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經濟概況與市場

篩選篇

澳洲經濟發展前景與房地產的關系

一、澳洲經濟發展的國情及各個首府城市房地產市場梗概

澳大利亞，簡稱澳洲。位于南半球的大洋洲，是世界六大四面環海的國家之一。自1770 年4 月9 日，英國船長詹姆斯 庫克(James Cook)首次發現并登上這片新大陸，1788 年首批英國囚徒踏上這片土地就開始了澳大利亞的統治和管理，澳大利亞成為眾多英聯邦國家成員之一。

澳大利亞是世界上較大的島嶼，占地面積7,692,024 平方公里，約為日本國土面積的20 倍。2012 年底的人口統計數量為2,350 萬。僅憑數字計算，看似地廣人稀；然而實際情況是75% 的人口生活在五大首府城市中(悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯、阿德萊德)，84% 的人口集中在離海岸線100 公里的范圍內；75% 的人口居住在占地0.5% 的澳洲國土面積上，主要集中在東南和西南沿海地區城市中。

澳大利亞是一個高度發達的資本主義國家，不僅國土遼闊、物產豐富、且是南半球經濟最發達的國家；全球第十二大經濟體，澳元是第四大交易貨幣，全球第四大農產品出口國，全球第三大黃金儲備國，也是多種礦產出口量全球及時的國家。在2013 年三月，在阿德萊德北部350公里處，又發現了與阿拉伯儲量相當的石油；當時的女總理吉拉德驕傲地宣稱：到2016 年，澳大利亞可能由石油進口國變成石油出口國。澳大利亞未來將集結全球大宗金屬商品(銅、鐵、金、稀有金屬等)和大宗能源商品(石油、煤炭和焦炭、頁巖液態天然氣和清潔能源)于一身。

澳大利亞分為6 個州和2 個領地，首都堪培拉位于澳大利亞首都特區(ACT)。澳大利亞是世界上地勢低、最平坦的大陸，其氣候多樣，北部為熱帶氣候，中部干旱貧瘠，南部氣候溫和。澳大利亞有遠離塵囂的國際旅游之地——黃金海岸茂盛的熱帶雨林、也有澳洲本地人熱衷休閑度假的陽光海岸——綿延數十公里的銀色沙灘。澳大利亞是個環境對比十分鮮明的國家，其中有14 個景區被載入世界遺產名錄，墨爾本、悉尼、阿德萊德和珀斯等城市一直在世界最適合宜居的城市中名列前茅。澳大利亞是一個新興移民國家，奉行多元文化，約四分之一的居民出生在澳大利亞以外。這種多元文化的融合、經濟與亞太及歐美國家的互補發展，為澳洲過去連續21 年GDP 的正增長，及房地產市場持續穩定發展奠定了最堅實的經濟增長基礎。(見下圖所示澳洲6 個首府城市及2 個領地城市過去十年別墅均價走勢)

近十年澳大利亞房地產市場比較活躍，價格總體呈逐步上升趨勢。地區不同，房價差別較大。影響地區住宅價格的主要因素有就業機會和二手房市的活躍度。

對于就業機會而言，讓所有人首先想到的是人口過百萬的最著名的兩個首府城市——悉尼和墨爾本。悉尼是澳大利亞經濟、交通、貿易和文化的中心，有全國較大的海港，工業以石油提煉、機械制造、化學和紡織為主，有發達的鐵路網和公路網與廣大內地相連。巨大的就業機會和人才市場吸引了來自世界各地和國內其他城市的移民，悉尼市目前已達到470 多萬人口，墨爾本有430 多萬居民；隨著人口的增加，住房的強勁需求，帶動了住宅市場價格的攀升。首都堪培拉清新和寧靜的環境適合年長者養老居住；黃金海岸、布里斯班市以旅游度假為主，這些地區的人口相對穩定，住宅價格保持相對平穩。

評判市場優劣的另外依據就是二手房交易的活躍程度。在澳大利亞的悉尼和墨爾本，平均每戶家庭每2.8 年搬一次家，一方面是職業追求的改變，另外就是澳洲人選擇的一種變化的生活習慣和傳統。事實上，很多澳大利亞家庭是把房產作為一種長期投資。移民的不斷涌入，極大地增大了住房需求。由于新房的年供應有限，截止到2013 年底，澳洲目前房屋供應缺口超過20 萬套，且年度新建商品住宅趕不上有效需求增長，上述缺口呈現不斷擴大之勢，長期的住宅供應不足，造成房市交易非常活躍；同時，政府的住宅政策非常鼓勵人們貸款投資和提前消費，房價上漲自然在情理之中。