中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在演進之中，產業外資本進入房地產業的趨勢出現逆轉；房地產金融會日趨活躍。房地產將從居民財富配置的"超配資產"變成"標配資產"，房地產行業將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自于行業內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工制造業。《房地產大周期的金融視角》以日本在20世紀80年代的房地產市場泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發生的機制與邏輯，探討政府、企業應對泡沫崩潰的對策,從而總結教訓,吸收經驗，以便使中國的房地產市場在經濟發展的過程中能趨利避害。
金融市場有一句諺語說，歷史給人們的教訓是：人們很少從歷史中汲取教訓。在房地產金融特性日益顯著的環境下，巴曙松研究員以一名金融學者的視角來跟蹤考察房地產行業的歷史波動。
巴曙松博士，國務院發展研究中心金融研究所研究員，博士生導師，享受國務院特殊津貼專家。還擔任商務部經貿政策咨詢專家委員會委員、中國銀行業協會首席經濟學家；中國宏觀經濟學會副秘書長、中國證監會基金評議專家委員會委員、中國銀監會考試委員會專家、招商銀行和招商局博士后轉交指導委員會委員，曾在北京大學中國經濟研究中心從事博士后研究。先后擔任中國銀行杭州分行副行長、中銀香港助理總經理、中國證券業協會發展戰略委員會主任、中央人民政府駐香港聯絡辦公室經濟部副部長等職務，并曾擔任中共中央政治局集體學習主講專家。
自序
金融市場有一句諺語說，歷史給人們的較大教訓是：人們很少從歷史中汲取教訓。
反思日本
從房地產周期的角度看，日本在20世紀60年代后期－70年代前期和80年代后期分別經歷了兩次周期性波動。雖然兩次周期波動中，房價均經歷了快速的上漲，但從后期的調整來看，無論是房價調整的幅度，還是調整持續的周期都存在明顯差異。20世紀70年代前期，房地產價格在1973年達到階段性頂點后，受及時次石油危機的影響，曾在1974年出現小幅回落，但此后不久便重回上漲路線。然而20世紀80年代后期的那一次，房地產價格急劇上漲，于1990年沖到頂點后便開始一路下滑，此后整個20世紀90年代一直處于長期大幅下跌的局面。
進一步分析，日本及時次周期性調整幅度較小，原因在于城市化與收入增長為真實住房需求提供了穩定的基本面支撐，房價在短暫的下調后，重返上升周期。
第二次周期性調整幅度較大，持續的時間也較長，原因在于城市化已經接近尾聲，真實需求基本釋放完畢，投資性需求主導的房地產市場極容易隨著流動性和利率的變化而出現大起大落。
鏡射中國
從大致的需求結構看，目前中國所處的發展階段與日本20世紀70年代的情形大致可比。城市化速度開始放緩，一線城市的發展空間收窄，人口結構步入老齡化階段，這使得中國房地產業經過十多年的高速成長之后，在2010年以來嚴厲調整政策的疊加之下，趨勢因素與周期因素的相互作用使之進入真正意義上的大調整。2011年以來，當針對房地產市場的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加，市場化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產開發企業正面臨中國房地產市場起步以來最為嚴峻的市場與政策環境，中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨及時次真正意義上的大調整。
當前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產企業基于高盈利預期以及調控會短期結束的政策預期進行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松之時，這些房地產企業的洗牌不可避免。
首先，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成，中國房地產行業正進入"庫存消化"階段：(1)目前的周轉期即從拿地到銷售回款的周期約為40個月，與2008年房地產行業低谷時45個月的周轉期相比已經相差無幾。(2)2012年約計有近800萬套保障房竣工，這將在短期內改變房地產市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。
其次，中國房地產行業真正意義上的大調整正在發生，而調整的方式和開發商的應對策略則可能是：(1)降價，從城市居民收入能力測算，一線城市的平均房價超出家庭住房可承受能力的水平約20%～30%，二線城市則在10%～20%之間，三線城市基本合理，降價空間不大；(2)布局三四線城市；(3)產業外資本進入房地產業的趨勢將逆轉；(4)金融資本與產業資本的互動將可能激發部分上市企業退市或私有化傾向，房地產金融會日趨活躍；(5)定位高端的開發商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現價值的提升。
再次，從這輪調整的宏觀沖擊看，房地產銷量增速已經開始明顯下滑。保障房開工之后，對沖效應減弱，2011年四季度房地產新開工也將出現明顯減速。進一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節性因素的影響，如果房地產銷售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動，則2012年二季度房地產投資變成個位數甚至負增長的概率變大，房地產市場出現明顯行業洗牌的可能性加大。
，盡管市場廣泛預期隨著房地產投資出現顯著回落，進而對地方政府土地出讓金收入、經濟增長產生明顯沖擊，由此帶來房地產調控政策如限購令的放松，但是考慮到未來房地產在整個經濟中的地位趨于弱化趨勢，針對房地產的調控政策難以重現2009年的"旱澇急轉"，即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業調整的總體方向以及分化與整合的行業洗牌趨勢。
總體上，基于短期內房地產行業基本面供給相對過剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續期，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時間內房地產市場的供求結構已經發生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產將從居民財富配置的"超配資產"變成"標配資產"，房地產行業將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自于行業內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工制造業。
在本書起草和修訂、出版過程中，劉孝紅博士、華中煒博士、楊現領博士提供了大量的資料整理和分析討論等多個方面的支持和幫助，因為出版過程偏長，楊現領博士在出版前還專門系統閱讀了全書并且幫助更新了文中的數據，在此表示感謝。任志強先生和顧云昌先生是地產界十分有影響的業內人士，因為角度的差異，本書中的不少看法和結論可能與他們的判斷并不一致，但是他們依然熱心地推薦，展現了他們的寬容和支持獨立研究的態度。當然，文中錯誤在所難免，也歡迎讀者指正，以便在后續研究中繼續跟進。
巴曙松：研究員，博士生導師
國務院發展研究中心金融研究所副所長
2012年1月于國務院發展研究中心
房地產行業和金融行業的聯系可謂千絲萬縷。巴曙松研究員從金融政策研究者的角度，一直在關注并跟蹤房地產市場的發展，并通過獨立研究得出了許多有參考價值的研究判斷，拓展了我們對房地產市場的認識。
—— 任志強，華遠地產 董事長
巴曙松研究員從金融政策與市場研究者的獨特角度，以房地產周期波動與房地產行業的轉型為主線，對房地產市場運行進行了跟蹤研究。我認為對當前正處于轉型進程中的中國房地產行業來說，具有積極的參考價值，也促使我們更多地從歷史的角度、從行業的角度來思考房地產行業。
—— 顧云昌，中國房地產及住宅研究會 副會長
我還需要快速翻閱，以達成降龍第十八掌。目前還只是單獨的招式。有待貫通！
本書深入淺出刨析房地產的新格局,講得很有道理
對于從一個全面的角度來闡述房地產的大周期非常有用。
日中兩國房地產周期的比較，有數據，有深度，有論點。推薦
對了解中國房地產市場發展以及走勢有很大的幫助，同時順便了解日本泡沫經濟！
對比了美、日的房地產大周期和中國所處的階段以及下一步的政策可能的方向，和保障房政策政府應從哪些方面入手。
看這本數就是想了解一下，現在要是進房地產行業前景怎么樣，結果還是覺得這本書寫的很不錯的，有啟發
寫的很深刻，又不古板，對研究房地產政策有很好的幫助。
國內不多見的關于房地產金融領域的佳作，值得一讀
沖著巴老去的，和他的幾大著名譯本相比，這本研究型的書有些次，對于日本經濟和房地產的描述有些喧賓奪主，對于中國房地產的介紹只能是算是皮毛上的分析，有些失望。
書還沒有讀多少，主要是分析日本的房地長周期映射中國的房地產市場。值得閱讀。
數據很詳細的比較，中國的房地產行業正在洗牌，但是還會有十年到十五年的發展時期
對理解中國房地產泡沫，加深對經濟的理解有很大的好處
從金融市場的專業視角，展望房地產市場新格局
紙質一般，內容感覺也一般，不過關于日本房地產的論述有一定幫助
房地產市場眾說紛紜，不過時間是一個很好的淬煉工具
對房地產周期的解析非常到位，也很有啟發性，讀完之后有醍醐灌頂的感覺，建議專業和非專業人士都認真閱讀，作者水平高，很佩服
從土地供給和人口結構去分析房價，很有道理，中國的房地產應該從“地產”發展成為真正的“房產”
由國外的房地產周期與經濟的關系，分析國內房地產的周期性，有借鑒意義
房地產大周期的金融視角（巴曙松最新力作，從金融市場的專業視角，展望房地產市場新格局）
房產具有商品、投資品雙重屬性，它更關乎人民的日常生活與幸福感，了解房產的發展與周期性對每一個人來說都是有意義的。書中回顧了日本、美國走過的歷史，也分析了當前我國的政策、經濟形勢，比較全面，值得一看。
一本數據說話的書，通過借鑒和分析發達國家走過的地產金融道路及結合我國現實狀況為我們分析我們國家目前地產金融的形式及發展。巴曙松的書真是好書。
主要是和日本房地產行業做了對比，根據房地產周期以及房地產和金融的關系展開，說了中國房地產所處的時期，現在和未來，不過很多觀點已經知道，只不過本次加深了之前的認知。
通過這本書對中國房地產當前乃至未來20年的走勢有了清晰的認識，本書思路清晰，論證嚴密，向我們全景展示了中國的房地產市場發展，猶如醍醐灌頂，強烈推薦社會各界人士認真閱讀，一定會有很大的收獲！
不怎么能看得懂，特別是數據那塊，邏輯太深奧了，這哥們不愧是博士。比較收益的是用日本、美國等的房地產周期做對比，更全面的了解中國地產業。其實，從另一個側面了解日、美、歐的房地產是比較實用的，畢竟不是每個房地產從業人員都能去到這些地方。
