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營銷策劃論文:CDIO營銷策劃項目教學法論文
一、《營銷策劃》課程項目式教學目前存在的主要問題
1.理論課+實訓課的方式。
一部分高職院校逐步建立理實一體化的概念，但理論與實踐的結合度較差,教師通常將課程分為理論課和實訓課，并分別在不同的場所進行。授課的方式不利于理論與實際的有效結合，教師一般通過理論課程完成知識點的講解,通過實訓課的案例分析或策劃訓練完成實踐部分的教學,這種教學實踐相分離的方法并不利于學生對于知識點的把握和策劃能力的提高,使得理論與實際脫節,很難達到預期的教學目標。
2.項目教學僅是案例操作。
教師在《營銷策劃》課程中所選擇的項目大多是企業已有的或已完成的項目或任務，其實質是一種案例操作。注重案例分析和技能的訓練，能有效的運用知識去解決問題，對職業能力的培養起到一定作用，但忽視了策劃完整項目的工作過程所帶來的學生可持續能力的發展，學生主動獲取知識的能力，發現知識的能力以及傳播知識的能力也受到限制。
3.忽視知識系統性學習。
此外，還有部分高職院校在實施項目教學法的過程中，將項目教學法當成萬能教學法，在實際教學中取代傳統教學法，過度強調每個任務的實施與完成，而忽視了理論知識與項目實施的高度結合，導致學生獲取知識的系統性不夠，對基本概念、原理不了解等問題。
二、認識CDIO模式下的項目運作
CDIO代表構思—設計—實現—運行（conceive-design-implement-operate）,是由麻省理工學院等四所大學通過幾年的研究、探索和實踐建立的一種先進的工程教育模式。CDIO模式下的項目運作是以產品從構思、研發、運行到廢棄和再利用的全生命過程為載體，讓學生在項目的全生命周期的運作中以主動的、實踐的、課程之間具有有機聯系的方式學習和獲取工程能力。CDIO工程教育模式是“做中學”和“基于項目教學”的集中概況和抽象表達。CDIO工程教育模式不僅強調過程的參與，更加注重項目過程的完整性；不僅強調職業能力的運用，更注重可持續能力的發展；不僅突出系統性知識做中學，更突出學而用，注重終身學習能力、團隊工作能力和在社會及企業環境下構建產品、過程和系統的能力。基于當前項目教學在《營銷策劃》課程中運用的反思和CDIO的認識，構思以項目教學為載體的CDIO教育模式的實施方案，以營銷策劃課程為對象進行項目教學的改革，探索一套可行的能力訓練方案，改變目前課程教學中“學生被動參與型”教學模式，構建一種能突顯、并能有效實現對學生策劃能力培養的教學方法，探索一種營銷策劃課程適用的“依托項目運作進行策劃能力和創新能力”的策劃實踐教學模式，采用項目教學法，通過完整的項目策劃過程將整個課程體系有機的結合起來，解決策劃理論與實踐相脫節的難題，引導學生自主創新思考，使學生將所學知識轉為為實際工作的能力與項目開發的能力，更能提高學生的實際工作水平，逐步實現對學生策劃創新能力的培養。使學生的綜合職業能力與可持續發展能力得到提高。
三、CDIO框架下的項目教學法的運用
CDIO內涵在營銷策劃中的體現，構思主要指分析市場需求開發新的項目，商業計劃的制定以及企業發展戰略思考。設計是指根據策劃項目內容設計實施計劃方案，實現是指計劃方案的確認及執行過程，運行包括對策劃方案的投入運行及方案的修訂、改進及淘汰等。根據CDIO完整的項目運作特點，結合《營銷策劃》課程目標，意在構建一種能力培養項目化、教學內容模塊化、實踐指導個性化、教學考核多樣化的教學模式。
1.能力培養項目化。
構思階段，教師幫助、引導學生找到合適的項目，是項目教學順利實施的關鍵。在教學時，教師首先要營造一種體現職業實踐環境特點的教學氛圍，通過崗位角色扮演，以完成一個具有實際價值的產品為目標，把所要掌握的知識技能，職業素養蘊含在每一個項目任務中，使學生在完成任務的同時提升技能，養成職業素質。學生以自愿或抽簽的形式被分成若干個團隊，每個團隊模擬成立一個策劃公司。每個公司選取一名策劃經理及若干個策劃人員。其次，教師需設計或引導學生自行尋找相關客戶，明確策劃問題。一方面，教師可鼓勵學生通過觀察生活，洞察市場行情，分析消費者需求，尋求潛在商機來擬定創業策劃項目,一般以學生消費群體為主，更有利于引導學生自主創新思考，培養學生敏銳的市場洞察力及創新創業能力。如“大學生旅行俱樂部營銷推廣策劃”，“大學生畢業形象設計中心營銷策劃”，“行知超市雙旦促銷活動”等。另一方面教師也可借助校企合作平臺，產學研基地，產學合作中心或利用自身的社會關系為學生提供具有可行性及實踐性的營銷策劃實訓題目以及全國大學生市場營銷策劃大賽提供的參賽題目等。如“哇哈哈蜂蜜檸檬茶新產品策劃”，“招商銀行學生信用卡營銷推廣策劃”等。合作企業主要為學生提供相關信息或資源獲取途徑，如為學生提供相關的企業背景，產品信息，以及企業營銷目標等。此階段注重構思，學生通過收集資料、頭腦風暴、整理方案、小組討論，確定策劃項目。，教師需要從項目的創新性、可實施性以及價值性等幾個方面把握學生所構思的策劃項目并需通過簡單講解，讓學生了解本策劃項目的意義、項目應完成的內容、項目完成所需的知識、技能及學習方法以及項目的流程及考核辦法等方面的內容。
2.教學內容模塊化。
設計階段，主要解決開展策劃工作實施的思路問題，實現教學任務及目標與學生工作任務計劃相融合。教師可按照市場營銷活動的過程以及營銷策劃的邏輯結構將總項目劃分成七個具體的模塊,明確策劃問題——市場調查與資料整理——市場環境分析——營銷戰略設計——營銷組合策略設計——營銷實施方案設計，教師通過角色扮演的形式實現基于工作過程的模塊化教學。為了克服項目教學法可能帶來的學生獲取知識的系統性不夠的問題，教師需要將理論知識與項目內容充分結合，把對營銷策劃的理論知識的學習融入到每一項營銷策劃活動完整流程的七大模塊中去講授并組織學生計劃各個策劃環節所要完成的任務。教師通過各種資源手段集中講授每個策劃板塊中可能遇到的疑難點及解決辦法，教授可能用到的策劃工具及策劃方法以及提供獲取資源的途徑。制定既符合學生的個性發展又注重能力培養的模塊教學方案。學生以工作小組為單位根據以上策劃的邏輯結構以及每個模塊的特點來擬定工作計劃，設定每一個策劃環節，確定工作步驟和程序。
3.實踐指導個性化。
模塊教學更偏重知識系統性的講授，以共性為主的講授方式，實踐指導則需要考慮學生個性化的發展需求。在具體的實踐環節中，教師除了要監控學生的策劃過程，督促學生按照項目計劃書中的要求完成各個環節，還需要在實踐過程中給予各個項目團隊個性化的指導。如教師輔助學生分析策劃主題，指導設計調查問卷，組織市場調研，指導資料收集整理，市場環境分析，指導SWOT分析、指導STP營銷戰略分析，指導營銷策略分析及策劃方案的撰寫等。基于學生對不同實訓項目的選擇，每個團隊所面臨的行業及企業都有很大差異，不同的項目在實施過程中遇到的具體問題不一致，學生能力參差不齊，教師要站在學生的角度，通過開展“一對一”指導，與各個項目成員面對面交流，共同探討分析，提供專業咨詢，示范思考模式，來幫助學生解決在項目策劃實施過程中面對的主要問題。對于學生完成的階段性的工作成果，教師及時給予指導并引導下一個工作任務的開展。教師要注重引導學生從思考框架中跳出來，讓學生學會自己反思問題，使學生具有批判性思考能力，從而學會持續性改進。師生“一對一”的深入交流，是實施過程中的“因材施教”，是實踐指導個性化的主要方式，能更好的激發學生興趣，挖掘學生潛能，提高學生學習的積極性。
4.教學考核多樣化。
教學考核通過三方評價，首先學生自我評估與組間互評。學生自評通過項目團隊展示項目成果，講述遇到的問題，解決方案，成果的優缺點以及需要改進的地方、收獲和感受，并對團隊成員的參與程度、所起的作用、合作能力給予評價。組間互評建立在互相學習、取長補短的基礎上，提出新的思路與解決方案。教師評估，教師要用形成性的評價來對學生點評，既要關注學生知識與技能的理解與掌握，也要關注學生態度與職業素養的形成于發展。首先，表揚學生自主探究與積極解決問題的態度，以此提高學生學習積極性；其次，肯定學生的成果，總結解決問題的過程、思路，加深學生理解；，根據學生成果及工作過程中所凸顯出來的個人能力來選拔選手參加省市乃至全國的市場營銷策劃比賽。企業評估，合作企業需從創新性及可操作性方面基于工作過程化的角度對學生成果給出評價，引導學生的策劃方案向可實施性方向發展。企業可選擇具有可實施性的方案給予一定的資金支持將策劃內容實施下去。
四、結語
基于CDIO模式的項目教學法改變了傳統的營銷策劃課程的教學模式，轉變了教學理念，改革了教學方式，開放了教學內容，更新了教學評估方法，使學生在基于工作工程的學習中激發了興趣，學會了綜合運用所學知識，鍛煉了崗位工作能力，團隊協作及解決實際問題的能力。教師在基于工作過程的教學中提高了自身專業技能，提高了教學質量，促進了校企聯系。當然，新的教學方式在實施過程中有也表現出一些問題還需要進一步的細化研究及完善，使它更好地實現本專業人才培養目標，以此促進專業建設的發展。
作者：盧瑩 單位：四川商務職業學院
營銷策劃論文:營銷策劃房地產論文
1房地產營銷策劃理念
1.1人本理念中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環。企業的一切經營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產營銷理念的根本所在。
1.2生態理念隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。
1.3科技理念隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規?；１憩F為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.4投資理念投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。
2房地產市場營銷注意問題
房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區，以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：
2.1房地產的商品屬性房地產是一種商品，開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發，適當引導市場適應自己開發的商品，才是房地產營銷的基礎。
2.2房地產市場營銷的區域關系作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的較大癥結。在現實的房地產營銷中經?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤較大化，忽略了房地產長期的增值空間；節奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產生這些偏差的原因在于：開發商過度關注成交消費區域，忽略了客戶培養區域，難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業營銷人員認真的執行，這也直接影響到銷售業績。
2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃營銷策劃要注重創意，但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是及時重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等，都要規范布局、互相協調、目的一致，保障營銷的整體性。適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區。房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產策劃發展方向
近幾年，我國房地產業得到了迅速發展，已經成為國民經濟的支柱產業、新的經濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質上就是市場不斷走向成熟的過程。
首先，開發商由重視營銷策劃和概念打造轉移到重視前期研究和產品定位。多年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發掘、項目競爭優勢分析、客戶定位、產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。
其次，隨著廣大居民消費傾向和消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。前幾年的樓盤賣點主要集中于“區位優勢”、“價格優勢”和“產品優勢”。伴隨低碳意識的普及，生態概念受到了空前的重視，生態賣點逐步成為樓盤賣點的主流。因此，現在乃至未來很長一段時間，“綠色”、“生態”概念都會成為中國房地產市場的流行趨勢?！吧鷳B”賣點的流行并非偶然，伴隨著中國老百姓生活水平的提高，環保意識開始覺醒，生態與健康受到了廣泛的關注。在對上海3000戶居民的抽樣調查顯示，有74.1%的居民認為環境非常重要，并將其列為購房決策要素的及時位。在今后，無論是房產的開發設計，還是營銷策劃的制定，生態概念將會持續占據主導地位。
作者：佟彤單位：江蘇潤揚經貿發展有限公司
營銷策劃論文:營銷策劃中小企業論文
一、提升中小企業營銷策劃能力分析
（一）加快人才培養，提高營銷策劃整體水平
政府在中小企業發展中應該起到引導、扶持的作用，我國政府可以出資開展一系列的中小企業營銷策劃論壇，加大在營銷策劃方面的課題研究經費等活動,吸引中小企業家、營銷專家的參與，提高重視?，F階段的營銷策劃領域的整體素質還有待提高，應該及時的進行內部規范化的管理控制，對于不具備策劃能力的人員實行吊銷上崗證書的處理，而企業中存在的不合理的策劃部門的設置也應該進行調整治理，保障它能在商業盈利的目的下切實制定出符合中小企業發展需求的策劃方案，這對于營銷策劃行業的長期、穩定發展也十分有利。
（二）積極研究創新型營銷策劃方法
在營銷策劃方法的研究中，行業專家應該結合我國的中小企業的實際情況進行分析，為企業的發展帶來新的力量，比如教練式營銷策劃與逆向式營銷策劃都是值得借鑒的營銷策劃方法，前者是在企業內部進行員工的選拔組成策劃部門，在整體領導之下自主的去完成營銷策劃工作，這一方法能達到傳播營銷知識，培養策劃能力，實現資源共享的效果，對于中小企業的文化積累以及人才的培養有很大的推動作用。后者就是營銷策劃的有下至上的逆向的制定，也就是要先找到在局部市場實踐中的有效戰術，再從局部向整體擴展，用戰略使策劃戰術得以實現。在進行營銷策劃方法創新的過程中不能呆板借鑒，應該積極開發尋求新的策劃手段，為中小企業的可持續發展出謀劃策。
（三）加強營銷策劃的情感注入
中小企業相對大型企業不具有規模和資金優勢，在這個方面中小企業很難與大企業抗衡。在其中的商品組成、價格以及促銷方式等方面都具有相當程度的競爭，在當前市場運行逐漸完善的情況下，信息的流通更加順暢，企業之間進行效仿和借鑒的能力和速度得到提高，這種競爭的優勢地位也變的不那么明顯，但是企業品牌信譽的想成則可以有效的贏得顧客的信賴，在與企業客戶的溝通過程中，從內在體制到外在的形象再到品牌的信任，這一過程中信任能夠發揮主要的作用，所以，現代的營銷策劃競爭將越來越傾向于文化情感方面的競爭，在營銷策劃中加入更多的感情因素，實行情感營銷，將是今后營銷策劃工作的發展趨勢。
二、結束語
在中小企業營銷策劃的方法研究中，首先應該在人才培養方面加強控制管理，其次提高企業自身的營銷策劃的綜合性水平，結合市場的發展狀況來進行這一工作，可以達到較好的提升中小企業營銷策劃能力的效果，企業中的員工也需要不斷學習相關理論知識，結合企業實際以及市場情況，制定符合條件的營銷策略，這樣才能在激烈的競爭中保持自己的地位的穩定性發展。
作者：周禹均
營銷策劃論文:房地產廣告營銷策劃論文
1著重突出產品策略和促銷策略
1960年，杰羅姆?麥卡錫在1953年尼爾?博登提出“市場營銷組合”的理論基礎之上，提出“4P營銷組合理論”，從營銷決策的角度將企業的營銷策略歸結為“產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、促銷（Pro－motion）?！狈康禺a商品因其特殊性，一般來說，其價格水平主要取決于地段位置，而渠道大多是針對本市或本省等特定地域，因此，對于房地產營銷而言，可以體現出差異化的主要集中在產品策略和促銷策略方面。廣告宣傳作為促銷策略的具體方式之一，顯然應該突出房地產商品本身的綜合優勢以及具有競爭力的促銷策略優勢。
2四川成都某房地產公司廣告案例分析
2．1該公司營銷廣告現狀
截至2014年10月，四川省成都市房地產市場有在售樓盤536個，待售樓盤44個。成都市2014年9月新房均價為7357元／平方米，10月新房均價為7513元／平方米，環比上月增長了2．12％。該公司“城南某項目”位于成都新中心———天府新城的核心區域，與成都市地鐵1號線相距僅400米。該樓盤目前市場價格約為13000元／平方米。作為成都市首席城市豪宅，該項目整體土地規劃遵守皇家宮廷的建筑特色，承襲了皇家經典禮儀規劃，在城市中心規劃了占地約80000平米皇家園林，這在我國房地產市場極為罕見的。這也正印證了該公司所宣揚的“誠信，精品永恒”的品牌理念。該公司運用的廣告宣傳方式主要有：（1）通過網絡平臺、電視、廣播等公共媒體進行線上宣傳。（2）通過公交媒體廣告及戶外展板、海報等進行線下宣傳。（3）銷售人員對周邊個體商戶、住戶發放宣傳冊。（4）在項目醒目位置懸掛布標。（5）通過電話、短信等方式進行宣傳。（6）積極參與社會公益事業，踐行企業社會責任。該公司廣告主要是宣傳、促銷廣告，廣告的主要目的是傳達項目樓盤的有關信息，同時傳達企業的價值理念，以吸引客戶前來了解購買。
2．2廣告效果解析
（1）產品的目標市場決定了廣告的內容和傳播方式。面向哪一類消費人群，廣告就要針對目標群體的消費特征采取靈活的策略。該公司由于自身的品牌優勢和創新設計，確定的目標市場主要是收入較高，需要提升居住質量的消費群體，因此在選擇廣告受眾方面也主要是針對在高新區活動的人群。此外，企業考慮到多數潛在的目標客戶以私家車為主要交通工具，同時會經常使用互聯網，因此該公司利用了網絡平臺及廣播電臺進行宣傳，其廣告宣傳具有較強的指向性。（2）產品的定位策略決定了廣告的定位策略。廣告主對于企業和產品的定位一般事先有明確的想法，廣告所傳達的關于企業或產品的信息應該與廣告主的定位策略吻合。該樓盤周邊交通便利、綠化面積較大，景觀設計獨具匠心，被定位為品質住宅。在商品定價方面，該樓盤的均價比成都市高新區住房均價高出約2000～3000元／平方米，其定位于經濟條件較好，追求品質生活的家庭，并通過廣告對項目進行促銷。其自身定位，廣告促銷的用意明確。（3）企業滿足市場需求的出發點和著眼點決定了廣告的訴求重點。企業產品所能滿足的市場需求往往體現著產品的競爭優勢，也是對消費者最有吸引力的信息。住房主要是滿足顧客居住的需求，上述案例中，該公司主推的7套戶型由90平米至246平米不等，滿足了不同人對于居住的需求。且該樓盤的核心競爭優勢在于它優越的地理條件及自身獨特的景觀設計。該項目廣告以“皇家園林”為宣傳重點，對于展示和突出該項目的核心優勢與亮點極為有利，能有效地吸引潛在客戶的興趣及消費欲望。（4）廣告主的形象、產品形象、目標消費者的特性和心理決定了廣告的表現策略。廣告主題及內容有著特定的感性或者理性的形象，而不同的消費者又有著不同理性或者感性的需求，因此，廣告所表現的形象特征應盡量與目標消費者的需求特征相吻合。上述項目選取的營銷對象主要是經濟條件較好家庭，尤其是三代同堂的家庭。因為該群體對產品價格的敏感度會比經濟條件一般的家庭小，他們更看重小區的居住環境及舒適度，尤其是給家人帶來的幸福感。因而該公司的宣傳材料大多強調廣告畫面的藝術性和唯美特征，突出該樓盤園林景觀設計的美感、品質居住環境的舒適及周圍配套設施的便捷，以此吸引目標人群的注意。其廣告形象特征與營銷對象的需求特征切合得較為緊密。（5）塑造企業形象的廣告策略。隨著社會發展，國家的立法不斷完善，人們的品牌認知也越來越凸顯。因此現代企業也越來越注重自身所擔負的社會責任及企業形象的塑造。聲譽、品牌等已經成為現代企業重要的無形資產。2009年，該公司注冊成立“愛心基金會有限公司”、“海無涯，愛無疆”公益品牌，并持續推進系列希望小學捐建公益行動。至2012年底，該公司在賑災、助學、扶貧等方面累計捐贈額超過1．4億港元。作為一家積極參與公益事業的集團公司，在市場上樹立良好的企業形象和品牌聲譽，為其增加市場的影響力、競爭力和擴大市場份額奠定了良好的基礎。
3總結
房地產廣告策劃必須針對營銷對象的消費需求，而不能一味追求奢華的感官形式。營銷策劃是一個整體性工程，從進行市場環境分析、了解消費者、調研市場入手，找到契合企業的目標市場群體，繼而針對目標市場群體確定區別于競爭對手的產品或品牌特質，憑借以上分析和定位制定出針對目標市場的產品、價格、渠道、促銷的4P策略，在這一過程中，廣告作為營銷策劃中促銷策略的重要內容，其有賴于充分的前期調研和分析，恰當地選定目標市場，以及地進行企業與產品形象定位。另一方面，房地產廣告應該服務于市場營銷活動，應地圍繞目標市場進行設計與策劃，廣告的內容創意、視覺形象都要符合所選目標市場的特征與需求，并自始至終貫穿于整個營銷活動，以達到與營銷4P要素即產品、價格、渠道、促銷的積極融合。
作者：聶嘉雯 肖麗萍 單位：四川大學商學院 云南中醫學院人文管理學院
營銷策劃論文:職業導向下改革市場營銷策劃論文
作為營銷類專業的核心課程，市場營銷策劃課程的實施重點強調在職業導向下完善學生對市場營銷模式的了解，促進學生整體策劃能力的提升，培養學生的職業素養。
一、課程定位
市場營銷策劃課程是市場營銷專業的專業核心課程，是整個市場營銷專業課程體系的精粹，是培養學生適應企業和完成工作任務能力的主要手段，是奠定學生職業生涯發展和就業競爭力基礎的主要途徑。市場營銷策劃這門課程的操作性和實踐性很強，因此在職業導向下該課程更適宜改革，并為專業人才培養模式改革和專業特色發展起帶頭和示范作用。
二、課程教學目標
該課程的教學目標是培養學生能夠系統地理解和掌握市場營銷策劃概念、方法、原理、程序和思維，并將所學到的策劃知識應用到具體的企業營銷策劃實踐中，成為既具備市場營銷策劃理論又具備營銷策劃實戰能力和素質的專業營銷策劃人才。
三、課程改革策略
(一)職業導向下的營銷策劃師資隊伍建設策略
基于職業導向，營銷策劃要培養即具備市場營銷策劃理論又具備營銷策劃實戰能力和素質的專業營銷策劃人才，就對教師提出了更高的要求。一個既具備理論水平又具備實踐技能的教師團隊才能培養出理論與實踐都過硬的應用型人才。學校首先要搭建實踐型教師培養平臺。校企合作是一個很好的途徑。首先：建立校企合作單位，師生定期到企業實習實踐。學校和企業實施“訂單教育”，共同培養學生。其次：校企聯合培養“雙師型”教師，同時培訓企業員工。學?？山I教師到企業實踐制度，每年安排專業教師一定的時間到企業實踐.同時，教師幫助合作企業開展多種形式的職業教育與培訓，派遣教師授課培訓。再次：建立企業導師制，聘請企業營銷人員作為課程導師，配合教師共同設計開發課程、上課和企業實踐。
(二)職業導向下的市場營銷策劃課程教學平臺的搭建
課程教學平臺設計為一個開放性的教學系統，它整合了課程實施的基本環境設施和課程教學的豐富資源，以及課程教學的基本理論及教學方法等諸多內容。課程實施的基本環境設施包括校企合作單位資源庫、學校模擬實驗室、實習實訓實踐教學的道具用品等；課程教學的豐富資源包括教學實踐多年來積累的經驗、資料、數據、方法、模式，校企合作的案例，學生實踐影音書面記錄及成果，行業信息、市場調研、企業需求、招聘實習信息等；基本理論及教學方法包括有必要的教學大綱、教材、教學文檔，教案講義，課堂圖片等。這一平臺可以說是一個小型的市場營銷市場，為學生的實踐技能的提升提供了豐富的資源。在平臺搭建各環節的管控上，還應注意以下幾點：其一，市場營銷策劃管理體系至關重要。它是平臺搭建的基礎和總指揮。是整體系統工作的行政保障。其二，矩陣式教學組織結構作為市場營銷策劃課程主要實施模式。對保障課程項目的實施和完善起到至關重要的作用。其三，平臺的主要教學思維注重理論教學的同時更要注重實踐指導。其四，信息技術在平臺的搭建和使用的全過程都是一個重要的基石。
(三)職業導向下的市場營銷策劃課程的教改策略
1.形成市場策劃機制職業導向下的教學策略的核心在于基本教學思維模式的拓寬，這主要是因為雖然以往的實踐內容也占據了市場營銷策劃課程的較大比例，但是，實踐課程的實施條件仍然是封閉的模式，學生在教師的指導下在教室里開展技能實踐課程，而對于實際的企業實踐內容則很少涉及，這對學生實際營銷策劃實踐能力的培養是極為不利的。因此，在教學改革中，更應注重教學環境和條件的影響，解放思想，拓寬思路，其具體教改策略包括：以企業真實項目的實踐作為課程教學內容。開展各行各業的實踐課程項目創設。企業與學校合作，企業長于實踐，學校長于理論，二者強強聯手，企業將實踐帶到學校，學校將理論帶到企業，理論指導實踐，學校真正為企業解決問題，企業真正提供老師和學生實踐實習的空間和條件。學校與企業資源互補，優勢整合，真正為社會創造價值。策劃平臺形成信息收集機制，由師生共同收集市場信息，建立資源庫，數據庫，長期積累，讓學生們可以充分及時的了解市場信息。注重市場調研、促銷等活動平臺下企業真實項目實踐工作的開展，教師指導學生全程參與實踐，在實踐效果和市場真實反饋信息的基礎上總結經驗，不斷完善和提升，進而形成系統的營銷策劃實踐教學體系。真實企業項目的不但能夠激發學生的參與興趣，更能夠有效訓練學生的策劃能力，溝通能力、組織管理等各方面的能力。學生在切實了解市場環境的前提下進行實際策劃方案的制定和實施，并能夠看到真實市場的效果反饋，不斷完善策劃方案，真正的提升實踐技能。
2.行動導向法教學模式基于工學結合的思想，市場營銷策劃課程的教學方法突破了傳統的以教師為主導和中心的方式，嘗試和采用了行動導向法，具體包括項目教學法、案例教學法、模擬教學法、嘗試教學法、頭腦風暴法等。項目教學法是培養學生將所學的理論知識應用于實踐，解決真實問題的一種教學方法。在應用中將頭腦中的理論知識激活形成體系，并能夠深刻領悟和實際運用。是培養學生實踐技能、積極行動、開拓創新的一種行之有效的新型教學模式。項目教學法是將市場營銷策劃項目，從準備階段的市場調研、方案撰寫到實施階段的團隊行動到的效果跟蹤與反饋的全過程由學生在教師的輔導下共同完成。全程的項目實踐使學生將頭腦中積累的理論知識激活并運用，使理論框架體系更加清晰，而且可以理論結合實踐，根據市場反饋信息判斷項目的成敗得失，并不斷的完善和提升，實現策劃能力真正提升。案例教學法是通過一個具體運營情景的描述，引導學生對這些具體情景進行討論、分析和策劃的一種教學方法。傳統的教學方法一直存在著重理論輕實務，重宏觀輕微觀，重傳授輕參與的缺陷。而案例教學是現代教學方法中一種不可替代的重要方法。用于教學的案例是一種運用語言形式或各種視聽手段而描述的真實的特定市場情景，案例將企業帶入課堂，讓學生自己通過對案例的閱讀與分析，以及在群體中的共同討論和策劃，建立真實的策劃感受和尋求解決問題的方案。模擬教學法是一項綜合性的課堂實踐活動。可以多方位的檢驗學生所學的知識水平。學生在專業的市場營銷模擬實驗室運用市場營銷模擬教學軟件，這些軟件具有實戰性和可操作性。同學們在一個相對真實的營銷環境中，進行而真實的市場營銷實踐，進而提高學生的實際動手能力。嘗試教學法，是指引導學生在已掌握知識的基礎上，通過自學獨立回答教師提出的嘗試性問題，而后通過與教師及同學進行溝通交流，形成和深化合理認知的教學方法。首先由教師提出嘗試性任務，讓學生進入問題情境之中。嘗試題要能夠激發學生的興趣，激活學生的思維。要盡量避免脫離現實的問題、難以駕馭的問題以及沒有價值的問題。其次由學生回答嘗試問題，同學們先獨立思考，然后小組討論，最終給出策劃方案。獨立思考過程中，學生為主體，教師為客體，教師要引導學生運用理論知識解決問題，培養學生舉一反三開拓創新，獨立分析問題解決問題的能力；在小組討論過程中，要激發小組成員的積極性和創造性，鼓勵小組成員主動參與、積極發言。
四、結束語
市場營銷策劃基于工學結合一體化課程開發以適應社會需求。是對傳統學科課程教學模式的顛覆性改革，是一項長期工程，對其他同類課程的開發與改革具有指導和示范意義。
作者:魏穎 張雪琴 單位:泰州學院
營銷策劃論文:商業地產項目營銷策劃論文
由于商業地產不受或很少受到限購、稅收等政府調控政策的影響，近幾年發展迅猛。當前商業地產已經積累的開發風險較大，需要認真梳理商業地產的營銷策劃。研究商業地產項目營銷策劃，對成功運作商業地產項目意義重大。
1商業地產項目分類
商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。
2商業用地的價值研判與發展定位
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯?，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積好是10萬平方米左右，較大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業地產項目的營銷策劃
⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。
⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益較大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。及時是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保障地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在把握發展趨勢的前提下，評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值較大化技術方案。
⑸營銷推廣策劃。亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。⑹物業管理策劃。物業管理是商業地產項目能否保值升值的關鍵。商業地產的物業管理不同于住宅的物業管理，它需要補充招商。任何一個店的招商工作結束后，并不意味著招商就結束了。所有的商店在開業一年內，租戶置換率達到20％－40％，只有等到開業三年穩定后，租戶置換率才可能降至2％－3％。
作者:陳林杰 單位:南京工業職業技術學院經管院副院長、教授
營銷策劃論文:生態房地產營銷策劃論文
1房地產營銷策劃理念
1.1生態理念
隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。
1.2科技理念
隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規?；１憩F為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.3投資理念
投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。
2房地產市場營銷注意問題
房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區，以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：
2.1房地產的商品屬性
房地產是一種商品，開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發，適當引導市場適應自己開發的商品，才是房地產營銷的基礎。
2.2房地產市場營銷的區域關系
作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的較大癥結。在現實的房地產營銷中經?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤較大化，忽略了房地產長期的增值空間；節奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產生這些偏差的原因在于：開發商過度關注成交消費區域，忽略了客戶培養區域，難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業營銷人員認真的執行，這也直接影響到銷售業績。
2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃
營銷策劃要注重創意，但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是及時重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等，都要規范布局、互相協調、目的一致，保障營銷的整體性。適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區。房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售
營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產策劃發展方向
近幾年，我國房地產業得到了迅速發展，已經成為國民經濟的支柱產業、新的經濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質上就是市場不斷走向成熟的過程。首先，開發商由重視營銷策劃和概念打造轉移到重視前期研究和產品定位。多年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發掘、項目競爭優勢分析、客戶定位、產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。其次，隨著廣大居民消費傾向和消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。前幾年的樓盤賣點主要集中于“區位優勢”、“價格優勢”和“產品優勢”。伴隨低碳意識的普及，生態概念受到了空前的重視，生態賣點逐步成為樓盤賣點的主流。因此，現在乃至未來很長一段時間，“綠色”、“生態”概念都會成為中國房地產市場的流行趨勢?！吧鷳B”賣點的流行并非偶然，伴隨著中國老百姓生活水平的提高，環保意識開始覺醒，生態與健康受到了廣泛的關注。在對上海3000戶居民的抽樣調查顯示，有74.1%的居民認為環境非常重要，并將其列為購房決策要素的及時位。在今后，無論是房產的開發設計，還是營銷策劃的制定，生態概念將會持續占據主導地位。
作者：佟彤 單位：江蘇潤揚經貿發展有限公司
營銷策劃論文:校內課題實訓營銷策劃論文
一、把好入口關，選拔好人才是前提
在此過程中，指導教師要嚴格把關。我們形成優勝劣汰的考核制度，把上述標準量化后作為考核依據，有不符合標準的要淘汰出去；對于真正能夠勝任工作、符合要求的，要關注并重點培養，這樣使模擬公司保持新鮮的血液，實訓工作才可以更好開展。在實訓之初，把好入口，保障這個隊伍始終是學生當中最有實力的群體，始終在學生當中保持魅力，才能具有帶動性和誘惑力，這是我們塑造好這個龍頭的前提。
二、培養這樣一批人才，離不開學院領導的重視和支持
這項工作學校領導給予高度重視和大力支持。學校不但為模擬公司提供辦公場所，還把展廳交給我們使用，成為我們的宣傳陣地；還提供一定的活動經費和相應的辦公設備等。特別是學校能夠利用校外基地提供實訓項目，使我們始終有新鮮的實訓課題使用，領導的重視和支持無疑為我們開展工作奠定基礎，使實訓工作更具活力，我院的實訓教學能夠長期堅持下來，并初具成效，與領導一如既往地關注和支持是分不開的。
三、指導教師嚴格周密的組織和管理是保障，采取的方法以激勵、引導和教育為主
我們鼓勵學生自覺自主開展活動，但必須是在教師的監控之下。每一項課題的完成，每一個模擬公司的活動是否能達到學院的要求，每個業務的開展對學院的聲譽有沒有影響等必須要把握好，只要是正常發展就不要給太多限制。當然學生難免會有不切合實際的想法，在教師的指導下會少走彎路，更容易在較短的時間內達到的效果。對于蒙混過關、濫竽充數的學生不要姑息，他們會影響別人，我們帶的是好的學生，是具實力的隊伍，他們是起表率作用的開拓者，這樣的一支隊伍沒有嚴格的紀律怎么行?所以要求指導教師必須在組織和管理上下功夫，做到既切中要害地管理，又不過分地限制公司的發展。當然不能搞“一刀切”，每個公司都有自己的特點和運作方式，“一刀切”的做法無易于泯滅個性和抑制創造性的工作，有害而無益。課題實訓是很艱苦的工作，學生們為使實訓成功、完成一項課題，不知要吃多少苦、受多少罪，同時還有其他的學習任務，我們要體諒同學們的苦衷，對于他們的不成熟而犯的錯誤，要以教育為主，非要開除的建議應例會通過，決不能搞一言堂，抹殺同學的積極性。而最主要的工作，是引導和激勵學生自覺參與、自主實訓。應多提供一些好操作、易上手的課題，多給予一些有針對性和有耐心的指導；多開展一些他們感興趣的講座、培訓、參觀、聯誼等活動，當然是免費的；對于真正完成課題任務較好，并拿出切實可行作品的個人及模擬公司來說，要給予一定物質精神獎勵，還要向全院推廣他們的經驗及作品，以提升他們的知名度；同時要把每一次實訓成績記入檔案等。
四、課題實訓以模擬公司為主要形式，以完成課題和設計作品為工作重點
必須明確，我們要培養的只是在某一方面有突出專長的實訓高手，而不是要培養一個面面俱到的多面手。這樣的高手只能在團隊協作的過程中凸現出來。他一旦在校內模擬公司中找準自己的位置，無異于為自己將來的工作提前定位。所以要成立模擬公司或實訓小組，號召同學們注意團結協作和集腦會商，個人則應注意側重于自己業務能力的訓練。而工作重點則要放在完成項目課題上。要求每一位成員對項目都必須有較好的體會，研究課題、分析環境、了解市場等，然后拿出策劃方案并最終按要求完成作品。沒有作品就沒有成績，質量不高成績也不會高，所以各模擬公司把工作重點應首先放在對課題的研究上。假如某個公司真的拿出令人信服的好作品，被市場采用的話，那么就一定會在校內形成轟動，從而促使更多同學主動投身于實訓中來，這無疑會推動校內課題實訓的良性發展。有了廣大同學熱衷于實訓的熱情，再加以有效的引導，何愁我們的實訓工作搞不好?綜上所述，若要實現帶出一批好學生、形成特色優勢這一近期目標，我們開展校內課題實訓的思路是：以選拔具有發展潛力的學生為前提；以院領導的重視和支持為基礎；以指導教師嚴格周密的組織和管理為保障；以激勵、引導和教育為主要方法；以模擬公司或實訓小組為主要形式；以完成課題和設計作品為工作重點；以促成同學自主、積極有序地參與實訓為較高境界的一個完整體系?？傊日n題實訓是學校重點建設的營銷策劃課程教學改革整體鏈條中的重要一環，通過這個環節，可以引發學生對市場的關注，提高學生對營銷策劃的興趣，調動起學生主動參與課題實訓的熱情，借以帶動整體教學水平的提升，為培養更多的實用人才奠定基礎。
作者：劉寶金 王琛 單位：遼寧財貿學院
營銷策劃論文:基于誤區分析的房地產營銷策劃論文
一、房地產營銷策劃的誤區
(一)目標市場不明確
部分策劃團隊在沒有進行充分的市場調研基礎上就直接進行營銷方案的制定，有的直接套用類似樓盤的策劃方案進行投機取巧，脫離了市場和消費者的現實需求。實際上明確的目標市場，對市場進行細分有助于企業制定有效的營銷策略，尤其對于中小型企業，由于自身資源有限導致在房地產市場競爭中沒有明顯優勢。對于這種類型的企業而言，能夠在對市場進行細分和定位的基礎上開展營銷活動，將能夠給自身帶來更大的回報。消費者由于性別、年齡、受教育程度以及地域等差別，他們對于房地產的需求也不一樣，因而在購房選擇和途徑上也有較大的區別。這也是房地產開發企業要明確目標市場以及進行市場細分的原因。譬如，目前房地產市場消費者對于中低檔的住宅需求量較大一些，主要針對的是中低收入人群。同時，也有一些收入較高的人群對房地產有較高的要求，比如品質別墅、豪華辦公樓等。然而，市場的需求量是有限的，一些開發企業忽略自身的資源條件和消費者的承受能力，盲目進行開發導致樓盤滯銷。
(二)宣傳不注重產品本身
房地產營銷過程中，通常會利用廣告宣傳方式來展現房地產商品的特征，但不少開發企業盲目的依賴廣告宣傳，過高的期望使許多廣告宣傳內容并不切合實際。大量的廣告投入并沒有注重產品本身的賣點，營銷團隊進行盲目炒作，有些僅利用奢華的宣傳推廣活動來制造聲勢，聚集人氣，最終卻離銷售目標甚遠，并沒有很好的體現房地產的價值。在消費者觀念越來越趨向于理性的今天，僅依靠賺人眼球并不一定能達到預期的效果。相反，過于夸張的宣傳，脫離了產品本身的特征，一旦被揭露后，反而會引起消費者的排斥心理，適得其反。
(三)以低價格作為競爭手段
價格確實是在市場競爭中最直接、最顯而易見的手段，也是在房地產市場中比較敏感的要素之一。合理的定價方案需要考慮市場的供求狀況、項目地理位置、風格、戶型等因素。但是，許多在市場上降價的房地產商品是一些并沒有經過深度挖掘賣點的中品質產品。雖然能夠以較低的利潤換取較高的銷售量，但并不能被稱為成功的營銷，實質上是對開發企業的不負責任。(四)住宅建筑外觀和小區環境設計風格不協調目前，有一些房地產開發企業沒有考慮到住宅樓外面和小區整體風格協調的問題，從而導致住宅樓內外設計風格混亂。建筑外部風格不統一，內部卻一致，甚至是同一個建筑物存在不同風格的設計的混搭。部分樓盤的營銷中心風格與項目本身風格也不協調，影響了消費者對項目的認識。
二、針對房地產營銷策劃誤區的對策探究
(一)市場調研、細分和定位
市場調研是房地產營銷策劃中的及時步，一般包括國家對房地產市場的政策法規、市場供需狀況、經濟狀況等宏觀環境的調查研究，還包括對競爭對手的產品和營銷手段以及消費者的消費習慣的調查。通過的市場調研才能夠充分了解市場和消費者，在這樣的基礎上進行的綜合分析才可以引起消費者的興趣。對市場進行調研之后需要對市場進行細分，以便于選擇目標市場。在市場定位的過程中不能忽略對產品、價格的定位。
(二)注重企業誠信
消費者的消費觀念趨于理性，房地產開發企業若是在廣告宣傳階段為了大造聲勢過于夸張的宣傳，或者是對房地產的價格閃爍其詞，亦或是給出一些夸張的保障，會使消費者對企業失去信賴。房地產開發企業應該樹立良好的企業形象，樹立口碑，這樣才可以在市場中得以長久穩定的發展。平時可以開展一些公益類活動，以此來提升品牌形象，拉近企業和消費者之間的距離，培養客戶的忠誠度。另外，企業還要注重房地產商品的質量。房屋不同于其它商品，其投資大、使用周期長并且使用頻率高。因此，消費者不僅關注房屋的價格，還關注房屋的質量狀況。如果房屋質量較差，最終會導致房地產開發企業的品牌形象受損。
(三)推崇體驗式營銷模式
體驗式營銷強調的是“可感知化”，其不僅可以使消費者能夠親身感受，直接刺激消費者的感官，也可以增加企業與消費者溝通的機會。目前，常見的體驗式營銷模式包括利用營銷中心來宣傳項目的形象風格，利用樣板房的情境體驗使消費者產生價值認同感等。除了體驗式營銷模式，目前，網絡營銷模式越來越普遍。消費者可以在網站上了解到任何一個樓盤的基本信息，選擇合適的房源進行看房，可以避免耗費大量的時間和精力奔走各個樓盤的營銷中心。開發企業還可以利用一切網絡資源進行宣傳，不僅成本相對來說較低，還可以與客戶進行及時互動溝通。在傳統營銷宣傳成本越來越高的今天，企業為了降低成本，節省資源，提高效率，可以利用網絡營銷吸引客戶，達到雙贏的效果。
(四)關注房地產營銷之后的售后服務
由于房地產使用期限長，使房地產的售后服務與其他商品有所區別。尤其要注意的是在售后服務中必須履行在房地產銷售中給予客戶的保障，這也涉及企業的誠信問題。并且要對房地產進行保修保養和物業管理。服務要具有持續性，堅持提供良好的服務來提高客戶的滿意度。
(五)敢于創新
創新不僅僅是指房地產營銷的內容上，還包括企業的組織架構，部分開發企業內部組織結構是直線型的，權利集中在組織的頂端，權力過于集中使領導者承擔巨大的壓力，并且決策速度慢，也不利于內部和外部之間的溝通與交流，因此，這種組織結構存在很多的弊端。如今，這類房地產開發企業可以嘗試采用矩陣式的組織結構，這也是目前最常見的一種結構模式，其能夠充分利用企業內部資源，提高了工作效率。另外，房地產開發企業還應注重小區的物業管理服務的創新，提供高質量的物業服務可以提升整個房地產商品的品味，同時也為開發企業贏得良好的口碑。
(六)提高營銷策劃的質量
期望獲得良好的策劃方案，企業必須要重視營銷策劃團隊的實力。為了提高策劃團隊的實力，企業可以組織團隊人員參加專業培訓，在工作中不斷的學習進步。在平時的工作中，要利用嚴格的考核制度來激勵員工的積極性。實行明確的獎懲制度，獎勵積極工作學習的員工，對于消極怠工的策劃人員，也要有一定的懲罰機制，消除員工的負面情緒，提高整個團隊的工作效率。
作者：費璇 單位：淮陰師范學院城市與環境學院
營銷策劃論文:基于任務驅動的營銷策劃論文
1課程定位
本課程主要面向的崗位是文案和策劃專員，該崗位的典型工作流程分為四個階段：及時階段是前期準備，主要是界定問題、確定目標；第二階段是中期確定，主要是調研、創意構思策劃、編寫策劃書、執行策劃；第三階段是后期調整，主要是方案調整；第四階段是結果分析，主要是反饋控制。
2本單元教學目標設計
根據“理實一體化”的基本原則，結合教學大綱及教材的具體內容，確立本項目的目標為能力目標、知識目標和素質目標。
1）能力目標，主要包括：(1)能明確企業形象的構成要素；（2）學會導入企業形象識別系統；（3）能為企業作CIS設計方案。
2）知識目標，主要包括：(1)了解企業形象的內涵及構成要素；（2）掌握企業形象識別系統的導入；（3）掌握企業理念識別系統的策劃；（4）掌握企業行為識別系統的策劃；（5）掌握企業視覺識別系統的策劃。
3）素質目標，主要包括：(1)能夠分析企業形象識別系統的構成要素，并能完善各模塊內容；（2）格式規范；（3）信息收集與處理能力、自主學習能力、協調溝通能力；（4）誠信的品質；（5）吃苦耐勞的精神和一絲不茍的工作作風。
3重點難點分析
為了實現教學目標，依據教材內容,確立本項目的教學重點為企業行為識別系統的策劃，教學過程將通過方案匯報的方法突出重點。行為識別系統簡稱BIS，是英文Bebav-iorIdentitySystem的縮寫，是指企業在企業理念的指導下，全體員工自覺遵守，逐漸培養起來的具體的行為方式和工作方法，表現為企業公司內部的制度、管理、教育等行為，并顯現出回饋社會公益活動、公共關系等的動態識別體系。企業BIS是由企業對內和對外行為識別子系統構成，主要包括企業組織管理策劃、企業員工教育培訓策劃、企業員工工作環境策劃、員工福利待遇策劃、員工行為規范策劃、企業對外行為識別子系統的策劃等內容。依據學生現有的知識技能水平，確立本項目的教學難點為企業理念識別系統的策劃，教學過程將通過教師針對性指導的方法、學生小組競爭的方式和分層教學的策略突破難點。企業理念識別系統MIS是英文“MindIdentitySys-tem”的簡稱，是指由企業家積極倡導、得到社會公眾普遍認同的，全體員工自覺實踐、體現企業自身個性的，促使并保持企業正常運作以及長期發展而形成的代表企業信念，激發企業活力、推動企業生產經營的團體精神和行為規范或價值體系。這個定義包含以下三個基本點：及時，構建企業理念識別的目的是增強企業的長期發展實力，提升企業形象，在競爭中取勝；第二，企業理念識別的基本點是要體現自身特征，以區別于其他企業和得到社會公眾普遍認同；第三，企業理念的基本內容是企業經營管理思想、宗旨、精神等一整套觀念性因素的綜合，構成企業價值觀體系。
4本單元教學進度設計
教法、學法不能獨立存在，只有以教學過程為載體，才能形成有機的整體，從而達到教學的目標。根據任務驅動式教學法的教學流程，結合學校的具體教學條件，“作CIS設計方案”教學單元設計主要分為以下幾個環節，授課時間總計為4課時。
4.1引入情境與任務布置
傳統的“營銷策劃”課程教學，基本是以教師的“講”為主，學生處于被動接受的地位，師生互動比較少，學生積極性較低，整個課堂氣氛較沉悶。情境教學法要求教學任務具有目標性，教學情境必須由教師根據工作情境來創建，使學生帶著真實的情境任務來學習，邊實踐邊學習理論知識。我們開展的營銷策劃課，具體來說是事先設計好一個大項目，再分為幾個子項目，每個子項目又分不同的情境，如“作CIS設計方案”教學單元，分為三個子情境，做長沙睿通商務酒店的理念識別系統、視覺識別系統和行為識別系統，讓學生根據不同情境任務收集相關案例與資料，在規定的時間內完成任務并在課堂上進行展示。教師在布置情境任務時要求學生自己查閱相關資料，理解掌握本情境涉及的理論基礎知識，掌握相關的形象識別系統的設計原則和工作方法。學生帶著真實的情境任務去尋找相關資料，為了很好地完成情境任務，學生們需要在長沙睿通商務酒店進行廣泛調研，了解目前的情況以及管理層和員工的想法，經過討論、加工整理，形成各小組的展示材料。情境教學法使原本枯燥乏味的課堂充滿了樂趣，調動了學生的主動性和創造力，營造了他們獨立思考、團隊合作的良好學習氛圍。具體分為三個子情境：及時，教師引入情境1.1：我們的策劃公司接到長沙睿通商務酒店市場營銷策劃的項目，根據總體項目安排，今天要完成酒店的CIS設計方案，及時節課先完成酒店理念識別系統的構建，到時再請某一小組將分析結果進行簡要介紹。學生以項目小組為單位分析并討論，酒店理念識別系統有哪些模塊，并由組長制定出完整計劃，要求學生開始上網查找相關資料和案例。這一環節教師會展示相關教學資源、PPT、典型案例、詳細設計文檔等，總時長為15分鐘。第二，教師引入情境1.2：學生們已完成了酒店理念識別系統的構建，現在開始做行為識別系統的構建。學生們在各組組長的帶領下，先思考怎樣才能完成此項任務，然后上網查找資料，進行匯總與展示。這一環節教師會提供相關教學資源及工具，如PPT、典型案例演示、網絡搜索資料等，總時長為15分鐘。第三，教師引入情境1.3：學生在前面完成的基礎上，構建酒店的視覺識別系統。學生們在各組組長的帶領下，先上網查找資料，然后小組討論酒店的視覺識別系統的各要素設計，再分工完成，匯總并進行展示。這一環節教師會提供PPT、典型案例、網絡搜索資料等相關資料，總時長為15分鐘。
4.2學生執行任務
學生們根據教師的任務布置，以小組為單位先一起討論并學習相關理論知識，然后由組長進行分工，每位小組成員完成自己的任務，組長進行匯總，并派某一位同學進行上臺演示與講解。教師在此環節主要是進行課堂巡查，發現并記錄項目小組在完成任務的過程中遇到的問題，并針對學生們的提問進行解答，記錄學生們的課堂表現。這一環節教師會提供相關教學資源及工具，如實例演示、其他公司的詳細設計文檔等，總時長為50分鐘。
4.3教師對重難點進行講解
教師根據工作情境和學生們的知識掌握情況，確立本項目的教學重點為企業行為識別系統的策劃，教學難點為企業理念識別系統的策劃。教師首先講解這兩個子系統設計的具體內容、原則、方法、注意事項等，然后展示其他企業較成熟的行為識別系統方案和理念識別系統方案。企業理念識別系統相對來說理論性更強，更難理解與運用，因此，在教學過程中，教師將通過針對性指導的方法、學生小組競爭的方式和分層教學的策略來突破難點。行為識別系統是對行為的規范，相對來說更具體，但要求面面俱到，學生很難掌握。因此，在教學過程中，教師將通過具體方案的展示、框架的創建，讓學生在此基礎上再進行內容的補充與完善，由各組進行展示與匯報，以此來突出重點。這一環節里，學生主要做的就是通過案例的演示消化理解企業行為識別系統和理念識別系統的構建框架與內容。這一環節教師會提供PPT、典型案例、企業詳細設計文案等資源，總時長為20分鐘。
4.4學生修改設計方案并進行成果展示
教師分析講解完重點和難點后，各小組進行討論，自我反省，提出策劃方案中做得不好的或需要補充與完善的部分，再對方案進行修改與完善，各小組進行匯總，并制作成PPT，各小組輪流上臺進行展示。展示完后，教師和其他同學進行提問，小組成員要負責解釋，并根據教師或同學們的建議進行進一步完善，形成小組的策劃方案，總時長為20分鐘。
4.5任務執行效果考核
教師對學生在實操中遇到的問題及時進行總結，并當場進行課堂考核，準備好的同學可以參加考核。學生們要回顧本次課的三個任務，強化訓練，并總結實操中遇到的問題，隨機抽取任務1.1、1.2和1.3中的一個，現場講解完成任務的過程與要求，自己在本次情境任務中承擔的角色與主要完成的工作，總時長為45分鐘。
5課后分析與反思
理論的學習是為了更好地指導實踐，項目實施是技能課程教學的核心環節。為了激發學生的學習熱情,引領學生進行有序探究,將教學項目分解成三個教學任務：企業理念識別系統的策劃、企業行為識別系統的策劃、企業視覺識別系統的策劃。每個任務完成之后及時進行過程評價，這樣的教學設計符合項目引領、任務驅動的教學原則，也有利于教師及時獲得反饋信息，檢驗教學效果，并有的放矢地改進教學。企業理念識別系統的策劃是教學難點，教師通過“講解、示范、演練、匯報與評比”的方法來突破此難點。通過轉變教學理念、優化教學方法、課程整體設計、課程單元設計、改革教學評價等手段“，營銷策劃”課程的教學過程處于積極、互動之中，學生思路開闊、積極主動，達到了預期教學效果。但對學生的評價還不夠細致，仍需努力。
作者：左石華 單位：湖南機電職業技術學院
營銷策劃論文:高職營銷策劃論文
1營銷策劃課程對學生的能力要求
1.1獲取和處理信息能力
在營銷策劃方案制定中，市場調研分析是制定策劃方案的依據，也是策劃人員工作的一個必須內容。這就要求策劃人員具備獲取信息和處理信息的能力。在對學生獲取和處理信息能力培養中，學生要學會自覺、主動的思考，學會總結和提煉問題，還要學會運用已知知識尋找解決問題的辦法。
1.2創新思維能力
創新思維是營銷策劃方案的靈魂，只有這種靈魂才能徹底征服企業決策者。因此在營銷策劃課程的教學中要不斷培養學生的創新思維能力。對這種能力的培養，教師應努力營造一種氛圍，這種氛圍要能較好的激發學生的好奇心和求知欲，要能讓學生在丟掉束縛的環境中發散思維，還要能讓學生在思維的過程中不離開主題。
1.3知識拓展能力
在營銷策劃方案的制定中，策劃人員要想完成一份的策劃方案，對知識的拓展能力的培養也是不可忽視的。獲取什么信息、怎樣創新思維，這些只有在知識不斷積累過程中才會有所見解，有所發現，最終成為自己的創新思維。在對學生這種能力的培養中，不但要注重專業知識的教學，還要加大對知識面的拓寬。
1.4撰寫表達能力
營銷策劃方案的最終成果，一是通過策劃文案呈現出來，二是通過報告會形式說服決策者，“眼觀”和“耳聽”同樣重要，這就要求策劃人員不僅要具備扎實的文字功底，還要求具備良好的語言表達能力。在對學生的培養中，兩種方法可以鍛煉學生的該種能力：一是多寫，二是多講。
2傳統教學模式無法滿足學生能力培養需求
2.1安徽國防科技職業技術學院市場營銷專業學生特點
安徽國防科技職業技術學院市場營銷專業為三年制，自2012年開始自主招生以來，大約1/3為自主招生，2/3為普高招生，且為混班教學，學生進校時學習成績普遍較低；由于入學方式不同，學生學習自覺性、學習成績、學習態度、社會實踐能力等均差距較大，學習態度好的學生社會實踐能力普遍較弱，而社會實踐能力強的學生學習自覺性較差，所以要在不同類型學生中獲取平衡，這給教師教學帶來了較大難度。該專業目前采用“2+1”工學交替教學模式，這使得學生在校內學習基本知識的時間大大縮減，要把所有專業課程在短暫的時間里傳授給學生，還要求所學的知識“即學即用”，這對教師教學也帶來了不小挑戰。
2.2現有教學方法無法滿足能力培養需求
該院市場營銷專業教師結構配備基本合理，以中、青年教師為主，在對專業核心課程的教學方法上也在不斷研討、改進，但基本是以教師教、學生學為主，這對培養學生創新思維能力是遠遠不夠的，現有的教學方法無法滿足學生想要提高實踐能力的需求。
2.3現有教學內容與學生實際脫節
目前該院市場營銷專業教師絕大多數是“學校-學校”型，即從高校畢業便進入該校從事教學工作，缺乏實際工作經驗。教師在教學過程中由于自身實踐能力較弱，雖有心加大實踐教學，卻往往力不從心，所以還是以基本原理和知識點的教授為主，導致現有教學內容與學生實際脫節。
3營銷策劃課程教學設計優化
3.1雙項目并行的教學內容設計
根據市場營銷專業能力培養要求，制定營銷策劃課程教學計劃，依據校內、外現有企業資源，結合本地發展特色制定五個綜合項目。學生在學習本門課程之初首先自由組隊，選擇團隊感興趣的項目，并將這五個項目貫穿課程始末。通過該課程的學習，最終學生要根據最初所選項目制定切實可行的營銷策劃方案，并匯報方案作為課程成績一部分，通過該項目的最終完成，使學生掌握不同類型、不同環境下的營銷策劃基本技能和核心技能，為將來成為一名成功的營銷人、策劃人奠定基礎。除了五個課程項目之外，在每章節學習中還將制定章節項目，建立在校企合作企業基礎上，章節項目可根據每組所選的綜合項目而細分也可事先擬定，在每章節之初布置任務，章節結束之后匯報任務完成情況，使學生更好地掌握每章節知識，將綜合項目融入整個課程教學中。
3.2教學方法設計優化
作為市場營銷專業核心課程之一，營銷策劃課程知識點涵蓋市場營銷專業幾乎所有知識，在具體教學過程中，大致分為流程講授和項目完成兩個部分。根據教學內容安排采取靈活、機動的教學方法。
3.2.1案例教學。
案例教學是一種常見的教學方法，一般為授課教師設定一典型情景，供學生思考分析，以提高學生分析問題和解決問題的能力。在教學案例的設計上主要從兩方面入手：一是典型案例的分析應用；二是真實營銷策劃方案的設計分析。
3.2.2團隊協作。
營銷策劃工作絕不是單打獨斗的工作，所以在課程的教學中，通過團隊協作學習才是最有效的學習方法。具體分為六個部分：一是團隊協作，擬定口號。以3-5人為一組，通過自由組合方式，明確責任人及成員分工，擬定口號，設定目標，增強小組凝聚力；二是任務前置，激發興趣。授課之初便布置任務，每組根據實際情況自由選擇任務，在平時生活中便開始收集資料，以激發同學學習興趣；三是激發創意，確立策劃思路。通過小組匯報任務進展情況，積極聽取其他小組任務完成情況，確立策劃思路；四是團隊探索，制定方案。在指導教師的帶領和指導下，進行實地調研，對資料進行整理，制定營銷策劃方案；五是講解論證，不斷完善。對任務完成情況分階段進行匯報，各小組之間進行互相評價，吸取意見，不斷完善方案；六是答辯考評，總結調整。在課程結束前各班級同學進行集中匯報，并回答答辯教師問題，根據教師的意見對方案進行調整、定稿。
3.2.3開放式教學。
營銷策劃方案的制定離不開的調研，教師在教學過程中要“走出去、引進來”，具體來說：一是要不斷引導學生走出課堂、走出校園、走向社會、走進企業；二是將學生的策劃創意付諸實踐。對學生設計較佳的策劃方案，可在校園內進行實際演練；三是要將企業人才請進課堂，通過零距離溝通，可大大提高學生參與的積極性，取得意想不到的效果。
3.3教學評價設計優化
以雙項目并行為載體，以創新性思維模式培養為宗旨，以能力打造的能適應社會需求的營銷人才為最終目標，這是在對每一個項目設計與教學時必須嚴格把握的，如何達到上述目標，必須制定相適應的考核辦法與標準。
4教學實施保障
4.1教師自身素質不斷提升
高等職業教育力在培養適應生產、建設、管理、服務及時線的高等技術應用型專門人才。這對教師來說需不斷為自己充電，定期下企業鍛煉，努力成為既有精湛的專業理論知識，又有豐富實戰經驗的“雙師型”素質，做到“臺上是理論家，臺下是實戰家”。
4.2課內與課外教學相結合
在項目教學中，學生從原來接受知識轉變為現在的在實踐中運用升華知識，在教學過程中教師應根據學生現有特點，敢于嘗試各種教學方法，敢于將教學陣地搬出教室，走向社會，來激發學生探索求知的欲望。
作者：李文君 單位：安徽國防科技職業技術學院管理工程系
營銷策劃論文:性格測試系統的營銷策劃論文
1CSMP性格測試系統及分析
做完這些選擇題后，分別將同類的字母數相加，字母數最多的是主要性格，字母數次多的為次要性格，對人的影響起主要作用，其它字母則是附屬性格。將出現次數最多的字母放在最前面與次數次多的字母進行組合，形成CS、SC、CM、MC、CP、PC、SM、MS、SP、PS、MP、PM共計12種細分性格。結合營銷工作和課程實際，發現CS類型的學生天生是能力強、善于管理的人，樂觀外向的次要性格很好地彌補了對其他人造成壓力的缺陷，是團隊的領導者；SC類型的學生天生是樂觀多言的外向人，善于管理、果斷的次要性格很好地彌補了有可能的韌性差、惰性的缺陷，是團隊談判時不二的主談，也是不錯的管理者；CM類型的學生天生是能力強、善于管理的人，而內向、善于分析的次要性格使得該生不太愿意拋頭露面，是很好的企業戰略策劃者或者顧問；MC類型的學生天生是內向的有條理、善于分析的主義者，但能力方面比CM類型的略差，所以適合具體營銷活動的策劃工作；CP類型的學生天生是能力強、善于管理的人，結合內向、恪盡職守、缺乏主見的次要性格特點，團隊的艱巨任務非他們莫屬；PC類型的學生是天生的內向、恪盡職守、缺乏主見的人，但與CP類型的相比能力略差，適合略有難度而又必須限期完成的工作。SM類型的學生是天生的樂觀多言的外向人，結合內向、有條理、善于分析的次要性格，是談判時第二主談的合適人選；MS類型的學生天生是內向的有條理、善于分析的主義者，是秘書或者經理助理的合適人選；SP類型的學生是天生的樂觀多言的外向人，結合恪盡職守的內斂次要性格，是企業危機公關的合適人選；PS類型的學生是天生的內斂、恪盡職守者，與SP類型的相比不夠外向，言語也略少，是企業客戶服務業務合適的人選；MP類型的學生是天生的內向的有條理、善于分析的主義者，結合平穩的次要性格，是市場調研數據分析和報告撰寫的合適人選；PM類型的學生是天生的平穩型的人，結合有條理、善于分析的次要性格，是做重復工作的理想人選。
2CSMP性格測試結果
表1的數據，是對市場開發與營銷專業的兩個班級進行調查得到的，從表中可以看到，兩個班級PM和MP性格的學生占了較大比例，也就是說內向、喜歡穩定的學生最多，這要求我們在教學過程中多提供一些案例及數據，讓學生自主分析和重復練習，效果會比教師上課講授更易被接受。PC性格的都是零，而CP性格的也都只有1個，說明現在的學生對限定期限完成或者難度較大的任務不喜歡或者不擅長，這就要求我們在課程任務設計時，完成時間盡量靈活一點，復雜的任務想辦法拆分成一個個的小任務。CS和SC的人數不多，說明好多學生不是很好的管理者，至少目前是這樣，也是教師在課程中需要想辦法引導的一個方向。CM的人數較多，說明學生喜歡企業戰略方面的策劃，但不太喜歡具體營銷活動的策劃，從MC都只有1個就可以看出。SM和MS性格的也占了相對較多的人數，說明無論在談判還是在策劃中，助手也是較多學生內心的一種選擇。兩個班中適合做危機公關業務的學生和客戶服務工作的人數是一樣的。
3CSMP系統在營銷策劃教學中的應用
目前一些學校采用的分組案例教學方式雖然比較先進，但分組時任務的難易程度及學生的個體性格往往被忽視或者忘記考慮。經過上述分析，我們發現，班級學生的性格雖然呈現一定的規律，但差異性也是比較大的，需要認真對待，否則，很可能起不到預期的效果。鑒于班級里多數學生喜歡自己分析和演練的方法來學習，那么一個學期里教師講授的方式上課便顯得不合適了，可以采用分組的方式。在分組之前，對學生進行性格測試，將班級里的CS性格的同學挑出來作為總經理，SC性格的作為副總經理和老師一起挑選任務，并負責各組的協調工作和任務完成進度的監督者，由于要執行監督職責，對相關知識要比較了解，于是在發揮這些學生性格特長的基礎上，也能促進他們的學習。然后每個小組挑選出CM性格的聚在一起和正副總經理討論公司的營銷戰略問題，將大任務分解為適合每一小組做的小任務，MS性格可以做總經理秘書，做好整理和記錄工作，對于秘書所要完成的工作不清楚的，自己去查閱相關知識。MC性格的可以擔任組長，整合小組完成的內容。SP性格的擔任副組長協助組長整合的同時，調動小組協作的氣氛。MP性格的因為喜歡重復性的工作，可以負責小組的數據錄入及數據收集工作。MP性格的因為分析能力強，可以負責小組數據的分析和統計。CP性格的負責營銷策劃中創意部分的完成，因為這部分內容富有挑戰性，正是這類人喜歡的。PC性格的復責具體營銷策劃案的制定，SM則負責本小組與別的小組間的溝通工作。對于PS性格的可以聚在一起為整個團隊制定客戶服務方案及溝通策略。需要說明的是，這種教學策略非常適合課程剛開展階段，而不適合整個學期來用，如果這樣，學生的個體優勢雖然有所展現，但同時存在的性格缺陷卻會擴大。因此，我們認為，在該課程開始階段開始階段運用可以保障課程的順利進行，但也應在后續階段注意將學生的角色進行一定的互換，以逐漸彌補學生個體性格天生所存在的缺陷。因為環境的變換和自我調節也可以對性格產生影響。
作者：魏瑞鋒單位：浙江工業職業技術學院
營銷策劃論文:小組合作學習下的營銷策劃論文
一、參與實施中的誤區
（1）學習任務分配有問題小組合作學習強調任務分配、責任到人，在小組分發任務的過程中，我們發現三個問題。首先，有些小組的學生很強調所謂的“公平”，反復糾結于每個子任務的工作量大小，誰都不愿意接受所謂工作量較大、最困難的任務。其次，將任務簡單地按照策劃程序分為幾個模塊，然后分配下去；結果造成同一時間段只有一個人在奮力工作，其他人閑著，全然不像一個小組在共同學習。再次，某些不好分配的任務，組長只說：“這個任務大家一起完成”，結果就是“大家一起不完成這個任務”?。?）小組內缺少互助合作小組內各個成員都努力完成自己的學習任務，但是，彼此間的互助卻很少。據了解，主要原因是部分同學不能很好地應對個體目標與小組目標之間的小矛盾，生怕自己的個人目標不能完成，拖了團隊的后腿，所以先顧自己。如此一來，小組內的能力差一些的同學不能從團隊里獲得信心和力量，所承擔任務較重的同學感到委屈和不平，也不利于樹立集體觀念，更不能充分體驗到小組合作學習的樂趣。（3）小組內的溝通協調不充分基于模塊化的任務分配，小組成員之間必須有充分的溝通才能共享信息，才能保障每個成員對小組整體任務的完成情況有清晰的了解，達到的學習效果。但是遺憾的是，經常有學生只了解自己的學習任務，曾經有個堪稱“學霸天團”的學習小組，組內成員學習成績都很好，單獨看每個人的任務，都完成得很好，但是，整體看其策劃案，各部分間卻存在不少沖突和漏洞，暴露了她們之間溝通的有限性。另外，由于綜合性的整體營銷策劃任務比較復雜，某些小組選擇的課題較為困難，當小組任務遭遇困難或者內部產生分歧時，個別小組無法完成自我調節，甚至最終不能完成小組的學習任務。小組合作學習中出現的這些問題，究其原因，主要是因為參與小組學習的學生并沒有真正理解小組合作學習的精髓及意義。
二、在《營銷策劃》教學中運用小組合作學習策略的整體設計
針對學生存在的上述誤區，結合《營銷策劃》教學的實踐經驗，建議教師可以從以下幾個方面著手，進行整體設計，幫助學生開展好小組合作學習。
1.確保學生理解“小組合作學習”策略在正式將“小組合作學習”引入課程的教學之前，先開展“小組合作學習策略”的學習工作。具體做法如下：先通知學生本課程將采用“小組合作學習”方法，同時布置作業，讓學生自己學習并了解該方法；然后抽查作業完成情況，可以采用口頭匯報的形式；，教師用大約15分鐘的時間進行課堂講解。經過這個過程，不僅讓學生了解小組合作學習的一般組織方法，明白每個人都有自己的特長，更要讓他們理解身為一個參與者的角色要求：領取自己具優勢的學習任務，正確處理個體目標與小組目標之間的關系，增強責任感和合作、溝通意識。畢竟，“合作就是要追求個體間協調作用的較高水平，以最小的付出獲得最多的共同利益，實現共同目標的途徑是合作個體間的相互配合和協調”。
2.簡單任務演練在課程前期階段，組織1~2次課堂“小組學習”。首先，教師確定的學習任務要相對簡單。其次，在分組方法方面，及時次采用隨機模式，直接按照課堂上的落坐位置，采用就近原則分組；第二次采用自愿原則，提醒學生課間根據自我意愿調整好座位，坐在同一區域的約6位同學為一組。簡單任務演練的上述設計，目的是為了觀察學生對該策略的理解情況，并識別有無需要幫助的同學；教師可根據簡單任務演練的具體情況，進行針對性點評，并對后續教學環節做出微調，以保障正式開展小組合作學習后取得好的效果。
3.培訓小組長經過簡單的任務演練和教師的調整，可以劃分穩定的分組并選擇小組長。教師需要對各個學習小組的組長進行培訓。培訓主要是幫助組長們順利履行其職責———明確小組的學習任務，恰當分配學習任務，在小組內做好組織協調工作，維持所在小組的學習效率，確保完成小組任務，并在課程結束時撰寫小組的自評報告。
4.小組合作學習的形式根據《營銷策劃》課程的特點，既可以在課堂內開展小組合作學習，也可以在課堂外進行。課堂內的小組合作學習，形式可以更加靈活多樣，那樣不僅能活躍課堂氣氛，增強課堂教學效果，而且可以激發學生小組間的競爭意識，建立并維持較高水平的集體榮譽感和責任感。
5.教師對小組合作學習過程的跟蹤小組合作學習的主體是學生，為了避免教師的身份影響學習小組的開放性和創新性，針對大學層次的學生，教師好不要參加小組的學習。盡管如此，并不意味著教師對學習小組的學習不聞不問，任由學生自己去做。在小組學習的過程中，教師要給予必要的推動，當學習小組出現困難時，教師還是應提供咨詢和建議的。，教師需要對課程的小組合作學習情況進行“形成性評估”，為以后的教學工作留下寶貴的經驗。
三、《營銷策劃》課程中運用小組合作學習策略的合作點
盡管在一門課程的教學中，可以發現許多運用小組合作學習策略的合作點，但是，結合《營銷策劃》課程的特點，建議教師將合作點主要安排在兩個方面：創意點和實踐點。
1.創意點“創意”是營銷策劃的靈魂，不少章節的教學任務中都存在創意點。在這些環節運用小組合作學習策略，有助于激發學生的學習興趣，也有助于學生更深刻地理解并掌握創意思維活動。例如，最典型的“營銷策劃中的創意”這部分內容，小組合作學習的體驗既能令學生掌握理論知識和創意方法，還能助其解放思想，恢復一度被扼殺、被消磨的發散思維和聯想思維，為以后從事營銷策劃工作打下基礎。
2.實踐點《營銷策劃》課程的教學，必須安排由學生進行實際操作的實踐環節，不管它以什么形式存在都可以，否則就實現不了教學目標。在這些實踐環節中，學習任務具有一定的工作量，也比較適合將任務分成若干子任務模塊，十分適合運用小組合作學習策略。而且，這種小組合作學習體驗，能令學生體驗到接近工作實際的團隊合作，對于即將步入工作崗位的大學生而言，這方面的收獲也彌足珍貴。，無論有多么的方法，多么精巧的設計，課程教學的效果都需要教師和學生的認真投入。只有教學雙方都熱情地投入并不斷反思，教學效果才能不斷提高，培養出更多具有創新意識和創新能力的人才。
作者：劉偉申瓊單位：桂林電子科技大學
營銷策劃論文:市場營銷策劃論文
當今,激烈的市場競爭使企業的經營者必須出奇制勝,進行特別的策劃。一個精彩的市場營銷策劃,可使一個企業由尋常變為非凡,由弱小變為強大,國際市場的競爭也已由強力抗爭進入了策劃制勝的時代。
別出新裁的“創維模式”
國際市場全球化營銷是把世界作為一個整體,在全球范圍內尋求市場,開發和銷售全球產品,來面對新的世界市場競爭。90年代以來(至1997年底),我國在境外建立了5356家企業,遍布140多個國家和地區,并有一些企業正進行全球化營銷的嘗試。深圳創維電子集團誕生僅10年,殺進國內彩電業才五六年時間,針對國際市場的嚴峻挑戰和國內市場的消費低潮,創維別出新裁地提出了“創維模式”,即“開發在美國,生產在深圳,市場營銷在全球”的全球化戰略?！皠摼S”一向以技術創新的優勢來開辟國際市場,他們在美國硅谷建立創維實驗室,進行未來視聽科技的前沿性研究,同時進行技術儲備,其目標是塑造中國籍的世界名牌。創維集團首創的數碼100hz護眼電視第三代——創維數碼雙頻彩電以其技術含量高,功能強大,設計超前,使用時間跨度長而風靡全球,尤其在歐美市場,深受商家和消費者的歡迎。創維的經營思想是以市場為導向,以服務顧客為中心;以國際競爭為及時目標,追求效益及時;以銷定產,快速生產適銷對路產品;并建立快速反應機制,從開發、生產到銷售嚴格遵循市場法則,以適應瞬息萬變的市場。創維還實行了本土化營銷戰略,在市場環境比較熟,人力成本相對低廉的馬來西亞建立了一條中檔電視機的生產線,主要面向印尼、泰國、馬來西亞、越南等東南亞國家和地區;在鄰近美國地價較低的墨西哥和土耳其投資建廠。截止1999年3月,創維電器已成為墨西哥受歡迎的品牌之一,在中品質市場中占有了5%的市場份額?！皠摼S”在墨西哥的生產基地已啟動,開始直接向美國市場大規模出口。創維電視在瑞士被評為機型,占據了當地彩電市場的20%份額。創維還與全球較大的零售組織——沃爾瑪及美國著名連鎖商circnit.city簽下了dvb(數字衛星接收儀)、dvd、數碼電視的巨額訂單?！皠摼S”電視在歐美市場上,已與世界馳名品牌“松下”“索尼”擺在同一柜臺上。1999年頭兩個月,“創維”僅在東南亞地區的出口創匯就超出去年的80%以上。
“優勢互補”出奇制勝
聯想集團是國內較大的計算機產業集團,于1984年底由中科院計算機技術研究所創辦。聯想集團進軍國際市場取得成功,主要得益于“瞎子背瘸子”式的優勢互補策略。1988年北京聯想集團投資30萬港幣在香港創辦了聯想電腦公司,由北京聯想集團、香港導遠有限公司和中國(香港)技術轉讓公司聯合組成。聯想集團剛剛步入國際市場,不太熟悉國際市場尤其是其貿易渠道,相對于香港的合作伙伴還缺少資金和技術實力,而技術轉讓公司卻可以提供的貸款,于是,一個的優勢互補的合作形成了。聯想集團將自身科技實力的優勢與港商熟悉世界市場的優勢結合起來,把貿易作為積累資本的手段,解決科研生產所需資金,然后以產品打入國際市場。在產品定位上,聯想集團充分注意國際市場競爭激烈的特點,利用世界知名電腦廠商把大多力量集中在電腦整機上的市場機會,出人意料、出奇制勝地將自身的資金、人力全部投入到電腦板卡的開發生產上,從而擠入國際市場。聯想集團的電腦板卡1990年的月銷量為5000塊,到1994年底月銷量則躍至50萬塊,并最終取得電腦板卡世界市場份額10%的地位,成為世界五大電腦板卡供應商之一。聯想集團還與美國ast公司合作,在國內市場推出適合中國國情和消費者需求的聯想品牌電腦,并全力搶占市場份額,開始與世界知名電腦企業競爭,以微機電腦產品打入國際市場。僅1995年,聯想集團電腦板卡年銷量500萬塊,微機年銷量10.5萬臺,年產值達67億元,出口創匯4.3億美元。
引人矚目的虛擬生產
在名牌如潮、競爭激烈的運動鞋市場,“耐克”在短短十年內,從一家默默無聞的小公司一躍成為聞名世界的美國較大鞋業公司。耐克公司走的是一條全新的“虛擬生產”的營銷之路,令世人矚目。公司總裁菲爾·耐克具有開拓進取精神,他先將公司所有人才、物力、財力等資源集中起來,然后全部投入到產品設計和市場營銷這兩大部門中去,而生產則采取了虛擬化策略,即向外部借力,通過整合外部資源,使其為我所用,從而拓展自身的疆域。耐克自己不投資建廠,而是全部外包給其它生產廠家加工制造。耐克公司將設計圖紙交給生產廠家,讓它們嚴格按圖紙式樣進行生產,保障質量,然后將耐克的品牌商標賦予這些產品,將產品交給自己公司的營銷人員,通過公司的行銷網絡將產品銷售出去。耐克公司的這一妙招,不僅使自身節約大量的生產投資,以及人工費用,而且又充分發揮了其它生產廠家的能力,為其所用。這種“虛擬生產”營銷模式充分實現了優勢互補的作用,是對傳統市場營銷模式的一次革命。
的“末日管理”
小天鵝”集團公司連續8年保持國內全自動洗衣機銷量及時,且已在泰國、馬來西亞、印尼、中東、南美地區陸續建立了穩固的銷售基地,并在印尼、馬來西亞創辦了合資工廠,在美國洛杉磯、日本、德國等高新技術密集區域都建立了技術開發中心,在香港建立了貿易窗口。小天鵝的成功是由于推行了的“末日管理”經營模式?！澳┤展芾怼笔侵钙髽I經營者和全體員工面對市場和競爭都要充滿危機感,認識到企業有末日,產品有末日,企業鼎盛時期往往也潛伏著較大的危機。小天鵝樹立“懷抱炸彈”的經營思想,形成了一套獨特的放眼國際,爭創的營銷方式。
質量小天鵝把每一項質量指標、經營指標、生產效率指標都同世界公司的參數一一相比。1991年我國對洗衣機的質量標準是4000次無故障運行,前蘇聯是1000次,法國是2500次,日本松下是5000次。此時小天鵝已榮獲全國同行業的一塊金牌,但仍將目標對準了洗衣機產品質量的世界高峰。經過兩年努力,在引進、消化了大量的國外先進技術后,小天鵝成功地將無故障運行提高到了5000次。
產品小天鵝的產品向世界企業看齊,產品開發連趕帶超,創產品。1997年2月,一家著名公司剛剛推出防腐防褪色洗衣機,30天后,小天鵝也開發出了同類產品;同年4月,又一家大公司推出全自動快速洗衣機,10分鐘即可完成一次洗衣的全部程序,一個月后,小天鵝又跟上來了。最近,小天鵝又自行設計了面向21世紀的大循環噴瀑水流,節能型全自動洗衣機,已批量上市。這種洗衣機采用了9項世界新技術、擁有5項專利。小天鵝在美國技術中心的3位工程師僅用半年就設計出集波輪式、滾筒式洗衣機之長的攪拌式洗衣機兩個新產品。
人才小天鵝十分注重對人才的吸收、培養和使用,在全世界范圍內招聘人才。目前在小天鵝本部工作的博士就有14位,在公司出資控股的北京和無錫的研究生有數十位,正在美國、日本繼續深造的有8位,小天鵝發給博士的月薪為1萬元。近兩年為培訓員工花去1000多萬元,去年又投入2000萬元進行人才培訓。
管理小天鵝實行產品零庫存,不設立成品庫房,如果產品三天賣不出去,寧可停產,目的就是在適銷上下功夫,把好每道關,做到“零”缺陷——生產高質量的、滿足市場需求的、沒有缺陷的產品。正因如此,小天鵝資金回籠很快,沒有死帳、壞帳、三角債。
洋為中用、中為洋用
跨文化營銷是在適應和吸收東道國文化的過程中使母國文化逐漸融于其中,是雙向的文化溝通,是不同文化的兼容并蓄。一家機構調查了進入中國的跨國公司的成功經驗后指出:理解中國文化是跨國公司進入中國的戰略要素之一。日本醬油擺在美國人的餐桌上成為普通的調味品,是龜萬甲公司經過幾年營銷努力的結果,可口可樂從中國的大酒店滲透到千家萬戶,也有5年虧本推廣的經歷。70年代末80年代初,日本家電企業通過贊助《排球女將》、《姿三四郎》等多部電視劇大造聲勢,營造新文化氛圍,把索尼、樂聲等品牌形象帶進了中國。我國一些企業進入國際市場也開始實行跨文化營銷戰略。美國是一飲料大國,外國飲料想擠進美國市場是不容易的。我國青島啤酒不但打進了美國市場,而且銷量逐年上升,10年間出口量增加了50倍。目前,在上萬種各國啤酒中,青島啤酒在美國市場上的銷量排名第9位,其價格是美國市場上兩種較高的啤酒之一。青島啤酒能打入美國市場,其原因正是在于青島啤酒的風味和品質迎合了美國眾多消費者的口味和愛好,重視文化溝通,市場切入,促銷手段得當。在促銷廣告形象宣傳上,代表中國餐飲具的筷子與青島啤酒合二為一,象征著中國的餐飲。在美國引起轟動。本來對中國人使用筷子的技巧、習慣懷有濃厚興趣的美國人,當然同時也愛上了青島啤酒。正是洋為中用、中為洋用的跨文化戰略使青島啤酒大獲全勝。
營銷策劃論文:房地產企業營銷策劃研究論文
一．緒論
1．1研究背景
隨著中國市場經濟體制的逐漸完善和上世紀末中國經濟的“軟著陸”成功，中國已進入一輪以住房、汽車為主導消費品拉動的新的經濟增長時期。2003年國務院頒布的18號文件在對房地產業的發展做出了方向性指導的同時，宣布房地產業已成為國民經濟的支柱性產業，肯定了房地產業在國民經濟中的地位和作用，房地產開發項目投資已成為帶動地域經濟發展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮職土福利分房制度以來，房地產業開始迅速市場化，市場竟爭日益加劇，企業盈利能力同比降低。
由于開發商自身實力及營銷策略不當等因素的影響，市場出現各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區域殘局不計其數。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導入歧途。
房地產營銷策劃是通過對銷售時機、樓盤區位、配套設施、消費對象、建筑設計、材料設備、物業管理及鄰近樓盤情況等多方位的分析調查，制定與此相適應的營銷策略以指導實踐和取得競爭優勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費者，它是以創造消費者需求并滿足其需求為核心，以系統的產品銷售或勞務提供為手段的多方位決策的經營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導致投資策略失誤，開發產品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產開發主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態勢。
由于營銷策劃過程中出現的上述問題，很多房地產企業陷入了困境，因此，如何規范地做好房地產營銷策劃，使房地產企業在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產企業項目投資的盲目性，從而降低風險，使房地產企業健康發展，成為本課題研究的主題。
1．2研究的意義
隨著我國房地產市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺及住宅業作為國民經濟新的增長點，房地產業在國民經濟中的作用將日益顯現出來。然而，目前我國的房地產市場的總體現狀是:一方面各地房地產投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個國民經濟中占有相當大的比重，出現了所謂的房地產熱。另一方面，是許多房地產企業仍然是以產定銷，企業規模偏小，不注重質量和品牌，忽視市場調研，盲目投資，開發的產品與市場脫節，致使大量的商品房閑置。
目前，我國的房地產市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產企業想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產企業的市場營銷戰略及策劃，是否能生產適銷對路的，能以吸引顧客的產品，成為房地產公司把握住市場、成功營銷的關鍵。
房地產企業必須在房地產還未動工之前就應開始著手營銷戰略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設計、施工、銷售乃至物業管理等一系列的問題進行綜合評價和全程跟蹤，充分體現以銷定產，較大限度地滿足消費者的需要.房地產企業營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產企業經營能否成功。現代企業的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產品定位、創造品牌的重要途徑，因此，企業如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產企業的生存與發展。這是論文研究的目的與意義。
二．房地產企業營銷策劃理論分析
2．1房地產市場概論
2．1．1房地產市場的影響因素
房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在現階段，影響國內房地產市場的因素主要體現在以下幾點：
宏觀經濟環境。作為微觀經濟的產業之一，房地產業必然要受國際、國內宏觀經濟環境的影響。
政府政策環境。政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。及時，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。
人口統計環境。市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。
產品的供應者。由于我國房地產市場起步晚，發展還很不成熟，行業利潤率提高，吸引了眾多的市場進入者。隨著市場的日益完善，房地產開發企業要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業化的發展道路，提供適銷對路的產品。
產品的需求者。如果需求者很少，在這種產品的交易過程中，競爭程度就會低，反之，競爭程度會很高?，F階段，隨著國家鼓勵購房的政策出臺，，需求者和潛在需求者數量龐大，但由于價格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業存在著嚴重的供求錯位。因此，需要政府與開發商共同努力，培育和發展潛在的需求。
其它因素，包括城市建設、交通發展等。與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。
2．1．2房地產市場的特性
房地產作為一種商品，有其特殊性，如不可移動性、耐用持久性、性和價值高昂等特點。房地產的商品特性決定了房地產的市場特性。
1．市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產者對市場需求或價格變化的反應敏感程度。由于房地產產品的位置、稀缺、不可替代、建設周期長等特點，房地產生產企業通常在短時間內很難增大其市場供應量。
2．市場供給的異質性
因為房地產的位置、環境、數量的差異，市場供給的房地產一般不是同質商品，所謂不同質商品是指一類商品的內部，由于可按不同方式或標準劃分，而導致商品質量上的差異。
3．市場的區域性
一方面由于房地產的不可移動性，使整個房地產市場按城市或地區被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產固定性、稀缺性、長期性等特點決定房地產產品范圍較一般商品要小，房地產產品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內的需求者。正是由于城市經濟環境不同，各地方市場的供求和價格水平往往有很大的差別，而這種房地產價格的區域性落差，就直接反映不同區域的經濟發展程度。
4．市場的周期性
房地產市場與國民經濟一樣表現出很強的周期性。經研究，經濟周期與房地產投資周期之間的關系密切，二者的相關系數為0.86，屬高度相關；二者的波動同步，只是波動幅度不同而已；二者的波動周期也大致吻合。房地產行業的發展一般滯后于經濟發展，其發展進程不僅限于自身的發展沖動，而且更主要地取決于能否與其他產業協同共進。除此之外，房地產市場還具有季節性、長期性和隨機變動等特點。長期性變動通常預示著整體經濟發展的總趨勢。
5．市場容量難以估算
由于房地產需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點決定了房地產市場需求量的估算十分困難。
6．市場的政府主導性
房地產在市場經濟體制下屬于私人財產，其所有者應具有自由處置的權利。但是，由于房地產開發使用有著巨大的外部效應，因此若聽任私人自由經營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達到合理配置。因此，政府為了增進全社會福利，勢必要動用“公眾權力”，對土地的利用與分配做合理的規劃。房地產市場整體上是一個較易受政府干預的市場，是一個政府主導型市場。由于國家性質決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預的特點更為突出。
2．2房地產營銷策劃理論和方法
美國哈佛企業管理叢書編篡委員會對房地產營銷策劃作了如下總結:
及時，房地產營銷策劃是在現實所提供的條件的基礎上針對房地產公司所開發的項目和產品進行的謀劃。
第二，房地產營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產公司所開發的項目和產品較大程度滿足市場需求，從而更好地運作項目，賺取更大利潤。
第三，房地產營銷策劃可以比較與選擇方案。
第四，房地產營銷策劃是按特定程序運作的系統工作。
房地產營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產開發公司所開發的房地產項目全程策劃法，即從開發商獲得土地使用權、市場調查、消費者行為心理分析直到物業管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個項目是否該上馬和該開發什么產品的過程。另一種則是具體針對某個房地產項目產品所開展的市場調查、依據市場調查做出銷售方案的過程。
三．成都房地產市場分析
3．1成都市房地產市場的基本勢態
3．1．1成都住宅建設持續增長
近年來，成都市房地產開發投資出現了持續增長的良好勢頭。2006年成都市完成房地產開發投資414.21億元，比2005年增長17.2%；2006年，全市完成房地產開發投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產完成的投資量和增幅在全國15個副省級城市中名列第二，房地產開發投資和住房消費拉動成都市GDP增長達4.1個百分點。商品住宅建設的投資比重逐年上升，使房地產投資結構得到了持續優化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產開發投資的比重進一步上升到71%。經過多年的努力，全市人均居住面積己經由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實現每人一間房。
3．1．2成都住宅建設與城市發展方向同步
邁入新世紀，成都市的住宅建設與城市總體布局、與向東向南的發展規劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價和良好的自然環境，“五路一橋”等基礎設施的建設，東郊工業區結構大調整以及城市向東向南發展戰略實施，促進了房地產開發合理布局。城東錦江區、成華區的房地產投資逐漸回暖，并引發了一股房地產郊區開發熱潮。2006年，成都14個郊區(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達39%。
3．1．3成都房地產市場持續活躍
隨著城鎮住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動、房改帶動、金融助動、市場啟動等措施的積極開展，成都市居民個人購房呈現不斷上升的態勢，房地產交易市場日趨活躍。在城鎮居民人均生活消費結構中，居住消費所占的比重從1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，個人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經成為成都市住房消費的主體，住房消費水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發展到數量、質量并重的高層次消費階段。成都商品房銷售規模穩步擴大。
另外，隨著三環路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區輻射的增強，成都近郊的房價大幅上漲，2006年成都房地產市場空前繁榮，城鎮居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發達城市。同時，居民的家庭設備用品及服務支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個大城市平均水平元。近年來，成都房地產市場持續活躍，政府組織的房地產交易會，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。
四．案例分析——成都市H房地產企業營銷策劃
根據科特勒的定義，產品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產產品是由核心產品、形式產品和附加產品所組成的立體復合體。H房地產公司的核心產品層次是指房地產產品為消費者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價值角度對房地產產品概念的理解。消費者購買某種房地產產品的目的并非是為了擁有該產品實體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質量，更方便、更舒適的進行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產公司的營銷管理者的任務，就是從滿足消費者的需求出發，揭示消費者購買每一房地產產品的真正目的。H房地產公司的形式產品層次是核心產品層次的外在表現形式，是消費者選購房地產產品的直觀依據，一般表現為房地產產品的質量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設施等特征。附加產品層次又稱延仲產品層次，它是消費者通過房地產產品的購買和使用所得到的附加服務以及附加利益的總和，它表現為H房地產公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產品說明，按揭保障、裝修，代為租賃以及物業管理等。H產品的構成層次如圖所示。[論-文-網LunWenNet]
H房地產公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨的房地產有形產品，同時向顧客提供其核心需求及附加的服務，即將核心產品轉變為形式產品，并在此基礎附加多種利益，客戶購買的是一個整體房地產產品系統。因此，H房地產公司的開發過程中從小區的規劃設計到每戶的戶型結構，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質量，從業務人員的銷售服務到業主入住后的物業管理，都進行了充分的策劃和準備，以適應市場的發展變化和消費者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續的竟爭優勢。
4．1成都市H房地產企業市場定位分析
市場定位是指企業根據目標市場上同類產品竟爭狀況，針對顧客對該類產品某些特征或屬性的重視程度，為木企業產品塑造有力的、與眾不同的鮮明個性，并將其形象生動地傳遞給顧客，以求得顧客的認同。
根據周邊樓盤及市場調查，結合H房地產企業周邊區域竟爭對手的情況，在分析項目自身資源的基礎上，充分挖掘項目的核心竟爭優勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項目侶導的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產企業與其他企業的項目區分開來，讓顧客明顯感覺和認識到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認可。
國際風尚，舒適生活，代表著一種高性價比的產品，同時，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強的市場吸引力。木項目的目標就是打造成為成都中品質樓盤的典范，成為成都市同類產品市場中的表率，以其優越的性價比，贏得消費者的一致追捧。
，H房地產企業的市場定位是:成都市中品質住宅市場的領導者，具有國際時尚的綠色家園。
4．2成都市H房地產企業定價策劃
從房地產產品的消費行為來看，“開發商看單價，顧客看總價”。所以，H房地產企業的定價策略要結合以下策略視情況而綜合運用。
1．總體定價策略
從房地產企業定價的主要目的來看，房地產企業總體的定價策略一般可分為低價策略、高價策略、中價策略三種。每種定位策略各有不同的定價依據。
（1)低價策略
采用低價策略，一般以提高市場占有率為其主要目標，而營銷利潤往往為次要目標。該策略適宜實力雄厚的公司進入新的市場。
（2)高價策略
采用高價策略的主要目的是在短時間內賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時提高，現實中高價策略公司需謹慎使用。
（3)中價策略
這種策略適用于房地產市場狀況較為穩定的區域內的樓盤銷售，房地產企業希望在現有的市場狀況下保持其市場占有率。
2．過程定價策略
房地產銷售全過程是指開發的樓盤或小區從預售開始到售完為止的全過程。在實際營銷中，市場營銷環境可能相當復雜，房地產企業往往需要在確定總體定價策略后，根據實際情況確定其銷售全過程的定價策略。營銷過程定價策略一般有以下幾種:
（1)低開高走定價策略
低開高走定價策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據銷售進展情況，每到一個調價時點，按預先確定的幅度調高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。大多數開發商都采取低開高走的定價策略。
（2)高開低走定價策略
這種定價策略類似“吸脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發商在新的開發樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快投資收回。
（3)穩定的價格策略
這種價格策略是指整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩定，既不大幅提價，也不大幅降價。
根據H房地產公司以往的銷售經驗表明，前期低價入市，促進轟動性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價，是銷售過程中實現利潤較大化的穩健而又切合實際的方式。因此H房地產企業一期項目繼續沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價格之間取得的平衡。
3．時點定價策略
時點和折讓定價策略，即以銷售價格為基準，根據不同的銷售情況適當調整各出售單位價格的策略，先根據建造好的商品房定出一個基本價格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進銷售。在H房地產企業的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。
①在雙休日與法定假期給予額外99折優惠。
②在開盤和房交會期間給予額外99折優惠。
③一次性付款給予98折優惠，首期三成給予99折優惠。
4．3成都市H房地產企業廣告策劃
1．項目導入期廣告促銷
H房地產企業一期項目的導入期，即開盤前期。在此階段廣告的內容是通知性的，廣告的運作應努力在短時間內將產品概念灌輸到目標消費者的頭腦中，讓產品在消費者的心里建立正面的形象，激發其購買欲望。H房地產企業產品牌宣傳H房地產企業的樓盤品質、園林式社區生活方式、法蘭西國際時尚生活方式等。產品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時間達到顯著的效果，以求在目標消費群體心目中建立H房地產企業國際風尚社區的園區形象，使目標受眾對項目有較為的了解，對項目的帶來的生活產生向往，以產生購買欲望，對于房地產產品，百萬元的廣告費用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規模效應對房地產銷售是十分顯著的。因此，對于導入期的廣告投入應是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達到廣告宣傳量的飽和。
2．項目成長期，即項目的開盤期
在這一階段廣告的內容是勸說性的，廣告促銷應強化H房地產企業的市場定位與確立產品品牌個性，確定產品在目標消費者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據有利位置。
在這一階段的廣告，應側重于高品質國際時尚生活與H房地產企業一期的對接。
由于及時階段廣告實施中的國際時尚生活方式的侶導在目標消費群體中已產生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強烈，在成長期，將H房地產企業與其心目中理想生活相呼應，以求實現銷售開盤的理想預期。
電視廣告對于完成上述對接可達到理想的效果。以及揭示H房地產企業成為“國際自由人的家”的遠景生活。從而，帶了目標客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟爭品牌有效差異化，形成H房地產企業的國際風尚品牌資產。值得注意的是:由于現代生活節奏加快，許多成功的商務人士可能要到晚上十點以后才有時間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時間段可能效果更好，那個時段的廣告收費也相對便宜一些。
這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統的播放。此外，報紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實施，也可對這一階段項目的銷售起到良好的促進作用。
3．項目成熟期廣告促銷
項目經歷了開盤期后，銷售進入較為平穩的成熟期。在這一階段，廣告的內容是以提醒廣大消費者注意本案產品為主要目標，對產品的品質強化是廣告推廣的重點。就本項目而言，在這一階段，項目的建設已近完成，已購房的消費者同持幣待購的消費者對項目的進展都十分關注。將項目的建設情況及時的向消費者傳遞，同時讓他們看到項目實施過程中對公司之前的保障的履行，這是H房地產企業項目好的銷售賣點。
因此，在這一段的廣告運作中應側重于項目保障與項目實施的對接。“電視購房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計劃購房的精英人士對房地產類節目通常都會有所關注，這些欄目的節目制作要結合項目實況，則會使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實。將樓盤實景展現在消費者的而前，將老客戶的居住生活展現在目標群體而前，對他們是好的吸引。
4．項目衰退期廣告促銷
當項目進入衰退期，即尾盤期后，應對項目的銷售工作做總結。此時不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應是圍繞在企業形象和品牌上下功夫，理想的銷售業績，購房者的滿意和業主的忠誠，這些都是對H房地產企業項目尾盤好的推廣，同時，這些也將成為企業品牌的有效驗證，為企業下一次的開發項目奠定基礎。
五．結論
房地產市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉變為“請注意消費者”的模式，房地產公司所做的任何調整都應有利于更好地服務消費者，向消費者提供高附加值的產品，提高消費者和市場營銷的調研質量，同時要重視消費者的行為研究。任何組織都是在一定環境中從事活動的，環境的特點及其變化趨勢必然會影響組織活動的方向，內容及方式的選擇。而對日益激烈的竟爭，開發商們必須進行經營理念的調整，對房地產營銷進行深層次調整和整合策劃，這是房地產企業決勝未來市場的關鍵因素之一。
成都H房地產公司對房地產公司項目進行營銷策劃，要做中國有竟爭實力的公司就要以客戶需求為導向，以市場為龍頭，以策劃工作牽頭引導其他工作，實現從產品型向服務型企業轉化，從資源優勢企業向能力優勢型企業的轉型。
本文在對H房地產公司項目的市場營銷策劃研究的寫作中，結合該公司的客觀實際，確定市場定位，制定了產品策劃、價格策劃、廣告策劃等一系列的房地產項目營銷策劃。運用理論和實踐相結合的方法，對H房地產公司項目的營銷策劃作了較深入的研究。
