謝國(guó)忠近期言論：
我2011年判斷2012是房地產(chǎn)拐點(diǎn)。2012房?jī)r(jià)已下滑20%。有些城市，如溫州，三亞，鄂爾多斯，已下滑三分之一到一半。上海市市中心房?jī)r(jià)已下了15%。唯有北京中心區(qū)域沒(méi)下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有反映市場(chǎng)實(shí)況。2013年后會(huì)繼續(xù)下滑大趨勢(shì)。
不良資產(chǎn)在未來(lái)兩三年會(huì)大幅上升。
與中國(guó)糾紛將成為壓倒日本的稻草。
現(xiàn)階段持有現(xiàn)金才是正確的。
中國(guó)現(xiàn)在有兩千萬(wàn)套空房子。
實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮并不是什么難事
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今后十年大幅上漲的是工資，而不是利率——2010年6月21日發(fā)表于《新世紀(jì)》周刊第25期
早在1998年，我就預(yù)言了通縮的出現(xiàn)，這是因?yàn)橹袊?guó)剩余勞動(dòng)力和匯率與美元掛鉤所造成的。之后不久，中國(guó)加入了WTO，跨國(guó)公司開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，大量雇用中國(guó)員工生產(chǎn)出口商品，從而創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)。勞動(dòng)力過(guò)剩導(dǎo)致工資上漲速度低于生產(chǎn)率增長(zhǎng)。因此勞動(dòng)力收入在GDP中的占比不斷下降。這個(gè)策略非常成功。到2004年，中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)才初步達(dá)成平衡。在勞動(dòng)力儲(chǔ)備過(guò)剩時(shí)，以前的趨勢(shì)將不可避免地出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
中國(guó)的勞動(dòng)力正從無(wú)限供應(yīng)轉(zhuǎn)為有限供應(yīng)。筆者認(rèn)為，中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的變化必定產(chǎn)生更大的通脹壓力。
過(guò)去的十年中，中國(guó)勞動(dòng)力的收入總額占整體經(jīng)濟(jì)的比例大幅縮水，目前可能不足40 %。今后十年，勞動(dòng)力收入占整體經(jīng)濟(jì)的比例將大幅增加，可能達(dá)到55 % —60%。美中不足的是，勞動(dòng)力收入占整體經(jīng)濟(jì)比例的正?；瘜?dǎo)致每年產(chǎn)生5%，甚至更高的通脹率。
目前的利率結(jié)構(gòu)符合通縮的環(huán)境，而不符合通脹的環(huán)境。正確的利率可能應(yīng)該比現(xiàn)狀高出5 % 。調(diào)高利率有利于防范危機(jī)。如果保持現(xiàn)狀，由于實(shí)際利率為負(fù)，通脹將進(jìn)一步惡化。而且情況將惡性循環(huán)，從而引發(fā)危機(jī)。因此，中國(guó)必須加息，越快越好。
政府不愿意加息，轉(zhuǎn)型難度由此可見(jiàn)一斑。在低息環(huán)境下，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，不斷抬高房產(chǎn)價(jià)格。如果利率正常化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將縮水50%。地方政府靠房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)收。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)縮水過(guò)多，地方政府可能會(huì)面臨融資難題。低息導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)杠桿率過(guò)高。國(guó)有企業(yè)的杠桿水平可能在 左右。如果利率提升5%，國(guó)有企業(yè)額外的成本負(fù)擔(dān)將接近它們目前的盈利。地方政府和國(guó)有企業(yè)是中國(guó)較大的利益集團(tuán)。二者反對(duì)提高利息可能會(huì)延緩中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
中國(guó)的升息將是極不情愿的、緩慢的，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)一步推高通脹率?，F(xiàn)在很難預(yù)測(cè)通脹率最終將被推向什么水平。很重要的一個(gè)因素就是油價(jià)。指導(dǎo)油價(jià)的變數(shù)太多。公平地說(shuō)，考慮到英國(guó)石油公司(BP)目前的處境，石油價(jià)格未來(lái)數(shù)年只會(huì)升，不會(huì)降。因此，中國(guó)的通脹率很有可能將突破兩位數(shù)大關(guān)。
中國(guó)的貨幣不大可能像許多人期望得那樣大幅升值。人民幣升值的期望正在驅(qū)動(dòng)中國(guó)的貨幣供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)實(shí)將使投機(jī)者大失所望。
今后十年大幅上漲的是工資，而不是利率。在某些情況下，工資將上漲至足以對(duì)匯率產(chǎn)生貶值壓力的水平。中國(guó)的貨幣有可能在2010 年年末小幅升值，2011 年年初再次升值。但是，2012 年，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)將走向下坡路。筆者擔(dān)心，屆時(shí)全世界都將談?wù)撊嗣駧刨H值。對(duì)人民幣幣值的態(tài)度轉(zhuǎn)變可能導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸。
像中國(guó)這樣的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型很難不伴生危機(jī)。轉(zhuǎn)型時(shí)遇到阻力，則更加速危機(jī)的產(chǎn)生。但是，危機(jī)不是注定的。中國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快以合適的速度開(kāi)始加息。如果今年加息1 .5%，明年再加息2 %，2012 年再次加息，中國(guó)即可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將硬著陸。
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通脹是擋不住的，的辦法就是讓房?jī)r(jià)跌——2010年11月29日發(fā)表于作者博客
中國(guó)在2009 —2010年快速增加了貨幣供應(yīng)量。這一舉措首次造成了房地產(chǎn)泡沫，隨后變成了通貨膨脹。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加后，貨幣是不可能收回的。因此，物價(jià)控制之類(lèi)的技術(shù)措施也不能抑制通貨膨脹。政府能做的只有通過(guò)放慢貨幣供應(yīng)量的供給速度，以避免帶來(lái)更多的通脹。這將導(dǎo)致地價(jià)降低。降低地價(jià)是控制通脹的必要條件。
通脹是擋不住的，這將是個(gè)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是多年來(lái)各種原因形成的。
1996 年以來(lái)，中國(guó)一直是通縮型經(jīng)濟(jì)，因?yàn)閲?guó)企改革，職工下崗，大量勞動(dòng)力過(guò)剩。2005 年開(kāi)始轉(zhuǎn)成通脹型經(jīng)濟(jì)，表現(xiàn)為一有導(dǎo)火索就形成通脹，尤其是資本過(guò)剩容易引起通脹。勞動(dòng)力市場(chǎng)基本達(dá)到平衡和能源市場(chǎng)短缺的出現(xiàn)是轉(zhuǎn)變的原因。2007 年CPI 同比漲幅較高曾經(jīng)達(dá)到6.9%，央行開(kāi)始加息。金融危機(jī)以后通縮了，國(guó)家又出臺(tái)了刺激政策，但這僅僅是金融危機(jī)引起的短線(xiàn)表象，不改變通脹型經(jīng)濟(jì)本質(zhì)。我認(rèn)為，中國(guó)通脹目前面臨很?chē)?yán)峻的狀況，處理不當(dāng)就會(huì)引發(fā)危機(jī)。
中國(guó)內(nèi)部有一個(gè)推動(dòng)通脹的發(fā)動(dòng)機(jī)，它的力量從哪里來(lái)呢？很多利益綁在一起，地方政府要通過(guò)房地產(chǎn)收入充實(shí)財(cái)政，國(guó)企要依托股市融資。股市又給很多人提供了一個(gè)投資的機(jī)會(huì)，股市的膨脹會(huì)增加財(cái)富，投資驅(qū)動(dòng)力背后也是資金輸入驅(qū)動(dòng)。很多人要趕快發(fā)財(cái)，這是貨幣超發(fā)背后的較大原因。
現(xiàn)在允許大家談通脹，說(shuō)明高層也承認(rèn)通脹比較嚴(yán)峻了，肯定要收緊銀根，收錢(qián)地價(jià)就要掉，10 年里，地價(jià)已經(jīng)漲了近20 倍左右，熱門(mén)的地方漲幅過(guò)100 倍?，F(xiàn)在CPI 同比從1% 漲到4%。如果處理不當(dāng)，就會(huì)像地價(jià)一樣漲，這會(huì)引起社會(huì)多大的波動(dòng)啊。
當(dāng)銀行的存款都不值錢(qián)的時(shí)候，那就很?chē)?yán)重了?，F(xiàn)在的辦法就是讓房?jī)r(jià)跌，所以說(shuō)目前中央對(duì)房地產(chǎn)連出政策，給大家一個(gè)希望。但這不能治根。
通脹是不可避免的，錢(qián)已經(jīng)放出去收不回來(lái)了。要穩(wěn)定就必須要把利息和通脹調(diào)到平衡，讓老百姓把錢(qián)放在銀行覺(jué)得放心才有穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
中國(guó)需要抓緊改革。這幾年經(jīng)濟(jì)為什么這么好，就是很多次改革調(diào)整帶來(lái)的。比如，國(guó)企打破鐵飯碗，城市住房改革，加入WTO，吸引大量的外資，大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施等等。中國(guó)還要繼續(xù)改革，否則底子要被掏空。
通脹是調(diào)不下來(lái)，中國(guó)需要趕快加息，這樣得到平衡。頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳是沒(méi)有用的。改革的首要任務(wù)，是要搞清楚各地政府到底花了多少錢(qián)、限制各地政府亂花錢(qián)。很多問(wèn)題都是從這里來(lái)的，如果不改革一定出大事。
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房?jī)r(jià)將跌至兩個(gè)月工資可買(mǎi)一平方米——2010年10月15日發(fā)表于謝國(guó)忠的博客
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)流行的詞匯叫做"鋼需"，它會(huì)使人聯(lián)想到在任何價(jià)格都有需求。它是用來(lái)鼓勵(lì)投機(jī)客，讓他們相信會(huì)有人將在更高的價(jià)位接下自己的投機(jī)盤(pán)。高價(jià)格將會(huì)壓低對(duì)任何商品的需求，即使是大米，更不要說(shuō)房產(chǎn)了。投機(jī)行為支撐著中國(guó)的高房?jī)r(jià)。在泡沫破裂時(shí)，房?jī)r(jià)將跌到最終用戶(hù)能夠買(mǎi)得起的價(jià)位。
中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)見(jiàn)頂。一線(xiàn)城市很難再現(xiàn)去年下半年(如上海)或今年上半年(如北京、深圳)的高房?jī)r(jià)了，二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)新高峰，有如當(dāng)年股市主板從峰值大跌60% 之后，創(chuàng)業(yè)板泡沫涌現(xiàn)。房地產(chǎn)熊市或許會(huì)持續(xù)五年。在低點(diǎn)，房?jī)r(jià)可能下跌一半，屆時(shí)，每平方米均價(jià)大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)月的平均工資。土地價(jià)格下降得會(huì)更厲害。當(dāng)前最炙手可熱的土地市場(chǎng)浙江，土地價(jià)格可能下跌八成。
拐點(diǎn)出現(xiàn)，原因有三。其一，流動(dòng)性收緊；其二，政策引導(dǎo)；其三，供求關(guān)系變化。由于全球都實(shí)行寬松的貨幣政策，中國(guó)并無(wú)資本外流的壓力。中國(guó)消費(fèi)的上漲趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)吸引資金。這樣一來(lái)，泡沫可能會(huì)逐漸消減，其間交易價(jià)格和交易量可能在短期上揚(yáng)。
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)受到的影響將小于預(yù)期。許多利益集團(tuán)一直在散布恐慌，說(shuō)樓市泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。的確，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)放緩。但是，由于消費(fèi)、出口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，未來(lái)十年內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍將表現(xiàn)很好。此外，樓市交易量跌幅遠(yuǎn)小于價(jià)格，使得其對(duì)GDP 的影響有限。隨著房?jī)r(jià)下跌、工資上漲，中國(guó)人民會(huì)生活得更好。人民的幸福，而非 GDP 增長(zhǎng)率本身，才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的終極目標(biāo)。
流動(dòng)性收緊泡沫將破
中國(guó)的流動(dòng)性正在從高位緩慢收緊。緊縮更多地反映了信貸需求的變化而非供給。絕大多數(shù)的信貸需求來(lái)自國(guó)有部門(mén)和投機(jī)者。前者主要因?yàn)槿菀兹〉觅J款。去年的信貸井噴使許多新項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。這些項(xiàng)目需要更多的信貸來(lái)維持。因此，即使信貸供給以與從前同樣的速度增長(zhǎng)，信貸條件也會(huì)因需求增加而趨緊。
政府的貨幣政策在明顯收緊。通貨膨脹處于高位并且還在不斷攀升。為了避免發(fā)生通脹災(zāi)難，貨幣供應(yīng)量增速必須低于名義GDP 的增長(zhǎng)。政府的意圖似乎也是如此。然而，市場(chǎng)的行動(dòng)更快一步。中國(guó)家庭對(duì)銀行的流動(dòng)性幾乎沒(méi)有貢獻(xiàn)，也就是說(shuō)，居民貸款和存款的增長(zhǎng)量相當(dāng)。即使這并非政府所愿，但信貸條件正在收緊。
流動(dòng)性的另兩大來(lái)源是貿(mào)易順差和熱錢(qián)流入。隨著大宗商品價(jià)格上漲和西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)二次探底，中國(guó)順差上升的可能性不大。熱錢(qián)雖然沒(méi)有流出，但是流入似乎正在放緩。美國(guó)屢屢對(duì)中國(guó)施壓以期人民幣升值，并未導(dǎo)致人民幣無(wú)本金交割遠(yuǎn)期(NDF)合約價(jià)格急劇上升。NDF 市場(chǎng)升水一直是衡量中國(guó)外匯儲(chǔ)備的先行指標(biāo)，而外匯儲(chǔ)備的變化又是衡量流動(dòng)性最重要的指標(biāo)。熱錢(qián)的流入減緩正在對(duì)流動(dòng)性產(chǎn)生重大影響。
資產(chǎn)泡沫需要流動(dòng)性來(lái)使其膨脹并維持下去。這就是為什么泡沫絕不會(huì)永存，因?yàn)榭倳?huì)有24小時(shí)，流動(dòng)性不再能支撐泡沫。當(dāng)全球流動(dòng)性充裕時(shí)，新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家通常容易出現(xiàn)泡沫。全球流動(dòng)性寬松主要表現(xiàn)為美元疲軟和美國(guó)低利率。中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格自2002 年以來(lái)持續(xù)上漲，同時(shí)美元進(jìn)入熊市，這并不是一個(gè)巧合。每當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美聯(lián)儲(chǔ)提高利率時(shí)，新興市場(chǎng)的泡沫就會(huì)破裂。20 世紀(jì)80 年代的拉丁美洲和20 世紀(jì)90 年代的東南亞地區(qū)都符合這一規(guī)律。
中國(guó)的情況不同。這個(gè)國(guó)家大到足以影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)。因此，美國(guó)的利率部分取決于中國(guó)的情況，反之亦然。二者不是星球與衛(wèi)星的關(guān)系，而是一對(duì)雙子星。平衡路徑視雙方的政策決策而定。只要人民幣匯率不大幅升值，中國(guó)的流動(dòng)性就只會(huì)減少，而不會(huì)消失。如果人民幣大幅升值，市場(chǎng)預(yù)期可能轉(zhuǎn)向人民幣貶值。這將形成資本流出的強(qiáng)大力量，導(dǎo)致流動(dòng)性和房地產(chǎn)的崩潰。我認(rèn)為，中國(guó)短期內(nèi)不會(huì)允許人民幣大幅升值。
另一方面，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中，美聯(lián)儲(chǔ)不太可能快速提高利率。要想在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇，美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著太多阻力。只有通脹會(huì)迫使美聯(lián)儲(chǔ)緩慢地、不情愿地提高利率。美國(guó)通貨膨脹的壓力取決于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的速度。
如果這次樓市與1998 年的香港一樣驟然崩潰，那么，大宗商品價(jià)格將大跌，美國(guó)的通貨膨脹壓力將得到緩解，這會(huì)給美聯(lián)儲(chǔ)更多的空間來(lái)增加貨幣刺激，也會(huì)支持中國(guó)的房地產(chǎn)。
泡沫不是急破而是慢慢泄氣
中國(guó)政府的緊縮傾向觸發(fā)了樓市下跌，降低了美聯(lián)儲(chǔ)緊縮銀根的需求。但是，通脹壓力仍然存在，只是還沒(méi)有足夠快地迫使美聯(lián)儲(chǔ)立即提高利率。美聯(lián)儲(chǔ)可能需要在2011 年中采取行動(dòng)。如果美國(guó)在2012 年的利率足夠高，達(dá)到3 %以上，中國(guó)可能會(huì)面臨資本流出的壓力，但是，這種壓力不會(huì)強(qiáng)到1998 年的香港那樣的地步?，F(xiàn)在，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)比較高值下降了10 % 到15%，明年年底之前，很可能還會(huì)下降10% 到15%。如果2012 年美國(guó)的利率很高，那么，房?jī)r(jià)也許還要再下降15% 到20%。此后三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)持續(xù)疲軟。
政府近期的調(diào)控政策阻止了泡沫急速擴(kuò)張、繼而破裂的可能。殷鑒不遠(yuǎn)，2 0 0 7 年納斯達(dá)克指數(shù)從3 , 0 0 0 點(diǎn)上升到5 , 0 0 0 點(diǎn)，中國(guó)的A 股從3 , 0 0 0 點(diǎn)上升到6 , 000 點(diǎn)，隨后都迅速下跌。如果沒(méi)有政府的調(diào)控政策，即使流動(dòng)性趨緊，中國(guó)房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)橥稒C(jī)者愿意以更高的利息借款。也就是說(shuō)，泡沫在破裂前的一波急漲，將伴隨著加息。
但是，當(dāng)利率高到可以抑制投機(jī)時(shí)，泡沫就會(huì)破裂。這是我過(guò)去常常描述的場(chǎng)景。現(xiàn)在，只要政府繼續(xù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)多套房實(shí)施嚴(yán)格控制，這一場(chǎng)景就不太可能出現(xiàn)。我認(rèn)為，泡沫不會(huì)突然破裂，而是在未來(lái)數(shù)年間慢慢泄氣。
從供方看，泡沫不會(huì)重新吹大。中國(guó)在建住宅面積有30 億平方米。假設(shè)每平方米1 萬(wàn)元，總價(jià)有30 萬(wàn)億元之多。現(xiàn)在的貨幣投放約為70 萬(wàn)億元，未來(lái)三年間大約會(huì)增長(zhǎng)50%，即新增35 萬(wàn)億元。以現(xiàn)行房?jī)r(jià)和供應(yīng)量計(jì)算，這意味著流動(dòng)性非常緊縮，而如此巨大的供應(yīng)量不可能在現(xiàn)有價(jià)格上消化。
