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房地產業是國民經濟的支柱產業，為我國經濟的快速增長作出了重要貢獻，在國計民生中發揮著舉足輕重的作用。根據國家統計局的《2014年國民經濟和社會發展統計公報》，全年房地產業投資95，036億元，比上年名義增長105%(扣除價格因素實際增長99%)。全年全社會建筑業增加值44，725億元，比上年增長89%。

參見《中華人民共和國2014年國民經濟和社會發展統計公報》，載中華人民共和國國家統計局網：http：//wwwstatsgovcn/tjsj/2xfb/201502/t20150226_685799html，2015年3月16日訪問。基于房地產業在國民經濟中的重要地位和作用，其一直是國家立法規范和國家宏觀政策調控的重點對象。

2011年1月24日，吳邦國宣布中國特色社會主義法律體系已經形成，如期完成中共十五大提出的重大政治建設目標，成為中國法制建設史的重要里程碑。2011年3月10日，在十一屆全國人大四次會議全國人大常委會工作報告中，吳邦國用一半的篇幅重點闡述了中國特色社會主義法律體系的如期形成，宣告以此為標志的中國法制建設進入新的歷史時期。截至2010年年底，我國已制定現行有效法律236件、行政法規690多件、地方性法規8600多件，并完成對現行法律和行政法規、地方性法規的集中清理工作。

參見第十一屆全國人民代表大會第四次會議《全國人民代表大會常務委員會工作報告》，2011年3月10日，吳邦國。我國以憲法為核心，以法律為主干，包括行政法規、地方性法規等規范性文件在內的，由七個法律部門、三個層次法律規范構成的中國特色社會主義法律體系已經基本形成。作為中國特色社會主義法律體系的組成部分，在房地產領域形成了以《合同法》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》、《招標投標法》等為核心、系列行政法規并列、諸多行政規章、標準規范相補充的房地產法律體系。

房地產業是資源密集型產業，具有投資規模大、建設周期長、能源消耗高、關聯度強等特點。相對其他行業，房地產業受國家法律的規范和宏觀政策的調控要廣，其面臨的法律風險也多。綜觀房地產企業面臨的眾多風險，法律風險管理作為企業風險管理的主要組成部分，對于企業的經營安全和可持續發展起著不可替代的作用。可謂"房地產法律規則博大精深，房地產法律實務紛繁復雜"。無論是對于法律工作者，還是對于房地產業的從業者來說，深入研究房地產法律，進而防控房地產法律風險，都具有重大的實踐意義和較高的實用價值。筆者作為一名法律工作者，長期從事房地產領域的經營管理和法律實務，一直致力于房地產法律的理論研究及實踐。在這過程中，逐步積累了一些心得和經驗，并在系統研究和整理的基礎上編寫了《房地產全程法律解讀和風險防控》、《建設工程全程法律解讀和風險防控》、《中國土地全程法律解讀和風險防控》，基本涵括了房地產法律實務的方方面面。相比而言，《房地產全程法律解讀和風險防控》具有以下特點：

1.系統注重體系創新

從本書的體系來看，主要分"四章"：房地產開發、房地產交易、房地產金融及財稅、物業服務；在章之下又具體細分為開發企業、外商投資、合作開發、股權轉讓、項目轉讓、銷售、銷售方式、銷售廣告、買受人、認購、預/現售、商品房買賣合同、商品房買賣合同條款、期房轉讓、二手房買賣、房屋租賃、房屋租賃特殊規則、按揭貸款、開發貸款、房地產稅收、物業服務企業、業主及業主大會、前期物業管理、物業管理、建筑物區分所有權、物業使用和維護等二十六個專題。從每一專題的內容看，又統一分為基本知識、法律解讀、法律風險提示、法律風險防控、相關案例、法律鏈接等六個部分。

2.密切關注近期立法動態

房地產法律易受國家宏觀調控政策的影響，具有靈活、易變的特點，本書始終關注房地產領域近期立法動態。在房地產立法方面，本書涵括與房地產相關的全國人大制定的法律、國務院制定的行政法規、國家部委制定的行政規章、地方人大制定的地方法規、地方政府制定的地方規章；在國家政策方面，本書始終把握近二十年來國家的一系列與房地產相關的國家宏觀調控政策；在法院審判實踐方面，本書涵括較高人民法院的與房地產相關的司法解釋，各地高級、中級人民法院的與房地產相關的意見、紀要等，并選擇較高人民法院公報和中國法院網中與房地產相關的案例作為參考案例。

3.注重理論和實踐的結合

法律理論源于法律實踐，法律理論指導法律實踐，法律理論隨法律實踐的發展而發展。房地產法律的研究必須堅持理論與實踐的統一。本書十分注重理論和實際的結合，在內容安排上堅持了理論和實際結合的精神，每一專題的基本知識、法律解讀部分主要傾向于理論層面的研究，法律風險提示、法律風險防控、相關案例、法律鏈接部分則更多關注法律實務方面的操作。基礎知識部分側重介紹每一模塊的基礎知識；法律解讀部分側重從法理角度分析每一模塊的法律問題；法律風險提示部分側重從法律責任的角度介紹每一模塊的法律風險；法律風險防控側重從實務操作角度介紹每一模塊法律風險的防控；相關案件主要介紹具有一定代表性的房地產案例；法律鏈接部分主要介紹每一模塊相關的法律、行政法規及規章、地方法規及規章、較高人民法院的司法解釋以及地方法院的審判意見、紀要。

筆者受自身學識、專業和經驗的局限，本書不足、缺漏、錯誤之處在所難免，希望廣大讀者能夠不吝賜教，共同推動房地產法律的理論研究和實踐工作。本書的出版，得到法律出版社應用分社戴偉社長、李群編輯的大力支持和幫助，得到家人蔡秀靜、余弘毅、余瑞琦的理解和鼓勵，在此謹表謝意！

二○一五年八月于北京