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選樓看什么？

(一)選樓有何要點？

這個話題，對于購樓者來說就是教你如何買樓；對于發展商來說，就是要告訴大家怎樣籌劃樓盤才能暢銷。

選樓著重考慮的因素有六項：

(1)地頭適當；

(2)價錢相宜；

(3)總體規劃完整；

(4)單體及單元布局妥當；

(5)房屋質量堅固，符合施工規范；

(6)物業管理服務周到，收費低廉，治安良好。

下面，我們逐項來說一說。

1.地頭(樓盤所在的地理位置)要適當

地頭怎樣才算適當呢？

(1)交通方便。

(2)該地段無污染。舉例說，不要在水泥廠的下風，不要在造紙廠、電鍍廠、屠宰場、垃圾場、臭水涌的附近，不要在玻璃幕墻的對面。除了空氣及水質的污染之外，還有噪聲、蚊蟲、強光、氣味的干擾。

(3)生活方便。距離市場、醫院、小學不太遠，但也不宜靠得太近。有些人選地頭常被舊觀念影響：

①以自己住慣的地點為圓心衡量樓盤的遠近。比方說，一向住在西關的人可能說天河太遠。

②以離上班地點近、親朋近為主要考慮點。這個觀念其實落后了，因為隨著社會的發展，我們的工作單位、親朋居所是可能會變動的，而房屋的置換相對來說不那么容易。

選地頭應看重的因素：

①符合城市規劃發展方向。發展快的地段，房屋升值潛力大。

②附近高級住宅多，名校多，在公園旁。

③好在有點風景的地方。

2.價錢要相宜

價錢相宜不僅僅是指價錢便宜。關于價錢方面，提供以下幾點意見做參考：

(1)每平方米6000元不算便宜，3萬元也不為貴，關鍵看樓盤的質量。只要求價與物大致上相匹配，或者是物有所值。

(2)不要一開始就把自己的目標局限在某一個價位上(例如：每平方米9000~10000元)，也要考慮其他價位，比較哪一種更相宜。

(3)以樓房本身而言，究竟一平方米的成本造價是多少呢？以目前物價來說，低層建筑(4層以下)每平方米造價3100元左右，多層建筑(8層以下)約3800元，小高層(15層以下)約4700元，高層品質建筑(40層以下)5700元左右。

除了建筑造價之外，還有環境設施費、地價、稅費及其他雜項，以上各項之和才叫總成本?？偝杀炯s為建筑造價的2.3倍(不包括地王價)。以多層建筑為例，總成本可以算出一個大概數(3800元×2.3=8740元)。低于這個數就是虧本，高于這個數就是盈利。利潤多少才是合理呢？房地產開發工作艱巨且周期長，毛利20%~25%是比較合理的。這樣算來，每平方米售價為1萬~1.1萬元左右，是個較合適的定位。這是一個大概數，每個區域有所不同，尤其是地的來源不同，因此會有差別。售價往往不是合理價，大多高于合理價，主要取決于市場的供求情況，也與經濟及政治氣候有關，越接近成本價錢越相宜。購樓不宜過分強調要合理價，購樓主要是捕捉適當的時機。(請參考后記，294頁)

3.總體規劃要完整

一個樓盤的素質高不高，很大程度體現在總體規劃上?？傮w規劃水平高不僅能給居民帶來物質生活的享受，而且也能提供精神生活的享受。隨著時代的進步，樓盤規劃水平在不斷地提高。對總體規劃過高要求不現實，但最基本的要求應該能做到：

(1)各棟樓之間的間距要適當。房屋間距是發展商與購樓者爭奪的焦點。對發展商來說，房屋排得越密就有越多的建筑面積可賣；對購樓者來說，房屋間距大些，生活會舒適些。這個矛盾怎么解決呢？本著節省及有效地利用土地資源，又保障人體生理上及衛生上的要求的宗旨，規劃科學研究的結果是：冬至日后排房屋首層窗臺有不少于1小時的日照(或大寒日有不少于3小時的日照)。每年冬至日這24小時是太陽運行低的角度，冬至這24小時，如果后排房屋的首層仍有陽光，那么其他日子以及首層以上的各層則有更多的陽光了。廣州地區約為1H(H是前排房屋的高度)。舉個例說，前排房屋如果18米高，那么后排房屋距離前排房屋要有18米寬，才符合要求。廣州地區根據這個標準結合現實可行的情況，規定使用0.7H(東西朝向為0.5H)。購樓者看樓盤時按這個標準去衡量就是適當的了，但現在市面上一些樓盤連這個標準也達不到。

關于房屋間距方面，筆者有幾點經驗供大家參考。

①假如有兩個樓盤的樓價相同，但房屋間距不同，其實際樓價是不相同的，間距窄者實質上升了樓價。

②間距若想達到1H，選三樓以上的樓層便可(以樓高6層為例)。層數越高的樓層通風采光越好。但實踐告訴我們，如果沒有特別的目的(比如想利用天臺，或考慮頂層價錢較低等原因)，不宜選擇頂層，因為上面的隔熱層、防水層常常難以令人滿意。此外，頂層由于空曠無遮擋，受太陽光輻射較強烈，樓房頂層的圈梁及天面樓板的脹縮變形較大，與外墻砌體容易產生離縫。這種情況當然不是每幢樓都會出現，如果出現，一是會影響室內裝修，二是容易滲水。

③同樣的間距，點式(即塔狀)的樓房由于短，互相遮擋的情況較少些，因此通風采光的情況會比長條形板式的樓房好些。

④個別情況下，間距雖窄，但也可能通風良好。比如一條巷子，由于巷口朝向主導風向，而且巷子末端不堵死，讓來風有出處，這種情況就會產生巷道風，即使巷子很長，也是很涼快的。但不要坐在家里想當然，購樓時要到現場實地多體驗幾次，才能判斷哪些單元有風直接吹到，哪些單元風只從旁邊吹過，風不入室。

(2)綠地多。植物是保持生態環境的主要因素。當前大環境污染嚴重，威脅到人類的生存。小區綠化可改善小區氣候、營造良好的生存環境。買一個好的單元容易，買一個好的環境難；單元可以進行二次設計，把它改造到滿意為止，而小區的環境已成定局，個人對它無能為力。綠化對人們的物質生活很重要，空氣清新怡人，可以促進健康；綠化對人們的精神生活也是很重要的，能夠陶冶人們的性情。構成風景的主要元素就是綠化，不言而喻，若沒有花草樹木，還有何風景可言？既然綠化是購樓者非常看重的因素，發展商只有搞好這一點，才能吸引買家。綠化是衡量環境質量的一項極重要的指標，《居住區規劃設計規范》(以下簡稱《規范》)規定綠地率為：新建小區不低于30%，舊區改造不低于25%。隨著社會的進步，這個規定指標還會提高，目前所見的小區能達到25%已算不錯了，規范規定，一塊綠地的窄邊要大于8米才計算其為綠地面積，屋邊余角的零星綠地不計，可見綠地率不是以所有綠地面積之和為計算基礎的。

對綠化環境的認識：

①既要看綠地的數量，還要看綠地的質量。綠地雖然不少，但是只簡單地鋪鋪草皮，只求把黃土蓋住，地上稀稀落落地點綴些小樹及花，這對小區氣候的改善意義不大；需要大綠化，大樹蔥綠婆娑，能提供休息遮陽和地面活動的環境。一開始若不下點本錢大量種植喬木幼苗，不可能指望將來有林蔭夾道的景象。小區環境宜“先綠后園”，即先見綠化，盡快形成面貌，之后才修飾成為花園，沒有綠化為基礎，什么環境也談不上。

②小區里有池塘、溪流等水體，對小區環境有好處，水體的面積也算綠化面積。

③單體(或叫作棟，即一幢樓)平面若多曲折，必然把用地分割得較零碎，大塊綠地少了，對環境質量有一定的影響。

④所謂“羅馬廣場”、柱廊等石屎(混凝土)產品，這是一些小區環境的流行配套，其實際意義不大，反而占用了本來就不多的綠地面積，華而不實，由于它的柱式不倫不類，缺乏藝術性，反而有破壞了小區整體形象。當前的小區自然美不足，建設美有余，這是商業炒作的遺孽。有的小區設置了很多瀑布、噴泉或人工景點，超出正常住宅小區的狀態，目的是在推銷樓盤時制造聲勢，宣稱為公園環境，拍廣告宣傳，讓外來人參觀。這些設施日后不可能經常使用，維護費太高。小區環境為居住功能服務，居住就是長期過日子，素淡、實惠、雅俗共賞的做法才經得起時間的考驗。但素淡不是虛無與單薄，而是實實際際，既豐富又充實，這需要真功夫，花大力氣。住宅小區的景點朝夕相見，不宜設置那些自欺欺人的所謂抽象雕塑或新潮藝術品，這些東西看一兩眼還可以，時間稍長會令人厭煩。即使是真正的純藝術品也不宜多設置，出入皆見，一來變得熟視無睹，二來太熟則爛，再好吃再好看的東西，日日吃，日日看，也變得索然無味，同時也毀了藝術品本身，除非經常一批一批地更換，而這只靠小區的管理費不可能辦得到。所以說，又有用又好看的東西才能保存長久。這些東西不是那么容易做得出來的，難就難在這里。

(3)居住環境安寧。在小區中，居住建筑與公共建筑，功能分區明確，各得其所，莫讓商店、娛樂場所、小學、幼兒園等公共建筑干擾住宅。居住講究私密、寧靜與安全。有的小區首層全為商店，小區里道路變成馬路，人車川流不息，塵土飛揚，這對居住質量有很大的影響。為了不讓小區里的交通影響居住區的寧靜與人行方便，其中有一種做法是人車分流，車到小區邊緣即入地庫。

(4)生活設施齊全。為了生活的方便，小區里的公共設施如幼兒園、托兒所、小學、醫院、市場、郵局、健身及娛樂場所好配套齊全，即使小區里沒有，附近也應該有。在這方面，大型樓盤較有優勢，容易辦得起。在此應注意兩點：

①配套項目如中學、醫院等是有計劃，但遙遙無期也等于無，因此要落實年份期限，這是補充合同的內容之一，可以寬限幾年，總比“講唔定”(遙遙無期)強得多。

②即使配套齊全，但攤分到每戶的頭上負擔重，也使人難以承受。有的公共設施辦成高價經營，這樣的公共設施有也等于無，甚至還不如沒有。不過，即使其他設施可以沒有，唯綠化及治安這兩項一定要保障。

在正常情況下，大盤比小盤起碼有額外的好處：小區氣候改善明顯些；戶外活動范圍大些，散步或緩步跑都有足夠的場地；視覺環境好些。

以上4項是對小區總體規劃的最基本要求。不要以為達到這些要求就夠了，小區的文化環境、藝術環境、智能環境要求等，還有廣闊的領域需要充實提高。發展商若不下大力氣去營造這些環境，籌建一個樓盤要三五七年，到樓盤具規模時又落后于人，正如早年的樓盤比現在的樓盤顯得落后一樣，被購樓者挑三揀四，無可奈何地降價或賤賣。這廂購樓者嘆惜買不到合意的樓，那廂開發商守著空樓……

4.單體及單元布局要妥當

(1)怎樣選擇單體。

一進售樓處，售樓小姐便圍上來侍候你，問你欲購多大的單元，不斷向你展示各種類型的單元、各種價位、多種樓層的選擇等。此時你不要被一葉障目，應抽身出來先去了解總體規劃，看模型及總平面布置圖，再到實地去對照。選擇的方法如下：

①樓外視野開闊，無阻擋。在此提醒購樓者，務必搞清楚前面的開闊地帶以后是否還要建樓，必要時要在購樓合同中補充這一保障。

②面向小區的中心花園、小區內外的風景點或大幅綠化地，視野要開闊，而不是穿越兩棟樓之間的間距探望。

③朝向好：東南向(南偏東15度左右)好，其次是南向，東向及北向也還可以，西向不好，尤其純向西最差。確定朝向即看總平面圖示的指北針，好自己帶一個指南針實地核實。不要以為現在有空調了，向西無所謂。向西弊處較多，一是多耗能源，小數怕長計；二是光線過強對身體、眼睛無好處，使室內陳設及衣物加速陳舊。向西單元即使面對風景點，為了遮陽要拉上窗簾，再好的景色也欣賞不到。風景與朝向兩者，其中有一大缺陷時應選擇以朝向為先，寧可東向(或北向)樹木，也不西向羅馬廣場。

④東西向的單體，每個單元不是向東就是向西，這當然不好，但這個單體也不是無一可取，其末端單元是向南(或向北)的，不要忽視了它。

⑤單體附近有適當的室外空間，便于鄰里之間的交往。

⑥出入方便。有的大型小區，邊緣的單位距離小區車站很遠，長年累月要費時走路，時間一長就讓人厭煩。

⑦關于海景樓。住宅面向河溪，本來是很難得的地理位置，但要明白兩點：一是現階段的河流水質污染嚴重(尚需時日方能治理好)，水干(退潮)時，水及岸邊是污黑的，有時還發出臭味，避之唯恐不及，日夜對著它，只感到煩惱；二是若光是一條河，沒有丘陵、園林或其他成景素材的配合，這樣的環境是寡趣的，并不那么宜人。莫一味沉迷于以水為財的夢幻中，否則，將付出昂貴代價而無所值。

(2)單元布局。

什么樣的單元才算好呢？下面有九點基本要求。

①平面布局緊湊，在好用的前提下實用率高。緊湊的反面就是松散，舉例來說：飯廳不在廚房旁邊，兩者相隔一段距離；出去陽臺然后轉到臥室去，入戶門先經過一條長長的走廊，經過各室的門然后到達客廳，等等。這樣的單元布局就是不緊湊。挑選單元，首先要看它好不好用，孤立地說實用率高并不一定好。實用率是單元的凈面積與出售時標定的面積之比。某些情況下，實用率雖然高，但如果凈面積當中有很大部分是走廊的面積，而廳、房的凈面積不多，或者雖無明走廊，廳中暗廊多，廳變成交通廳，擺不下多少家具。此外，房間的形狀長寬比例不恰當，門的位置不恰當，這些都會使單元不好用。某個單元號稱有多少多少面積，用起來不覺得它有這么多，俗話說“面積唔見使”(粵語方言，指用起來沒有那么多面積)。可見，光是實用率高還不能說明這個單元就好，要在單元好用的前提下，實用率越高越好。一般來說，實用率有85%已算不錯了。有些樓盤標榜實用率為90%或90%以上，除非是變相的降價或奉送，達到那么高而單元又好用是不容易的，或者說是特例。

②廳采光良好，無黑房，廚、衛都有自然采光。雖然衛生間沒有自然采光是容許的，但是使用起來不方便、悶氣且不衛生。有的廳后半截采光不足，變成暗區，暗區的使用價值較低。房間良好的進深是光源高度的2.5倍，一般窗的上邊高度為2.5米，那么廳的良好進深則為6.25米(簡化為6.5米)，大于這個數(當然也不是要到分毫)的地方就屬于暗區了。

③開向廳的門不宜超過3個或者3組(兩個門聚在一個轉角處稱為組)。廳門多不好，不是因為不好看，而是門附近的地方變成走道不能利用，使廳的有效面積減少。一般情況下廳要有3個門(一個是戶門，一個是陽臺門，還有一個門是去走廊通各室)，特殊情況下廳只有1個或2個門。有的單元各室的門都直接開向廳(5個或者更多)，這種布局，既減少了廳的有效使用面積，又缺乏私密性(住宅講究私密性、舒適性、安全性)，客人站在廳中央環視一周，對全家一目了然，這樣還有何家居趣致呢？

④走廊越短越好，沒有走廊更好。因為走廊會耗去建筑面積，只起交通作用。但這有個前提，單元要好用，否則，取消走廊容易，反使單元變成了一個雜攤子，那就適得其反了。1廳1房或1廳兩房的單元，如果設計得好，可以做到既好用又沒有走廊。一般來說，1廳3房或以上，有點走廊是正常的。在必須有走廊的情況下，如果能使走廊除了起交通作用之外，還兼有其他用途(如玄關、陽臺、走廊旁邊有壁柜等等)，無形中提高了面積的使用價值。這需要有較高的設計技巧。

⑤無純向西的廳、房。當然，輔助的房間(如廚房、衛生間等)是可以向西的，否則住宅豈不都是糖葫蘆串式(行列式)了？

⑥廳的視野開闊，不受阻擋。

⑦廳有陽臺，陽臺的視線與鄰居的陽臺不互相干擾。有的高層建筑，廳無法設置陽臺，把陽臺安排到臥室房去了，不是說臥室房不能有陽臺，而是在只有一個陽臺的情況下，應首先設在廳才符合生活規律。又有的單元，相鄰的兩個陽臺面對面或在一個直角位置上。這種布局使家居生活很不方便。除了視線干擾之外還有噪聲干擾，吟哦細語皆互聞，缺乏私密性。民間將這種單元布局幽默地稱為“伸手可借豉油”。

⑧大房好有兩個窗，兩個窗各處于不同朝向的墻面，而且兩窗之間距離拉遠些為佳。這樣便于室內布置及分隔，利于室內通風及使室內光照均勻。

⑨高層住宅建筑的交通核心筒內容有安全樓梯、電梯、候梯廳、設備管道井等。交通核心筒設計得好或不好，對住戶有很大影響，主要看以下幾方面：

A.核心筒設計得好，面積就小些，每戶分攤的面積也就少些。挑選單元時不但要看單元里的布局是否合理，也要看公共部分是否合理，因為最終會分攤到各戶的頭上來，即使不用面積分攤的形式表達，或用平方單價的形式表達，實質也一樣——羊毛出在羊身上。

B.候梯廳好有自然采光及通風(即是有窗口向外)。按設計規范，自然采光及通風可以用人工照明及機械送風代替，但這樣的候梯廳容易使人感到悶氣。

C.高層住宅防火很重要，超過消防隊救火設備的高度時，外界也幫不了忙，因此保障住在里面的人能逃生是一個重要的問題?；馂臅r電梯停止運行，因為電梯井一旦打開，就猶如一座煙囪一樣，起助燃的作用，加速火勢蔓延。人們必須從樓梯逃生(這樓梯也有人叫走火梯)，因此要保障樓梯間不能讓煙氣灌入(若煙氣充滿樓梯間，人會窒息而死，而不是被燒死)，通常會在未進入樓梯間之前設一個防煙前室(一般是候梯廳兼做防煙前室)。防煙前室與住宅走廊之間有個彈簧門分隔，其作用是讓人們逃入防煙前室，一通過這個門之后，門仍保持自動關閉的狀態，防止煙氣再灌入防煙前室。某戶失火，煙氣只能外溢到走廊，被走廊的自然通風或機械排風排走，不會灌入防煙前室，即使有也被排走，這就是防火原理。購樓者要辨清核心筒是否符合防火原理。我國的高層住宅使用正處于方興未艾階段，甚少經歷過高層住宅失火事件，未意識到它的重要性，不少人對核心筒漠然視之，或誤以為是公家的事，與己無關，這是個很嚴重的問題。

前面講到怎樣看單元的布局，除了滿足前述的9項要求之外，不要疏忽了層高(即樓層的高度)。經科學研究，南方的住宅，層高一般以3米為宜(包括樓板的厚度)，凈高只有2.8~2.9米。按規定，凈高應不少于2.5米。房間的高度有三點作用：一是人體生理上需一定的空氣量，空氣量不足影響智力發育；二是經濟型的單元在面積上緊巴巴，缺乏儲物的地方，此時就要向空間尋求解決，如果層高太低，則家無長物；三是觀感作用，一個房間如果高度低就會產生壓抑感。建筑對人們有用的是建筑物里面空著的部分，而不是其實體，實體只是用來構成空的部分，實體的用途只是可看，所以空間才是最主要的。室內裝修最主要的是制造宜人的空間形象，而不是把實體的內表面涂貼得鮮鮮艷艷作為最終目的。買樓也是買空間，層高太低等于降低居住質量。從經濟角度來說，如果層高從3米降到2.7米，也即是每層縮減30厘米，10層的高度做出11層，無異于提高了售樓的價格，購樓者吃虧了，相當于每平方米1萬元的單位只值9000元。