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房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施經(jīng)營管理雙重管理的必要性

1.市場競爭的必然趨勢。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，近年來我國的政策制度對市場的發(fā)展也起到了引導和規(guī)范的作用，以讓市場競爭環(huán)境能夠保持公平以及公正性。這就使得各房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越發(fā)的激烈，而物競天擇，適者生存的規(guī)律也被人們所重視。房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的地位，只有社會和諧發(fā)展，其發(fā)展才能更為健康，但其若想在市場環(huán)境中適應其發(fā)展，就必須對當前的管理方式進行創(chuàng)新，來提升企業(yè)的核心競爭力。

2.企業(yè)發(fā)展的必要需求。每一個企業(yè)的經(jīng)營過程都具有雙重性，其產(chǎn)品所需經(jīng)過的各個加工環(huán)節(jié)以及企業(yè)投入的生產(chǎn)要素形成了價值鏈，而在利益分配上，每個要素投入者之間所起的作用而成了利益鏈。因此，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理雙重性，即價值鏈管理和利益鏈管理。同時，企業(yè)在經(jīng)營管理上同樣具有雙重性的相互制約，如果生產(chǎn)要素沒有達到配置優(yōu)化并且成本沒能壓低到最小，那么就無法進行利益均衡分配；而如若不能實行利益均衡分配以及不存在協(xié)作體，那么生產(chǎn)要素也無法進行優(yōu)化配置，成本也無法達到低化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施經(jīng)營管理雙重管理的方法

在當代經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的轉型迫在眉睫，實施經(jīng)營管理雙重管理也并非就一定是矛盾的，具有一定的可操作性，盡管其可能會出現(xiàn)一些問題，例如在實際操作時，會出現(xiàn)不能很好完成指定的指標計劃，考核無法實行，只是空有一套制度理論，沒有實際操作意義。基于此，將制定關于房地產(chǎn)企業(yè)實施經(jīng)營管理雙重管理的方法加以解決這些問題。

1.應用國際平衡計分卡。在不同時期、不同的發(fā)展環(huán)境下，企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)及任務也是不盡相同的，在吸取其他企業(yè)成功經(jīng)驗的同時，也要對自身發(fā)展特點做深刻剖析，并運用當前最為科學的管理工具做以輔助，科學的制定出未來的發(fā)展目標及規(guī)劃。當前，國際上最為通用的管理工具就是平衡計分卡，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其具有有效性和科學性。而對于房地產(chǎn)企業(yè)要進行經(jīng)營與管理的雙重管理來說，應用平衡計分卡的作用主要體現(xiàn)在以下方面：

1.1設立內部指標及外部指標，保持企業(yè)發(fā)展平衡。平衡計分卡的設計中，包括內部指標和外部指標，其主要是用來保持企業(yè)的內外部發(fā)展能夠均衡，因為盡管一個企業(yè)的內部指標顯示該企業(yè)的運營狀況很好，但是其外部指標卻不一定有良好的體現(xiàn)，也可能是顯示不良的，因此，該結果正好與價值鏈管理中更注重企業(yè)的內部運營效果，而利益鏈管理中更注重的是企業(yè)的外部利益是否平衡相同。

1.2作為績效考核的重要標準。平衡計分卡的設計中，有財務指標和非財務指標，這兩項指標在企業(yè)的績效考核中占有重要的作用。財務指標主要是指企業(yè)資產(chǎn)回報率以及利潤率等等；非財務指標主要指的是產(chǎn)品質量以及客戶的滿意度等等，其能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)中利益鏈管理的指標。

1.3結果性和驅動性衡量指標的設定，對管理各環(huán)節(jié)起優(yōu)化作用。平衡計分卡的設計中，其結果性衡量指標是用來顯示房地產(chǎn)在實行該策略后所取得的效果，主要包括提升質量等方面；而驅動性衡量指標是用來顯示在實行策略的過程中所發(fā)生的變化是否影響了最終的結果，主要包括循環(huán)周期等。在平衡計分卡中，更注重驅動性指標，雖然結果性衡量指標是其重要的組成部分，但是，驅動性指標具有能夠提前衡量最終結果的特點。因此，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在實行雙重管理中，更重視各個環(huán)節(jié)的相互協(xié)調與優(yōu)化，進而來提升最終效果。

2.加強內部控制，提升總體管理水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強內部控制，加強企業(yè)的內部溝通和交流是非常重要的，能夠使整個團隊具有向心力和凝聚力。同時，將每年員工的薪酬績效和獎懲制度與平衡計分卡相結合起來，這樣能夠有效的提高員工的工作積極性，并且使工作效率也得到了提升。要提升房地產(chǎn)企業(yè)的總體管理水平，當前，房地產(chǎn)企業(yè)的總體管理水平以及其信息的性和詳細性都處在一個較低水平的層面中，因此，可以在實施雙重管理的過程中，不斷總結經(jīng)驗和方法，結合企業(yè)的自身發(fā)展特點，逐步完善經(jīng)營和管理的方式方法。

三、結語

綜上所述，在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的雙重性上，值得我們更進一步的思考和探究，無論是企業(yè)的運營和發(fā)展，都離不開良好的管理方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)，要想在行業(yè)競爭中立于不敗之地，就必須加強管理模式創(chuàng)新，只有擁有的管理模式，才能提高企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)實行經(jīng)營和管理雙重管理能夠有效地提升企業(yè)的管理水平，這就是其主要的研究意義。

作者：以利萍單位：桂林市新盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:基于利率影響的房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文

1房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的目的

房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保障企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進行適應，對企業(yè)擁有的資源進行配置，對企業(yè)核心競爭能力進行提高，實現(xiàn)企業(yè)預期的經(jīng)營目標。對于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進行的預測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進行分析，對產(chǎn)品市場進行預測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進行的預測，能夠對未來市場以及產(chǎn)品的發(fā)展趨勢進行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對開發(fā)商的影響

利率變動對經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。

2.2對房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現(xiàn)進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經(jīng)濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠對房地產(chǎn)行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。

3結束語

近年來，我國經(jīng)濟得到了很大的發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展過程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關重要的影響，因此，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進行解決非常必要。房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低對企業(yè)的經(jīng)濟效益有很大的影響，同時，也能對企業(yè)的綜合實力以及核心競爭能力進行提升。

作者：張偉 單位：大慶市房產(chǎn)管理局

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:實訓基地建設下房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文

一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標

以應用技術型院校的定位為出發(fā)點，結合我國當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對人才的需求，通過對相關企業(yè)和院校歷屆畢業(yè)生的抽樣調查，我們將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的培養(yǎng)目標定位于培養(yǎng)適應我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的、可直接從事相關實際工作的復合型應用型高級人才。具體而言，該專業(yè)學生應掌握如下專業(yè)技術能力：一是房地產(chǎn)行政管理能力：熟悉房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)，掌握城市房屋拆遷的基本程序、熟悉統(tǒng)計檔案資料管理等重要內容。二是房地產(chǎn)估價能力：把握我國房地產(chǎn)估價領域的基本情況，基本掌握房地產(chǎn)估價的方法，熟悉估價實務中不同類型估價對象的估價步驟，在企業(yè)注冊房地產(chǎn)估價師的指導下能夠初步編制評估報告。三是房地產(chǎn)營銷與策劃能力：掌握市場調查實用方法，具備一定的市場走勢分析和風險評估能力，熟悉營銷程序，掌握有效的銷售策劃方法和談判公關能力。四是物業(yè)管理能力：熟悉物業(yè)管理相關規(guī)定，能夠認識物業(yè)管理工作的組成部分并進行有效的調度和組織，具有良好的溝通能力。五是其他相關能力：能熟練掌握房地產(chǎn)測量、制圖及相關計算機軟件的應用。

二、實訓基地建設的必要性

1、實訓基地建設是適應社會經(jīng)濟發(fā)展的需要

房地產(chǎn)業(yè)是關系國計民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展異常活躍，其本身對人才的需求十分旺盛，加之房地產(chǎn)行業(yè)政策性強、專業(yè)性強、實用性強的特點，對于應用技術型人才的需求就尤為迫切。一項調查統(tǒng)計顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員85%以上是從其他行業(yè)轉入的，未接受過專業(yè)教育。因而加強實訓基地建設，突出實踐應用能力培養(yǎng)，提高房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的質量和規(guī)格，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的人才需求，是當前高等教育的責任與義務。

2、實訓基地建設是實現(xiàn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標的需要

目前，我國開設房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)有北京師范大學、中央財經(jīng)大學、華東師范大學、上海財經(jīng)大學、江西財經(jīng)大學、山東經(jīng)濟學院、重慶大學、西華大學、貴州財經(jīng)學院、北京師范大學珠海分校等院校。這當中將有相當部分會在國家的政策導向下向應用技術型院校進行轉型，其所培養(yǎng)的人才主要充實到企業(yè)的中層管理層面，以較強的營銷實戰(zhàn)能力為企業(yè)所亟需。因此，學校擔負著培養(yǎng)在校期間專業(yè)學生的實踐能力的鍛煉與提升。

3、實訓基地建設是實現(xiàn)產(chǎn)學研一體化的需要

充分利用高等院校和企業(yè)兩種不同的教育環(huán)境和教育資源，實現(xiàn)校企合作，采用課堂教學與學生參加實際工作相結合的方式，是培養(yǎng)適應市場需求的、應用技術型人才的有效途徑。同時，學校依托自身的各項資源，實現(xiàn)企業(yè)在崗人員的回爐學習，為企業(yè)提供發(fā)展的智力保障，大大提升了企業(yè)的管理和生產(chǎn)效率，實現(xiàn)校企雙贏的局面。

三、構建科學規(guī)范的實訓基地途徑

根據(jù)實習實訓的目標、內容、形式，可將房地產(chǎn)管理專業(yè)的實訓基地分為校內實訓基地和校外實訓基地兩大類。校內實訓基地主要立足學生專業(yè)知識和基本技能的培養(yǎng)，校外實訓基地則以培育學生的職業(yè)情感，提升職業(yè)綜合能力和素質為目標。

1、校內實訓基地建設

校內實習實訓基地是利用學校自身擁有的各種資源，由本校教師負責建立起來的、能為本校學生課程實習提供物質條件的場所，它使學生成為實踐教學的主體，能夠有效地調動學生學習的主動性和積極性，較大限度的挖掘學生的實踐能力和創(chuàng)新能力。以陜西學前師范學院為例，現(xiàn)已建立起多個校內實訓室、實訓基地，包括：

（1）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)實訓室。通過全站儀測繪實習以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等專業(yè)軟件的學習與應用，幫助學生掌握房地產(chǎn)測量、建筑識圖、數(shù)字化成圖、數(shù)字化信息錄入與管理等基本技能。

（2）模擬售樓實訓室。利用樓盤模型、戶型圖和相關的售樓資料，模擬樓盤銷售的全過程，訓練學生樓盤推介能力、公關能力和談判技巧。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)綜合實訓基地。將學生置于假設的特定環(huán)境之中，模擬房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)運行過程，包括市場調查、土地競買、項目策劃、項目融資、施工建設、項目營銷等。

（4）物業(yè)管理綜合實訓基地。按照IS9000認證的物業(yè)管理規(guī)定，結合實際管理中需要解決的問題，模擬物業(yè)管理各類項目，幫助學生掌握物業(yè)管理的具體內容、流程、方法和技巧等。

2、校外實訓基地建設

校外實訓基地建設就是充分利用各類社會力量，整合各類社會資源，通過學校與政府合作、與企業(yè)合作、與兄弟院校合作，實現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補，將理論教學、基本能力訓練與實踐教學、職業(yè)綜合能力培養(yǎng)相結合，從而達到對應用技術型人才的培養(yǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的特點，結合當前國家對應用技術性本科院校的發(fā)展要求，可通過以下形式建設校外實訓基地：

（1）項目協(xié)作型實訓基地。依托專業(yè)教師在政府部門、企業(yè)中承擔的科研、生產(chǎn)項目建立實訓基地。如利用地籍調查、基準地價測定與修正、農(nóng)用地分等定級與估價、城中村拆遷測量等項目，積極建立與國土局、房管局、城改辦等政府部門及相關企業(yè)的合作。同時可與房地產(chǎn)企業(yè)就某個具體的項目進行階段式的合作，如與房地產(chǎn)開發(fā)公司在施工階段的合作，以房地產(chǎn)營銷公司在樓盤銷售旺季的合作等。同時還可尋求與兄弟院校的合作，實現(xiàn)資源共享，增加校外實訓的機會。

（2）校企合作型實訓基地。選擇具有一定規(guī)模和較強代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評估企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)，以簽訂校外實習基地合同的方式形成長期穩(wěn)定的合作形式，讓學生開展以課題所學知識為基礎的各項實習，使實習者順利完成由學生向職業(yè)工作者的轉變。

（3）經(jīng)濟實體型實訓基地。地方應用技術型本科院校可以立足自身專業(yè)優(yōu)勢與地方資源，鼓勵專業(yè)教師創(chuàng)辦各類經(jīng)濟實體。組建經(jīng)濟實體時一方面要考慮到該實體的社會性，一方面還要關注其上所承載的教育功能，在條件允許的情況下，要從企業(yè)選址、經(jīng)營規(guī)模、管理模式、人員配置等方面為專業(yè)學生的實習提供各項便利性的條件。經(jīng)濟實體型實訓基地可集學校實訓基地與企業(yè)實訓基地的優(yōu)點于一身，既有利于學生職業(yè)素質的培養(yǎng)，又可以節(jié)約實訓成本，甚至還能為學校創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。

四、實訓基地建設應注意的問題

1、加強教學與實踐的互動，及時對課內知識體系進行修正

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的實習實訓是根據(jù)學校的整體定位和專業(yè)教學計劃的安排，作為實踐教學非常重要的一個環(huán)節(jié)。通過發(fā)現(xiàn)學生在實踐教學中欠缺的知識點，能夠及時地對現(xiàn)有的教學計劃進行修訂，保障了在后續(xù)對學生的培養(yǎng)環(huán)節(jié)中更加符合社會的需求，也更加凸顯了應用技術型院校的專業(yè)特色。

2、建立長效機制，形成穩(wěn)定的合作模式

由于行業(yè)的特性，除相關政府職能機構外，與房地產(chǎn)相關的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)的中介機構存在著人事變動比較頻繁的特點，因此學校在與所選擇的校外實習實訓基地合作時，盡量不要因為相關人事變動而導致合作關系發(fā)生改變，一定要建立長期穩(wěn)定的合作關系。為保持合作關系的穩(wěn)定性，首先應該從社會聲譽、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟實力、領導人氣質等多方面綜合考量，對相關的房地產(chǎn)企業(yè)進行初選。其次要與企業(yè)簽訂《校外實習基地建設協(xié)議書》，從協(xié)議上確定與企業(yè)的長期合作關系，形成校外“掛牌式”實習實訓基地，保障基地能為學生提供一個長期良好的實習環(huán)境。

3、加強學生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)

實訓基地的建設不僅是為提高學生的專業(yè)技能，更要注重對學生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)，為學生就業(yè)及人生長遠發(fā)展奠定堅實基礎。因此在實訓過程中，應通過企業(yè)文化熏陶、典型事跡激勵、先進人物帶動等形式，促進學生自覺遵守行業(yè)、企業(yè)規(guī)范，樹立愛崗敬業(yè)的職業(yè)精神，養(yǎng)成基本的職業(yè)操守和職業(yè)道德，力爭做到德才兼?zhèn)洹?

4、加強校企聯(lián)合，注重智力資源互補性交流

在校外實訓基地建設過程中，一定要注重利用學校與企業(yè)所持有的具有互補性的資源。在當前狀態(tài)下，學校掌握更加系統(tǒng)、科學的理論知識，企業(yè)持有大量可提供實踐鍛煉的項目資源。通過企業(yè)人員定期入校培訓或高校教師參與相關實踐項目等形式，可將兩類資源進行充分高效的結合，實現(xiàn)資源的互補利用。

作者:靳慧芳單位:陜西學前師范學院

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所遇到的問題

1.財務管理經(jīng)營方面的問題

（1）管理者素質低下

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領導者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領導階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是依靠自己以往的經(jīng)驗以及自身的認知系統(tǒng)來進行，并沒有經(jīng)過科學的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。

（2）存在嚴重的集權現(xiàn)象

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學嚴密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠媱潱谑瞧髽I(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。

（3）家族式管理領導班子

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領導班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導致了公司在經(jīng)營管理以及財務管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔任這些重要的職位很難保障企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內心會認為自己與企業(yè)的重要職位無緣，無法產(chǎn)生上進心與對企業(yè)的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題

（1）籌資方面

房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財務規(guī)范程度無法達到銀行所規(guī)定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務成本以及財務費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠是不可能的，只有當企業(yè)工程完成，商品房預售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進行預售，進而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復，尤其是如果在工程建設的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設想。

（2）投資缺乏科學性

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調控以及市場的導向作用，做出違背經(jīng)濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。

（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預備足夠的流動資金，并進行有效科學的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應收款掛賬。當房地產(chǎn)市場不景氣時，房產(chǎn)嚴重貶值，銀行對房產(chǎn)進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。

3.缺乏健全的財政核算、監(jiān)督體制

房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于企業(yè)財務管理未能給予足夠的重視，于是導致企業(yè)在財務管理方面的人手嚴重不足，或者人員素質不高等，對企業(yè)的財務核算等資料造成不真實性與不完整性，于是企業(yè)的內部財務核算系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)形同虛設，導致企業(yè)資金很容易被內部盜用與流失。

二、針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風險管理意識

對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經(jīng)營知識，隨時對國家的相關政策以及市場的導向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當不利的，同時對于整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應的專業(yè)人士進行管理工作。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學管理系統(tǒng)，進行科學的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術到經(jīng)濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設計施工等。

3.建立專門的市場調查班組

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的好方法就是建立專門的市場調查班組，專門進行市場調研活動工作，收集整理計算房地產(chǎn)市場中各種近期的動向以及國家近期的政策導向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據(jù)，達到規(guī)避、減小風險的目的。

4.公司職位應該避免任人唯親

為了保障能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進行重要崗位的分配時，應極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現(xiàn)自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。

5.定期組織企業(yè)上下各個階層人員進行培訓

一個企業(yè)無論是什么崗位，上到管理者下到一個業(yè)務員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質較低者要進行充電，素質達到一定水平的更應該樹立終身學習的理念，只有員工整體的素質上去了，企業(yè)的綜合發(fā)展水平才可以有所提升。對企業(yè)員工的技能培訓不僅包括專業(yè)知識的培訓，還包括對風險意識的培訓，對管理者還要進行企業(yè)管理知識方面的普及與加強，使企業(yè)的管理與運行趨于科學化、合理化，只有各個部門各司其職，企業(yè)才能正常有序發(fā)展。

三、結論

建筑業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要組成部分，關系著國家的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運營健康科學與否直接關系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展狀況，因此必須保障建筑企業(yè)高效、高質量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理過程中，無論是財務管理、監(jiān)督管理、領導者所做出的決策、還是風險管理、市場監(jiān)測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，使其運營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。

作者:劉濤單位:遼寧行政學院

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理論文

“信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才拧Ｎ覈缎磐蟹ā分兴Q的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的用益權制度開始的。

一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展

（一）現(xiàn)代信托制度的確立

早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設計”，當時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以長期免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權”發(fā)生轉移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉移土地“占有”而保留土地“用益權”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認這種用益設計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設計制度的合法性。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權確認為法律上的所有權，目的是為了使受益人承受所有權人地位而無法規(guī)避稅負。1925年英國以《財產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。

（二）消極信托向積極信托的轉化

由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權，對信托財產(chǎn)不負任何積極管理的義務，信托財產(chǎn)的實際管理權和受益權由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設計。通過利用受托人的“人頭”設計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。

隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕耍r(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代向工商經(jīng)濟時代的轉化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉向多元化。經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設計需求，轉變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達，積極信托主導了現(xiàn)代信托的發(fā)展。

（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新

英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習慣和民事信托曠日持久的發(fā)達，民事信托仍然是英國信托業(yè)務的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟環(huán)境中獨創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。

二、國外房地產(chǎn)信托經(jīng)營模式

（一）美國的房地產(chǎn)投資信托

美國的房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產(chǎn)流動性差的風險。美國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，目前的市場價值已經(jīng)超過400億美元。

l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型

美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權信托的投資業(yè)務主要是房地產(chǎn)的所有權（收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權；抵押信托的主要投資業(yè)務是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權；混合信托則兼有股權信托和抵押信托雙重性質和特點。股權信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風險；（3）投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風險；（3）投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現(xiàn)性。

2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同

雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結構、收入結構、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關于來自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關于分配給股東的金額不低于應納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務性質作出了強制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務性質則不受法律的約束，其資產(chǎn)結構、收入結構、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。

（二）德國的房地產(chǎn)投資信托

德國的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負責現(xiàn)金及有價證券等特別財產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價，以及房地產(chǎn)業(yè)務的監(jiān)管工作。（圖1）為保護投資人的利益，投資公司法作了設置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強制性規(guī)定。可以投資的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產(chǎn)價值的10％）和土地。德國房地產(chǎn)投資信托的特點，在于基金資產(chǎn)的運用業(yè)務與保管業(yè)務的分離（三）日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結束后，收回土地所有權；處理型是指土地所有者在信托期結束后，領取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權的同時，獲得穩(wěn)定的項目收益，因而對土地所有者來說具有投資魅力。

三、我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇

我國現(xiàn)代信托發(fā)端于20世紀初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業(yè)務逐漸消失。1979年新家信托機構——中國國際信托投資公司成立。經(jīng)過20年的發(fā)展，全國已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部金融資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務范圍不明確等問題，嚴重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)，則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構想。

（一）建立房地產(chǎn)投資信托基金

建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。我國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍，目前應當以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務，至于資產(chǎn)結構、收入結構、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機構作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機構組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動由專業(yè)的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負責具體的資產(chǎn)運營，另選保管銀行負責受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財產(chǎn)的保管和運營監(jiān)督。但考慮到我國由中國人民銀行負責信托基金業(yè)管理的實際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權益經(jīng)營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進行獨立運作。（圖3）

（二）建立國有土地信托經(jīng)營管理運作機制

我國城市國有土地所有權是通過出讓、出租等經(jīng)濟形式及行政劃撥方式實現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實現(xiàn)國家土地所有權的一種重要的經(jīng)濟形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點，為促進國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權進行調整。考慮到我國的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現(xiàn)國有土地所有權的一種經(jīng)濟形式。當然，要保障土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。

（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營

“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是，房屋所有權人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設施等因素，測算出房屋的出租價格，經(jīng)房主認可后通過網(wǎng)絡系統(tǒng)對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類“房屋銀行”業(yè)務稱為“租賃吞吐”業(yè)務，該業(yè)務規(guī)定每年預留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數(shù)額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價。

在此類“房屋銀行”業(yè)務中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠依照現(xiàn)行法律及時予以解決。

在“房屋銀行”業(yè)務運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉租獲利，這是不符合委托及中介業(yè)務的有關規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務的運作更符合信托法律關系。房主是信托法律關系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當了。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。

四、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營尚需要解決的問題

《中華人民共和國信托法》的出臺，為我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎。不過，要真正促進房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的發(fā)達，尚需要制定有關規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的政策法規(guī)及實施細則，特別是關于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產(chǎn)權轉移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營管理與大學生創(chuàng)新能力培養(yǎng)

摘要：具有創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)是現(xiàn)在國際競爭的焦點，大學生的創(chuàng)新能力決定著國家的核心競爭力，經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實也要求大學生培養(yǎng)要與企業(yè)的需求聯(lián)系起來。實行校企合作的大學生創(chuàng)新能力培養(yǎng)，是現(xiàn)在高校教育的重要內容。文章介紹了校企合作模式下房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)大學生創(chuàng)新能力培養(yǎng)的相關內容。

關鍵詞：校企合作；房地產(chǎn)經(jīng)營管理；創(chuàng)新能力

高等院校實行創(chuàng)新人才培養(yǎng)計劃，可以培養(yǎng)大學生的創(chuàng)新能力，是學校教育滿足社會需求的必然趨勢。培養(yǎng)學生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力，適應未來房地產(chǎn)經(jīng)營管理的高級人才，是體現(xiàn)高校專業(yè)教育成效的重要方面。做為新時期的學生，也要轉變觀念，不斷提高創(chuàng)新能力和專業(yè)技能。

1培養(yǎng)創(chuàng)新能力的意義

1.1樹立正確的人生方向、養(yǎng)成積極的人生態(tài)度

培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)大學生的創(chuàng)新能力，首先大學生要樹立積極、樂觀的人生態(tài)度；其次，大學生在能力培養(yǎng)的過程中敢于面對困難，在面對逆境時可以樂觀面對，這樣大學生在離開校園后也會樹立正確的人生觀。

1.2可以提高學生綜合素質、實現(xiàn)自我價值

大學生通過參與創(chuàng)新活動，可以根據(jù)自己的興趣和特長來選擇今后的發(fā)展方向，通過自學、獨立思考來控制自己的學習進度。大學生也在學會了如何進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理實力操作，同在實踐中也可以與團隊其他成員進行溝通和協(xié)作。同時也可以實現(xiàn)自我價值，在實踐中找到適合的職業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)人生價值。

1.3培養(yǎng)學生創(chuàng)新精神、充實學校生活

大學生的創(chuàng)新活動可培養(yǎng)自己開拓創(chuàng)新的精神，將自身的發(fā)展壓力轉化為未來如何進行創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)上面。另外由于大學生活相對較自由和輕松，特別是大三和大四學業(yè)即將完成，面臨著就業(yè)壓力。創(chuàng)新實踐可以讓大學生覺得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發(fā)展方向，生活也變得比較豐富。

2實行校企合作模式

現(xiàn)在我國的高校教育顯現(xiàn)了一些不足之處，主要表現(xiàn)為教學模式比較單一，教育經(jīng)費欠缺，科研條件相對有限，學生的創(chuàng)新能力明顯不足。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)是一門實踐性非常強的專業(yè)，如果僅局限于校園學習，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。

2.1成立創(chuàng)新基地、提供實習的場所

為了實現(xiàn)創(chuàng)新的培養(yǎng)目標，高校可以設立實習基地，為學生提供一個學習和實踐的平臺，在實習中研究新的教學模式，可以充分發(fā)揮學生的個性和特長，營造一個良好的實踐環(huán)境。創(chuàng)新指導中心對學生創(chuàng)新基地進行規(guī)劃、年度計劃制定、立項等具體安排，中心下設培訓、科研、宣傳等部門來統(tǒng)籌創(chuàng)新工作，培育新的創(chuàng)新項目。同時創(chuàng)新指導中心也要制定具體的管理辦法，每次對實習團隊進行考核，考核學生的實習成果，對于表現(xiàn)的團隊要進行表彰。

2.2打造精品實踐科目和競賽平臺

企業(yè)可以提供資金支持高校的學生進行創(chuàng)新活動，創(chuàng)新基金扶持學生在房地產(chǎn)經(jīng)營管理領域開展相關的創(chuàng)新活動。例如可以設立房地產(chǎn)經(jīng)營管理創(chuàng)新項目、組織相關的管理技能競賽、舉辦創(chuàng)新培訓和座等形式。高校可以與企業(yè)共同合作每年資助一定數(shù)量的學生團隊，培養(yǎng)房地經(jīng)營管理創(chuàng)新精英，打造具有較高操作效果的創(chuàng)新成果。如果團隊成功入選了資助團隊行列，可以進入校企合作的“大學生創(chuàng)新基地”進行更加深入的實踐活動。通過以上培養(yǎng)計劃，鼓勵學生具備創(chuàng)新意識和創(chuàng)業(yè)精神，為學生搭建創(chuàng)新平臺。學校與企業(yè)可以進行更深入的交流和合作，激勵出一批的房地產(chǎn)經(jīng)營管理精英脫穎而出。由高校的學科實施學生成長計劃，相關的房地產(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)會和企業(yè)來提供支持，資助學生隊伍開展實踐性和社會性的創(chuàng)新活動。成長計劃可以幫助大學生學習房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本方法，掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理的管理方法，如何進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理，激發(fā)學生參與實踐的積極性，提高學生的創(chuàng)新能力和協(xié)作能力。組織房地產(chǎn)經(jīng)營管理的學生參加房地產(chǎn)經(jīng)營管理成果展示大賽，由高校、當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)會和一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同進行承辦此類比賽，由本專業(yè)的大學生針對指出的房地產(chǎn)經(jīng)營管理題目而進行成果設計。通過成果展示，大學生較大限度的應用房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的理論知識服務于實踐成果。在完成成果的過程中開拓了思維，提高了進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理實務操作的社會實踐能力，培養(yǎng)創(chuàng)新能力和團隊協(xié)作精神。大學生的創(chuàng)新能力和實踐能力通過項目的實施過程而不斷提高。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成果具有非常深遠的應用意義，包括當前房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的教學內容和新的專業(yè)應用趨勢，可以與房地產(chǎn)經(jīng)營管理需求進行良性的掛鉤。成果明確提出理論設計和實踐操作兩個方面的要求，可以鍛煉房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的學生運用基礎理論知識進行實際運用和獨立工作的能力。

3結束語

實行校企合作創(chuàng)新項目和成果展示，可以讓學生產(chǎn)生學習房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)知識的性，讓學生形成創(chuàng)新性的思維方式。學生帶著項目進行學習和思考，從而變被動學習為主動學習。通過閱讀相關文獻可以拓寬學生的視野，增加對參與社會項目的興趣，鍛煉了獨立思考的能力，形成創(chuàng)新性的思維。

作者：廖志濃 單位：江西理工大學經(jīng)濟管理學院

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的思考

摘要：我國房地產(chǎn)市場由中高速增長向平穩(wěn)理性增長過度，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉型升級呈常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)開始布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場，技術創(chuàng)新和服務創(chuàng)新呈新常態(tài)。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)對復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的需求顯著增加。高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)人才培養(yǎng)要順應新常態(tài)背景下行業(yè)的新變化，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度地提升學生的知識素養(yǎng)、能力素質和心理素養(yǎng)。

關鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；人才需求；人才培養(yǎng)

一、我國房地產(chǎn)新常態(tài)的基本特征

（一）新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的運行狀況

1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，遠低于同期固定資產(chǎn)投資近兩年，我國房地產(chǎn)市場步入交易萎縮階段，有些城市甚至持續(xù)處于負增長區(qū)間。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年以來房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2015年累計投資增速持續(xù)在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定資產(chǎn)投資增速，而2014年之前房地產(chǎn)投資增長速度一直略快于固定資產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地熱情大大降低。2.商品房銷售乏力，樓市去庫存壓力大2014年開始至2015年上半年，我國商品房銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長。2015年下半年雖恢復到正值水平，但增幅收窄，樓市去庫存壓力大。2010～2015年，我國商品品房累計新開工面積106.64億平方米，而同期銷售面積只有70.53億平方米，意味著6年新開工的商品房中有36.11億平方米仍未銷售，庫存量接近開工面積的34%。據(jù)估計全國樓市目前約有85～90億元平方米的庫存量，按過去3年的平均銷售速度估算，去庫存需要至少7年左右的時間。[1]3.房企海外投資活躍，加快“走出去”戰(zhàn)略布局近幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資活動顯著增加，包括綠地、萬科、萬達、富力等在內的多家房地產(chǎn)企業(yè)瞄準海外房地產(chǎn)市場上巨大的投資需求和旅游需求，積極布局歐美、澳大利亞、東南亞等華人密集的海外房地產(chǎn)市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2013中國內地對外商業(yè)地產(chǎn)市場投資額接近50億美元，同比增長20%，預計到2020年國內房地產(chǎn)企業(yè)的年均海外投資額可達500億美元。[2]4.行業(yè)集中度進一步提高，企業(yè)并購重組活躍全國商品房銷售額和銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長之際，行業(yè)集中度不斷提升，房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售業(yè)績仍然保持上漲勢頭。2016年百強企業(yè)的商品房銷售額和銷售面積分別同比增長19.4%和15.6%，比全國平均水平分別高5%和9.1%。2015年百強企業(yè)市場份額從35.2%上升至36.7%。其中，綜合實力前十強企業(yè)2015年銷售額占百強企業(yè)的44.5%，市場份額達到16.3%。[3]房地產(chǎn)市場下行期，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例不斷增加。2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達236宗，與2013年153宗相比增長54.2%。[4]其中綜合實力強和資金充足的大型房企成為并購的主體，房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)并購總數(shù)占行業(yè)4成左右，大型百強企業(yè)還將并購目光投向海外和其他業(yè)務領域。此外，在房地產(chǎn)中介服務行業(yè)，企業(yè)間的并購重組也相當活躍。

（二）房地產(chǎn)新常態(tài)的市場特征

1.我國房地產(chǎn)市場逐步進入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)企業(yè)的開發(fā)投資速度回歸理性，已經(jīng)由高速開發(fā)、地王頻現(xiàn)、拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入平穩(wěn)投資、理性開發(fā)和產(chǎn)品質量不斷提升的時代。房地產(chǎn)市場的供需格局已發(fā)生了較大變化，由此前的供不應求向供需基本平衡轉變，購房者的置業(yè)投資也在回歸理性，已經(jīng)由居民住房普遍短缺、投資投機盛行，開始進入擁有較高住房自有率、理性消費和投資的時代。商品房的品種和品質不斷提升，消費者青睞于高品質產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品類型會日漸豐富，門類將逐步齊全。2.房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉型升級呈新常態(tài)房地產(chǎn)市場庫存高企使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金壓力，銀行壞賬、金融風險增加，企業(yè)進入了優(yōu)勝劣汰、兼并重組的時代。企業(yè)品牌、資金實力、技術水平和管理能力成為企業(yè)盈利和生存的重要條件。實力不強的中小企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉或是被收購兼并的風險，只有實力雄厚的大企業(yè)才有生存空間，行業(yè)集中度會不斷提高。與此同時，行業(yè)性的深度調整使房地產(chǎn)企業(yè)積極轉型升級。在轉型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，以及向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，未來房地產(chǎn)行業(yè)跨界資源整合將成為新常態(tài)。3.房地產(chǎn)企業(yè)布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場呈新常態(tài)近幾年大型房企正積極布局國際市場，一是源于海外巨大的消費市場，華人在海外的教育投資需求和旅游投資需求成為房地產(chǎn)企業(yè)進軍國際市場的重要需求載體；二是歐美經(jīng)濟逐漸復蘇，較之國內日益下降的投資回報率，海外投資的行業(yè)利潤較為可觀；三是大型房地產(chǎn)企業(yè)在“走出去”戰(zhàn)略號召之下，積極布局國際市場，為企業(yè)的國際化道路做鋪墊。因此未來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨來自國內市場和國際市場的雙重競爭。4.技術創(chuàng)新和服務創(chuàng)新呈新常態(tài)隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，企業(yè)間的競爭將不再是單純的投資規(guī)模、營銷速度之爭，而更多地是企業(yè)專業(yè)技術和服務能力的競爭。主要體現(xiàn)在：一是信息化時代房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術的結合將是大勢所趨，互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)正在全鏈條式滲透，技術創(chuàng)新成為房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。二是房地產(chǎn)價值探索正在全產(chǎn)業(yè)鏈中展開。房地產(chǎn)業(yè)正在改變以“賣房”為軸心的運營模式，企業(yè)對房地產(chǎn)價值的探索從土地利用、項目開發(fā)，到后期運營和物業(yè)服務，貫穿于整個行業(yè)生命周期。未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)從制造商到服務商的轉變，服務創(chuàng)新將成為一種常態(tài)。三是房地產(chǎn)將向輕型化轉型。房地產(chǎn)企業(yè)致力于從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式轉型，通過提高資金周轉率、增加服務附加值的模式提高投資回報。

二、房地產(chǎn)新常態(tài)對人才需求的新變化

新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)人才市場呈現(xiàn)出以下新特征：

（一）房地產(chǎn)人才市場的新變化

1.人才經(jīng)濟時代到來根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論，國家經(jīng)濟發(fā)展的驅動力依次經(jīng)歷了勞動力驅動、資金驅動和知識驅動三個階段。在知識驅動階段，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營對技術和智力的依賴程度遠遠超過了對其他生產(chǎn)要素的依賴，人力資源既是知識、信息和技術的創(chuàng)造者，又是將知識、信息和技術向經(jīng)濟轉移的執(zhí)行者。當人才在經(jīng)濟發(fā)展過程中起主導作用時，就進入了人才經(jīng)濟時代。它是知識經(jīng)濟發(fā)展的結果，是知識經(jīng)濟發(fā)展的高級形式。在這個時代，人才已突破人力資源的屬性，具有較強的經(jīng)濟意義，成為獲得資金、擴張資本和占有資源的保障。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了深刻變化，人才資源成為應對市場變化的最有效資源。622.行業(yè)人才流動加快房地產(chǎn)行業(yè)人才流動頻繁，其行業(yè)從業(yè)人員的平均流動率高于其他行業(yè)。一是源于人才經(jīng)濟本身的屬性特點。在人才經(jīng)濟時代，人才的單位屬性、區(qū)域屬性趨于淡化，而人才的全球化、國際化屬性日益強化凸顯，人才在國際國內的自由流動更加常態(tài)化。二是源于房地產(chǎn)行業(yè)較大的人才需求及較低的人才流動成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)中介服務型人才需求量出現(xiàn)了較大增長。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)具有從業(yè)人員數(shù)量多、人員流動性大等特點，但在人才需求的支撐之下，從業(yè)人員的流動成本卻較低。三是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益性是房地產(chǎn)行業(yè)人才頻繁流動的重要原因。3.行業(yè)薪酬快速增長人才經(jīng)濟時代，人才流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)為留住人才，通過多種途徑提高從業(yè)人員的薪酬待遇，以增強員工的職業(yè)認同感和企業(yè)忠實度。2014年一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬增長率為7.7%，[5]畢業(yè)生的起薪也有不同程度的增長。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)也通過多種途徑提高員工待遇，我愛我家推出“全員持股計劃”，鏈家地產(chǎn)在全國范圍大幅提高經(jīng)紀人底薪，中原地產(chǎn)提高員工傭金并推出核心骨干持股計劃。

（二）房地產(chǎn)人才需求的新變化

新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級，房地產(chǎn)人才市場的新變化，導致復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才需求量將大幅增加。1.復合型人才復合型人才是指具有兩個或兩個以上專業(yè)(或學科)的基本知識和基本能力的人才，其實質是突破學科或專業(yè)界限，接觸并把握不同專業(yè)領域的知識及思維方法。這種復合包括多學科之間的復合、多專業(yè)之間的復合、智力因素和非智力因素之間的復合等[6]。因此復合型人才具有知識的集成性、能力的復合性和素養(yǎng)的性等特征。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的飛速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，涉及規(guī)劃設計、征地拆遷、土地出讓轉讓、房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易、咨詢策劃、物業(yè)服務等多個環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所需的人才數(shù)量大、種類多。但目前該行業(yè)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗和扎實理論功底，熟知從征地、規(guī)劃、設計、談判、開發(fā)、融資、策劃、推廣到管理全產(chǎn)業(yè)鏈的復合型人才十分緊缺。此外，復合地產(chǎn)的興起，互聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透，房地產(chǎn)對人才的需求已不僅僅限于產(chǎn)業(yè)鏈內部，還包括與房地產(chǎn)發(fā)展相關的跨界復合型人才的需求。2.創(chuàng)新型人才創(chuàng)新型人才是具有創(chuàng)新性意識、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力的人才，其評價內容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表現(xiàn)為創(chuàng)造性思維能力、創(chuàng)造性想象能力、敏銳的問題意識、合理的知識結構等[2]；非智力因素指由個體的責任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面綜合內化而形成的發(fā)展的現(xiàn)代人格[7]。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)從市場定位、產(chǎn)品設計，到營銷策劃、管理服務等多方面都需進行創(chuàng)新，創(chuàng)新成為企業(yè)生存和盈利的必要條件，因此有創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的人才，無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)受歡迎的人才。3.大數(shù)據(jù)人才近幾年，大數(shù)據(jù)正在經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。據(jù)CSDN《2014中國大數(shù)據(jù)行業(yè)大調查》顯示，受訪企業(yè)中已經(jīng)實踐大數(shù)據(jù)并有成功案例和產(chǎn)品的公司約占29.5%，正在搭建大數(shù)據(jù)平臺的公司約為32.5%，24.5%的公司已對大數(shù)據(jù)進行了充分的了解與準備。[8]大數(shù)據(jù)人才的價值在于：通過深度挖掘分析，將數(shù)據(jù)變成可操作利用的情報信息，為企業(yè)發(fā)展定位和運營提供精細化服務，從而幫助企業(yè)做出商業(yè)決策、降低成本、增加利潤。隨著房地產(chǎn)由粗放式增長向精細化服務轉變，大數(shù)據(jù)的開發(fā)與創(chuàng)新也正在房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈萌芽。在最急需大數(shù)據(jù)人才的行業(yè)排名中，房地產(chǎn)開發(fā)人才位居第二。[9]2014年在金隅萬科廣場項目運作中，萬科與百度合作，借助百度數(shù)據(jù)，分析商場消費人群，掌握顧客的消費習慣和活動軌跡，使商場能為顧客提供精準營銷。以花樣年為代表的物業(yè)服務企業(yè)利用大數(shù)據(jù)向社區(qū)服務商轉型，通過“社區(qū)服務系統(tǒng)”為居民提供生活采購、保姆家政、小區(qū)金融、公共服務、企業(yè)引資等服務。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)之間正在為了吸引并留住大數(shù)據(jù)專業(yè)人才而展開戰(zhàn)爭。63

三、新常態(tài)下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的新思路

基于房地產(chǎn)行業(yè)人才市場和人才需求的新變化，人才培養(yǎng)必須站在新的高度進行重新審視和規(guī)劃。對高職教育而言，在人才經(jīng)濟時代，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度提升學生的知識素養(yǎng)、能力素質和心理素養(yǎng)。

（一）知識素養(yǎng)

培養(yǎng)跨界復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，應使學生具有多維而連續(xù)的知識。而目前高職教育普遍存在重實踐、輕理論，重專業(yè)教育、輕通識教育等問題，知識結構單一，學生缺乏對交叉學科知識的了解，所學知識缺乏系統(tǒng)且有較大片面性，知識遷移更新能力較弱。為培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)所需的跨界復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，在學生的知識素養(yǎng)方面，可以從以下幾個方面展開：一是改變頂層設計，打破專業(yè)建制。將學生在校教育分為基礎教育和專業(yè)教育兩個階段。基礎教育階段，淡化專業(yè)色彩，按學科大類制訂人才培養(yǎng)方案，學生不再簡單歸屬某一學院或專業(yè)。待學生對專業(yè)和行業(yè)有一定的認知和了解之后，學生可根據(jù)自身的興趣、愛好和特長，選擇某一適合自己的專業(yè)，此時學生進入專業(yè)教育階段。二是突破學科體系，加大選修課比重。在基礎教育階段，按復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的培養(yǎng)目標改革課程體系和教學內容，使學生具備知識遷移、知識復合、知識創(chuàng)新和知識集成能力。一類是以通識教育為主的選修課，涵蓋科學素養(yǎng)、人文素養(yǎng)、信息素養(yǎng)以及方法學的意識和訓練。這些課程對培養(yǎng)學生對學科基礎知識以及相關學科綜合知識的了解、領會、綜合、運用的能力大有幫助，學生可按照自身的興趣特長或未來的職業(yè)規(guī)劃選擇合適的課程。另一類是以培養(yǎng)學生國際化視野為主的選修課。隨著房地產(chǎn)企業(yè)對國際化人才的需求愈發(fā)強烈，學校要注重培養(yǎng)學生的國際化視野和國際化情操。開設國際教育系列課程，使學生了解各國文化、特點及國際關系；增設國際禮儀課程、國際規(guī)則課程，為日后的國際交往、國際談判等奠定基礎；聘請外教、招收外籍學生，為中國學生與外國學生之間的溝通交流架設橋梁；增加教師到國外培訓進修、學生到境外實習實訓的機會。在專業(yè)教育階段，則根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)特點，培養(yǎng)學生在市場調研方面的數(shù)據(jù)分析處理能力、產(chǎn)品定位和市場營銷方面的創(chuàng)新能力等。三是推進跨學院、跨系科、跨專業(yè)間的合作常態(tài)化。讓學生能夠跨學校交流，跨學科探索，跨專業(yè)學習，使學生不斷豐富知識、開闊視野、激活思維。如房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)與建筑類、電子商務類、景觀設計類、多媒體技術類、統(tǒng)計類等專業(yè)的交流合作，可通過資源共享、優(yōu)勢互補方式，開拓學生的知識視野，提高學生對知識的更新能力和復合能力。

（二）能力素養(yǎng)

一是著力培養(yǎng)創(chuàng)新能力。不論是復合型人才、創(chuàng)新型人才還是大數(shù)據(jù)人才，創(chuàng)新能力的訓練與培養(yǎng)都將是重點。美國心理學家托蘭斯通過調查列出了創(chuàng)造型學生的行為特征，包括：好奇心，不斷地提問；思維和行動的獨創(chuàng)性和獨立性；想象力豐富，喜歡虛構和敘述，富于幻想；不隨大流，不過分依賴集體的意志；主意多，喜歡搞試驗；頑強、堅韌[10]。培養(yǎng)創(chuàng)造型學生，首先要改變教學模式，從以教師為主向以學生為主轉變，通過激發(fā)式教學方法，增加學生的參與感。其次拓展創(chuàng)新素質教育，響應“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”號召，鼓勵學生參與創(chuàng)新實踐，通過課外活動、社團活動、社會實踐活動和創(chuàng)業(yè)活動等多元方式，使創(chuàng)新意識在學生中普遍滲透。二是訓練工具性能力。工具性能力是考察學生利用現(xiàn)代技術工具來獲取信息、分析問題、解決問題、以及交流和實踐的能力。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)的高職學生而言，工具性能力主要包括外語能力和計算機能力。外語能力順應了新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)海外開發(fā)與營銷的盛行趨勢，強調訓練學生的閱讀能力、口語能力和翻譯能力。計算機能力貼合了目前互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透趨勢以及大數(shù)據(jù)高速發(fā)展的趨勢，包括利用計算機進行信息搜集與查詢、信息統(tǒng)計與處理、信息分析與運用的能力。

（三）心理素養(yǎng)

心理健康水平是評價人才的重要標準之一，心理健康水平的高低，不僅影響學生知識的獲取和能力的提高，還會對學生綜合素養(yǎng)以及健全人格的發(fā)展和形成造成影響。大學生心理健康水平包括在心理認知上有奮發(fā)進取的陽光心態(tài)、在情緒管理上有理性平和的健康心態(tài)、在心理品性上有開放包容的樂觀心態(tài)、在行為管理上有執(zhí)著奉獻的正向心態(tài)。而目前大學生積極心態(tài)的培養(yǎng)面臨來自多個層面的挑戰(zhàn)。因此有必要適當加大學生心理素養(yǎng)的培養(yǎng)力度。一是監(jiān)控與個案輔導相結合。要建立心理狀態(tài)實時監(jiān)測與咨詢服務平臺，實時分析學生心理狀況變化；開展心理健康狀況普查和心理危機排查，建立在校學生心理檔案；面向全校學生開展個體心理咨詢服務，定期開展團體輔導[11]。二是課堂輔導與課外培養(yǎng)相結合。使課堂輔導在大學生心理健康教育中發(fā)揮主渠道作用，開展預防和處理大學生心理危機事件專題研究；培養(yǎng)學生課外健康積極的網(wǎng)絡生活習慣，引導學生積極利用網(wǎng)絡開展網(wǎng)絡資源學習，網(wǎng)絡數(shù)據(jù)處理與運用等。

作者：劉貞平 單位：廣東農(nóng)工商職業(yè)技術學院 管理系

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)項目開發(fā)及經(jīng)營管理探討

1房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點

1.1地理位置的不可移動性

房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經(jīng)濟和文化等需求。

1.2項目的投資風險大

房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現(xiàn)在以下2點：①由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3投資建設的成本高

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。

1.4項目開發(fā)建設的周期長

房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。

1.5項目開發(fā)建設的環(huán)節(jié)多

目前，在我國實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設房地產(chǎn)項目時，必須協(xié)調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項目建設資金的周轉速度較慢

房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受國家政策因素的影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經(jīng)濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的問題

2.1缺乏項目建設的成本管理意識

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現(xiàn)鋪張浪費的情況，對企業(yè)內部的資金運轉造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進而出現(xiàn)了企業(yè)內部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對歷史經(jīng)驗的分析和總結

房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結歷史經(jīng)驗和教訓，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。

2.4沒有掌握各方面的動態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未掌握信息的動態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動的地位。

3經(jīng)營管理的原則

3.1堅持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅持創(chuàng)新性原則

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。

3.3堅持科學定位的原則

市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風險，提高企業(yè)的競爭力。

3.4堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結合原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內部信息管理人員負責掌控企業(yè)市場運作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場動態(tài)信息的反饋及時調整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進行優(yōu)化、組合、調配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

4經(jīng)營管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保障綜合效應

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應加大對企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質的員工。

4.2加強對內外部風險的控制

企業(yè)的經(jīng)營風險是指企業(yè)為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業(yè)的經(jīng)營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風險的體系。

4.3適應新形勢，實行戰(zhàn)略轉型

面對越來越嚴峻的國內外宏觀經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標決策方面實行戰(zhàn)略轉型，進而提高目標定位的性和決策的規(guī)范性，實施多方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。

5結束語

縱觀國內房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，國家的宏觀調控日益加強，市場的變化周期日益縮短，價格競爭日益激烈，新興的房地產(chǎn)企業(yè)更是層出不窮。為了在競爭中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都絞盡腦汁地改善自己的經(jīng)營管理策略，誰能最早找到科學的項目開發(fā)和經(jīng)營管理策略，誰就能走上企業(yè)發(fā)展的成功之路。

作者：洪成表 單位：福州統(tǒng)建拆遷工程處

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:循環(huán)經(jīng)濟下如何加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理

［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動了我國國民經(jīng)濟的增長，而房地產(chǎn)行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應循環(huán)經(jīng)濟的社會發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟的概念進行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。

［關鍵詞］循環(huán)經(jīng)濟;房地產(chǎn);經(jīng)營管理;創(chuàng)新;方法

1循環(huán)經(jīng)濟的概念

循環(huán)經(jīng)濟是一個環(huán)保經(jīng)濟的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟的理論應用在各個行業(yè)中，可以實現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構建和諧的社會環(huán)境。將循環(huán)經(jīng)濟的理念應用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構建生態(tài)環(huán)保的社會，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)應該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟的理念，指導房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟進行指導時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實際情況利用循環(huán)經(jīng)濟理論，使其發(fā)展更具長遠性，還能使當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設，從而使循環(huán)經(jīng)濟理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。

2循環(huán)經(jīng)濟下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系

2．1循環(huán)經(jīng)濟下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢

社會的發(fā)展與人類生活質量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會發(fā)展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠發(fā)展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟建設的基礎，其不但可以推動國民經(jīng)濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2．2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結構

綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結構也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標，其結構的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠發(fā)展的基礎。引入循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟效益的同時，提高行業(yè)的社會效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護與節(jié)能的作用。

3加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法

3．1轉變房地產(chǎn)經(jīng)營目標，培育綠色經(jīng)營理念

在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標應從單純追求經(jīng)濟效益轉向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術含量。

3．2實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持

房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環(huán)線路實施運行，使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達到協(xié)調優(yōu)化。

3．3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新

綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應當將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當中去，使企業(yè)內部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

4結語

隨著社會的發(fā)展以及市場經(jīng)濟的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應的改變與完善，這樣才能更好的適應社會的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。

作者:周志波 單位:大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，該行業(yè)的發(fā)展狀況對我國社會福利水平有著直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到社會各界的廣泛關注，資本紛紛向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，同時該行業(yè)也是投資和財富保值的重要渠道之一。房地產(chǎn)的經(jīng)營管理工作質量對社會福利水平有著重要影響，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進行分析，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作水平提供一點啟示和建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；理論；措施；分析

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求我們充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實物相關的領域有一定的了解。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格理論、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等主要方面，同時這些方面又可以細分為很多下屬內容。比如，房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權制度、開發(fā)制度、轉讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務制度等內容，房地產(chǎn)價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格、影響房地產(chǎn)價格的因素等內容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是一門具有中國特色的國民經(jīng)濟管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。

二、房地產(chǎn)管理的相關內容介紹

為了對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，較多的高校開設了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是房地產(chǎn)企業(yè)和相關企業(yè)開展經(jīng)營管理工作的理論基礎，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導向和指導，對促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論分析有助于為相關的房地產(chǎn)從業(yè)人員和想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時也提供了一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學、經(jīng)濟學和管理學的基礎知識，同時該類專業(yè)的學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是該類專業(yè)的重點學習內容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的高級應用型人才和復合型人才，該類專業(yè)的學生具有較強的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價和依法處理房地產(chǎn)相關問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術、經(jīng)濟、管理等方面。

三、關于房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的相關內容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時該理論逐漸發(fā)展成為當今比較熱門的學科之一。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的主要指導思想是社會主義市場經(jīng)濟，其主要的研究方向是房地產(chǎn)經(jīng)營和管理的基本理論和運行方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理學科的主要教學內容不僅包括房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本內容，同時還涉及到基本的經(jīng)濟理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強化課程的特點，對提升課程的應用性有著重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論比較實用，精煉，簡潔明了，該理論的內容符合遠程教育學生的實際情況和經(jīng)濟管理專業(yè)的培養(yǎng)目標要求。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論講授經(jīng)濟管理專業(yè)學生應該必須掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的相關知識，同時幫助學生聯(lián)系房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯(lián)系實際，提高學生的實踐能力和創(chuàng)新能力，理論的實用性較強，對學生解決實際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論有助于提高學生理論聯(lián)系實際的能力，提高了學生對房地產(chǎn)活動基本規(guī)律的掌握和了解深度，有助于為房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作提供必要的專業(yè)性人才。房地產(chǎn)經(jīng)營管理闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營方式和特點，并對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理工作的基本知識進行了詳細的介紹，為我們了解并分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律提供了渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到市場經(jīng)濟和相關國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范，更加有序，但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長放緩，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是施工，亦或是房地產(chǎn)銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地購置來看，其下降幅度達30%以上，因此國內房地產(chǎn)市場難以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。同時，目前房地產(chǎn)存在著過度開發(fā)問題，新建的房屋空置率較高。房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競爭市場，少數(shù)的房地產(chǎn)廠商掌控著當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設資源，并且將會以自身利潤較大化為基點出發(fā)制定房產(chǎn)交易價格。由于房產(chǎn)價格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業(yè)將根據(jù)自身利益較大化目標制定價格。為了保障房產(chǎn)的高價格以便實現(xiàn)自身利益較大化，房地產(chǎn)開發(fā)商并不會降價出售全部的房產(chǎn)。如果國內未來的房地產(chǎn)市場不能再吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣，我國的房地產(chǎn)市場難以在短期內再次出現(xiàn)繁榮的景象，投資活動將進一步減少，國內房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)投資還是房地產(chǎn)銷售工作方面將出現(xiàn)萎靡態(tài)勢，這對降低國內的物價水平具有一定的積極作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況進行內容更新，并要根據(jù)該理論的特點選擇科學的項目教學法，通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，將學生融入有意義的任務完成的過程中，可以通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，提高學生的學習積極性。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論堅持的原則。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論可知，該理論要求在開展經(jīng)營管理工作中要堅持動態(tài)管理和優(yōu)化為基本特征的項目管理思路。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營和管理工作提供了理論基礎和指導，在房地產(chǎn)日常經(jīng)營管理工作中，經(jīng)營管理者要重視經(jīng)營管理理論的重要性，要明確該理論的核心內容和原則，堅持項目經(jīng)理責任制和項目成本核算制。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論揭示了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟交易活動的規(guī)律和準則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結構，為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供必要的條件，因此在分析經(jīng)營管理理論過程中要有項目成本核算意識，要將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略落實到具體的項目經(jīng)理身上，提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的執(zhí)行力度和應用性。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求房地產(chǎn)企業(yè)堅持項目制度建設為基礎的原則，要求企業(yè)認識到在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中利潤與風險并存，風險識別和風險防控直接體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風險主要包括投標風險、市場風險、意外風險、壞賬損失風險等內容，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨著管理風險、質量風險、安全風險、施工技術風險等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的原則，做好風險識別和防控工作。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于重要的變革時期，國內的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境比較復雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就要充分重視我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。按照筆者的觀點，做對的事情遠遠比努力更重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)要把控好行業(yè)發(fā)展大勢，順應經(jīng)濟發(fā)展和國家政策的要求，根據(jù)企業(yè)自身的實際發(fā)展情況制定發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理措施，提高經(jīng)營管理制度的應用性和可操作性，進而優(yōu)化經(jīng)營管理工作機制。

四、結語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是拉動我國經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和態(tài)勢較好，對社會總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尤為重要，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論。該理論具有系統(tǒng)性和性，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設管理與經(jīng)營管理相關的經(jīng)濟、管理和法律等相關知識，為我們進一步了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況提供了渠道。

作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設綜合開發(fā)集團總公司

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理雙重性分析

摘要：主要研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的雙重性，對房地產(chǎn)企業(yè)雙重性管理的主要內容與作用進行了討論，并從平衡計分卡在企業(yè)經(jīng)營管理雙重性平衡協(xié)調中的應用和雙重內部控制兩方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)雙重經(jīng)營管理策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟建設發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結構調整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業(yè)價值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設計、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務等，不同經(jīng)營活動之間的有機聯(lián)系就是企業(yè)的價值鏈，價值鏈中所有能夠創(chuàng)造價值的活動稱為價值活動，企業(yè)的價值鏈和價值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實施方式以及價值活動的經(jīng)濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業(yè)所有價值活動的優(yōu)化、協(xié)調、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協(xié)調配合，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內外經(jīng)營目標之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應市場競爭

我國市場經(jīng)濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內需的重要突破口，是國家經(jīng)濟建設最強有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環(huán)境的發(fā)展策略，進行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢

每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應用

不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學習其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，并對自身的發(fā)展實際情況進行調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業(yè)發(fā)展目標和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計分卡作為一種的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。

1.內外部指標的雙重設定

平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業(yè)內外部之間的協(xié)調。這樣的指標設計能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內部指標顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業(yè)和外部利益相關者之間利益分配的協(xié)調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現(xiàn)了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務指標與非財務指標的雙重管理

平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產(chǎn)品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項目建設質量有著一定的積極意義。

3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準

這兩部分內容的設置主要目的是實現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發(fā)生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現(xiàn)對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內部控制

1.不相容職務分離

房地產(chǎn)企業(yè)內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業(yè)的價值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現(xiàn)不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業(yè)務上，應該實現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發(fā)票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規(guī)定財產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨立處理業(yè)務全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風險的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風險，可以進行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預售時間，提高資金的利用效率，規(guī)避投資風險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財務指標的跟蹤監(jiān)測來預測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內容，作為高風險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業(yè)要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財務風險造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產(chǎn)關系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協(xié)調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理分析

摘要：隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本要素分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方式提供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理

房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進行的經(jīng)濟營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內部的資源,方案進行人性化,科學化,經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達到房地產(chǎn)企業(yè)利潤較大化,風險最小化,資源整合化,最終實現(xiàn)社會責任化。

1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設、銷售、轉讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實力,是企業(yè)的文化、技術、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉變企業(yè)的經(jīng)營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團體凝聚力,進行企業(yè)的技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內部管理

的上進的企業(yè)內部經(jīng)營管理素質是房地產(chǎn)企業(yè)的及時基

本素質。房地產(chǎn)企業(yè)的內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保障體系；而三個建設是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業(yè)文化建設和有競爭能力的組織建設。

2.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業(yè)發(fā)展的較高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質量保障體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎。而IS09000質量保障體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質量管理進行總結,并且經(jīng)過科學周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設計、建設管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部的專業(yè)化資源進行經(jīng)營管理,從而達到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應對各種風險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的品質的外包管理素質。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式

3.1建立風險預警體系

建立房地產(chǎn)風險預警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風險不能用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業(yè)經(jīng)營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，與臨界值比較來評價經(jīng)營風險狀況。依據(jù)建立的風險指標體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的近期信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進行風險預警，如果發(fā)現(xiàn)風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。

3.2創(chuàng)新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。

3.3建立健全企業(yè)的財務管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業(yè)的深遠影響。從而企業(yè)要重視財務管理工作，突出財務工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設當中首先要嚴格遵守國家相關的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供而又科學的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質量是息息相關，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強對質量的控制，從設計到施工直到的驗收與售后工作，都要保障質量及時的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。

3.5加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內部資金運行應進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調配、監(jiān)督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

4、結語

房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中掌握主動,站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強,關鍵是要緊緊抓住經(jīng)營管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營管理機制中的關鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進行創(chuàng)新。用客觀、科學的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競爭中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略

摘要：經(jīng)濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊造成了二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。打造房地產(chǎn)品牌、提高物業(yè)管理效率、強化房地產(chǎn)營銷管理技能、注重財務風險的控制對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；新時期背景

一、當前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

從2014年開始我國社會對于房地產(chǎn)的態(tài)度已然已經(jīng)悄悄的發(fā)生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產(chǎn)授信業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一時間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進行了數(shù)次政策上的緊縮，這給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實從2013年開始，中國房地產(chǎn)泡沫危機就已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫率先破裂。

2014年下半年，有關于中國樓市樓價將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，我國大部門城市住宅價格均有所變動，新建商品房價格出現(xiàn)一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產(chǎn)商紛紛下調樓盤價格，試圖通過降價達到提量促銷的效果。

當前，中國房地產(chǎn)行業(yè)不再像前些年那樣好做，經(jīng)濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊給原本火爆的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率無一不顯示著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營與管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。

二、新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略

（一）打造房地產(chǎn)品牌

本人認為品牌永遠不過時，不管是哪一個時期，品牌永遠都會受到大眾的歡迎與認可。新時期背景下房地產(chǎn)的經(jīng)營管理應當建立在良好的房地產(chǎn)品牌這一基礎上。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭已經(jīng)達到了白熾化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造屬于自己的戰(zhàn)略品牌，同時不斷的優(yōu)化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識。只有打出了屬于自己的房地產(chǎn)品牌，才能較大程度的獲得消費者的認可與信任，才能吸引消費者，才能擴大市場占有率。

（二）提高物業(yè)管理效率

在新時期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理很大程度上在其軟實力與硬件上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，提高物業(yè)管理效率能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。

本人認為，房地產(chǎn)企業(yè)應當依照企業(yè)制度以及相關房管部門的要求積極進行物業(yè)管理的改革，在較大程度上做好住宅小區(qū)的服務與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求。物業(yè)管理效率的提高應當從以下幾個方面展開：一是構建一支的物業(yè)管理隊伍，提高物業(yè)管理與服務的水平；二是加強物業(yè)管理內部制度建設，做到對內的嚴格要求，將服務住戶的物業(yè)理念時時放在心中；三是開展相關培訓工作，加強物業(yè)管理員工服務意識，提高物業(yè)管理效率。

（三）強化房地產(chǎn)營銷管理技能

打造房地產(chǎn)品牌以及提高物業(yè)管理效率是對房地產(chǎn)軟實力的拔高，而強化房地產(chǎn)營銷技能則是從外部提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理效率。

房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的目標一個是服務，另一個就是銷售。本人認為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的強化離不開營銷管理技巧的提升。房地產(chǎn)項目的成敗很大程度上取決于房地產(chǎn)銷售工作的成績。情話房地產(chǎn)營銷管理技能可以有效提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理中不容忽視的重要環(huán)節(jié)。首先房地產(chǎn)營銷管理人員應當積極進行有關房地產(chǎn)營銷技能的培訓，主動掌握當前當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)動態(tài)，學習新的營銷技巧；其次，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷管理辦法，根據(jù)不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。

（四）注重財務風險的控制

財務風險是房地產(chǎn)經(jīng)營管理面臨的重大挑戰(zhàn)之一。在新時期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須重視財務風險的規(guī)避。經(jīng)融危機以來，我國不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)因對財務風險不重視、或是財務風險處理不當而倒閉。

新時期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環(huán)境險象環(huán)生。在這種情況下，注重財務風險的控制顯得更加重要。

本人認為在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中，首先就必須企業(yè)加強財務預算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現(xiàn)有的施工工藝進行不斷的優(yōu)化和完善，切實加強新工藝技術的應用，并緊密結合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。

三、小結

綜上所述，在新時期背景下強化房地產(chǎn)的經(jīng)營管理顯得非常重要。打造房地產(chǎn)品牌，不斷的優(yōu)化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識；提高物業(yè)管理效率，在較大程度上做好住宅小區(qū)的服務與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求；強化房地產(chǎn)營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財務風險的控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御財務風險的能力對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的問題及對策

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑的開發(fā)商，其運營水平直接關系著建筑工程能否高質高量的按時完成，關系著我國建筑行業(yè)能否保持一片欣欣向榮的氣氛，因此及時解決房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的問題對于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展以及建筑業(yè)的興盛都具有非常重要的意義。本文主要闡述了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題及其相應的解決策略。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；問題；策略

在建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經(jīng)營、管理、服務活動，其工程建設具有耗資大、周期長等特點，如果經(jīng)營不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟危機，尤其是在工程建設的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴肅對待。總而言之，保障房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)營管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題。

1.財務管理經(jīng)營方面的問題

（1）管理者素質低下

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領導者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領導階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是依靠自己以往的經(jīng)驗以及自身的認知系統(tǒng)來進行，并沒有經(jīng)過科學的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。

（2）存在嚴重的集權現(xiàn)象

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學嚴密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠媱潱谑瞧髽I(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。

（3）家族式管理領導班子

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領導班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導致了公司在經(jīng)營管理以及財務管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔任這些重要的職位很難保障企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內心會認為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產(chǎn)生上進心與對企業(yè)的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題

（1）籌資方面

房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財務規(guī)范程度無法達到銀行所規(guī)定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方

式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務成本以及財務費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠是不可能的，只有當企業(yè)工程完成，商品房預售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進行預售，進而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復，尤其是如果在工程建設的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設想。

（2）投資缺乏科學性

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調控以及市場的導向作用，做出違背經(jīng)濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。

（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預備足夠的流動資金，并進行有效科學的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應收款掛賬。當房地產(chǎn)市場不景氣時，房產(chǎn)嚴重貶值，銀行對房產(chǎn)進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。

二、針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策。

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風險管理意識

對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當不利的，同時對于整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應的專業(yè)人士進行管理工作。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學管理系統(tǒng)，進行科學的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術到經(jīng)濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設計施工等。

3.建立專門的市場調查班組

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的好方法就是建立專門的市場調查班組，專門進行市場調研活動工作，收集整理計算房地產(chǎn)市場中各種近期的動向以及國家近期的政策導向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據(jù)，達到規(guī)避、減小風險的目的。

4.公司職位應該避免任人唯親

為了保障能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進行重要崗位的分配時，應極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現(xiàn)自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。

三、結論

建筑業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要組成部分，關系著國家的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運營健康科學與否直接關系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展狀況，因此必須保障建筑企業(yè)高效、高質量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理過程中，無論是財務管理、監(jiān)督管理、領導者所做出的決策、還是風險管理、市場監(jiān)測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，使其運營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設與發(fā)展對策研究

摘 要：在分析新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢的基礎上，結合國內房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設與發(fā)展情況，得出該專業(yè)建設過程中的一些問題以及新時期下的發(fā)展趨勢。然后通過對某高校的案例分析，分析其在專業(yè)建設發(fā)展中存在的不足，結合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)對人才的要求，提出相應的對策建議，以促進房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)的建設與發(fā)展。

關鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)；對策建議

1 新常態(tài)下國內房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

1.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1.1 一線城市發(fā)展現(xiàn)狀

一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)出快速發(fā)展狀態(tài)。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導致其房地產(chǎn)市場處于供不應求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導致一線城市新建商品住宅、商業(yè)建筑減少，甚至一段時間內沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員帶來一系列問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)類人員過剩，而房地產(chǎn)建成項目經(jīng)營管理人才和物業(yè)管理人才短缺。

1.1.2 二、三線城市發(fā)展現(xiàn)狀

二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員，在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營方面對人才的需求程度較高，發(fā)展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發(fā)展?jié)摿Σ蛔恪⒔?jīng)濟發(fā)展速度較慢，導致對人口的吸引力不足，這些因素導致房地產(chǎn)庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員目前處于十分困難的環(huán)境。

1.2 新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟從高速增長轉變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創(chuàng)新、技術進步的集約式發(fā)展，即轉型升級。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質量、均衡、可持續(xù)的增長。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境與發(fā)展環(huán)境都會發(fā)生變化。

1.2.1 一線城市發(fā)展趨勢

新常態(tài)下，對于一線城市來說，房地產(chǎn)企業(yè)在城中開發(fā)機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發(fā)，例如北京，新建開發(fā)項目甚至已經(jīng)擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發(fā)空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發(fā)逐步轉移至項目后期的經(jīng)營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關注的方面。

1.2.2 二、三線城市發(fā)展趨勢

對于二線城市來說，未來的發(fā)展趨勢依然圍繞著開發(fā)與經(jīng)營同步進行。在保障質量與數(shù)量的基礎上，會更加注重項目的后期經(jīng)營管理，提升項目的品質，總體發(fā)展形勢良好。對于三線城市來說，發(fā)展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導，加快去存量將會成為這一時期的主要任務。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有望在未來幾年扭轉目前不樂觀的形勢。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設與發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設與發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全國共有38所高等院校開設房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)，包括重慶大學、華中師范大學、南京大學、中央財經(jīng)大學、東北財經(jīng)大學、吉林建筑大學、沈陽建筑大學、山東建筑大學等，涵蓋經(jīng)濟、管理、規(guī)劃、施工等多個專業(yè)方向。

2.1.1 培養(yǎng)目標

培養(yǎng)適應社會主義現(xiàn)代化建設需要，德、智、體、美發(fā)展，掌握房地產(chǎn)領域的技術知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關的技術、管理、經(jīng)濟和法律等基礎知識，具有較高的科學文化素養(yǎng)和專業(yè)綜合素質，具有良好的職業(yè)道德、創(chuàng)新精神和國際視野，對房地產(chǎn)項目進行全過程管理的高級專門人才。

畢業(yè)生能夠在房地產(chǎn)、投資、咨詢、設計、施工、金融與保險等領域企事業(yè)單位及政府部門從事項目決策、項目開發(fā)、市場營銷、物業(yè)管理等工作。

2.1.2 課程設置

1998年我國啟動城鎮(zhèn)住房制度改革以來，隨著市場對專業(yè)人才需求的迅速增長，我國的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)及課程設置也不斷進行改革和調整。從目前看，我國各高校的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)、方向及課程在全國高校中設置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學科背景的學校將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)或方向分別設置在不同學科下，這也正反映出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學科的多學科交叉性。

2.1.3 教師團隊建設

對于房地產(chǎn)專業(yè)的教師團隊建設多數(shù)高校依然將專業(yè)知識教育、實踐培訓作為教師團隊建設的主要任務，強調對于學生掌握專業(yè)知識、強化學生的實踐能力。團隊多以專業(yè)分類，各團隊由“專業(yè)系主任+各課程教師”為基礎構建教師團隊。教師畢業(yè)院校包括東北大學、吉林大學、大連理工大學、同濟大學、重慶大學等國內重點院校。

2.1.4 學生教學及考核方式

授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結合的方式配合教學。考核方式由開卷考試與閉卷考試相結合，具體方式由課程教學目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分。考試成績主要有三部分，分別為課堂表現(xiàn)、作業(yè)完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權得出。

2.2 專業(yè)建設與發(fā)展中存在問題

2.2.1 培養(yǎng)目標多樣，定位不明確

培養(yǎng)目標較多，對學生個人素質要求較高，沒有考慮到學生素質差異的現(xiàn)實情況。培養(yǎng)人才形式單一，局限于應用管理型人才培養(yǎng)，沒有對有意愿從事科研同學的提出具體培養(yǎng)方法與手段，沒有將培養(yǎng)目標與新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相結合，缺乏側重點的培養(yǎng)，培養(yǎng)人才同質化較強。

2.2.2 課程設置不完善，缺乏重點

課程設置涵蓋內容較為豐富，但是缺乏側重點，沒有突出本校的教學特色課程，導致人才培養(yǎng)缺乏具體的專業(yè)性。新時期下，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相關的課程設置較少，例如金融學、文化旅游產(chǎn)業(yè)項目建設運營等。對于不同實踐能力培養(yǎng)的課程沒有具體分類，實踐課程設置不足。

2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓體系

教師基本有國內各高校的畢業(yè)生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業(yè)的學科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經(jīng)濟、管理、工程施工等方面的專業(yè)知識，更加需要將其與房地產(chǎn)相結合。現(xiàn)階段，大部分院校教師團隊的構成都是以院校自身情況和專業(yè)課程為基礎，沒有考慮到學科專業(yè)的現(xiàn)實要求以及交叉性學科對教師能力素質的高要求，往往出現(xiàn)教學內容和方法與專業(yè)的教學理念不相符。同時，教師對于學生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不足，填鴨式、書面式教學方式依然常見。

2.2.4 教學手段單一，考核體系不完善

人才培養(yǎng)以上課為主，教學手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學缺乏吸引力。對學生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不夠重視，局限于專業(yè)知識的掌握與實踐能力的培養(yǎng)。實踐課程教學存在形式化，難以達到教學目的。考核體系不完善，僅僅考察學生死記硬背的知識點導致學生考前突擊情況經(jīng)常發(fā)生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學生的學習思路和培養(yǎng)學生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學生的學習情況。

3 新時期下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)發(fā)展趨勢

3.1 由開發(fā)向經(jīng)營轉變

物業(yè)管理業(yè)的變化帶來專業(yè)建設發(fā)展。隨著一線房地產(chǎn)開發(fā)建設高潮期的結束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個存量經(jīng)營管理時代即物業(yè)運營管理時代，這里的物業(yè)運營管理既包括了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理及設施設備管理，也逐漸興起了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理等綜合經(jīng)營、管理等服務，貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品整個生命周期，因此相關的經(jīng)紀、評估、咨詢等將成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學科的發(fā)展重點。

3.2 單一化管理向多元化管理轉變

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身變化帶來專業(yè)建設發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從根本來講依托于社會經(jīng)濟的發(fā)展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統(tǒng)的重衣食過渡到重住行，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是從住宅房地產(chǎn)至商住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)；從辦公地產(chǎn)至商業(yè)綜合體；從購物娛樂地產(chǎn)至旅游文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)、混合業(yè)態(tài)不斷演進，這是國民經(jīng)濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結果。與傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)市場的市場供求、開發(fā)模式、商業(yè)盈利模式相比，未來的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)要以經(jīng)營管理為主線，結合工商業(yè)項目、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等培養(yǎng)多元化、專業(yè)化人才。

3.3 學習型教師團隊的建設

對于新時期下，房地產(chǎn)行業(yè)的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學體系，更要教授符合發(fā)展趨勢的知識理念。為此，學習型教師團隊的建設尤為重要。學習型團隊是新時期發(fā)展的趨勢，學習型團隊通過營造整個團隊的學習氣氛，充分發(fā)揮高校教師的創(chuàng)造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續(xù)發(fā)展的團隊。這種教學團隊具有持續(xù)學習的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現(xiàn)，不斷升級團隊的教學能力。

3.4 金融學與房地產(chǎn)行業(yè)結合日益緊密

在新時期，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的進一步融合帶來專業(yè)建設發(fā)展的新要求。隨著企業(yè)融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉變?yōu)橐揽抠嵢≠Y本回報盈利，從單一的銀行貸款轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新型融資方式。如果開發(fā)商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產(chǎn)建設相適應的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統(tǒng)方式融資，這將會對制約企業(yè)在新時期下的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)更需要培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)業(yè)相關基礎知識又精通現(xiàn)代金融學的高級人才。

4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設與發(fā)展對策建議

4.1 以需求為導向，構建培養(yǎng)定向化模式

結合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，制定與之相適應的培養(yǎng)目標。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)需求的人才不局限于的項目的開發(fā)、建設、管理等，而是更多的傾向于項目后期經(jīng)營管理、資金運作、物業(yè)服務等方面。因此，培養(yǎng)目標的制定應該側重以上這幾方面，可以通過設置定向化的培養(yǎng)目標，根據(jù)學生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養(yǎng)目標，在滿足基礎知識的學習后，依據(jù)培養(yǎng)目標進行相應課程的安排，使學生的學習達到全而精，廣而深，通過個性化的培養(yǎng)，使學生的就業(yè)競爭力或專業(yè)方向的科研能力得到提升，滿足新時期房地產(chǎn)行業(yè)的需要。

4.2 結合新時期要求，健全課程培養(yǎng)體系

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和新時期的發(fā)展趨勢，可以把專業(yè)的課程設置的重點放在房地產(chǎn)項目開發(fā)理念、資金運作管理、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，國家對專業(yè)技術資格日趨看重。因此，在課程的設置方面可以結合資格證的考試而進行適當增加或調整，教學內容可以與歷年的考試重點結合在授課中進行講解，增加學生學習的積極性和提高適應社會需求的能力。對于新課程的設置，可以參考國外相關專業(yè)的課程設置，例如賓夕法尼亞大學大學沃頓商學院的不動產(chǎn)專業(yè)、伯克利加州大學商學院房地產(chǎn)系、紐約大學金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應新常態(tài)下房企的發(fā)展需求。

4.3 完善教師培訓體系，提升教師自身素質

為了更好的使教師隊伍整體素質可以與時俱進，不斷優(yōu)化教學理念與教學方法，可以定期組織教師參加國內外的學術論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學理念與前沿學科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學方法進步，同時，積極開展教師團隊的內部交流會，將自己有效的教學經(jīng)驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學生交流的方式，與國內外房地產(chǎn)專業(yè)知名院校進行交流合作，引進的教師，培養(yǎng)的教師，提高師資整體水平。

4.4 搭建多樣化教學體系，創(chuàng)新學生考核方式

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當?shù)慕虒W方法。從教學目的、內容和學生的情況出發(fā)，注重交流和討論，推行自主和交互式學習方法，重視合作學習。平時的教學中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學生自主探索，激發(fā)他們學習的積極性、主動性、增強創(chuàng)新能力。同時學校要和企業(yè)進行互動式辦學，學校可以為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供一些專業(yè)咨詢意見和企業(yè)培訓，而企業(yè)負責人可以導師的形式指導學生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結合起來，綜合檢查學生的學習情況。既要對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績融入最終成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學生平時學習的考核，使學生轉變觀念，有計劃有步驟的學習，不搞考前突擊，培養(yǎng)學生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學方法，使教師和學生的教與學的精力不放在應付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學生知識面，教會其科學的學習方法，使其更加高效的學習，掌握更多的專業(yè)知識與技能。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文:淺談在循環(huán)經(jīng)濟下如何加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動了我國國民經(jīng)濟的增長，而房地a行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應循環(huán)經(jīng)濟的社會發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質量的重要手段，采用先進的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟的概念進行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。

[關鍵詞]循環(huán)經(jīng)濟；房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；創(chuàng)新；方法 文章編號：2095-4085（2017）02-0142-02

近年來，住房問題成為了人們的熱門話題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟效益也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進了我國國民經(jīng)濟的增長，所以相關人員必須采取有效措施，不斷加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平得到很大提升。

1循環(huán)經(jīng)濟的概念

循環(huán)經(jīng)濟是一個環(huán)保經(jīng)濟的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟的理論應用在各個行業(yè)中，可以實現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構建和諧的社會環(huán)境。

將循環(huán)經(jīng)濟的理念應用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構建生態(tài)環(huán)保的社會，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)應該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟的理念，指導房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟進行指導時要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實際情況利用循環(huán)經(jīng)濟理論，使其發(fā)展更具長遠性，還能使當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設，從而使循環(huán)經(jīng)濟理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。

2循環(huán)經(jīng)濟下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系

2.1循環(huán)經(jīng)濟下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢

社會的發(fā)展與人類生活質量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會發(fā)展進程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠發(fā)展，也會給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟建設的基礎，其不但可以推動國民經(jīng)濟的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，有時也會增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護，還可以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結構

綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結構也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標，其結構的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠發(fā)展的基礎。引入循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟效益的同時，提高行業(yè)的社會效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護與節(jié)能的作用。

3加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法

3.1轉變房地產(chǎn)經(jīng)營目標，培育綠色經(jīng)營理念

在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標應從單純追求經(jīng)濟效益轉向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術含量。

3.2實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持

房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設計、施工、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按照循環(huán)線路實施運行，使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達到協(xié)調優(yōu)化。

3.3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新

綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應當將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當中去，使企業(yè)內部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

4結語

隨著社會的發(fā)展以及市場經(jīng)濟的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應的改變與完善，這樣才能更好的適應社會的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴大，會利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益。