日本免费精品视频,男人的天堂在线免费视频,成人久久久精品乱码一区二区三区,高清成人爽a毛片免费网站

第二節 深入剖析城鎮化過程中的疑難問題

二、緩解城鎮住房緊張問題的基本途徑

在城鎮化推進過程中，一個棘手的問題是城鎮住房價高和供給不足。這對準備遷入城鎮居住和安家的農民來說，是最頭痛的問題之一。我們在一些省市調查時，有的進城務工已經好多年的農民反映：他們始終未能在城里安家，心神總是不定的，就好像老是漂流在城里，安不了家，扎不了根。他們還說：安家比就業還重要，打工是就業，自己開個小商店、小作坊、擺個小攤，也算是就業了，但有房屋可住(包括買房和租房)，即使像過去那樣在棚戶區住下，才有"在城里安了家"的感覺。在談到農民工融入城鎮問題時，他們說得更直接："融入小鎮，不太難，租間房子就算融入了，周圍都是熟人。融入城市，太難了，靠打工攢錢買房是不夠的；租房難，每月付的租金也高。靠打工的收入，付房租以后，剩不下多少，一家人還吃不吃飯？"

城里的房子為什么這么貴？租金為什么這么高？可供購買的住房房價昂貴和租金高，主要原因在于供給不足。房價昂貴同地價昂貴有關。而地方政府采取的土地拍賣方式，則是推動地價上漲過快的源頭。2011—2013年連續三年，在全國政協全體會議期間，我都向新聞記者們談到了自己對房地產價格大幅度上漲的看法。

在2011年的全國政協全體會議上，我對新聞記者們說：應當用政府采購招標的方式來替代土地拍賣的做法。觀點如下：政府撥出一塊可用于建造住房的土地，如果用拍賣方式競價出售，由于土地供給有限，報價必然越來越高，所謂"地王"就是這樣出現的。地方政府可以借此取得高額地價收入，而房地產開發商之所以不惜以較高報價獲得這塊土地，正因為它可以把地價支出包含在未來的房價之中，于是房價也必定"水漲船高"，即地價上升推動了房價上升。而且地價在房價中所占的比重越來越大。我因此主張土地出讓改用政府采購的方式，這是指在政府采購機器設備時，政府先公布所要采購的成套機器設備的性能和質量標準，然后讓各個夠資格的廠家報價，政府在符合技術條件和質量標準的條件下，可以選擇售價低的廠家中標。轉讓土地時，就參照這一辦法，即規定地價，按照住房的規格和質量標準，讓房地產商申報將來出售的住房每平方米的價格，在同一質量標準之下，將來的住房每平方米售價低的中標。如果中標者不按時完成住房建設，不符合技術質量標準，或以高出投標時的報價售房的，都要受到處罰，如巨額罰款，或撤銷今后的投標資格。這樣，就不會把地價越炒越高了。

在2012年全國政協全體會議上，我對新聞記者們說：在城市房地產問題上，當前重要的對策不應當是限制需求，而是增加供給，何況剛性需求是客觀存在，這是無法回避的。比如說，大學畢業生要結婚，沒有住房，行嗎？至少也得租一間吧！農民工要在城里安家沒有住房也不行，他們遲早一定會買房或租房，并且買得起房，或者租得起房。我接著說："限購是錯誤的做法，限售還有一定的作用。"這里所說的"限購"，是指對購房者加以種種限制；這里所說的"限售"，就是限制轉賣，是指購房者如果想把房子很快轉賣出去，要繳稅，而且購入后時間越短，轉賣時稅率越高，以后逐年降低。"限售"可以使囤房牟利者無利可圖，這對投機者是一種限制。所以說，"限售"還有一定的作用。

在2013年全國政協全體會議上，在面對新聞記者們的提問時，我率直地回答他們。記者問："怎樣看待今年國務院頒布的`國五條`？"我笑著說："讓時間來回答吧！如果這種硬性強制壓縮需求的做法能把北京的房價壓下去，還要經濟學干什么？"還有的記者問："美國青年人不急于買房，不少人一輩子租房子住，為什么中國青年人一心想買房子呢？"我說："國情不同，不能相提并論。"美國的工業化至今已經200多年了，農村多余勞動力已經釋放完了。美國農業人口占全國人口百分之幾，務農者在農村有自己的家庭農場，有自己的住宅，不會進城來打工。中國則不同，城鎮戶籍人口只占全國人口的30%多一點。隨著工業化和城鎮化的推進，有大量農民及其家屬準備進城，爭取早日在城鎮安家。這就是中國的國情。在城市中，購房太貴，租房又難，城市住房必然成為一個難題。這怎么可以同美國相比？而且，中國人的觀念和美國人不一樣。在中國人看來，自己在城里有了住房，就等于扎下根了，房子是自己的財產，租房終究不是長遠之計，所以城里人千方百計要買房子，租房子住始終被看作是臨時性的。

現在城鎮住房這么緊張，該怎么辦？還是那句老話：社會保障性住房由政府承建，由政府提供；品質住宅、舒適寬敞的住宅，由市場解決。政府做政府該做的事，市場做市場該做的事情。各個階層的住房需求在增加供給的前提下都會得到照顧。人們的"住房問題解決越來越難"的預期得到調整之后，會對住房問題的解決有希望，有信心，社會關于購房貴和租房難的預期也就逐漸趨于穩定。中國遲早會走上"租買并存，先租后買，先小后大"之路。

三、再談以增加供給為主的緩解城鎮住房緊張問題的思路

前面已經分析了壓制需求的思路不足以解決城鎮住房緊張問題，而應當采取以增加供給為主的思路。下面，就這個問題作進一步的分析。

(一)住房建設用地仍有繼續擴大的空間

近年來的經驗已經表明，在城鎮化過程中，距離城市中心區近的農村，可用于住房建設的土地的確已經越來越少，而距離城市中心區較遠處，住房建設用地仍有較大的空間。因此，住房遠郊化已成為不可避免的趨勢。在那些地帶仍有荒地、不宜于種植農作物的低產地和山坡可以利用。通過土地重新丈量和確權工作，可以修改或重新制定城市發展規劃，把一些可以用于建設住房的土地納入住房建設用地，采取土地先定價和先確定未來建設的技術、質量標準的做法，招標開放。同時著手道路規劃和公共交通設施建設，新的樓群將成為未來的新居民區。根據已經結束的土地重新丈量和確權工作試點的經驗，農業用地的實際面積是增加的。這樣，18億畝耕地的紅線不至于被突破。

(二)老城區繼續進行改造，棚戶區和大雜院式的舊房屋繼續拆遷，在空地上或置換而來的建設用地上新建適合人們居住的新居民區

對城市中的老城區來說，拆舊房蓋新房是一項長期的工作：一方面，由于經費緊張，老城區的改造耗資巨大，在經費不足的條件下只有分期分批進行；另一方面，由于涉及的居民人數眾多，其中既有城鎮居民，也有農民工及其家屬，既有已就業的，也有無職業的，此外還有一些孤寡老人、殘疾人、留守兒童等等。拆遷和安置工作很費時，拆遷戶會提出各種各樣的要求，有的可以滿足，有的無法滿足，所以要做許多細致的工作，耽誤時間不少。但不管怎樣，這是一項必須進行的工作。

從我們調研過的遼寧沈陽、撫順等城市棚戶區拆遷和改造過程來看，只要規劃完善，工作細致、認真，且拆遷后新住宅區使拆遷戶基本滿意，再之在就業問題上能統籌安排，成績就是明顯的。同時，拆遷后的新居民區內容納的人數比過去增多了。

(三)對新社區的建設寄予較大的希望

新社區建設是現階段中國城鎮化過程中的一項創新。新社區的前身主要是各地的社會主義新農村，它們通過舊房屋的拆遷、置換后蓋成新房屋或翻修一新而成；它們是在園林化、環境治理、公共服務到位、城鄉社會保障一體化之后，改為社區管理而最終形成的。考慮到城鎮化要符合中國國情，所以新社區被視為中國城鎮化的一個重要組成部分，也是今后吸納眾多農民的"新城鎮"。新社區仍有較大的發展空間。由于新社區內的商業、服務業、有特色的手工業、工藝品制造作坊或工廠日益增多，從而將不斷吸引外地的農民前來，因為這里的就業機會多，生意興旺，收入也多，外地農民認為在這里謀生比進城好，所以外地農民愿意在這里安家，扎下了根。

在貴州省畢節市所屬的黔西縣、大方縣調研后發現，有些本村的農民住進了新屋，原來的舊宅本來是閑著的，現在當作出租屋，租給外地農民工住，他們或者在蔬菜大棚里做工，或者做起小買賣。這樣，舊宅出租既增加了本地農民的收入，外來務工、經商的農民也有房子可住了，房租還比較便宜。

在北京遠郊區的一些新農村或新社區，為了吸引外來旅游者，本地農民開辦了一些"農家旅店"、"農家飯店"(統稱為"農家樂")，人手不夠，門前貼上"招工"的紙條。農家主人有廚藝的當了大廚，熟悉業務的當了經理、采購員。在店里當雜役、招待員的有些是外地來的農民，他們有的連家屬都帶來了，在村里租了房住下。可見，新農村或新社區在吸納外地農民方面是有潛力可挖的。今后可以設法進一步擴大它們的這種吸納外地農民的能力。

(四)妥善處理農村"小產權房"問題

在距離城市中心區不很遠的近郊，近些年來出現了所謂的"小產權房"。"小產權房"之所以出現，基本上可以從需求和供給兩個方面來探討其原因。

從需求方面分析，"小產權房"向誰銷售？是向城鎮居民銷售，因為城鎮的房價一再攀高，城鎮中等收入階層也難以購買，何況收入較低的家庭呢？此外，農村的"小產權房"除了充當一些城鎮居民的及時套房，還有作為城鎮居民第二套房的，即某些城鎮居民上班時住在城區狹小的及時套房內，休假日或閑暇時喜歡到農村來生活，或者為了便于寫作、繪畫等而住在農村的第二套房內。外地來大中城市經商的，也有購買農村的"小產權房"作為住所的，一是購買"小產權房"比經常來大中城市住旅館要省錢，二是還可以兼作臨時貨棧和倉庫。總之，對"小產權房"的民間需求是旺盛的。

從供給方面分析，"小產權房"來自何處？不排除農村中有人多占土地，多蓋住房，供出售之用。多占地、多蓋房的，不乏過去的村干部及其親屬，甚至也有現任的村干部及其親屬。這些都是違法的行為。但較多的仍是農民在分給自己的宅基地上所建的房屋，這些房屋按規定是不許出售給外地人的，但農民違背了規定，把這樣的房子當作了生財之道。農民作為"小產權房"的供給方，不需要登廣告，也不需要做什么宣傳，只需要坐在家中，自有需求者找上門來，談妥價格就成交。需求量大，所以"小產權房"的價格也呈上升趨勢。

對于"小產權房"，目前采取的主要對策是取締和勒令收回。措施是剛性的，不容許討價還價。但在實施時，往往遇到困難，只得拖延下來。例如，強制廢除當初供需雙方簽訂的"小產權房"交易合同容易，但把住戶(購房者)趕走，卻十分困難。又如，剛簽好"小產權房"交易合同，需求方已付房款，但尚未遷入居住，交易合同停止執行，需求方要求供給方退回購房款，供給方已把房款移作他用，還不出錢，或不愿還錢，怎么處置又是一個難題。再如，當初"小產權房"交易時，是經過村干部同意的，所以供需雙方才敢于交易，現在上級政府重申禁令，指出"小產權房"是違法的，那么誰來承擔責任？誰來承擔交易后的損失？，如果一個村有若干件"小產權房"糾紛，涉及若干戶農民和購買者的利益，怎么辦？互相觀望，要處理就應一視同仁，但這樣一來，村里就不安定了。結果，依然懸而未決。

所有這些，都是土地確權工作開展以前就產生的糾紛。土地確權之后，農民有了房產證，對于他們處理宅基地上自建的房屋，包括自主轉讓這些已有產權的住宅，多數人認為可以這樣做。當然，有人持不同意見。有的地方采取如下的對策：不再提"小產權房"問題，而只問農民自建房屋所占用的土地是否本人的宅基地。如果建房的土地確實是農民自己的宅基地，并且符合"一戶一地(指宅基地)一宅"的原則，那么就不再限制農民住宅的流轉了。這是因為，轉讓這樣的個人住宅，并不損害他人的權益，何況還能緩解城鎮住房緊張和供給不足的問題。

……