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2004年2月，買受人張某與某房地產開發商簽訂商品房認購書，張某向開發商交納定金2萬元。后張某隨即和開發商的銷售人員協商簽署了《商品房買賣合同》(以下稱“合同”)和補充協議(在開發商提供的標準格式基礎上雙方協商又增加了六條)，約定以公積金貸款的形式購買商品房，張某在合同上簽字后交由開發商簽署。第二天，張某交納了首付款(定金計入首付款)和印花稅，開發商向張某開具了銷售不動產的發票和印花稅收據。此后，買受人多次催促開發商去辦理期房銷售備案手續以便辦理貸款手續，銷售人員都告知其不要著急，像這樣有補充條款的業主都沒有去備案并答應辦理貸款的限制期限從取得備案之后才開始計算。

2004年8月，張某收到開發商的《律師函》，要求張某在接到律師函的五日內同意刪除補充協議中的六項補充條款，否則，開發商將拒絕簽訂合同。買受人隨即向開發商發函指出，合同已經生效，要求開發商繼續履行。但后來買受人出于各種考慮和想得到房子的實際愿望，在十日后再次發函同意刪除六項補充條款。開發商以超出時限為由拒絕，張某隨后向法院提起訴訟，要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任，在得知開發商將該房屋出賣于其他人后變更訴訟請求為解除合同、返回已交房款和利息、賠償定金并承擔一倍已交房款的賠償責任。

張某訴稱，其已在開發商提供的格式合同上簽字，并交納了購房首付款，開發商接受了張某的付款并開具了購房發票，實際上是以實際行動接受了張某的履行行為，合同已經成立并得到實際履行，開發商應按約定履行義務。

開發商答辯稱，合同上僅有張某單方簽字，開發商并未簽章，合同因不具備法定形式要件而未成立；張某付款的行為不是應開發商的要求，而是其自愿將款打入開發商的開放賬戶內；張某已付20％首付款的行為不應視為其已履行了合同的主要義務。

本案爭議的焦點是：當事人沒有簽字或者蓋章(即合同缺乏書面形式或合同書面形式不完備)，但合同當事人履行了合同的主要義務并被對方接受，合同是否照樣可以成立？

(1) 合同成立需具備什么條件

合同訂立的過程就是當事人雙方使其意思表示趨于一致的過程，這一過程在合同法第十三條：“當事人訂立合同，采取要約、保障方式”中得以體現。因此合同的成立必須有雙方或多方當事人對合同的標的、數量、質量、價款或者報酬等內容協商一致，即達成了合意。

合同法第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”但合同不采用書面形式是否就不成立，理論上還存在爭議。合同采用書面形式的目的，主要在于使合同的存在及其內容有切實的證據，以減少爭端，并使當事人理解訂立合同的法律后果及雙方的權利義務。也就是說，合同的書面形式有助于證明合同的成立與生效。但不采用書面形式的合同，也并不意味著不具備合同成立的要件，不生效。

合同的成立需要的條件主要有以下幾個方面。

① 訂約主體存在雙方或多方當事人。所謂訂約主體是指實際訂立合同的人，他們既可以是未來的合同當事人，也可以是合同當事人的人，訂約主體與合同主體是不同的，合同主體是合同關系的當事人，他們是實際享受合同權利并承擔合同義務的人。

② 雙方當事人訂立合同必須是“依法”進行的。所謂“依法”簽訂合同，是指訂立合同要符合法律、行政法規的要求，由于合同約定的是當事人雙方之間的權利和義務關系，而權利和義務是依照法律規定所享有和承擔的，所以訂立合同必須符合法律、行政法規的規定。如果當事人訂立的合同違反法律、行政法規的要求，法律就不予承認和保護，這樣，當事人達成協議的目的就不能實現，訂立合同也就失去了意義。

③ 當事人必須就合同的主要條款協商一致。即合同必須是經過雙方當事人協商一致的。所謂協商一致，就是指經過談判、討價還價后達成的相同的、沒有分歧的看法。

④ 合同的成立應具備要約和保障階段。要約保障是合同成立的基本規則，也是合同成立必須經過的兩個階段。如果合同沒有經過保障，而只是停留在要約階段，則合同未成立。合同是從合同當事人之間的交涉開始，由合同要約和對此的保障達成一致而成立。

(2) 本案中的商品房買賣合同是否成立

本案中，張某和開發商之間簽訂的是商品房買賣合同，該合同有明確的合同主體和標的，合同主要條款明確具體：買受人支付房屋價款、出賣人交付房屋。

買受人張某與房地產開發商之間簽訂有商品房認購書，并且張某向開發商交納了定金2萬元，且雙方已約定好付款方式，開發商向張某開具了銷售不動產的發票，由此可以看出，雙方對該房屋的買賣有明確且一致同意的意思表示，顯然具備合同成立的初步要件。

① 該商品房買賣合同具備成立的要件

根據合同法第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”本案中的標的物為商品房，法律規定商品房買賣應當采用書面形式。但是否未簽訂的書面形式的商品房買賣合同就不成立呢?

對此，合同法第三十七條又作了規定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”可見，書面形式僅是合同成立的一種形式要件，而簽字蓋章與否并非合同成立并生效的必備要件，即采用書面形式訂立的商品房買賣合同，并不因為一方暫未簽字或者蓋章就當然無效，關鍵取決于一方是否已經履行義務并被對方認可接受。

結合本案來看，本案中雙方協商簽署了合同及其補充協議，張某所簽署的合同是由開發商所提供的格式合同，合同文本中出賣人及標的物的詳細情況已經在合同文本中簽署完畢，買受人也按照合同要求在應簽署的地方簽字確認，該合同明確約定了買受人與出賣人之間的權利義務。并且買受人也交納了首付款，并得到了開發商所出具的發票，可見雙方之間的買賣合同關系已經建立，買賣合同已經成立。后面開發商也只是要求刪除補充協議中的補充條款，而非對整個合同的全然否定，也就是說，即便因為補充條款發生爭議，也僅是這六項補充條款不發生效力而已，并不影響主合同商品房買賣合同的成立。由此可見，雙方對買賣商品房已達成了合意，開發商未在合同上簽章并不影響合同成立。

② 該合同已經得到實際履行

根據合同法第三十七條的規定，采用書面合同形式的，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。從這條可以看出，即便開發商沒有簽字或者蓋章，其只要履行了合同的主要義務并被對方接受，合同照樣可以成立。那么，從本案來看，開發商是否已經履行了主要義務呢？

判斷是否已經履行了合同的主要義務，要從合同當事人訂立合同的目的入手。就本買賣合同而言，買方的主要義務是：支付價款；按約定接受標的物。而出賣人的主要義務是：接受價款；按約定交付標的物。

本案中，合同約定，買受人先行支付首付款，余下款項由買受人向銀行申請公積金貸款。張某按照約定向開發商交付了首付款，開發商向張某開具了正式發票，顯然作為買受人的張某已經支付了價款，而出賣人開發商也接受了價款，顯然在標的物商品房交付之前，價款為履行合同的主要義務，張某實際按約履行了，開發商也履行了。剩余的房款，張某要想繼續履行合同義務則必須開發商予以履行才能實現，申請公積金貸款則需要開發商履行相應的手續，完成商品房預售登記備案手續才可能辦理。也就是說此項合同義務非買受人張某所能直接履行的，必須由開發商出面辦理了相關手續才有可能實現。在這個過程中，開發商預售備案登記手續的完成與否直接決定買受人能否履行后續付款義務，如開發商不履行其備案義務，則張某的后續付款義務就無法履行。當然買受人接受標的物和開發商交付標的物的合同義務就無法得到履行。因此可以說，張某已經按照合同約定履行了其合同的主要義務，而開發商也接受了，顯然該商品房買賣已經成立并且生效，至于開發商未在合同文本上簽字蓋章這樣欠缺形式要件的情形并不影響該合同已經成立的事實。