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代建藍海 劍指未來

在人類漫長的歷史長河中，社會分工問題一直縈繞在思想家們的心中，揮之不去。早在公元前430年，古希臘歷史學家、作家色諾芬(公元前444～前354年)指出分工會使產品制造得更精美，質量更高。1776年3月，經濟學家亞當 斯密的《國富論》中首次提出了勞動分工的觀點，并系統地闡述了勞動分工對提高勞動生產率和增進國民財富的巨大作用；而分工理論也為后來“科學管理之父”泰勒的管理理論奠定了基礎。 人類社會的進步離不開專業化分工，只有專業分工才能實現效益較大化，更好地創造財富，而其本質可以概括成十個字——讓專業的人做專業的事。 近些年，伴隨著工業化的精細分工在社會各行各業地滲透，一系列新興社會詞條和生活詞條衍生出來，已經成為或正在成為行業細分的標志。在房地產行業內，“輕資產”、“代建”、“代建模式”、“小股操盤”等說法，就成為當下最為熱門的詞匯之一。 那么，何為代建？業內外可謂眾說紛紜，有人從字面意思理解為代為建設或建造，是屬于建筑業范疇的概念；有人認為代建和小股操盤是房企輕資產轉型的不同模式，通過企業品牌、管理、團隊和資源的輸出，實現效益較大化；也有人認為代建有狹義和廣義之分，傳統的政府代建、項目代建均為狹義概念，廣義代建指在房地產開發的各個產業鏈條中，房企結合自身優勢進行組合輸出其品牌及其品牌所蘊含的核心管理與服務能力，而項目代建和小股操盤均是代建范疇中的不同模式或類型。如果你通過百度或其他搜索軟件去查詢，你會查到“工程代建”、“代建制”等相關詞匯，給出的解釋是：項目代建制最早起源于美國的建設經理制(CM制)，是業主委托一稱為建設經理的人來負責整個工程項目的管理，包括可行性研究、設計、采購、施工、竣工試運行等工作，但不承包工程費用。因此，關于代建的概念，學術界、政府，以及房地產行業各自從利益分配、道德風險、委托機制、制度建設、代建模式等不同角度進行概念的界定和內涵解讀，形成了明顯差異化的概念界定。 可見，房地產代建的概念目前在國內外尚無統一的界定，現階段對其研究亦相對匱乏，對參與企業的界定、代建模式、盈利模式等較為模糊，行業內外對其內涵的理解更具狹義和片面化。 伴隨著市場化改革，我國的房地產代建業務已經從起步進入快速發展階段，而且必將走向深度專業化，成為房地產行業的重要新興細分領域。我們認為政府代建制度改革以及居民住房制度改革是驅動代建行業最核心的兩個外部力量。政府代建從“財政投資，政府管理”的單一模式轉向社會資本的多種參與合作模式，比如保障房、集體安置房等；住房制度改革則起源于城鎮住房制度改革由福利分房、集資合作建房向市場化方向轉變。在市場化改革的推動下，房地產代建業務的專業分工特點將繼續放大。 房地產行業進入白銀時代之后，行業的專業化要求更高，企業的品牌影響力、資金實力、創新能力以及前后端資源的整合能力都成為企業發展的關鍵要素。尤其是在信息與技術的快速沖擊下，對房產品質與服務的訴求表現愈加突出，房地產市場的專業化程度持續增強。一方面，專業能力相對薄弱的房地產企業，甚至是具備一定品牌影響力和專業化開發能力的大型房地產企業，為分散市場風險，積極尋求品牌優勢更為強大的代建方，以支付相應的代建管理費的方式進行項目開發；另一方面，傳統的金融機構和新興的私募基金不滿足于財務投資者的角色，更深入地參與到地產開發業務中，形成了一批專業的地產投資人。 房地產代建或將作為一個全新的業務領域并發展壯大，在房地產行業中正扮演越來越重要的角色，并將對房地產行業產生深遠影響。本書結合國內房地產代建的現狀與國外房地產代建的發展特征，定義房地產代建是由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。 未來，隨著越來越多的房企介入房地產代建業務中，亟須對房地產代建的特征、業務模式、企業格局、發展趨勢以及風險規避等進行系統而的認識和了解，本書希望通過對國內外房地產發展階段及代建模式等進行梳理，歸納總結房地產代建的內涵界定及研究意義，并通過挖掘企業和項目的代建特征和運營模式，樹立行業標桿，為促進行業健康發展、提高項目管理水平、發揮行業在國民經濟增長中的作用等方面貢獻微薄力量。