引論：我們?yōu)槟砹?篇房地產(chǎn)行業(yè)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論文

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的不確定性、國家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

1．國家經(jīng)濟(jì)周期和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的變化和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國民經(jīng)濟(jì)的周期波動，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國的企業(yè)必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購買者的實(shí)際購買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。

2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國家為了保障國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對性和嚴(yán)厲性。

（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個別企業(yè)某個特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來源于企業(yè)自身的經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1．資本結(jié)構(gòu)不合理

一個企業(yè)倘若不具備一個科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營收益，同時增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過高，債務(wù)資金所占比例過大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．融資渠道單一

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過上市發(fā)行股票來籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈壳暗慕鹑隗w系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時候不能利用資產(chǎn)組合來很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．資金管理意識匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會計(jì)核算方面，缺乏對資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識觀念

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識觀念，未意識到風(fēng)險(xiǎn)管理對企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識滯后，已無法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當(dāng)?shù)氖侄螌ζ浼右岳茫蛊湎蛑鴮ζ髽I(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，每一階段的發(fā)展都與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，較大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。

（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化

企業(yè)在不同時期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長期高負(fù)債經(jīng)營模式，使得其營運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化

目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場競爭力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ茖W(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺進(jìn)行融資，相對于我國商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時，也較大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（四）增強(qiáng)資金管理意識，實(shí)現(xiàn)效益化

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時，充分利用閑置資金，對其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營活動的同時，可以進(jìn)行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，較大限度地降低企業(yè)營運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識到在企業(yè)經(jīng)營過程中的各個環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時，要意識到對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時要求員工廣泛學(xué)習(xí)近期的專業(yè)知識，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大限度的降至低點(diǎn)。

三、結(jié)語

在當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)活動中，市場經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在著很多不確定風(fēng)險(xiǎn)，其不但會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果造成影響，同時也威脅著企業(yè)的生存，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是構(gòu)成企業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要原因之一。因此企業(yè)人員要及時意識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在、成因，并對其做出適當(dāng)?shù)姆婪洞胧?

作者：賈守華 高萍 單位：沈陽大學(xué)工商管理學(xué)院

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)證券投資論文

1我國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析

1．1我國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況概述。進(jìn)入2013年，雖然一些突出的社會問題和激烈的社會矛盾依然并將長期在我國存在，但是我國社會環(huán)境大體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的局面，這保障了國家能一心一意抓緊歷史機(jī)遇，努力搞好國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，各行各業(yè)也能夠穩(wěn)步前進(jìn)，為國家的發(fā)展添磚加瓦，而我們的人民群眾也能夠安居樂業(yè)，積極參與社會工作，努力改善提升自己生活水平的同時，助力中國經(jīng)濟(jì)能夠更上一個臺階。

1．2我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢指標(biāo)分析。(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值指標(biāo)(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計(jì)局)。2013年，前三個季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率分別為7．7%、7．6%、7．7%，雖然未能超過8%的增長速度，但是這個發(fā)展速度在世界各個經(jīng)濟(jì)體范圍內(nèi)仍然處于翹楚低位，這種平穩(wěn)增長的趨勢還是讓我們對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持一個樂觀的態(tài)度，進(jìn)一步鞏固了我們世界第二大經(jīng)濟(jì)體的世界地位。但是我們也應(yīng)該清楚的認(rèn)識到，2013年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率相較于2012年的增長率略有下降，說明歐債危機(jī)的發(fā)生對我國經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了一定程度的負(fù)面影響，因此，在對外貿(mào)易不理想的情況下，我們應(yīng)該重點(diǎn)抓住投資和消費(fèi)行為，從而保障我國經(jīng)濟(jì)能平穩(wěn)較快發(fā)展，而不至于被西方歐債危機(jī)拖累，造成經(jīng)濟(jì)疲軟。(2)制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計(jì)局)。2013年，我國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)均處于50%以上，表明產(chǎn)業(yè)經(jīng)理人對目前經(jīng)濟(jì)景氣持樂觀態(tài)度，反引出我國制造業(yè)目前總體處于擴(kuò)張狀態(tài)。2013年1月份到5月份該數(shù)據(jù)處于小幅震蕩變化之中，而6月份到10月份，該指標(biāo)持續(xù)走高，說明我國經(jīng)濟(jì)總體向好的趨勢越來越明顯，大家對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也越來越樂觀。(3)社會消費(fèi)品零售總額指標(biāo)(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計(jì)局)。2013年10月份，社會消費(fèi)品零售總額21491億元，同比名義增長13．3%(扣除價格因素實(shí)際增長11．2%，以下除特殊說明外均為名義增長)。1－10月份，社會消費(fèi)品零售總額190308億元，同比增長13．0%。說明中國經(jīng)濟(jì)總體向好，可持樂觀態(tài)度。(4)全國居民消費(fèi)價格指標(biāo)分析(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計(jì)局)。2013年10月份，全國居民消費(fèi)價格總水平同比上漲3．2%。其中，城市上漲3．2%，農(nóng)村上漲3．3%;食品價格上漲6．5%，非食品價格上漲1．6%;消費(fèi)品價格上漲3．2%，服務(wù)價格上漲3．1%。1－10月平均，全國居民消費(fèi)價格總水平比去年同期上漲2．6%。10月份，全國居民消費(fèi)價格總水平環(huán)比上漲0．1%。其中，城市上漲0．1%，農(nóng)村持平(漲跌幅度為0);食品價格下降0．4%，非食品價格上漲0．3%;消費(fèi)品價格下降0．1%，服務(wù)價格上漲0．4%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和圖片，我們看到2013年的物價總體較2012年仍然在小幅增長，這在一定程度上會抑制民眾的消費(fèi)積極性，從而使消費(fèi)不足，如果物價的增長能夠得到抑制，或者有所下降，我國的消費(fèi)潛力將會得到激發(fā)和釋放，這將為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加足馬力。

1．3我國金融市場形勢指標(biāo)分析。(1)貨幣供應(yīng)量指標(biāo)。2013年，從1月份到9月份，我國貨幣供應(yīng)量穩(wěn)步增加，雖然增加的比率時高時低，但總體上還是處于一個較高的增長水平，這造成我國經(jīng)濟(jì)有一定的通脹壓力。(2)五年及以上銀行貸款年利率(數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行)。2013年以來，我國的5年及以上銀行貸款年利率沒有變化，表明我國目前實(shí)行較為積極穩(wěn)定的金融政策。

2我國房地產(chǎn)行業(yè)分析

2．1房地產(chǎn)行業(yè)界定。我國房地產(chǎn)行業(yè)可分為四類:(1)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)類，例如世聯(lián)地產(chǎn);(2)商業(yè)地產(chǎn)類，例如中國國貿(mào);(3)開發(fā)加持有類，例如金融街、世茂股份;(4)開發(fā)類，例如萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，其中開發(fā)類屬于大部分。

2．2國家產(chǎn)業(yè)政策分析。我國目前對于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策基調(diào)為調(diào)控。2011年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期，房價上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。2012年10月12日、13日和15日，在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場座談會，聽取大家對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的意見和建議。指出，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。2013年國務(wù)院辦公廳正對房地產(chǎn)行業(yè)專門發(fā)出公告，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

2．3房地產(chǎn)行業(yè)所屬生命周期分析。我國房地產(chǎn)行業(yè)開始邁進(jìn)一個全新的階段，已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭。一個比較明顯的現(xiàn)象就是中國足球超級聯(lián)賽中的16支球隊(duì)幾乎全部擁有房地產(chǎn)背景，也因此，有國內(nèi)外的媒體戲稱中國足球?yàn)椤暗禺a(chǎn)足球”，另有說法“中國足球步入房地產(chǎn)時代”，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。有學(xué)者認(rèn)為，2012－2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn)入衰退期的時間窗口，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰退期的前期階段。就中期而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴(yán)厲政策周期的中后期階段。本輪調(diào)控證明了政策有能力治理房價、樓市真實(shí)購買力不足及購房并非穩(wěn)賺不賠等幾個重要基本事實(shí)，以此為基礎(chǔ)，推導(dǎo)出在“限購”等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)將走向本輪中周期衰退的中后期階段。這也跟社會輿論認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫即將破裂的論斷不謀而合。

3、總結(jié)

隨著改革的呼聲是一浪高過一浪，在新的政治、經(jīng)濟(jì)形勢下，人們，對中國經(jīng)濟(jì)的新一輪的發(fā)展充滿期待。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)三大支柱型產(chǎn)業(yè)之一也是備受人們的關(guān)注，房價是否會跌?何時跌?房地產(chǎn)泡沫合適破滅?破滅之后中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)將至于何處?這些都是人們熱議的話題。通過上述分析我們知道房地產(chǎn)行業(yè)卻是處于一個衰退期，但也僅僅處于衰退期的初期，因此在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還將是會努力支撐著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可能迅速崩潰。

作者：趙彬單位：西安石油大學(xué)

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研論文

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的加劇，結(jié)合培養(yǎng)方案市場調(diào)研能力是本專業(yè)學(xué)生的必備能力。也因此市場調(diào)研這門課程在培養(yǎng)方案體系里承擔(dān)著呈上啟下的關(guān)鍵性作用。它不是簡單的實(shí)訓(xùn)課，而是培養(yǎng)學(xué)生就業(yè)能力的技能實(shí)訓(xùn)課程。因此在教學(xué)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在尊重教學(xué)規(guī)律的基礎(chǔ)上緊扣市場需求。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目地塊拍賣前，就要對所選地塊進(jìn)行評估，評估數(shù)據(jù)來自于市場調(diào)研數(shù)據(jù)，在對數(shù)據(jù)整體分析的基礎(chǔ)上，完成地塊可行性分析報(bào)告。這些都離不開市場調(diào)研人才，那怎樣的教學(xué)設(shè)計(jì)才能滿足企業(yè)的需求呢？筆者認(rèn)為，課程教學(xué)融入企業(yè)工作活動過程，企業(yè)活動過程指導(dǎo)課程教學(xué)設(shè)計(jì)才能較大程度的滿足企業(yè)需求。基于這樣的設(shè)計(jì)理念，在《房地產(chǎn)市場調(diào)研》這門課程典型任務(wù)有市場調(diào)研計(jì)劃的制定，問卷的制作，實(shí)際調(diào)研、數(shù)據(jù)整理與分析和調(diào)研報(bào)告撰寫等五個任務(wù)。整個項(xiàng)目要求學(xué)生以組為單位完成所在區(qū)域市場的實(shí)際地塊調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括地塊的地貌、區(qū)域市場房價、小區(qū)物業(yè)滿意度、小區(qū)入住率、配套設(shè)施滿意度、項(xiàng)目競爭對手、樓盤信息及消費(fèi)者購買心理等各個子項(xiàng)目的調(diào)研。按照一個調(diào)研一個主題的原則，每個小組選定一個調(diào)研主題，以班級為單位完成一個完成項(xiàng)目的子調(diào)研內(nèi)容。班級作為校園“實(shí)體企業(yè)”進(jìn)行殘酷的市場競爭，由課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師含企業(yè)專家完成對最終調(diào)研報(bào)告的評價，并評選出具有可執(zhí)行性的小組。

首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。及時個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動；第四個“W”When－－調(diào)研活動中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時間段或者結(jié)束的時間點(diǎn)；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調(diào)研項(xiàng)目。

其次，各個小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷及時步先進(jìn)行廢卷甄別。及時類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個問題出現(xiàn)矛盾。比如購房為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場極為不符，這說明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實(shí)反應(yīng)市場實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場調(diào)研報(bào)告。

，市場調(diào)研報(bào)告是我們整個《房地產(chǎn)市場營銷》課程的收官之作，課程教學(xué)效果的最終體現(xiàn)，能力培養(yǎng)承載物。在對調(diào)研的格式進(jìn)行要求后，更核心是調(diào)研報(bào)告內(nèi)容的編撰。“實(shí)體企業(yè)”分部門提交房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告，并制作ppt對小組（部門）的調(diào)研的成果進(jìn)行匯報(bào)。電子檔的調(diào)研報(bào)告及時稿提交后，由教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師分組指導(dǎo)，提出修改意見，因?yàn)橹案鱾€環(huán)節(jié)的控制，報(bào)告的修改更多集中在文字的表述，數(shù)據(jù)的描述以及排版等問題上，為了讓學(xué)生的報(bào)告具有市場價值，教師們會指導(dǎo)學(xué)生團(tuán)隊(duì)進(jìn)行多次修改，有的甚至多達(dá)10多次。最終提交該課程的成果———市場調(diào)研報(bào)告。教師團(tuán)隊(duì)和企業(yè)專家對學(xué)生的匯報(bào)進(jìn)行現(xiàn)場點(diǎn)評，并評出名次。讓學(xué)生在學(xué)的過程中形成“你追我趕”的良性循環(huán)。這樣的教學(xué)設(shè)計(jì)完成后，學(xué)生的團(tuán)隊(duì)意識、合作精神、文字撰寫、數(shù)據(jù)搜集、數(shù)據(jù)分析等各個方面的能力均得到了提升，職業(yè)素養(yǎng)也在實(shí)訓(xùn)過程逐步建立。此時的他們，有能力完成小型的市場調(diào)研項(xiàng)目。因?yàn)樗麄兦宄麄€市場調(diào)研的流程及其注意事項(xiàng)，并能把握住市調(diào)的核心。這樣培養(yǎng)出來的學(xué)生，企業(yè)非常的歡迎。因?yàn)樗麄冋嬲龑?shí)現(xiàn)了工作與學(xué)習(xí)的融合。

作者：康媛媛單位：重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)論文

1我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳發(fā)展過程中存在的問題

1.1我國房屋設(shè)計(jì)的不科學(xué)

通常情況下，西方國家住宅面積多設(shè)計(jì)為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設(shè)計(jì)規(guī)劃極為科學(xué)，住宅設(shè)施較為完善，環(huán)境優(yōu)雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發(fā)過政策，大部分的城市都未滿足國家有關(guān)政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展。

1.2我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚

由于我國科學(xué)技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：及時，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過程存在問題，如今我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費(fèi)用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國外有些發(fā)達(dá)國家的技術(shù)成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學(xué)的低碳建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制度以及對應(yīng)的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。

1.3我國住宅區(qū)的美化綠化不科學(xué)

目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問題。如小區(qū)里通常鋪設(shè)柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，裸露的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)也極其不科學(xué)，大部分小區(qū)多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實(shí)際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實(shí)際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導(dǎo)致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。

1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性

因?yàn)槿鄙俪杀緝?yōu)勢及新型技術(shù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤較大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費(fèi)群體缺少針對性，導(dǎo)致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂意投入大量的經(jīng)費(fèi)以及時間做市場調(diào)研，致使在對消費(fèi)群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發(fā)，最終導(dǎo)致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。

1.6居民的低碳消費(fèi)意識薄弱

據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是及時次知道低碳消費(fèi)以及低碳經(jīng)濟(jì)，就更不用說房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)了。而消費(fèi)者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費(fèi)選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。

2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響

（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)

目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場炒房情況讓廣大消費(fèi)者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會恢復(fù)到正常水平。如此，從長期看來，低碳經(jīng)濟(jì)是有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。

（2）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展

目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機(jī)，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現(xiàn)類似于美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商能更多投入到對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟(jì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（3）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化

一直以來，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國建筑行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開發(fā)商通常為了利益較大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟(jì)形式下，市場資本和先進(jìn)、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來，從而實(shí)現(xiàn)未來建筑的低能耗和智能化發(fā)展。

2.2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響

（1）低碳經(jīng)濟(jì)會提高建筑行業(yè)的整體成本

因?yàn)槟壳拔覈萍妓接邢蓿吞技夹g(shù)也不夠先進(jìn)，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當(dāng)前形勢下，要想在我國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要投入更多資金來研發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時要用更昂貴、更節(jié)能的能源來替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風(fēng)能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實(shí)上是一項(xiàng)成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)會增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。

（2）低碳經(jīng)濟(jì)會推高房價

正如上文所說，低碳經(jīng)濟(jì)需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會增加。同時，因?yàn)榘l(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開發(fā)商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進(jìn)一步提高房價。另外，因?yàn)榫G色低碳建筑通常是面向中高端消費(fèi)群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認(rèn)同和普及，這一系列的連鎖反應(yīng)以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會致使房價在短期內(nèi)進(jìn)一步上升。

（3）低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

我國房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應(yīng)用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達(dá)到了歐洲國家的三倍，這就說明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應(yīng)，給我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很大影響。

3低碳經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

3.1推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

在住宅建造過程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來推動我國房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟(jì)趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長久發(fā)展，就很有必要強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極、、細(xì)致地了解并掌握廣大消費(fèi)者的需求，爭取做到資源化配置，減少碳排放量，為廣大消費(fèi)者營造一個極為理想的工作或居住環(huán)境。

3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)

目前，我國在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術(shù)還相當(dāng)落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時間，降低能耗，進(jìn)而達(dá)成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的研究方向之一。在可再生能源的開發(fā)以及利用方面，太陽能和風(fēng)能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。

3.3積極倡導(dǎo)低碳生活

在低碳經(jīng)濟(jì)時代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該深刻地意識到低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義并積極地落實(shí)到行動中，加大物力、人力、以及財(cái)力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者更深刻地認(rèn)識低碳建筑及其優(yōu)勢，提高廣大消費(fèi)者的低碳環(huán)保意識，進(jìn)而得到他們的支持和認(rèn)同。房地產(chǎn)商還應(yīng)該讓消費(fèi)者認(rèn)識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會顯現(xiàn)，進(jìn)而為廣大消費(fèi)者節(jié)約一大筆開銷。由此可見，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該立足長遠(yuǎn)、與時俱進(jìn)，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者地了解低碳建筑的優(yōu)勢，進(jìn)而刺激廣大消費(fèi)者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境

（1）設(shè)計(jì)科學(xué)的制度

客觀來說，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問題，而是制度和體系問題。設(shè)計(jì)科學(xué)合理的制度應(yīng)該包含以下幾個方面：及時，應(yīng)該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責(zé)；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標(biāo)以及低碳指標(biāo)，目前我國已經(jīng)把“碳排放量指標(biāo)”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設(shè)計(jì)新的設(shè)計(jì)規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國家有關(guān)政策來推動低碳房地產(chǎn)市場需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。

（2）鼓勵綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過各種融資形式為開發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標(biāo)的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準(zhǔn)量并計(jì)算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機(jī)制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準(zhǔn)備。此外，由于我國正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)階段，政府有關(guān)部門應(yīng)該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價值體系，充分調(diào)動起房地產(chǎn)業(yè)主以及開發(fā)商的積極性，達(dá)成低碳經(jīng)濟(jì)的共識，營造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的輿論環(huán)境以及社會氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費(fèi)者的需要，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而同時在低碳經(jīng)濟(jì)時代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)一定會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來也就加快了國內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加大了我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度，為我國的未來發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。

3.5提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局

目前，我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)在管理過程中，多采取粗放式管理模式，開發(fā)商通常唯利是圖，也不主動關(guān)注廣大消費(fèi)者的需要。如今，大多房地產(chǎn)開發(fā)商還都是大量地開發(fā)較大面積的建筑住宅，大面積的臥室和客廳，敞亮的樓道，這就加重了資源消耗。而開發(fā)商為了可以使資金快速回籠，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的及時性，幾乎不對房屋進(jìn)行裝修，消費(fèi)者就需要自己進(jìn)行裝修，既耗財(cái)又耗力。因此，在低碳經(jīng)濟(jì)時期，要大力發(fā)展我國的低碳經(jīng)濟(jì)，大量建造低碳建筑，房地產(chǎn)開發(fā)商就需要不斷提升開發(fā)質(zhì)量以及水平，在戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃方面要爭取做到節(jié)約、合理，以人為本。結(jié)論與建議綜上所述，在我國低碳經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這一概念已被引進(jìn)并逐漸成為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量和主要組成部分，但是其仍然存在很多問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須采取有效的解決措施，使低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念真正融合到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，為自身在社會效益和經(jīng)濟(jì)效益中找出一個均衡點(diǎn)，同時也為我國社會的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

作者：趙潔 單位：駐馬店市房地產(chǎn)交易管理所

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)成本核算論文

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在的主要問題

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)階段、銷售階段。

1.開發(fā)階段

及時，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的對象、土地開發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項(xiàng)目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該按成本會計(jì)的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能估計(jì)，無法及時獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實(shí)施過程中，工程完成量和實(shí)際總預(yù)算存在較大差異，未能及時更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過程中無法及時取得的計(jì)量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，市場價格變動對項(xiàng)目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可能會基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項(xiàng)目成本波動幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時，項(xiàng)目總預(yù)算以及現(xiàn)場工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實(shí)。

2.銷售階段

及時，預(yù)售階段是項(xiàng)目資金回籠的過程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項(xiàng)，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時項(xiàng)目開發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計(jì)，仍處于歸集分配過程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項(xiàng)的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營成果，未能及時反映經(jīng)營成果。第三，借款費(fèi)用停止資本化時點(diǎn)的影響。按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時，借款費(fèi)用應(yīng)該停止資本化。在實(shí)際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時項(xiàng)目開發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時反映項(xiàng)目經(jīng)營成果。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個方面的工作。

1.開發(fā)階段

及時，成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化。對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分類，確定大類，細(xì)分小類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化對成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務(wù)分離。對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和控制的保障。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎懲制度。

2.銷售階段

及時，建立健全成本結(jié)算制度，及時做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售階段工程開發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時取得工程結(jié)算是成本核算的保障。基于本企業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無法通過本企業(yè)結(jié)算的工程項(xiàng)目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時反映企業(yè)經(jīng)營成果。第二，做好借款費(fèi)用的資本化工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個開發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時停止借款費(fèi)用資本化工作，資本化截止后的借款費(fèi)用不應(yīng)作為項(xiàng)目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時點(diǎn)。第三，做好銷售費(fèi)用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產(chǎn)銷售業(yè)績進(jìn)行評價提高銷售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關(guān)資料，報(bào)有關(guān)部門審批，完善稅務(wù)資料，及時與稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，并且拓展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，做好成本核算和控制，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

作者：呂世林 單位：深圳市東部開發(fā)(集團(tuán))有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息論文

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的意義及現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的意義房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量對行業(yè)發(fā)展以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義主要有三點(diǎn)。及時，會計(jì)信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時可規(guī)范行業(yè)內(nèi)的會計(jì)核算程序，利于我國經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展。第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)頻繁且金額數(shù)大，所以會計(jì)信息質(zhì)量會關(guān)系到企業(yè)構(gòu)建會計(jì)制度的標(biāo)準(zhǔn)，能夠影響到企業(yè)的整體發(fā)展與改革。第三，同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比較高且增長速度比較快，需要我國相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，且監(jiān)管的重點(diǎn)就是會計(jì)信息的質(zhì)量，所以，會計(jì)信息質(zhì)量關(guān)系到我國監(jiān)管工作地順利開展。由此可知，房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量對我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言意義重大。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但其發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂觀。一是房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息存在嚴(yán)重的失真問題，這主要是因?yàn)椴糠制髽I(yè)為減少納稅金額而虛構(gòu)業(yè)務(wù)，此外，房地產(chǎn)行業(yè)工程量大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)形式多的特征，繁雜且大量的工作任務(wù)以及人員不合理的分配也是行業(yè)會計(jì)信息失真的原因；二是房地產(chǎn)行業(yè)管理工作不完善，影響了會計(jì)工作的進(jìn)程，進(jìn)而降低了會計(jì)信息的質(zhì)量，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員素質(zhì)比較低對于行業(yè)會計(jì)工作而言，會計(jì)人員是整個工作的主題，因此他們的素質(zhì)將會對會計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。目前，會計(jì)從業(yè)人員的道德素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)都比較低。從道德素質(zhì)方面分析，由于會計(jì)人員都是企業(yè)聘請而來，直接由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理，很容易受到各種利益的誘惑從而造成會計(jì)信息的失真。從專業(yè)素質(zhì)方面分析，有些企業(yè)的會計(jì)人員專業(yè)知識不足，甚至在聘請過程中利于裙帶關(guān)系上任，而且有些企業(yè)在聘請過程中也未能定好學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致會計(jì)人員在實(shí)際工作中由于缺乏相應(yīng)能力而不斷出錯，從而降低了會計(jì)信息質(zhì)量。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)不同時期業(yè)績信息可比性不高一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目都屬于長期項(xiàng)目，從最初的項(xiàng)目確立到項(xiàng)目確認(rèn)收入都在一年以上。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)的一個項(xiàng)目周期內(nèi)，不同時期的財(cái)務(wù)信息也大不相同，如房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期會支出大量建設(shè)資金；在項(xiàng)目建設(shè)期間，企業(yè)投入建設(shè)資金的同時還必須支出大量管理資金且?guī)缀鯖]有回收資金，即便企業(yè)為平衡當(dāng)期收支平衡而采取樓盤預(yù)售的方式，得到的預(yù)收款也不屬于企業(yè)收入的范圍內(nèi)；項(xiàng)目結(jié)束后，企業(yè)通過售樓的形式開始大量回收資金。由此可見，這些信息無法真正反映出企業(yè)的整體效益，進(jìn)而，在評估房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益時也不能采取普通企業(yè)的業(yè)績評估方法，否則其結(jié)論會失真。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)體系、制度不夠完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度、體系的不完善主要體現(xiàn)在兩個方面，一是財(cái)務(wù)會計(jì)體系缺乏規(guī)范性，如無法有效解決商品房債務(wù)和所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移問題，而且我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的自我評估效果同國家認(rèn)證的會計(jì)機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果相比存在一定的差距；二是我國會計(jì)法律法規(guī)制度有待健全，新興行業(yè)會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)不明確，這導(dǎo)致了會計(jì)核算工作難度大且行業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真等問題。

(四)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)透明度不高我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動了證券市場的發(fā)展以及完善，這就使得市場主體對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)透明度的要求不斷提高。同普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)不但要面臨普通的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還必須面臨土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等。針對房地產(chǎn)行業(yè)如此大的風(fēng)險(xiǎn)，提高其風(fēng)險(xiǎn)的透明度是十分必要的。對此，我國雖采取了一定的政策，如出臺相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)披露的法律法規(guī)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保障金信息等方面一直處于透明很低狀態(tài)，如此一來就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的失真問題。而且，我國很多企業(yè)都存在“包裝”企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的現(xiàn)象。

三、解決房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的有效途徑

(一)提高會計(jì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)若想提高會計(jì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，就必須先認(rèn)識到會計(jì)工作對企業(yè)發(fā)展的意義以及會計(jì)信息質(zhì)量的主要影響因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在聘用會計(jì)從業(yè)人員時必須規(guī)定一定的專業(yè)素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，擁有相應(yīng)的實(shí)踐能力和理論知識。再者，為能順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的變化與發(fā)展，企業(yè)還應(yīng)綜合企業(yè)的實(shí)際情況，制定具有針對性的企業(yè)內(nèi)部會計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)計(jì)劃。雖然企業(yè)很難控制會計(jì)人員的道德素質(zhì)，但是企業(yè)可加強(qiáng)對員工的監(jiān)督力度和懲處力度，較大限度的提高會計(jì)人員在道德品質(zhì)方面的認(rèn)知，從而保障會計(jì)信息質(zhì)量符合企業(yè)發(fā)展要求。

(二)提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算水平如今，會計(jì)規(guī)范已經(jīng)趨于國際化，因此只有提高會計(jì)核算水平才能確保房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)實(shí)際情況為基礎(chǔ)，梳理財(cái)務(wù)管理的程序并建立一個完善的核算體系，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需強(qiáng)化企業(yè)會計(jì)核算工作，認(rèn)真核算不同時期房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并根據(jù)現(xiàn)行的會計(jì)核算準(zhǔn)則將核算出的數(shù)據(jù)列入不同的范疇之內(nèi)，從而來提升房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的能力。不過，在構(gòu)建企業(yè)會計(jì)核算體系時，企業(yè)必須立足于自身實(shí)際管理需求，嚴(yán)格貫徹制定的核算制度，防止會計(jì)核算工作同企業(yè)的發(fā)展脫節(jié)，進(jìn)而影響企業(yè)的長期效益。

(三)完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)體系，加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管力度我國現(xiàn)行的會計(jì)準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)行業(yè)中的成本核算、費(fèi)用核算以及收支核算，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)處理時選用的標(biāo)準(zhǔn)不同，這會極大地影響到房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量。因此，我國應(yīng)該盡快完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)體系，明確行業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的收入準(zhǔn)則，例如：是否完成產(chǎn)權(quán)過戶、是否正式簽訂銷售合同、是否正式獲得購買方的支付證明等，我國必須針對這些問題做出符合國情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，從而讓會計(jì)信息能夠真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營情況。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)構(gòu)建一套有效的內(nèi)部監(jiān)督管理體系，如制定財(cái)務(wù)監(jiān)察、員工內(nèi)部監(jiān)督制度，明確劃分出不同部門和員工的職責(zé)和權(quán)利，并通過懲獎制度對企業(yè)會計(jì)核算工作進(jìn)行管理。再者，政府也應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，制定相應(yīng)的法律法規(guī)并發(fā)揮自身的監(jiān)督管理能力，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的真實(shí)性。

(四)提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度為能提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度，房地產(chǎn)企業(yè)不但需要披露企業(yè)的基本信息，還需披露企業(yè)業(yè)績信息、成本組成信息、土地信息、質(zhì)量保障金信息以及項(xiàng)目資金分流信息等，這些信息能夠提高企業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量。對于所有的上市公司而言，披露企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)信息是其一項(xiàng)基本工作，這不僅能夠提高會計(jì)信息的真實(shí)性，還有助于投資者更加詳細(xì)且地了解公司的經(jīng)濟(jì)效益情況，從而做出相應(yīng)的決策。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義，但是在發(fā)展過程中卻存在會計(jì)信息質(zhì)量這重大問題，這不僅會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也會影響到社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)識到管理、控制房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的必要性，而后再結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況采取相應(yīng)的解決策略，這才能改善房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算體系，提高企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而確保整個行業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。

作者：黃承文 單位：成都匯廈建設(shè)投資股份有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理論文

一、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理總體形勢

“不斷高企的房價、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責(zé)任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。

二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營。當(dāng)我們認(rèn)識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過程中當(dāng)然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營效率、促進(jìn)集團(tuán)知識沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標(biāo)進(jìn)行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速決策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保障資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和較大化利用，來體現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們在津津樂道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時，也應(yīng)該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場容量分析

拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場需求特征分析

幾年來，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售

2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變

4、月度媒體監(jiān)測分析

月度媒體監(jiān)測分析得出結(jié)論，房地產(chǎn)走勢大好。今后幾年的房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)革命性的變局。房地產(chǎn)開發(fā)將逐步走向集約化、規(guī)模化。中央宏觀調(diào)控進(jìn)一步關(guān)緊信貸閘門，也會使開發(fā)商融資難度加大，開發(fā)商整合速度加快，部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介公司將退出房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)會重建門檻和重新洗牌，進(jìn)入門檻明顯提高，房地產(chǎn)市場的集中度將迅速提高。所以就要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者更是要注重對于房地產(chǎn)行業(yè)流程管理的變革與推行。以上就是本人的房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的反思與研究。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)的社會保險(xiǎn)論文

1、目前我縣房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳的現(xiàn)狀

今年6月份，我縣開展了對房地產(chǎn)行業(yè)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面稽核的專項(xiàng)檢查活動，此次專項(xiàng)檢查活動共涉及單位14家，通過檢查發(fā)現(xiàn)，這些單位雖然也參加了社會保險(xiǎn)，但是全部都沒有全員參保，參保率不足30%。

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳的難點(diǎn)和存在的問題

2.1單位和員工的特殊性導(dǎo)致參保困難：

2.1.1員工底數(shù)難以摸清

很多地產(chǎn)公司都是外來企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。

2.1.2員工構(gòu)成復(fù)雜

從業(yè)人員有的來自農(nóng)村，有的來自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復(fù)雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會保險(xiǎn)或只給部分員工參保的擋箭牌。

2.1.3員工流動性大，穩(wěn)定性差

房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進(jìn)城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對這些對象的參保工作落實(shí)難度不小。

2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識差：

2.2.1企業(yè)方面

作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會保險(xiǎn)制度給職工帶來現(xiàn)實(shí)收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險(xiǎn)看作是企業(yè)的多余開支，想方設(shè)法逃避參加社會保險(xiǎn)。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會保險(xiǎn)，在繳費(fèi)人數(shù)和繳費(fèi)基數(shù)上動手腳以達(dá)到少繳社會保險(xiǎn)的目的。

2.2.2職工方面

他們?nèi)狈趧语L(fēng)險(xiǎn)意識和勞動風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償意識，沒有意識到社會保險(xiǎn)是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負(fù)有什么樣的社會保險(xiǎn)責(zé)任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對社會保險(xiǎn)的重要性認(rèn)識不充分，參保意識不強(qiáng)，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會保險(xiǎn)。職工自己不愿意繳費(fèi)，也不會監(jiān)督雇主為自己繳費(fèi)，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。

2.2.3社會保險(xiǎn)繳費(fèi)保底基數(shù)過高，單位和職工社會保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)加重。

我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險(xiǎn)保底繳費(fèi)基數(shù)。目前我縣保底繳費(fèi)基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費(fèi)工資繳納社會保險(xiǎn)，個體靈活就業(yè)人員幾乎按保底繳費(fèi)基數(shù)繳費(fèi)。社會保險(xiǎn)保底繳費(fèi)基數(shù)過高，不利于社會保險(xiǎn)擴(kuò)面。

2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會保險(xiǎn)擴(kuò)面整體聯(lián)動機(jī)制。

社會保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，擴(kuò)面征繳工作應(yīng)是全社會的義務(wù)。而從近幾年的實(shí)際工作來看，相關(guān)部門缺乏有機(jī)配合，整體聯(lián)動難度大，政府相關(guān)部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動、齊抓共管、強(qiáng)制參保”的局面，從而形成人社部門唱獨(dú)角戲的局面，社會保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作難以開展。

3、對策和建議

3.1加大社會保險(xiǎn)擴(kuò)面稽核力度。

在房地產(chǎn)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面方面，重點(diǎn)突出新辦單位參保，重點(diǎn)突出參保不規(guī)范單位，利用勞動監(jiān)察網(wǎng)格化對其進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進(jìn)一步擴(kuò)大社會保險(xiǎn)覆蓋面。在社會保險(xiǎn)稽核方面，突破難點(diǎn)單位。針對長期不能主動繳納稽核補(bǔ)收費(fèi)用或拒不按時補(bǔ)繳的單位，將按照《社會保險(xiǎn)法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強(qiáng)制征繳手段，進(jìn)行重點(diǎn)突破，確保稽核補(bǔ)繳金額及時足額到賬。

3.2加強(qiáng)社會保險(xiǎn)政策宣傳。

開展社會保險(xiǎn)征繳專項(xiàng)宣傳活動，通過廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險(xiǎn)政策，各新聞媒體對拒不參保或欠繳保費(fèi)的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險(xiǎn)征繳的社會環(huán)境。

3.3建立多部門年檢聯(lián)動機(jī)制。

工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險(xiǎn)參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險(xiǎn)參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過各部門相互配合，進(jìn)一步規(guī)范用人單位參保繳費(fèi)行為，推進(jìn)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作。

3.4提升社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的工作水平和服務(wù)水平。

一方面，要增強(qiáng)服務(wù)意識，提高業(yè)務(wù)水平，不斷改進(jìn)征繳辦法，了解繳費(fèi)單位和職工的基本情況，采取靈活多樣的征繳方式；盡量簡化程序，規(guī)范操作，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，要完善服務(wù)設(shè)施，逐步簡化新參保或接續(xù)養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系的手續(xù)，并且要落到實(shí)處。社會保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)與工商、稅務(wù)、財(cái)政等部門和新聞單位聯(lián)手，對拒絕參保或不按規(guī)定參保繳費(fèi)的企業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)合管制，嚴(yán)格檢查房地產(chǎn)建筑行業(yè)的社會保險(xiǎn)費(fèi)征繳情況；加強(qiáng)勞動保障監(jiān)察力度，規(guī)范單位勞動用工和加強(qiáng)社會保險(xiǎn)稽核，規(guī)范單位參保行為。

作者：陳昌蓮單位：江蘇省東海縣醫(yī)療保險(xiǎn)管理處

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)論文

在我國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾起伏的變化背后，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣顯現(xiàn)。本文結(jié)合光明地產(chǎn)的企業(yè)文化建設(shè)探索實(shí)踐，就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的特點(diǎn)作些分析和思考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的基本特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會影響大

社會影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點(diǎn)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨(dú)特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語導(dǎo)向和風(fēng)向標(biāo)，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關(guān)注，其實(shí)已經(jīng)不再是他們的個人言行，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因?yàn)檫@種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個社區(qū)、一類居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標(biāo)，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認(rèn)同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個品牌中的文化元素足夠的厚實(shí)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質(zhì)員工隊(duì)伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達(dá)，助推著企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強(qiáng)企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴(kuò)張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重?cái)U(kuò)張、輕質(zhì)量，無序競爭甚至惡意競爭，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴(yán)重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當(dāng)企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當(dāng)企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當(dāng)前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向、從走向，需要時間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好，房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)以來連續(xù)躋身中國房地產(chǎn)50強(qiáng)、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營”10強(qiáng)、上海房地產(chǎn)10強(qiáng)的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產(chǎn)具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的價值觀和外在的社會責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實(shí)踐探索

（一）努力增強(qiáng)對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識

增強(qiáng)員工對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團(tuán)隊(duì)在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產(chǎn)通過28年的努力，將文化與經(jīng)濟(jì)互推并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了有弱到強(qiáng)、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨(dú)特發(fā)展之路。共識之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于較大限度地達(dá)成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認(rèn)同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實(shí)，本著對土地負(fù)責(zé)的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進(jìn)取。共識之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)人的發(fā)展的需要。的企業(yè)文化是促進(jìn)人適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標(biāo)與戰(zhàn)略愿景，增強(qiáng)人的精神力量，促進(jìn)人的發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進(jìn)光明地產(chǎn)企業(yè)核心價值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實(shí)施中，企業(yè)核心價值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價值憲章》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢造福、強(qiáng)企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個共同的報(bào)負(fù)共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立的精致的風(fēng)向標(biāo)。“強(qiáng)企富員”，是光明地產(chǎn)的及時要務(wù)。強(qiáng)企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在及時位，激勵員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價值取向。讓“穩(wěn)健進(jìn)取、務(wù)實(shí)果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項(xiàng)目動遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購該項(xiàng)目后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財(cái)務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅(jiān)持先把獎金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅(jiān)持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚(yáng)光明地產(chǎn)的企業(yè)精神。“大地情懷，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻(xiàn)社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠(yuǎn)地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動詮釋了擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會，以及組織先進(jìn)企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級管理者了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認(rèn)同的基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《光明房地產(chǎn)集團(tuán)文化建設(shè)三年行動計(jì)劃》。

（三）有效推動企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍(lán)圖，而把美好的藍(lán)圖化為現(xiàn)實(shí)，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團(tuán)上下共同奮斗的目標(biāo)把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)形勢任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，化為集團(tuán)上下的行動。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強(qiáng)形勢任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實(shí)現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎懲措施，在激勵約束中實(shí)現(xiàn)價值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理和員工隊(duì)伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項(xiàng)制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項(xiàng)更為細(xì)化的工作業(yè)務(wù)流程，通過制度建設(shè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)集約化管理，通過制度加強(qiáng)行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻(xiàn)、比進(jìn)步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計(jì)劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業(yè)凝聚力，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，展示光明地產(chǎn)人昂揚(yáng)向上、不斷進(jìn)取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認(rèn)同，而且真正落實(shí)到行動上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國馳名商標(biāo)。以社會責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會責(zé)任感、現(xiàn)代意識的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號召援建了一座都江堰光明團(tuán)結(jié)小學(xué)和10個社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的較高獎項(xiàng)白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅(jiān)持社會慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅(jiān)定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔(dān)當(dāng)重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的干部隊(duì)伍。進(jìn)一步完善廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊(duì)伍提升三者緊密配套，形成強(qiáng)有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機(jī)制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團(tuán)總裁和黨委書記應(yīng)當(dāng)同為企業(yè)文化建設(shè)的及時責(zé)任人，共同負(fù)責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項(xiàng)主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實(shí)。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動、整體運(yùn)作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長效運(yùn)行機(jī)制。同時，加大硬件投入，為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保障。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機(jī)制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項(xiàng)工作的落小落細(xì)落實(shí)，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營管理提供文化支撐。

三、提升房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)水平的思考

思考之一：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，更要用企業(yè)文化助發(fā)展。房地產(chǎn)是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)行業(yè)，是“三去一減一補(bǔ)”的重點(diǎn)領(lǐng)域，要用“文化+”助力傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，催生企業(yè)文化建設(shè)蓬勃發(fā)展。“文化+”，以文化靈魂的注入，使某些僵死的動能（產(chǎn)業(yè)、企業(yè)）起死回生，煥發(fā)新生命。“文化+”，以文化基因的融入，老樹嫁新枝，使舊動能得以改造，使被舊軀殼禁錮的生產(chǎn)力得以解放。尤其是面對越來越迫近的房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭，唯有用更的企業(yè)文化助推發(fā)展，才有業(yè)精于誠的厚基大業(yè)。思考之二：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎國計(jì)民生，更要把企業(yè)文化推向。作為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)之一，光明地產(chǎn)更要心系國家、心系百姓，以良性的企業(yè)文化構(gòu)建，正向的企業(yè)文化導(dǎo)向，以“造老百姓買得起的好房子”為己任，堅(jiān)守企業(yè)核心價值觀，持續(xù)提升能力，承擔(dān)社會責(zé)任，為和諧社會提供助力。要成為一家受尊重的企業(yè)和國內(nèi)的國有房企上市公司，更要著力把企業(yè)文化推向，實(shí)現(xiàn)“造一棟商品房、留一世好口碑”的文化目標(biāo)。思考之三：房地產(chǎn)行業(yè)員工應(yīng)當(dāng)發(fā)展，更要以企業(yè)文化引領(lǐng)。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)新形勢，對接新要求，著力從員工最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)、最直接的問題出發(fā)，關(guān)心員工、愛護(hù)員工，為員工謀福祉。要以企業(yè)文化建設(shè)為引領(lǐng)，不斷深化企業(yè)核心價值觀、企業(yè)精神、企業(yè)使命的內(nèi)涵和外延，深入開展“串職工門，知職工情，凝職工心”為主題的企業(yè)文化活動，形成“我中有你、你中有我”的唇齒相依、榮辱與共的命運(yùn)共同體，共同創(chuàng)造光明地產(chǎn)更加美好的未來。

作者:施裕 單位:光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)研究論文

摘要：分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長和商品價值大的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動都是在金融部門的支持下進(jìn)行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

2我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

2.1個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1欺詐風(fēng)險(xiǎn)

截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個人信用評級機(jī)制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進(jìn)行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機(jī)制的不盡完善，銀行在發(fā)放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔(dān)保人就很容易采取捏造事實(shí)、隱瞞真相等不正當(dāng)手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人的個人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強(qiáng)制執(zhí)行拍賣抵押物以清償債務(wù)，同時加大了執(zhí)行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保障金等方式來騙取銀行貸款。

2.1.2提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榻鹑诠ぞ叩牧鲃有耘c收益率之間有一定的關(guān)系，提前還款發(fā)生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補(bǔ)償、提前收回資金閑置、預(yù)期收益減少等三種經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。2007年12月21日中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)六次上調(diào)人民幣利率，其中五年期的商業(yè)貸款利率提高到了7.74%，上調(diào)了1.35個百分點(diǎn)；五年期以上個人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調(diào)了0.64個百分點(diǎn)。利率對房貸借款人來說是最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，因?yàn)樗苯佑绊懙浇杩钊说默F(xiàn)金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數(shù)量，有可能使一部分目前有資金閑置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1假按揭

因?yàn)閭€人住房貸款比項(xiàng)目開發(fā)貸款手續(xù)較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金，開發(fā)商會使用“假按揭”的方法來籌集建設(shè)資金。而這些“購房者”往往與開發(fā)商有協(xié)議在先，約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時，開發(fā)商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購房者。可是一旦樓盤銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產(chǎn)不良貸款。即使銀行發(fā)現(xiàn)有“假按揭”的嫌疑，開發(fā)商也總能夠拿出各種材料和理由證明個人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產(chǎn)的不良貸款的幾率會更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產(chǎn)行業(yè)，誘導(dǎo)大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導(dǎo)致銀行個人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的“假按揭”情況比較嚴(yán)重，在北京地區(qū)，僅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計(jì)涉案金額達(dá)2.2億元。

2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息“失真”

按人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達(dá)到30%以后才能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財(cái)務(wù)手段，制造虛假報(bào)表來虛增自有資金的比例。

因?yàn)楫?dāng)前商業(yè)銀行信貸分析的主要內(nèi)容是基于客戶財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)比率分析，而在實(shí)際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補(bǔ)西墻是開發(fā)企業(yè)的一貫做法。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動式開發(fā)。一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項(xiàng)目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。

3我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過、、及時地采集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以及時、的掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，以刺激土地供給等。

3.2加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機(jī)互動，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性，降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

3.3商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。公務(wù)員之家

3.4建立和完善個人信用制度

從今后我國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展方向來看，住房抵押貸款無疑是發(fā)展的重點(diǎn)，在房地產(chǎn)抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個人信用制度，對降低我國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要的意義。鑒于我國國情和個人信用制度行業(yè)的特殊性，目前單靠民間很難在較短時間內(nèi)培育出比較成熟的個人信用聯(lián)合征信公司。我國應(yīng)該走歐美模式二者結(jié)合的，采取政府推動、征信公司市場化運(yùn)作的模式。

4結(jié)語

近年來我國房地產(chǎn)價格增長過快，房地產(chǎn)投資過熱，使得我國政府不得不采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，目的在于降低不斷增加的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，本文只是簡要分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和如何進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)按揭體系研討論文

編者按：本文主要從普通法按揭制度的確立及衡平法的介入；按揭在香港的的演化；我國按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系；筆者對我國所謂房地產(chǎn)按揭的看法四個方面進(jìn)行論述。其中，主要包括：目前我國物權(quán)立法的步伐正在加緊、大陸法中的抵押雖自羅馬法起、質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有、受揭人取得了的不容推翻的權(quán)利、當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯、現(xiàn)房按揭由購房者在合同簽訂生效、期房按揭則由購房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款、期房雖是說遠(yuǎn)期現(xiàn)貨，但購房人并未可取得可供抵押的權(quán)利、遠(yuǎn)期現(xiàn)貨買賣在動產(chǎn)領(lǐng)域最為常見、期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)、購房人既然要以期房向銀行擔(dān)保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押等，具體材料請?jiān)斠姟?

[內(nèi)容摘要]文章考察了按揭的淵源和演變，認(rèn)為我國大陸房地產(chǎn)買賣中的所謂按揭并非真正意義上的按揭，目前的所謂按揭做法，其在法律性質(zhì)上，期房按揭其實(shí)是質(zhì)押，而現(xiàn)房按揭則是抵押，但這些質(zhì)押和抵押和現(xiàn)行的擔(dān)保制度又不盡相似，在某些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上不當(dāng)?shù)赝黄屏水?dāng)事人間的利益平衡。通過比對分析，澄清了以往一些理論上的認(rèn)識誤區(qū)，剖析了房地產(chǎn)業(yè)界因?qū)Π唇业那饫枚鴮V大購房者產(chǎn)生的不利影響，提出真正的按揭制度設(shè)計(jì)必須結(jié)合擔(dān)保法律體系構(gòu)造的基礎(chǔ)平臺關(guān)系，并就此也對日后的立法完善提出了一些設(shè)想。

[關(guān)鍵詞]按揭現(xiàn)房按揭期房按揭

按揭被引入我國大陸房地產(chǎn)市場已十余年，它先由深圳建行在當(dāng)?shù)卦囆校笾饾u流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發(fā)展規(guī)模相當(dāng)之大，故對廣大置業(yè)者、房產(chǎn)商、銀行、甚至保險(xiǎn)公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認(rèn)為是：緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的銷售市場，并帶動相關(guān)行業(yè)。所以這一制度是多贏的設(shè)計(jì)，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產(chǎn)買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權(quán)立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據(jù)大陸法的體例提出了讓與擔(dān)保（目前它們主要體現(xiàn)在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實(shí)務(wù)中，銀行常只是根據(jù)自己制定的業(yè)務(wù)規(guī)則操作，合同形式上多表現(xiàn)為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產(chǎn)市場中，從某種意義上說，只是個偽概念，事實(shí)上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。

一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入

“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠(yuǎn)。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內(nèi)地的法律文獻(xiàn)中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經(jīng)更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，以其變價金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為擔(dān)保物權(quán)[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔(dān)保物權(quán)對應(yīng)但不相等的概念里，pledge譯成質(zhì)權(quán)，lien譯成留置，charge作動詞時為廣義的擔(dān)保，為名詞時則譯為債務(wù)負(fù)擔(dān)或財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)。德國民法典1191條至1203條規(guī)定的土地債務(wù)與定期土地債務(wù)，都設(shè)定在不動產(chǎn)上，但英美法的charge并不只限在不動產(chǎn)上設(shè)定。英國早期的擔(dān)保制度最常見的是質(zhì)，質(zhì)權(quán)人可用質(zhì)物收益抵沖債權(quán)本金而使債務(wù)清償完畢者為活質(zhì)，質(zhì)物收益僅能抵沖債權(quán)利息而不能抵沖本金者為死質(zhì)。后來，羅馬法中信托質(zhì)傳入英國，死質(zhì)的性質(zhì)發(fā)生變化，依羅馬法的信托質(zhì)，債權(quán)人并不以擔(dān)保物的孳息抵償債務(wù)，債權(quán)并不因此消滅，正與死質(zhì)相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構(gòu)成，前者意為長期，后者為擔(dān)保或抵押。

但是，須注意的是，質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質(zhì)權(quán)是對動產(chǎn)或不動產(chǎn)占有的簡單轉(zhuǎn)移，當(dāng)債權(quán)人的這種占有受到侵?jǐn)_或受到剝奪時，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現(xiàn)為以提供擔(dān)保為目的實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在習(xí)慣上可能主要針對的是“要式物”，它還包括一項(xiàng)簡約，為債務(wù)人（信托人）保留在清償債務(wù)之后向債權(quán)人（受托人）索還物品的權(quán)利，同時一般不發(fā)生占有的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人繼續(xù)享用物品，并可通過占有來恢復(fù)所有權(quán)。但是債權(quán)人如果愿意，也可以有權(quán)出賣物品，其根據(jù)是他取得了所有權(quán)，而且必須是在清償債務(wù)期屆至?xí)r方可行使這種出賣權(quán)，否則，他可能會在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。

1475年，里托頓因?qū)Ρ恍拚母裉m維勒擔(dān)保方式在舉證上不利于債權(quán)人而對此進(jìn)行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了的不容推翻的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，按揭主要是不動產(chǎn)擔(dān)保，中世紀(jì)的英國土地屬于王室所有，故設(shè)定按揭時，所謂權(quán)原轉(zhuǎn)移，并非所有權(quán)而實(shí)為租借權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格意義上，權(quán)利也不過是權(quán)利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權(quán)的附條件的轉(zhuǎn)移而已。但是，這并不意味著衡平法對按揭的介入從未出現(xiàn)過，其實(shí)，早在14世紀(jì)，衡平法就已開始對普通法中的按揭進(jìn)行干預(yù)，以限制債權(quán)人不人道的行為，至17世紀(jì)，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對按揭的態(tài)度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔(dān)保物權(quán)原為目的，而在擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，所以它雖然承認(rèn)普通法按揭權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務(wù)人不履行債務(wù)時并不象普通法一樣，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物所有權(quán)，而是給債務(wù)人的贖回權(quán)以一定的寬限期，并且債權(quán)人只可依取消贖回之訴實(shí)現(xiàn)取消債務(wù)人的贖回權(quán)。

至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的變價清償?shù)仍诎唇业闹贫戎惺菦]有適存的土壤的，這與現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)重在利用和流通的觀念極為不符。同時，它也不象我國傳統(tǒng)的典權(quán)存在找貼，當(dāng)債權(quán)額低于按揭物的價值時，債權(quán)人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對債務(wù)人極不公平。1925年，英國財(cái)產(chǎn)法引進(jìn)了大陸法的登記制度和變價清償，克服了上述缺點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)構(gòu)成，[4]（52）從擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果上看，這種觀點(diǎn)可以說是正確的，但未實(shí)現(xiàn)之前，按揭關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯。

二、按揭在香港的的演化

在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價值和整個所有權(quán)本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應(yīng)則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無實(shí)質(zhì)區(qū)別。

按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認(rèn)的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的理論，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實(shí)上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購買人。“入伙紙”意味著樓宇在實(shí)物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府保障的職責(zé)[5].狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實(shí)上不動產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點(diǎn)將對理解我國內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預(yù)售房）按揭會有重要的啟示，對應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀(jì)90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現(xiàn)了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風(fēng)暴爆發(fā)。之后隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時香港銀行又隨美聯(lián)儲數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場曾一度十分火爆。[7]

三、我國按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系

當(dāng)我國內(nèi)地也試行著按揭的時候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開發(fā)商在完成一級市場的運(yùn)作后，進(jìn)入二級市場與購房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實(shí)際的做法經(jīng)常是：

1、現(xiàn)房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔(dān)保其用以清償開發(fā)商房款的借款本息，此外，開發(fā)商也常同時為保障人，借款額度一般較高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時，銀行有權(quán)將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)商（保障人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購房人未經(jīng)銀行同意，不得為負(fù)擔(dān)行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實(shí)上不過是言按揭之名，行抵押之實(shí)而已。

2、期房按揭則由購房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔(dān)保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規(guī)定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3.

由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購房人與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開發(fā)商與銀行的保障關(guān)系以及后續(xù)的開發(fā)商與購房人的房屋回購關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。表面十分復(fù)雜，但是剖析其各種關(guān)系，到常只是購房人與銀行的按揭關(guān)系，也即債權(quán)擔(dān)保關(guān)系。

基于房屋買賣中有期房與現(xiàn)房之別，有人認(rèn)為現(xiàn)房按揭是不動產(chǎn)抵押，期房按揭為權(quán)利質(zhì)押，[8]也有人認(rèn)為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認(rèn)為期房按揭為準(zhǔn)抵押[8]（48）或者“所有權(quán)之期待權(quán)抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點(diǎn)主要在司法實(shí)務(wù)界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標(biāo)的既有現(xiàn)房又有期房，它的權(quán)利具有兩重性即物權(quán)性和債權(quán)性，同時又因自身的特性，因此不必將其歸于物權(quán)或債權(quán)，它是新型的獨(dú)立的擔(dān)保形態(tài)，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對這種觀點(diǎn)提出質(zhì)疑與批評，認(rèn)為既然在我國大陸按揭是指房地產(chǎn)買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)同樣的物權(quán)效力，作為房地產(chǎn)買賣合同，以立法形式確定按揭的物權(quán)效力是多余的。[10]

之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因?yàn)楹雎粤舜箨懛ㄅc英美法關(guān)于擔(dān)保體系的構(gòu)造基礎(chǔ)之間的差異造成的，從上述關(guān)于它的發(fā)展歷史來看，傳統(tǒng)上確實(shí)與我們的擔(dān)保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔(dān)保制度，原來的擔(dān)保范圍也不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法制史上動產(chǎn)也可按揭，現(xiàn)在香港還有證券按揭，等等。除去一些細(xì)枝末節(jié)的區(qū)別，不管從1925年的英國財(cái)產(chǎn)法還是從1984年的香港地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例來看，其目前的按揭（尤其是現(xiàn)房按揭）已與抵押實(shí)質(zhì)上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經(jīng)把按揭僅和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，在房地產(chǎn)按揭中，按揭擔(dān)保銀行借款，而借款本身又構(gòu)成房地產(chǎn)買賣不可或缺的一部分。

所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關(guān)鍵在于我們將按揭制度置于整個擔(dān)保體系的平臺上設(shè)計(jì)，還是僅將它融合在房地產(chǎn)的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設(shè)計(jì)是基于前者，則必須考慮它本來的本質(zhì)內(nèi)容，核心是讓渡按揭物的所有權(quán)益，作為專門一類的非典型擔(dān)保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權(quán)立法時可改造成大陸法上的讓與擔(dān)保。如果是僅僅基于后者，則應(yīng)盡力使其能在現(xiàn)行擔(dān)保法的框架內(nèi)尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會出現(xiàn)許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實(shí)務(wù)上難以操作。

四、筆者對我國所謂房地產(chǎn)按揭的看法

我國大陸的現(xiàn)房按揭依上述的實(shí)際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現(xiàn)為：及時它只讓渡交換價值而非所有權(quán)益；第二適用擔(dān)保登記和變價清償，這兩點(diǎn)與抵押相同。但是第三，擔(dān)保期間它排斥適用抵押的某些重要規(guī)則，如它以按揭物的全部價值僅擔(dān)保遠(yuǎn)低得多的借款債權(quán)（隨著分期清償債權(quán)額越來越少）而不能就超出部分對其他債權(quán)設(shè)定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關(guān)于第三點(diǎn)的實(shí)務(wù)做法嚴(yán)格來講是顯失公平的，也不符合現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款。現(xiàn)在既然有立法上的根據(jù)，司法自然可以修正它，而不能將這種行業(yè)的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現(xiàn)房按揭事實(shí)上是不存在的，就算想存在，也因與現(xiàn)行法律框架沖突而不能存在，其實(shí)質(zhì)只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權(quán)益的抵押而已。現(xiàn)在，一般非專業(yè)人士對按揭的理解經(jīng)常只是落在分期付款的層面。

香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認(rèn)為似乎不只是主要從結(jié)果上欲實(shí)現(xiàn)按揭人與受揭人的實(shí)體權(quán)利平衡，還應(yīng)有簡化擔(dān)保結(jié)構(gòu)方面的考慮。盡管英國也已從1925的財(cái)產(chǎn)法起引進(jìn)了登記和變價清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權(quán)利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，香港干脆通盤改造，這一點(diǎn)對我們?nèi)蘸蟮奈餀?quán)立法不無借鑒意義。

至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠(yuǎn)期現(xiàn)貨（現(xiàn)房是即期現(xiàn)貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預(yù)約合同而是本合同，因?yàn)榇撕贤写_定的標(biāo)的，能發(fā)生約定的私法上效果，而預(yù)約合同只是關(guān)于訂立合同的合同，本身不直接發(fā)生當(dāng)事人欲追求的私法效果。此兩點(diǎn)以前許多論著常有誤解。期房按揭的標(biāo)的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財(cái)產(chǎn)。我國城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預(yù)售（期房買賣）的條件，建設(shè)部1994年11月15日40號令城市商品房預(yù)售管理辦法第2條也規(guī)定了它的定義：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。建設(shè)部又在1997年5月9日的城市房地產(chǎn)抵押管理辦第3條第4款規(guī)定：本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔(dān)保的行為。可見，我國立法已將期房不僅當(dāng)作買賣的標(biāo)的物來對待，而且也可當(dāng)作抵押的標(biāo)的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認(rèn)為在目前的擔(dān)保法體系下，期房不可抵押而只可質(zhì)押，理由是：

及時，期房雖是說遠(yuǎn)期現(xiàn)貨，但購房人并未可取得可供抵押的權(quán)利

第二，遠(yuǎn)期現(xiàn)貨買賣在動產(chǎn)領(lǐng)域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產(chǎn)，故該動產(chǎn)產(chǎn)

品產(chǎn)出來之前，該產(chǎn)品既非物理上的物，也非法律上的物。設(shè)定其買賣只產(chǎn)生債權(quán)人的請求效力，債權(quán)人不能就該尚未生產(chǎn)出來的產(chǎn)品設(shè)定抵押，但可對就該產(chǎn)品的交付請求權(quán)設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經(jīng)登記，所以很多人認(rèn)為期房已經(jīng)屬于物的范疇或等同于香港的公義式產(chǎn)權(quán)，前述建設(shè)部關(guān)于其抵押的規(guī)定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進(jìn)一個公義式產(chǎn)權(quán)概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權(quán)方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預(yù)購合同雖經(jīng)登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個保障，購房人又怎么能對一個保障排它地支配或管理呢？盡管央行新近規(guī)定借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對它享有物上的任何權(quán)利，所以建設(shè)部規(guī)定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學(xué)理上都有權(quán)利抵押，我國擔(dān)保法第34條第（3）項(xiàng)、第（5）項(xiàng)、第（6）項(xiàng)也可資支持，但一般認(rèn)為其標(biāo)的物為用益物權(quán)，[14]購房人對期房的權(quán)利顯然不是用益物權(quán)，而只是對開發(fā)商的交付現(xiàn)房請求權(quán)，故在此恐難以適用。可能有人會提到土地使用權(quán)，但是，要知道購房人在以期房設(shè)定“抵押”時是尚未取得該權(quán)利的，更重要的是這兩者有聯(lián)系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權(quán)利抵押。雖然擔(dān)保法第37條關(guān)于不得抵押的禁止性規(guī)定中未包括期房抵押，但根據(jù)物權(quán)法定的原則，只能將它理解成對第34條可以抵押的財(cái)產(chǎn)的限制。故筆者認(rèn)為：建設(shè)部的規(guī)定違背了擔(dān)保法的精神，除非修改擔(dān)保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運(yùn)作。

第三，期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)

第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔(dān)保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押，

因?yàn)槿缟鲜鲑彿咳藫碛械氖菍﹂_發(fā)商交付房屋請求權(quán)。擔(dān)保法第75條雖未明文普通債權(quán)可作質(zhì)押，但該條第4項(xiàng)規(guī)定的其他權(quán)利在解釋上應(yīng)該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規(guī)定，事實(shí)上，期房質(zhì)押只是非常短暫的過渡，因?yàn)樵O(shè)定期房按揭的時候，開發(fā)商的多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房即在眼前。購房人一般須連續(xù)6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。所以開發(fā)商負(fù)擔(dān)加重，銀行風(fēng)險(xiǎn)降低，同時也使期房按揭淡化了其實(shí)際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，按建設(shè)部的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第34條規(guī)定期房抵押（實(shí)為質(zhì)押）應(yīng)重新辦理現(xiàn)房抵押。

綜上，筆者的結(jié)論是：及時，我國事實(shí)上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產(chǎn)按揭在我國實(shí)際情況是：現(xiàn)房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質(zhì)押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當(dāng)期房竣工變?yōu)楝F(xiàn)房，質(zhì)押也相應(yīng)變?yōu)榈盅簳r，立法上對此應(yīng)進(jìn)一步完善和明確，否則在嚴(yán)格意義上，易與物權(quán)法定主義產(chǎn)生沖突。第二，大陸法的非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保，與英美法的按揭在擔(dān)保期間讓渡所有權(quán)益有本質(zhì)的相同之處，但該制度在我國物權(quán)法今后立法中如何取舍，應(yīng)視我國在可預(yù)見的未來社會經(jīng)濟(jì)對物權(quán)擔(dān)保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應(yīng)該在更廣泛的范圍設(shè)計(jì)其價值功能，而不是僅僅局限在房地產(chǎn)的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費(fèi)，因?yàn)閮H就房地產(chǎn)買賣而言，根據(jù)本文前述的分析，目前的擔(dān)保法已經(jīng)可以解決銀行的債權(quán)擔(dān)保問題。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)市場銷售渠道建設(shè)途徑探討論文

編者按：本文主要從房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心；房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位；房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位；房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品；渠道與溝通五個方面進(jìn)行論述。其中，主要包括：分析顧客的服務(wù)需求、顧客渠道偏好調(diào)查、考慮顧客購買準(zhǔn)則、監(jiān)控顧客購買行為的變化、提供靈活的渠道選擇、優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的及時步、渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位、決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少、房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理、消費(fèi)者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認(rèn)知、客戶購買風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)要求、產(chǎn)品識別、產(chǎn)品的生命周期、收集與銷售有關(guān)的一切信息、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑、營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)、營銷渠道選擇的收益能力、將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)、渠道的每筆交易成本等，具體材料請?jiān)斠姟?

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道選擇

房地產(chǎn)企業(yè)對銷售渠道的建設(shè)必須先行,因?yàn)楫?dāng)巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時,必然造成開發(fā)能力的巨大浪費(fèi),其結(jié)果就是商品房空置面積增加；的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè),強(qiáng)調(diào)能夠有效地控制整個目標(biāo)市場的銷售渠道,以保障銷售渠道有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費(fèi)者需求為核心,以消費(fèi)者為核心,并非單指在營銷活動前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：

1.1分析顧客的服務(wù)需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計(jì)和開發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的性和完善性,并為購房者提供各種附加服務(wù),包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。

1.2顧客渠道偏好調(diào)查

好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購買方式。加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運(yùn)營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響

1.3考慮顧客購買準(zhǔn)則

在評估新的渠道機(jī)會的時候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準(zhǔn)則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。

1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化

企業(yè)需要隨時監(jiān)控顧客購買行為和準(zhǔn)則的變化,隨著消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏好,沒有及時調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。

1.5提供靈活的渠道選擇

不同的用戶,他們的購買準(zhǔn)則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。

二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位

當(dāng)市場被細(xì)分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個細(xì)分市場確定的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的及時步和最重要的一項(xiàng)工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細(xì)分市場對服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個重要的方面。首先,渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場選擇渠道時,關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標(biāo)市場中有非常好的關(guān)系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場有非常明顯的影響。

設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨(dú)家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標(biāo)市場的終端消費(fèi)者。設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本低化為基礎(chǔ)。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以運(yùn)行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細(xì)分市場為目標(biāo)市場。因?yàn)檫@樣可以將渠道重點(diǎn)放在那些可以通過銷售取得利潤的細(xì)分市場上。

當(dāng)某一特殊細(xì)分市場的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應(yīng)意識到存在著一個尚未被開發(fā)的市場機(jī)會,并建立新的渠道服務(wù)于這些細(xì)分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費(fèi)者對渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。

三、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為

順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。

3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理

房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益,都直接與銷售點(diǎn)的選擇和經(jīng)營有關(guān)。因此,作為分銷管理的及時步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點(diǎn),然后通過有效的銷售渠道管理來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。②樹立商品形象的地點(diǎn)要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場的特征及競爭狀況、自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品特點(diǎn)、公關(guān)環(huán)境、市場基礎(chǔ)等特點(diǎn),以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。

3.2消費(fèi)者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認(rèn)知

銷售現(xiàn)場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費(fèi)者,當(dāng)一個消費(fèi)者對自己的心理活動進(jìn)行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者的購買行為。

四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品

在現(xiàn)實(shí)生活中,識別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性,對于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。

4.1客戶購買風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個有知識的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風(fēng)險(xiǎn),幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。

4.2服務(wù)要求

產(chǎn)品服務(wù)性越強(qiáng),渠道越短,而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。

4.3產(chǎn)品識別產(chǎn)品的生命周期

房地產(chǎn)屬于低識別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。

4.4產(chǎn)品的生命周期

產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長緩慢。產(chǎn)品在引進(jìn)期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊(duì)伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發(fā)商需要擴(kuò)大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會隨之調(diào)整,這時分銷商進(jìn)入,并且數(shù)量可能會逐漸增加,從獨(dú)家轉(zhuǎn)為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道

中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數(shù)量也不會很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產(chǎn)品對渠道成員的吸引力日益下降。

五、渠道與溝通

來自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應(yīng)注意收集信息,加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。

5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息

（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟(jì)管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟(jì)周期性變化、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和市場結(jié)構(gòu)。

（2）競爭對手信息。渠道戰(zhàn)略、市場開發(fā)能力、市場份額、資金、人員、優(yōu)勢、劣勢及目標(biāo)市場定位。

（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻(xiàn)、合作誠意和需求等。

（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營銷政策、產(chǎn)品知名度、營銷資源、市場份額、市場機(jī)會和市場威脅等。

5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑

（1）內(nèi)部報(bào)告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財(cái)務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運(yùn)作信息,形成內(nèi)部報(bào)告制度。

（2）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進(jìn)渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運(yùn)作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點(diǎn)的銷售情報(bào)、競爭情報(bào)、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。

（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位,承擔(dān)區(qū)域市場經(jīng)銷商管理、市場助銷等項(xiàng)職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場的代言人,負(fù)責(zé)向客戶傳達(dá)公司營銷政策；同時,定期將市場開發(fā)情況、競爭情況報(bào)告給公司。

（4）渠道成員會議。會議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應(yīng)進(jìn)行有效的溝通。

（5）客戶數(shù)據(jù)庫。客戶數(shù)據(jù)庫是近幾年在國外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫,具有在客戶信息存儲內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強(qiáng)大功能。

（6）公司簡報(bào)。房地產(chǎn)公司簡報(bào)作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應(yīng)及時將簡報(bào)送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。

六、利潤：渠道選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)

營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟(jì)分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個決策問題來說明,即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個方案好壞的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得較大利潤。

渠道贏利能力通常可以通過費(fèi)用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費(fèi)用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費(fèi)用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。

渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：

（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場上實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)。忽視渠道達(dá)到收益目標(biāo)的能力會在渠道選擇中產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計(jì)算市場上每種渠道的費(fèi)用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費(fèi)用收益比率低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。

（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。

總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟(jì)效果是渠道選擇決策的裁決者。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律研究論文

摘要：從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)的管理非常注重房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，而不是政府過多的干預(yù)。伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)是我國規(guī)范化管理房地產(chǎn)市場的重要手段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成規(guī)范化運(yùn)作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個層面：及時層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務(wù)，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔(dān)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機(jī)關(guān)也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)成為市場經(jīng)濟(jì)體制有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點(diǎn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地促進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)業(yè)的各個領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的服務(wù)，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等更高層次的服務(wù)。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。同時，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個縱橫交錯的復(fù)雜的管理體系，地方各級政府、建設(shè)部各級機(jī)構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)力對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行政干預(yù)，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形色色的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團(tuán)體.它的組建是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎(chǔ)，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的發(fā)展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場這兩個大環(huán)境中，能夠大量獲取來自市場和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進(jìn)行服務(wù)和管理。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，能夠從體制上實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)范化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競爭的關(guān)系。在這種競爭和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及市場聯(lián)系，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)結(jié)構(gòu)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，房地產(chǎn)行業(yè)管理實(shí)質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對房地產(chǎn)行業(yè)的直接管理，有可能導(dǎo)致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場聯(lián)系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭結(jié)構(gòu)的變化破壞市場秩序。可以說政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會在維護(hù)市場競爭秩序、促進(jìn)公平競爭方面具有獨(dú)特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護(hù)本行業(yè)的正當(dāng)利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部,可就銷售市場、價格、競爭手段等進(jìn)行協(xié)調(diào),避免盲目競爭。隨著生產(chǎn)力的提高和社會分工的發(fā)展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系越來越復(fù)雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復(fù)雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律是其自身職能的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況和發(fā)展要求，為企業(yè)和政府提供雙向服務(wù)，維護(hù)會員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進(jìn)行行業(yè)管理。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)，主要是政策措施上的服務(wù)，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的服務(wù)保障下生存和發(fā)展的。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，這種政府服務(wù)不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)在市場競爭中對自身生存發(fā)展的關(guān)心程度要比政府強(qiáng)烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競爭的壓力就會強(qiáng)烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實(shí)的服務(wù)。具體地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，政策取向傳遞給企業(yè)，把企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達(dá)給政府；同時根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，制定行規(guī)行約，組織行檢行評，開展聯(lián)絡(luò)、指導(dǎo)、培訓(xùn)、咨詢等工作，對企業(yè)的發(fā)展加以扶持和引導(dǎo)等服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會現(xiàn)階段存在的問題

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)估價師學(xué)會、土地估價師學(xué)會和部分省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會。隨著我國政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業(yè)協(xié)會擔(dān)任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主要是以社會團(tuán)體形式出現(xiàn)的，在實(shí)際運(yùn)行中，則又表現(xiàn)為政府的附屬機(jī)構(gòu)，在整個房地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有能夠起到行業(yè)協(xié)會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機(jī)構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對政府的依附關(guān)系并沒有解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為民間組織的獨(dú)立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經(jīng)濟(jì)組織對行業(yè)管理的巨大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與政府行政部門混在一起，在實(shí)際工作中兩個組織機(jī)構(gòu)責(zé)權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的獨(dú)立運(yùn)行機(jī)制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預(yù)。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權(quán)力直接滲透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會機(jī)構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中的大部分專業(yè)人士的知識面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏基本的理論素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其嚴(yán)重的是，他們當(dāng)中的一部分人缺乏必要的“專業(yè)精神”。在發(fā)達(dá)國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)人士十分珍惜自己的聲譽(yù)。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試取得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報(bào)資質(zhì)時弄虛作假。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的建議

1、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟(jì)的宏觀管理上來，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習(xí)慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，在黨與政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在遵紀(jì)守法的前提下，獨(dú)立自主的開展活動；應(yīng)努力成為行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，進(jìn)行調(diào)查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動，維護(hù)本行業(yè)的合法權(quán)益。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)規(guī)范內(nèi)部活動，促進(jìn)行業(yè)協(xié)會的團(tuán)結(jié)；同時通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)展的良好環(huán)境；提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的凝聚力和號召力；要利用自己的優(yōu)勢，加強(qiáng)人才培訓(xùn)，擴(kuò)大國內(nèi)外科技交流，推動房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技水平的不斷提高。

2、完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自收、自支制度，提高其自立、自養(yǎng)能力。提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的法人化水平，其“自養(yǎng)”能力是一個很重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)通過宣傳，與社會各部門在開展有償服務(wù)活動方面取得思想認(rèn)識上的共識，要支持房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的有償服務(wù)活動。開展了有償服務(wù)活動，有了經(jīng)費(fèi)，活動就有生機(jī)，工作人員比較穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量提高，就會促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展。從目前情況看，增加房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的收入，主要有三個渠道，一是有計(jì)劃的發(fā)展會員，強(qiáng)化會員會費(fèi)的收繳工作；二是利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢，開展咨詢、培訓(xùn)、舉辦展覽等有償服務(wù)活動；三是依照章程規(guī)定，接受企業(yè)的部分捐贈。

3、推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的立法規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會依法開展活動，依法行使管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的宗旨。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要為本行業(yè)的政府決策服務(wù)，為行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展服務(wù)，為本行業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者服務(wù)，維護(hù)行業(yè)、企業(yè)合法權(quán)益、保障行業(yè)公平競爭，溝通行業(yè)、企業(yè)與政府、社會的聯(lián)系；促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要遵循自主辦會的原則，實(shí)行會務(wù)自理、經(jīng)費(fèi)自籌。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的活動應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及行業(yè)整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的正常活動受法律保護(hù)，任何組織和個人不得非法干涉。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要按照國家現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立，實(shí)行一業(yè)一會的原則。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)對不同的區(qū)域、部門所有制、經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)設(shè)立相同的入會標(biāo)準(zhǔn)，保障其平等的入會權(quán)利等,這些都應(yīng)當(dāng)用立法的形式確定下來。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)五力模型分析論文

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的地位。近年來，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否過熱等問題的爭論從未停止過，本文利用波特五力模型理論對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，試圖揭示房地產(chǎn)行業(yè)各種現(xiàn)象背后的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型

據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關(guān)系決定了這個行業(yè)的利潤能力。

（一）新進(jìn)入者的威脅

1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場競爭機(jī)制的引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。

2.產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以經(jīng)驗(yàn)豐富其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國家對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。

（二）供應(yīng)商討價還價的能力

我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。

（三）買方討價還價的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。

（四）當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度

行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機(jī)會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認(rèn)為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本經(jīng)驗(yàn)豐富和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本經(jīng)驗(yàn)豐富與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長程度。當(dāng)一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來說，競爭力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性分析論文

摘要：中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場，可以使用哈佛學(xué)派的主要理論S-C-P范式來研究我國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)組織問題。不同的土地出讓方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，所以我們根據(jù)地塊大小、距離遠(yuǎn)近等的這種出讓方式不同來分析各種情況下的市場行為和市場績效。房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷政策的制定的依據(jù)和內(nèi)容也存在“馬歇爾沖突”，考慮中國房地產(chǎn)企業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)不變的情況下，對壟斷進(jìn)行拆分是對社會有利的選擇。具體操作上：不要大面積拍賣土地，改為小塊拍賣出讓，引進(jìn)多家開發(fā)商鼓勵競爭，對打破壟斷更有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；壟斷；產(chǎn)業(yè)組織理論

一、導(dǎo)論

根據(jù)主流產(chǎn)業(yè)組織理論，哈佛學(xué)派的主要理論S-C-P范式，市場結(jié)構(gòu)（Structrue)決定市場行為(Conduct)，市場行為決定市場績效(Performance)，具有單向的因果關(guān)系；而芝加哥學(xué)派提出結(jié)構(gòu)、行為、績效三者之間應(yīng)為雙向因果關(guān)系，認(rèn)為市場績效起著決定性作用，企業(yè)效率的不同導(dǎo)致不同的市場結(jié)構(gòu)，高集中度的市場是高效率、低成本的結(jié)果，一個持續(xù)高利潤率的產(chǎn)業(yè)可能是該產(chǎn)業(yè)中企業(yè)高效經(jīng)營所致，否則會招致其他企業(yè)大量進(jìn)入而降低利潤率。那我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織分析到底是適用哈佛學(xué)派還是適用芝加哥學(xué)派呢？

根據(jù)競爭和壟斷程度的不同，一般把市場分為四種類型：(1)競爭市場；(2)壟斷市場；(3)壟斷競爭市場；(4)寡頭壟斷市場。寡頭壟斷市場是指一個市場中只有少數(shù)幾個廠商相互競爭，且新廠商的進(jìn)入是受到阻礙的，各廠商生產(chǎn)的產(chǎn)品可以有差別，也可以是沒有差別的。我國的房地產(chǎn)業(yè)是怎樣的市場類型呢？

高洪文(2007)通過勒納指數(shù)的實(shí)證研究方法，得出中國房地產(chǎn)行業(yè)的確存在壟斷特征的結(jié)論[1],李宏瑾(2005)指出，中國房地產(chǎn)市場的壟斷程度相當(dāng)嚴(yán)重，雖然隨著市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場的競爭狀況逐漸好轉(zhuǎn),但這一過程非常緩慢[2]。余凱（2007）指出，中國房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，在此區(qū)域市場中有著很高的市場集中度，中國房地產(chǎn)市場存在較高的進(jìn)入障礙（主要是土地資源壁壘和行政管理壁壘），房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，決定了中國房地產(chǎn)市場是一個寡頭壟斷的市場。并且從巨額的沉淀成本、區(qū)域寡頭壟斷分析了寡頭壟斷的必要性和可能性。得出價格合謀下的非價格競爭是中國房地產(chǎn)價格居高不下的一個根本原因[3]。林素鋼、崔秀琴（2007）指出，中國房地產(chǎn)市場壟斷的表現(xiàn):土地市場的壟斷，房地產(chǎn)廠商集中度較高，房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然壟斷，房地產(chǎn)市場信息的壟斷，房地產(chǎn)商品中商品住房供給方式的壟斷[4]。以上文章說明中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場。

中國盡管市場上開發(fā)商數(shù)量眾多，但房地產(chǎn)這一特殊商品在各個地區(qū)之間是不能流動的，所以他們實(shí)際上并非在同一市場上競爭，構(gòu)成競爭的只是相鄰的少數(shù)幾家開發(fā)商，表現(xiàn)出相鄰競爭態(tài)勢，所以可以說中國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場。這個區(qū)域可以是一個市，但更可能是市中更小的一個區(qū)域。現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場存在的價格領(lǐng)袖制，實(shí)際上就是價格合謀或價格勾結(jié)，而價格合謀的實(shí)質(zhì)就是壟斷，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價格聯(lián)盟”,余凱(2007)也對此進(jìn)行了分析[5]。

二、基于S-C-P范式分析我國的房地產(chǎn)業(yè)

對于土地出讓的方式，2001年，國務(wù)院15號文件明確規(guī)定，經(jīng)營性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌的出讓形式。只要有資金支持，有意投資房地產(chǎn)的任何個人、法人，都可以通過土地“招拍掛”的形式獲得土地。

我們現(xiàn)在考慮另一種具體的土地出讓方式——地塊大小對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)是土地的出讓方式。不同的土地出讓方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，所以我們根據(jù)地塊大小、距離遠(yuǎn)近等的這種出讓方式不同來分析各種情況下的市場行為和市場績效。

我們可以根據(jù)出讓地塊大小、距離遠(yuǎn)近等將土地的出讓方式分類為下表：

可以看出，土地的出讓方式在房地產(chǎn)市場中起著決定性的作用。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”規(guī)模的日趨擴(kuò)大，這是與我國現(xiàn)在的土地出讓制度相對應(yīng)的。拍得大塊地的“地王”事實(shí)上就是區(qū)域的地產(chǎn)壟斷者。這種土地出讓制度至少會帶來兩個問題：及時個問題是所能容納的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量相對減少，不利于競爭的提高；第二個問題是大規(guī)模的土地購置以及開發(fā)所需的巨額資金壁壘將很多房地產(chǎn)企業(yè)、特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)排斥在外，容易強(qiáng)化部分開發(fā)商的壟斷地位。

政府在土地出讓上，應(yīng)控制過大規(guī)模地塊的整體出讓，即使是相對較大規(guī)模地塊的出讓就可以將大塊地切分為若干規(guī)模適中的地塊，將大項(xiàng)目拆分為中小項(xiàng)目，由不同的開發(fā)企業(yè)開發(fā)，這樣才能在一定程度上緩解我國房地產(chǎn)壟斷和競爭不足的現(xiàn)狀。這也是房地產(chǎn)調(diào)控的一個新思路。

三、房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷政策的制定的依據(jù)和內(nèi)容

對于一個壟斷產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是采取打破壟斷還是采取價格管制呢？我們分以下幾種情況討論：

需要具體討論的是壟斷產(chǎn)業(yè)3，因?yàn)樗哂幸?guī)模經(jīng)濟(jì)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和打破壟斷存在一定的矛盾，所以要看社會總體的利益考慮是否拆分。

“馬歇爾沖突”即規(guī)模經(jīng)濟(jì)和壟斷的弊病之間的矛盾，即企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)的結(jié)果是壟斷的發(fā)展，壟斷反過來又會阻礙價格機(jī)制，扼殺自由競爭，使經(jīng)濟(jì)活動失去活力，破壞資源的合理分配。“馬歇爾沖突”所提出的競爭的活力和規(guī)模經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，正是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織理論所關(guān)注的核心問題。

我們可以根據(jù)“馬歇爾沖突”提出一個新的評價市場效率的標(biāo)準(zhǔn)：以價格為中心的市場效率的標(biāo)準(zhǔn)。即把價格作為社會利益的代表，低的價格就是對社會有益的價格，公共政策的制定應(yīng)該以提高社會福利即降低產(chǎn)品價格為目的。

如下圖所示，向右下傾斜的LAC代表行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。SAC1代表一個廠商壟斷時的情形，較陡的需求曲線D1代表對市場較強(qiáng)的控制力，此時均衡點(diǎn)E1對應(yīng)的價格是P1。SAC2代表多個廠商寡頭或壟斷競爭時的情形，較緩的需求曲線D2代表對市場較弱的控制力，此時均衡點(diǎn)E2對應(yīng)的價格是P2。

我們可以看到，隨著LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1、SAC2形狀的不同，P1、P2的大小也會不同。壟斷拆分以后，企業(yè)的短期成本曲線SAC1變?yōu)镾AC2，規(guī)模經(jīng)濟(jì)下降，但是企業(yè)的市場力量下降。產(chǎn)品價格到底是上升還是下降還得看兩種效應(yīng)哪個大。

如果把價格作為社會利益的代表，低的價格就是對社會有益的價格。那么我們就認(rèn)為如果P1P2說明壟斷下的規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)小于市場力量的效應(yīng)，不能提供更低的價格，壟斷不如拆分。

具體到中國房地產(chǎn)市場，由于數(shù)據(jù)很難得到或者具體情況千差萬別，所以沒有直接證據(jù)說明是規(guī)模經(jīng)濟(jì)或不經(jīng)濟(jì)。但是根據(jù)我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，中國房地產(chǎn)平均開發(fā)成本和總體開發(fā)規(guī)模關(guān)系不是很大，所以考慮中國房地產(chǎn)企業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)不變的。

沒有任何約束的土地拍賣似乎是公平的，價高者先得，但實(shí)際上大塊拍賣卻剝奪了中、小開發(fā)商的獲得土地的權(quán)利，加大了土地的壟斷程度，也加大了房源的壟斷程度。當(dāng)然在現(xiàn)階段，由于中國地產(chǎn)業(yè)僅僅是區(qū)域、局部壟斷，所以不要采取大面積拍賣土地的方式，采取小塊拍賣出讓，引進(jìn)多家開發(fā)商鼓勵競爭，對打破壟斷更有現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)行業(yè)論文:房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)管理論文

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的地位已經(jīng)確立，市場與行業(yè)已逐漸趨向成熟與規(guī)范，開始向品牌競爭時代邁進(jìn)。由于競爭的加劇與市場的不成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目的定位還存在著產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同、概念過度傳播、傳播主題單一等諸多問題。本文在對房地產(chǎn)市場定位分析的基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)市場定位的具體策略和要點(diǎn)，并結(jié)合xx項(xiàng)目實(shí)際分析了如何進(jìn)行有效的市場定位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場定位策略

一、房地產(chǎn)市場定位分析

（一）房地產(chǎn)市場定位的價值分析

進(jìn)行的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣點(diǎn)不能稱之為真正的賣點(diǎn)。

及時，的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進(jìn)行的市場定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標(biāo)顧客群，制定相應(yīng)的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標(biāo)客戶為都市單身白領(lǐng)，市場定位為為都市白領(lǐng)精心打造的高尚居所。

第二，的市場定位具有很強(qiáng)的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標(biāo)客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領(lǐng)，他們對生活要求較高，是新生活的倡導(dǎo)者，所以單身公寓在戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標(biāo)客戶的切實(shí)需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標(biāo)客戶的注意，同時會產(chǎn)生很強(qiáng)的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場定位的概念分析

房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位，是根據(jù)所選定目標(biāo)市場上的競爭者產(chǎn)品所處的位置和企業(yè)自身?xiàng)l件，為本企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特色，通過傳播塑造并樹立起一定的市場形象。它是樓盤暢銷的先決條件，是樓盤營銷的及時步和“綱領(lǐng)”，是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計(jì)個性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營銷導(dǎo)航的作用。通常它包括市場細(xì)分、市場調(diào)研、品牌形象培育和賣點(diǎn)打造三方面的內(nèi)容，其中市場細(xì)分是前提與基礎(chǔ)，市場調(diào)研是核心，品牌形象培育和賣點(diǎn)打造則是市場定位的關(guān)鍵內(nèi)容。

目前許多人混淆了市場定位和目標(biāo)市場兩個概念，認(rèn)為目標(biāo)市場即市場定位，市場定位即目標(biāo)市場，兩者混為一談。其實(shí)兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場是指對市場經(jīng)過細(xì)分以后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分領(lǐng)域，而市場定位則是指開發(fā)商根據(jù)競爭對手樓盤在市場上所出的位置，針對消費(fèi)者和目標(biāo)顧客群對該樓盤的特征和屬性的重視程度，強(qiáng)有力地塑造本企業(yè)與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使樓盤在市場上確定適當(dāng)?shù)奈恢茫簿褪钦f，市場定位是開發(fā)商企業(yè)要把樓盤留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個樓盤——麗江花園，目標(biāo)市場是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。

市場定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，讓樓盤“未成曲調(diào)先有情”。目標(biāo)市場是市場定位的前提，市場定位是為目標(biāo)市場服務(wù)，起一個點(diǎn)睛的作用，若沒有一個生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機(jī)。

二、房地產(chǎn)市場定位的具體策略

現(xiàn)代市場“定位”所描述的定位是一個多維的過程。根據(jù)不同的層次，它一般包括企業(yè)層而的戰(zhàn)略定位與項(xiàng)目層面的產(chǎn)品定位和品牌定位策略。而從策略設(shè)計(jì)的角度，定位確立的過程通常包括三個相互關(guān)聯(lián)的步驟：確立企業(yè)戰(zhàn)略定位、確立產(chǎn)品定位、和確立品牌定位。

（一）戰(zhàn)略定位策略

戰(zhàn)略定位處于企業(yè)定位的較高層，它的內(nèi)容與范圍比后兩者大得多。它要解決的是企業(yè)“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個問題。目前的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已不可能做到在所有層面上滿足消費(fèi)需求，因而必須預(yù)先在經(jīng)營目標(biāo)選擇上進(jìn)行“舍棄”，進(jìn)行差異化或集中化市場開發(fā)。如地產(chǎn)大鱷萬科，其定位遵循“先做減法再做加法”的思路，通過對細(xì)分市場的認(rèn)識與對自身能力的評價，定位于專注做大眾住宅地產(chǎn)開發(fā)，不涉及商業(yè)地產(chǎn)等其他物業(yè)類型。由于其定位清晰執(zhí)行到位，因此，在業(yè)界萬科被喻為“三流的地塊，二流的項(xiàng)目，的品牌，的企業(yè)”。又如中國當(dāng)代知名地產(chǎn)企業(yè)陽光100，始終堅(jiān)持自己的市場定位在“城市新興地帶”開發(fā)“新興白領(lǐng)住宅”，堅(jiān)持大盤開發(fā)、堅(jiān)持一致化產(chǎn)品風(fēng)格和堅(jiān)持細(xì)分市場的個性化策略。

（二）產(chǎn)品定位策略

一個樓盤的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費(fèi)群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。產(chǎn)品定位是將具體產(chǎn)品定位在消費(fèi)者心中，如消費(fèi)者產(chǎn)生類似需求，就會聯(lián)想起這種品牌的產(chǎn)品。它是品牌與公司定位的物質(zhì)基礎(chǔ)，因?yàn)橄M(fèi)者必須通過產(chǎn)品為媒介才可能在頭腦中建立起鮮明形象。具體到房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，就是在選擇和確立目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對樓盤的亮點(diǎn)子以發(fā)掘，并將最為突顯的亮點(diǎn)予以全力推廣或宣傳。樓盤產(chǎn)品定位的需求面是因項(xiàng)目的檔次、價格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價比因素而異。房地產(chǎn)定位的關(guān)鍵，就在于抓住主要目標(biāo)消費(fèi)群體的主要利益需求，針對性地進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)。它通常包括項(xiàng)目開發(fā)定位、價格定位和品質(zhì)定位。其中價格定位的與否是決定消費(fèi)者是否購買產(chǎn)品的重要因素，直接聯(lián)系著企業(yè)的利潤，決定著產(chǎn)品在市場上的競爭力。策略共有九種：即高質(zhì)高價定位、高質(zhì)中價定位、高質(zhì)低價定位；中質(zhì)高價定位、中質(zhì)中價定位、中質(zhì)低價定位；低質(zhì)高價定位、低質(zhì)中價定位、低質(zhì)低價定位。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)的購買因素中，價格因素占30%，可見，價格始終是消費(fèi)者最關(guān)心的要素之一。而從特性來分，品質(zhì)涵蓋了產(chǎn)品的選料、生產(chǎn)、加工、包裝和消費(fèi)全過程，產(chǎn)品質(zhì)量包括性能、壽命、性、安全性、經(jīng)濟(jì)、外觀等；從功能來分，有實(shí)用功能、方便功能、舒適功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。

（三）品牌定位策略

隨著消費(fèi)者需求的日趨差異化、多樣化、復(fù)雜化、個性化，人們重視“情緒價值”勝過“機(jī)能價值”，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)品牌時代的到來。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均從產(chǎn)品的使用價值出發(fā)，但又不局限于其使用價值，不僅僅停留在實(shí)惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產(chǎn)品既有實(shí)用功能、藝術(shù)功能，又要有情感功能，從而給消費(fèi)者以美感和遐想。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在定位時，要有新思想、新內(nèi)涵和新概念，賦予房子靈魂。同時，在傳播時由于消費(fèi)者接收信息的渠道繁多及多樣化的人群生活方式，必須進(jìn)行差異化傳播，才能使項(xiàng)目脫穎而出。在業(yè)界，廣州“美林海岸花園”通過對市場的精準(zhǔn)把握，以“休閑”為主題，協(xié)助消費(fèi)者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業(yè)主帶到了一個充滿陽光、沙灘、清新空氣和綠色的大型園林社區(qū)；而珠江地產(chǎn)的“旭景70年代家園”，則真切把握到日標(biāo)消費(fèi)群體內(nèi)心深處的需求，既而以70年代人的心理文化特質(zhì)為主題進(jìn)行品牌推廣活動，以獲得年輕消費(fèi)群體的身份認(rèn)同，使其成為廣州炙手可熱的樓盤。

值得注意的是，企業(yè)市場定位策略順序與消費(fèi)者感知的順序恰好相反，因?yàn)橄M(fèi)者總是通過對企業(yè)實(shí)際產(chǎn)品的消費(fèi)，才建立起品牌的聯(lián)想，既而在“頭腦階梯”中得到一階之地，才可能樹立起對公司的美好印象。其中產(chǎn)品定位是基礎(chǔ)，公司定位是產(chǎn)品定位與品牌定位的集成，它對前兩者起著強(qiáng)化的作用，更可以成為企業(yè)巨大的無形資產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)市場定位要點(diǎn)分析

縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場定位存在著不注意維護(hù)品牌的核心價值、定位不準(zhǔn)、定位不足等誤區(qū)，企業(yè)往往未進(jìn)行有效目標(biāo)市場調(diào)研與客戶細(xì)分，主觀按照自己的認(rèn)識進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與開發(fā)，結(jié)果與期望大相徑庭。

（一）市場定位要根據(jù)目標(biāo)顧客群的需求做出細(xì)分

市場定位是通過為自己的樓盤創(chuàng)立鮮明的特色或個性，從而塑造出獨(dú)特的市場形象來實(shí)現(xiàn)的。樓盤的特色或個性有的可以從樓盤的實(shí)體上表現(xiàn)出來，有的可以從消費(fèi)者的心理上反映出來，有的表現(xiàn)為價格水平，有的是質(zhì)量水準(zhǔn)等等，所以，開發(fā)商在進(jìn)行市場定位時，一方面要了解競爭對手樓盤有何特色，另一方面要研究目標(biāo)顧客群對該樓盤的各種屬性的重視程度，了解目標(biāo)顧客群的實(shí)際需求情況，將兩方面結(jié)合起來進(jìn)行分析，才能確定樓盤的特色或獨(dú)特的形象。

定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細(xì)分市場，采取明確的、有意義的定位的結(jié)果就是集中于目標(biāo)細(xì)分市場，而不被其他細(xì)分市場的反應(yīng)束縛。將市場進(jìn)一步細(xì)分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征，可以使品牌讓人看上去與其他同類產(chǎn)品差別更大，可被看作一個特殊產(chǎn)品或此類產(chǎn)品中的一個子類，甚至被看作與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品根本不同的產(chǎn)品。[論文網(wǎng)]

（二）市場定位語言要精煉，切中要害

市場定位語言應(yīng)該言簡意賅，而不要羅嗦，讓人感覺恰到好處，這樣才能引起市場的共鳴，達(dá)到促銷的目的。否則，在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中也不會引起消費(fèi)者的注意。與此同時，有效的廣告要堅(jiān)持下去。一個廣告經(jīng)理通常會對一個定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進(jìn)行一些改變，但廣告的個性和形象就如同一個人一樣，是許多年發(fā)展起來的，時間的持續(xù)價值不能被忽略。

（三）市場定位要充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，定位要與其相吻合

一個或一系列象征可以具有很強(qiáng)的聯(lián)系性，在定位決策前應(yīng)當(dāng)考慮。一個定位目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是可操作的，并且是可衡量的。有些營銷者將自己的產(chǎn)品假定為它根本不是的事物，以期利用市場需求或機(jī)會，這種定位看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產(chǎn)品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析，什么細(xì)分變量最相關(guān)?什么利益點(diǎn)細(xì)分最相關(guān)?假如不考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，不考慮企業(yè)的實(shí)力情況，而是盲目追求時尚，這樣的市場定位將會不倫不類，給客戶留下虛假印象，不但起不到畫龍點(diǎn)睛的作用，還會影響樓盤的后期市場推廣。

四、實(shí)例分析

（一）xx公司市場定位背景分析

及時，xx市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

xx市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步于1990年前后，1998年以前一直處于總量小、增長慢的低速發(fā)展階段，1998年以后，在國家實(shí)施宏觀調(diào)控等一系列政策的推動下，xx市地產(chǎn)的整體發(fā)展速度增長很快。總體來講，xx市房市雖有所波動，但供求基本平衡，己進(jìn)入較為穩(wěn)定的快速發(fā)展時期，發(fā)展態(tài)勢良好。

xx市住宅市場還呈現(xiàn)如下特征：①區(qū)域市場格局被打破，三外企業(yè)（外埠、外企、外行）紛紛進(jìn)入，市場競爭日益激烈；②板塊化競爭格局形成。Xx市現(xiàn)已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區(qū)五個大的區(qū)域市場，同時在區(qū)域市場內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊；③住房出現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢，城南逐步成為“富人”聚集區(qū)；④產(chǎn)品類型中中、小戶型市場需求也急劇釋放，購房者已由前兩年單純的追求低單價到現(xiàn)在要求低總價，但中等戶型、中大戶型仍然保持傳統(tǒng)的強(qiáng)勢消費(fèi)；⑤開發(fā)規(guī)模追求人型化，配套設(shè)施更加完善，市場漸入品牌競爭和大盤時代；⑥住宅檔次和價格出現(xiàn)兩極分化趨勢，高端地產(chǎn)市場反應(yīng)熱烈，xx市南郊己逐漸形成品質(zhì)住宅群，連體別墅等高尚住宅發(fā)展前景良好；⑦房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化趨向明顯，可替代樓盤及新開樓盤不斷增加，吸引潛在客戶的購買注意力成本增加，項(xiàng)目樓盤銷售壓力增大。⑧二級市場將開放，高中低消費(fèi)梯隊(duì)正式形成。

第二，xx公司與項(xiàng)目基本情況

xx房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于xx年，注冊資金xx萬元人民幣，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導(dǎo)方向。擁有建筑，上木工程，財(cái)務(wù)管理等專業(yè)管理人員40人，其中具有中級以上職稱25人，人員平均年齡38歲。截止到2006年底公司累計(jì)竣工面積30萬平方米，連續(xù)四年來建筑工程合格率達(dá)，成為xx市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)軍企業(yè)。公司目前運(yùn)作的項(xiàng)目主要有嘉利花園、嘉業(yè)家園、嘉騰大廈、湖濱別墅等。開發(fā)項(xiàng)目良好的發(fā)展前景和豐富的土地儲備為湖濱公司的長期可持續(xù)發(fā)展提供了保障。

xx項(xiàng)目為公司的大型不動產(chǎn)投資項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊所在區(qū)域空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目地塊面積較大，周邊配套不完善。項(xiàng)目地塊的位置相對較為偏離市區(qū)。公司于2000年8月取得本項(xiàng)目用地，擬作民用住宅開發(fā)，共征地813.338畝。北邊是xx旅游度假區(qū)，南邊是xx自然保護(hù)區(qū)，東邊為廣闊的農(nóng)田，西邊緊鄰大學(xué)城。

（二）xx項(xiàng)目市場定位分析

及時，顧客定位。由于xx項(xiàng)目區(qū)位自然、人文、市場環(huán)境優(yōu)勢適宜面對中高端人群開發(fā)附加值更高的產(chǎn)品，且xx市高端地產(chǎn)呈走熱趨勢，xx項(xiàng)目與旅游生態(tài)的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)定位相符合，區(qū)域內(nèi)高端住宅板塊形成。所以xx項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定為講究文化與生活品位的中高收入人群，即“白領(lǐng)、社會精英、知識英才和頂級貴族”階層。其群體消費(fèi)特征是，①人群特點(diǎn)。25——50歲，大多為男性，高文化、高中收入、高社會地位，注重生活品質(zhì)與個人隱私，有家庭子女、社交廣泛且有特定交際圈，屬于典型都市成功人士；②購買動機(jī)。希望脫離普通生活與公務(wù)打擾，渴望高品質(zhì)的生活質(zhì)量，注重安全感與個人隱私，注重家庭幸福，注重自然環(huán)境與物業(yè)服務(wù)，部分為投資型心理，熟悉項(xiàng)目地風(fēng)土人情，對xx旅游渡假區(qū)板塊未來發(fā)展有良性期待。③職業(yè)。官員、律師、私營企業(yè)老板、外企金領(lǐng)或國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、外來投資人士等。

第二，產(chǎn)品定位。Xx項(xiàng)目消費(fèi)群體存在大面積置業(yè)需求、崇尚高消費(fèi)住宅類型、對價格不敏感，講究講究生活品質(zhì)與格調(diào)，且具有開發(fā)高尚住宅先天的自然、人文和市場環(huán)境的區(qū)位優(yōu)勢，南郊“富人區(qū)”聚集效應(yīng)大，板塊內(nèi)樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層。所以xx項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為開發(fā)滿足中高端客戶需求的低密度、低容積率的高尚景觀型住宅園區(qū)。

第三，品牌定位。Xx項(xiàng)目區(qū)位文化優(yōu)勢明顯，而建筑與文化的結(jié)合，是房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果。在競爭對手分析中不難看出，板塊各樓盤顧客定位均為中高收入人士、名稱特色、建筑風(fēng)格等也共享歷史文化內(nèi)涵，很難做到差異化賣點(diǎn)。顧在產(chǎn)品類型方面，xx項(xiàng)目可作為xx市“首家TOWNHOUSE”，地產(chǎn)行業(yè)的層次與發(fā)展水平。企業(yè)營銷必須配合這一產(chǎn)品差異點(diǎn)進(jìn)行大力傳播，以使這一特征深入人心，使消費(fèi)者產(chǎn)生“TOWNHOUSE=xx項(xiàng)目”的品牌聯(lián)想。

[11]張衛(wèi)星.論經(jīng)濟(jì)性住宅的市場定位及啟動房地產(chǎn)市場的有效措施[J].北京工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),1999,(S1).