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這一講我來給大家分析一下房產投資的問題，這個分析不是站在開發商的角度，而是站在我們普通家庭的角度做出的。

首先，盡管目前國家對房地產行業進行了嚴格調控，出臺了收緊信貸和限購等緊縮政策，但我個人仍然認為，從中長期看，房產始終是一個比較好的投資品種。為什么這么講呢？有這么幾點理由：及時，這個世界上絕大部分富人的資產組合里都有較大比例的房地產。不僅在中國如此，其他國家和地區也大體如此。第二，當今的富豪有不少是從房地產投資發家的，比如華人首富李嘉誠。對于李嘉誠，大家普遍的印象是他是做塑料花出身的，這個沒有錯。但是塑料花生意只是讓他完成了一點兒原始積累，真正讓他發跡的卻不是塑料花，而是他所投資開發的一個物業。而這個物業的投資開發純屬偶然：據說他當年租用的那個地方的房東年年要求漲租金，他不勝其煩，為了不再受制于人，于是下決心建一座自己的物業。結果他投資建設的物業除了自用外，還有大量面積對外出租，并且收益頗豐。就這樣，他發現原來投資房地產這么賺錢，于是開始趁市道低迷時大量購地，人棄我取，靠著房地產發了家。第三，房產還有幾個明顯的優點：及時個優點是它既是投資品，又是消費品。從居住使用的角度來講，它是消費品。而從增值性來講，它又是投資品。通常，既是消費品又是投資品的資產種類并不是很多。比如我們普通人所堅信的黃金就只能投資而不能被用于消費。正如我在前面講過的，黃金買多了，投資者甚至還得花錢去維護它(比如要去銀行租賃保險柜)，這時的黃金可能就不是資產而是負債。而房子就不存在這個問題，鑰匙丟了都沒關系。再來看證券，顯然，它也是個投資品，但能用于消費。我們俗話講："要那么多錢干什么？又不能當飯吃。"大概也就是這個意思。第二個優點，房產還受到資源的約束，所以它的供給總是有限的，因而存在稀缺性。這一點跟股票就很不一樣了。股票從理論上講可以是無限供應的。正因為這樣，所以股票的供應往往成為國家調控市場的一個工具。如果監管部門覺得股市漲得太高了，它通常就會通過加快股票新股發行速度、提高股票供應量的辦法來改變市場供求力量對比，從而使股市價格降下來。理論上講，這個供應量可以是無限的。但房價的調控就很難照搬股市調控的這個辦法，因為中華人民共和國只有960萬平方千米的土地總量，它的供應是有限的，國家終究無法通過大規模提高土地供應量來打壓房價。再來看貨幣或者我們習慣上叫的鈔票，在這一點上它也和房子沒法比。雖然房子的價格都要用鈔票來體現，但理論上鈔票可以無限。現在理財為什么成為一個任務了，就是因為貨幣不是用黃金等貴金屬來代表了，而是由國家印出來的，它不再像貴金屬那樣受到自然開采量的限制，所以國家可以通過印鈔機來維持運轉，只要它的信譽能夠維持得住，它發的鈔票就有人用。再加上國家的強制力，不用還不行。從強制的角度來說，理論上只要這個國家維持了一支強大的軍隊，它就永遠不缺錢花。美國人現在就是這么干的，為什么它要在全世界維持這么強大的軍事存在，因為沒有這個軍事存在，它的美元作為全球儲備貨幣和支付手段的作用就會削減。所以一旦有國家或政脅到美元的這個地位，美國人的辦法就是打一仗。顯然，房產不需要靠這些辦法，因為土地有限和稀缺，這就注定了對它的中長期需求總是大于供給。房產的第三個優點是它可以自動產生現金流量，即能夠自動產生前面我所講的被動收入。比如把房子租出去，房租就是一個自動產生的被動收入。由于房產能產生被動收入，所以對它估值的依據就很充分，方法也很簡單，將未來的被動收入折現就可以了。而其他大部分資產類別就不具備這個特點。比如黃金和珠寶，雖然它們也稀缺，但是不能夠自動產生現金流入。第四個優點是房產的使用和維護成本并不高。房產放在那兒，搬不動、搶不走，基本上不用花太多成本去維護它。當然，將來征物業稅，征房產稅，這個持有成本會提高一點兒，但這個成本很容易轉嫁。正是從這么幾個方面來看，我覺得相比較而言，房產確實是個比較好的投資品種。

7.2_投的不是位置，是稀缺性

既然房產是一個好的投資品種，那么怎樣來投資呢？我們常常聽到有人說，買房子買的是位置。這句話并不，的說法應該是：買房子買的不是位置，而是稀缺性！位置是稀缺性的一種，但是稀缺性絕不僅僅是位置。

位置是稀缺性的一種體現。比如說天安門只有一個，王府井只有一個，CBD在一個城市里也只有一個，這些地方的房子貴是有道理的。有些學者做研究，憂心忡忡地指出北京的房屋均價已經到了很高的水平了，房價收入比已經嚴重脫節了，所以房價不能再漲了，必須要加以調控。在我看來，姑且不論北京房價到底是高是低，這樣的分析除了嘩眾取寵外，很不嚴謹。如果有人跟我這么講，我就會問他：請你告訴我，天安門如果賣的話，該定價為多少合理呢？你能說清楚嗎？我說天安門值10萬元一平方米，你說它貴，那你去賣一下試試，看看有多少人愿意買它。我敢保障，如果可以賣的話，定價50萬元每平方米也肯定能賣掉。我再接著問一下，六環以外的延慶的房子值多少錢？是不是再便宜也可能沒人要呢？我看這個可能性也有。所以，在分析房價時，僅僅根據均價來分析問題并得出政策建議是很危險的。

我們講物以稀為貴，位置是稀缺性的一個重要表現，中心城區和邊遠郊縣的房子的價格通常會相差十萬八千里。所以投資房產看均價沒有意義，我們要考察的永遠是個案。除了中心城區和邊遠郊區的差異，房產位置的稀缺性還可表現在其他方面，比如學區房。學區房和普通房產的價格差異在各個中心城市都有所體現。通常，只要房產附近有名校，這種房子就會貴很多。所以從投資的角度來說，不一定非要買中心位置的房子，好學校邊上的房子有可能比中心位置的房子更有投資價值。除了位置的稀缺性，房產的稀缺性還可考察其他一些因素。比如，房產附近有湖、有水，這也可能成為一種稀缺性。在北方，水景通常就是稀缺資源。北京朝陽公園四周的房子大概就貴在這里。再來看別墅房。由于土地是稀缺的，我們中國人多地少的現實改不了，所以別墅的土地供應是有限制的。故別墅，尤其是獨棟別墅相對于普通住宅來講可能更有投資價值。大家別看它總價高，合適的時候借錢買下，它賺的錢也會高。還有輕軌和地鐵房，存在交通資源稀缺。所以，房產的稀缺性絕不僅僅反映在位置上，還有很多的方面。我們做房產投資，就要去仔細研究這個稀缺性體現在哪個方面，要下笨功夫，不要人云亦云。這里還有一點要注意，就是要區分自然的稀缺性和人造的稀缺性。自然的稀缺性當然要更好些；而人造的稀缺性雖然也不錯，但相對于自然的稀缺性來講，它的投資價值就要小很多。

既然如此，從稀缺性的角度考察，投資房產就要盡量避免以下陷阱：

首先是北方海景房的投資陷阱。我們要知道，中國總共有18000千米的海岸線，總體來說，海景并不是稀缺資源。在總體不稀缺的情況下，北方的海景房與南方的同類房產相比，其投資價值就要大打折扣。山東威海有個叫什么乳山的地方開發了不少海景樓盤，并通過大量中介公司到北京推銷這種海景房。銷售人員通常會說海邊的房子稀缺，適合養老度假等。很多人心動后就行動了，他們可能沒有想過，北方的海景和南方的海景是不同的兩個概念：北方的海景房一年四季能夠真正欣賞海景的時間也就三四個月，而其他季節都不太適合去居住。而且到春夏之交的時候，氣候很潮濕，房子的養護成本也會非常高。在這種情況下，如果又是大面積開發的房子，投資就需要相當謹慎。

其次是小區商鋪的投資陷阱。現在很多人買小區的商鋪，希望靠一鋪養三代。我仔細觀察過，發現小區里面的商鋪能夠獲得好的投資回報的十分少。問題出在哪里呢？原來大部分人買小區商鋪看中的是它價格便宜。但這種判斷是錯誤的。商鋪是要用來經營的，而要經營，一般的商鋪只能用于服務業用途，而服務業的選址必須以"收入較大化"為目標，而不是以"成本最小化"為目標。所以，投資者在選擇商鋪的時候，首要的考慮不是成本，不是買入價格，而是商鋪所在地的客流量的大小。客流量大，價格貴也值得投資；客流量低，就是白送也不能要。而小區商鋪的投資恰恰就在這一點兒上出了問題，它的客流量太低，所以成本再低也不能要。開發商就是抓住了一般投資者貪圖低價的心理，把其開發建設的小區的一樓全部建成商鋪出售。結果，很多人血本無歸，鋪面放了五六年都產不出現金流量，大家想想，考慮到機會成本，這個投入實際上有多大？而產出卻很低很低，所以這不是一個好的投資選擇。

再次是SOHO商鋪的投資陷阱。SOHO商鋪如果業態不統一，它實質上還是個小區商鋪。北京就曾經發生過某個SOHO的業主和開發商理論的事件。這個SOHO的業主指責開發商在售樓時向業主保障的業態統一沒有兌現，導致業主買下的商鋪多年生意慘淡，投資回收無望。由此可見，SOHO商鋪業態統一的重要性。我個人認為，SOHO商鋪業態統一的意義在于能夠把顧客的隨機消費變成目的消費。什么是隨機消費和目的消費呢？舉個例子，比如我們去買家電，如果去百貨商場買，由于它的品牌型號不全，有的賣這個牌子，有的賣那個牌子，我們可能要走很多家進行品牌型號對比，才能選定一個，但我們在逛商場之初并不清楚可以在哪家店滿足購買需求，這就是一種隨機消費。而如果去國美或蘇寧這樣大的家電賣場買，我們就發現買家電變得簡單多了，由于它們是大賣場，品牌型號很全，雖然我們不知道最終會買哪個牌子哪一型號，但我們知道，只要去其中任何一家店都可以在那里滿足購買需求，這就叫作目的消費。SOHO商鋪的業態也與此類似，如果業態統一了，比如是餐飲一條街，顧客到那一片去吃飯，消費需求肯定可以得到滿足，盡管不知道是由哪一家提供服務。而如果業態不統一，有開餐館的，也有開服裝店的，還有賣珠寶的，顧客去那里吃飯，可能面臨的選擇就不夠，結果也許不能滿足消費需求，時間一長，顧客就不會去了，所以投資這樣的商鋪要小心。

一個是商業地產的投資陷阱。很多人說現在國家對住宅進行限購，在這種情況下商業地產就是一個好的投資選擇。我覺得這得看具體項目。投資商業地產有幾個問題要引起重視：及時個問題是它的使用和持有成本通常比住宅要高很多。有的人房子買了，空調費卻交不起。空調費每個月10元每平方米，這個成本在購買房產時很多人可能會忽視。而且商業用水和用電的價格都比住宅用水、用電價格要高很多，商業地產還必須交房產稅，故持有成本也很高。這是商業地產的及時個不足。商業地產的第二個不足是它的土地使用權期限比住宅要短很多，通常只有40年或50年。40年或50年是個大限。我們常說房子在增值，其實增值的不是房子而是房子所依托的土地，房子自身其實是一直在貶值的。住宅的土地使用權期限是70年，大家會說，那住宅不也是在貶值嗎？這里還是有一點兒不同的。我國《物權法》規定，住宅的土地使用權在70年過后是自動續期的，而對于商業地產土地使用權到期后是否續期的問題尚無說法。40年或50年后，怎么辦？這是不確定的，所以投資商業地產的風險就比投資住宅要高。雖然房子同樣在貶值，但由于房子依托的土地使用權期限不同，期滿之后的處理方式不同，商業地產和住宅的投資價值就有所不同。我個人認為，從投資的風險控制角度出發，住宅投資相對于商業地產投資似乎要更好一些。

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