引論：我們?yōu)槟砹?篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:經(jīng)濟(jì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[經(jīng)濟(jì)學(xué)論文]

經(jīng)濟(jì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響經(jīng)濟(jì)學(xué)論文

［摘要］近幾年來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，對(duì)構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細(xì)分析了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無(wú)庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。這種對(duì)銀行依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過(guò)銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對(duì)消費(fèi)者的影響

加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來(lái)還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過(guò)快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際問(wèn)流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。

2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

供需和投機(jī)是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響

在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開(kāi)發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的較大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見(jiàn)的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的較高限額、最長(zhǎng)期以及首期付款和分期還款的低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

1、轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開(kāi)拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要因素，迫切需要通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開(kāi)發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)模化道路

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長(zhǎng)期規(guī)劃，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來(lái)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:考試方法改革下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文

一、考試方法改革原因與目的

考試方法改革的首要目的是使學(xué)生有針對(duì)性的去學(xué)習(xí)。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程考試方法改革可以提高平時(shí)的教學(xué)效果，使學(xué)生有目的的去學(xué)習(xí)。學(xué)生在剛接觸專業(yè)課程時(shí)懷著好奇的學(xué)習(xí)心態(tài)，但不明確要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，也不知道學(xué)習(xí)的方法，通過(guò)考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學(xué)內(nèi)容，通過(guò)不同形式課后作業(yè)的安排對(duì)重要知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，使學(xué)生能掌握學(xué)習(xí)重點(diǎn)，并能在完成作業(yè)的過(guò)程中掌握比較好的學(xué)習(xí)方法。另一方面，從教育心理學(xué)的角度來(lái)看，教學(xué)不僅是教師教學(xué)生學(xué)的一個(gè)過(guò)程，而且是一個(gè)讓學(xué)生在平時(shí)學(xué)習(xí)中體驗(yàn)成功、享受進(jìn)步的過(guò)程。學(xué)生對(duì)成功的體驗(yàn)不應(yīng)只有期末考試這一次機(jī)會(huì)，而應(yīng)該在平時(shí)的學(xué)習(xí)過(guò)程中、在知識(shí)的掌握廣度和深度上、在學(xué)習(xí)方法的把握上、在口頭表達(dá)能力上、在集體合作意識(shí)上都有著進(jìn)步的體驗(yàn)，因此老師在平時(shí)的教學(xué)中，對(duì)學(xué)生各方面能力進(jìn)行培養(yǎng)時(shí)，還要結(jié)合學(xué)生取得的相應(yīng)成績(jī)給予充分的肯定，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使他們?cè)诮?jīng)歷了專業(yè)學(xué)習(xí)后，逐步成長(zhǎng)起來(lái)。為此，進(jìn)行考試方法的改革，改變期末“一考定成績(jī)”的做法，使得學(xué)生注重平時(shí)學(xué)習(xí)，在平時(shí)的積累中掌握較好的專業(yè)學(xué)習(xí)方法，逐步培養(yǎng)專業(yè)分析能力，達(dá)到與學(xué)與教的教學(xué)目的。

二、考試方法改革方案設(shè)計(jì)

根據(jù)對(duì)工程管理專業(yè)同學(xué)的調(diào)查，絕大多數(shù)同學(xué)希望能在平時(shí)學(xué)習(xí)過(guò)程中，通過(guò)課堂的教學(xué)和課后有目的的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精品課程教學(xué)小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂內(nèi)試行新的教學(xué)和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)過(guò)程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專業(yè)的學(xué)生均參與到考試方法改革的實(shí)踐中，考試方法改革方案設(shè)計(jì)如下:學(xué)生成績(jī)?cè)u(píng)定的具體措施為:平時(shí)成績(jī)(50%)+期末考試成績(jī)(50%)=學(xué)期末總成績(jī)()。平時(shí)成績(jī)的考核內(nèi)容主要包括:

(1)平時(shí)考勤，平時(shí)課堂點(diǎn)名或者點(diǎn)人回答問(wèn)題不到者，一次扣一分，三次不到，此項(xiàng)考勤成績(jī)?yōu)榱恪?

(2)學(xué)期論文，課程學(xué)習(xí)過(guò)半后開(kāi)始專業(yè)論文的寫作練習(xí)，在該學(xué)期的一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)較高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問(wèn)題的水平、文字總結(jié)水平進(jìn)行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨(dú)立作業(yè)形式為主，2年后進(jìn)行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨(dú)立完成的，也有分小組完成的。獨(dú)立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論形式展開(kāi)，由老師和其他組的同學(xué)進(jìn)行打分后，取加權(quán)平均分計(jì)算。

(4)期中口語(yǔ)測(cè)試成績(jī)，期中對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測(cè)，采用抽題口試的方式，學(xué)生隨機(jī)抽取題庫(kù)中的習(xí)題，現(xiàn)場(chǎng)回答問(wèn)題，老師給出得分，這些口試習(xí)題與課堂回答問(wèn)題結(jié)合在一起，鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力。但從2013年開(kāi)始我們?nèi)∠舜朔N方式，因?yàn)檎w90后學(xué)生表現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)格和80后學(xué)生有較大區(qū)別，他們勇于表達(dá)，表達(dá)能力也普遍較強(qiáng)，缺點(diǎn)是言之無(wú)物，因此更多的應(yīng)該針對(duì)其邏輯思維能力、歸納整理能力進(jìn)行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實(shí)施后，發(fā)現(xiàn)同學(xué)們?cè)谄綍r(shí)的學(xué)習(xí)中投入了更多的時(shí)間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學(xué)們集體學(xué)習(xí)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神。學(xué)生反映，考試方法改革后平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間較過(guò)去增加了1/3，學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)，對(duì)專業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)都有提高，逐步掌握了專業(yè)課的學(xué)習(xí)方法。但是近三年的考試方法改革實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問(wèn)題，亟待進(jìn)一步完善。

(一)教學(xué)形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化

考試并不是目的，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)形式和作業(yè)的安排要從學(xué)生掌握專業(yè)知識(shí)，提高研究分析能力角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學(xué)中加強(qiáng)對(duì)學(xué)生課堂教學(xué)和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學(xué)模式和考試方法，多管齊下促進(jìn)本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學(xué)從傳統(tǒng)的以教師為主的知識(shí)講授向參與式、討論式、自學(xué)輔助式等多樣化教學(xué)方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使得課堂外教學(xué)效果能得以延續(xù)，提高教學(xué)質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計(jì)上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨(dú)立完成為主導(dǎo)，每一次作業(yè)針對(duì)專業(yè)能力培養(yǎng)的一個(gè)側(cè)面，雖然學(xué)生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進(jìn)一步對(duì)作業(yè)形式進(jìn)行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對(duì)學(xué)生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為。

(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)應(yīng)更為科學(xué)合理

隨著2012年所在學(xué)院大力推進(jìn)考試方法改革，很多課程都加大了平時(shí)的作業(yè)量。特別對(duì)于大二下和大三的學(xué)生，專業(yè)課程比較多，還有很多學(xué)生修了雙學(xué)位或者準(zhǔn)備出國(guó)考試，因此學(xué)生的課業(yè)負(fù)擔(dān)明顯加重，和2012年前相比，學(xué)生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進(jìn)一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)上將會(huì)適當(dāng)精簡(jiǎn)化。逐步取消口語(yǔ)考試，隨著課程進(jìn)度的展開(kāi)，由易到難，由獨(dú)立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學(xué)生為主體，實(shí)行“邊學(xué)習(xí)、邊研究、邊實(shí)踐”的作業(yè)過(guò)程，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐、研究與認(rèn)知能力，提高創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)造能力，使其在大學(xué)期間能培養(yǎng)起終生受益的學(xué)習(xí)習(xí)慣和研究方法。

(三)作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更科學(xué)化

對(duì)獨(dú)立完成的作業(yè)部分，專業(yè)任課老師掌握評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小組作業(yè)部分，由專業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學(xué)生對(duì)討論問(wèn)題難以進(jìn)行有效的專業(yè)評(píng)價(jià)，因此造成了集體作業(yè)打分時(shí)具有一定隨意性，使得這類作業(yè)的考核評(píng)分難以真實(shí)的反映小組成員水平，因此需進(jìn)一步探討集體作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定模式，使其更為科學(xué)化，能有效反映小組成員的專業(yè)水平。后期我們采取過(guò)研究生作為助教參與本科課堂教學(xué)，對(duì)集體作業(yè)進(jìn)行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學(xué)時(shí)間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類方式難以有效持續(xù)進(jìn)行，目前還在進(jìn)一步考慮如何制定科學(xué)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時(shí)作業(yè)結(jié)合起來(lái)

期末考試是該門課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學(xué)生對(duì)該門課程基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學(xué)生運(yùn)用所學(xué)課程知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計(jì)應(yīng)和平時(shí)作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來(lái)。這一方面可以使學(xué)生平時(shí)作業(yè)的積極性提高，重視平時(shí)作業(yè)的資料收集、專業(yè)分析和知識(shí)整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強(qiáng)，學(xué)生無(wú)法通過(guò)考前抱佛腳的形式去加強(qiáng)訓(xùn)練，再者也使得學(xué)生在期末對(duì)一學(xué)期的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。

(五)期末卷面考試也應(yīng)適當(dāng)改革

在傳統(tǒng)的閉卷考試方式下，形成的是學(xué)生重知識(shí)、輕能力、重記憶、輕創(chuàng)造、重理論、輕操作的考試模式，為匹配考試方法改革重平時(shí)作業(yè)的需要，對(duì)期末考試在內(nèi)容上與平時(shí)作業(yè)結(jié)合的同時(shí)，對(duì)期末卷面考試的形式也需要進(jìn)行改革，比如采用半開(kāi)卷考試模式甚至全開(kāi)卷考試模式。半開(kāi)卷考試模式和全開(kāi)卷考試模式逼迫學(xué)生自己總結(jié)重點(diǎn)，減少學(xué)生對(duì)教師劃重點(diǎn)的依賴性，激發(fā)學(xué)生互相交流、研究，提高學(xué)生歸納總結(jié)的能力，使學(xué)生把注意力放在深入理解課程內(nèi)容上，避免了考前的死記硬背。經(jīng)過(guò)對(duì)《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》這一門應(yīng)用學(xué)科的考試方法改革的實(shí)踐，可以看到考試方法改革不僅是在學(xué)生的意愿方面，還是在學(xué)生學(xué)習(xí)的效率和效果看，都具有一定的有益性，但其還需要更進(jìn)一步的完善和進(jìn)行，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，使考試不僅能檢驗(yàn)學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)和效果還能激勵(lì)學(xué)生學(xué)習(xí)和培養(yǎng)學(xué)生的良好學(xué)習(xí)習(xí)慣。

作者：楊巧 單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲已經(jīng)成為社會(huì)各界共同關(guān)注的熱點(diǎn)話題，了解房地產(chǎn)持續(xù)上漲的根本原因和內(nèi)在機(jī)理對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)具有重要的意義。本文運(yùn)用前景理論、啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論和羊群效應(yīng)等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者的心理過(guò)程和行為方式，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)在機(jī)理進(jìn)行解釋，并提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、引言

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，伴隨著全球現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程，全球財(cái)富的逐漸積累，逐漸開(kāi)放國(guó)際的市場(chǎng)，使全球資本的迅速流動(dòng)起來(lái)，全球房地產(chǎn)價(jià)格也隨之迅速上漲。中國(guó)也不例外，從2001年開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國(guó)房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)引起了社會(huì)各界的重點(diǎn)關(guān)注。另外，中國(guó)國(guó)正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的快速期，每年都有大量勞動(dòng)人口定居城市，這些新進(jìn)人口都對(duì)所在城市的住房產(chǎn)生購(gòu)買需求，并且會(huì)帶動(dòng)對(duì)配套服務(wù)設(shè)施及商品房的需求，房地產(chǎn)的、制度性因素和社會(huì)因素四方面分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因（黃啟云，2014）。方開(kāi)群從價(jià)格合謀的角度分析房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因，并確定了房地產(chǎn)價(jià)格合謀的市場(chǎng)條件包括：房地產(chǎn)區(qū)域性寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，以及在區(qū)域性寡頭壟斷下有利于價(jià)格合謀的六大條件（方開(kāi)群，2006）。雖然傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)也能解釋大部分房地產(chǎn)上漲的原因，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人假設(shè)不能房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)的許多非理性現(xiàn)象進(jìn)行解釋。而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，則放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中理性人的假設(shè)，從而增強(qiáng)了行為經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)現(xiàn)實(shí)中非理性現(xiàn)象的解釋力。正因?yàn)槿绱耍袨榻?jīng)濟(jì)學(xué)的出現(xiàn)為其提供了一個(gè)新的研究視角。孔凡文，王英華和蘇永玲就利用前景理論和啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的“買漲不買跌”的特殊現(xiàn)象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時(shí)間偏好等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預(yù)期、羊群效應(yīng)、投機(jī)心理和系統(tǒng)機(jī)制等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性（顧成彥，2006）。通過(guò)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體從房地產(chǎn)泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過(guò)程和行為特征，分析了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機(jī)理并揭示了房地產(chǎn)泡沫形成的非理性本質(zhì)（宋超英，張乾，2008）。

二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是由美國(guó)普林斯頓大學(xué)心理學(xué)教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學(xué)研究成果引入傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架，從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)微觀主體的心理活動(dòng)出發(fā)，將復(fù)雜的人類行為納入經(jīng)濟(jì)研究之中，分析經(jīng)濟(jì)主體的選擇、判斷和抉擇等經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)而解釋傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)無(wú)法解釋的非理性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，從而構(gòu)建起一門獨(dú)立的科學(xué)――行為經(jīng)濟(jì)學(xué)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)放寬了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中理性人的假設(shè)，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)增強(qiáng)了對(duì)現(xiàn)實(shí)中非理性現(xiàn)象的解釋力。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)主要包括前景理論、啟發(fā)式認(rèn)知偏向、偏好理論等。現(xiàn)如今，人們?cè)絹?lái)越多的運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論解釋現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)非理性現(xiàn)象。

1.前景理論

前景理論是由美國(guó)普林斯頓大學(xué)心理學(xué)家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個(gè)價(jià)值函數(shù)v（x），引入經(jīng)濟(jì)分析模型取代了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用函數(shù)u（x）。價(jià)值函數(shù)v（x）有三個(gè)重要的性質(zhì)，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。

（1）參照依賴

參照依賴指人們?cè)趯?duì)損失和收益的心理衡量是財(cái)富的相對(duì)變動(dòng)，而不是財(cái)富的值。并且相對(duì)變動(dòng)變動(dòng)的衡量需要一個(gè)參考點(diǎn)，而人們對(duì)參照點(diǎn)的選擇一般是以目前的擁有的財(cái)富為基礎(chǔ)。當(dāng)獲得的財(cái)富高于參照點(diǎn)時(shí)評(píng)價(jià)為收益；當(dāng)所得財(cái)富低于參照點(diǎn)時(shí)評(píng)價(jià)為損失。從價(jià)值函數(shù)圖可以看出：收益和損失是相對(duì)的，坐標(biāo)0點(diǎn)是參照點(diǎn)而不是值0點(diǎn)（董志勇，2006）。

（2）損失規(guī)避和敏感度遞減

首先，損失規(guī)避是指人們對(duì)損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對(duì)人們產(chǎn)生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規(guī)避損失。價(jià)值函數(shù)在損失區(qū)域的斜率要比在收益區(qū)域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對(duì)收益和損失的邊際價(jià)值都會(huì)隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動(dòng)關(guān)系。價(jià)值函數(shù)是S型函數(shù)，在收益區(qū)域是凹函數(shù)，在損失區(qū)域是凸函數(shù)（宋超英，張乾，2008）。

2.啟發(fā)式認(rèn)知偏向

啟發(fā)法是指人們做出決策時(shí)的一種思維捷徑。啟發(fā)式認(rèn)知偏向是只人們?cè)谟龅綇?fù)雜并且不確定的事件時(shí)，人們經(jīng)常依賴過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)而去不加思索地作出判斷。啟發(fā)有時(shí)是相當(dāng)有效的，但是有時(shí)會(huì)造成重大的誤導(dǎo)，作出錯(cuò)誤的決策。啟發(fā)式認(rèn)知偏向包括可得性啟發(fā)偏向、代表性啟發(fā)偏向和錨定效應(yīng)。其中代表性啟發(fā)偏向是指人們?cè)诓淮_定的條件下，機(jī)械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發(fā)偏向，人們通常認(rèn)為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會(huì)導(dǎo)致人們作出錯(cuò)誤的決策。

3.羊群效應(yīng)

在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，存在著很多用古典經(jīng)濟(jì)學(xué)難以解釋的異常現(xiàn)象，最典型的就是羊群效應(yīng)。羊群行為是我們現(xiàn)實(shí)中最常見(jiàn)的一種特殊非理性行為。當(dāng)人們對(duì)某個(gè)事件的發(fā)展趨勢(shì)不了解或者沒(méi)有足夠的理由說(shuō)明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進(jìn)行行動(dòng)，這就是典型的羊群效應(yīng)。但實(shí)際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因?qū)е铝酥車娜碎_(kāi)始做出某種行為，這是其他所有的人會(huì)跟隨其行動(dòng)，爆發(fā)羊群效應(yīng)。

三、應(yīng)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲進(jìn)行分析

1.基于前景理論的分析

（1）參照依賴

首先，我們根據(jù)參照依賴?yán)碚摻忉尀槭裁丛诜康禺a(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的過(guò)程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購(gòu)買以前還覺(jué)得相當(dāng)昂貴的房子。終其原因，主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者的購(gòu)買決策主要取決于內(nèi)心對(duì)于住房?jī)r(jià)格的判斷，而價(jià)格的判斷需要有一個(gè)參考點(diǎn)，即人們的心理價(jià)格。比如很多年前，人們對(duì)于普通的房子心理價(jià)格是20萬(wàn)。如果人們花30多萬(wàn)買了一套房子，人們就會(huì)覺(jué)得太貴。但是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，人們對(duì)房屋的心理價(jià)格已經(jīng)達(dá)到60萬(wàn)，這時(shí)候如果人們花40多萬(wàn)買房子反而覺(jué)得相當(dāng)便宜。這個(gè)心理價(jià)格則是由市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格反復(fù)刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的，也不是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的實(shí)現(xiàn)了邊際效用較大化。

（2）損失規(guī)避和敏感度遞減

投資學(xué)理論說(shuō)：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個(gè)理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并不適用，人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應(yīng)（宋超英，張乾，2008）。現(xiàn)實(shí)世界中，人們?cè)诿鎸?duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益時(shí)人的態(tài)度會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，對(duì)待收益是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避而對(duì)待損失是風(fēng)險(xiǎn)偏好。這主要是因?yàn)槿说母泄僭诮邮芡鈦?lái)的刺激時(shí)，敏感性會(huì)逐漸遞減。例如一個(gè)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投資，如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲他已經(jīng)收益了5萬(wàn)元，之后房地產(chǎn)價(jià)格接著上漲，他收益又增加5萬(wàn)元，但是因?yàn)槊舾行赃f減，他從后面的5萬(wàn)元收益中獲得的快樂(lè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于之前的5萬(wàn)元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當(dāng)人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)面臨損失時(shí)，則是另一個(gè)不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在值上是相等的，但是對(duì)于人們的敏感性是不同的，人們對(duì)損失的敏感度比對(duì)相等收益的敏感度要大很多；人們根據(jù)自己的參照點(diǎn)評(píng)價(jià)增加損失和減少收益己經(jīng)是不同的，因?yàn)樗麄兎痔幱趦蓚€(gè)不同的心理賬戶。人們對(duì)于損失是單獨(dú)的心理賬戶，敏感性同樣呈現(xiàn)遞減的特點(diǎn)，即隨著投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著房?jī)r(jià)的下跌人們先損失了5萬(wàn)元，他們會(huì)非常痛苦。但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步不景氣，價(jià)格繼續(xù)下跌5萬(wàn)元，他的痛苦會(huì)增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬(wàn)元少很多了。如果房?jī)r(jià)再持續(xù)的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的這種非理性投資行為現(xiàn)象：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升時(shí)，房地產(chǎn)交易量相當(dāng)多，換手相當(dāng)頻繁，價(jià)格被進(jìn)一步推高，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，伴隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，交易量相應(yīng)的持續(xù)減少。

2.基于啟發(fā)式認(rèn)知偏向理論的分析

現(xiàn)如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格持續(xù)上漲就是投資者通過(guò)代表性偏向進(jìn)行判斷導(dǎo)致的。人們自用房購(gòu)買決策中，如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，人們會(huì)根據(jù)過(guò)去房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)以后房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，因此會(huì)提前購(gòu)買自用房。同樣，人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中，人們同樣會(huì)根據(jù)過(guò)去房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)以后房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，因而盡早買進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。然而人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，如果連續(xù)獲得成功，這樣會(huì)促使他們得出房地產(chǎn)價(jià)格任然會(huì)持續(xù)上漲的結(jié)論，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的交易量持續(xù)增加，價(jià)格持續(xù)上漲。另外，人們還會(huì)將房地產(chǎn)投資成功的原因歸為自己的購(gòu)買行為，這樣會(huì)促使投資者不再仔細(xì)分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據(jù)他的預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，那么人們就會(huì)更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升就是這種認(rèn)知偏向?qū)е碌模诜康禺a(chǎn)價(jià)格上升階段，由于人們的啟發(fā)式認(rèn)知偏向進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升。

3.基于羊群效應(yīng)理論的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的羊群效應(yīng)：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的上漲，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的參照點(diǎn)不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會(huì)使越來(lái)越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，普通的投資者很難獲取房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的信息，同時(shí)信息也是相當(dāng)不對(duì)稱的。因此，缺乏信息的購(gòu)房者主要是通過(guò)觀察周圍人的行為來(lái)獲取信息。當(dāng)看到周圍有相當(dāng)多的投資者加入到購(gòu)買房地產(chǎn)的行列時(shí)，人們就會(huì)模仿其他人的行為，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的人會(huì)越來(lái)越多，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

四、政策建議

國(guó)家和政府應(yīng)該重視中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲中存在的種種非理性行為，制定相關(guān)政策以防范和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度增長(zhǎng)。

（1）制定商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。當(dāng)房屋預(yù)售后必須在網(wǎng)上登記，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一房二賣的違規(guī)行為，有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方信息不對(duì)稱的問(wèn)題。

（2）執(zhí)行期房限轉(zhuǎn)政策。即限制房屋購(gòu)買者在交房之前的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，這樣抑制短期投機(jī)行為，使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更加穩(wěn)定的運(yùn)行。

（3）對(duì)超過(guò)一套住房的人征收高額房產(chǎn)稅。按人們擁有的房地產(chǎn)數(shù)量實(shí)行差額累進(jìn)稅率，擁有的房產(chǎn)數(shù)量越多，房產(chǎn)稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機(jī)行為。

（4）對(duì)超過(guò)一套住房的人征收交易稅。征收房產(chǎn)的交易稅可以增加房屋的轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投資行為，正確引導(dǎo)人們對(duì)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。（作者單位：陜西師范大學(xué)）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的改革與建設(shè)研究

摘要：

隨著我國(guó)國(guó)際化的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)專業(yè)英語(yǔ)的需求越來(lái)越高，部分高校開(kāi)設(shè)了全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程。雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的教改論文較多，但是未見(jiàn)關(guān)于其全英文課程建設(shè)方面的研究成果。以東南大學(xué)的全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程為例，分析其面臨的學(xué)生、教師、教材、素材等方面挑戰(zhàn)，總結(jié)教學(xué)團(tuán)隊(duì)、教學(xué)材料、課程內(nèi)容、教學(xué)方式、考核方法等方面的改革與建設(shè)措施，并提出進(jìn)一步的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：全英文課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；教學(xué)改革；小論文

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、物業(yè)管理、工程管理等房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的重要課程，開(kāi)設(shè)學(xué)校眾多。近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的不斷加快，凱德置地、仁恒置地、美國(guó)富頓、美林集團(tuán)等海外房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，我國(guó)綠地、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛到海外進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的外語(yǔ)（尤其是英語(yǔ)）水平提出了越來(lái)越高的要求。部分國(guó)內(nèi)高校（如東南大學(xué)）抓住這一契機(jī)，開(kāi)設(shè)了雙語(yǔ)或全英文的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程。但是，以“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”為主題，在“中國(guó)知網(wǎng)”中查詢教學(xué)論文，僅有14篇左右，主要關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科體系[1]、案例教學(xué)[2]、教學(xué)方式[3]、實(shí)驗(yàn)教學(xué)[4-5]、考試方法[6]、教學(xué)實(shí)驗(yàn)室建設(shè)[7]，未見(jiàn)其全英文課程建設(shè)的相關(guān)研究。為彌補(bǔ)這一缺陷，文章總結(jié)東南大學(xué)全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程改革與建設(shè)的主要經(jīng)驗(yàn)，提出進(jìn)一步發(fā)展的方向，為兄弟院校的雙語(yǔ)或全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程建設(shè)提供借鑒，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值。

一、面臨挑戰(zhàn)

（一）學(xué)生方面

長(zhǎng)期以來(lái)，東南大學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程由土木工程學(xué)院負(fù)責(zé)建設(shè)，主要面向全院大三學(xué)生適時(shí)開(kāi)設(shè)，其他院系學(xué)生亦可選修。自2012年春季的第三個(gè)學(xué)期開(kāi)始，按照培養(yǎng)計(jì)劃的調(diào)整要求，東南大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的授課語(yǔ)言

從中文改為全英文，課時(shí)仍為32學(xué)時(shí)。土木工程學(xué)院設(shè)有工程管理、土木工程、給排水、工程力學(xué)等四個(gè)本科專業(yè)，其中工程管理專業(yè)學(xué)生已經(jīng)在大三的第二學(xué)期選修過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，而其他專業(yè)的學(xué)生則沒(méi)有房地產(chǎn)方面的基礎(chǔ)，所以選課學(xué)生在房地產(chǎn)方面的專業(yè)素養(yǎng)有較大差異。此外，選課學(xué)生的英文水平參差不齊，也給全英文教學(xué)帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。

（二）教師方面

首先，對(duì)授課教師的聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫等英語(yǔ)水平要求較高，以便查閱國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的學(xué)習(xí)材料，準(zhǔn)備授課講義，在課堂上清晰和地傳授課程內(nèi)容。其次，對(duì)授課教師的專業(yè)水準(zhǔn)要求較高，以便從不盡相同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教材中，梳理出適當(dāng)?shù)慕虒W(xué)內(nèi)容，并以適當(dāng)?shù)男问匠尸F(xiàn)。，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門實(shí)踐性較強(qiáng)的課程，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化又非常快，授課教師應(yīng)采用適當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法，如案例教學(xué)、情景教學(xué)等，使選課學(xué)生快速掌握較為晦澀的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論和方法。因此，選擇合適的全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的授課教師難度較大。

（三）教材方面

國(guó)際上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的英文教材很多，題名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。雖然這些教材的核心內(nèi)容多有重疊，但是其知識(shí)結(jié)構(gòu)和側(cè)重點(diǎn)不盡相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》側(cè)重于國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和投資組合，而《Urban Economics and Real Estate》則側(cè)重城市發(fā)展建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響。另外，這些英文原版教材基本上都是200多頁(yè)，眾多的專業(yè)詞匯使許多學(xué)生望而卻步。，雖然這些英文原版教材數(shù)據(jù)詳實(shí)，強(qiáng)調(diào)案例教學(xué)，但是選用案例基本上均為作者所在國(guó)家的案例。由于國(guó)情和文化背景不同，國(guó)內(nèi)學(xué)生對(duì)英文教材中所舉案例缺乏感性認(rèn)識(shí)，不僅難以舉一反三，甚至無(wú)法地理解教材的內(nèi)容，極大地影響授課效果。

（四）素材方面

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)上漲迅速，在快速提升城鎮(zhèn)居民人均住房面積的同時(shí)，帶來(lái)了“房奴”“蟻?zhàn)濉薄胺康禺a(chǎn)泡沫”“學(xué)區(qū)房”“短命建筑”“居住隔離”等問(wèn)題，給居民的住房消費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和政府的宏觀調(diào)控等利益相關(guān)者行為選擇帶來(lái)諸多挑戰(zhàn)，也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程提供了豐富的授課素材。考慮到全英文課程的要求，需要將搜集到的授課素材，如典型案例、政府宏觀調(diào)控政策，甚至是媒體上常見(jiàn)的習(xí)慣用語(yǔ)翻譯成英文，經(jīng)過(guò)中文譯為英文，學(xué)生再將英文譯為中文的兩次翻譯，可能產(chǎn)生信息丟失，降低授課質(zhì)量。

二、改革措施

（一）教學(xué)團(tuán)隊(duì)

2012―2014年的東南大學(xué)全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程由香港理工大學(xué)建筑及房地產(chǎn)學(xué)系的房地產(chǎn)學(xué)科帶頭人許智文教授主講，筆者負(fù)責(zé)其助教事宜。許教授長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面的教學(xué)和學(xué)術(shù)研究，擔(dān)任多本國(guó)際知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主編、區(qū)域主編等職務(wù)，并于2012年7月被聘為東南大學(xué)的客座教授。香港理工大學(xué)學(xué)士、澳大利亞墨爾本大學(xué)碩士和博士的尤佳老師，2015年春季接手全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的教學(xué)任務(wù)。許教授和尤博士的授課風(fēng)格不盡相同，但都有過(guò)硬的英文授課能力，得到學(xué)生的普遍好評(píng)。

（二）教學(xué)材料

2012年，全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程首次開(kāi)設(shè)時(shí)，許教授選用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）為教材，并沿用至今。及時(shí)個(gè)原因是該教材已經(jīng)被海外多所高校的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程所采用，知識(shí)結(jié)構(gòu)和內(nèi)容體系已經(jīng)得到國(guó)際同行的V泛認(rèn)可。第二個(gè)原因是該教材已由孟繁瑜博士翻譯為中文版《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，并于2009年被中國(guó)人民大學(xué)出版社正式出版，方便中英文對(duì)照相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，加深理解。第三個(gè)原因是該教材內(nèi)容比較詳盡和，從房地產(chǎn)基本要素到房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素，再到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資，一一進(jìn)行了闡述。這樣不僅有利于教師在教授的時(shí)候有所側(cè)重和選擇，也有利于學(xué)有余力的學(xué)生在課后拓展閱讀。另外，考慮到成本問(wèn)題，教學(xué)團(tuán)隊(duì)將全英文的講義、課件和輔助材料制作成冊(cè)，便于修課學(xué)生循環(huán)使用。

（三）課程內(nèi)容

借鑒前述英文原版相關(guān)教材的內(nèi)容體系，綜合考慮課時(shí)、學(xué)生專業(yè)背景等因素，并盡量減少與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的重復(fù)內(nèi)容，對(duì)課程內(nèi)容進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，編排為三大部分。其中，及時(shí)部分是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同時(shí)，精選國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相應(yīng)的案例，安排在相應(yīng)的課堂教學(xué)中，使學(xué)生學(xué)會(huì)應(yīng)用課程中的基本理論和方法分析與解決實(shí)際問(wèn)題。

（四）教學(xué)方式

除了傳統(tǒng)教師講授式的課堂教學(xué)之外，課堂教學(xué)還采用多媒體的方式。一是在課堂中播放關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的英文短片，他們大多來(lái)自于英文媒體（如CCTV-9，鳳凰衛(wèi)視，CNN）的采訪和電視節(jié)目。這些英文短片內(nèi)容豐富，表達(dá)生動(dòng)，緊扣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和政策變化。不僅讓課程內(nèi)容更加豐富新穎，也可使學(xué)生從中學(xué)到地道的英文表達(dá)方式。而在看完每個(gè)短片之后，都會(huì)由教師帶領(lǐng)學(xué)生進(jìn)行小組討論或個(gè)別發(fā)言。這樣不僅有意識(shí)地鍛煉了學(xué)生的英文表達(dá)能力，也培養(yǎng)了學(xué)生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集國(guó)際房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的專業(yè)報(bào)告和英文報(bào)刊上的報(bào)道和評(píng)述作為學(xué)生的閱讀材料。近些年，這類的英文報(bào)道，尤其是與中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的報(bào)道越來(lái)越多。因此，在選擇上除了選擇熱點(diǎn)話題之外，也要注意控制篇幅，使學(xué)生始終有興趣并主動(dòng)地進(jìn)行課后閱讀。

（五）考核方法

改變過(guò)去一次期末考試或一份課程論文的考核辦法，取消課程考試，改為過(guò)程考核，具體考核辦法如表1所述。其中，及時(shí)次作業(yè)和第二次作業(yè)都是個(gè)人完成，單獨(dú)考核，而第三次作業(yè)是需要小組（一般5～6名學(xué)生）共同完成。在第三次作業(yè)中，每個(gè)人完成部分占20分，小組完成的總體情況占30分，強(qiáng)調(diào)個(gè)人努力與團(tuán)隊(duì)合作的有機(jī)結(jié)合。

第三次作業(yè)是小組作業(yè)，要求每組共同完成一個(gè)城市（建議為江蘇省內(nèi)城市）的市場(chǎng)分析報(bào)告，要求能反映該城市某一段時(shí)期內(nèi)（如“十二五”）的總體和細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，具體包括該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)總體情況、住宅市場(chǎng)發(fā)展情況、非住宅市場(chǎng)發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和宏觀調(diào)控情況、知名開(kāi)發(fā)商和（或）知名房地產(chǎn)項(xiàng)目（僅針對(duì)小組人數(shù)超過(guò)6人的時(shí)候）。小組內(nèi)每位學(xué)生負(fù)責(zé)撰寫一個(gè)部分，如“XX市的房地產(chǎn)總體情況”、“XX市的住宅市場(chǎng)發(fā)展情況”，綜合起來(lái)即形成第三次作業(yè)的小組大報(bào)告。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)四年來(lái)的改革與建設(shè)，東南大學(xué)全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程效果顯著。首先，已經(jīng)設(shè)置了符合學(xué)生專業(yè)背景、語(yǔ)言水平和我國(guó)國(guó)情的全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程內(nèi)容體系，教學(xué)內(nèi)容基本穩(wěn)定，教學(xué)方法逐步成熟。其次，全英文的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)授課、作業(yè)、研討等學(xué)習(xí)環(huán)境，擴(kuò)充了學(xué)生的專業(yè)詞匯，鍛煉了專業(yè)英語(yǔ)的表達(dá)方式，大大提高了學(xué)生的英文寫作水平和表達(dá)能力，部分學(xué)生甚至能利用英文較為深入地探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理相關(guān)學(xué)術(shù)議題。，通過(guò)三次作業(yè)的過(guò)程考核，使學(xué)生學(xué)會(huì)利用課程所學(xué)的理論和方法來(lái)解決房地產(chǎn)相關(guān)實(shí)踐問(wèn)題，并形成團(tuán)隊(duì)合作的學(xué)習(xí)氛圍。但是，課程建設(shè)仍面臨一些困難，包括講授全英文課程時(shí)，多次語(yǔ)言轉(zhuǎn)換可能導(dǎo)致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中國(guó)房地產(chǎn)案例的全英文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教材。解決這些問(wèn)題是筆者今后努力的方向，譬如在近年來(lái)課程講義的基礎(chǔ)上主編一本高質(zhì)量的全英文《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》教材。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀解釋

對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，各大學(xué)派都有自己的解釋，信息經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，不對(duì)稱信息是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，即信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀解釋。

信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究在非對(duì)稱信息情況下，當(dāng)事人之間如何制定合同(契約)及對(duì)當(dāng)事人行為進(jìn)行規(guī)范的問(wèn)題。借助于信息經(jīng)濟(jì)學(xué)，能夠從微觀行為的角度更深刻地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，不對(duì)稱信息是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。

我們對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人信貸和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用等級(jí)評(píng)估等，實(shí)質(zhì)上都是基于信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的解釋。正是因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱，才需要專門的中間部門來(lái)減少和消除個(gè)人同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人同金融機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的信息差距，以消除和減少可能的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

不對(duì)稱信息是指，當(dāng)事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社會(huì)分工和專業(yè)化的存在，從事交易活動(dòng)的雙方對(duì)交易對(duì)象以及環(huán)境狀態(tài)的認(rèn)識(shí)是很難相同的，因而，信息不對(duì)稱是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的普遍現(xiàn)象。不對(duì)稱信息大致可以分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由當(dāng)事人的行為造成的，一般出現(xiàn)在合同簽訂之前；第二類信息是內(nèi)生的，取決于行為人本身，它出現(xiàn)在簽訂合同之后。及時(shí)類信息將導(dǎo)致逆向選擇(Adverseselection)，第二類信息將產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)(Moralhazard)。這兩種情況在金融市場(chǎng)上出現(xiàn)就會(huì)降低市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行效率，影響資本的有效配置，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

逆向選擇與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在間接融資的資本市場(chǎng)上，銀行貸款的收益取決于利率和企業(yè)還款的可能性，而企業(yè)還款的可能性在很大程度上與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)。在借貸市場(chǎng)上有眾多風(fēng)險(xiǎn)程度不同的企業(yè)，當(dāng)銀行不能觀察到項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)或確定投資風(fēng)險(xiǎn)成本太高時(shí)，銀行只能根據(jù)企業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)狀況，決定貸款利率。但這樣一來(lái)，那些低風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)由于借貸成本高于預(yù)期水平而退出借貸市場(chǎng)，那些愿意支付高利率的企業(yè)都是高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，因?yàn)閺氖赂唢L(fēng)險(xiǎn)甚至投機(jī)性事業(yè)才能獲得超額利潤(rùn)來(lái)償付高利息。這時(shí)，貸款的平均風(fēng)險(xiǎn)水平提高，銀行收益可能降低，而呆帳增多，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。逆向選擇問(wèn)題可以通過(guò)實(shí)施低利率來(lái)解決，如西方國(guó)家采用信貸配給制，維持較低的利率水平，拒絕一部分貸款申請(qǐng)。這雖然犧牲了資本配置效率，但可以減少信用風(fēng)險(xiǎn)。如果不控制利率上升，逆向選擇的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和市場(chǎng)的變化，許多企業(yè)虧損，難以還貸，金融機(jī)構(gòu)支付發(fā)生困難，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題十分突出。如前幾年在我國(guó)，一些金融機(jī)構(gòu)為了完成儲(chǔ)蓄指標(biāo)，違反國(guó)家規(guī)定，高息攬儲(chǔ)；為了避免虧損，又高息放貸，結(jié)果貸款流向投機(jī)型的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。

道德風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。雖然在交易雙方達(dá)成合同時(shí)信息可能是對(duì)稱的，但在合同實(shí)踐中，往往出現(xiàn)一方缺乏另一方的行動(dòng)信息的情況，這時(shí)，擁有私人信息的一方就可以利用這種信息優(yōu)勢(shì)從事使自身利益較大化、但損害另一方利益的行為。道德風(fēng)險(xiǎn)普遍存在于以信用為基礎(chǔ)的各種金融業(yè)務(wù)關(guān)系中，是造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的另一主要原因。當(dāng)銀行與企業(yè)在簽訂資金使用權(quán)的契約后，企業(yè)在貸款執(zhí)行過(guò)程中可能出于機(jī)會(huì)主義的動(dòng)機(jī)，隱藏資金使用的真實(shí)信息，采取不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，而不采取應(yīng)當(dāng)采取的縮減房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，從而釀成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。如何減少企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)取決于契約設(shè)計(jì)的兩個(gè)方面：

(1)減少交易雙方的信息差距，使企業(yè)的信息優(yōu)勢(shì)不足以獲得較多的機(jī)會(huì)主義收益。例如我國(guó)國(guó)有銀行采取的駐廠信貸員制度和主辦銀行制度，其意圖都在于改變銀行的信息劣勢(shì)，減低信息非對(duì)稱程度。并且后者更著重通過(guò)銀企之間的重復(fù)博弈關(guān)系，從而有效避免在一次博弈中可能出現(xiàn)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，有利于雙方長(zhǎng)期的合作。

(2)強(qiáng)化銀行對(duì)企業(yè)的約束和激勵(lì)機(jī)制，使企業(yè)經(jīng)過(guò)成本收益分析后能放棄機(jī)會(huì)主義行為，自覺(jué)按照雙方達(dá)成的意愿行事。例如實(shí)行貸款抵押或質(zhì)押，評(píng)定企業(yè)信用等級(jí)，頒發(fā)貸款證等制度安排，分別從資產(chǎn)、信譽(yù)等方面建立起約束和激勵(lì)機(jī)制。

信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探討是深入有效的，對(duì)于我們認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有極大的啟迪：

(1)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因在于信息的不，因此防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的核心問(wèn)題就是建立完善的信息機(jī)制，各金融主體應(yīng)當(dāng)注重相關(guān)信息的搜尋、整理、分析和運(yùn)用。

(2)不利選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身產(chǎn)生的兩大“體制缺陷”,只有依靠非市場(chǎng)機(jī)制才能解決，因此政府是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不可缺少的力量，政府的著眼點(diǎn)應(yīng)放在政策和機(jī)制上，即制訂良好的激勵(lì)機(jī)制、保障機(jī)制、管理機(jī)制和發(fā)展機(jī)制。

(3)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要還是源于制度轉(zhuǎn)換的不確定性和產(chǎn)權(quán)主體的模糊性，在政府-銀行-企業(yè)的二重委托-關(guān)系中，委托人缺位，人不到位，存在著普遍的約束軟化和激勵(lì)不足，因此加快產(chǎn)權(quán)制度改革，理清委托-關(guān)系是當(dāng)前金融體制改革的重要任務(wù)。用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究開(kāi)創(chuàng)了一條新的道路，雖然其自身理論還不完善，它對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還有待于深化，還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)，但是它的科學(xué)性、完整性使其在眾多學(xué)派中毫不遜色。（

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中經(jīng)濟(jì)學(xué)分析論文

摘要從政府監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體的不誠(chéng)信行為及原因分析，探索建立完善的政府監(jiān)督管理機(jī)制和信用制度，從源頭上預(yù)防房地產(chǎn)交易中的不誠(chéng)信行為。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場(chǎng)主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主體———建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗(yàn)收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管部門———政府職能部門帶來(lái)很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，要求政府致力于營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，因此，加強(qiáng)政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門在建設(shè)項(xiàng)目前期階段實(shí)施行政許可，并負(fù)有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可是建立在申請(qǐng)人對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，如規(guī)劃主管部門核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時(shí)，不再對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的施工圖建筑面積進(jìn)行核算，使得機(jī)會(huì)主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機(jī)關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機(jī)會(huì)隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用缺失，主要體現(xiàn)在：

（1）違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項(xiàng)目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

（2）前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積，施工圖實(shí)際的建筑面積大于申報(bào)《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過(guò)審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象；綠地率達(dá)不到規(guī)劃要求。

（3）實(shí)施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程中有意無(wú)意地違反設(shè)計(jì)條件，如擅自變更軸線位置、加層建設(shè)，使得實(shí)際建筑面積超過(guò)《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。

（4）竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法按正常程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來(lái)“后遺癥”。

2信用缺失原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全、人的機(jī)會(huì)主義傾向和有限理性有關(guān)。

（1）從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)人的機(jī)會(huì)主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機(jī)會(huì)主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機(jī)會(huì)主義者提供了有利的條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，參與的市場(chǎng)主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實(shí)、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場(chǎng)主體的失信行為有時(shí)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，即使被查實(shí)，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其所獲得的經(jīng)濟(jì)收益，起不到強(qiáng)有力的威懾作用。市場(chǎng)主體選擇不誠(chéng)信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明我們目前的制度安排有利于不誠(chéng)信的行為。

根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的機(jī)會(huì)主義行為不可能根除，但是可以通過(guò)制度建設(shè)，依靠?jī)?nèi)部和外部?jī)煞N強(qiáng)制力來(lái)約束市場(chǎng)主體的行為，增加市場(chǎng)主體信守諾言和履行保障的可能性。

（2）從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體失信的根源。信息不對(duì)稱，使市場(chǎng)主體機(jī)會(huì)主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風(fēng)險(xiǎn)。

在前期報(bào)批階段，非對(duì)稱信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的逆向選擇。例如在報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，建設(shè)單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機(jī)會(huì)主義的動(dòng)機(jī)，虛報(bào)建筑面積；而建設(shè)單位在過(guò)去有虛報(bào)建筑面積的行為，但行政管理部門對(duì)此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，同一單位可能會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目交叉運(yùn)作，存在前一個(gè)項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收，后一個(gè)項(xiàng)目又進(jìn)行前期報(bào)批；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，有些是專門為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的項(xiàng)目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應(yīng)記到B公司頭上；三是有些建設(shè)審批權(quán)下放，市、區(qū)兩級(jí)審批機(jī)構(gòu)難以知悉某市場(chǎng)主體過(guò)去是否存在失信行為。

在建設(shè)階段，非對(duì)稱信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，即管理部門難以監(jiān)督市場(chǎng)主體的行動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。管理部門管理的目標(biāo)側(cè)重于全局性，重在培育誠(chéng)信市場(chǎng)，對(duì)具體項(xiàng)目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場(chǎng)主體可能利用這個(gè)管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標(biāo)，給建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益。

盡管市場(chǎng)主體存在機(jī)會(huì)主義傾向，可能產(chǎn)生失信行為，但市場(chǎng)主體選擇守信還是失信，是個(gè)博弈的過(guò)程。如果其失信的短期利益所得大于長(zhǎng)期利益損失，他會(huì)選擇失信。目前對(duì)市場(chǎng)主體失信行為的處罰機(jī)制促使市場(chǎng)主體選擇失信。例如超面積建設(shè)，以廈門為例，超建1m2，規(guī)劃管理部門依據(jù)規(guī)劃法律規(guī)章對(duì)違法建設(shè)單位進(jìn)行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)按違法建設(shè)部分土建工程造價(jià)的60%即180元/m2；土地部門要求建設(shè)單位補(bǔ)交超建部分的土地費(fèi)用，房地產(chǎn)售價(jià)在5000元/m2左右，收入與費(fèi)用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機(jī)制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信可以給自己帶來(lái)利益，是一個(gè)永遠(yuǎn)受用的無(wú)形資產(chǎn)。

3解決思路

為解決上述失信行為，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可通過(guò)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督等形式，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。公務(wù)員之家

（1）建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國(guó)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門針對(duì)信用，對(duì)企業(yè)的信用行為沒(méi)有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機(jī)會(huì)”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且，目前并沒(méi)有一個(gè)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合管理部門，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒(méi)有形成一套有效的監(jiān)管機(jī)制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。

（2）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目前期審批管理。對(duì)建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積、設(shè)計(jì)單位超面積設(shè)計(jì)的情況，可以通過(guò)加強(qiáng)政府審批、審查部門間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來(lái)加以解決。即在施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖技術(shù)審查時(shí)，審圖機(jī)構(gòu)除對(duì)施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行審查外，還應(yīng)對(duì)建筑面積進(jìn)行核算，確認(rèn)是否超過(guò)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，必須同時(shí)提供施工圖審查機(jī)構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門確認(rèn)施工圖審查意見(jiàn)書的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時(shí)予以發(fā)放批文。對(duì)出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過(guò)完善施工圖審查的操作辦法來(lái)加以解決。

（3）加強(qiáng)規(guī)劃放樣驗(yàn)線的批后監(jiān)管。為減少擅自變更軸線位置而導(dǎo)致建筑面積增加的行為，很多地方增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，要求建設(shè)單位將±0.00驗(yàn)線資料報(bào)送規(guī)劃管理部門蓋章確認(rèn)后才可進(jìn)入下一道工序，這樣再加上測(cè)量所花的時(shí)間，整個(gè)時(shí)限較長(zhǎng)，影響了工程建設(shè)進(jìn)度。而且由于±0.00驗(yàn)線不屬行政審批事項(xiàng)，增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，有以加強(qiáng)行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。

（4）加強(qiáng)違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場(chǎng)機(jī)制對(duì)失信行為的雙重懲罰機(jī)制，營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，切實(shí)保護(hù)守信企業(yè)、購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對(duì)違法、違規(guī)的市場(chǎng)主體的行為，包括設(shè)計(jì)單位不按相關(guān)管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴(kuò)建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場(chǎng)等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴(yán)肅查處。

（5）加強(qiáng)和完善信用信息的披露。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，加強(qiáng)和完善信用信息完善披露制度，增強(qiáng)信用信息的透明度，可以有效解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各市場(chǎng)主體信用行為記錄進(jìn)行記載，任何市場(chǎng)主體有失信行為，就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過(guò)高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位，各專業(yè)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)企業(yè)信用時(shí)就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。

（6）充分發(fā)揮各行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)性、自律性的社團(tuán)組織，作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)重要中間組織，具有協(xié)調(diào)市場(chǎng)主體利益、提高市場(chǎng)資源配置效率的功能。行業(yè)協(xié)會(huì)目前主要做好以下三方面的工作：一是通過(guò)宣傳政府政策、法律法規(guī)來(lái)約束企業(yè)的行為，督促企業(yè)依法開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；二是負(fù)責(zé)“政府不該管、但又需要有人管的事務(wù)”如行規(guī)行約的制定，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和監(jiān)督，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信服務(wù)；三是協(xié)助政府從事行業(yè)管理，如為加強(qiáng)±0.00驗(yàn)線報(bào)備工作的監(jiān)督管理，可委托建筑行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)監(jiān)理專業(yè)委員會(huì)對(duì)驗(yàn)線工作進(jìn)行督促抽查。

（7）加強(qiáng)“誠(chéng)實(shí)守信”宣傳。社會(huì)信用管理體系的建立離不開(kāi)法律體系的支持，但信用的基礎(chǔ)在于誠(chéng)信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是堅(jiān)不可摧的，可能會(huì)受到外界影響而被破壞。因此，我們要持之以恒地抓好信用意識(shí)的培養(yǎng)和提高，從小開(kāi)展誠(chéng)信教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，使人們真正認(rèn)識(shí)信用的重要性，努力形成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的健康、和諧、積極向上的思想道德規(guī)范。

遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體的失信行為，培育誠(chéng)信市場(chǎng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，具有長(zhǎng)期性、艱巨性和復(fù)雜性，需要各方主體的配合和努力，共同營(yíng)造健康、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:基于品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)的房地產(chǎn)品牌價(jià)值探討

摘要：品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)通過(guò)“選擇成本”對(duì)消費(fèi)者在選擇商品的過(guò)程中所產(chǎn)生的成本進(jìn)行解釋，并以此說(shuō)明消費(fèi)者選擇的相關(guān)效率。品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)能和交易費(fèi)用來(lái)共同對(duì)從生產(chǎn)至消費(fèi)的過(guò)程中配置資源的相關(guān)效率問(wèn)題做出解釋。本文從品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)和選擇成本的相關(guān)概念出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)的品牌價(jià)值進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)；房地產(chǎn)；品牌價(jià)值

我國(guó)的學(xué)者在房地產(chǎn)領(lǐng)域中對(duì)房地產(chǎn)的品牌價(jià)值相關(guān)研究一般都集中在評(píng)估及品牌管理和品牌戰(zhàn)略等方面，這些都屬于管理學(xué)的范疇，而圍繞房地產(chǎn)的品牌價(jià)值進(jìn)行研究經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)源的學(xué)者非常少，沒(méi)有跟上國(guó)際上房地產(chǎn)品牌價(jià)值的研究腳步。

1.品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)與選擇成本的相關(guān)概念

選擇成本指的是利用目標(biāo)客戶及交易費(fèi)用來(lái)獲得一組相關(guān)的品牌信息，并從中選擇出一個(gè)品牌所需要的成本。當(dāng)選購(gòu)方通過(guò)不一定的交易費(fèi)用，并獲取相關(guān)的品牌信息后，就將信息不的問(wèn)題解決了，并從中選擇出一個(gè)品牌，而其過(guò)程中仍將產(chǎn)生一些比較費(fèi)用，而該比較費(fèi)用指的就是目標(biāo)顧客關(guān)于對(duì)品牌的選擇成本。品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)利用“選擇成本”的概念來(lái)對(duì)消費(fèi)者在選購(gòu)中所產(chǎn)生的成本進(jìn)行解釋。基本上交易費(fèi)用用來(lái)說(shuō)明生產(chǎn)效率，而選擇成本則可以用于說(shuō)消費(fèi)者選擇效率。按照這個(gè)意義來(lái)講，把選擇成本從中獨(dú)立出來(lái)，能夠和交易費(fèi)用共同對(duì)從生產(chǎn)至消費(fèi)過(guò)程中的資源配置的相關(guān)效率問(wèn)題作出解釋。

2.房地產(chǎn)的品牌價(jià)值相關(guān)分析

2.1房地產(chǎn)品牌特殊性及現(xiàn)狀

2.1.1房地產(chǎn)品牌特殊性

所謂房地產(chǎn)品牌，指的是其質(zhì)量及價(jià)值被社會(huì)所認(rèn)可和認(rèn)知的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及產(chǎn)品。房地產(chǎn)和一般都商品的不同點(diǎn)鐘最重要的是其位置是固定的無(wú)法進(jìn)行移動(dòng)。它只可小批量地進(jìn)行交易，由于區(qū)位及環(huán)境差異的影響，房地產(chǎn)是不可能一模一樣的；每批房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)格都差異顯著，市場(chǎng)上無(wú)法找到相同的兩套房地產(chǎn)。這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)的品牌建立比起其他的行業(yè)更難建立，其特殊性包括:①政策能直接影響乃至決定房地產(chǎn)；②價(jià)值比其他類型產(chǎn)品高；③房地產(chǎn)會(huì)受到區(qū)域條件的限制；④建立房地產(chǎn)品牌包括了物業(yè)及企業(yè)的品牌。

2.1.2房地產(chǎn)品牌的發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)如今我國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到數(shù)萬(wàn)家之多，然而根據(jù)“世界品牌實(shí)驗(yàn)室”所調(diào)查并公布的《中國(guó)500個(gè)具價(jià)值的品牌》中排在前200位的房地產(chǎn)品牌只有三家，房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大萬(wàn)科也僅僅是榜上第30名。造成這種局面的主要原因是我國(guó)的房地產(chǎn)在建設(shè)品牌的過(guò)程中存在很多問(wèn)題，包括房地產(chǎn)企業(yè)的品牌意識(shí)不強(qiáng)，品牌建設(shè)粗糙，以及品牌建設(shè)缺乏連貫性等。

2.2根據(jù)品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)提高房地產(chǎn)品牌價(jià)值的建議

2.2.1樹(shù)立房地產(chǎn)品牌建設(shè)意識(shí)

目前在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)非常突出的現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于強(qiáng)調(diào)包裝及打造項(xiàng)目品牌，卻很少規(guī)劃對(duì)企業(yè)品牌的長(zhǎng)期定位，甚至在有的情況下人們只看到了樓盤，卻不清楚該樓盤由哪家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)。根據(jù)品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商這樣下去難以提升自身價(jià)值。

2.2.2對(duì)單一利益點(diǎn)進(jìn)行鎖定

品牌要想具備價(jià)值，就需要主導(dǎo)一個(gè)品類。根據(jù)品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)觀點(diǎn)，該品類就是企業(yè)所保障的一個(gè)單一的利益點(diǎn)。品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)還認(rèn)為越是保障單一的品牌利益點(diǎn)，其信用度就會(huì)越高，而消費(fèi)者進(jìn)行選擇時(shí)成本也會(huì)越低。房地產(chǎn)要想成功塑造品牌，就要明確自己的定位。如果房地產(chǎn)企業(yè)想要開(kāi)發(fā)出更多種類的物業(yè)，就可以通過(guò)“企業(yè)名稱+品牌名稱”命名方式來(lái)區(qū)分各個(gè)物業(yè)的品類，從而避免消費(fèi)者將之混淆，并有利于企業(yè)品牌獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的效應(yīng)。

2.2.3搶先占領(lǐng)消費(fèi)者的心智

品類隱藏在品牌的背后，卻往往是其中非常關(guān)鍵的一股力量，可以把消費(fèi)者在選擇購(gòu)買中的行為稱為“用品類進(jìn)行思考，用品牌進(jìn)行表達(dá)”，所以對(duì)于企業(yè)而言，其目的最重要的就是開(kāi)創(chuàng)出新的品類并進(jìn)行主導(dǎo)。當(dāng)前中國(guó)已經(jīng)邁進(jìn)了人口老齡化的階段，而且自然環(huán)境也在不斷惡化，人們?cè)谄惹械刈非蟾咂焚|(zhì)的生活過(guò)程中，孕育出了一個(gè)新的地產(chǎn)品類，也就是所謂的養(yǎng)生地產(chǎn)。養(yǎng)生地產(chǎn)將目標(biāo)客戶定位為取得了一定的事業(yè)成就的中高端地產(chǎn)客戶以及老年人中有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體，另外還有在城市中追求更高的生活品質(zhì)的新貴。養(yǎng)生地產(chǎn)的特點(diǎn)中有一個(gè)顯得最為重要，就是通過(guò)養(yǎng)生保健、休閑娛樂(lè)以及體檢治療等各個(gè)相關(guān)的環(huán)節(jié)中為住戶提供品質(zhì)的養(yǎng)生類型服務(wù)，為物業(yè)居民打造出全新的享受健康生活的方式。我們不難預(yù)見(jiàn)，在信息還沒(méi)有分享出去的情況下，某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一旦率先成為這類養(yǎng)生地產(chǎn)的領(lǐng)頭人，搶先占領(lǐng)了消費(fèi)者的心智，那么它就能具有后進(jìn)房地產(chǎn)品牌所不能享有的先后次序優(yōu)勢(shì)，并轉(zhuǎn)化為推動(dòng)力促進(jìn)自身品牌的價(jià)值進(jìn)行成長(zhǎng)。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)入調(diào)整期后，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)就要面臨著更多風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售必然會(huì)在此過(guò)程中業(yè)績(jī)難以得到增長(zhǎng)，甚至消亡。但也必然會(huì)有一些品牌價(jià)值高的房地產(chǎn)企業(yè)依舊表現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在市場(chǎng)中立于不敗之地。因此在建設(shè)品牌的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善其品牌的層次，真正重視其品牌的塑造；并在實(shí)施品牌策略的時(shí)候，鎖定單點(diǎn)策略，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)及消費(fèi)者的心智，從而實(shí)現(xiàn)其品牌價(jià)值的長(zhǎng)久升值。

作者:劉歡 單位:湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與解決思路

摘　要　從政府監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體的不誠(chéng)信行為及原因分析，探索建立完善的政府監(jiān)督管理機(jī)制和信用制度，從源頭上預(yù)防房地產(chǎn)交易中的不誠(chéng)信行為。

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn) 市場(chǎng)主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主體———建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗(yàn)收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管部門———政府職能部門帶來(lái)很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，要求政府致力于營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，因此，加強(qiáng)政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。

1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門在建設(shè)項(xiàng)目前期階段實(shí)施行政許可，并負(fù)有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可是建立在申請(qǐng)人對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，如規(guī)劃主管部門核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時(shí)，不再對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的施工圖建筑面積進(jìn)行核算，使得機(jī)會(huì)主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機(jī)關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機(jī)會(huì)隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用缺失，主要體現(xiàn)在：

（1）違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項(xiàng)目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

（2）前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積，施工圖實(shí)際的建筑面積大于申報(bào)《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過(guò)審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象；綠地率達(dá)不到規(guī)劃要求。

（3）實(shí)施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程中有意無(wú)意地違反設(shè)計(jì)條件，如擅自變更軸線位置、加層建設(shè)，使得實(shí)際建筑面積超過(guò)《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。

（4）竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法按正常程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來(lái)“后遺癥”。

2　信用缺失原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全、人的機(jī)會(huì)主義傾向和有限理性有關(guān)。

（1）從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)人的機(jī)會(huì)主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機(jī)會(huì)主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機(jī)會(huì)主義者提供了有利的條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，參與的市場(chǎng)主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實(shí)、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場(chǎng)主體的失信行為有時(shí)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，即使被查實(shí)，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其所獲得的經(jīng)濟(jì)收益，起不到強(qiáng)有力的威懾作用。市場(chǎng)主體選擇不誠(chéng)信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明我們目前的制度安排有利于不誠(chéng)信的行為。

根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的機(jī)會(huì)主義行為不可能根除，但是可以通過(guò)制度建設(shè)，依靠?jī)?nèi)部和外部?jī)煞N強(qiáng)制力來(lái)約束市場(chǎng)主體的行為，增加市場(chǎng)主體信守諾言和履行保障的可能性。

（2）從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體失信的根源。信息不對(duì)稱，使市場(chǎng)主體機(jī)會(huì)主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風(fēng)險(xiǎn)。

在前期報(bào)批階段，非對(duì)稱信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的逆向選擇。例如在報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，建設(shè)單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機(jī)會(huì)主義的動(dòng)機(jī)，虛報(bào)建筑面積；而建設(shè)單位在過(guò)去有虛報(bào)建筑面積的行為，但行政管理部門對(duì)此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，同一單位可能會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目交叉運(yùn)作，存在前一個(gè)項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收，后一個(gè)項(xiàng)目又進(jìn)行前期報(bào)批；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，有些是專門為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的項(xiàng)目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應(yīng)記到B公司頭上；三是有些建設(shè)審批權(quán)下放，市、區(qū)兩級(jí)審批機(jī)構(gòu)難以知悉某市場(chǎng)主體過(guò)去是否存在失信行為。

在建設(shè)階段，非對(duì)稱信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，即管理部門難以監(jiān)督市場(chǎng)主體的行動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。管理部門管理的目標(biāo)側(cè)重于全局性，重在培育誠(chéng)信市場(chǎng)，對(duì)具體項(xiàng)目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場(chǎng)主體可能利用這個(gè)管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標(biāo)，給建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益。

盡管市場(chǎng)主體存在機(jī)會(huì)主義傾向，可能產(chǎn)生失信行為，但市場(chǎng)主體選擇守信還是失信，是個(gè)博弈的過(guò)程。如果其失信的短期利益所得大于長(zhǎng)期利益損失，他會(huì)選擇失信。目前對(duì)市場(chǎng)主體失信行為的處罰機(jī)制促使市場(chǎng)主體選擇失信。例如超面積建設(shè)，以廈門為例，超建1m2，規(guī)劃管理部門依據(jù)規(guī)劃法律規(guī)章對(duì)違法建設(shè)單位進(jìn)行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)按違法建設(shè)部分土建工程造價(jià)的60%即180元/ m2；土地部門要求建設(shè)單位補(bǔ)交超建部分的土地費(fèi)用，房地產(chǎn)售價(jià)在5 000元/ m2左右，收入與費(fèi)用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用太大了。

因此，需要建立一種機(jī)制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信可以給自己帶來(lái)利益，是一個(gè)永遠(yuǎn)受用的無(wú)形資產(chǎn)。

3　解決思路

為解決上述失信行為，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可通過(guò)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督等形式，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

（1）建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國(guó)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門針對(duì)信用，對(duì)企業(yè)的信用行為沒(méi)有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機(jī)會(huì)”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且，目前并沒(méi)有一個(gè)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合管理部門，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒(méi)有形成一套有效的監(jiān)管機(jī)制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。

（2）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目前期審批管理。對(duì)建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積、設(shè)計(jì)單位超面積設(shè)計(jì)的情況，可以通過(guò)加強(qiáng)政府審批、審查部門間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來(lái)加以解決。即在施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖技術(shù)審查時(shí)，審圖機(jī)構(gòu)除對(duì)施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行審查外，還應(yīng)對(duì)建筑面積進(jìn)行核算，確認(rèn)是否超過(guò)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，必須同時(shí)提供施工圖審查機(jī)構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門確認(rèn)施工圖審查意見(jiàn)書的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時(shí)予以發(fā)放批文。對(duì)出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過(guò)完善施工圖審查的操作辦法來(lái)加以解決。

（3）加強(qiáng)規(guī)劃放樣驗(yàn)線的批后監(jiān)管。為減少擅自變更軸線位置而導(dǎo)致建筑面積增加的行為，很多地方增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，要求建設(shè)單位將±0.00驗(yàn)線資料報(bào)送規(guī)劃管理部門蓋章確認(rèn)后才可進(jìn)入下一道工序，這樣再加上測(cè)量所花的時(shí)間，整個(gè)時(shí)限較長(zhǎng)，影響了工程建設(shè)進(jìn)度。而且由于±0.00驗(yàn)線不屬行政審批事項(xiàng)，增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，有以加強(qiáng)行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。

（4）加強(qiáng)違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場(chǎng)機(jī)制對(duì)失信行為的雙重懲罰機(jī)制，營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，切實(shí)保護(hù)守信企業(yè)、購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對(duì)違法、違規(guī)的市場(chǎng)主體的行為，包括設(shè)計(jì)單位不按相關(guān)管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴(kuò)建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場(chǎng)等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴(yán)肅查處。

（5）加強(qiáng)和完善信用信息的披露。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，加強(qiáng)和完善信用信息完善披露制度，增強(qiáng)信用信息的透明度，可以有效解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各市場(chǎng)主體信用行為記錄進(jìn)行記載，任何市場(chǎng)主體有失信行為，就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過(guò)高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位，各專業(yè)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)企業(yè)信用時(shí)就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。

（6）充分發(fā)揮各行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)性、自律性的社團(tuán)組織，作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)重要中間組織，具有協(xié)調(diào)市場(chǎng)主體利益、提高市場(chǎng)資源配置效率的功能。行業(yè)協(xié)會(huì)目前主要做好以下三方面的工作：一是通過(guò)宣傳政府政策、法律法規(guī)來(lái)約束企業(yè)的行為，督促企業(yè)依法開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；二是負(fù)責(zé)“政府不該管、但又需要有人管的事務(wù)”如行規(guī)行約的制定，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和監(jiān)督，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信服務(wù)；三是協(xié)助政府從事行業(yè)管理，如為加強(qiáng)±0.00驗(yàn)線報(bào)備工作的監(jiān)督管理，可委托建筑行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)監(jiān)理專業(yè)委員會(huì)對(duì)驗(yàn)線工作進(jìn)行督促抽查。

（7）加強(qiáng)“誠(chéng)實(shí)守信”宣傳。社會(huì)信用管理體系的建立離不開(kāi)法律體系的支持，但信用的基礎(chǔ)在于誠(chéng)信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是堅(jiān)不可摧的，可能會(huì)受到外界影響而被破壞。因此，我們要持之以恒地抓好信用意識(shí)的培養(yǎng)和提高，從小開(kāi)展誠(chéng)信教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，使人們真正認(rèn)識(shí)信用的重要性，努力形成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的健康、和諧、積極向上的思想道德規(guī)范。

遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體的失信行為，培育誠(chéng)信市場(chǎng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，具有長(zhǎng)期性、艱巨性和復(fù)雜性，需要各方主體的配合和努力，共同營(yíng)造健康、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙高”現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙高”現(xiàn)象是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的特有現(xiàn)象，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析揭示了該現(xiàn)象背后的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)原因，并針對(duì)分析結(jié)論提出了相應(yīng)的政策建議。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于均衡市場(chǎng)的理論告訴我們，在正常的市場(chǎng)機(jī)制作用下，當(dāng)產(chǎn)品供大于求產(chǎn)生大量積壓時(shí)，廠商將會(huì)降價(jià)；相反，當(dāng)產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，廠商會(huì)提高產(chǎn)品的價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡。所以，許多人將“雙高”現(xiàn)象視為一種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問(wèn)題而提出來(lái)，如何去解釋這種現(xiàn)象，進(jìn)一步又如何去解決這個(gè)問(wèn)題，是值得我們深思的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；雙高；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

一、“雙高”現(xiàn)象

近幾年，有一個(gè)詞匯廣傳于房地產(chǎn)市場(chǎng)――“雙高”，即指高房?jī)r(jià)和高空置，這是用來(lái)概括這幾年火爆的房地產(chǎn)業(yè)所特有的現(xiàn)象：一方面商品房越建越多，空置率越來(lái)越高，另一方面價(jià)格卻不降反升，越漲越高。拿北京來(lái)說(shuō)，有數(shù)據(jù)表明，2005年末，北京市全市空置商品房面積達(dá)到1374.2萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置799.7萬(wàn)平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%；而價(jià)格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均價(jià)格為6725元／平方米，比上年增長(zhǎng)19.2%。一時(shí)間，該現(xiàn)象成為社會(huì)各界熱炒的話題。

許多人將“雙高”現(xiàn)象視為一種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問(wèn)題而提出來(lái)，如何去解釋這種現(xiàn)象，進(jìn)一步又如何去解決這個(gè)問(wèn)題，是值得我們深思的。

二、“雙高”現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的定性分析

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分有多種形式，如按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式分為一級(jí)市場(chǎng)（國(guó)家出讓土地使用權(quán)）和二級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓），類似的按市場(chǎng)本身的層次結(jié)構(gòu)分為三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)（國(guó)家出讓土地使用權(quán)給開(kāi)發(fā)商），二級(jí)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的市場(chǎng)，又叫一手房市場(chǎng)或增量市場(chǎng)），三級(jí)市場(chǎng)（消費(fèi)者之間的市場(chǎng)，又叫二手房市場(chǎng)或存量市場(chǎng)）。本文的目的是找出房?jī)r(jià)高漲的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)動(dòng)因，而土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)具有明顯的國(guó)家壟斷性質(zhì)，所以本文只分析二 、三級(jí)市場(chǎng)的狀況，且在后文統(tǒng)一稱增、存量市場(chǎng)。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量市場(chǎng)為主，近幾年，增量市場(chǎng)體現(xiàn)出投資增幅顯著，在固定資產(chǎn)投資所占的比重逐年增加，開(kāi)發(fā)和銷售面積逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易價(jià)格逐年上升但增幅下降的特點(diǎn)［1］。總的來(lái)看，盡管目前增量市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)高漲，但實(shí)際統(tǒng)計(jì)的開(kāi)發(fā)和銷售量不減反增，體現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。而相比之下，存量市場(chǎng)的發(fā)展就顯得比較低迷，這同我國(guó)存量市場(chǎng)構(gòu)成的復(fù)雜性有關(guān)。由于歷史原因，我國(guó)現(xiàn)有的存量住房中大量為只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)的房改房，以及只擁有房屋使用權(quán)的公房，剩下的才是少量可以自由交易的擁有產(chǎn)權(quán)的私房和商品房。拿北京的情況來(lái)說(shuō)，截至公房出售的期限1998年6月底，北京市三種存量住房的比例約為：商品房：房改房：公房使用權(quán)＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。顯然，沒(méi)有上市限制的商品房?jī)H占全部存量的20％，存量市場(chǎng)的大部分供給由于受產(chǎn)權(quán)和上市交易條件、程序、收益分配等問(wèn)題的限制而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。而另一面，由于功能和質(zhì)量上的劣勢(shì)，存量市場(chǎng)的均衡價(jià)格較低于增量市場(chǎng)的均衡價(jià)格，加之在增量市場(chǎng)價(jià)格高企的壓力下，大量中、低收入的購(gòu)房者就會(huì)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，形成過(guò)量的需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)，從而導(dǎo)致存量市場(chǎng)的價(jià)格也水漲船高。

由此可見(jiàn)，特殊的市場(chǎng)狀況決定了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊的運(yùn)行規(guī)律。按照正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，由于每年增量房地產(chǎn)只占存量房地產(chǎn)很小的一部分，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要由存量決定，因此在均衡狀態(tài)下，存量市場(chǎng)的價(jià)格將決定增量市場(chǎng)的價(jià)格。這一關(guān)系決定了兩個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)機(jī)理為：在存量供給不變的情況下，存量?jī)r(jià)格上升，房地產(chǎn)增量增加，且價(jià)格上漲，但當(dāng)新增房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易形成存量，又使存量供給增加，從而抑止存量市場(chǎng)的價(jià)格上漲。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性（尤其是存量市場(chǎng)），增量市場(chǎng)占據(jù)主要地位，所以，存量市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)增量市場(chǎng)的價(jià)格影響力很有限。目前增量市場(chǎng)表現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)局面，價(jià)格居高不下，從市場(chǎng)本身來(lái)看，直接的原因是增量市場(chǎng)的供給難以滿足大量的潛在需求，而其中大多數(shù)是以消費(fèi)使用為目的的購(gòu)房者，這些購(gòu)房者中有很多是存量市場(chǎng)形成的過(guò)度需求，所以究其原因，是存量市場(chǎng)大量潛在供給不能實(shí)現(xiàn)，致使增量市場(chǎng)的需求壓力加大，從而導(dǎo)致增量市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)高企。在增量市場(chǎng)的影響下，存量市場(chǎng)的價(jià)格也水漲船高。

（二）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的模型分析

為了更為具體地說(shuō)明上述機(jī)理的運(yùn)行過(guò)程，本文擬采用一個(gè)二象限模型，用圖形來(lái)更直觀地描述我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

（1）由于功能和質(zhì)量的優(yōu)勢(shì)，增量市場(chǎng)均衡價(jià)格高于存量市場(chǎng)的均衡價(jià)格。

（2）增、存量房地產(chǎn)的價(jià)格彈性保持不變。

（3）所討論的房地產(chǎn)是同一類型的房地產(chǎn)。

上圖即為描述目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二象限模型。縱軸代表價(jià)格，兩條橫軸代表房地產(chǎn)數(shù)量。其中左邊象限為存量市場(chǎng)，DS為存量市場(chǎng)的需求曲線，SS 是存量市場(chǎng)有效供給曲線，而SS′是潛在供給曲線，顯然，通過(guò)定性描述已知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有大量的存量供給還未進(jìn)入市場(chǎng)形成有效供給，因而作為潛在的供給將大于有效供給，即在圖上表現(xiàn)為SS′較SS更遠(yuǎn)離縱軸。同時(shí)，因?yàn)榇媪渴恰艾F(xiàn)有”的，所以一定時(shí)期內(nèi)存量的供給缺乏彈性，在圖上存量供給曲線是一條垂直于橫軸的直線。當(dāng)前有效供給與需求在E點(diǎn)均衡，均衡價(jià)格為PA，而潛在供給與需求在F點(diǎn)均衡，潛在均衡價(jià)格為PF。右邊象限為增量市場(chǎng)，SC為增量市場(chǎng)的供給曲線，而DC、DC′、DC″為不同情況下的增量市場(chǎng)需求曲線，它們與SC相交的均衡點(diǎn)分別為B、C、D，對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格為PB、PC、PD。點(diǎn)A是存量市場(chǎng)處于均衡價(jià)格PA時(shí)增量市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的需求點(diǎn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)下，存量市場(chǎng)的供給曲線為SS，而增量市場(chǎng)的需求曲線為DC，兩個(gè)市場(chǎng)的均衡價(jià)格分別為PA、PB，由于假設(shè)條件（1），存量市場(chǎng)價(jià)格PA小于增量市場(chǎng)價(jià)格PB。

假如存量市場(chǎng)偏離有效供給的均衡價(jià)格PA而處于潛在供給量的均衡價(jià)格PF時(shí)，存量市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度需求XD（見(jiàn)上圖），由于存量的有效供給固定，這部分過(guò)度需求只有通過(guò)增量市場(chǎng)來(lái)滿足。因此，在增量市場(chǎng)同樣價(jià)格下的需求量等于初始的均衡額，加上過(guò)度需求XD，[LL]從而形成新的需求曲線DC′，此時(shí)新的增量市場(chǎng)均衡價(jià)格為PC，位于PB與PA之間。可見(jiàn)，一方面，存量市場(chǎng)價(jià)格過(guò)低，會(huì)牽動(dòng)增量市場(chǎng)的價(jià)格下降。但另一面，即使可通過(guò)某些措施，如行政、金融、稅收等手段，將存量市場(chǎng)的價(jià)格降低到潛在供給的均衡價(jià)格，由于有效供給的不足，增量市場(chǎng)的價(jià)格下降也是很有限的，增量市場(chǎng)價(jià)格PC仍高于原存量市場(chǎng)價(jià)格PA。

又假如政府通過(guò)有效措施，盤活存量市場(chǎng)，使得市場(chǎng)上大量的潛在供給能夠順利上市從而形成有效供給，則兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格都會(huì)得到很大的回降，解決目前房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題。通過(guò)上圖就可以說(shuō)明這個(gè)過(guò)程。如圖，假如存量市場(chǎng)的有效供給曲線左移至SS′，則存量市場(chǎng)均衡價(jià)格下降至PF，同時(shí)，增量市場(chǎng)的供給曲線由DC′左移XD而形成新的供給曲線DC″，此時(shí)，增量市場(chǎng)新的均衡價(jià)格下降為PD（PD

通過(guò)這個(gè)模型可以看出，目前我國(guó)房?jī)r(jià)“高”的市場(chǎng)內(nèi)在原因在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的非均衡，即：增量市場(chǎng)比較活躍，而存量市場(chǎng)發(fā)展緩慢。存量市場(chǎng)存在大量的潛在供給不能實(shí)現(xiàn)，使得許多需求者只能流向增量市場(chǎng)，這雖然刺激了增量市場(chǎng)的快速發(fā)展，但也迅速提升了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，需求的增長(zhǎng)超過(guò)供給的增加。可見(jiàn)，如果不從調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)而是單純依靠打壓房?jī)r(jià)入手，將很難改變房?jī)r(jià)持續(xù)走高的基本態(tài)勢(shì)。

三、政策建議

前面的分析已經(jīng)說(shuō)明，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的內(nèi)在原因。所以，要改變這一局面，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，就需要采取有效的措施盤活存量市場(chǎng)。為此，本文提出以下幾點(diǎn)政策建議：

1.稅費(fèi)改革，促進(jìn)房屋流通。實(shí)踐表明，錯(cuò)綜復(fù)雜的稅費(fèi)征收規(guī)定限制了大量存量房的交易，部分地區(qū)的高稅率也降低了存量市場(chǎng)的購(gòu)買熱情。所以，這就需要地方政府從優(yōu)化資源配置的角度出發(fā)，制定合理的稅費(fèi)機(jī)制，活躍市場(chǎng)。

2.提高金融配套服務(wù)。現(xiàn)在增量市場(chǎng)的個(gè)人信貸發(fā)展迅猛，而存量市場(chǎng)的消費(fèi)信貸還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的需要，這是今后金融業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)域。

3.掃除公房上市的地方政策壁壘。盡管國(guó)家已出臺(tái)關(guān)于公房上市的相關(guān)規(guī)定，但在地方執(zhí)行時(shí)還是會(huì)因利益關(guān)系而出現(xiàn)各種政策限制，如一些單位的公房不許售給個(gè)人，或是不許上市向外界轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致市場(chǎng)交易受阻。只有徹底清除這些不合理的規(guī)定才能避免存量市場(chǎng)的暗中交易，變“地下”為“地上”，這才是保障國(guó)有資產(chǎn)不流失的正確方向。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)談軌道交通對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決策的影響

內(nèi)容摘要：軌道交通的布置改善了城市周邊房地產(chǎn)投資并促進(jìn)了附近房地產(chǎn)價(jià)值的上漲。文章引用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中典型的非理性特點(diǎn)，從開(kāi)發(fā)商角度解釋軌道交通布置如何影響其決策過(guò)程。從新的角度詳細(xì)闡述了非理性因素如何影響開(kāi)發(fā)商決策和進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，為開(kāi)發(fā)商投資決策提供了更接近實(shí)際的建設(shè)性建議。

關(guān)鍵詞：行為經(jīng)濟(jì)學(xué) 軌道交通 房地產(chǎn) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 有限理性

博弈論和微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中分析人的行為是建立在理性的基礎(chǔ)上，以邊際效應(yīng)較大化作為決策依據(jù)。用這一理論去解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為時(shí)，缺乏對(duì)微觀個(gè)體開(kāi)發(fā)商從心理活動(dòng)以及投資決策的深層次分析和解釋。因開(kāi)發(fā)商是具有有限信息和加工能力及對(duì)問(wèn)題洞察能力的有限理性的決策者。本文將人類決策分為市場(chǎng)預(yù)測(cè)和方案選擇兩個(gè)連續(xù)的心理過(guò)程。從這兩個(gè)心理過(guò)程分析存在的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的盲點(diǎn)，為解釋其行為和其投資決策提供參考。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市軌道的建設(shè)提高了沿線土地價(jià)值，使城市的房地產(chǎn)分布出現(xiàn)了新的格局。在利益誘導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把資本投入到軌道交通周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)中；購(gòu)房者也因軌道交通給出行和工作帶來(lái)很大的便利性，趨向于在鄰近軌道交通周邊購(gòu)置物業(yè)。

因此，軌道交通的發(fā)展在很大程度上影響著房地產(chǎn)的布局，并且使軌道附近的土地成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)的對(duì)象。新興都市軌道交通的發(fā)展和布局給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大商機(jī)和投資機(jī)會(huì)的同時(shí)也蘊(yùn)藏著潛在危機(jī)。

非理性心理對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和方案選擇的影響

（一）啟發(fā)式偏向與過(guò)度自信產(chǎn)生的市場(chǎng)預(yù)測(cè)偏差

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商面臨著政策性導(dǎo)向、輿論和群體壓力等基于不信息做出的非理性選擇。軌道交通成為近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新鮮元素，交通便利成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮的因素，容易造成開(kāi)發(fā)商分析市場(chǎng)時(shí)過(guò)度地把大量資本投資在交通便利的軌道附近。研究表明“軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度和到城市核心區(qū)距離成反比”，開(kāi)發(fā)商慣于用過(guò)去經(jīng)驗(yàn)和得到的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)和效用進(jìn)行估計(jì)。處理信息時(shí)由于自己素養(yǎng)、個(gè)人能力、知識(shí)水平、先入為主等假定目標(biāo)的影響，很難做出符合客觀實(shí)際的決策。因而要綜合考慮物業(yè)功能等因素，不以偏概全，注意到軌道交通在毗鄰快速交通要道和開(kāi)發(fā)區(qū)的品質(zhì)住宅區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很弱等信息，決策時(shí)規(guī)避啟發(fā)式偏向產(chǎn)生的市場(chǎng)預(yù)測(cè)偏差。Health和 Tversky認(rèn)為人們會(huì)對(duì)在一個(gè)自以為經(jīng)驗(yàn)豐富又是專家的領(lǐng)域預(yù)測(cè)時(shí)有更多自信，并堅(jiān)信自己的預(yù)測(cè)能力。行為金融學(xué)領(lǐng)域，DHS模型認(rèn)為投資者對(duì)于自己掌握的私人信息過(guò)度自信和偏愛(ài)，而對(duì)于更加重要的客觀信息反映遲鈍。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，已有的相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，使其有充足的自信形成自己的投資理念。

軌道交通改善了周邊物業(yè)的可達(dá)性，交通便利為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來(lái)出行時(shí)間的充足保障，從規(guī)劃階段就吸引著大量開(kāi)發(fā)商的注意力。開(kāi)發(fā)商過(guò)度夸大和迷戀軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，就會(huì)忽略一些更為重要的公開(kāi)信息，如軌道交通影響的時(shí)效性等。根據(jù)固有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)軌道交通帶給開(kāi)發(fā)商豐厚的利潤(rùn)和潛在利益，憑借經(jīng)驗(yàn)和以往數(shù)據(jù)分析得出投資效益的可觀性，對(duì)市場(chǎng)做出不切合實(shí)際的反饋信息，使軌道交通附近土地價(jià)格過(guò)度提高；土地價(jià)格的過(guò)度提高又給開(kāi)發(fā)商以錯(cuò)誤的驗(yàn)證信息，堅(jiān)信其投資選擇的正確性，從而吸引更多的投資者到軌道交通附近開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)了新一輪開(kāi)發(fā)成本的提高，形成惡性循環(huán)。 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“預(yù)期理論”認(rèn)為，人們獲得和損失是相對(duì)于“參照點(diǎn)”而言的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)指對(duì)房?jī)r(jià)的期望。如軌道交通附近的房?jī)r(jià)一直上漲，目前以低成本購(gòu)買或開(kāi)發(fā)，則期末漲高的房?jī)r(jià)就是“獲得”，否則即為“損失”。因此，在長(zhǎng)期參照點(diǎn)不斷攀升的情況下，軌道交通附近的價(jià)格心理預(yù)期會(huì)越來(lái)越高。

（二）軌道交通對(duì)開(kāi)發(fā)商決策的影響分析

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論中定義的價(jià)值函數(shù)其本質(zhì)是“參照點(diǎn)效應(yīng)”。即人們對(duì)決策方案（如得益或損失，各備擇方案的可能結(jié)果分布等）判斷和評(píng)價(jià)時(shí)往往隱含著一定的評(píng)價(jià)參照標(biāo)準(zhǔn)，即為“參照點(diǎn)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參照依賴是在其進(jìn)行決策時(shí)，把最近或者與自己相關(guān)的作為下次決策或決定的依據(jù)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，軌道交通附近區(qū)域是被人們普遍看好的可開(kāi)發(fā)對(duì)象。對(duì)于從沒(méi)有在軌道周圍開(kāi)發(fā)過(guò)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)潛意識(shí)里把已經(jīng)在軌道周圍開(kāi)發(fā)過(guò)，并取得的效益作為自己選擇在軌道交通附近投資所得大概收益，而與自己沒(méi)有在軌道周圍開(kāi)發(fā)取得的效益做參照，從而做出有必要在軌道交通附近適量開(kāi)發(fā)作為嘗試；而已經(jīng)有過(guò)一次或者幾次在軌道交通附近開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)把以前在軌道交通附近開(kāi)發(fā)所得收益作為參照點(diǎn)，“慣性心理”和對(duì)自己所取得成就的過(guò)度偏愛(ài)和過(guò)度自信都使開(kāi)發(fā)商對(duì)于在軌道交通附近投資的決策有較好的心理預(yù)期，傾向于繼續(xù)在軌道交通附近進(jìn)行投資。

在圖1中的S型價(jià)值曲線，無(wú)論“獲得”還是“損失”區(qū)域，曲線的斜率都表現(xiàn)出逐漸減少，即兩個(gè)區(qū)域的邊際價(jià)值都隨其增大而不斷減少。若開(kāi)發(fā)商首次把軌道交通附近開(kāi)發(fā)所得收益X帶來(lái)的快樂(lè)為U（X），第二次同樣在軌道交通附近開(kāi)發(fā)所得同樣收益X的快樂(lè)要遠(yuǎn)小于首次的快樂(lè)U（X），這就是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值函數(shù)敏感性遞減的內(nèi)涵，用公式表示：2U（X）＞U（2X）。

在圖2中，若每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有自己的年度預(yù)期效益。根據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)前景理論中的價(jià)值理論，圖2中ΔW表示損益相當(dāng)于W0的差值，價(jià)值函數(shù)在預(yù)期目標(biāo)（W0）左側(cè)是凸函數(shù)，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商無(wú)法滿足預(yù)期目標(biāo)時(shí)為達(dá)到預(yù)期目標(biāo)不惜承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)的心理態(tài)度；在預(yù)期目標(biāo)右側(cè)是凹函數(shù)，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商當(dāng)預(yù)期目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)時(shí)盡量回避風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。對(duì)于開(kāi)發(fā)商決策是否將要在軌道交通附近進(jìn)行投資，若開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)行軌道交通附近的投資，因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資成功與否沒(méi)有把握，按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性的觀點(diǎn)，若同一個(gè)體在進(jìn)行決策時(shí)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度是一樣則無(wú)法解釋預(yù)期效益對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響，也不能更具體的分析軌道交通對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響。而從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，開(kāi)發(fā)商的期望效益已經(jīng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，決策個(gè)體傾向于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，表現(xiàn)出損失厭惡的心態(tài)，不愿冒險(xiǎn)把投資注入沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的軌道交通附近；相反開(kāi)發(fā)商期望效益還沒(méi)有達(dá)到時(shí)，開(kāi)發(fā)商更偏愛(ài)承受風(fēng)險(xiǎn)，把投資放在軌道交通附近。即同一個(gè)開(kāi)發(fā)商在不同的情況下（已經(jīng)達(dá)到年度預(yù)期效益、未達(dá)到年度預(yù)期效益）表現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度是不同的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商總體表現(xiàn)的是損失厭惡，損失相對(duì)于等量的收益帶給開(kāi)發(fā)商的痛苦要大好多；即面對(duì)收益，開(kāi)發(fā)商傾向于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；而面對(duì)損失時(shí)，又表現(xiàn)出極大的風(fēng)險(xiǎn)偏好，其實(shí)本質(zhì)就是損失厭惡的心理特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商無(wú)論面對(duì)便利軌道交通帶來(lái)的收益時(shí)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避還是面對(duì)損失時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，最終目的都是為減少損失。

由圖3看出，曲線絕大部分在直線y=x的右下側(cè)，絕大部分的決策權(quán)重都低于相應(yīng)的概率。軌道交通能否給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)如政府媒體所宣傳可觀效益，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商以往的投資經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，是很不可能的決定因素，故而被賦予了較高權(quán)重。開(kāi)發(fā)商會(huì)過(guò)多重視軌道交通帶給購(gòu)房者的吸引力，導(dǎo)致在客觀性很強(qiáng)的因素方面考慮相對(duì)欠缺。因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)軌道交通賦予了相對(duì)大的權(quán)重，做決策時(shí)傾向于軌道交通附近地段。尤其在面對(duì)可能虧損的前景時(shí)，開(kāi)發(fā)商具有風(fēng)險(xiǎn)喜好的心理偏向，極可能對(duì)軌道交通附近進(jìn)行初次投資。軌道交通附近首次給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)可觀效益，也可認(rèn)為是市場(chǎng)反饋的在軌道交通附近開(kāi)發(fā)是正確的，更自信偏愛(ài)于在軌道交通附近投資，加大軌道交通附近的開(kāi)發(fā)概率。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商是有自己的主觀感受和心理情緒的有限理性者，概率大的區(qū)域也可能是開(kāi)發(fā)商博弈競(jìng)爭(zhēng)之地。也就是說(shuō)，軌道交通附近是大部分開(kāi)發(fā)商博弈對(duì)象，某種程度上加大了開(kāi)發(fā)者的風(fēng)險(xiǎn)。這種對(duì)于確定性和很可能的事件賦予低權(quán)重的心理傾向，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商面對(duì)軌道交通可能帶來(lái)效益時(shí)，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，而面對(duì)損失時(shí)，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)喜好。

軌道交通對(duì)市場(chǎng)有效性影響的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)提出的圖4“7C情緒周期”，認(rèn)為由于信息反應(yīng)偏差導(dǎo)致的過(guò)度自信是典型存在的認(rèn)知偏差在投資決策中發(fā)揮重要作用。現(xiàn)實(shí)中一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在投資中獲得了可觀的效益，更加自信于已經(jīng)取得的成果，并深信在便利的軌道交通附近進(jìn)行投資是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇；隨著信息的透明度，其他開(kāi)發(fā)商也慢慢從謹(jǐn)慎階段過(guò)渡到自信階段，進(jìn)而向軌道交通周邊開(kāi)發(fā)。大部分開(kāi)發(fā)商都過(guò)度受他人影響時(shí)，就會(huì)形成軌道交通對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的系統(tǒng)性認(rèn)知偏差。

投資過(guò)程反映開(kāi)發(fā)商的心理變化，會(huì)導(dǎo)致在城市軌道交通附近進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生定價(jià)偏差，而定價(jià)偏差又反過(guò)來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的信心和判斷，形成行為經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“反饋機(jī)制”。加上外界條件的成熟和擴(kuò)大，極易形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商對(duì)于軌道交通是否帶來(lái)巨額投資收益的系統(tǒng)性偏差。系統(tǒng)性偏差加大開(kāi)發(fā)商對(duì)于決策過(guò)度自信，惡性循環(huán)，造成“羊群效應(yīng)”。有研究提出弱化羊群效應(yīng)的策略，但目前這方面的研究不足以分析城市軌道交通可能帶給房地產(chǎn)交易主體的影響。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)業(yè)中的百姓經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

百姓經(jīng)濟(jì)學(xué)原理概括地說(shuō)就是：中國(guó)式原理。主要有三個(gè)含義：及時(shí)是事關(guān)老百姓；第二是通俗易懂，即站在老百姓的角度進(jìn)行分析和理解；第三，一定是中國(guó)特色的。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)自成體系，房地產(chǎn)理論也不例外。中國(guó)在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域用的都是西方理論體系，但問(wèn)題是，中國(guó)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象的出現(xiàn)，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國(guó)近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格可是在一片調(diào)控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現(xiàn)代化進(jìn)程中，有共性，如城市化、工業(yè)化；但也有個(gè)性，如中國(guó)人口眾多、傳統(tǒng)文化根深蒂固、大量農(nóng)民進(jìn)城、獨(dú)生子女政策，這四條，是任何西方國(guó)家所沒(méi)有遇到過(guò)的。因此，在房地產(chǎn)方面，我總結(jié)了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經(jīng)濟(jì)學(xué)原理”。

及時(shí)個(gè)理論：一個(gè)城市市區(qū)擴(kuò)大多少，其市中心的房?jī)r(jià)就會(huì)升值多少。

說(shuō)到房地產(chǎn)，作為老百姓，最關(guān)心的就是自己所在城市的房?jī)r(jià)到底能升到多少?每個(gè)城市的地價(jià)都不盡相同，這其中有無(wú)規(guī)律可尋?這就是我的及時(shí)個(gè)理論：一個(gè)城市市區(qū)擴(kuò)大多少，其市中心的房?jī)r(jià)就會(huì)升值多少。而且這種增長(zhǎng)不包括物價(jià)本身增長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本的提高等因素。

比如，我們的城市建成區(qū)從60平方公里擴(kuò)大到80平方公里，面積擴(kuò)大了1/3，那么，市中心的房?jī)r(jià)就會(huì)增長(zhǎng)1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價(jià)格上漲一半即50％，是有可能的。

這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來(lái)市中心的房?jī)r(jià)是5000元，城市擴(kuò)大了1/3后，房?jī)r(jià)就會(huì)因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房?jī)r(jià)就會(huì)是4000元×115％即4600元。相對(duì)于原來(lái)的房?jī)r(jià)，上漲了53％。

這樣判斷的依據(jù)何在?依據(jù)是：土地的升值。

土地為什么會(huì)升值呢?因?yàn)樯虡I(yè)價(jià)值的提升。一個(gè)城市面積擴(kuò)大了，表示該城市有四個(gè)方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設(shè)施水平的提高；三是區(qū)域中心地位的提高，即對(duì)周邊地區(qū)的輻射、吸納能力增強(qiáng)；四是居住用地減少，因?yàn)橐靡徊糠值貋?lái)做商業(yè)、做公建。如此一來(lái)，供不應(yīng)求是其一，商業(yè)地產(chǎn)上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房?jī)r(jià)自然會(huì)大幅上漲。

應(yīng)該說(shuō)，這種上漲還帶著濃厚的中國(guó)特色，因?yàn)橹袊?guó)大部分城市規(guī)劃發(fā)展是采用“攤大餅”的方式。很多規(guī)劃方面的人士意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，呼吁中國(guó)城市不能搞“攤大餅”，要“組團(tuán)式”，但有什么用呢?中國(guó)地方政府財(cái)力有限，公共資源有限，比如學(xué)校(特別是中學(xué))、醫(yī)院的發(fā)展總是落后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是企業(yè)運(yùn)作，一旦放開(kāi)就能賺大錢，但文教衛(wèi)不行。另外，關(guān)系到民生的商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展也滯后，比如超市，中國(guó)城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數(shù)都要住在市中心，現(xiàn)在雖然有往城市邊緣購(gòu)房的趨勢(shì)，但總體上并沒(méi)有改變以往的觀念。比如在北京五環(huán)外購(gòu)房的人，多數(shù)人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價(jià)也必然上漲，從而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。我調(diào)查了很多城市，基本上都符合這一個(gè)定理。

第二個(gè)理論：老百姓最能接受的房?jī)r(jià)應(yīng)該是與月收入相等。

每次被地產(chǎn)商邀請(qǐng)去看樣板間時(shí)，購(gòu)房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個(gè)理論：老百姓最能接受的房?jī)r(jià)應(yīng)該是與月收入相等，即“每平方米房?jī)r(jià)二月收入”。

比如，公務(wù)員月收入為2000元，那么，房?jī)r(jià)如果也是2000元，他們就覺(jué)得很理想。如今房?jī)r(jià)過(guò)高是與我們工資過(guò)低有關(guān)系的。所以，高房?jī)r(jià)在一定程度上有時(shí)也是一種錯(cuò)覺(jué)，即不僅是房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，還有工資過(guò)低的因素。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在再分配過(guò)程中，由三大部分組成：財(cái)政、投資和工資。中國(guó)這幾年，GDP以10％左右的速度增長(zhǎng)，投資增速達(dá)15％―20％，而工資收入的增長(zhǎng)不足5％。在東部、中部很多發(fā)展較快的城市，投資、財(cái)政的增長(zhǎng)速度還要快。財(cái)政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時(shí)期存在一段時(shí)間。所以，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，我們的工資增長(zhǎng)速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長(zhǎng)為什么會(huì)慢一點(diǎn)呢?這又是中國(guó)特有的原因：大量的勞動(dòng)力后備軍。按西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，后備勞動(dòng)力主要是待崗、失業(yè)人員。但中國(guó)不是，中國(guó)有數(shù)倍的農(nóng)村勞動(dòng)力正在轉(zhuǎn)移或等待轉(zhuǎn)移中，由于農(nóng)民收入與市民收入的巨大差別，使得農(nóng)民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動(dòng)力市場(chǎng)供應(yīng)充足且價(jià)格低廉。如此一來(lái)，中國(guó)很自然地成為低工資國(guó)家。

但房地產(chǎn)中，土地因?yàn)橥顿Y的拉動(dòng)，價(jià)格會(huì)增長(zhǎng)很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長(zhǎng)速度只會(huì)高于GDP，而不會(huì)低于GDP，除非遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

目前，北京的人均月工資五六千元，房?jī)r(jià)卻是一兩萬(wàn)元。要么房?jī)r(jià)回到五六千，這是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；要么工資上漲到一兩萬(wàn)，問(wèn)題方可解決。可就目前來(lái)看，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三個(gè)理論：家庭財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)只能占一半。

現(xiàn)在很多人將房地產(chǎn)投資作為家庭建設(shè)的頭等大事，舉全家之財(cái)力去購(gòu)房，那么，在家庭財(cái)產(chǎn)的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?

家庭財(cái)產(chǎn)中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說(shuō)的第三個(gè)理論。

所謂家庭財(cái)產(chǎn)，是指所有耐用件、有價(jià)證券和儲(chǔ)蓄、不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)人的不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上只有房產(chǎn)。一般來(lái)講，中國(guó)人的平均儲(chǔ)蓄能力不超過(guò)工資收入的1/3，以當(dāng)前某中等城市為例計(jì)算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬(wàn)元，年儲(chǔ)蓄1600元，20年為32萬(wàn)元。20年中，要遇到孩子上大學(xué)、結(jié)婚等大事，儲(chǔ)蓄不能少于5萬(wàn)元；中國(guó)目前城市居民持有的有價(jià)證券約1萬(wàn)元，家庭財(cái)產(chǎn)中，家具3萬(wàn)元，電器2萬(wàn)元，交通、通訊工具等1萬(wàn)元，共6萬(wàn)元，按10年更新一次，則為12萬(wàn)元；這樣算下來(lái)，則房子只能占14萬(wàn)元。如果房子價(jià)值占70％，是什么概念呢?就是22萬(wàn)元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學(xué)、醫(yī)療保險(xiǎn)都成問(wèn)題。由此可見(jiàn)，這是很不理想的。

房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致了消費(fèi)能力的下降，比如對(duì)食品、電器、交通工具的購(gòu)買以及旅游娛樂(lè)。如此一來(lái)，市場(chǎng)需求就不旺盛，內(nèi)需啟動(dòng)不了，經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環(huán)就這樣形成了。

中國(guó)家庭能用于創(chuàng)業(yè)投資的資金不僅很少，而且創(chuàng)業(yè)投資的融資能力也很差。這主要有兩個(gè)原因：一是因傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)、文化的

影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中信用缺失；二是固體制原因，國(guó)有銀行很難為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)貸款。那么，不能創(chuàng)業(yè)怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來(lái)，中國(guó)租房開(kāi)商店、小酒店的業(yè)主，所賺利潤(rùn)還沒(méi)有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金好的出路，更何況，買房辦按揭還相對(duì)容易些，比如，你有10萬(wàn)元，買30萬(wàn)元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個(gè)30萬(wàn)元的工廠，貸款20萬(wàn)，根本沒(méi)門。

財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?

第四個(gè)理論：一個(gè)城市理想的住房結(jié)構(gòu)是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房各占1/3左右。

那么，中國(guó)城市如何構(gòu)建理想的住房結(jié)構(gòu)?

解決中國(guó)城市住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題，是穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要也是最有效的一個(gè)方式雖然還不是最根本的方式。中國(guó)目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)非常不合理，基本上都是商品房，以中國(guó)的實(shí)情論，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生剛工作三五年，他們理應(yīng)沒(méi)有能力買一套好房子的，但事實(shí)上，他們?cè)诮Y(jié)婚成家時(shí)，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因?yàn)闆](méi)有廉租房，當(dāng)價(jià)格高到“租房不如買房”時(shí)，誰(shuí)都會(huì)選擇買房。

其實(shí)，即使像美國(guó)、日本這樣發(fā)達(dá)的國(guó)家或是香港等發(fā)達(dá)地區(qū)，很多人都是租房的，租房率超過(guò)1/3。

所以，我的第四個(gè)理論就是：一個(gè)城市理想的住房結(jié)構(gòu)是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房各占1/3左右。有了這個(gè)結(jié)構(gòu)，不僅在現(xiàn)實(shí)中滿足了不同層次的人群需求，從發(fā)展角度來(lái)看，也讓人有了一個(gè)奮斗的時(shí)間。

那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應(yīng)該少于購(gòu)房按揭的1/3，不能超過(guò)1/2，超過(guò)1/2，就沒(méi)有人愿意租房了，這樣勢(shì)必壯大了購(gòu)房者隊(duì)伍。但事實(shí)上，眾所周知，現(xiàn)在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。

經(jīng)濟(jì)適用房也應(yīng)該有個(gè)理想價(jià)格，按前面說(shuō)的，如果商品房單價(jià)等于月薪，則經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該等于半個(gè)月工資，或較高不能高于月工資。

有了這樣的住房結(jié)構(gòu)，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會(huì)樂(lè)業(yè)，安居才能創(chuàng)業(yè)。

理論體系及其意義

以上四個(gè)理論之問(wèn)，是有聯(lián)系的，并且成體系。它們基本上說(shuō)出了中國(guó)城市房地產(chǎn)特色、漲價(jià)過(guò)快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標(biāo)。我是從老百姓的經(jīng)濟(jì)收入和支出、需求與購(gòu)買力角度進(jìn)行分析研究的，所以得出的結(jié)論，是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問(wèn)題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。

這個(gè)理論的提出，是有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義的：

首先，我認(rèn)為這些理論基本上說(shuō)清了中國(guó)城市房地產(chǎn)特色和漲價(jià)過(guò)快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發(fā)去解決房地產(chǎn)問(wèn)題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導(dǎo)了老百姓理性購(gòu)房。

中國(guó)人多地少、城市化進(jìn)程過(guò)快，但這兩條是不可以改變的。人多地少是客觀現(xiàn)實(shí)，無(wú)法改變；城市化進(jìn)程過(guò)快，正是加快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的途徑，也不能加以人為地改變和控制。但與之相應(yīng)地，作為政府，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)考慮：一是規(guī)劃，節(jié)約土地不是不用土地，“攤大餅”是要不得的，房改更不是一改了之，我們要為老百姓算好賬，一個(gè)城市，應(yīng)該要多少房子、要多少地、這些地應(yīng)該放在什么地方、值多少錢，都是我們?cè)诔鞘幸?guī)劃、財(cái)政預(yù)算時(shí)要予以充分研究、分析、考慮的，要拿出科學(xué)的方案來(lái)；二是收入，提高老百姓的收入，是根本措施。

中國(guó)老百姓也要有理性。近年來(lái)的房市、股市，很大程度上與中國(guó)老百姓理性不夠有關(guān)，原因并不能歸結(jié)為老百姓素質(zhì)低，而是信息不對(duì)稱。我的這些理論，全是從老百姓角度出發(fā)，讓他們聽(tīng)得懂、聽(tīng)得信、聽(tīng)得實(shí)用，最重要的是引導(dǎo)他們?nèi)ダ硇运伎肌?

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)價(jià)格高漲的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

摘 要： 運(yùn)用馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因及治理對(duì)策。我國(guó)房?jī)r(jià)高漲雖然全國(guó)層面看泡沫不大，但京津滬等發(fā)達(dá)城市泡沫嚴(yán)重。房?jī)r(jià)高漲乃至形成泡沫的根源在于地租過(guò)高，直接原因是房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)過(guò)高吸引了社會(huì)資本的過(guò)度集中，資本虛擬化和銀行的信貸支持則成為其加速器。房?jī)r(jià)高漲會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的民生問(wèn)題，泡沫破滅又會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難，因此降低地租和有比例實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門間均衡發(fā)展是解決問(wèn)題的根本出路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格高漲；形成機(jī)制；政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視角；地租

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述與問(wèn)題的引出

房地產(chǎn)價(jià)格高漲及其泡沫問(wèn)題是目前社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，自2010年初至今我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控效果甚微。據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)，2010年8月全國(guó)的商品房銷售均價(jià)為4 430元/平米，到2011年8月則為5 196元/平米，漲幅達(dá)17.3%，北京、上海等發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)則上漲更快，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也充斥著學(xué)術(shù)界、政府和媒體的視眼。根據(jù)資本定價(jià)理論，房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格等于其未來(lái)收益的貼現(xiàn)值。但由于未來(lái)收益的不確定性，房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格很難反映其市場(chǎng)價(jià)值，也就較難對(duì)泡沫作出識(shí)別和預(yù)警。難怪很多西方學(xué)者也承認(rèn)：由于很難判斷資產(chǎn)價(jià)格是由其基本面引起的還是由投機(jī)因素引起的，因而泡沫只有當(dāng)它破滅后才能發(fā)現(xiàn)。國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)主要用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)尋求我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因。易憲容認(rèn)為金融制度不性、效應(yīng)的滯后性及利益的滲透性，金融交易制度安排的缺陷為我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的制度性根源，并認(rèn)為信貸擴(kuò)張過(guò)度是房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要原因 [1]。昌忠澤則指出信貸擴(kuò)張、土地財(cái)政以及住房預(yù)售制度是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的三大根源，其中隱藏著巨大的雙重風(fēng)險(xiǎn)：一方面導(dǎo)致財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)加劇，土地財(cái)政難以為繼；另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系。并認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看不應(yīng)該作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，加大公共財(cái)政體制改革，嚴(yán)格土地管理制度，改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴關(guān)系是抑制房?jī)r(jià)泡沫的可能途徑[2]。周彬、杜兩省認(rèn)為土地財(cái)政必然推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，從而降低居民個(gè)人的效用并引起社會(huì)公眾的不滿，房?jī)r(jià)越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的內(nèi)在激勵(lì)，給定土地財(cái)政現(xiàn)狀，在地方政府互相競(jìng)爭(zhēng)情況下，中央政府通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲存在極大的困難[3]。

上述文獻(xiàn)的不足之處是只從某一個(gè)角度來(lái)解釋我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫形成的原因，不能將影響房?jī)r(jià)高漲的因素納入一個(gè)統(tǒng)一的分析框架。馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)將商品價(jià)值的研究作為其核心任務(wù)之一，尤其是對(duì)價(jià)值和價(jià)格的概念在理論上作了嚴(yán)格區(qū)分，加上其平均利潤(rùn)理論、地租理論及虛擬資本理論，構(gòu)成了研究房地產(chǎn)泡沫的最有說(shuō)服力的理論框架。因此，從馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)把握我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的度量、判斷房地產(chǎn)價(jià)格高漲的根源，對(duì)我們認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)情況、把握政策方向、掌握投資力度，以及引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、馬克思關(guān)于“泡沫”的定義與解釋

1.關(guān)于泡沫的定義。關(guān)于“泡沫”，馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中沒(méi)有明確定義，最為經(jīng)典的關(guān)于泡沫的定義要數(shù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》：“泡沫狀態(tài)”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中徒然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生出還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過(guò)買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價(jià)而來(lái)的常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，以金融危機(jī)告終。馬克思認(rèn)為“商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的人類勞動(dòng)，是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的”，“商品的價(jià)格是其價(jià)值的表現(xiàn)形式，價(jià)格圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)”，“在壟斷市場(chǎng)中，商品的價(jià)格形式表現(xiàn)為壟斷價(jià)格，而壟斷價(jià)格也不會(huì)脫離商品價(jià)值，也圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)”[4]47102，871。據(jù)此，可以將泡沫定義為商品價(jià)格對(duì)其價(jià)值的嚴(yán)重背離，泡沫的大小與其背離的程度成正比。

2.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)值由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分構(gòu)成。房產(chǎn)是人類勞動(dòng)的結(jié)果，地產(chǎn)則分為兩種情況：一是未經(jīng)開(kāi)墾的生地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)人類的勞動(dòng)，沒(méi)有價(jià)值；二是經(jīng)過(guò)人類開(kāi)墾的熟地，具有價(jià)值。依據(jù)商品價(jià)值公式c+v+m，預(yù)付資本C可以分為兩部分：一是購(gòu)買生產(chǎn)資料而支付的貨幣額c，屬于不變資本；二是購(gòu)買勞動(dòng)力而支付的貨幣額v，屬于可變資本。在房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中，不變資本主要由建筑材料和設(shè)備折舊構(gòu)成，鋼筋、水泥和裝修材料等建材一次性轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，而用于蓋房子的設(shè)備和其他固定資產(chǎn)投資以折舊的形式多次轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，不變資本不產(chǎn)生價(jià)值。馬克思認(rèn)為只有可變資本v才能創(chuàng)造剩余價(jià)值，按照產(chǎn)業(yè)分類，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，由此可以判斷房地產(chǎn)價(jià)值由建筑工人創(chuàng)造，這里的建筑工人應(yīng)是廣義的，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、建造、管理、營(yíng)銷等諸多勞動(dòng)是否應(yīng)歸于可變資本范疇需要區(qū)別看待。對(duì)生產(chǎn)勞動(dòng)的定義主要從增值資本角度和增加使用價(jià)值角度來(lái)看，前者是資本交換勞動(dòng)，后者是生產(chǎn)物資產(chǎn)品或具有物資載體的非物質(zhì)產(chǎn)品的勞動(dòng)。從馬克思“總體工人”的概念來(lái)看，“隨著勞動(dòng)過(guò)程本身的協(xié)作性質(zhì)的發(fā)展，生產(chǎn)勞動(dòng)和它的承擔(dān)者即生產(chǎn)工人的概念也就必須擴(kuò)大，為了從事生產(chǎn)勞動(dòng)，現(xiàn)在不一定要親自動(dòng)手，只要成為總體工人的一個(gè)器官，完成它所屬的某一種職能就夠了。”按照此定義，建筑設(shè)計(jì)工人的勞動(dòng)是生產(chǎn)工人勞動(dòng)的向前延伸，尤其是建筑設(shè)計(jì)師的勞動(dòng)屬于創(chuàng)造性腦力勞動(dòng)且能創(chuàng)造出更大的剩余價(jià)值，應(yīng)被納入到創(chuàng)造性物質(zhì)產(chǎn)品的總勞動(dòng)過(guò)程中，為資本增值服務(wù)，應(yīng)算作生產(chǎn)性勞動(dòng)。同樣，房地產(chǎn)的管理人員也應(yīng)屬于生產(chǎn)性勞動(dòng)，而營(yíng)銷人員的勞動(dòng)屬于流通環(huán)節(jié)了，不屬于生產(chǎn)性勞動(dòng)[5]。

房?jī)r(jià)中的m部分為剩余價(jià)值，m/v則為剩余價(jià)值率，如果用m/（c+v）則變成了利潤(rùn)率，馬克思認(rèn)為由剩余價(jià)值率向利潤(rùn)率的轉(zhuǎn)變掩蓋了資本家剝削工人的本質(zhì)。利潤(rùn)為預(yù)付資本的增值額，在貨幣形式上表現(xiàn)為生產(chǎn)資料價(jià)格、生產(chǎn)性勞動(dòng)工資和利潤(rùn)。利潤(rùn)作為資金使用的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要利潤(rùn)以維持資金流通和生產(chǎn)繼續(xù)，其利潤(rùn)的計(jì)算應(yīng)是平均利潤(rùn)，但不是房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)，而是社會(huì)平均利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)是在平均利潤(rùn)的基礎(chǔ)上加上一個(gè)行業(yè)超額利潤(rùn)，以此造成房?jī)r(jià)的虛高，再加之房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，從而更加劇了泡沫的產(chǎn)生。

3.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的度量。衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫的思路之一是房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比為H/In=1左右為房?jī)r(jià)的合理區(qū)間，11.5則為惡性泡沫。

注：ΔH為房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率，H/In為房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比，其中2011年的數(shù)據(jù)為前三季度數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)來(lái)源為天相投顧有限公司開(kāi)發(fā)的金融數(shù)據(jù)庫(kù) 我國(guó)2007～2011年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和泡沫的度量如表1。全國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率2007～2011年分別同比增長(zhǎng)16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危機(jī)和2010年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控增幅有所放緩?fù)猓溆嗄昃鲩L(zhǎng)率均超過(guò)10%。全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比則變化不大且在1上下波動(dòng)，說(shuō)明在一定程度上全國(guó)的房?jī)r(jià)是比較合理的，不存在泡沫。我國(guó)4個(gè)直轄市的房?jī)r(jià)則差異性很大，京、津、滬三市均存在嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫，尤以上海、北京最為嚴(yán)重，且房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈。房企與政府間存在多重博弈，在緊縮政策下，房企采取不降價(jià)的行動(dòng)，而在寬松政策下，房企則加快房?jī)r(jià)的上漲。重慶的房?jī)r(jià)也在快速上漲，但還在合理的范圍內(nèi)，基本不存在泡沫。事實(shí)上在類似于重慶的二線城市，房企在近幾年加快了漲價(jià)步伐和開(kāi)發(fā)力度，尤其是在政府對(duì)一線城市加大宏觀調(diào)控的背景下。

三、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因：

地租與級(jí)差地租 房地產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的總稱，它作為一個(gè)統(tǒng)一的組合產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為慣例，其作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)是始于資本主義社會(huì)。但人類對(duì)土地的使用自有人類就開(kāi)始了，且人類文明的長(zhǎng)足進(jìn)步與土地密切相關(guān)，正如威廉·配第說(shuō)：“勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母”。進(jìn)入商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)后，商品經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)力的空前發(fā)展使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)的部門日益多樣化和復(fù)雜化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地產(chǎn)業(yè)不但成為與其他一切部門、行業(yè)并立的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，而且成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)，它甚至成為經(jīng)濟(jì)興衰的關(guān)鍵，牽動(dòng)著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)變化。房地產(chǎn)業(yè)除了正常的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)外，還出現(xiàn)了投機(jī)經(jīng)營(yíng)，這既危害了社會(huì)生產(chǎn)的正常發(fā)展，又加速了資本和生產(chǎn)的集中，刺激了更大規(guī)模的擴(kuò)大再生產(chǎn)。

土地私有制與生產(chǎn)關(guān)系密切相關(guān)。人類從事物質(zhì)資料的生產(chǎn)總是在一定的生產(chǎn)關(guān)系下進(jìn)行的，且這種生產(chǎn)關(guān)系是以一定的生產(chǎn)資料所有制為基礎(chǔ)的，它同時(shí)又是決定社會(huì)形態(tài)性質(zhì)的基因。土地不是人類勞動(dòng)的生產(chǎn)物，它作為人類生產(chǎn)不可缺少的要素，作為人類生產(chǎn)和生活的自然載體，在生產(chǎn)力尚未發(fā)展起來(lái)之前是自然而然地被人類共同所有，但并不存在所有和占用問(wèn)題。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人類使用土地，使生活上能夠定居下來(lái)，形成所謂部落、氏族，因而就占有一定范圍的土地，再加上土地是不可人為移動(dòng)的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范圍內(nèi)的公有，這便是土地所有制產(chǎn)生的原因。到了資本主義社會(huì)，所有生產(chǎn)資料都私有化了，土地也出現(xiàn)了私有化，于是就產(chǎn)生了土地所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)和支配權(quán)的分離或結(jié)合，租賃關(guān)系也隨即產(chǎn)生。土地的資本主義租賃形成了土地所有者、土地資本主義經(jīng)營(yíng)者和生產(chǎn)工人三者之間的關(guān)系。

地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，是土地使用者經(jīng)營(yíng)成果的一部分。土地所有者憑借土地所有權(quán)并依據(jù)土地肥力的優(yōu)劣、離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近和土地上的生產(chǎn)設(shè)備，向土地租賃者收取地租和級(jí)差地租。地租即為土地所有權(quán)的報(bào)酬，實(shí)質(zhì)是將土地分期分次進(jìn)行買賣，如果將若干年的地租一次性付，就成為土地的價(jià)格，使沒(méi)有價(jià)值的土地成為可以買賣的商品，實(shí)現(xiàn)了土地商品化。土地價(jià)格與地租成正比，與銀行利息率成反比。人們根據(jù)利息率的高低來(lái)預(yù)測(cè)地租和地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)，也就為土地炒作提供了可能。

我國(guó)的土地制度是國(guó)家所有和集體所有，地價(jià)為零或者非常低，但土地的國(guó)家所有并不等于無(wú)所歸屬，也不意味著全由國(guó)家及其政府利用行政手段統(tǒng)包使用，而是也存在土地使用權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)等分離的經(jīng)濟(jì)條件，與之相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)就存在著同樣的問(wèn)題。改革開(kāi)放以后我國(guó)土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程逐步實(shí)現(xiàn)低地價(jià)向高地價(jià)的轉(zhuǎn)化，地租同樣存在著地租和級(jí)差地租，前者是與國(guó)家和地方政府對(duì)土地的壟斷有關(guān)，后者是由土地位置和投資不同而產(chǎn)生，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下通過(guò)不同地段的不同價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。國(guó)家和地方政府通過(guò)征收土地增值稅把大部分級(jí)差地租收上來(lái)，作為專用款投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施，便又產(chǎn)生了更大的地租和級(jí)差地租。這幾種地租在要素市場(chǎng)化過(guò)程中逐步顯現(xiàn)并在地方政府和開(kāi)發(fā)商之間分配，加上強(qiáng)制拆遷和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的來(lái)源，這就既成為其發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，也是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的特殊因素[6]。

地租在我國(guó)表現(xiàn)為土地購(gòu)置費(fèi) 2007年全國(guó)的土地收入為4 866億元，到2010年則為9 992億元，上漲幅度為101%。北京、上海等發(fā)達(dá)城市的漲幅則更大，北京2007年的土地收入為293億元，到2010年則達(dá)到1 292億元，漲幅為341%，上海2007年的土地收入為131億元，2010年則為449億元，漲幅為243.7%。

地方政府的財(cái)政收入也不斷地增加，從土地收入與財(cái)政收入之比來(lái)看，全國(guó)2007～2011年分別為0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，說(shuō)明我國(guó)的財(cái)政收入也是不斷增加的。像北京、重慶等市的財(cái)政收入對(duì)土地收入的依賴很嚴(yán)重，北京的土地收入/財(cái)政收入比2007～2009年為0.2左右，但到了2010年則達(dá)到0.54，重慶的這一比重較高達(dá)到0.39。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因首先是土地成交價(jià)格的持續(xù)上升。隨著城市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)等對(duì)土地的需求大大增加，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲，尤其是土地政策2002年由劃撥制度轉(zhuǎn)為“招拍掛”制度后，地價(jià)更是突飛猛進(jìn)，而地價(jià)的上漲，直接帶動(dòng)了地方財(cái)政收入的增加，導(dǎo)致很多地方政府依靠賣地來(lái)增加收入，對(duì)土地財(cái)政的依賴也越來(lái)越大。其次，貨幣政策的變化也導(dǎo)致土地價(jià)格過(guò)快上漲，尤其是從2003年開(kāi)始的寬松貨幣政策。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是巨大的。地價(jià)上漲最明顯的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，所以，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要措施之一就是使地方政府逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

地價(jià)的過(guò)快上漲是房?jī)r(jià)飆升的主要原因。全國(guó)土地成本占房?jī)r(jià)的比重為0.45左右，在2010年則高達(dá)0.52。而北京、上海兩市的地價(jià)/房?jī)r(jià)比則更高，北京2007～2009年為0.6左右，到2010年則達(dá)到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年為0.9左右，到2010年則達(dá)到1.22，這說(shuō)明房?jī)r(jià)居高不下的原因之一在于土地購(gòu)置成本過(guò)高，加上對(duì)商品房過(guò)度炒作，全國(guó)各地驚現(xiàn)“地王”，嚴(yán)重歪曲了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。 注：土地收入為房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)，地價(jià)為房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)除以購(gòu)置土地面積，L/H為地價(jià)/房?jī)r(jià)比，L/I為土地收入/財(cái)政收入比，L為土地收入。原始數(shù)據(jù)來(lái)源同表1，2011年為前8個(gè)月份的數(shù)據(jù) 地租的背后表現(xiàn)為土地所有權(quán)的壟斷，在我國(guó)土地為國(guó)家和集體所有，其名義所有者為各級(jí)政府，對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，使得地租上漲過(guò)快；建筑地段的級(jí)差地租表現(xiàn)為其地理位置的好壞，建房用地的稀缺性助長(zhǎng)了地產(chǎn)商的投機(jī)性，地租包括地租和級(jí)差地租是房?jī)r(jià)高漲的根本原因。

四、房地產(chǎn)高漲的直接原因：行業(yè)

平均利潤(rùn)差距過(guò)大 馬克思認(rèn)為平均利潤(rùn)率就是社會(huì)總資本的年利潤(rùn)率（亦稱一般利潤(rùn)率），是指資本家階級(jí)每年生產(chǎn)的剩余價(jià)值同社會(huì)范圍內(nèi)全部預(yù)付資本的比率，它體現(xiàn)了職能資本家之間分配剩余價(jià)值的關(guān)系。平均利潤(rùn)率是由全社會(huì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不同的個(gè)別利潤(rùn)率，在競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律作用下，趨向平均化而形成的。各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不同的利潤(rùn)率的形成取決于三個(gè)主要因素：剩余價(jià)值率、資本有機(jī)構(gòu)成和資本周轉(zhuǎn)速度。由于各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門獲得不同的利潤(rùn)率使得等量資本獲得不同的利潤(rùn)，必然導(dǎo)致不同部門之間的競(jìng)爭(zhēng)，也就會(huì)出現(xiàn)資本在不同部門間的轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移包括資本增量投向高利部門與資本存量由不利部門抽出投向高利部門。平均利潤(rùn)率的形成過(guò)程是通過(guò)部門之間的競(jìng)爭(zhēng)將全部利潤(rùn)在各部門間重新分配的過(guò)程，表現(xiàn)為等量資本獲得等量利潤(rùn)，即平均利潤(rùn)[7]。

在商品經(jīng)濟(jì)條件下，虛擬經(jīng)濟(jì)獲得了無(wú)可比擬的高回報(bào)，資源大規(guī)模地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)抽出流入房市、股市、債市等，推高了資產(chǎn)價(jià)格，而虛高且不斷增高的資產(chǎn)價(jià)格更進(jìn)一步吸引著更多的資源向虛擬經(jīng)濟(jì)部門集中。資源向房地產(chǎn)市場(chǎng)高度集聚會(huì)使其資源相對(duì)于利潤(rùn)率來(lái)說(shuō)嚴(yán)重供過(guò)于求，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門因資源抽逃而難以為繼，且實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門對(duì)資源的使用成本由于虛擬經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)而不斷提高。在房?jī)r(jià)泡沫破滅之前，一個(gè)共有的規(guī)律就是流動(dòng)性在虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域過(guò)剩而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域奇缺，投資于資產(chǎn)的回報(bào)畸高，經(jīng)濟(jì)規(guī)律強(qiáng)行發(fā)揮作用，新的平衡以生產(chǎn)力的巨大破壞為代價(jià)，通過(guò)財(cái)富與收入分配格局重新調(diào)整而重新趨于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而債券的收益率遠(yuǎn)低于通貨膨脹率，故社會(huì)上的資金瘋狂地向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，造成了房?jī)r(jià)的高速上漲。

我國(guó)工業(yè)企業(yè)、建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率，如表3。全國(guó)工業(yè)企業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)基本上為6%左右，歷年變化不大；而房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率要高得多，考慮到數(shù)據(jù)收集的便利性，我們以中國(guó)證監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)行業(yè)中的132家上市公司為樣本，對(duì)其采取簡(jiǎn)單的算術(shù)平均，結(jié)果發(fā)現(xiàn)2007～2011年房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率分別為344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用馬克思對(duì)資本家貪婪的描述：“一旦有適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，資本就會(huì)膽壯起來(lái)；有10%的利潤(rùn)，它就會(huì)到處被使用；有20%，就會(huì)活潑起來(lái)；有50%，就會(huì)引起積極的冒險(xiǎn)；有，它就會(huì)不顧人間的一切法律；有300%，它就敢冒絞首的風(fēng)險(xiǎn)。”[4] 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不但吸引著原來(lái)從事房地產(chǎn)的企業(yè)，還吸引了大量的國(guó)有企業(yè)，全國(guó)有約70%的國(guó)有企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加上銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持以及置業(yè)者對(duì)從事房地產(chǎn)的投機(jī)的熱情，加劇了房?jī)r(jià)的高漲，尤其是非理性對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的推動(dòng)。

自2002年以來(lái)，我國(guó)商品房改革加快，房?jī)r(jià)上漲也隨之加快，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用日益顯著。一方面它加劇了社會(huì)資源向房地產(chǎn)企業(yè)、政府和銀行聚集，結(jié)果便是政府越來(lái)越富而人民相對(duì)來(lái)說(shuō)越來(lái)越窮，在城市里很多需要購(gòu)房的年輕工薪階層有許多成為了“房奴”或買不起房子成了“城市飄著的一族”，造成民生問(wèn)題嚴(yán)重；另一方面社會(huì)資本過(guò)度地向房地產(chǎn)業(yè)聚集，不但加劇了房?jī)r(jià)泡沫，一旦破滅則對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面作用，而且資本向房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中剝奪了其他行業(yè)的發(fā)展，尤其是作為基礎(chǔ)行業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)，這是造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)“生產(chǎn)性缺失”、增長(zhǎng)乏力乃至導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)的主要根源。 注：原始數(shù)據(jù)來(lái)源同表1。截止2011年11月25日，滬深兩市共有房地產(chǎn)企業(yè)132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利潤(rùn)率為2007～2011年的凈利潤(rùn)率做簡(jiǎn)單算術(shù)平均五、房?jī)r(jià)高漲的加速器：虛擬資本與

信用杠桿 馬克思指出：“交換過(guò)程同時(shí)就是貨幣的形成過(guò)程”，“貨幣的根源在于商品本身”。資本最初表現(xiàn)為貨幣，但貨幣不一定是資本，資本與貨幣的區(qū)別在靜止?fàn)顟B(tài)下看不出來(lái)，只有通過(guò)運(yùn)動(dòng)狀態(tài)即流通才能顯現(xiàn)出來(lái)。資本流通公式是：貨幣-商品-貨幣（G-W-G），在這里資本家用貨幣購(gòu)買商品，然后把商品賣出去，重新獲得貨幣。資本流通過(guò)程從買（G-W）開(kāi)始，以賣（W-G）結(jié)束，其結(jié)果不是發(fā)生在這種商品價(jià)值上，因?yàn)榻粨Q是等價(jià)的，所以只能發(fā)生在購(gòu)買到這種商品的使用價(jià)值上，也即要獲得剩余價(jià)值，貨幣持有者必須在市場(chǎng)上找到一種特殊產(chǎn)品，這種商品的使用價(jià)值具有創(chuàng)造價(jià)值的能力，并且它所創(chuàng)造的價(jià)值能夠大于自身的價(jià)值，這種商品就是勞動(dòng)力，勞動(dòng)力成為商品，貨幣轉(zhuǎn)化為資本，使貨幣資本化。隨著商品經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，資本作為純粹的能夠帶來(lái)剩余價(jià)值的職能日益凸現(xiàn)，虛擬化的資本形式不斷涌現(xiàn)，虛擬資本不是現(xiàn)實(shí)資本，只是資本的“紙質(zhì)復(fù)片”。虛擬資本不但包括以股票、債券等有價(jià)證券形式存在的能夠定期給持有者帶來(lái)一定收入的資本，而且還包括銀行券和不動(dòng)產(chǎn)抵押，其中就包括房地產(chǎn)[8]249253。

房地產(chǎn)的剩余價(jià)值來(lái)源包括兩個(gè)方面：一是房產(chǎn)，表現(xiàn)為建筑工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值；二是地產(chǎn)，表現(xiàn)為土地價(jià)格的剪刀差。房地產(chǎn)業(yè)的虛擬化與金融機(jī)構(gòu)對(duì)其的信貸支持，加速了房?jī)r(jià)的高漲和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器機(jī)制”原理，信用市場(chǎng)各個(gè)變量的內(nèi)生變動(dòng)會(huì)放大和擴(kuò)展宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩[9]21。房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)，從供需雙方來(lái)看，銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸支持作為供給方，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得的信貸支持占全部資金投入的50%～80%，在京滬深等發(fā)達(dá)城市房企獲得的信貸支持更高；作為需求方的置業(yè)者一般也是從銀行獲得貸款，首套住房的首付比例為30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。據(jù)此推算，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持使得房?jī)r(jià)上漲的速度提高了2～5倍。

六、結(jié)論與政策建議

本文從馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視角解釋了泡沫的定義、房?jī)r(jià)的構(gòu)成和度量，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器進(jìn)行了分析。房?jī)r(jià)泡沫可以定義為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其價(jià)值的嚴(yán)重背離，背離程度越大泡沫越嚴(yán)重。房地產(chǎn)價(jià)格由房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格兩部分構(gòu)成，房產(chǎn)利潤(rùn)的來(lái)源是建筑工人的剩余價(jià)值，從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、管理等腦力勞動(dòng)者創(chuàng)造出的剩余價(jià)值更多；土地本來(lái)沒(méi)有價(jià)值，隨著土地商品化也有了價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自2003年以來(lái)持續(xù)快速上漲，從房?jī)r(jià)和人均可支配收入之比來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)包含的泡沫不大但京津滬等一線城市中則存在惡性房?jī)r(jià)泡沫。我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的根本原因在于地租過(guò)高，即土地成交價(jià)格快速上漲，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地財(cái)政收入增加迅猛，出現(xiàn)了地價(jià)與土地財(cái)政收入雙雙快速上漲的格局，“圈地價(jià)格的剪刀差”成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的另一個(gè)來(lái)源。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的直接原因是其平均利潤(rùn)率過(guò)高而吸引了過(guò)多的社會(huì)資本，而房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化和銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其提供的金融信貸杠桿則成為房?jī)r(jià)高漲的加速器。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲會(huì)造成一系列的后果：一是社會(huì)資本過(guò)度地向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，造成資源過(guò)度地向政府、銀行和房企集中，造成了國(guó)富民窮，出現(xiàn)了典型的民生問(wèn)題；二是房?jī)r(jià)過(guò)高乃至出現(xiàn)泡沫，泡沫一旦破滅則會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難；三是房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)乃至支柱性行業(yè)，資源過(guò)度在房地產(chǎn)業(yè)聚集會(huì)剝奪了其他行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是起著基礎(chǔ)性作用的現(xiàn)代制造業(yè)，造成了生產(chǎn)性缺失和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力；四是伴隨著房?jī)r(jià)高漲地價(jià)也飛速上漲，形成了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，一旦房?jī)r(jià)泡沫破滅會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的政府債務(wù)危機(jī)。

因此，要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲、讓房?jī)r(jià)趨向合理，首要的問(wèn)題是控制過(guò)高的地租，主要途徑有二：一是逐步擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，可以嘗試通過(guò)中央和地方政府的稅制改革來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓地方政府有更多的財(cái)權(quán)；二是降低地租甚至使地租為零，土地本身并沒(méi)用價(jià)格，國(guó)家大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房就是較好的舉措。其次是要實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門間有比例地協(xié)調(diào)發(fā)展，降低社會(huì)資本在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中，讓國(guó)有企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，鼓勵(lì)資本向新興制造業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也要豐富投資者的投資渠道并拓寬投資領(lǐng)域，避免過(guò)度炒作房地產(chǎn)。再次，抑制銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持過(guò)度，合理利用信貸杠桿和虛擬資本，避免金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度放大，同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)更應(yīng)對(duì)信貸流向進(jìn)行合理引導(dǎo)和管理，比如更多地支持新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)市場(chǎng)中的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

一、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

1、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門運(yùn)用行為科學(xué)的理論和方法研究個(gè)人或群體的經(jīng)濟(jì)行為規(guī)律的科學(xué)。從20世紀(jì)五十年代起，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究工作在美國(guó)等西方國(guó)家迅速發(fā)展起來(lái)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是適應(yīng)實(shí)踐需要產(chǎn)生的一門新興邊緣學(xué)科。它將行為分析理論與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、心理學(xué)與經(jīng)濟(jì)科學(xué)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，發(fā)現(xiàn)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)模型中的錯(cuò)誤或遺漏，修正了主流經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于人的理性、信息、效用較大化及偏好一致等基本假設(shè)的不足之處。它的崛起，既對(duì)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)提出了挑戰(zhàn)，也對(duì)其進(jìn)行了補(bǔ)充和拓展。

2、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的特點(diǎn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)在進(jìn)行研究時(shí)，通常采用實(shí)例研究、實(shí)驗(yàn)研究和現(xiàn)場(chǎng)研究，而最重要的方法是抽樣、談話調(diào)查，從某種意義上說(shuō)，正是由于借助了程度較高的抽樣調(diào)查法和談話法，才使行為經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸發(fā)展成為一門獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科。（1）它的出發(fā)點(diǎn)是研究一個(gè)國(guó)家某個(gè)時(shí)期消費(fèi)者和企業(yè)經(jīng)理人員的行為，以實(shí)際調(diào)查為根據(jù)，對(duì)在不同環(huán)境中觀察到的行為進(jìn)行比較，然后加以概括，并得出結(jié)論；（2）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究集中在人們的消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資等行為的決策過(guò)程，而不是這些行為所完成的實(shí)績(jī)（如花了多少錢，存了多少錢等）；（3）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)更重視人的因素，因此也可以認(rèn)為它是管理方面的經(jīng)濟(jì)學(xué)。它分析研究經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的心理上的前提條件，例如人們?cè)谧鼋?jīng)濟(jì)決策時(shí)的動(dòng)機(jī)、態(tài)度和期望等；（4）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的成果是以實(shí)際經(jīng)驗(yàn)為根據(jù)的，它有助于修正傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的某些基本假設(shè)，像關(guān)于理性行為人假設(shè)、效用極大化的假設(shè)，等等。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)在利用心理學(xué)及社會(huì)學(xué)的成果方面已取得長(zhǎng)足進(jìn)展。

3、研究行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的作用與意義。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)管理、金融、營(yíng)銷、政府宏觀政策的制定都有顯著的影響。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是在心理學(xué)的基礎(chǔ)上研究經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)主張用過(guò)程理性來(lái)代替實(shí)質(zhì)理性，并致力于把被價(jià)格、收入等經(jīng)濟(jì)變量牽動(dòng)的經(jīng)濟(jì)木偶還原成富有人性的人，使經(jīng)濟(jì)學(xué)成為研究人的行為的科學(xué)。

二、基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、心理預(yù)期與“羊群效應(yīng)”。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，需求可分為投資購(gòu)房和消費(fèi)購(gòu)房，前者又可分為投機(jī)性炒房和投資性買房。但無(wú)論需求的構(gòu)成如何，在短期內(nèi)，需求各方都存在著“買漲不買跌”心理。“預(yù)期理論”認(rèn)為，人們的獲得和損失是相對(duì)于“參照點(diǎn)”而言的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，參照點(diǎn)就是人們對(duì)房?jī)r(jià)的期望。假設(shè)房?jī)r(jià)一直上漲，人們?nèi)衄F(xiàn)期以低價(jià)買房，則末期高漲的房?jī)r(jià)就是“獲得”；反之就是“損失”。因此，在長(zhǎng)時(shí)間房地產(chǎn)積極看好的輿論影響下，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的參照點(diǎn)不斷提高，很容易產(chǎn)生一種急躁與盲從的心理，從而產(chǎn)生一種“羊群效應(yīng)”：房?jī)r(jià)越漲，越要跨級(jí)消費(fèi)，借錢買房；買的人越多，越要加入到買房者之列。結(jié)果便是房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，直至需求不能給價(jià)格足夠的支撐乃至產(chǎn)生泡沫。因此，人們心理預(yù)期是在供求關(guān)系背后影響價(jià)格的決定因素，預(yù)期的改變?cè)斐闪耸袌?chǎng)的波動(dòng)性，而“羊群效應(yīng)”起到了放大波動(dòng)效果的作用。同時(shí)，啟發(fā)式偏向說(shuō)明了心理預(yù)期的形成過(guò)程對(duì)于決策環(huán)境的依賴，而決策環(huán)境則包括決策者所面對(duì)的政策導(dǎo)向、群體壓力和輿論環(huán)境等。

2、投機(jī)心理與市場(chǎng)泡沫。與股票市場(chǎng)類似，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著同樣的泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的較大特征便是房?jī)r(jià)的高漲與消費(fèi)者的購(gòu)買力相脫節(jié)。從市場(chǎng)參與者的角度來(lái)看，除了普通購(gòu)房者，其他參與者都從不斷攀升的房?jī)r(jià)中直接獲利。中央政府一方面縮小土地供給；另一方面卻享用著由于房?jī)r(jià)虛高所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。地方政府把握著土地一級(jí)市場(chǎng)，高地價(jià)和高稅負(fù)收益的利益驅(qū)動(dòng)，使其成為高房?jī)r(jià)的堅(jiān)定支持者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的忠實(shí)伙伴。房?jī)r(jià)上漲使商業(yè)銀行在短期內(nèi)將獲得更多的利潤(rùn)，從而形成了商業(yè)銀行的信貸與房?jī)r(jià)攀升互相刺激、互為因果的局面。開(kāi)發(fā)商作為土地價(jià)格的接受者，一方面高價(jià)格增長(zhǎng)使其形成了高利潤(rùn)回報(bào)的預(yù)期，從而采取一切方法抬高房?jī)r(jià)；另一方對(duì)購(gòu)房者鼓吹房?jī)r(jià)上漲，改變購(gòu)房者的參照點(diǎn)。炒房者則形成了虛假的需求繁榮，放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者共同造就了房地產(chǎn)的市場(chǎng)泡沫，多方的投機(jī)心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房?jī)r(jià)泡沫、地價(jià)泡沫、供求泡沫和資金泡沫，直至“蝴蝶效應(yīng)”的發(fā)生。因此，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲是由參與多方的投機(jī)心理所造成的。正是這種投機(jī)性行為所形成的泡沫，增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。

3、市場(chǎng)波動(dòng)的形成機(jī)制。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人是有限理性的，強(qiáng)調(diào)將“行為決策”引入傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架。心理預(yù)期、“羊群效應(yīng)”、投機(jī)心理等因素是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的深層原因，以下就這些因素之間的關(guān)系以及它們?nèi)绾蜗到y(tǒng)地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)做進(jìn)一步的闡述。非理性繁榮的形成機(jī)制歸為四類：引發(fā)性事件、反饋性的機(jī)制、“新時(shí)代”的經(jīng)濟(jì)思想和“心理依托、從眾行為”。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引發(fā)性事件主要有：國(guó)家刺激消費(fèi)、加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主旋律激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情，各地紛紛把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，使人們形成了積極的預(yù)期，加之媒體的報(bào)道和地產(chǎn)商的鼓吹，都推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。就此而言，國(guó)家的政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為主要的波動(dòng)源。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著反饋機(jī)制：當(dāng)看到過(guò)去的增長(zhǎng)，參與各方會(huì)調(diào)整自身的信心和期望。從而引起需求的增加，這樣最初的價(jià)格上漲的結(jié)果又反饋到了更高的價(jià)格中（正強(qiáng)化作用）。第二輪的價(jià)格增長(zhǎng)又反饋到第三輪，以此類推。反之亦然。反饋機(jī)制起到催化劑的作用，它影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的振幅。是“心理依托”和“從眾行為”。

綜上所述，政策導(dǎo)向或其他事件引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，形成了波動(dòng)的源泉；消費(fèi)者依托于近期的價(jià)格做出行動(dòng)選擇，確定了波動(dòng)方向；價(jià)格的反饋機(jī)制、消費(fèi)者的從眾行為則決定了波動(dòng)的振幅和影響范圍。

三、從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析消費(fèi)者購(gòu)房行為

我們可以將認(rèn)知、信息、環(huán)境理解為影響或決定理性選擇行為的三個(gè)基本要素。消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)過(guò)程中的理性選擇行為，根源于收益和風(fēng)險(xiǎn)的比較。消費(fèi)者在處理每一項(xiàng)交易時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和收益會(huì)促使他進(jìn)行認(rèn)真的理性思考，他要對(duì)市場(chǎng)的信息和環(huán)境的不確定性進(jìn)行調(diào)查和分析。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性常常會(huì)干擾個(gè)體的理性選擇，當(dāng)個(gè)體受不確定性因素影響而無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益做出清晰的判斷時(shí)，他就有可能放棄理性思考而在感情機(jī)制的作用下作出選擇。這里所說(shuō)的感情機(jī)制，是外部環(huán)境誘導(dǎo)、直覺(jué)判斷、歷史經(jīng)驗(yàn)、從眾心理等的綜合體。

一個(gè)相對(duì)成熟的理論在描述某種社會(huì)現(xiàn)象時(shí)通常是以該種現(xiàn)象的基本表現(xiàn)形式為基礎(chǔ)的，至于該理論研究的側(cè)重點(diǎn)，則是可以選擇的。個(gè)體選擇行為時(shí)而理性、時(shí)而非理性的情景，還表現(xiàn)在理性選擇向非理性選擇的轉(zhuǎn)化方面；或者相反，先采取非理性選擇后卻因發(fā)揮了自己的認(rèn)知、對(duì)信息和環(huán)境等不確定性做出了分析和判斷而采取理性選擇。

四、如何運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)

基于以上行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，為有效控制市場(chǎng)的波動(dòng)性及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管提出了新思路。

1、監(jiān)管的對(duì)象和重點(diǎn)應(yīng)有所改變。從房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的形成機(jī)制來(lái)看，監(jiān)管的對(duì)象應(yīng)包括所有的參與者，包括政府自身、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、炒房者和購(gòu)房者，而非其中之一或幾個(gè)。可以針對(duì)不同的參與主體采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改變參與者非理性的心理和行為。

2、監(jiān)管的手段和措施應(yīng)更加多樣。在明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性的深層原因后，政府可以通過(guò)令非利益相關(guān)者的參與來(lái)改變參與者的心理因素。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)泡沫效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析研究

陳海秋（譯）

阿倫?格林斯潘認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定泡沫――幾年前他也曾指責(zé)與高科技相關(guān)的證券市場(chǎng)存在著“非理性的增長(zhǎng)”。聯(lián)想到1997年底到2000年3月，紐約股市的市值增加了5.5萬(wàn)億美元，其中11只最主要的科技股占了增加額的一半。2001年3月14日，道瓊斯工業(yè)指數(shù)開(kāi)始跌破10000點(diǎn)，達(dá)到13年來(lái)的低，納斯達(dá)克已由5000多點(diǎn)跌到2000點(diǎn)以下，接著又跌到1700點(diǎn)以下，損失慘重，美國(guó)高科技股泡沫破滅。那時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)頻頻加息，擠壓股市泡沫，促使了高科技股市回歸理性。現(xiàn)在，聯(lián)邦基金利率每上漲25個(gè)基點(diǎn)，都伴隨著人們對(duì)地產(chǎn)泡沫是否形成的進(jìn)一步猜測(cè)，以及美聯(lián)儲(chǔ)擠壓房地產(chǎn)泡沫的疑慮。這種現(xiàn)象阻礙了債券投資商的腳步，同時(shí)也使抵押貸款利率一步步地上漲――目前已經(jīng)上漲到與緩慢復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)不相符合的程度。房地產(chǎn)價(jià)格仍然在以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期的速度增長(zhǎng)――目前已攀升至租金成本的很多倍。

過(guò)去兩年的大部分時(shí)間里，普通的小投資者們――他們中間有些人正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型或者說(shuō)衰退才被迫提前退休――已經(jīng)開(kāi)始極力追捧房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種優(yōu)越之處。這些小投資者們以前也曾極力鼓吹首次公開(kāi)發(fā)行股票（IPO），他們?cè)?998-2000年之間對(duì)高科技股票評(píng)價(jià)也非常高――那段時(shí)間恰恰就是在泡沫破滅之前。目前，購(gòu)置第2套住房對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)似乎已經(jīng)成為一個(gè)不可錯(cuò)過(guò)的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我們很清楚的記得，當(dāng)年我們的鄰居、朋友將資金投入飛速狂奔的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、通信產(chǎn)業(yè)和全球性的電信公司的時(shí)候，那是怎樣一個(gè)景象。這些投資對(duì)象被瘋狂追捧同時(shí)疏于監(jiān)管，他們是高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的助推器，儲(chǔ)蓄組合甚至養(yǎng)老賬戶與這些投資對(duì)象相比都失去了價(jià)值。當(dāng)年那些在雞尾酒會(huì)上吹噓首次公開(kāi)發(fā)行股票利潤(rùn)如何之高的朋友們?cè)诿鎸?duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，都變得沉默了。

現(xiàn)在，我們聽(tīng)到那些并非專業(yè)的小投資者們又在開(kāi)始商量著某種賺大錢的內(nèi)部途徑，但遺憾的是，他們并沒(méi)有把現(xiàn)在低利率推動(dòng)的市場(chǎng)與10年的經(jīng)濟(jì)低迷和強(qiáng)迫性的利率提升聯(lián)系在一起考慮。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者主要分為幾大類。大量的金融機(jī)構(gòu)介入其中，如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托投資基金等等。大部分投資者青睞于商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)信托投資基金及其與住宅開(kāi)發(fā)商組成的合資公司開(kāi)始大舉進(jìn)軍商品住宅和多戶型住宅項(xiàng)目。尤其是房地產(chǎn)信托投資基金，其給與個(gè)人投資者的利潤(rùn)回報(bào)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般的股票分紅，這種現(xiàn)象在高科技經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后5年來(lái)是從未有過(guò)的。公眾擁有房地產(chǎn)信托投資基金的數(shù)量通過(guò)共同基金或者經(jīng)紀(jì)賬戶保持著持續(xù)增長(zhǎng)。

個(gè)人投資者也可以投資于那些大型房屋建造商――這些企業(yè)正在積極地購(gòu)買農(nóng)田和廢舊的商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)，甚至已經(jīng)把觸角伸到了新修建的洲際高速公路，利用其周邊的土地開(kāi)展建筑項(xiàng)目，通常都包含游泳池、俱樂(lè)部會(huì)館及其他設(shè)施。便宜的燃?xì)狻?yōu)惠的汽車信貸條件、便利的抵押貸款等等客觀條件都使得人們能夠從租用住宅、老房子、高層公寓中搬出來(lái)，搬進(jìn)富有戲劇般的夢(mèng)幻色彩大房子里，這些大房子要帶有兩個(gè)寬敞的客廳、高高的天花板、大大的后花園……或者搬進(jìn)聯(lián)排別墅，告別過(guò)去擁擠的空間，享受高高的屋頂和一系列配套設(shè)施。至于那些舊房子和高層公寓，則可以成為年輕家庭負(fù)擔(dān)得起的新居所，從而告別擁擠吵鬧的城區(qū)。這一切聽(tīng)上去都是如此的美妙！

一、低利率和高需求是新的房地產(chǎn)投機(jī)者推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)泡沫的形成要有一系列的基本條件，這些基本條件主要有兩個(gè)：較低的利率和較為旺盛的需求。較低的利率使得房地產(chǎn)的投機(jī)者和實(shí)際需求者能以低成本支付住房低押貸款，較高的住房需求使得房地產(chǎn)價(jià)格上升成為可能。

但是應(yīng)該注意到，真正的泡沫，是被那些新的投機(jī)者們吹起來(lái)的。這些投機(jī)者從兩個(gè)不同的角度來(lái)發(fā)力，但最終帶給房地產(chǎn)價(jià)值的影響卻是基本相同的。

“自助型”的投機(jī)者很快發(fā)現(xiàn)了在新一輪行情中建立一個(gè)房地產(chǎn)帝國(guó)的可能――他們積極購(gòu)入那些被取消了贖回權(quán)的或者是價(jià)值被低估了的住宅房產(chǎn)。通常這些投機(jī)者與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)承銷商合作，選擇那些價(jià)值被低估的房產(chǎn)加以重新裝修，以期獲得高額回報(bào)。

當(dāng)然，這種投機(jī)方式獲得的回報(bào)取決于每一個(gè)環(huán)節(jié)增加的價(jià)值，取決于投機(jī)者套利的能力，取決于投機(jī)者討價(jià)還價(jià)，降低交易費(fèi)用和房屋翻新費(fèi)用的能力，但是只要利率仍然能維持較低的水平，而房屋售價(jià)又不是太高，這種投資策略就會(huì)奏效。購(gòu)房首付款可以通過(guò)低利率且免稅的抵押再融資及低利率的房屋抵押貸款來(lái)解決。這套投機(jī)策略的回報(bào)是明顯的，但也不乏損失，而且目前來(lái)看損失的可能性越來(lái)越凸顯出來(lái)。整個(gè)這一系列投資活動(dòng)就像是擊鼓傳花，花落在誰(shuí)手里，誰(shuí)就會(huì)賠得一塌糊涂。

第2類投機(jī)者注意到旨在迎合嬰兒潮一代口味的奢華社區(qū)越來(lái)越多，并且從這中間嗅到了機(jī)會(huì)。據(jù)聯(lián)邦住房企業(yè)和觀察辦公室日前公布的數(shù)據(jù)，2004年，美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，平均漲幅為11%，創(chuàng)下1979年以來(lái)的新高。其中，內(nèi)華達(dá)州在賭城拉斯維加斯的房產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁需求帶動(dòng)下，全州房?jī)r(jià)一年之內(nèi)上漲了32%，漲幅居全美之首，夏威夷、加州和哥倫比亞特區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅也達(dá)20%。美國(guó)南部和西南部的“陽(yáng)光地帶”、水岸、山腳以及美國(guó)東海岸和西海岸沿線的有些房屋價(jià)值近3年來(lái)已經(jīng)上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融資、低利率的房屋抵押貸款、買斷工齡的提前退休還有積蓄已久的對(duì)于購(gòu)置第2套住房的渴望。這樣一個(gè)淘金熱似的局面讓房屋租賃者都開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，謀劃著將自己的小型住宅或高層公寓推向市場(chǎng)以求獲利。而投機(jī)者們更是堅(jiān)信，憑著自己的洞察力，能夠在這一輪淘金熱潮結(jié)束之前取得巨額的利潤(rùn)。

二、提高利率是緊縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效途徑

阿倫?格林斯潘是我們對(duì)抗通貨膨脹的偉大斗士。持續(xù)不一致的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓人們不得不去懷疑目前的通貨膨脹究竟到了一個(gè)怎樣的水平，即將卸任的美聯(lián)儲(chǔ)主席應(yīng)該為將來(lái)要發(fā)生的事情負(fù)責(zé)。

的確，房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹、利率都有直接的關(guān)系。推動(dòng)通貨膨脹的原因多種多樣，從美聯(lián)儲(chǔ)的態(tài)度看來(lái)，現(xiàn)在的美國(guó)可能處在通貨膨脹率正在快速上升時(shí)期，房地產(chǎn)正像前幾年的高科技泡沫一樣，是推動(dòng)這次美國(guó)通貨膨脹率上升的主要原因。而降低通貨膨脹率就可能降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，減少人們?cè)诜康禺a(chǎn)上的投資，同時(shí)使得房地產(chǎn)投機(jī)者的成本提高，擠壓房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在，我們可以從美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)控利率的步伐來(lái)猜測(cè)擠壓房地產(chǎn)泡沫的路線。美國(guó)消費(fèi)者越來(lái)越依賴住房抵押貸款來(lái)為他們的消費(fèi)提供資金，抵押貸款利率上升將會(huì)引發(fā)消費(fèi)支出的降低。最近的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者靠房屋抵押貸款而增加的支出高達(dá)6000億美元，相當(dāng)于個(gè)人可支配收入的7%，而2000年和1994年的這一比例分別僅為3%和1%。聯(lián)邦基金利率“以穩(wěn)定的步驟”上升25%，這毫無(wú)疑問(wèn)地會(huì)提升短期倫敦同業(yè)拆借利率，相對(duì)應(yīng)的，那些大銀行也會(huì)提升自己針對(duì)浮動(dòng)利率貸款的優(yōu)惠利率。這樣做的后果是降低消費(fèi)者購(gòu)買欲望、減少大金額采購(gòu)項(xiàng)目，并最終導(dǎo)致制造業(yè)存貨增長(zhǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)影響未來(lái)的產(chǎn)出。可以看出來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)計(jì)劃讓利率在5年期、10年期和30年期國(guó)債利率之間浮動(dòng)，繼而控制受利率影響的抵押貸款數(shù)量――盡管這是有待證明的，但美聯(lián)儲(chǔ)的做法看上去真的是計(jì)劃讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入緊縮，而不是讓貧血的經(jīng)濟(jì)步伐慢下來(lái)，或許這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值很大程度上代表著個(gè)人資產(chǎn)凈值，目前來(lái)看還代表著可支配凈收入。

2005年春天的前幾個(gè)星期，綜合經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)報(bào)告將美國(guó)10年期基準(zhǔn)國(guó)債收益率從4.40%提高為4.65%。這使市場(chǎng)對(duì)10年期、30年期國(guó)債和抵押貸款利率預(yù)期都提高了。大的房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商們都開(kāi)始考慮如何處理手中的存貨和在建項(xiàng)目，并考慮今后的發(fā)展前景。6月上旬，報(bào)告指出消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)者都有下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟，美元處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，這些消息對(duì)債券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可謂利好。這里預(yù)期在繼續(xù)發(fā)揮著重要的影響，消費(fèi)指數(shù)的下降和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，給美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)提高利率增添了壓力，降息或至少是保持利率不變似乎成了聯(lián)儲(chǔ)合理的選擇。以至于一位頗有膽識(shí)的官員建議美聯(lián)儲(chǔ)在6月底的會(huì)議后就該停止提高利率的計(jì)劃，并把10年期國(guó)債收益率降低至3.85%。

執(zhí)著的格林斯潘在國(guó)會(huì)聽(tīng)證會(huì)上闡述了長(zhǎng)期低利率帶來(lái)的問(wèn)題――低利率毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響抵押貸款利率。10年期國(guó)債利率依舊低得讓人無(wú)法理解，格林斯潘堅(jiān)持，并且暗示了他的意愿――要讓短期利率持續(xù)上升，直到目前過(guò)于寬松的利率環(huán)境回升到一個(gè)比較合理的水平。這一過(guò)程的需要持續(xù)的時(shí)間目前還無(wú)法預(yù)計(jì)，但一旦達(dá)到了

預(yù)期的目標(biāo)是可以被發(fā)現(xiàn)的。上述內(nèi)容就是所謂的“格林演說(shuō)”。

三、利率變動(dòng)與住宅需求之間關(guān)系的市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制

從目前的趨勢(shì)來(lái)看，債券利率和抵押貸款利率都在升高，那么我們從房地產(chǎn)市場(chǎng)上又能看出些什么呢？

首先，利率調(diào)整這種貨幣政策的效應(yīng)有一定的遲滯。這些遲滯表現(xiàn)在已經(jīng)購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)槔实奶岣叨鴮?dǎo)致低押貸款利率的提高，及時(shí)把手中的房地產(chǎn)賣出去；也有的因?yàn)橘?gòu)房合同還沒(méi)有到期，必須要執(zhí)行合同，這樣利率提高的政策就不會(huì)立即發(fā)生明顯的作用。

其次，在正常的政策效應(yīng)遲滯過(guò)后，新的住宅開(kāi)發(fā)和建設(shè)都會(huì)戲劇性的減緩，同時(shí)，符合抵押貸款條件的首次購(gòu)房者數(shù)量會(huì)減少。前文中提到的投機(jī)者中有些會(huì)不得已以低利潤(rùn)或零利潤(rùn)售出手中的房產(chǎn)，其他的則會(huì)賠錢。借入浮動(dòng)利率抵押貸款的自住和非自住房產(chǎn)擁有者，在目前利率調(diào)整的環(huán)境下，會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的處境相當(dāng)被動(dòng)，有些甚至不得不選擇重新住回小房子。籌資的困難、合格消費(fèi)者數(shù)量的減少，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)過(guò)剩，價(jià)格也出現(xiàn)了下跌――但在品質(zhì)住房領(lǐng)域并非如此。一般的針對(duì)高收入貸款者的放貸風(fēng)險(xiǎn)比率可高達(dá)90%，這聽(tīng)上去讓人很舒服，但事實(shí)上放貸者和評(píng)估方現(xiàn)在都傾向于高估物業(yè)價(jià)值。在高利率環(huán)境下，在銀行緊縮銀根的放貸評(píng)估準(zhǔn)則下，曼哈頓區(qū)的一間兩室公寓可能被評(píng)到130萬(wàn)美元，這足以讓購(gòu)房者和大部分投機(jī)者望而卻步。當(dāng)然，一些潛在的住宅購(gòu)買者會(huì)拒絕高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)而選擇省下首付款并且寧愿選擇高租金也不選擇高持有成本――盡管這樣的成本可能最終會(huì)帶來(lái)較好的資本回報(bào)。如果消費(fèi)者調(diào)低對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，不期望自己的股票紅利能永遠(yuǎn)上漲，也不期望用“巨無(wú)霸似的貸款”換來(lái)一棟“巨無(wú)霸似的豪宅”，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)保持穩(wěn)定或穩(wěn)中有降。事實(shí)上，一些市場(chǎng)上新開(kāi)發(fā)的高層公寓項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了上述跡象。

四、利率與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)事實(shí)上也受益于投資熱潮和低利率環(huán)境――盡管受益程度可能比住宅項(xiàng)目稍低。新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目需要周邊有零售中心配套，同時(shí)也需要舊中心的現(xiàn)代化改造。低貸款利率同樣也對(duì)新的工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓項(xiàng)目起到了推動(dòng)作用。在近20年的低迷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給重新又活躍起來(lái)，而且并未伴隨實(shí)質(zhì)性的通貨膨脹現(xiàn)象，這不能不說(shuō)是低利率帶來(lái)的一個(gè)良好效果。

在一些新的市場(chǎng)中，寫字樓和工業(yè)地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始繁榮起來(lái)，但總的來(lái)說(shuō)這部分業(yè)務(wù)依然穩(wěn)定在城市中心商業(yè)區(qū)和那些主要的郊區(qū)市場(chǎng)。由于機(jī)構(gòu)投資者從股票和債券中獲得的回報(bào)越來(lái)越低，因此投資越來(lái)越多的轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)――統(tǒng)計(jì)顯示，機(jī)構(gòu)投資者投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金占其總投資額的比例已由原來(lái)的3-5%上升到目前的8-12%。這些現(xiàn)象都意味著可能有越來(lái)越多的資金在追逐同一處房產(chǎn)，越來(lái)越低的資本化率以及越來(lái)越低的投資回報(bào)。類似于個(gè)人住宅市場(chǎng)的投機(jī)者――投資的基本前提是認(rèn)為資本參與能夠獲得巨額利潤(rùn)回報(bào)。通過(guò)低成本的抵押貸款可以獲得更高的杠桿投資效應(yīng)，更有利于獲利，但是，許多大的機(jī)構(gòu)投資者都在控制投入，同時(shí)把貸款率控制在60-65%，相比之下，一般的企業(yè)投資者貸款率都高達(dá)80-85%。持有大量資本的對(duì)沖基金和非傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)后，提供的夾層融資和補(bǔ)充融資也使投資杠桿效應(yīng)進(jìn)一步提高。

最近的房產(chǎn)交易顯示營(yíng)業(yè)收入相當(dāng)?shù)母撸c此相對(duì)的，租賃業(yè)務(wù)收入提高的前景有限。這就意味著，特定區(qū)域的特定房產(chǎn)可以經(jīng)過(guò)改造實(shí)現(xiàn)商住兩用，這樣一來(lái)租金業(yè)務(wù)和銷售收入就不構(gòu)成矛盾了。

五、利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

美聯(lián)儲(chǔ)現(xiàn)在越來(lái)越重視利用利率來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)了。但是利率對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響是復(fù)雜的。一般說(shuō)來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格主要受兩個(gè)因素的影響。其一是過(guò)去十幾年來(lái)年美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)資本值的增加，增強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的市場(chǎng)規(guī)模從1991年的90億美元，以每年增長(zhǎng)速度增加。另一個(gè)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的因素就是美國(guó)十年期國(guó)債收益率創(chuàng)歷史新低。近年來(lái)大量資本流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與低利率和投資選擇單一有關(guān)。納斯達(dá)克泡沫破裂之后，人們開(kāi)始關(guān)注不同資產(chǎn)類別的風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)比較，他們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖。于是利率成了一個(gè)“巨大的引擎”，推動(dòng)人們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)俯拾巨利。

較高的利率不僅會(huì)影響未來(lái)的發(fā)展，而且，商業(yè)貸款利率的重新設(shè)定會(huì)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張之前壓低租金。較高的利率會(huì)降低企業(yè)利潤(rùn)，同時(shí)，低利率會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)需求萎縮，直接影響銷售增長(zhǎng)。在這種背景下，較高的租金水平會(huì)促使承租企業(yè)將自己原本可能分散在各地的業(yè)務(wù)合并于一個(gè)地點(diǎn)以減少租金成本，當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程會(huì)帶來(lái)裁員。緊縮的銀根和房地產(chǎn)市場(chǎng)上資金流動(dòng)的減少會(huì)輕易使經(jīng)濟(jì)接近衰退邊緣。

如果我們審視過(guò)去幾年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況――從合理的高利率以及蓬勃的股票市場(chǎng)到伴隨著高失業(yè)率的低迷的經(jīng)濟(jì)，似乎可以發(fā)現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)為衰退的經(jīng)濟(jì)增添動(dòng)力的辦法就是將利率降至歷史低水平。例如，自2001年第4季度以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要原因是私人消費(fèi)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而促進(jìn)私人消費(fèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主要因素有，住房抵押再貸款（refinancing）、零息汽車貸款、商品銷售打折、減稅和退稅、燃料價(jià)格的下跌和歷史少見(jiàn)的低利息率。這種措施的直接后果就是股票市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。現(xiàn)在的問(wèn)題是，如果把利率恢復(fù)到以前的從理論上看較為合理的水平，現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破裂，但是與此相伴的，美聯(lián)儲(chǔ)為了拯救上一輪經(jīng)濟(jì)衰退而提出的低利率措施也將走向終結(jié)。

六、從上一輪經(jīng)濟(jì)衰退看目前房地產(chǎn)的走向

1980年受里根減稅刺激，美國(guó)房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴(kuò)張，1980年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額40%。1986年國(guó)際石油價(jià)格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產(chǎn)蕭條，23個(gè)大城市房屋空置率為20%。通過(guò)機(jī)構(gòu)關(guān)閉和銀行信貸收縮，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅了。目前的情況與20世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰有很多明顯的相似之處：大量的個(gè)人投機(jī)者隨著專業(yè)投機(jī)者、國(guó)外的企業(yè)投資者和小的商業(yè)投資者一起涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迷信程度甚至堪與算命師和選股師相比；生怕失去投資機(jī)會(huì)的淘金熱潮；過(guò)熱的銀行信貸；資金貸款人和借款人都過(guò)于關(guān)注未來(lái)可能獲得的利益，而忽視了眼前利率調(diào)整可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；沒(méi)有對(duì)借款者的現(xiàn)金流加以足夠重視，尤其是對(duì)1946年出生的一代人和那些提前退休的人――這部分人的現(xiàn)金流事實(shí)上是不夠安全穩(wěn)定的；過(guò)熱的股市催生出的投資思想影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)――這種思想認(rèn)為房地產(chǎn)本身并沒(méi)有什么穩(wěn)定的、合理的價(jià)值水平，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向只有一個(gè)――就是上漲；堅(jiān)信投資房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)有利無(wú)害的，而且房地產(chǎn)投資能夠不受周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。

當(dāng)然，這并非意味著目前的狀況將重復(fù)1987-1995年間銀行破產(chǎn)、信托公司陷入困境、發(fā)展停滯的可怕局面。美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該富有遠(yuǎn)見(jiàn)，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到他為了平抑新一輪通貨膨脹而采取的措施應(yīng)該是多樣性的、多角度的，而不僅僅是抬高利率讓消費(fèi)者感到難受。上次房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷受到了1986年的稅收改革法案深刻影響――這部法案不鼓勵(lì)個(gè)人投資，同時(shí)通過(guò)影響房產(chǎn)抵押出售使整個(gè)市場(chǎng)陷入蕭條。毫無(wú)疑問(wèn)的，抑制投機(jī)行為是個(gè)值得稱贊的目標(biāo)，但是美聯(lián)儲(chǔ)不應(yīng)該把利率推升到過(guò)高的水平，以至于影響到經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的程度和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性。強(qiáng)制抵押品贖回、拍賣，房地產(chǎn)減值、增值，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)等等這些問(wèn)題不應(yīng)該受到旨在抑制通貨膨脹的政策的不良影響。

七、對(duì)于合理的利率水平的探討

利率的變化無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)者還是消費(fèi)者的收益都會(huì)產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)的相關(guān)者和其他經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)為利率的變化導(dǎo)致他們經(jīng)濟(jì)行為的改變，這種改變可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮或衰退。如果提高利率，可以擠壓房地產(chǎn)泡沫，但有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退；如果要抗擊經(jīng)濟(jì)衰退，就要降低利率，這有可能推動(dòng)房地價(jià)格上漲。那么究竟怎樣的利率水平才是合理的呢？美聯(lián)儲(chǔ)的官員說(shuō)合理的利率水平到來(lái)時(shí)我們自然會(huì)感覺(jué)到，是否真的是這樣呢？根據(jù)理論定義，合理的利率水平應(yīng)該能夠使市場(chǎng)上的投機(jī)行為與消費(fèi)行為取得平衡，既要保障投資需求不會(huì)過(guò)熱，又要維持市場(chǎng)活力。很顯然的，這樣的利率水平依賴于人們的預(yù)期水平。如果消費(fèi)者預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭很好、市場(chǎng)價(jià)格會(huì)持續(xù)走高或者自己的收入會(huì)提高，那么他們就會(huì)愿意在高利率環(huán)境下貸款購(gòu)買房地產(chǎn)、轎車還有液晶電視之類的商品。這種情緒在20世紀(jì)80年代初是十分普遍的，1981年時(shí)的優(yōu)惠利率高達(dá)21%，抵押貸款和汽車信貸甚至可以容忍16%的高利率。但也就是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了根本上的轉(zhuǎn)變，普通消費(fèi)者的收入也不再可能以每年10%的速度遞增。支撐著美國(guó)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的正是那些已經(jīng)退休的或正在工作著的普通消費(fèi)者，因此，考慮到他們有限的收入，利率確實(shí)應(yīng)該恢復(fù)到一個(gè)合理的較低的水平。

能源消耗量上升到正常水平的兩倍，而且沒(méi)有任何降低的跡象，這種背景下，7%的優(yōu)惠利率出臺(tái)了，與之相伴的是接近6%的浮動(dòng)利率和7%左右的汽車信貸利率，這樣的利率水平會(huì)將自由可支配收入引入市場(chǎng)――自由可支配收入正是投機(jī)行為的資本基礎(chǔ)。但是，一旦發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)買力下降，失業(yè)率重新抬頭，美聯(lián)儲(chǔ)官員們短暫的成就感就會(huì)消失殆盡了。新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，新的工作機(jī)會(huì)在不斷出現(xiàn)，而與之相矛盾的是，整個(gè)社會(huì)的可支配凈收入?yún)s是在不斷下降，因此，如果要避免拖欠貸款行為出現(xiàn)和房地產(chǎn)價(jià)格侵蝕，6.25%的優(yōu)惠利率和4.25%的國(guó)債利率可能還是顯得太高了。或許，合理的利率應(yīng)當(dāng)更低一些。

八、可資借鑒的澳大利亞經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)崩潰給美國(guó)經(jīng)濟(jì)上了慘痛的一課，盡管美聯(lián)儲(chǔ)看上去并不為此擔(dān)心。我們從別的國(guó)家也可以學(xué)習(xí)到類似的經(jīng)驗(yàn)，比如近年來(lái)澳大利亞穩(wěn)中有降的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，由于兩國(guó)現(xiàn)實(shí)情況的不同，我們不能將美國(guó)的市場(chǎng)與澳大利亞對(duì)比，但是這種比較是有借鑒和學(xué)習(xí)價(jià)值的。澳大利亞在經(jīng)濟(jì)衰退期間，失業(yè)率曾高于10%，利率則高達(dá)17%，在這之后，1997年，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始緩慢上升，失業(yè)率開(kāi)始下降，與此同時(shí)，澳大利亞儲(chǔ)備銀行開(kāi)始調(diào)低利率。加之澳大利亞稅法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)收入比較寬容，房屋凈值貸款為針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)提供了資本支持。

從2003年開(kāi)始，澳大利亞聯(lián)邦各儲(chǔ)備銀行開(kāi)始醞釀?wù){(diào)高利率，同時(shí)開(kāi)始強(qiáng)迫借款者向銀行證明其還貸能力，這無(wú)疑提高了放貸標(biāo)準(zhǔn)。2004年底，澳大利亞開(kāi)始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基點(diǎn)。這一措施明顯軟化了房地產(chǎn)泡沫，但并未使之破裂。過(guò)去幾年澳大利亞的房?jī)r(jià)年均上漲20%，而目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲了0.4%，其中悉尼上漲了0.2%，而墨爾本下跌了5.2%。提升利率帶來(lái)的較大影響是受投機(jī)需求驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)投資驟降了10%――這一點(diǎn)從美國(guó)的現(xiàn)狀也可以看到，同時(shí)，房屋凈值貸款幾近停止，直接導(dǎo)致了消費(fèi)者支出下降，人們開(kāi)始關(guān)注未來(lái)利率繼續(xù)提升可能帶來(lái)的影響，消費(fèi)支出下降帶來(lái)的失業(yè)現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)。時(shí)至今日，基本可以判斷澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸。

九、對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)下一步所要采取的對(duì)策的建議

對(duì)澳大利亞來(lái)說(shuō)比較合理有效的利率，放在美國(guó)可能就顯得太高了，而且，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)上漲僅僅是一份臨時(shí)報(bào)告得出的結(jié)論，單憑這個(gè)判斷經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，繼而決定摧毀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值，這樣做付出的經(jīng)濟(jì)成本實(shí)在是太高了。利率問(wèn)題永遠(yuǎn)是個(gè)悖論，理論上看來(lái)無(wú)懈可擊的利率升降措施有時(shí)候會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。

所以，美聯(lián)儲(chǔ)現(xiàn)在真正應(yīng)該關(guān)心的并不是如何把房地產(chǎn)價(jià)格壓低，或者提高利率以懲罰那些投機(jī)者，而是如何采取措施給高漲的投機(jī)需求降降溫。如可以通過(guò)強(qiáng)制證明借款者還貸能力來(lái)提高放貸標(biāo)準(zhǔn)――當(dāng)然這一措施在目前看來(lái)顯得為時(shí)已晚了。但是中央銀行系統(tǒng)還可以采取些別的措施――如根據(jù)借款用途來(lái)決定放貸政策，這就像證券市場(chǎng)上通過(guò)收取保障金來(lái)抑制投機(jī)行為一樣。這樣一來(lái)，銀行可以要求那些出于投資需求購(gòu)置房產(chǎn)的借款者提供更高的凈資產(chǎn)額作為擔(dān)保，同時(shí)，通過(guò)對(duì)二次抵押貸款和房屋凈值貸款加以限制來(lái)抑制投機(jī)行為。這些措施都能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫逐漸萎縮下來(lái)，同時(shí)降低了利率政策引發(fā)消費(fèi)者損失的風(fēng)險(xiǎn)。

注：本文譯自2005年8月的《房地產(chǎn)金融》，原作者：（美）吉爾?桑德勒。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院當(dāng)代中國(guó)研究所。作者為博士、助理研究員）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)理解

一、房地產(chǎn)漲價(jià)不影響社會(huì)成員中低收入者的利益

低收入者從來(lái)就不可能是買房一族的中堅(jiān)力量。不錯(cuò)，低收入者也需要有棲身之所，然而，正是因?yàn)槭杖氩桓撸麄儾粫?huì)對(duì)棲身之所過(guò)分挑剔，甚至不奢望擁有房產(chǎn)，更沒(méi)能力進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)低收入者不構(gòu)成直接的影響。

那么，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)帶動(dòng)相關(guān)物價(jià)變動(dòng)會(huì)不會(huì)對(duì)低收入者產(chǎn)生間接影響呢？答案同樣也是否定的。低收入者是社會(huì)分配體制中的弱者，但這并不等于說(shuō)他們就是的弱者，在勞動(dòng)力市場(chǎng)中他們有著強(qiáng)勢(shì)的一面。低收入者是社會(huì)勞動(dòng)構(gòu)成中不可缺少的組成要素，多從事最基本的低層勞動(dòng)。沒(méi)有了低收入者，這個(gè)社會(huì)在很多的領(lǐng)域中將沒(méi)有生產(chǎn)者，也沒(méi)有服務(wù)提供者。因此，在得到至少作為人的最基本的權(quán)益要求方面，低收入者有足夠的分量向社會(huì)提出要求，包括棲身之所。低收入者是靠什么自動(dòng)獲得其基本權(quán)益呢？低收入者靠的是流動(dòng)。如果做人最基本的物資權(quán)益都得不到足夠保障時(shí)，低收入者就會(huì)選擇離開(kāi)，即使在有嚴(yán)格的戶籍制度約束的條件下，他們也會(huì)作出同樣的選擇，農(nóng)民工現(xiàn)象就是典型的例子。一旦足夠多的低收入者選擇離開(kāi)，社會(huì)就不得不做出妥協(xié)。換句話來(lái)講，為什么在商品房?jī)r(jià)極高的地區(qū)低收入者沒(méi)有選擇離開(kāi)呢？只有一個(gè)解釋那就是：在那兒低收入者的待遇沒(méi)有越過(guò)他們所要求的底線，甚至就其個(gè)人縱向比對(duì)來(lái)看，在那兒其物資權(quán)益要求不但沒(méi)有降低反而提高了。這其實(shí)解釋了現(xiàn)實(shí)中為什么房地產(chǎn)價(jià)格越高的地區(qū)越是低收入者選擇的流入地區(qū)。進(jìn)一步的理解是：正是基于對(duì)低收入者的社會(huì)妥協(xié)（當(dāng)然還有其他因素），商品房?jī)r(jià)高的地區(qū)工資率普遍要高于商品房?jī)r(jià)低的地區(qū)。地區(qū)商品房?jī)r(jià)低，其居民收入相對(duì)較低，商品房?jī)r(jià)高其居民收入亦相對(duì)上升。這種社會(huì)群體平衡的市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，一方面維持著低收入者的社會(huì)基本物資訴求水平的平衡；另一方面，也給向低消費(fèi)地區(qū)流動(dòng)的跨地區(qū)消費(fèi)低收入者帶來(lái)一定的超額物資權(quán)益。

二、房地產(chǎn)漲升是自然規(guī)律，可引導(dǎo)不可抑制

土地是受到總量嚴(yán)格約束的要素，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)受到激勵(lì)的初始時(shí)期，局部或性的勞動(dòng)要素和資本都會(huì)以相當(dāng)高的速度遞增，而土地的供給往往不增反減。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們：當(dāng)一種要素被嚴(yán)格約束住以后，那么，另外兩種要素的增長(zhǎng)就必然會(huì)被自動(dòng)強(qiáng)制調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)的方式就是相對(duì)價(jià)格的變化，稀缺資源價(jià)格將不斷上升。也就是說(shuō)，土地價(jià)格的上漲是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之必然結(jié)果。當(dāng)然，土地價(jià)格的上漲并不一定代表商品房?jī)r(jià)格必然上漲――土地價(jià)格的上漲有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于對(duì)兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：1.計(jì)劃體制下的地產(chǎn)價(jià)格幾十年來(lái)都未曾充分調(diào)整，地價(jià)（或地租）相對(duì)較低；2.前期經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，資本積累相當(dāng)豐厚；有充分的理由相信我國(guó)本輪土地價(jià)格的上漲從其幅度上看正是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格上漲的主要因素。那么，商品房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)無(wú)休止地單向上升呢？可以說(shuō)在商品房?jī)r(jià)沒(méi)有達(dá)到其合理匹配時(shí)，的確會(huì)單向上漲，但不會(huì)無(wú)休止。一旦地價(jià)（地租率）得到合理提升，并且與資本贏利率相匹配時(shí)，商品房?jī)r(jià)格的漲升就會(huì)趨于平靜。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中，市場(chǎng)調(diào)節(jié)從來(lái)就不可能是調(diào)節(jié)，因此，市場(chǎng)中商品房?jī)r(jià)只會(huì)以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。這也就是說(shuō)：商品房?jī)r(jià)有可能在劇烈的調(diào)整過(guò)程中表現(xiàn)出極大的調(diào)整慣性。而房地產(chǎn)是具有投資功能的特殊商品，賺錢的示范效應(yīng)很容易誘導(dǎo)人們盲目投入。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不久，人們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)普遍不強(qiáng)。盲目地?fù)屬?gòu)會(huì)導(dǎo)致巨大的傷害，一旦涉及面過(guò)廣則會(huì)危及社會(huì)。自始至終我們并不認(rèn)為現(xiàn)在某些地區(qū)商品房?jī)r(jià)的畸形上沖是合理的現(xiàn)象。但經(jīng)濟(jì)的粗放性高速增長(zhǎng)必然導(dǎo)致土地以及土地上房產(chǎn)價(jià)格的提高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是市場(chǎng)中“看不見(jiàn)的手”在調(diào)理人們高效運(yùn)用土地資源的體現(xiàn)。

我們?nèi)舳⒆∩唐贩績(jī)r(jià)，將思維定格在如何驅(qū)趕投機(jī)者、抑制投機(jī)收益上，采取簡(jiǎn)單的、表層性的經(jīng)濟(jì)手段抑或是僵硬的行政方法，結(jié)果卻要么徒勞無(wú)功，要么約束了經(jīng)濟(jì)，壓抑了自然規(guī)律。比如：在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)課以重稅。這種方式看似能剝奪投機(jī)暴利，打擊投機(jī)，但同時(shí)也導(dǎo)致了對(duì)存量房產(chǎn)的嚴(yán)格鎖定，客觀上造成了對(duì)房地產(chǎn)供給能力的抑制，在需求既定的情況下，這種抑制反過(guò)來(lái)又轉(zhuǎn)化為推高房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)力。進(jìn)一步提高的投機(jī)收益補(bǔ)償了稅收對(duì)投機(jī)者的利益剝奪，順利地實(shí)現(xiàn)了稅收向最終住房消費(fèi)者的轉(zhuǎn)嫁。因此，交易環(huán)節(jié)稅不但不能抑制投機(jī)，挾著某種程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投機(jī)收益。在這一方面，我們應(yīng)該理性地承受房產(chǎn)價(jià)格漲升所帶來(lái)的社會(huì)壓力，戒除簡(jiǎn)單思維下的社會(huì)嘗試，借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建立在嚴(yán)格稅收理論基礎(chǔ)上的合理的、成功的方法，從房地產(chǎn)持有方向調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，規(guī)范人們的合理投資行為和房地產(chǎn)的持有行為。除非我們又徹底回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，試圖將房地產(chǎn)從投資品的名單中剔除掉是根本行不通的。另外，從維護(hù)社會(huì)公平的角度出發(fā)，大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)從來(lái)不將土地地市場(chǎng)化、商品化，這也是我國(guó)目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回購(gòu)就是很具創(chuàng)意性的設(shè)想。

三、結(jié)論

現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)漲升歸根結(jié)底是經(jīng)濟(jì)滯脹下的資本相對(duì)過(guò)剩所致。基于這一認(rèn)識(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府應(yīng)該通過(guò)進(jìn)一步加強(qiáng)醫(yī)療、養(yǎng)老等福利制度的健全和增強(qiáng)其社會(huì)覆蓋力度，努力增加人民消費(fèi)信心；同時(shí)由于低收入者收入的增長(zhǎng)幾乎不會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的需求，因此，更應(yīng)特別注重提高低收入者（下崗、退休工人）以及農(nóng)民收入，以增強(qiáng)非房地產(chǎn)類的產(chǎn)品需求，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供的產(chǎn)能出口，從而拉動(dòng)內(nèi)需，提高資本贏利率，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本需求增長(zhǎng)，最終從根本上緩解房地產(chǎn)投資需求的壓力。從短期來(lái)看，政府一方面應(yīng)該開(kāi)源節(jié)流，大力推進(jìn)證券市場(chǎng)，特別是債券市場(chǎng)的發(fā)展，拓寬資本投資領(lǐng)域，疏導(dǎo)富余資本合理流動(dòng)；另一方面，要打擊非法資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作，改善房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，通過(guò)房地產(chǎn)持有方向調(diào)整稅降低房地產(chǎn)持有的資本利得，淡化房地產(chǎn)投資利得期望，疏導(dǎo)和抑制套利性投資對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

(作者單位：長(zhǎng)沙航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

[摘 要] 針對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，從2003年起我國(guó)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。本文在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景分析的基礎(chǔ)上，列舉了國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控措施，并用四象限模型對(duì)其影響效果進(jìn)行了分析，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果進(jìn)行了客觀的闡述。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 調(diào)控措施 四象限模型

2003年是我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初顯之年，當(dāng)年6月5日，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱央行“121號(hào)文”）。自此，長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開(kāi)了序幕。

一、宏觀調(diào)控的背景分析

1.各種因素導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。政策因素。縱觀我國(guó)二十年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)政策市場(chǎng)，政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)走勢(shì)。1998年7月國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國(guó)人民銀行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸。自此多年壓制的房地產(chǎn)需求迅速釋放，需求的增長(zhǎng)自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規(guī)劃”達(dá)到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國(guó)每年增量為1億平方米的大規(guī)模舊城拆遷；每年1％的城市化進(jìn)程；人口增長(zhǎng)和家庭結(jié)構(gòu)的變化等等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

成本因素。商品房的開(kāi)發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類固定收費(fèi)稅金及其附加、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實(shí)行招拍掛以后。以浦東新區(qū)為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價(jià)指數(shù)上升了1.76倍～3.72倍。

市場(chǎng)預(yù)期。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及2008年北京奧運(yùn)、2010年上海世博會(huì)和2010年廣州亞運(yùn)會(huì)，這些都會(huì)象強(qiáng)生劑一樣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

貨幣發(fā)行量。我國(guó)M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發(fā)行量很大。03年增長(zhǎng)19.6%,約3.7萬(wàn)億；04年增長(zhǎng)了大約22％，增長(zhǎng)4萬(wàn)億人民幣；05年增長(zhǎng)17.6%, 增長(zhǎng)約4.5萬(wàn)億;06年到目前為止同比增長(zhǎng)18％左右，

利益集團(tuán)左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要利潤(rùn)、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購(gòu)房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場(chǎng)信息目前對(duì)于普通公眾而言仍然具有很大的不對(duì)稱性，這些都對(duì)房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。

2.金融體制的脆弱、資本市場(chǎng)的低迷和人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)凸現(xiàn)。中國(guó)的金融體制的脆弱和因之而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融、信貸政策漏洞給房地產(chǎn)投機(jī)提供了契機(jī)。一方面國(guó)有商業(yè)銀行在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大批呆壞賬、不良資產(chǎn)等，另一方面歷史和現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)都顯示銀行的房地產(chǎn)放貸屬于銀行優(yōu)良資產(chǎn)，于是銀行為了迅速降低自身不良資產(chǎn)率，快速擴(kuò)大房地產(chǎn)放貸規(guī)模，整個(gè)銀行業(yè)普遍存在著給房地產(chǎn)商、購(gòu)房戶提供貸款的強(qiáng)烈沖動(dòng)。此外，還有低迷的資本市場(chǎng)和人民幣升值預(yù)期等因素。

3.政策不健全和監(jiān)管不力，導(dǎo)致整體市場(chǎng)發(fā)展混亂。土地交易市場(chǎng)混亂。我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地盡管都規(guī)定必須通過(guò)招拍掛進(jìn)行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場(chǎng)機(jī)制表面下，普遍性地執(zhí)行著行政性土地資源配置。

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重?fù)p害了廣大人民群眾的合法權(quán)益。

4.相對(duì)于房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，住房保障嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致社會(huì)矛盾加劇。房地產(chǎn)是否是高額利潤(rùn)行業(yè)，一直是眾說(shuō)紛紜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只承認(rèn)15％左右的利潤(rùn)，但不可否認(rèn)的是富布斯中國(guó)財(cái)富排行榜中50％都是房地產(chǎn)商。一邊是房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，一邊是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而買不起房的普通民眾。大規(guī)模的城市拆遷建設(shè)改造、因病殘、智弱等原因形成的經(jīng)濟(jì)困難家庭、年輕創(chuàng)業(yè)者和來(lái)自農(nóng)村的城市新移民等弱勢(shì)群體，其的知情權(quán)、話語(yǔ)權(quán)等都得不到有效的保障，社會(huì)矛盾加劇。

二、宏觀調(diào)控手段分析

自2003年開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)界人士用“連續(xù)的組合拳”來(lái)描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：經(jīng)營(yíng)性用地和有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地一律實(shí)行招拍掛；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的征收土地閑置費(fèi)；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高兩倍等。

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策：新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；控制品質(zhì)商品房建設(shè)規(guī)模；對(duì)中小套、中低價(jià)普通住房給予優(yōu)惠政策支持等。

房地產(chǎn)交易政策：房地產(chǎn)交易實(shí)行網(wǎng)上備案制；一年內(nèi)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓停辦轉(zhuǎn)按揭；上手抵押注銷和房屋轉(zhuǎn)移登記，下手設(shè)立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預(yù)售許可證后10日內(nèi)需銷售商品房；未取得新建商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售廣告等。

房地產(chǎn)價(jià)格政策：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，控制不力的城市實(shí)行問(wèn)責(zé)制。

住房保障政策：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；大力推行重大工程配套用房;申請(qǐng)動(dòng)遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息等。

涉外房地產(chǎn)政策：外商房地產(chǎn)企業(yè)投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

2.經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)個(gè)人二手房買賣的有：開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅（購(gòu)買不足五年住宅對(duì)外銷售）；個(gè)人所得稅征、土地增值稅等。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：銷售非普通商品住房全額征收營(yíng)業(yè)稅和契稅；清算土地增值稅等。

3.貨幣手段。針對(duì)個(gè)人的有：上調(diào)房地產(chǎn)按揭貸款利率；對(duì)多套房屋購(gòu)買限制貸款；提高個(gè)人住房貸款首付比例；個(gè)人按揭貸款總額不得超過(guò)總收入的50％等。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；發(fā)行房地產(chǎn)信托必須滿足相關(guān)申請(qǐng)貸款條件；對(duì)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

四象限模型可以比較恰當(dāng)?shù)姆治龊暧^經(jīng)濟(jì)因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（如下圖所示）。

1.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的短期影響效果分析。

及時(shí)象限的需求曲線向下平移。社會(huì)保障政策的制定和推行，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建設(shè)和上市，使得一部分對(duì)商品房的租賃需求轉(zhuǎn)換為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對(duì)減少。第二象限的房地產(chǎn)資本化率上升ii繞原點(diǎn)順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等買賣環(huán)節(jié)稅率的提升，都會(huì)使得在市場(chǎng)商品房租金不變的情況下價(jià)格下跌，或相同的房?jī)r(jià)下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開(kāi)發(fā)貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產(chǎn)金融渠道的單一，法律的健全和管理的規(guī)范都會(huì)使得在房?jī)r(jià)不變的情況下開(kāi)發(fā)量減少，或開(kāi)發(fā)量不變的情況下價(jià)格上升。第四象限存量調(diào)整曲線逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。雖然我國(guó)每年的城市改造相當(dāng)可觀，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)量必然會(huì)大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調(diào)控的初期，租金下調(diào)，價(jià)格下調(diào)，開(kāi)發(fā)成本增加，假設(shè)減少，但市場(chǎng)整體存量還是增加。應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控的措施和調(diào)控目的從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講應(yīng)該是符合的。

2.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的長(zhǎng)期影響效果分析。長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)越來(lái)越小。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和通貨膨脹，及時(shí)象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產(chǎn)的回歸理性，租金和房?jī)r(jià)的比值會(huì)逐漸接近社會(huì)平均利潤(rùn)率，導(dǎo)致第二象限的房地產(chǎn)投資回報(bào)率上升；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將會(huì)逐漸穩(wěn)定，但其的開(kāi)發(fā)量在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)大于城市拆遷量，導(dǎo)致房地產(chǎn)存量增加。

四、解譯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)誤區(qū)

1.宏觀調(diào)控的核心是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)。2.宏觀調(diào)控的目標(biāo)是人人有房住而非人人有產(chǎn)權(quán)房3.宏觀調(diào)控的原則是打擊投機(jī)而非投資。4．宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展而非劫富濟(jì)貧。