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內(nèi)容簡介

本書是我國不動產(chǎn)登記制度改革以來對理論、政策、技術(shù)以及實(shí)務(wù)等不動產(chǎn)登記疑難問題的釋疑，是全程參與國家不動產(chǎn)登記改革立法研究人員和基層一線實(shí)操同志集體智慧交融共識的呈現(xiàn)。本書共88個典型問題，均歸納提煉于長期組織或參與各級不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流的日常工作實(shí)際。

本書的編寫以問題解答"實(shí)用性"為導(dǎo)向，在對問題深入理論解構(gòu)的基礎(chǔ)上，既緊扣現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度精神，又限度上尊重并汲取實(shí)踐中的成熟通行做法和有效實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。本書既是不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)工作者必備的工作用書，又對不動產(chǎn)登記理論研究和立法工作有重要參考作用。

編輯推薦

以問題解答"實(shí)用性"為導(dǎo)向，緊扣現(xiàn)行制度精神，汲取不動產(chǎn)登記實(shí)踐中的成熟通行做法和有效實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。理論性和實(shí)務(wù)性相融合，現(xiàn)實(shí)性和前瞻性相統(tǒng)一，貼近基層，服務(wù)實(shí)踐。

作者簡介

張富剛，國土資源部不動產(chǎn)登記中心研究員，博士。長期從事不動產(chǎn)登記理論、政策與實(shí)務(wù)研究，全程參與《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》及《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》等研究起草和修改論證工作，在全國開展不動產(chǎn)登記培訓(xùn)授課數(shù)十次。主持或參與不動產(chǎn)登記、土地利用管理等領(lǐng)域重大研究項(xiàng)目三十余項(xiàng)，先后主編《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》《不動產(chǎn)登記制度理論探究》等多部著作，在國內(nèi)外學(xué)術(shù)期(報)刊三十余篇，榮獲省部級科學(xué)技術(shù)獎勵一等獎1項(xiàng)、二等獎2項(xiàng)。

翟國徽，國土資源部不動產(chǎn)登記中心副研究員。長期從事不動產(chǎn)登記、國土資源法治等方面政策理論研究，全程參與《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等研究起草工作。主持或參與不動產(chǎn)登記、土地礦產(chǎn)管理等方面課題二十余項(xiàng)，在《中國土地》《中國礦業(yè)》等核心或重要刊物發(fā)表相關(guān)研究文章近百余篇，出版或參編Foreign Direct Investment And Local Linkages、《不動產(chǎn)登記制度理論探究》(副主編)、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》(副主編)等著作二十余部。

謝蓉，國土資源部不動產(chǎn)登記中心助理研究員，法學(xué)博士。全程參與《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》等研究起草工作。赴多個省市授課解讀不動產(chǎn)登記制度，主持或參與不動產(chǎn)登記相關(guān)課題十余項(xiàng)。參編《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》《不動產(chǎn)登記制度理論探究》《不動產(chǎn)登記工作手冊》等著作，先后在各類學(xué)術(shù)期刊十余篇。

45.國有劃撥建設(shè)用地上的房屋依法辦理房屋所有權(quán)證但未辦理土地證，或房屋所有權(quán)證和土地證都有，但房屋所有權(quán)發(fā)生多次轉(zhuǎn)移后一直未辦理土地變更登記的，現(xiàn)業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如何辦理？

46.土地批準(zhǔn)用途與房屋規(guī)劃用途不一致，應(yīng)如何辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記？

47.因歷史上房地產(chǎn)開發(fā)中用地、規(guī)劃或建設(shè)等手續(xù)不完善尚未辦理不動產(chǎn)首次登記，現(xiàn)當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？

48.分期開發(fā)建設(shè)的商品房小區(qū)，小區(qū)道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等業(yè)主共有部分是否可以由開發(fā)商分期申請登記？

49.土地綜合開發(fā)利用背景下，一宗土地上存在商業(yè)、住宅等多種用途、不同使用期限的情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理登記？

50.劃撥用地上的房屋能否抵押？應(yīng)如何辦理登記？

51.土地尚未辦理登記的情況下，權(quán)利人持房屋所有權(quán)證申請辦理抵押登記，是否需要先換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證后再做抵押登記？

52.針對設(shè)施農(nóng)用地上建造的建筑物、構(gòu)筑物提出登記申請的，登記機(jī)構(gòu)能否辦理并發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證？

53.針對“一戶多宅”、面積超占、混合用途等情況，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理不動產(chǎn)登記？

54.農(nóng)村“村改居”后，原房管部門已經(jīng)為居民住房頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，但土地尚未登記發(fā)證，現(xiàn)房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，應(yīng)如何處理？

55.辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，因鄉(xiāng)村規(guī)劃不完善、權(quán)屬來源資料不齊全等原因，農(nóng)民無法提供登記申請的必備材料的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？

56.宅基地使用權(quán)人應(yīng)如何界定？登記為戶還是家庭成員？

57.如何處理和應(yīng)對長期分散登記導(dǎo)致的林權(quán)和土地等各類不動產(chǎn)重復(fù)登記發(fā)證的問題？

58.申請人憑原先頒發(fā)的水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖證換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？

59.同一承包地塊上既有林木，又有草地，應(yīng)如何進(jìn)行登記發(fā)證？

60.在海域使用權(quán)登記實(shí)踐中，海域使用權(quán)的審批交易管理部門和不動產(chǎn)登記部門如何實(shí)現(xiàn)高效銜接？

61.通過設(shè)定地役權(quán)的方式使用土地建造的建筑物、構(gòu)筑物，如電信信號基站、電網(wǎng)基站、廣告牌等，能否頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書？

62.登記實(shí)務(wù)中，抵押權(quán)人的主體資格有什么限制？

63.哪些財產(chǎn)不能作為抵押物設(shè)立抵押權(quán)？

64.在建建筑物抵押登記時，如何劃定不動產(chǎn)登記單元？

65.登記實(shí)務(wù)辦理中，建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記與在建建筑物抵押登記應(yīng)如何做好銜接？

66.登記機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記工作中，如何把握在建工程抵押的抵押權(quán)人主體范圍、抵押人主體范圍和貸款資金用途問題？

67.在土地上存在在建建筑物(可能合法或違法)的情況下，登記機(jī)構(gòu)可否僅辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)登記？

68.因地上建筑物、構(gòu)筑物不符合規(guī)劃條件，只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，待規(guī)劃手續(xù)補(bǔ)辦后，地上建筑物、構(gòu)筑物是否隨之一并抵押？

69.不動產(chǎn)超額抵押的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否需要審查？

70.如何正確理解《實(shí)施細(xì)則》中的“預(yù)購商品房抵押登記”的性質(zhì)？

71.抵押雙方因擔(dān)保范圍的變更申請抵押權(quán)的變更登記，登記簿中沒有“擔(dān)保范圍”的記載項(xiàng)目，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？

72.較高額抵押債權(quán)數(shù)額確定后，轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)，抵押雙方申請債權(quán)確定登記并同時申請主債權(quán)數(shù)額變更，但現(xiàn)登記中沒有抵押權(quán)確定登記這一登記類型，應(yīng)如何辦理？

73.債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人若約定較高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？

74.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時，是否應(yīng)當(dāng)記載抵押期限？

75.利害關(guān)系人申請更正登記時，是否必須提交登記簿記載權(quán)利人同意更正的證明材料？

76.辦理不動產(chǎn)登記依據(jù)的合同被生效法律文書撤銷或公證文書被公證機(jī)構(gòu)撤銷，登記機(jī)構(gòu)能否依申請人申請辦理更正登記？

77.登記機(jī)構(gòu)在異議登記辦理中，如何把握利害關(guān)系人的范圍？

78.在不動產(chǎn)存在權(quán)屬爭議的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？

79.商品房預(yù)售后，開發(fā)商不按約定配合辦理預(yù)告登記，能否單方申請？在非預(yù)售情況下，如當(dāng)事人之間進(jìn)行房屋買賣或抵押，并約定辦理預(yù)告登記，一方當(dāng)事人不予配合的，能否單方申請？

80.預(yù)告登記期間，預(yù)告權(quán)利人死亡的，應(yīng)如何辦理后續(xù)的本登記？

81.依人民法院等國家有權(quán)機(jī)關(guān)囑托辦理查封登記后，若查封期限屆滿后無續(xù)封，登記機(jī)構(gòu)如何辦理查封登記注銷業(yè)務(wù)？

82.在登記與交易職責(zé)分設(shè)的地區(qū)，法院囑托登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)預(yù)查封登記時，應(yīng)如何辦理？

83.已被預(yù)告登記的不動產(chǎn)是否能查封？宗地之上有部分預(yù)購商品房辦理預(yù)告登記，能否協(xié)助查封開發(fā)企業(yè)整宗地使用權(quán)？

84.如何理解不動產(chǎn)登記查詢制度中的利害關(guān)系人？

85.當(dāng)事人能否通過互聯(lián)網(wǎng)而無須到登記辦事大廳直接查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料？

86.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在風(fēng)險防范方面應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

87.不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤給當(dāng)事人造成損失，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事賠償責(zé)任還是行政賠償責(zé)任？

88.登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤承擔(dān)賠償責(zé)任的，承擔(dān)的是過錯責(zé)任還是無過錯責(zé)任？

附錄一不動產(chǎn)登記暫行條例

附錄二不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則

在線預(yù)覽

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，是切實(shí)保護(hù)公民合法財產(chǎn)權(quán)益、維護(hù)市場交易安全的重大舉措，對建立健全我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，提高國家治理能力和治理體系現(xiàn)代化具有重大意義。自2013年《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》正式啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革以來，國土資源部深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，在地方各級黨委政府和相關(guān)部門的通力協(xié)作下，基本實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的"四統(tǒng)一"。截至目前，除西藏部分縣以外的全國所有地區(qū)均已實(shí)施不動產(chǎn)登記"發(fā)新停舊"工作，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已在基層落地，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得重大進(jìn)展。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在我國尚屬于一項(xiàng)新生事物。制度構(gòu)建與落地實(shí)施僅是重大改革進(jìn)程的及時步，如何確保這一新生制度長期規(guī)范有序地運(yùn)行才是關(guān)鍵和難點(diǎn)所在。自2015年3月1日不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在江蘇徐州破冰啟程至今，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作摸索前行兩年有余，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在地方黨委政府的大力支持下，積極創(chuàng)新，勇于擔(dān)當(dāng)，主動作為，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)踐中紛紛形成了諸多行之有效、特色鮮明的典型模式、做法，為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的后續(xù)創(chuàng)新發(fā)展注入了巨大活力。與此同時，問題與成效交織共存，阻力與障礙疊加放大，已成為地方普遍現(xiàn)象，且態(tài)勢愈加嚴(yán)重。尤其在長期分散登記中，因相關(guān)管理環(huán)節(jié)不規(guī)范、不完善、不到位等導(dǎo)致的登記發(fā)證難題層出不窮，備受輿論和社會熱議，在一定程度上制約著不動產(chǎn)登記工作的健康有序推進(jìn)，甚至引發(fā)誤解誤讀，亟須破題。根據(jù)2017年全國國土資源工作會議關(guān)于加強(qiáng)不動產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的要求以及不動產(chǎn)登記工作總體安排，國土資源部將抓好不動產(chǎn)登記制度完善和登記規(guī)范化作為今年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作任務(wù)。為充分契合這一現(xiàn)實(shí)要求，依法妥善解決登記實(shí)踐中遇到的疑難問題，指導(dǎo)各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有序做好各項(xiàng)實(shí)務(wù)工作，國土資源部不動產(chǎn)登記中心有關(guān)人員在長期全程參與完成

不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》)、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》(以下簡稱《操作規(guī)范(試行)》)等不動產(chǎn)登記立法支撐工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步立足本職，主動作為，通過組織開展多層次的深度調(diào)研，組織理論與實(shí)務(wù)專家深入研討交流等，最終編寫形成了《不動產(chǎn)登記疑難問題精解》一書。

本書的面世凝聚了眾多專業(yè)人士的心血，是一項(xiàng)集體智慧的結(jié)晶，參與本書編寫的作者兼具理論與實(shí)務(wù)之長，編寫人員既有全程參與《暫行條例》《實(shí)施細(xì)則》《操作規(guī)范(試行)》立法執(zhí)筆起草者，也有北京、天津、青島、深圳、成都等地方登記實(shí)務(wù)部門經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)骨干，他們多年來致力于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度理論研究，一直深度參與國家和地方立法工作，并長期作為國家層面不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)的主要師資代表，赴各地開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流，在理論探索、實(shí)務(wù)操作及問題解答等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

本書的編寫耗時一年有余。本成果醞釀的出發(fā)點(diǎn)是基于我們長期組織或參與各級不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流的日常工作實(shí)際，陸續(xù)收集梳理了500余個涉及理論、政策、技術(shù)以及工作組織等方面的不動產(chǎn)登記疑難問題，在此基礎(chǔ)上，我們編寫組通過研討分析，進(jìn)一步歸納提煉，最終精選出80余個關(guān)注度高、共性強(qiáng)的重點(diǎn)問題，然后逐一分工落實(shí)。其間，我們歷經(jīng)了近10次基層調(diào)研、20余次會議研討、10余次文稿修改，不斷反復(fù)推敲，最終成稿。在撰寫過程中，我們始終堅持以問題解答"實(shí)用性"為導(dǎo)向，堅持"尊重歷史、依法依規(guī)、兼顧實(shí)踐、便民利民、維護(hù)權(quán)益"的基本原則，在對問題進(jìn)行深入理論解構(gòu)的基礎(chǔ)上，既緊扣《物權(quán)法》《暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》《操作規(guī)范(試行)》等現(xiàn)行制度精神，也較大程度上尊重并汲取不動產(chǎn)登記實(shí)踐中的成熟通行做法和有效實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，兼具了理論性和實(shí)務(wù)性的融合，體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)性和前瞻性的統(tǒng)一，較大限度做到貼近基層，服務(wù)實(shí)踐。

在本書編寫過程中，為確保成果的嚴(yán)謹(jǐn)、和，我們特邀請原中國土地勘測規(guī)劃院院長、教授級高級工程師程燁和北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱兩位業(yè)界對書稿予以審閱指導(dǎo)，他們提出了很多寶貴意見和建議，在此表示衷心感謝！此外，中國地質(zhì)大學(xué)研究生南錫康，中國人民大學(xué)研究生韓文靜，中央財經(jīng)大學(xué)研究生楊慧、胡宇航等在問題梳理和后期修改等方面也做了大量工作，付出了辛勤勞動，在此也一并表示感謝！

需要說明的是，雖然本書盡可能地力求、詳盡、通俗地闡釋各類問題涉及的相關(guān)法條內(nèi)容，但與紛繁復(fù)雜的不動產(chǎn)登記實(shí)踐相比，本書作者對不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的理解難免存在局限或不足，對一些長期存在爭議的問題也難以給出定論，僅供不動產(chǎn)登記理論界、實(shí)務(wù)界的廣大同人參考和批評指正。因時間緊促，本書中的一些缺點(diǎn)和錯誤在所難免，請廣大讀者指正。