的真實情況通過會計數據加以呈現。企業管理者通過分析和研究相關的會計信息和數據資料，能夠在及時時間獲取企業資金運轉的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業整體運行進行監督，防止員工舞弊。房地產企業在開發運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業的會計核算人員秉公執法、科學嚴謹的進行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監督企業各項經營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業的經營效益
房地產行業與其他行業一樣，為了提高自身的市場競爭力和經營效益，就必須采取措施控制降低房地產開發成本。企業的會計核算可以明確反映出企業的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業管理者和經營者了解到房地產開發項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業用最少的成本投入獲得較大的經營效益。
2、房地產企業會計核算的現狀
2.1房地產企業對借款費用的資本化不夠規范
房地產企業由于其開發項目的特殊性，資金的投入巨大，企業一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發所需要的資金，房地產企業的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產支出已經開始、借款費用已經發生并且相關的生產活動已經開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規定使得房地產企業很難對其進行確定，而且對長期沒有開發的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業的當期利潤。
2.2房地產企業的凈利潤指標不能真實反映企業的實際經營狀況
房地產企業的會計年度報表與其他企業相比，往往會出現業績大幅度波動的情況。房地產企業屬于生產投入產出周期較長的行業，因此在企業進行商品房建設過程中會出現業績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業的實際經營情況。
3、房地產企業會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產企業收入的核算
及時，要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業的開發商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產的銷售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等。其中，房地產企業的開發商品既包括企業在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發商品，也包括在銷售之前就已經簽訂銷售合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產權款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產企業銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業標準。法律標準是指房地產企業的商品銷售應該符合我國相關法律法規的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規定進行開發的，或者是所有權有爭議沒有依法登記的房地產都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發項目已經完成，企業取得了相關的報酬，轉移了相關的風險，也不能確認收入。專業標準是指在會計準則和會計制度中規定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠的計量。
3.2提高企業應對風險的能力，提高風險的透明度房地產企業的商品具有長期性和高價值性，在具體建設銷售中都要預先進行相關準備金和質量保障金提取和核算。一方面在房地產項目開發中，應該將產品的質量保障金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保障房地產企業具有數額更大、保障期限更長的質量保障金。企業的會計核算人員應該根據企業所開發項目的具體情況計提一定量的質量保障金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業應對各種外來風險的能力。另一方面，企業的會計核算人員應將企業在開發、建設過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產開發企業報表的附注部分增加對企業正在開發的土地、工程項目等面臨的各種開發風險、籌資風險等各種風險的強調和說明，以提高企業風險的透明度，為企業的發展提供的會計信息和數據分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結構類型相似、同一開發地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規模較大的開發項目可以按照分期開發的開發區域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產商品收益與成本不配比的問題，可以根據經驗對各個樓層和戶型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發的商品房達到可以銷售的狀態時，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產企業實現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產企業會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業及內部會計人員的共同努力，真正讓房地產企業的經營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產企業會計核算的效率，實現企業經濟利益的較大化，推動房地產企業的可持續發展。
作者：黃榮芳
房地產企業會計論文:房地產企業會計成本核算問題與對策
對于房地產企業來說，做好自身管理工作中的會計成本核算工作能夠有效減少企業自身在發展經營過程中投入和浪費的經濟成本，更能多方面、多層次地提升自身的經濟效益，對于企業的生存以及發展有著非常重要的意義。然而當前在房地產企業的會計成本核算工作中，由于企業發展過程中的不規范性以及成本核算工作自身的局限性，當前房地產企業的會計成本核算工作仍然存在著許多的問題，造成企業會計成本核算工作的質量無法得到有效的提高，也造成了其核算成果始終得不到有效和深層次的利用，對于企業經濟利潤的提高并沒有達到預期的效果。
一、房地產企業會計成本核算的主要內容
成本核算工作指的是企業在生存發展的過程中，針對自身生產經營以及管理實施過程中的諸多經濟投入成本按照一定的對象進行分配，進而完成對生產經營以及管理實施過程中總的成本和各個分項單位成本投入的計算工作。具體到房地產企業的會計成本核算工作，房地產企業經營管理過程中的企業會計成本核算的內容包括土地費用、前期工程費用以及建筑安裝工程費用、建筑工程設計施工過程中的基礎設施以及配套設施的購買支出、企業生存發展過程中的籌資成本和管理費用等等。
二、房地產企業會計成本核算存在的問題
具體來講，當前房地產企業會計成本核算工作存在的問題主要包括以下內容:
(一)成本核算對象存在問題。
在房地產企業會計成本核算工作中，成本核算對象存在的問題主要是成本核算的對象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產企業生產經營過程中特殊工程項目帶來的項目成本對象的特殊特征問題，也有企業在成本核算工作中核算工作的實行方法以及實行決策不夠合理的問題。這種問題表現在房地產企業的實際成本核算工作終究會導致企業的會計成本核算工作出現對象劃分得過于細致或者劃分得過于籠統，導致成本核算工作的任務量增加但是實際成果卻沒有得到質量上的提升，浪費了大量人力物力的同時吃力不討好，這屬于當前房地產企業會計成本核算工作中的常見問題。
(二)成本費用的歸類存在問題。
成本費用的歸類是房地產企業會計成本核算工作中的重要工作內容之一，其直接關系到企業會計成本核算工作成果的真實性、性以及嚴密性。然而在當前部分房地產企業的會計成本核算工作中，部分企業在成本費用的歸類上總會存在各種各樣的問題，常見的包括將企業日常管理實施以及生產經營中的費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應的規則標準，有的房地產企業更傾向于做好整體企業會計成本核算工作的內容，對所屬單位的分項成本卻沒有更多細致的關注，造成整體成本投入偏大與事實不符的現象，同時部分房地產企業的內部經濟分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經過相應的成本分配原則以及成本分配管理規定的允許就進行成本分配工作，這既是對企業成本的不負責任，也造成了企業成本費用的歸類出現問題。
(三)費用的記錄存在問題。
房地產企業的會計成本核算的費用記錄也是保障其會計成本核算工作質量的一項重要工作內容，然而部分房地產企業在會計成本核算工作中的費用記錄有的時候跨度太長，成本核算工作的工作任務量過大或者說房地產企業在不同建設項目上的成本費用記錄在同一個記錄本上，造成了不同項目之間的成本費用記錄混亂情況，這也是造成房地產企業成本核算工作質量存在問題的一個常見現象。
三、房地產企業會計成本核算的解決措施
(一)加強對成本核算對象的制定標準建立工作。
房地產企業在會計成本核算工作中應該加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，進而根據不同對象的會計成本核算工作完成企業的整體成本核算工作，促進成本核算工作質量的有效提升。具體來講，房地產企業在會計成本核算對象的界定標準制定工作中一是需要考慮其旗下建設項目的不同特征，包括其類型、地點、結構、用途、裝修、施工隊伍、建設單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應的對比標準。二是房地產企業應該根據其旗下每一項建筑工程項目施工過程中施工圖紙的不同，完成對同一結構類型或者說開發地點已經自發形成一片區域類型的建筑工程項目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產企業還能夠根據建筑工程項目其他主要類型特征上的不同，完成對分享對象的分類整理工作，比如施工工期的時間相同、建設單位的性質相同以及施工單位的性質相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項目都可以劃作同一類的成本核算對象。總體來說，房地產企業應該根據成本對象特征上的不同與相同之處完成對成本核算對象的確定工作，包括企業自身經營管理過程中的種種事務，都可以根據其所屬部門的不同完成對象的界定工作。
(二)加強對成本核算費用的整理分配工作。
房地產企業在成本核算費用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯的，然而在具體施行的過程中房地產企業卻欠缺了相關的直接成本與間接成本的分類整理標準，同時對于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細節以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內容和方法的不同，最終導致企業會計成本核算費用的整理分配工作上存在問題，引發整體的會計成本核算工作質量出現問題。具體來講，房地產企業需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應的標準，加強對其不同成本類型中細節以及整體的分類工作，保障成本核算工作人員能夠有效面對諸多類型的成本核算工作內容而運用直接成本和間接成本的方法完成對成本費用的計算。例如房地產企業可以按照受益的比例或者預算面積將公共配套設施費用分配給受益對象、根據因果關系法將基礎設施費用合理分配到相應的用戶身上等等。
(三)加強費用記錄管理的合理性。
為了保障房地產企業會計成本核算工作的實行質量以及減少其施行過程中的誤差，加強對成本核算費用記錄管理工作的同時加強對成本費用記錄工作的合理性是房地產企業必須進行的一項工作內容。房地產企業在完成了對不同類型的成本核算對象以及成本核算費用的歸類整理之后，應該盡量將那些成本費用較少的項目安排在統一的標準下進行合并核算，單獨設立的科目好是容納金額較大并且不斷發生的成本費用類型。同時在成本費用記錄的工作中企業應該盡量避免過長時間的費用記錄現象，如果確實需要的話企業可以通過明細臺賬的設置方法來有效加強對長時間的費用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進企業整體會計成本核算費用的實行質量。
四、結語
綜上所述，房地產企業應該加強對成本核算工作人員的素質培養，從各個方面加強對會計成本核算工作質量的促進工作，保障成本核算工作能夠有效地發揮其功能效用，保障企業經濟的快速健康成長。
作者：唐眉
房地產企業會計論文:房地產企業會計核算論文
一、房地產開發企業會計核算的現狀
（一）會計科目不完善，會計核算性有待提高
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
隨著社會經濟的快速發展和科學技術的進步，信息化、電算化逐漸運用到了會計核算領域中。由于其項目活動的復雜性、多樣性，導致了房地產開發企業的會計處理工作相較于其他產業具有一定的難度，存在工作任務量大、復雜性高、容易發生差錯出現問題。會計信息化體系不僅將會計人員從繁瑣的財務工作中解脫出來，提高會計工作人員的工作效率，還能夠加快會計信息在各部門之間的傳遞，實現會計信息資源的共享，落實全方面、全過程的監督，提高會計信息質量的性。房地產開發企業可以結合行業和企業的特點，引入信息化的會計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會計核算制度，需要加大對會計人員的培訓和教育，提高業務人員專業技能、會計處理能力的，加強其網絡知識、信息處理的能力的培養，從而促進房地產會計核算的規范化。
作者：吳楠
房地產企業會計論文:房地產企業會計問題及對策
摘要：現在我們國家的經濟得到了顯著的提升，目前我們國家的房地產行業也得到了持續的發展，持續發展的房地產行業直接關系到了我們國家居民的生活需求，當然也促進了我們國家的國民經濟健康的發展。現階段我們國家得到了快速的發展，有關房地產行業需要得到足夠的控制，這樣才可以解除所存在的風險，企業會計內部是否得到了足夠的控制將直接影響到我們國家房地產行業的發展，并且也會影響到我們國家的整體經濟發展水平。這篇文章對于我們國家的房地產企業會計內部控制所存在的問題進行了詳細的研究和分析，并提出了相應的對策。
關鍵詞：房地產企業；會計內部
這些年來。由于我們國家經濟的持續發展，房地產企業是我們國家經濟的主要產業，所以也得到了持續的發展。房地產開發建設所消耗的時間是比較長的，并且投資也是比較多的，對于資金的需求量也是特別大的。這是一個具有風險的行業。所以對于資金的掌控是一件特別重要的內容。房地產企業會計內部控制對于企業管理來說是特別重要的，現在市場競爭是特別激烈的，所以房地產企業需要把控好企業內部的會計管理，減少經濟消耗，增加利益收入這樣就可以使得企業得到更好的發展。會計內部控制的有效性可以更好的優化企業內部配置，增加會計內部控制的有效性，并且增加對于企業的管理控制與激勵，除此之外，會計內部控制能夠較好的促進現代企業的運營。現代企業會計內部控制可以解除經營中所存在的各種風險，是現階段企業經營風險的一道防火墻。
一、目前我們國家房地產企業會計內部控制情況
（一）對于會計內部控制意識不夠，沒有正確的戰略意識
我們國家的房地產企業大多是中小型民營企業。并且企業內部會計管理還是比較的落后，企業的有關決策層比較重視經營，所以也就忽視了管理，至于管理層則比較重視開發進而忽視了內部管理，這樣就會導致管理力度被減弱，管理層效率也被降低。還有就是存在誤解，誤認為財務內部控制是屬于財務管理部門的，這樣就會忽視了財務控制的重要性，進而也就忽視了企業經營管理的戰略高度。財務內部控制沒有涉及到整個部門管理環節，并且還存在著薄弱的部分和空白的部分。有的是沒有正確的制度，有的是沒有可以參考的數據，當然也有的企業沒有進行正確的管理；還存在一種情況就是，即使有財務規章制度，但是這個制度是比較落后的，并且沒有的保障，這樣也不能得到的落實。
（二）會計信息系統不完整，缺少和其他部門的溝通
通過對于我們國家現階段的企業狀況的分析，可以得出會計信息系統是比較落后的，會計的主要作用就是報賬，當然也有財務報表編制這樣的工作，并且沒有把控好企業的財務運作，企業的會計信息經常被認為是一種對外公開的公共產品，所以比較多的企業不具備提供高質量會計信息的內在動力，財務部門在進行報賬的時候也是處于一個密閉的環境，這樣也就無法和其他部門進行溝通交流。
（三）人力資源管理系統薄弱，會計人員不具備較強的專業素質以及綜合能力
比較多的民營企業存在人才流失的情況，尤其是那些收益不好的企業，雖然在表面上對外宣稱缺乏人才，需要人才，但是企業的人才在持續的流失，最主要的原因就是企業不能提供一個較好的發展空間，進而無法實現自我價值。大多數的房地產企業財務管理人員都是領導者的親屬，所以不具備專業的素質，并且也沒有足夠的管理經驗，不具備風險管理意識。
二、對于房地產企業會計內部控制的完善
（一）完善公司管理機制，增加管理者的素質
領導層需要明確會計內部控制的重要性，建立一套健全的業務授權制度，這樣就可以使得管理者的責任以及任務更加的明確，當然也能使其充分掌握每項業務的執行規范，進而成立完整的量化管理機制，最開始需要使用請出來，走出去的方法，這樣可以增加管理人員的綜合素質以及管理水平，完善現有的管理方法和管理手段，進而強化管理意識。還有就是需要使得管理人員的積極性以及能動性和利益相匹配，這樣就可以使得管理費用能夠及時的下發到各個部門，進行獎金的發放。
（二）改善會計內部控制制度，增加實際操作性
當進行企業的各項會計內部控制制度制定工作的時候，需要明確內部環境為這項工作的出發點，這樣是符合企業的發展情況的，接著就是細化重要控制點的控制細則，明確詳細的事權劃分。當然也需要具備可調整性，這樣可以更好的適應外部環境，進而定期的完善會計內部控制制度。
（三）成立完善的會計信息系統，增加各個部門的交流
現階段的市場經濟，信息是主要的資源，它的潛在價值是不可估量的，合理有效的財務信息能夠直接影響到房地產企業的決策。會計內部控制最重要的部分就是會計信息系統，所以需要強化會計系統。當成立了正確的會計信息系統的時候，這個系統就能夠的提供會計信息，這樣可以給企業的財務運作以及經營決策提供的依據。房地產企業的會計事物所涉及的內容有項目的設計、項目的開發、項目的經營以及項目的銷售；當然也會設計到比較多的工作人員和有關部門，所以就需要增加部門與部門之間的溝通和合作。大多數的問題都可以通過溝通來解決，這樣確保了管理信息通道的暢通，降低了管理的支出。所以管理可以保障內部的和諧。
（四）實施有效的內部監督以及內部審計管理
企業內部監督對于企業內部控制來說是特別重要的，當進行企業管理的時候需要建立一個監督系統，這個監督系統所涉及的內容有：財務審計以及法律審計。最開始就需要增加對于房地產開發運營的監督力度，檢查是否存在超出費用標準的情況，明確是否存在降低質量的現象，是否存在減少工程量的現象。再有就是可以通過對于資金的監督來判斷各個部門的人員是否存在違紀的現象，接著就是增加對于內部人員的檢查力度，明確各個人員的職責，使得會計內部監督制度能夠得到順利的落實。只有使得會計控制能夠在企業的財務管理中得到的體現，才可以正確的發揮會計的真實作用，這樣也就可以確保資金的安全，進而避免出現風險。
（五）強化風險體系構建，樹立正確風險觀念
構建一個正確的風險控制體系可以降低企業的風險，這個體系可以增加對于企業的控制能力，它可以預測到財務風險、發現財務風險以及解決財務風險。這樣的一個體系的確立需要得到一定的保障：及時點，需要所有工作人員參與進來，讓所有員工都有一個正確的風險觀，這樣在之后工作的時候可以做到細致入微、謹慎小心，進而避免出現安全隱患；第二點，改善風險管理體系，成立正確的風險規避方法，這樣就可以確保風險能夠得到控制，進而確保經濟活動能夠順利進行。
（六）增加人力資源管理力度，加強財務人員的業務水平以及綜合素質
有關企業需要明確人才管理的重要性，明確以人為本的管理概念，這樣才可以正確的使用人才。成立一套正確的符合公司實際情況的考核制度，增加考核力度，正確使用人才，讓人才在企業中能夠發揮更大的作用。除此之外，需要增加對于企業的財務管理人員的重視程度，這樣可以定期的完成專業知識以及工作態度的培訓工作，這樣也就使得財務部門更加的團結。
三、結語
總的來說，房地產企業的會計內部控制是一項比較系統的工作，并且具有一定的持續性、性。房地產企業要想得到更加正確的發展，就需要采取一定的改進措施，持續的完善管理體系，進而確保企業能夠順利運行，這樣也就降低了企業運行中的風險，進而增加了企業的利潤收入。
作者：陳麗娜
房地產企業會計論文:房地產企業會計課程建設探析
摘要:
本文房地產企業會計課程的教學目標,提出加強房地產企業會計課程建設的必要性及進行課程建設的有效措施。
關鍵詞:
房地產企業會計;課程;建設
一、房地產企業會計課程的教學目標
房地產企業會計課程是我校房地產開發與管理專業的專業必修課。通過本課程的教學,立足我國新會計準則和房地產企業經營的實際情況,將我國現行會計制度、會計核算方式講授給學生,使學生對于房地產企業的會計核算方式清楚地認識和掌握,并通過本課程的教學為學生今后繼續深入會計理論研究或從事房地產會計實務奠定一定基礎。本門課程要求學生在掌握房地產企業會計基本理論和方法的基礎上,學會理論與實際的結合,并具備處理房地產企業實際經濟業務的專業能力和素質。為了實現上述教學目標本課程的教學內容涵蓋了房地產企業現實經濟核算工作的各個方面的內容,包括:房地產資金籌集,銷售收入取得、房地產建造成本、費用支出、稅費上交、工資發放等日常業務,及年終利潤分配等房地產企業現實經濟業務的核算。
二、房地產企業會計課程建設的必要性
房地產企業會計課程是一門集理論性與技術性于一體的應用型經濟管理學科,它不僅有完整的理論體系,而且可操作性極強,活學活用、學以致用、理論聯系實際,一直是會計課程教學的指導思想。近年來,會計人才市場已由“賣方市場”轉入“買方市場”,用人單位對應聘人員的從業經驗要求非常“苛刻”,不再容忍畢業生拿著企業工資完成理論與實踐的“磨合期”,而要求畢業生馬上適應不同企業的不同業務,投入高節奏、高效率的工作中。基于用人單位的要求,培養會計人才的實踐性教學尤為重要,而現實中的會計教學的主要以理論教學為主,而忽視了會計實踐的教學。這就造成學生畢業到了到了企業需要重新認識原始憑證,難以適應實際工作的需要,因此,我們有必要根據現實會計工作的需要進一步加強房地產企業會計課程的建設。
三、房地產企業會計課程建設的措施
1.建設師資團隊
專業是興校之基石,而師資是強專業的根本保障,的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養和先進的專業教學水平的成員組成。而建設這樣一支房地產會計專業教師隊伍,可以采用“走出去,請進來”的辦法。走出去”是指學校現有專業教師到房地產開發企業掛職,深入企業一線,熟悉房地產項目從報建至項目完工進行完工結算的整個流程,參與房地產企業會計和稅務處理工作,掌握該項技能,并收集教學所需的資料“請進來”是指從房地產開發企業或稅務師事務所引進熱衷于教育事業的行業專才或與企業合作共同開展專業建設研究和實施工作。
2.己女進教學方法
教學方法是完成教學任務、實現教學目的、提高教學質量的重要而有效的手段。在教學過程中應當以學生為中心,以需求為動因,以問題為基礎,進行發現式、探索性的學習。學生的知識絕大部分來自于課堂,在課堂教學中應當把教師與學生的位置進行轉變,轉變成以學生為主、教師為輔,把學生需求作為依托,進而培養學生自學性和創新性。采用“啟發式,“案例式,“討論式”等教學方法,開展互動式、參與式的教學活動。在教學過程中必須以調動學生主動性、積極性作為出發點,引導學生主動探索性,培養學生創造性思維和綜合分析創新問題的能力。
3.加強實踐教學
為突出會計知識的適用性,會計專業理論與實務必然要進行銜接。會計理論來自于日常實務,是對會計實務經驗的高度概括總結并對實務工作起到了指導作用,所以這就要求會計的日常教學中,不僅需要構建出較為完整的理論框架,而且還要樹立起完整的操作理念。因此,在講授會計課程時,教師都需組織配備相適應的模擬實務資料和教材與會計實務相銜接,把學生的理論思維引到與實務相結合的實際操作中去,通過訓練以增強學生的感性認識與會計知識適用性。房地產會計,應建立房地產經營沙盤,并將房地產企業經營管理過程中涉及的各種憑證(包括各種項目報建文件、工程承包文件、不動產銷售合同、項目完工結算合同、銀行結算憑證、按揭款到賬憑證、發票等)制作成仿真化的教學版本,收集房地產企業經營管理過程中常見的經濟業務材料并制作對應的原始憑證用于教學,實現仿真化目標;實現專業課程教學實務化目標,同時將涉及原始憑證認識及填開、房地產企業常見經濟業務處理技能的教學任務細分到各專業課程中開展教學,培養學生根據原始憑證處理經濟業務的能力,實現系統化目標。
4.建設教學資源
為了提高房地產會計課程教學效果,應建立健全房地產沙盤實驗室、稅務實驗室等專業實驗室。房地產沙盤實驗室的建立和使用,有利于李生通過教學,熟悉房地產開發企業成本費用構成及其來源和房地產開發流程及其管理,使其能在實務工作中更好地理解企業經濟業務的來龍去脈,并能正確歸集成本費用,確認收人。同時,建立健全稅務實驗室,使學生足不出校即能高仿真地模擬企業各項稅收納稅申報流程,并通過組織實施項目實驗,使學生熟練掌握現行各稅種納稅申報技能,增強學生的就業競爭力。
5.己女革考核評分辦法
由于房地產會計課程實踐性較強,同時綜合運用能力要求較高應建立“理論+技能+過程”的“三三制”考核評分辦法。在具體操作過程中,基礎理論考核以期末的書面閉卷考試為主,考查學生對基礎理論、基本知識與基本方法的掌握程度;而基本技能與操作技巧的考核則主要根據平時的崗位實訓和作業完成情況給分,著重考查專業崗位的業務經辦過程和業務處理能力;教學過程中還應培養學生的就業能力與工作態度,體現在學生的“上課出勤率”與“教學參與率”等方面,即整個考核評分過程中根據學生上課出勤和聽課情況給予適當的成績或評分,強調職業道德的培養。
作者:何紅 單位:沈陽工程學院
房地產企業會計論文:房地產企業會計核算探討
所謂房地產企業，就是對房地產的相關項目進行開發以及經營，房地產的特點就是開發的周期比較長并且投資較多，目前的房地產企業會計核算不能滿足市場的需求，限制了企業的經濟效益，下面那我們就從房地產企業會計核算問題入手來分析如何更好地解決這些問題。
一、簡述房地產企業會計核算的特殊性
眾所周知，對于房地產項目來說，其開發的周期比較漫長并且開發以及營銷移交和售后服務中的內容都十分廣泛，并且對于每一個生產的步驟來說都沒有統一的時間或者空間的規定來進行區別，導致在對每一個開發環節進行會計核算的時候就顯得不那么重要并且可操作性不強，當前，在房地產的會計核算當中，通常的成本結算期就是項目的開發周期。房地產項目的投資資金通常都是上百萬的，所以在對房地產進行開發的過程中就存在這樣那樣的風險，比如因為施政計劃或者地價的調整從而產生的土地風險，產業的策略或者銀行信貸策略的改變也可能發生籌資風險，對于成本風險的影響原因就是規劃不科學或者作業質量不合格等。如果某些房地產公司的開發項目價值比較高的話，他們對于商品通常的營銷模式就是進行預售和分期付款，跟一般的企業相比，房地產企業會計核算的收入明確方法是不一樣的，對于房地產企業的投資以及獲益的比例來說，各個時期都不能進行預測，而且每一年的業績也不太穩定，同時有些信息是無效的，各種各樣的問題都具有行業的特性。
二、簡述當前房地產企業會計核算的缺陷
對于現代企業來說，會計核算不僅僅只是針對以前的經濟活動進行資金的記賬以及結算和報賬，還包括會計核算之前和之中的經濟內容，但是對我國房地產企業的發展而言，房地產企業在會計核算方面還存在著很多的不足，下面我們就簡要分析一下其相關的問題：
（一）會計科目設置不合理
對于房地產企業會計核算來說，其中一個比較嚴重的問題就是沒有科學合理地設置會計科目，各個企業之間沒有相關的標準進行參考。土地征用和拆遷補償費、前期和建筑安裝工程費、基礎設施費、公建配套費以及開發間接費用等組成了房地產企業的會計成本。對于房地產企業來說，比如針對開發間接費用，就有工程部門的管理費以及資本化借款利息、物業管理完善費等。雖然開發間接費用和工程項目掛鉤，但是對于其中的費用，在進行會計核算的時候很難將其劃分在哪一個開發階段。另外，由于房地產項目有其特殊性周期都比較漫長，所以會將整個過程分成幾個時期，這就造成工程在通過驗收到竣工結算之間相距的時間比較久，大大增加了對賬目進行梳理和核算的時間。
（二）沒有規范借款費用的資本化
房地產項目的開發周期通常都比較長，所以對于資金的回收也會比較漫長，由于資金的集中投入，并且大多數籌來的資金都是債務資本，就目前來說，借款費用資本化的范圍在新會計準則中被擴大了，借款費用要想資本化就要達到一定的要求，但是房地產企業要想使借款費用資本化不是那么簡單，就算能夠資本化，也沒有辦法將長時間沒有進行開發的土地儲備的借款費用進行資本化。
（三）沒有有效披露房地產企業的會計信息風險
在進行房地產項目開發的時候，各種各樣的風險是必不可少的，比如政策和土地以及開發的風險，所以房地產企業在進行信息披露的時候要比其他行業的企業披露的風險更多，根據證監會近期的關于從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定我們。可知，對于房地產企業披露的風險中，僅強制規定將擔保抵押貸款的風險進行披露，但是對于房地產企業的質量保障金的提取卻沒有科學專屬的規定。
（四）收益評價的指標不能有效反映企業的業績
房地產行業的特殊性導致業績的起伏比較大，經營的狀況不能通過凈利潤指標有效的反映出來，同時會計對于不同價位銷售出去的房產沒有進行詳細記載分析，從目前我國會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計報表不能真實、地反映企業的財務狀況，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。對于房地產企業來說，即使在建工程特別多并且各方面情況良好，也有可能出現倒閉的情況。
三、簡述如何更好地進行房地產企業會計核算
（一）建立完善針對房地產企業的會計制度或準則
現行的《企業會計制度》和《企業會計準則》主要以會計常規實務的操作來統一制定的，針對房地產行業的一些特殊經濟業務還沒有專門的會計準則和制度加以規范，這必然影響到房地產企業真實的反映其財務狀況情況，因此現階段完善房地產行業的會計規章制度是非常必要的，可以參照國外一些發達國家的會計科目設置情況，結合自身的國情來設置我國的會計科目。同時，建議出臺一種較為通用的成本歸集對象，對開發項目的成本進行歸集，按比例來分攤成本。
（二）完善房地產企業借款費用的核算
我們通過歷史成本以及費用配比的原則可知，工程項目的總成本和房地產開發中的借款費用都有直接的聯系，所以要將借款費用歸類到房地產項目開發的間接費用中，構成房地產項目的部分花費，在對借款費用進行核算的時候要利用費用配比的原則，使借款費用達到分攤的效果，也就是除掉臨時的投資和存款利息之后的收益，并且將實際花費的資金計入房地產建設項目的成本當中，房地產中每一個開發項目分攤借款的花費就等于借款費用的總額減去臨時投資帶來的收益再減去存款的利息再乘以賬面的累計余額和預收款之差，借款再除以賬面的累計余額和預收款之差，最終房地產項目的成本對象就是沒有完工的并且累計的成本發生額大于該項目的預收款。
（三）擴大房地產企業披露信息的程度
及時，對于房地產企業披露的信息來說，一定要有土地的成本和儲備量，因為這直接決定了房地產企業的發展前途以及競爭力，同時土地的使用者沒有辦法利用土地使用權總額來分析房地產企業儲備的土地狀況，因此要加強房地產企業的土地儲備以及成本的披露程度。第二，房地產企業還要加強現金的披露程度，企業的現金信息中必須有生產經營活動中總共的現金流量，才能提高資金流量信息的有效性。第三，加強房地產企業的風險披露程度，在財務報告上必須明確指出可能遭遇的風險，其中就必須有土地以及籌資等的風險，使得房地產企業的信息更加透明，能夠有效應付開發過程中可能遇到的風險。
（四）實現現金收付實現制
通過實行現金收付實現制可以避免由于人為調節利潤，導致會計信息失真的情況出現。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則還能夠地反映房地產開發企業的資金情況實現在以直接法編制現金流量表的過程中不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整，可見現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此對于房地產公司而言在經營業務及收入的會計核算中應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存并根據國際通行的慣例在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況而對一般賒銷收入和貸款利息收入等采取權責發生制進行確認的在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。綜上所述我們可知，對于房地產企業會計核算來說，是保障我國房地產企業得到健康發展的前提條件，要想較大程度上避免房地產行業的不同風險，就要科學的分析房地產會計核算中的不足并且共同探討如何完善當前的房地產企業會計核算的體系，只有做好國家頒發的新會計準則，并且通過相關的方法來使會計核算和新會計準則有機地結合起來，才能保障房地產行業的健康發展。
作者：申衛衛 單位：日照山海天城建開發有限公司
房地產企業會計論文:關于房地產企業會計核算問題的探討
摘要:新會計準則的實施，給我國房地產企業的會計核算工作提出了更高的要求。但是，目前我國房地產企業的會計核算仍然存在一定的問題尚待解決。本文立足當前我國房地產企業的發展現狀，就房地產企業會計核算問題以及解決對策進行分析。
關鍵詞:房地產企業會計核算
進入新時期，伴隨著現代經濟的快速發展，國內房地產市場迎來了大發展時期，給房地產企業提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產企業的投資規模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環節處理不恰當，不僅對房地產企業的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產企業的生存與發展。因此，加強對房地產企業會計核算問題的研究，積極探尋相應的解決對策，對規范房地產企業的資金管理、推動企業的持續發展等都起著至關重要的作用。
一、房地產企業會計核算存在的問題
現代企業的會計核算工作不僅包括傳統的經濟活動結束后的資金記賬、結算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經濟內容。而從目前國內房地產企業的發展狀況來看，房地產企業的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現在這幾個方面：
(一)會計科目的設置不合理
房地產企業的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設置極不合理，且行業內的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業都設置了專業的會計科目，但是卻沒有設置針對房地產企業的專屬會計科目。各企業都是根據企業自身的發展狀況來設置會計科目，沒有一個統一的標準。房地產企業的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等內容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內容十分復雜。例如僅開發間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設置建造費、物業管理完善費、行政管理費等內容。開發間接費用核算與工程項目的開發直接相關，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發環節的成本費用支出，在會計科目的設置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產企業后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產項目的建設周期都比較長，項目建設要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結算的時間跨度大，而各不同階段的建設單位在會計科目的設置上不統一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結算的工作時間大大增加。
(二)缺乏真實、的會計信息披露
現代企業建立完善的信息披露制度是保障企業內部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保障企業會計信息披露的、真實。房地產企業一般都是大投資、大規模的項目開發，企業需要承擔更大的投資風險。不僅需要面對土地開發風險，同時還要應對市場和政策風險。在如此高風險下，要求房地產行業擁有更加充分的風險披露。但是，從目前我國的會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計信息風險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、地反映企業的財務狀況。房地產企業會計信息披露的主要載體是企業的財務會計報表，主要包括了企業的利潤表、資產負債情況表、現金流量表以及企業所有權的變動情況表等。從房地產企業的財務報表來看，目前，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產企業出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業會計信息的披露失真。房地產企業會計信息披露的失真對房地產企業的內部控制有效性的發揮產生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業真實的資產和負債情況，使得房地產企業有可能因為突發的事故、金融風險等狀況而陷入危機。
(三)房地產企業的收入確認核算復雜
目前，我國絕大多數房地產項目都是先有開發商自行開發出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產企業的項目收入變得比較復雜。目前，房地產企業的商品開發銷售一般包括自行開發后進行銷售以及房地產企業在開發之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。及時種銷售收入的確認比較復雜，這主要是由于房地產開發的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續繁雜，存在一定的變數。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規定來進行收入的確認。房地產項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產企業的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發商采取投機取巧的方式來幫助房地產企業掩蓋其存在的問題。例如通過財務會計報表作假等方式來誤導使用者等。
二、改善房地產企業會計核算問題的對策
(一)設置科學、合理的跨級科目
改善房地產企業的會計核算問題，首先就要從設置科學、合理的會計科目來著手。房地產企業應該綜合行業的整體發展情況以及企業自身的項目開發數量、規模等各方面的內容，設置能夠滿足項目開發的會計科目。如果企業的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設就不需要再設立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設過程中，企業應該根據具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設置不同的賬目卡片，將真個項目的成本費用記錄清楚，保障竣工結算的真實、。
(二)完善房地產企業的會計信息披露
加強房地產企業的會計信息披露，企業應該在廣泛搜集各種信息的基礎上，對各類企業信息進行科學、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產企業的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產企業項目開發成本中最重要的一部分，而土地資源的優劣也決定了房地產項目在日后的發展前景，因此，在房地產企業的財務報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業項目的各個分項目的現金流量的信息進行過披露，包括項目的設備資金成本、工程建設資金成本、工資成本等現金支付信息都要有所披露。三是項目的質量保障金信息披露。根據房地產項目建設的高風險性，對項目的質量保障金信息進行披露也是必要的，根據財務報告的信息披露，建立科學、合理的質量保障金制度，以此來幫助房地產企業有效地規避建設風險。四是建立完善的內部控制信息交流系統。加強房地產企業內部控制信息交流系統的建設，主要應該從這兩方面的考慮，一是加強房地產企業內部信息的交流和共享，即實現企業內部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統，主要是指通過行業組織、業務合作企業、市場調查、市場反饋、媒體組織、國家監管部門等渠道來獲取相關的信息。
(三)加強房地產企業收入核算的確認
對新會計準則進行深入了解的基礎上，對房地產企業的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產企業收入核算的基礎。房地產企業的收入核算需要從法律標準和財務標準兩方面來予以明確。房地產企業的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉讓土地所有權以及出售相關的配套設施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規定和財務標準的收入是堅決不應被允許的。房地產企業要把握好這個標準。此外，房地產企業的項目收入應該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權的移交后，才能對銷售收入進行確認。
三、結束語
綜上所述，加強房地產企業的會計核算問題的研究已經成為我國房地產企業建設過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產企業在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產企業會計核算的對策成為有效控制房地產企業經營風險的一個重要內容。只有真正解決好企業的會計核算問題，才能實現房地產企業的長效發展。
房地產企業會計論文:淺談房地產企業會計核算的完善與健全
摘要：新會計準則的頒布與實施，對房地產企業的會計核算有了更高的要求。由于房地產開發經營具有商品性、周期性、復雜性等特點，決定了房地產企業對會計核算的獨特要求。目前房地產開發企業的會計核算依舊存在著一些問題，本文采用了多種分析方法針對這些問題，提出了多相應的完善以及解決方法。
關鍵詞：房地產企業 會計核算 收入 成本 完善 對策；
隨著改革開放的逐步推進，房地產事業在中國發展的如火如荼。在房地產事業發展的同時，相應的會計核算管理制度也在不斷地發展以及完善，但還是存在著很多的問題。目前，適合房地產企業的會計準則與會計制度主要有《企業會計準則》、《企業會計制度》以及《房地產企業會計制度》。這些制度準則，在一定程度上使房地產企業的會計核算的性與實用性等到了保障，但是依舊與我國目前的市場經濟發展程度不能很好的對接，在一定程度上阻礙了房地產企業經濟效益水平的提高。
一、房地產開發企業生產經營的特殊性及其對會計核算的影響
一個房地產項目的開發周期較長，所需資金較多，承擔的風險較大，而且事項繁瑣。從地產項目的確定，到動工開發，以至于的售賣。這是一個很長的過程，在這之間每一項有關于資產物資的事項都需要進行會計核算。所以，對于成本的界定以及會計核算較為復雜。
房地產項目是一項高投入、高風險、高回報的事業，因此對于房地產項目的會計核算工作要提前做好策劃，對于每一筆資金都要精打細算，保障房地產項目開發有充足的資金。
由于房屋的售價相對較高，多數購房者并不是一次性將房款付清，而是采用分期付款的方式。所以在房地產項目收入的核算上更為特殊。
二、分析房地產企業會計核算中存在的問題
（一）會計科目設置不夠完整和科學
房地產企業會計核算制度標準較多，而且會計科目設置不夠完整和科學。目前適合房地產的會計核算方式比較多，但是房地產行業卻沒有明確的核算制度的規定，導致核算的性受到影響。會計分期是會計假設的其中一項，要求企業將一個會計主體持續經營的生產經營活動人為的劃分為一個個連續的、長短相同的期間，以便于分期結算賬目和編制會計報表。通常以一年為一個周期。但是由于房地產項目周期較長，會跨越幾個會計年度，所以成本的結轉應以一個房產項目為準，但實際操作卻是以會計年度為準，這樣一個房產項目的會計核算資料就分散了，不利于成本的核算，增加了會計核算的工作量。
（二）房地產開發企業收入確認復雜
目前，多數房產項目都是由開發商自行開發，然后售賣的。而且多數房款都是分期付款，這就使收入的確認變得復雜。而且，現在對于房地產收入的確定存在著多種界定方式，這就使一些投機取巧的開發商以此來掩飾企業的問題，編制信息不完整、不的會計報表，誤導會計報表的使用者。所以，規范收入的確定方式面對現在的房地產企業的發展有著至關重要的作用。
（三）財務風險披露不夠充分，收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產項目的建設及銷售周期較長，所以在建設期的年度報表業績較差，但是當房屋在銷售出去以后，預計收入計入收入項目，這便使其報表中的凈利潤指標不能真是的反應經營狀況。而且，房產項目面臨著多種風險，包括資金風險、信貸風險、政策風險、工程質量風險等多重風險。根據相關部門要求，房地產企業，應該披露質量保障金的提取以及核算方法。但是，現在大部分房地產企在財務會計報表中業對于質量保障金并沒有提及。房地產企業應在財務報表中真實反應企業財務情況，對于企業的風險應明確的向財務報表使用者說明。房地產開發企業的業績除了會計核算指標，表外風險也比較重要。
（四）借款費用資本化不規范
房地產是資金投入大，回收周期長的一項事業，而資金就是房地產得以開發的保障。對于房地產而言，其項目開發資金多數為借款，用增加負債的方式為項目籌措資金。在新的會計準則上，擴大了借款費用資本的范圍。規定當借款費用滿足一定的條件時，允許其資本化。房地產企業對于借款費用資本化的條件卻很難確認，若將其確認為費用，會使利潤的不到的計量。
三、健全完善房地產開發企業會計核算的措施
（一）合理選用準則，增添會計科目，保障會計信息的完整？
房地產行業組織，應根據房地產項目自身的特點，選擇合理的會計核算準則，對行業內的各企業的會計核算制度進行規范化。在不違反國家制定的會計準則的基礎上，各個房地產企業應根據企業的實際情況，適當添加會計核算科目，例如，“開發成本”科目、“開發間接費用”科目、“開發產品”科目以及“出租開發產品”科目等。會計科目的增加或減少，主要是為了方便房地產企企業會計核算，完整會計信息。
（二）完善對房地產企業收入的核算
房地產企業的財務會計部門應該對會計準則有清楚的了解及深入的分析，明確房地產銷售收入的核算范圍。對于收入的核算有兩個標準，即法律標準與專業標準。確定收入應在法律標準的基礎上合適專業標準。所謂法律標準，是法律上不允許進行買賣土地的準則。而專業標準就是會計準則或制度所規定的標準。對于房地產的銷售收入來說，收入的核算不僅僅只是銷售房屋的收入，還包括轉讓土地使用權所獲得的收入，出售車庫等配套設施所獲得的收入等。而對于那些不符合收入確認的項目，則應做其他的處理。
會計核算部門應對于收入的應用與確定有明確的標準。在房屋銷售過程中，應以商品房所有權上主要風險和報酬是否轉移給買方作為收入確定的條件，而不應以合同是否簽訂或款項是否支付作為收入確定的條件。收入的確定應該是在項目竣工以后，經過相關部門驗收合格以后，將房屋的面積確認，房款已付，房屋移交手續已經辦妥以后，才能確認銷售收入。因此，在驗收交房之前收到的房款都只能作為預收款處理，不能確認為房地產企業的收入。
（三）增大房地產企業的信息披露程度
房地產企業信息的披露直接關系到信息使用者的投資決定。及時，應要求房地產企業加強對于風險的披露，資金風險、政策風險等都要得到揭露，使風險更加透明化，保障投資者的基本權益。同時要披露質量保障金的提取情況，讓投資者對于企業所面對的風險有一個清晰的認識。第二，要加強對于現金流的披露，包括經營活動中的現金流量，以及現金流向。完善現金流量表的信息，提高其度及可信度。，根據房地產企業的特殊性，還應將強對于土地儲存量及成本的披露。
（四）完善對房地產借款費用的核算
根據新的會計準則，明確借款費用資本的前提條件，對于房地產的借款費用的核算應在歷史成本原則以及費用配比原則下進行。將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設項目的成本。
四、結束語
房地產事業的發展不會止步，那么就要求房地產企業的會計核算制度跟上其發展的步伐，不斷的完善會計科目、企業收入的核算、借款費用的核算以及加強信息的披露等各個方面，是會計核算制度能良好地與房地產企業的發展形成良好的對接，使房地產企業能更好更快的發展。
房地產企業會計論文:試析房地產企業會計內控制度的建立和完善
房地產行業具有周期時間長、投資花費大以及承擔風險高這三個特點，但是如果其財務得合理的管理，在一定程度上可以降低其在經營發展時承受的風險。所以，構建和與改進房地產企業自身財務內控制度對于其可持續發展來說意義重大，可以為其保持在和諧的發展狀態中奠定牢固的基礎[1]。企業內部控制在定義上主要指企業以達到其目標進而采取的一連串具備專門針特點的設計以及實施兩方面程序，同時還對企業承受的風險開展科學的認識、抑制以及評估。由于我國經濟一直處于變化發展中以及全球經濟化的形成，致使國家房地產行業也得到了迅猛的發展，其規模不斷變大。面對新形勢的到來，我國相關部門也不斷地提高對房地產行業的關注度以及調控力度，同時房地產企業也將工作轉移到效益回歸、內部管理以及運作規范等多個方面。所以，對房地產企業的會計內控制度開展合理的構建與改進非常重要，該項措施的事項不僅可以確保房地產行業可以進行程度較深的改革，同時還可以增加經濟收入。
房地產企業會計內控存在的各種問題
1.1受到來自外部環境的影響
面對經濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導致我國房地產企業受到外部環境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產企業具體的發展情況來說，其在經營發展時承受著來自國內同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內外同行進行競爭[2]。另外，再加上房地產行業的特點為資金開銷高、難以控制以及風險大等，進而導致其在開展會計核算與決策的過程中產生失誤現象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。
1.2企業會計內控制度存在缺陷
和國外的房地產行業相對比，我國的房地產行業具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產企業構建的會計內控制度出現一定數量的缺陷，其制度體系產生的問題并不少。從多個角度來看，房地產行業之所以會出現上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據市場經濟發展的需要與規律會計內控制度開展構架，使其具有很大的盲目性，從而導致建立的制度沒有具備企業發展需要的系統化、流程化以及執行力，最終造成在會計內控方面開展的工作多數只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性得不到有效的發揮[3]。（2）國家相關部門或是房地產行業在制定會計內控制度的過程中，忽略將制度和其經營發展方案有效地聯合在一起。
1.3內控環境多樣化
最近幾年隨著房地產行業的不斷發展，國家之前制定的法律條文已經很難滿足其發展需要，由此造成房地產行業在會計內控方面具備操作性強以及規范化特點的法律規定少之又少。盡管不少房地產企業也為自身發展構建部分和會計內控相關的制度，可是實際可行以及比較合理的目標與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業制定的會計內控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產行業中還面臨著會計內控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當前網絡技術呈現現代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業知識以及計算機水平較低，由此而導致其不可以合理地開展企業具體的財務工作。
構建和改進房地產企業會計內控制度的方法
2.1對資金管理承受風險開展科學的控制
對于房地產行業來說，構建和改進其資金風險防范機制也是其會計內部控制一個重要的內容。所以，企業必須構建起預防資金風險制度，使企業負責人從經濟、法律與行政三個方面認識到其需要承擔的責任，同時還持續地改進與控制有關的財務管理制度。另外，企業必須提高管理控制的力度，使其高業務盈利能力可以得到不斷的增加，進一步減少其面臨的收支風險。總的來說，也就是房地產企業在債務資金結構方面開展改革與調整的過程中，必須嚴謹地根據企業本身的生產經營以及發展形成的要求，目的在于提高財務杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產企業面臨的風險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風險開展控制[4]。舉例來說，房地產企業能夠經參與到目前社會多種活動以及商業保險，從而把風險轉移；堅持采取經營模式復雜化政策，令企業的內部產品經營可以達到相互互補的現象，進一步出現以盈補虧以及以收補欠的現象。同時，企業還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學合理的計劃，目的在于盡較大的努力降低其承擔來自資金方面的風險。
2.2提高內部審計工作的力度
房產企業想要順利地完成經營目標，提高其內部審計工作的力度很有必要，而增加其財務會計管理審計力度更是重中之重。企業可以經過構建符合其發展需要的管理制度以及規范，從而對提高內部審計工作具有的獨特性以及性提供有效的幫助。企業還可以從多個方面對其會計有關工作開展監督和審計，使用要求性十分高的審核標準以及行為規范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風險開展合理的解決，目的在于盡較大的可能預防財務會計報表出現問題以及誤差，從而防止給企業帶來嚴重的經濟被破壞。另外，企業還能夠挺過定期給審計人員開展素質培訓，增加其掌握的專業知識以及自身綜合素質，使其具備可以滿足房地產行業發展需要的能力，進一步給企業成立一支綜合能力強的審計隊伍。
2.3對企業成本進行有效的控制
在房產企業所有的內控工作上，對其會計工作開展內部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業在會計工作方面實現內部控制管理主要為了可以減少財務成本投入，進而增加其生產經營利益。所以，對于房產企業來說，對其財務成本實行有效的內部管理以及控制十分有必要[5]。企業經對其經營管理每個過程花費的成本開展具有細分化特點的管理，可以順利地達到對其全部生產經營成本進行合理的管理與控制，從而盡較大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業還必須增加其對會計內控管理力度，給內部控制管理工作達到規范、合理以及貫徹實行提供保障，進一步增強其財務管理的效果。
綜上所述，隨著房地產行業發展規模的不斷增大，企業對其實行有效的內部管理很有必要。構建與改進房地產企業的會計內控制度，可以對其產生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產成本投入，同時還能夠確保其維持在穩定經營管理的狀態中，進而達到增加經濟效益的目的，使地產行業維持可持續發展的狀態。針對文中所述房地產企業內部控制中存在的問題，應增加構建會計內控制度體系的力度，使其可以適應企業發展的需要，同時在生產經營得到改進完善，進一步完成其用最少的生產成本獲取更多利益目的。
（作者單位：安徽安聯高速公路有限公司）
房地產企業會計論文:如何改進與完善房地產企業會計核算
摘要：房地產行業是近年來國家的新興行業，它是我國經濟發展的產物，同時房地產行業的興起也推動著我國經濟的進一步發展和提高。會計核算工作是房地產企業財務部門的重要工作，它掌管著企業的大量財務和經濟信息。目前會計核算中存在著一定的不足，我們要致力于改進和完善房地產的會計核算工作。本文從房地產行業的現狀與會計核算的特點出發，逐步論述會計核算不足所引發的問題，再提供案例進行佐證，論述如何改進和完善房地產會計核算。
關鍵詞：房地產 問題 改進 會計核算
一、房地產企業現狀和會計核算特點
（一）房地產企業的現狀
房地產企業的發展起源于上世紀九十年代，那時是國家改革開放的重要實施階段，房地產行業在國家的支持下開始迅猛發展，它促進了我國經濟的快速發展，房地產行業的經濟份額幾乎占據了整個國民經濟的一半。在國家政策的支持與引導下，房地產的發展形成了集團化模式，有些房地產集團成為了國家房地產市場的主導性集團。
正是國家政策的支持和房地產的高利潤，房地產行業逐步吸引了一些非本行的投資者進軍房地產行業，使得房地產企業面臨著更大的競爭和挑戰。
（二）房地產行業會計核算的特點
房地產會計核算具有一定的特殊性，它的核算并沒有具體的數字做參考，而是通過買方的結算清單作依據，除此之外，未經買方許可，房地產會計核算工作不得擅自取用該數據，因此，房地產的會計核算工作要具備比其它行業更敏銳的判斷力和分析力。房地產行業的復雜性和業務多樣性也決定了會計核算工作的復雜。房地產行業與其它行業不同，它不管是前期還是后期的投資很大，而且項目周期長，少則兩三年，多則十幾年，因此房地產行業的會計核算也存在資金數額龐大和核算周期長等特點。
二、稅收中會計核算不足及相關案例分析
（一）稅收中的會計核算不足
1、在收入方面會計核算的不足
我國房地產行業的收入一般是在實現銷售后才列入核算項目的，但國家對房地產納稅期限規定是在實現預售之后，這導致納稅與實現銷售之間存在時間誤差，這種缺乏統一性的現象容易造成房地產企業收入的核算出現偏差和錯誤。除此之外，有很多房地產企業都存在不同程度的未申報納稅的現象。
2、會計核算中對成本費用在稅收上的不足
房地產的發展在產生巨額利潤的同時，也出現了很大程度的偷稅漏稅現象，因為利潤龐大的同時產生的稅費也是很龐大的。關于是如何漏稅，各個企業的手段不一，有的是直接使用過期作廢或虛開的發票入賬，這就造成了稅收混亂，無法正確核算會計成本。有的則高明一些，將期間費用等劃入成本項目，這樣便減少了企業的帳面利潤，實現企業少交企業所得稅的目的。
（二）關于稅收中會計核算不足問題的案例分析
1、針對房地產行業中的收入未報稅的案例分析
在應稅收入中，企業想要逃稅主要是采取掛賬方式來隱匿收入。例如某房地產開發企業開發一房地產項目，工程完成后，稅務局對該工程進行檢查發現里面的“其他收入”和“暫存款”存在問題，因為這兩項是不用報稅的，但這兩項竟然存在900萬元的款項，金額巨大，經稅務部門檢查發現，這兩項其實是屬于“預收房款”和“房屋租賃收入”，這兩項是應該納入收入的款項。這種掛賬處理方式是企業轉移收入的一種常見手段。
2、針對房地產企業成本費用稅收不足的案例分析
目前大多房地產企業既害怕稅務局發現收入作假的問題被發現，又想逃避企業所得稅。于是他們想出了要虛列工程成本和期間費用來減少企業所得稅的支付。例如某房地產開發企業，它的財務是由公司進行統一核算，但是工程期間發生的費用則有工程項目負責人來負責，工程建設過程中某些開銷存在并未入賬或變相入賬的現象，這樣就形成了實際開銷用途與賬目列支不符的情況。我國建筑行業的發票管理存在很大的漏洞與不足，很多房地產企業都會鉆這種稅收漏洞的空子，企業會利用發票管理中存在的不足，隨意取得發票并列入工程支出。虛開發票使得企業成本項目不匹配和不相關。沒有稅收檢查的認定依據和效力，工程成本數據失實。一房地產企業將項目交給它的工程隊時明確表示只要實現百分之二十的利潤即可，一切支出由工程隊負責，工程完工后，一切成本和費用支出的票據都交給公司的財務部門進行統一核算，工程隊為了將工程中的多余利潤留在自己手中就會虛報成本，虛開發票。在檢查時，檢察人員發現該工程中出現了很多材料脫離了市場價，甚至高的有些離譜。而且在工程人員的工資支出上也高的離奇，經檢查人員工資表竟發現一次支出就高達50萬，經核查竟發現員工姓名“查無此人”，那這筆錢究竟“支”向何處就有待盤查。這些虛列成本和費用的現象極大地阻礙了稅收的實現，也限制了房地產企業的發展，因為房地產企業無法真正的了解自身的潛力值和較大收益。
三、改進房地產企業會計核算的有效對策
（一）建立和完善票據的管理系統
從以上房地產企業會計核算中存在的問題，我們不難看出由于票據的管理不善出現了很多虛開發票，多列或假列成本和費用的現象。房地產與其他行業相比存在著特殊性，并且房地產又是開銷和收入都很大的行業，因此票據如果管理不善，不僅會為企業的利潤造成損失，也會減少國家的稅收。
（二）擴大對企業信息的披露，在企業信息披露中提高信息含金量
房地產企業之所以頻頻出現作假行為，是因為企業的信息沒有公開化，缺乏大眾的監督。企業的監督不應該只是稅務局的事，而是社會大眾的事。企業應該要擴大企業的信息披露，使企業的財務信息透明化，讓社會公眾可以了解這個企業的財務情況和經濟實力，最重要的是發揮群眾的力量，讓會計核算中的問題無所遁形。企業信息的披露可以從以下兩方面進行：
1、增加分項目成本費用信息的披露
分項目成本費用信息披露是指將企業的工程分為各個項目，分開進行披露和核算。這樣就可以發現具體是哪方面出現了問題，使問題明確化。房地產的工程項目很大，幾萬幾十萬是很難發現問題的，只有細化核算項目，分別核算其費用和成本，才能發現問題和避免出現問題。
2、增加土地儲備量及成本構成信息
在房地產行業成本核算中，土地成本占據了很大的比例，土地成本中涉及的各項稅費也很復雜。因此，要增加土地儲備量和土地成本構成信息。通過對土地儲備量和成本構成的披露會促使房地產企業更好地可持續發展。
（三）不斷完善房地產企業收入核算
由于房地產企業中出現很多漏報收入的現象，因此我們應不斷地完善該企業的收入核算機制。完善企業的收入管理機制可以從明確銷售收入開始做起。房地產的銷售收入包括土地、房屋與相關配套設施的銷售收入。這些收入可能涉及“土地轉讓收入”和“商品房銷售收入”等，這些都應納入銷售收入；除了要明確銷售收入，企業的會計核算應該正確確認和應用收入確認標準。房地產在銷售時涉及多個步驟，其中最重要的是預售的預售收入和簽定銷售合同后的過戶權證方面的實際銷售款項。這時，稅務局會和企業財務的稅收出現偏差，因為稅務局的稅收是在預售情況下實現的，而企業的稅收是在實際銷售完成后實現的，因此，為了避免偏差的出現，會計核算部門應明確收入確認的標準。
四、結束語
房地產企業的發展推動了我國經濟的發展，但它會計核算的不足也為國家稅收造成損失，房地產企業會計核算除了以上的不足外還存在“賬外延伸”的情況，即“賬外賬”。因此，我們應明確房地產企業的收入標準和財務信息公開化，實現房地產企業的可持續發展。
房地產企業會計論文:論房地產企業會計信息質量問題及改進措施
摘 要 房地產行業一直以來都是促進我國國民經濟發展的主導產業，在現代經濟社會中更是占據著極其重要的地位。隨著經濟形式的不斷變化，我國房地產行業也隨之發生變化，逐漸走向國際化資本市場道路。然而由于房地產企業的特殊性，也使得其會計信息質量問題極其嚴重。本文以房地產企業會計信息質量問題為出發點，首先介紹了房地產企業的主要特點，其次對房地產企業會計信息質量問題進行分析，對完善會計信息質量問題提出了具體的改進措施。
關鍵詞 房地產企業 信息質量 措施
一、房地產企業的主要特點
房地產企業是以開發經營土地和房產為主，能夠自主經營并獨立核算的經濟組織。房地產行為較為特殊，它既不屬于施工類企業，也不屬于建筑類企業，但是它所開發的最終是向社會或個人實行有償出售與轉讓的，其主要特點有：
1.1 開發周期較長且環節復雜
房地產企業從立項開始，經歷招標、施工、銷售、售后等多個環節，有時完成一個項目短則數月，長則需要幾年的時間，與此同時，還要與房屋施工企業、材料供應商等密切聯系。每個工作環節可以在相同的時間、地點進行平行交叉作用，每個工作步驟相互之間也沒有明確的工作時間或地點分界，所以，在房地產企業的會計核算過程中，不需要也無法的計算每個工作環節的使用成本。
1.2 開發投入金額大且風險高
房地產企業的開發以土地和房產為主，所需投入的金額非常之巨大，通常在幾十萬到上億元之間不等。與此同時，在房地產開發過程中還可能發生各種風險，比如：受到市政的規劃調整、受到土地的地價波動、銀行貸款政策的變化、施工設計及質量等問題。
房地產行業本身就是一個高投入、高風險、高收益的行業，它要求企業在進行會計核算時要的的考慮到多方面因素，充分的發揮出企業會計監督與財務預警功能，并嚴格要求本企業財務會計人員積極的參與到項目投資預測與決策當中，做好房地產企業項目的可行性研究，確保該項目開發順利。
1.3 開發的產品自身價值之高
房地產企業所開發的產品，屬于具有較高價值的產品，其在銷售過程中，多數采用預售或是分期付款銷售的辦法，收款期與所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地產企業的當期收入確認與其他生產企業相比較具有一定的特殊性。
1.4 開發產品的銷售成本率差異較大
房地產企業的產品供求具有特殊性，所以，房地產企業的產品耗費的材料、設備、人工等費用水平在一般情況下，與產品的價格和產品開發成本沒有直接的必然聯系。房地產企業的產品在銷售時，通常是按照房屋的樓層或戶型為基本單位，在不同城市、不同地段所開發的房地產產品，其之間的銷售成本率差異較大。
結構相同的同一棟房屋，其低層的建筑施工成本小于高層建筑施工成本，但在銷售產品時，卻正好相反；與此同時，結構和面積都相同的同一棟房屋，雖然它們的開發成本相同，但由于其朝向不同，它們之間的銷售成本率也存在很大的差導。
二、房地產企業會計信息質量方面存在主要問題
2.1 確認銷售收入時不夠嚴謹
房地產企業在進行收入、費用確認時缺乏規范化，各期損益浮動普遍差異較大。在項目的建設初期時，成本費用普通高于當期收入，而開發項目與銷售結束后，把大量的預收款項或應收款項全部都確認為企業收入。企業在確認為銷售收入后，不論是根據國際會計準則，還是公認的會計原則都注重實際收入的產生，比如：銷售產品時產品的所有權及相關風險的報酬的轉移、實現銷售收入后的具體售后工作、銷售收入的收取實質等。然而我國的大多數房地產企業對于銷售收入的確認標準，多數以取得銷售收入的手續完成為準，比如：房地產企業的產品已經發出、已經收取了銷售產品的現金或已經辦理了現金收取手續，并沒有考慮到實質交易的完成過程。在這一方面，體現了我國房地產企業在確認其銷售收入時還尚不夠規范。
2.2 各期之間的會計信息不可比
房地產企業的項目從開發到確認收入這個周期非常之長，從企業開發項目的籌建期就需要投入大量的資金和管理費用。而且由于一些工程項目還沒有完工，預售款項也不能確認為企業的實際銷售收入，因此，在房地產企業中，會計理論關于收入費用配比原則并不明確。房地產企業每年的損益表都因為項目處于不同時期而波動較大，房地產企業在項目建設期內，其年度會計信息只能反映出當期費用的投入，并不能真實、的反映出企業的具體經營情況，同時，也無法與同類企業相比較。房地產企業在預收賬款中，除了列出賬齡余額外，還充分的反映出企業期初及期末余額、預計竣工時間等，其主要目的就是為了確保房地產企業所披露的信息中能夠的展現出房地產行業的特殊性。但是其具體實施并不理想。不同的房地產企業所采取的會計信息披露標準和會計核算方法也不一致。
2.3 企業會計人員的綜合素質水平偏低
由于房地產企業的行業特殊性，對于會計人員的綜合水平要求偏高。會計人員不僅要對會計賬務處理熟練掌握，還要對國家規定的相關會計制度、會計準則有著正確的理解和把握。企業會計人員的職業判斷力是對企業會計信息質量的直接影響因素。然而我國房地產企業會計人員與其他企業會計人員相同，并沒有接受過專業的房地產會計培訓，對于房地產企業會計核算的復雜性，還能很掌握，這也使得房地產企業在進行會計核算和提供會計信息時，存在一定的弊病。
三、完善房地產企業會計信息質量問題的改進措施
3.1 建立健全房地產企業會計規范體系
近幾年來，隨著我國改革開放的不斷深入，會計理論也隨之發生變化，各級政府財政部門和會計界的各學者們也開始探討建立健全相關會計體系。房地產企業由于費用、成本、收入等因素確認的特殊性，應根據其行業制定符合房地產企業管理的相關企業會計規范體系，對于房地產行業的特殊性，具有針對性。加強行業特殊事項的規定，完善相關會計準則或會計制度，使得房地產行業內的會計核算實行規范和一致，提高房地產企業會計信息的質量，促進企業經營業績，實現會計信息的可比性和實用性。
3.2 擴大房地產企業會計信息披露內容
由于房地產企業的會計核算特殊性，企業所提供的會計信息也具有相應的特殊性。因此，企業會計信息披露內容也應當進行擴大和完善。其一，在企業現行利潤表的基礎上，應當增加“預提的公共配套設施費用”科目，反映出房地產企業在按權責發生制原則和收入費用配比原則下，結轉商品房等產品時的銷售成本應由開發的產品來承擔相應的配套設施費用。其二，在該房地產項目尚沒峻工結束前，預售的收入不能直接進行結轉，但產品的預售情況可以反映出企業的實際經營情況，因為各房地產企業間采用的預售政策不同，且不同的預售政策又對各企業不同期財務狀況和經營成果影響較大，導致投資者難以在財務報告中取得正確的預售會計信息。其三，由于房地產行業的特性性和高風險性，在對會計信息披露方面應當進行充分的披露。建立健全房地產產品的質量保障金制度，為房地產企業產品提供品質的質量保障。且房地產企業的產品質量保障金與其他行業企業產品的質量保障金不同，其行業的保障金數額、保障期限都更大、更長。因此，企業應當根據該項目的具體實際情況來提取保障金，并將該保障金計入到工程成本之中，進而提高企業應對風險的能力。
3.3 完善房地產企業的內部會計核算
我國大多數房地產企業的內部核算制度都不夠完善。一個完善的會計規范體系，不僅僅只包括國家統一制定的企業會計制度，還應當包括企業根據自身經營情況和實際管理情況，所制定的企業內部會計核算制定。主要包括：企業的會計核算基本管理制度及辦法、企業的成本核算制度及辦法、企業內部成本費用的分析考核制定及辦法等。只有制定和實施規范、合理的企業內部制度才能更好的為房地產企業發展打下良好基礎，完善企業內部會計核算，使得企業的財務會計制度更加完整化、系統化。
