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--28個房地產開發案例與實戰中的民事法律關系

根據"建緯律師"官方微信《樹英說~辦案回眸》專欄的安排，本書記載的是我歷年來承辦的28個有關房地產開發的典型案例，連同本書的姊妹篇《墨斗匠心定經緯--建設工程疑難案件辦案思路與執業技巧》中所列26個有關建設工程的案件，一共是54個典型案件，全部是從我承辦的1000多個訴訟案件中挑選出來的。處理疑難復雜的房地產案件，尤其是遇到法律、法規或較高人民法院相關司法解釋沒有規定，甚至當事人的合同也沒有約定的情形，結合案件的事實和證據，按民事法律關系的主客體、民事行為及當事人的意思表示、互相權利義務等民法原理，依據法律的原則規定或法理基礎理論，分析當事人的是非曲直，提出案件處理的對策或建議，往往能夠影響辦案法官自由裁量的思路，取得意想不到的實際效果。

民事法律關系，是指基于民事法律事實并由民事法律規范調整形成的民事權利義務關系，是民法所調整的平等主體之間的財產關系和人身關系在法律上的表現，包括主體、客體和內容三個要素。民事法律關系一經確立，當事人一方即享有民事權利，而另一方便負有相應的民事義務。從這一定義出發分析房地產開發的糾紛案件，都可歸入民事法律關系的范疇。本書通過28個房地產開發疑難復雜案例，歸納、分析其民事法律關系，值得深入研究探討。

本書回眸的28個房地產開發案件，26個為民事案件(21個為民事訴訟案件，其中最終審級為較高人民法院的有4個、地方高級人民法院的有13個、中級人民法院的有4個；另有5個為仲裁案件)，行政訴訟案件和刑事案件各1個。上述26個民事案件中，除了3個由我擔任首席仲裁員(未任何一方)、4個案件達成和解或調解結案(最終結果均有利于我方當事人)外，其余19個案件我所的當事人均獲勝訴。有1個涉及房地產專業問題的刑事案件，經我出庭進行法庭辯論后法院將案件退回檢察院補充偵察，后檢察院決定不起訴。律師個人承辦房地產開發案件的數量雖然有一定限制，但案件反映紛繁復雜的法律問題，以及房地產開發專業案件所反映實戰中民事法律關系的博大精深和精彩紛呈，是經歷者最深切的體驗和領悟。

及時部分：經緯緣自墨斗，行成于思。

如前所述，結合各式房地產開發案件的案情對民事法律關系理論進行深入思考和研究，用法學的基礎理論分析案件爭議焦點的法律關系，并用以厘清案件的脈絡以及當事人之間的是非曲直，使之成為解決房地產開發案件疑難復雜法律問題的基礎和依據，要求房地產專業律師具有深厚的民法理論基礎，這對于我這樣一個并非名牌院校法律專業科班出身、來自施工企業的"草根"律師而言，難度不小。但是，笨鳥先飛、勤于思考、勤能補拙、勤勞致富，說的都是勤奮對于成功的重要性。業精于勤，荒于嬉；行成于思，毀于隨。這是韓愈在《勸學》中的名句，說的是術業有專攻，只能來自刻苦奮斗、勤于思考；悠悠然一事無成，就是因為安于享樂、不求甚解。我自從踏上工作崗位，無論干什么工作都將這一古訓牢記于心，尤其在個人事業發展走上法律軌道時更是不敢懈怠，不斷地在辦案實踐中理論結合實際、敬業鉆研專業，常年刻苦鉆研法學基礎理論，使之成為處理疑難案件時得心應手的依據和工具，因而每每受益。

一、自己研制順手木工工具的啟迪。

1965年初中畢業后，我考入上海市建工局下屬第八建筑工程公司職工技術學校，被分配在木工技術班，不久轉為木工學徒，我一踏上工作崗位便和墨斗打上了交道。"沒有規矩，不成方圓"是每一個木工遵循的最基本的信條。木工活是個技術活，而個人技術的提升則取決于自己的專注用心和不懈努力。記得""后施工企業開始注重青年工人的技術培訓，我所在單位1978年組織了全公司首次青年工人的技術大比武。木工是施工企業的主要技術工種，施工現場木工技術比試項目有兩項：裝木門和木窗。是年，我以超過定額人工單位工日完成裝修數量一倍以上且質量優良的成績，一人同時奪得這兩項技術比賽的及時名。在總結經驗體會時，我覺得最重要的心得是，提高木工技術活質量和數量最重要的經驗，是根據提高工作效率的需要，不斷改革研制適合自己使用的木工工具。在技術比賽時，我使用的木工工具不是單位發放的死板的傳統工具，而是根據自己的身體條件改造或定制的木工斧頭和刨子；尤其是對于裝木門非常重要的工具鑿子，我沒有使用單位發的3厘米寬的，而是自己委托打鐵店定制了5厘米寬的。木門裝修過程需安裝10厘米寬的鉸鏈，其他人要打三鑿才可制成，我只用兩鑿。僅此一項，我的工效就比其他人提高了1/3。使用自己研制的順手工具，是我一舉獲獎的重要訣竅。

由此，我悟出了一個道理：從事技術工作，要想取得更好的成效，除了用功努力之外，用腦、用心更重要；要想提高工作效率，自己一定要不斷總結經驗，手中要能夠掌握最實用的工具。很多媒體日后采訪我時，都對我從小木匠到大律師的經歷特別感興趣，每每問及木匠生涯對我做律師有何幫助？其實答案很簡單：正是因為在做木匠時有了關于工具的領悟，后來從事法律行業時，我才逐漸體悟出案例分析的要訣是注重民事法律關系分析，才能夠從容解決各種棘手的法律問題。值得一提的是，木工最重要的技能是使用、控制好決定橫平豎直標準的重要工具墨斗，故墨斗也有準繩的含義；我日后從事律師工作，恰好也有一項重要工具能夠發揮準繩的作用，那就是法律本身。

二、反復講授《民法原理》的錘煉。

從木工提干從事管理工作之后，我的及時份工作是擔任企業教育干事，主要工作是組織職工業余學習。這工作本職并不要求教育干事能夠上課，但是我認為自己不會上課，怎么能組織好別人上課。于是我利用擔任教育干事的有利條件，自己業余進修《教學法》一年，接著又考入業余大學攻讀了四年的中文大專，邊學邊講了五年的語文課。由于大專學習提高了寫作能力，我又改行擔任公司總經理秘書，有條件以實踐方式進一步以中文學業提升了處事能力和寫作水平。時來運轉，造化弄人。為發展我國律師事業，國家司法主管部門規定凡具有大專學歷的可以報考律師，我又在職研讀了兩年的律師培訓班，并在1996年通過了律師資格考試。其間，我改行擔任了企業法律顧問室負責人。為提高自己的法學理論基礎，又在職考入華東政法學院成人學院攻讀了三年的法學本科。這寒窗攻讀十年的實際效果和木工學藝十年的效果一樣，我通過自己的艱苦奮斗和不懈努力，為從事專業律師工作定制了適合自己順手的"工具"，即民事法律關系分析方法，不斷提升了使用法律"墨斗"作為準繩的實務操作能力。

機遇永遠只垂青有準備的人。我從擔任兼職實習律師開始，有機會在法律電視大學擔任兼職教師，講授《婚姻法》《民事訴訟法》《司法文書》等課程，并開始擔任主講《民法通則》課程的民法講師，此課程設置時間需一年。由于我講課的"工具"順手，具有擔任講師的教學能力和中文專業的表達能力，加上認真負責的備課和擔任兼職律師的同時又進行司法實踐的經歷，我的課程講授得到學員的認可，被評價為講課能夠"理論結合實際"，能夠深入淺出地講清楚民法的原理，于是這一課程我重復講了三年。這為我日后從事建設工程和房地產專業法律服務，在實踐中不斷解決疑難復雜的法律問題積累了扎實的理論功底。

三、結合司法實踐方顯法理之精彩紛呈。

本書系《墨斗匠心定經緯--建設工程疑難案件辦案思路與執業技巧》一書的姊妹篇--《墨斗匠心定經緯2--房地產開發疑難案件辦案思路與執業技巧》。與建設工程案件更多地涉及《建筑法》《招標投標法》、菲迪克合同這些"精專"領域的法律條文及合同示范文本不同，房地產開發案件更多地涉及民事法律關系等民法基本理論問題，更需要能夠適用《民法通則》《合同法》《物權法》等基本大法解決司法實踐糾紛，這對律師的法學基本功提出了更高的要求。

民事法律關系，是由民事法律規范調整所形成的以民事權利和民事義務為核心內容的社會關系，包括主體、內容和客體三個要素。本書共28個房地產開發領域的典型案件，根據較高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》分為三大專業板塊，分別是"土地使用權出讓"(包括規劃許可)板塊、"土地使用權轉讓"板塊和"房地產合作開發"板塊，本書對這些案件的實踐處理全部以民事法律關系為基礎展開分析，尤其是第三板塊中的10個案例按照房地產合作開發的主體、客體和內容三個要素的不同方面進行了細分，相信讀者看后會對民事法律關系有更加深刻的領悟。這三個專題板塊的案件是從我近30年承辦的大量房地產案件中精挑細選、認真整理出來的，是結合房地產開發的客觀規律、按項目開發流程進展的先后順序進行劃分的，反映的是我承辦房地產訴訟案件的實際情況，案件大都紛繁復雜，處理也精彩紛呈。

(一)及時板塊"土地使用權出讓"。

"土地使用權出讓"板塊包括"規劃許可"和"土地使用權出讓"兩部分，其中規劃許可與否決定房地產開發建設行為的合法性和有效性。

規劃許可是房地產開發的龍頭和城市建設的生命線，任何一個房地產項目開發都必須從規劃許可開始，規劃許可與否決定房地產開發建設行為的合法性和有效性。房地產開發和城市建設只有沿著選址規劃許可、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可的軌跡，項目的開發商和建設者才能夠使自己的開發建設行為符合國家的意志和科學合理的客觀要求，才能取得預期的開發效果。本書案例1至案例4屬于規劃許可案件，分別從以下四個方面總結了房地產案件在規劃許可方面的糾紛解決思路：

1.房地產項目開發違反規劃管理部門許可確認的房屋及土地性質和用途的，不具備合法性，當事人據以簽訂的相關合同無效。

2.新建、擴建和改建建筑物等工程設施建設必須取得規劃選址許可、建設用地規劃許可和建設工程規劃許可，任何擅自變更規劃許可證的規劃參數都將受到行政處罰，對相鄰建筑物所有人造成侵權的，應承擔損害賠償責任。

3.軍事用地的商業用途變性使用，不僅必須事先經總后勤部批準，還必須納入地方規劃主管部門統一管理，用地人必須辦理規劃許可手續，未取得總后勤部審批不能在地方政府規劃管理部門辦理"規劃兩證"，未在地方政府規劃管理部門辦理"規劃兩證"將導致項目建設不合法，相關房地產開發及工程建設合同將因此而無效。

4.規劃行政主管部門是通過核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》進行規劃許可管理的，獲得兩證是進行房地產開發經營的前提條件，是判斷其行為合法性的基本標準，是否具有兩證直接決定國有土地出讓、轉讓、合作開發合同的效力。

"土地使用權出讓"板塊四個典型案例呈現了土地使用權出讓合同民事法律糾紛中的四大焦點問題。

土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的、將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的合同，為土地使用權出讓合同。土地使用權出讓合同在法律性質上屬于民事合同，土地管理部門與土地使用者是在平等、自愿和有償的原則下簽訂合同的。出讓金是土地使用權的對價，交易的目的是轉移土地使用權，任何一方違約的救濟方式是違約責任而非國家賠償。雖然土地使用權出讓合同糾紛會涉及國土部門內部的行政審批，但這只是行政機關內部的申報、批準等前置程序問題，并不影響此類糾紛的性質。因此，土地使用權出讓合同糾紛屬于民事糾紛范疇。本書運用4個典型案件，即案例5至案例8，呈現了土地使用權出讓合同糾紛中的4個焦點問題：

1.劃撥土地使用權未辦理出讓手續不得用于商業開發，對劃撥土地未辦理出讓手續用于商業開發的違法行為應按補繳出讓金的方法及時補救，才能獲得法律的保護，否則合同無效。

2.國家對國有土地出讓的權限和審批程序有明確的規定，土地使用權出讓方對土地使用權的變性使用和使用用途的審批未按規定獲得上級相應部門批準，將導致土地使用權出讓合同不生效。

3.以劃撥土地使用權用于房地產開發，是否于"起訴前"補正土地使用權出讓手續是合同有效與否的關鍵和前提，起訴前辦理了出讓手續的合同有效，起訴前未辦理土地出讓手續、盡管在一審審理過程中辦妥了相關手續，依法仍不能追認合同有效。

4.國有土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府的土地主管部門，具有特定性和專屬性，其他政府部門或單位，如開發區管委會或街道辦事處，均無權實施出讓行為，其簽訂土地使用權出讓合同的，合同無效。但起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

(二)第二板塊"土地使用權轉讓"。

該板塊10個不同的典型案例分七種土地使用權轉讓形式展現了轉讓糾紛的紛繁復雜。

本書案例9至案例18共10個案件是土地使用權轉讓引發的各種糾紛。土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協議。土地使用權轉讓的交易形式不僅局限于直接以土地使用權為標的的轉讓，還包括通過項目轉讓、在建工程轉讓、股權轉讓、一地數轉、BOT投融資變異方式轉讓、房地產包銷方式轉讓等形式。這些不同的轉讓方式因土地使用權的轉讓業態和開發階段不同而形式各異。本書運用案例9至案例18共10個典型案件，呈現了七種不同形式的土地使用權轉讓合同糾紛：

1.如果轉讓的出讓土地使用權尚未進入立項階段，其轉讓的僅是土地使用權本身，如案例9。

2.如果轉讓的土地使用權已通過項目立項的審批，其轉讓的土地使用權表現形態則是開發項目，即通過轉讓房地產開發項目轉讓土地使用權，如案例10、案例11、案例14。

3.如果轉讓的土地使用權已進入工程建設階段，則轉讓的標的是在建工程，房地產市場多適用聯建或參建形式，其聯建或參建的對象是一個在建的工程，通過轉讓在建工程的形式轉讓土地使用權，如案例12。

4.如果獲得出讓土地使用權的當事人組成公司法人、股東之間或股東向其他當事人轉讓公司股權的，相應的土地使用權份額也同時按股權比例轉讓，此種形式屬于通過房地產公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權，如案例13、案例15。

5.如果在房地產開發過程中，土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，屬于"一地數轉"，案例16分析了在一地數轉的情況下應遵循一看誰先登記、二看誰先占有、三看誰先付款、四看誰先簽訂合同的四項處理原則解決權屬糾紛。

6.在基礎設施BOT投融資變異模式中，政府通過授權投資人綜合開發土地使用權的形式對投資人提供政府補助，由此引發爭議的核心問題是土地使用權轉讓的合法性，此種情形屬于BOT投融資變異模式下的土地使用權轉讓，案例17對此進行了詳細的分析。

7.如果在建工程已達到可以預售的階段，可以以房地產包銷方式轉讓土地使用權，除了購買房屋的業主外，以可預售房屋的包銷方式轉讓土地使用權的，轉讓的對象是房地合一的樓盤整體，案例18是以房地產包銷方式轉讓土地使用權的典型案件。

(三)第三板塊"房地產合作開發"。

房地產合作開發的主體、客體和內容三個要素均是糾紛頻發的焦點。

本板塊包括案例19至案例28，共計10個案情撲朔迷離、法律關系形態各異的案件。房地產合作開發，是指兩個或兩個以上的當事人以土地使用權、資金、技術、勞務等共同投資、共享利潤、共擔風險，合作開發房地產的行為。合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險，合作開發房地產為基本內容的協議。房地產合作開發是一種民事法律關系，具備民事法律關系的三個要素：主體、客體和權利義務內容。房地產合作開發的主體要素主要是明確是什么人進行合作、以什么方式進行合作等問題；其客體要素主要是落實合作的對象是什么、合作使用的土地使用權屬于什么性質等問題；其內容要素則是解決合作各方的權利義務是什么、責任范圍是什么等問題。本書在"房地產合作開發"板塊，將10個錯綜復雜的案件按照糾紛涉及房地產合作開發的主體、客體和內容三個要素的不同方面進行了細分。

1.案例19和案例20主要涉及房地產合作開發主體方面的糾紛。案例19表明房地產合作開發的主體應是以土地使用權、資金等可以用貨幣估價并且可以依法轉讓的非貨幣財產進行共同投資的合作方，并且合作開發房地產合同的當事人中有一方具備房地產開發經營資質，合同即有效。案例20的重點在于房地產合作開發的主體以什么方式進行合作，房地產合作開發方式包括法人型、合伙型和合同型聯營三種。案例20是雙方當事人以組建項目公司的方式進行房地產合作開發的，屬于法人型聯營；項目公司系企業法人，獨立對外承擔責任，合作各方作為股東以出資為限承擔有限責任。

2.案例21是房地產合作開發的客體方面的糾紛，分析了在系爭地塊上分別有出讓和劃撥兩種土地使用權性質、商業房屋和工會俱樂部兩種規劃用途、商品住宅和技術改造兩種立項方式，而我國法律法規對此并無相關規定的情況下的糾紛解決辦法。

3.案例22至案例28的焦點集中在房地產合作開發權利義務內容的不同方面。案例22突出了房地產合作開發各方的風險共擔，房地產合作開發的義務隨合作開發權利一同轉移，受讓方不能僅享有權利而不承擔義務；案例23從房地產合作開發參建方權利義務的角度，探討了參建有效和無效的界限，確認了動遷房在獲得預售許可手續的情況下參建行為有效；案例24從與權利義務相對應的責任的角度，分析了房地產合作開發各方對外承擔連帶責任，對內承擔按份責任，按照協議中約定的投資比例或利潤分配比例承擔責任；案例25從房地產合作開發各方利潤共享的角度，探討了超過規劃建筑面積并獲得有批準權的人民政府批準后各合作方對增加建筑面積的利潤分配問題；案例26對名不副實的房地產合作開發民事法律關系的處理問題進行了探討，指出應當按照當事人真實意思表示以及當事人是否承擔經營風險的標準對名為"合作開發房地產合同"的協議進行定性；案例27運用法律解釋的方法探究當事人簽訂合同的原意，分析房地產合作開發合同條款的理解和費用承擔問題；案例28最特殊，系一起房地產合作開發引發的刑事案件，本案以合作開發房地產法律關系為基礎、以刑法學理論結合民法上的法人理論進行分析，可謂民事專業律師觸類旁通的經典案例。

第二部分：雕琢全賴匠心，行成于思。

我一直強調，"要做好律師，首先要做好人"，只有在德行上使人敬重，才能在業務上使人信服。要達到這一境界，關鍵在于承辦各式專業案件時專注匠心雕琢，行成于思。木匠是手藝活，重在細致；律師同樣是技術活，重在細節，二者頗有相似之處。木匠需要有巧妙的構思、熟練的手藝、應手的工具、精雕細琢，方能成器；律師需要有精準的思路、豐富的經驗、深厚的功底、擘肌分理，方能成功。孔子曰："工欲善其事，必先利其器。"木匠要想手藝精到，一定要先讓工具鋒利；律師要想打贏官司，一定要先具備深厚的法理功底。平日要勤于思考，辦案要深思熟慮，這就是"雕琢全賴匠心，行成于思"的含義。總結我二十多年辦理房地產開發案件的經驗，具體表現在三個方面：一是辦案辦成"樣板房"，二是打破砂鍋問到底，三是實務法理精準鏈。這三個方面充分說明律師在處理疑難復雜的房地產開發案件時，運用民事法律關系主體、客體、權利義務等民法基本理論進行分析研究，對于厘清案件是非曲直、分析案件法律關系、提出有效應對對策具有指導作用；尤其是在缺乏法律、法規和較高人民法院司法解釋相關規定以及當事人相應約定的情況下，運用民法基本理論結合案件實際進行分析研究并提出有針對性的處理對策，對于影響法官判案自由裁量的思路、最終獲得案件勝訴都至關重要。

一、辦案辦成"樣板房"。

"樣板房"，顧名思義，是購房者裝修效果的參照實例。本書所選的許多案例，都是在房地產領域某一方面首次發生的案例。本人在案件事實與民事法律關系等民法基本理論相結合的基礎上提出辦案對策，案件的解決思路與訴訟策略構成了辦案的"樣板房"，為后續類似案件的辦理提供了有益參考，具有借鑒意義。其中，有些案件的處理推動了司法的進步與完善，有些案件提出的爭議解決辦法為司法解釋相應規定的制定提供了司法實踐基礎。

早在20世紀90年代初期房地產熱剛剛興起時，上海市高級人民法院決定自1995年開始，受理標的超過3000萬元的一審房地產糾紛案件。當年上海市高級人民法院受理的及時個案件，是一個標的6000萬元的房地產隱名投資糾紛案件，這也是上海市高級人民法院一審受理的首例合作開發房地產案件，案件的原告由我。此后，上海市高級人民法院一審受理到6號案件時，其中第1號、2號、4號、6號4個案件均由我，包括3個案件的原告以及1個案件的被告，這使上海市建緯律師事務所憑借其專業能力和影響成為當時房地產專業法律服務領域里一道靚麗的風景線。1997年，我承辦的四方當事人簽訂協議通過轉讓房地產項目的方式轉讓土地使用權的案件，是一起涉及一系列民法基本理論問題的疑難復雜案件，一審判決轉讓不生效。由我出任二審人，在我的努力下，較高人民法院最終改判轉讓生效，該案被列入2010年11月出版的《較高人民法院民事案件解析》一書中。1999年，我了一起在當時稱得上是新中國成立以來上海標的較大的房地產糾紛案，涉案標的高達54815萬元，是一起典型的由提供項目用地、項目資金、開發資質三方主體合作開發房地產的重大糾紛案件，該案的處理在一定程度上推動了司法的進步。2000年，我承辦了一起房地產合作開發過程中因增加建筑面積而導致利益分配產生糾紛的案件，我當時的辦案思路與5年后2005年8月1日較高人民法院施行的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第20條對房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積雙方協商不成的情況下利潤分配的規定基本一致，本案的成功為司法解釋的制定提供了司法實踐基礎。2001年，我了一起訴訟程序最復雜、由較高人民法院受理較高人民檢察院抗訴的、較高人民法院自己終審的房地產項目轉讓再審案，該案是全國首例較高人民檢察院抗訴較高人民法院終審調解成功的再審案件，本人憑借此案被評為2006年至2008年度"上海民事律師"，榮獲該稱號的律師一共只有7名。2010年，我擔任武漢仲裁委員會仲裁員時，全年審理的一個有關國有土地出讓糾紛的仲裁案，在2011年榮獲了武漢仲裁委員會"仲裁工作突出貢獻獎"。這些案件都是我這些年來辦成的"樣板房"，通過本書向大家分享我的辦案思路與執業技巧。

值得強調的是，民事法律關系等民法基本理論的實戰運用對于辦成"樣板房"起到了至關重要的作用。民事法律關系是民法所調整的平等主體之間的財產關系和人身關系在法律上的表現，是整個民法邏輯體系展開與構建的基礎，也是民事案件分析的核心。在結合案情分析時，應當首先歸納出法律關系，再以此為基礎提出策略。例如，下述由本人先后的兩個"包銷案"，雖然案情各有不同，但究其根本，都是以民事法律關系為立足點進行分析，在明確雙方權利義務的前提下才能做出最有利于當事人的判斷并提供相應的訴訟策略。

這里以"包銷案"為例，看專業"樣板房"是怎么辦成的。

(一)典型案例，較高人民法院引經據典。

早在1995年8月，我就成功了上海市高級人民法院受理的全國首例包銷大案--黃國棟訴上海益發房地產發展有限公司返還包銷款糾紛案，該案在司法實踐中引起了強烈的反響，本人因此被同行譽為"房地產包銷案及時人"。較高人民法院民一庭撰寫的《較高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉的理解與適用》(以下簡稱《理解與適用》)一書，在解釋第20條包銷規定時，將此包銷案作為典型案例予以引用。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條對包銷的規定是："出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。"該條沒有對包銷人的主體資格進行規定，較高人民法院《理解與適用》一書正是在"包銷人的主體資格"一節中引用了我所承辦的案件。在該案中，對于包銷人的主體資格與包銷合同效力之間的關系，原被告雙方存在不同觀點。我原告方，認為包銷合同是開發商與包銷人雙方的真實意思表示，且不違反