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但是，即便地方政府按照中央政策落實(shí)調(diào)控，就可實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)甚至降低嗎?我們可以借鑒2012年底香港樓市調(diào)控陸續(xù)出臺(tái)"雙辣招"的情況，買家印花稅與雙倍印花稅加起來(lái)，非本地居民及公司買家的稅率可高達(dá)23.5％，本地居民購(gòu)買第二套房的稅率則為8.5％。以港府的執(zhí)行效率，此項(xiàng)措施被嚴(yán)格執(zhí)行無(wú)誤。但港府?dāng)?shù)據(jù)顯示：2013年4月份房?jī)r(jià)僅微降0.7％，而成交量卻暴跌至2003年SARs期間水平，地產(chǎn)行業(yè)面臨危機(jī)，地產(chǎn)股大跌，200萬(wàn)港元以下小戶型被炒高，普通港人首次置業(yè)更難，地產(chǎn)商、地產(chǎn)從業(yè)人員屢次逼宮，甚至出現(xiàn)萬(wàn)人上街大游行，迫使梁振英公開(kāi)表示"雙辣招"是政府"在迫不得已的情況下采取的措施，保障當(dāng)樓市轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定、土地供應(yīng)充足，他將會(huì)及時(shí)個(gè)贊成取消樓市管理需求措施。"(中國(guó)新聞網(wǎng)，2013)同樣，北京作為"國(guó)五條"調(diào)控最嚴(yán)城市，卻是調(diào)控以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)為供不應(yīng)求，其有效應(yīng)對(duì)辦法是在抑制需求的同時(shí)，增加供給。而中央政府的樓市調(diào)控政策卻走錯(cuò)了方向，增加交易成本①，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的融資或貸款難度與成本，從而對(duì)需求與供給實(shí)行雙重打壓。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控效果看，對(duì)需求的打壓有限，且很多需求只是被推遲，而不會(huì)因此而消失。與此同時(shí)，對(duì)供給能力的打壓則是前所未有的，且大大超過(guò)對(duì)需求的打擊力度，進(jìn)一步扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，結(jié)果是房荒、市場(chǎng)恐慌和房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。

政府壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng)，土地的供給不會(huì)隨需求增加而自然增加，土地供給量受行政力量支配而非供求定理支配。土地指標(biāo)由中央政府嚴(yán)格控制，屬指令性計(jì)劃，且為此編造了諸多借口。為了讓土地多賣錢，地方政府自然不愿意充足地供應(yīng)土地，自然會(huì)受到很強(qiáng)的激勵(lì)去人為地制造土地供應(yīng)的短缺(衛(wèi)志民，2012)。由此可見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)真正的市場(chǎng)，屬于"計(jì)劃"+"市場(chǎng)"型，至少土地沒(méi)有市場(chǎng)化，還是嚴(yán)格按照中央政府的指令性計(jì)劃推出土地。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)貴資本主義的典型。

政府利用土地饑餓營(yíng)銷策略等推高了地價(jià)與房?jī)r(jià)。但不能因此將高地價(jià)與高房?jī)r(jià)的責(zé)任全部歸咎于地方政府，中央政府實(shí)際上才是幕后的較大推手。我們經(jīng)常看到：中國(guó)城市化發(fā)展迅猛的地區(qū)同時(shí)也是地價(jià)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，這些地區(qū)往往也是城市土地供給短缺的地區(qū)，這些地區(qū)的土地短缺并不是因?yàn)檫@些地區(qū)無(wú)地可供，有時(shí)也非地方政府不想增加土地供給，而是受到中央政府土地供應(yīng)指標(biāo)的嚴(yán)格限制。

實(shí)際上，許多地方政府希望增加土地供給，通常做法有二：一是到中央政府爭(zhēng)取更多的用地指標(biāo)，二是土地指標(biāo)的異地交易。

例如，由于東部沿海某市的城市化與人口集聚速度太快，上級(jí)政府分配給該市的用地指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而該省另一城市的城市化發(fā)展速度相對(duì)較慢，且人口外流嚴(yán)重，上級(jí)政府分配給該市的用地指標(biāo)出現(xiàn)富余。在此情況下，相對(duì)發(fā)達(dá)的某市從相對(duì)不發(fā)達(dá)的另一城市購(gòu)買用地指標(biāo)。由此可見(jiàn)，政府用地指標(biāo)分配的不合理也是導(dǎo)致目前部分地區(qū)用地緊張的影響因素之一。只要稀缺，都可能成為一種商品，土地指標(biāo)在中國(guó)也早已演變成為一種商品，這就如同中國(guó)股市的殼資源。由此可見(jiàn)，中央與地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的利益是不一致的。國(guó)土資源部自然希望用地指標(biāo)越少越好，用地指標(biāo)越緊張，掌握用地指標(biāo)分配的國(guó)土資源部的權(quán)力也就越大，從而為實(shí)現(xiàn)部門利益較大化與權(quán)力尋租創(chuàng)造了條件。由此可見(jiàn)，權(quán)力有時(shí)既不屬于"君權(quán)神授"，也不來(lái)源于公眾的授予，而是通過(guò)問(wèn)題建構(gòu)而獲得的。

僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在囤地?我們時(shí)常看到：一方面，幾乎每一座城市都在高喊城市化發(fā)展速度快、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，對(duì)土地需要急劇膨脹，上級(jí)政府分配給當(dāng)?shù)氐挠玫刂笜?biāo)嚴(yán)重不足；另一方面，我們又看到許多地方政府土地出讓比例只及計(jì)劃用地指標(biāo)的50％左右。這兩者之間存在著明顯的矛盾。原因就在于不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是經(jīng)濟(jì)人，政府更是經(jīng)濟(jì)人，而且是被賦予公權(quán)力的強(qiáng)經(jīng)濟(jì)人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到政府人為制造土地供應(yīng)緊張來(lái)哄抬地價(jià)，形成地價(jià)長(zhǎng)期上漲預(yù)期，進(jìn)而囤地……P255-256

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