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中華人民共和國城鎮國有土地

使用權出讓和轉讓暫行條例

1990年5月19日國務院令第55號自之日起施行

及時章總則

及時條為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。

第二條國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。

前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。

第三條中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

第四條依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。合法權益受國家法律保護。

第五條土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會公共利益。

第六條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第七條土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。

登記文件可以公開查閱。

第二章土地使用權出讓

第八條土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

第九條關聯規定《較高人民法院關于土地管理部門出讓國有土地使用權之前的拍賣行為以及與之相關的拍賣公告等行為性質的答復》(2009年12月23日(2009)行他字第55號)，土地管理部門出讓國有土地使用權之前的拍賣行為以及與之相關的拍賣公告等行為屬于行政行為，當事人不服提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。

第十條土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。

第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條土地使用權出讓較高年限按下列用途確定：

一)居住用地70年;

二)工業用地50年;

三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;

四)商業、旅游、娛樂用地40年;

五)綜合或者其他用地50年。

第十三條關聯規定《國土資源部辦公廳關于國有土地使用權招標、拍賣有關問題的復函》(1999年8月21日國土資廳函(1999)245號)，國有土地使用權招標、拍賣不應由《拍賣法》調整。1996年7月4日，全國人大法律委員會主任委員薛駒在全國人大委員會審議通過《拍賣法》時所作的《關于拍賣法(草案修改稿)修改意見的匯報》中指出：“國有資產的產權交易、土地使用權出讓與轉讓、人民法院強制執行的物品的拍賣應當由其他有關法律調整，并非都由拍賣企業拍賣。考慮到本法是調整拍賣企業進行的拍賣活動，建議該條修改為：‘本法適用于中華人民共和國境內拍賣企業進行的拍賣活動’。”《拍賣法》立法中采納了此項建議，《拍賣法》第二條明確規定：“本法適用于中華人民共和國境內拍賣企業進行的拍賣活動。”因此，《拍賣法》的適用范圍應符合上述原則，不得另加擴展。

國有土地使用權出讓的招標、拍賣應當由《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規調整，由市、縣人民政府負責，由市、縣人民政府土地管理部門組織實施。

市、縣人民政府土地管理部門在組織實施國有土地使用權拍賣過程中，根據需要也可將部分工作委托經省級以上土地行政主管部門認證的具有國有土地使用權拍賣資格的拍賣企業承擔。土地使用權出讓可以采取下列方式：

一)協議;

二)招標;

三)拍賣。

依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第十四條土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。

第十五條出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

第十六條土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

第十七條關聯規定《國家土地管理局〈關于對《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條有關內容請求解釋〉的復函》(1993年1月20日(1993)國土函字第15號)，抵押權附屬于土地使用權。作為主權利的土地使用權，因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定，作出收回土地使用權的處罰而消滅時，在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

第十八條關聯規定《國土資源部辦公廳關于出讓土地改變用途有關問題的復函》(2010年2月2日國土資廳函(2010)104號)，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《協議出讓國有土地使用權規范》(國土資發(2006)114號)等法律政策規定，出讓土地改變土地用途，經出讓方和規劃管理部門同意，原土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金。原土地使用權人應當按照變更協議或重新簽訂的出讓合同約定，及時補繳出讓金，辦理土地登記。但出讓合同、法律、法規、行政規定等明確必須收回土地使用權重新公開出讓的，不得辦理協議出讓手續。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

第三章土地使用權轉讓

第十九條關聯規定《國土資源部辦公廳關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的批復》(2004年5月31日國土資廳函(2004)224號)，太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨資企業——太古飲品(東莞)有限公司全部轉讓給可口可樂(中國)投資有限公司，屬于企業資產的整體出售，其中包含土地使用權的轉移。因此，該行為屬于土地使用權轉讓，應按土地使用權轉讓的規定辦理變更登記。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

第二十一條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第二十二條土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十五條關聯規定《國土資源部辦公廳關于企業產權轉讓涉及國有土地使用權轉讓有關問題的復函》(2006年4月10日國土資廳函(2006)160號)，企業轉讓國有產權涉及以出讓方式取得的國有土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的，必須取得合法產權證明，否則不得轉讓。

企業轉讓國有產權時未在土地有形市場公開進行轉讓國有土地使用權，而在產權交易機構轉讓成交的，國土資源管理部門應當依法辦理土地使用權過戶相關手續。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

第二十六條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

第二十七條土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。

第四章土地使用權出租

第二十八條土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

第二十九條土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。

租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十條土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第三十一條土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。

第五章土地使用權抵押

第三十二條土地使用權可以抵押。

第三十三條土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十四條關聯規定《國土資源部關于企業間土地使用權抵押有關問題的復函》(2000年11月22日國土資函(2000)582號)，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權和債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。

企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保障債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權抵押。

設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

土地使用權抵押擔保必須依法辦理抵押登記。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。

抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十五條關聯規定《國土資源部關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》(2004年1月15日國土資發(2004)9號)，根據國家有關法律法規的規定，現將國有劃撥土地使用權抵押登記中的有關問題通知如下：

以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。

第三十六條關聯規定《較高人民法院關于能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》(1998年9月3日法釋(1998)25號)，在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價后的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。

因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。

第三十七條處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。

第三十八條抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。

第六章土地使用權終止

第三十九條土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。

第四十一條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

第七章劃撥土地使用權

第四十三條劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。

第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

二)領有國有土地使用證;

三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;

四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。

第四十七條關聯規定《國家土地管理局對〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉第47條解釋的請示的批復》(1996年10月4日)，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條及時款所稱的“其他原因而停止使用土地的”是指除因遷移、解散、撤銷、破產以外的其他原因而停止使用土地的情形，如土地使用者因公路、鐵路、機場、礦場經核準報廢，或因不可抗力等原因停止使用土地以及因土地使用者自愿放棄土地使用權而停止使用土地等，不應當理解為包括土地使用者因非法轉讓國有土地使用權而停止使用土地的情形。對土地使用者非法轉讓國有土地使用權的，應當依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第46條規定處罰。無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

第八章附則

第四十八條依照本條例的規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。

第四十九條土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第五十條依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用于城市建設和土地開發。具體使用管理辦法，由財政部另行制定。

第五十一條各省、自治區、直轄市人民政府應當根據本條例的規定和當地的實際情況選擇部分條件比較成熟的城鎮先行試點。

第五十二條外商投資從事開發經營成片土地的，其土地使用權的管理依照國務院的有關規定執行。

第五十三條本條例由國家土地管理局負責解釋;實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第五十四條本條例自之日起施行。