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想真的降房價，只需三招

文|馬光遠

中國房地產這次真的是迎來了寒冬，否則，不會想出讓農民工做接盤俠這個腦洞大開的主意。我本來以為這是一個玩笑，但是，當幾次重大會議，特別是前幾天的中央經濟工作會議詳細地描述了這個政策“組合拳”的時候，我才知道，這根本就不是愚人節的游戲。2015年12月18日至21日，中央經濟工作會議打出了一套幫助房地產去庫存的“組合拳”。概括起來有這么幾個要點：一是赤裸裸地提出要“通過加快農民工市民化，擴大有效需求”；二是允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；三是提出購租并舉的住房制度方向，提出未來住房制度的主要方向是“以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”；四是提出要發展住房租賃市場；五是鼓勵開發商降房價；六是提出要促進房地產業兼并重組，提高產業集中度；七是提出取消過時的限制性措施。

權且將以上“七條”稱之為“國七條”。“國七條”其中有四條都在談如何讓農民工租房買房，剩下的三條，一條是讓開發商降價，一條是談開發商的并購重組，一條是談取消過去的行政性限制措施。這套看似的“組合拳”，卻因為動機太明顯，處處充滿了硬傷：

1.通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。翻譯過來，就是中央對“老市民”買房子已經不抱有任何希望，把希望寄托在進城的農民工身上。這基本等于是沒有做任何調研的臆想。一是農民工的收入和房價的距離，等于10年前的馬云和現在的馬云的距離，可望不可即。按照目前全國房價均價，以及農民工的年收入，一個農民工不吃不喝買一套每平方米5000多元的90平方米的房子至少需要10年；二是能在戶籍地買房的農民，早都買了，而且買了房的農民也不愿意脫離農民身份，因為在中國，農民這個身份越來越值錢；三是只有傻瓜才會主動申請成為小城市的市民，小城市的公共服務缺失，對農民工沒有任何吸引力。

2.允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。如果我沒有理解錯的話，如果農民工在北京打工，允許他在北京落戶？在上海打工，允許他在上海落戶？每當這個時候，我就想起了那首歌：童話里都是騙人的……中國的農民工，絕大部分在大城市、重點城市和一些大的城市群打工，這就是他們的就業地，但恰恰這些就業地又是嚴控戶籍的。我之前抨擊過戶籍改革的新政“嚴控特大城市的人口，合理控制大城市，適當放開中等城市，放開小城市戶籍”的改革是歷年戶籍改革倒退較大的一次。現在房子賣不出去了，說“允許農民工”在就業地落戶，買房救房地產。

3.公共租賃房面向農民工？聽起來很美，但事實上根本不可行。從這幾年各地推行的公共租賃房政策看，不要說農民工，在大學生這里都遭到了冷遇——地點偏遠，交通不便，最關鍵的，還不便宜。農民工那點工資，不可能拿出來租公租房的，群租等更適合他們。

4.開發商降房價？這更不可能。大城市一刺激房價就大漲，中小城市盡管庫存嚴重，但由于開發商的融資方式激進，融資成本很高，房價也基本沒有下降的空間。

5.過時的行政性的限制措施？該取消的都已經取消了，北上廣深的限購，你也不敢取消。要不，你取消試試，還不漲到天上去！

至此，結論就出來了：這些政策沒有一個靠譜的。我真的不知道，是什么樣的智囊，給中央出的這些餿主意。房地產的情況如此危急，卻拿出這么一套基本無用的不痛不癢的東西。說實話，在政策出來以前，我對房地產還沒有絕望，在政策出來以后，我徹底絕望了。

其實，在這里，要拿出真功夫降房價，很簡單，只需要三招：

1.國家把房子半價賣給農民，開發商給國家打八折。中間的差價國家通過兩個辦法：一是稅收減讓，等于給開發商返稅；二是發行購房券籌資解決，購房券可以流通。

2.停止所有的保障房建設。既然房子已經太多了，就不要再建質量更差的保障房，直接以8折的價格從開發商手里收購，做保障房。

3.廢除土地70年的產權，把土地產權期限延長到199年，等于是長期產權了。然后，放開土地市場的一級壟斷，解決土地的供應短缺問題，同時，奠定房產稅的基礎。這個辦法本來報道出來，后來發現是烏龍，說是從會議公報的英文稿翻譯過來的。真的想知道他們的英語是體育老師教的嗎？

如果還要補一刀，那就是廢除其他各種稅費，只征一種稅——房地產稅，地方政府以后的收入也有保障了。