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內容簡介

本書主要由三個部分構成:部分為訴訟指引，細致地介紹了房屋租賃糾紛各個環節的要點和需要注意的問題。第二部分為實務問題解答，通過歸納、提煉司法實踐中房屋租賃合同糾紛案件常見的問題，進行簡要解答，并輔之以經典案例，配之有經驗法官的精煉分析和法律依據指引。第三部分為法律法規，該部分匯編了適用的現行有效的常用法律、法規、規章、司法解釋以及部分有代表性的地方性司法文件。本書內容幾乎覆蓋了所有房屋租賃合同糾紛中常見或者可能涉及的法律內容，具有較強的參考價值。

編輯推薦

、清晰的訴訟流程指引，緊緊抓住糾紛訴訟活動的每一個流程節點，指明訴訟每一個階段當事人所要提供的材料以及法官需要審查的內容，讓當事人的訴訟活動更加流暢、高效

、實用的實務問題解答，通過對一線法官審判實踐中的案例進行梳理、提煉、加工，總結、歸納出審判實踐中遇到的常見、新型、疑難問題，運用法官的專業知識，將這些問題用案例的形式，生動、清晰、簡單明了地予以分析解答，具有很強的實踐性和性

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古人云：安得廣廈000萬間，大庇天下寒士俱歡顏。住房問題既關乎國計民生，亦關系社會穩定。隨著我國經濟的高速發展和住房制度改革的深化，房地產市場也得到了迅猛發展，房屋作為一種重要的不動產，在社會生活中的重要地位日益彰顯，在經濟發展中扮演著極其重要的角色。面對高漲的房價，中國人傳統的購房置地觀念也悄然發生變化，逐漸由買房向租房(有些是臨時過渡)轉變，特別是城市化進程的加快，"城中村"的改造，進一步促進了租賃市場的繁榮。房屋租賃已經成為我國社會生活中一項具有普遍性的民事法律行為，成為房地產交易的主要形式之一。

憲法規定，公民合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權。房屋作為民事主體的重要財產，其物權效力法律給予極大保護。隨著社會經濟的發展，物權理論的更新，物權中各權能可相分離并具彈性已是一種社會共識，也是發揮物權較大效能的需要。房屋租賃就是房屋所有權與使用權分離的典型形態。房屋的所有人或者經營管理人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金。房屋租賃可以看做是出租人有限期地出讓房屋的使用權、占有權、收益權，換回承租人支付的對價。

由于出租人雖享有出租房屋的所有權，但不占用房屋，而是在租賃期限內脫離自己的實際掌控，交由承租人占有使用，其既希望能夠及時獲得租金，又擔心房屋被破壞性使用，還會極力避免承租人提前退租而"人去樓空"。因此，出租人與承租人需要在房屋租賃合同中詳細地約定雙方的權利義務，同時也是雙方極易產生糾紛之所在。在當前的司法實踐中，與房屋租賃市場相伴隨的，則是房屋租賃合同糾紛案件的增多，許多新情況、新問題紛紛成訴進入司法領域，房屋租賃合同糾紛也逐漸成為人民法院受理的主要案件類型之一。

因房屋租賃橫跨物權法和債權法兩大領域，涉及法律問題頗為復雜，大多成為審判實踐中的熱點、難點問題，如房屋租賃合同的效力、一房數租、承租人優先購買權的性質、行使條件及救濟方式、轉租及有關裝飾裝修物的處理等。盡管有關房屋租賃的法律法規、部門規章、地方性法規及政府文件眾多，在調整和規范房屋租賃市場方面發揮了巨大作用，亦為人民法院正確處理房屋租賃糾紛提供了法律依據。但立法的滯后顯然跟不上社會的發展。因而不同時期出臺的法律法規難免在有些內容上相互交叉重復，有的甚至相互矛盾，有必要對此進行篩選和梳理。例如，1995年6月1日實施的原建設部《城市房屋租賃管理辦法》已被2011年2月1日實施的住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》取代，不再適用。1983年12月17日并實施的國務院《城市私有房屋管理條例》因被其他法律法規所代替，已于2008年1月15日被《國務院關于廢止部分行政法規的決定》予以廢止。較高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定，"出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"因其與物權法有關規定相沖突，已被較高人民法院《關于廢止2007年底以前的有關司法解釋(第七批)的決定》予以廢止。同時，為了滿足司法實踐的需要，2009年9月1日實施的較高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》應運而生。

本書試圖通過歸納、提煉司法實踐中房屋租賃糾紛案件常見的問題，進行簡要解答，并輔之以經典案例，配之有經驗法官的精煉分析和法律依據指引，特別是典型案例，主要選擇那些影響大、覆蓋面廣、具有代表意義，與廣大公民生產、生活息息相關的典型的實際案例。這樣編寫主要是為了便于讀者快速了解每個案例所包含的重點問題、主要內容、法律觀點和法律依據，幫助廣大讀者比較系統地熟悉、運用常用法律規定及條文，在較短的時間內很好地掌握相關的法律知識。本書內容幾乎覆蓋了所有房屋租賃糾紛中常見或者可能涉及的法律問題。法律法規部分匯編了近期適用的現行有效的常用法律、法規、規章、司法解釋以及部分有代表性的地方性司法文件，希望能對讀者有一定參考價值。

本書側重解決房屋租賃關系中的實踐問題，但又不乏理論深度并盡力使信息較大化，具有很強的實用性，能較好地滿足各個層次讀者的需求。相信本書能夠幫助普通讀者如何租賃到自己夢想的房子，如何處理好與房東的關系，如何簽訂租房合同以及學會如何避免及解決租房法律糾紛。

本書在編寫過程中，參考和借鑒了許多已有的研究成果和相關的書籍、資料，在此表示衷心的感謝。

本書作者均是從事房地產審判的一線法官，具備一定的法律理論水平和審判實踐經驗。在編寫過程中，對于相關疑難問題的歸納分析，作者們均經過了反復斟酌和認真探討，以期確保對該問題分析解答盡量簡潔、精練和，不僅是對自己負責，更是為讀者負責。但鑒于審判任務繁重，時間倉促，加之理論素養不夠，能力、水平所限，錯誤或者疏漏在所難免，懇請廣大讀者批評、賜教。

本書寫作分工如下：許楓，上編及時章，第二章第三、四、五節，中編及時章案例10、第二章案例23，第四章案例34，第五章案例58~61、66；于夢，上編第二章及時、二節，中編及時章案例9，第五章案例62~64；孫琦，中編及時章案例1~8、第五章案例65；孫付，中編第二章案例11~22以及附錄；董則明，中編第二章案例24、25以及第三章；徐明，中編第二章案例26、27以及第四章案例35~47；劉尊知，中編第五章案例48~57。本書由劉尊知負責統稿，李方民、初魯寧對本書進行了審核。