律師說(shuō)法：物業(yè)管理典型案例評(píng)析
本書匯集了近年來(lái)物業(yè)管理的一些熱點(diǎn)案件，從法院的訴訟實(shí)務(wù)出發(fā)，每個(gè)案件均歸納了案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，律師的評(píng)析也針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，闡述法律如何規(guī)定及相應(yīng)的法理依據(jù)，再附上案件的相關(guān)法條鏈接，力圖讓讀者在閱讀...
本書匯集了近年來(lái)物業(yè)管理的一些熱點(diǎn)案件，從法院的訴訟實(shí)務(wù)出發(fā)，每個(gè)案件均歸納了案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，律師的評(píng)析也針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，闡述法律如何規(guī)定及相應(yīng)的法理依據(jù)，再附上案件的相關(guān)法條鏈接，力圖讓讀者在閱讀案例的同時(shí)，獲得相關(guān)的物業(yè)管理專業(yè)法律知識(shí)。
匯聚行業(yè)經(jīng)典案例；
分析案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)；
專業(yè)律師詳細(xì)解讀
程磊
女，畢業(yè)于華東政法大學(xué)，曾任廣州市律師協(xié)會(huì)第五、第六屆民事法律專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)。廣東博厚律師事務(wù)所律師，廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)，廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家。過(guò)數(shù)百件物業(yè)管理類案件，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，重視理論學(xué)習(xí)和研究，參與過(guò)《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的討論與制定。先后在《現(xiàn)代物業(yè)》《城市開(kāi)發(fā)》《住宅與房地產(chǎn)》《物業(yè)管理信息》等物業(yè)管理專業(yè)期刊上及案例上百篇。曾榮獲《城市開(kāi)發(fā)》雜志"十佳撰稿人"稱號(hào)，榮獲廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的"撰稿人"稱號(hào)，多次榮獲廣州市律師協(xié)會(huì)頒發(fā)的"理論成果獎(jiǎng)"。
程磊律師創(chuàng)辦了廣州物業(yè)專家律師網(wǎng)，網(wǎng)址：www.chengleilawyer.com。
周濱
男，畢業(yè)于上海師范大學(xué)和中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，獲文學(xué)與法學(xué)雙學(xué)士學(xué)位。廣東博厚律師事務(wù)所律師，《現(xiàn)代物業(yè)》雜志廣州特約記者。過(guò)數(shù)百件物業(yè)管理類案件，先后在《現(xiàn)代物業(yè)》《住宅與房地產(chǎn)》《物業(yè)管理信息》上及案例數(shù)十篇。2009年榮獲廣州市律師協(xié)會(huì)頒發(fā)的"業(yè)務(wù)成就獎(jiǎng)"。
及時(shí)部分業(yè)主委員會(huì)
1.業(yè)主大會(huì)應(yīng)以集體討論還是書面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)？
2.業(yè)委會(huì)簽訂的合同違反法定程序應(yīng)為無(wú)效還是可撤銷？
3.業(yè)委會(huì)能否解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系？
4.業(yè)委會(huì)備案是否具有可訴性？
5.開(kāi)發(fā)商應(yīng)否將物業(yè)服務(wù)用房提供給業(yè)委會(huì)？
6.業(yè)委會(huì)能否對(duì)小區(qū)進(jìn)行自管？
7.業(yè)委會(huì)提價(jià)為何被撤銷？
8.業(yè)委會(huì)能否要求原物業(yè)辦理移交手續(xù)？
9.棄權(quán)票算同意還是不同意？
10.車位和幼兒園是否應(yīng)計(jì)入專有部分面積？
11.電梯廣告收入是否應(yīng)返還業(yè)委會(huì)？
12.業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議是否有效？
13.物業(yè)費(fèi)收費(fèi)方式應(yīng)采用酬金制還是包干制？
14.專項(xiàng)維修資金能否用于日常設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)？
第二部分物業(yè)服務(wù)合同
15.小區(qū)二期物業(yè)管理權(quán)究竟歸誰(shuí)？
16.物業(yè)公司能否上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
17.物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任如何分配？
18.停業(yè)商鋪是否應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
19.“買樓送物管費(fèi)”如何兌現(xiàn)？
20.“候補(bǔ)”資質(zhì)補(bǔ)正，前期合同是否有效？
21.商鋪的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
22.村民委員會(huì)能否解除物業(yè)服務(wù)合同？
23.拍賣房產(chǎn)何時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
24.開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同？
25.地下停車場(chǎng)是否應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
26.物業(yè)公司要求業(yè)委會(huì)續(xù)簽合同為何被駁回？
27.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域能否由兩家物業(yè)公司管理？
第三部分業(yè)主
28.物業(yè)公司能否要求業(yè)主拆除違法搭建物？
29.業(yè)主與承租人是否應(yīng)承擔(dān)連帶繳納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任？
30.如何認(rèn)定物業(yè)公司拒不退出？
31.“物業(yè)管理資質(zhì)”與“物業(yè)服務(wù)等級(jí)”有什么區(qū)別？
32.如何認(rèn)定物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵？
33.房屋地板被淹，物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
34.火災(zāi)導(dǎo)致電梯受損，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？
35.物業(yè)公司阻止“群租”是否構(gòu)成侵權(quán)？
36.物業(yè)公司能否阻止“住改商”？
37.寵物狗咬傷人如何賠償？
38.物業(yè)公司能否限制業(yè)主商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍？
第四部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償糾紛
39.物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)電梯事故責(zé)任？
40.物業(yè)公司斷電導(dǎo)致商鋪損失是否應(yīng)賠償？
41.電腦主機(jī)被盜物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
42.繳納月保的車輛小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
43.未繳停車費(fèi)的車輛在小區(qū)被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
44.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)摔傷，物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
45.雨水倒灌車庫(kù)，物管是否應(yīng)賠車損？
46.保安互毆致殘，物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
47.幼童高墜致死，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？
48.老人在商場(chǎng)被踩致死，物業(yè)公司是否應(yīng)賠償？
49.物業(yè)公司能否以前手業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由阻止業(yè)主入住？
第五部分其 他 類 型
50.合同期滿后維修電梯是否構(gòu)成“無(wú)因管理”？
51.舊樓加裝電梯是否合法？
52.業(yè)主的行為是否侵害物業(yè)公司名譽(yù)權(quán)？
53.開(kāi)發(fā)商虛假宣傳是否構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)？
54.承租商鋪涉銷售侵權(quán)商品，實(shí)際開(kāi)票的物業(yè)公司是否承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任？
55.物業(yè)公司股東如何行使知情權(quán)？
56.業(yè)主張貼“大字報(bào)”是否構(gòu)成名譽(yù)侵權(quán)？
57.業(yè)主委員會(huì)與勞務(wù)人員之間是雇傭關(guān)系還是承攬關(guān)系？
58.房管局“不予備案”的行為是否具有可訴性？
第六部分相關(guān)法律法規(guī)
中華人民共和國(guó)物權(quán)法(節(jié)選)
較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
物業(yè)管理?xiàng)l例
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例
近年來(lái)，隨著業(yè)主法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，業(yè)主與物業(yè)公司間的糾紛案件日益增多。作為小區(qū)的生活"管家"，物業(yè)公司提供的服務(wù)和管理水平直接關(guān)系到住戶的生活質(zhì)量。但由于種種原因，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出持續(xù)"高燒"態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前的民生痛點(diǎn)之一。如何有效化解物業(yè)糾紛、維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定，成為擺在相關(guān)部門面前的一道棘手難題。
隨著物業(yè)服務(wù)的人工工資成本和物料成本的上漲，物業(yè)公司如果還是維持?jǐn)?shù)年前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大多可能只能保本微利甚至虧損。近年來(lái)，出現(xiàn)了大量的物業(yè)服務(wù)費(fèi)提價(jià)糾紛。物業(yè)公司認(rèn)為人工成本激增，維保費(fèi)用開(kāi)支增大，需要提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。但業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司沒(méi)有提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，不能提高收費(fèi)。因此，圍繞是否漲價(jià)問(wèn)題，雙方展開(kāi)了激烈的博弈。物業(yè)公司如果提價(jià)不成功，必然要壓縮企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，如減少保安崗哨，削減維保開(kāi)支，這樣又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降又引發(fā)業(yè)主拒絕交費(fèi)，對(duì)物業(yè)公司心懷不滿。這也導(dǎo)致"物管虧損-服務(wù)差-業(yè)主拒漲價(jià)-服務(wù)更差-業(yè)主拒繳"的惡性怪圈。據(jù)媒體報(bào)道，很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)公司大量棄盤撤場(chǎng)的情況。物業(yè)公司撤場(chǎng)后，可能會(huì)遺留了大量的物業(yè)欠費(fèi)問(wèn)題。物業(yè)公司在撤場(chǎng)后又大批量地向法院起訴業(yè)主，追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因此導(dǎo)致大量的糾紛涌入法院。在廣州市，各級(jí)法院的房產(chǎn)庭受理的案件中，物業(yè)服務(wù)糾紛類案件已經(jīng)占了大部分比例。
除了提價(jià)糾紛外，另外一個(gè)多發(fā)糾紛就是物業(yè)移交糾紛。隨著業(yè)主法律意識(shí)的提高，大量的業(yè)主委員會(huì)在轄區(qū)街道辦事處備案成立。據(jù)2016年7月7日《廣州日?qǐng)?bào)》刊登的《海珠區(qū)同一街道11小區(qū)籌建業(yè)委會(huì)》一文報(bào)道，廣州市海珠區(qū)南洲路10多個(gè)居民小區(qū)同時(shí)段在組織籌備業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，往往會(huì)產(chǎn)生選聘和解聘物業(yè)公司的問(wèn)題。如果經(jīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)重新選聘了新的物業(yè)公司，則往往又會(huì)爆發(fā)新舊物業(yè)交接問(wèn)題。舊物業(yè)拒絕退出，新物業(yè)無(wú)法入駐小區(qū)。此時(shí)，容易滋生大量的關(guān)聯(lián)訴訟。例如開(kāi)發(fā)商或業(yè)主起訴街道辦事處，要求法院判決撤銷街道辦事處備案，或者業(yè)主提起撤銷權(quán)訴訟，要求法院撤銷業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)公司的決議。幾種類型的訴訟錯(cuò)綜復(fù)雜，新舊物業(yè)移交糾紛解決不好，極容易引發(fā)群體性事件。
本書涉及的案例某些是筆者親自辦理的案件，同時(shí)也匯集了近年來(lái)物業(yè)管理的一些熱點(diǎn)案件，如"住改商"、"群租"、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛、物業(yè)移交糾紛、物業(yè)費(fèi)提價(jià)糾紛等。筆者從法院的訴訟實(shí)務(wù)出發(fā)，每個(gè)案件均歸納了案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，律師的評(píng)析也針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，闡述法律如何規(guī)定及相應(yīng)的法理依據(jù)，再附上案件的相關(guān)法條鏈接，力圖讓讀者在閱讀案例的同時(shí)，獲得相關(guān)的物業(yè)管理專業(yè)法律知識(shí)。
筆者在辦案之余，經(jīng)常將案例評(píng)析發(fā)表在《現(xiàn)代物業(yè)》《城市開(kāi)發(fā)》《住宅與房地產(chǎn)》《物業(yè)管理信息》等雜志上。本書中的很多案例評(píng)析已經(jīng)發(fā)表過(guò)，本次出版中進(jìn)行了部分修改，試圖形成一個(gè)完整的案例體系。
本書在撰寫過(guò)程中，得到了法律出版社編輯的大力支持，他們對(duì)本書的書稿提出了寶貴的建議，在此表示衷心的感謝！由于時(shí)間倉(cāng)促，本書可能存在許多值得商榷之處，望各位讀者多多批評(píng)指正。
很好很實(shí)用
性價(jià)比高，很不錯(cuò)
買書，就要買好書，買一本當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的書，就等于買了一本終身受益的書
挺實(shí)用的，買來(lái)看看，多學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。
