《當二手房遇上法律》由一線房地產經紀法律工作人員撰寫，針對房地產二手房交易和租房階段的相關法律問題進行解讀。內容涵蓋房屋交易委托階段、房屋交易定金支付階段、房屋交易簽約階段、房屋交易履約階段和房屋交易涉及解約、訴訟階段。法律條文、內涵分析清楚、易懂，輔助案例解析和思考題實際、明了，是房地產從業人員的品質學習材料。
中房經聯編著的《當二手房遇上法律》結合房地產交易的37個法律專題案例，通俗易懂，讓讀書也成為一種樂趣。有理，尊重人性，掌握法律，讓我們學會保障權益，讓房地產交易更安全更順暢。有用，從業多年的房地產法務人員精心之作，讓房地產從業者、消費者通過此書也變成交易達人。
買賣篇
一、房屋交易委托階段
專題1 民事行為能力
一、民事行為能力的法律基本概念及分類
二、限制/無民事行為能力人不合規簽約的法律風險
案例解析——精神分裂癥簽署的購房合同能夠履行嗎?
三、/限制/無民事行為能力人應當如何出售/購買房屋
四、思考題
五、民事行為能力相關法律條文
專題2 人
一、和人的法律基本概念及后果承擔
二、無權的法律風險
案例解析一父女反目，女兒擅自出售病榻上父親的房屋反獲賠償
三、表見概念及法律后果
案例解析一購房后無故惹糾紛，驚現房主公證委托書作假，能否保住房子?
四、委托人應當如何出售?購買房屋
五、思考題?br/> 六、權相關法律條文
專題3 共有權人
一、共有權的法律基本概念
二、未經共有權人同意出售房屋的法律風險或后果
案例解析——以配偶不同意出售房屋為由試圖違約的后果
案例解析——結婚登記在先，房本下發在后，是夫妻共有財產嗎?
三、思考題
四、共有權相關法律條文
專題4公司產權
一、公司產權房屋的法律基本概念
二、公司出售/購買房屋的方法
三、思考題
四、公司產權相關法律條文
專題5 外籍及港澳臺人士購房
一、外籍及港澳臺人士的基本概念
二、外籍人士的簽約風險
案例解析——外籍人士不具備購房資質，法院判退中介費
三、外籍及港澳臺人士如何出售/購買房屋
四、思考題
五、外籍及港澳臺人士相關法律條文
專題6 出租房屋交易
一、出租房屋的基本概念及一般原則性法律規定
二、過戶后不能交房的法律風險或后果
案例解析——出售人將“未帶租約”的房屋出售給購房人，無法交房終賠償
三、出售/購買已被出租房屋的注意事項
四、思考題
五、出租房屋相關法律條文
專題7 經濟適用住房
一、經濟適用住房的法律基本概念
案例解析——簽約時未說明是經濟適用住房，簽約后發現不能按期過戶的法律后果
二、出售/購買經濟適用住房的注意事項
……
租賃篇
《當二手房遇上法律》：
(一)出租房屋的基本概念
按照我國相關法律法規的規定，出租房屋，一般是指房屋所有權人將房屋出租給承租人居住使用或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的行為。
(二)出租房屋一般原則性法律規定
1.出租房屋，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同
為使租賃關系更加明確、穩定，出租人和承租人之間應當簽訂書面的租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：①房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所；②房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；③租金和押金數額、支付方式；④租賃用途和房屋使用要求；⑤房屋和室內設施的安全性能；⑥租賃期限；⑦房屋維修責任；⑧物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；⑨爭議解決辦法和違約責任；⑩其他約定。
為了規范和指導房屋租賃及其經紀行為，一些地區還專門制定了房屋租賃方面的示范文本，如北京市就制定了《北京市房屋租賃合同》的示范文本，包含自行成交、經紀成交、委托的版本。人們在自行簽訂租賃合同時可以參考相關的示范文本，以更好地維護自身合法權益；如果自身獲取房源的渠道較少、租賃經驗不足的，也可以選擇規模較大、信譽的經紀機構，通過經紀成交的方式進行房屋租賃。
2.不得出租的房屋
按照我國相關法律法規的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)屬于違法建筑的；
(2)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
(3)違反規定改變房屋使用性質的；
(4)法律、法規規定禁止出租的其他情形。
因此，在承租房屋前，人們務必要對擬承租房屋的性質、房屋的產權狀況、房屋是否有抵押、查封及其他權利限制的情況、房屋及所屬設施設備的具體情況等有、充分地了解，避免不必要的麻煩；經紀機構也應合法合規作業，堅決不做禁止出租房屋的租賃經紀業務。
另外，對于依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經濟適用住房及其他特殊性質的房屋，在租賃方面法律上有限制或禁止規定，也應特別留意，否則可能貪小便宜吃大虧。如《經濟適用住房管理辦法》第33條就明確規定：“個人購買的經濟適用住房在取得產權以前不得用于出租經營”。
3.出租住房的面積等條件應符合法律規定
按照我國相關法律法規的規定：“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。”這是我國法律對出租住宅的專門規定，目的在于打擊各地出現的違規“群租”現象，保障承租人的基本權利。
關于出租住房面積的低標準，各地政府作出了具體規定，如北京市的標準為“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米.每個房間居住的人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。”前述居住面積是指規劃設計為居住空間的房間的使用面積。
4.房屋租賃實行登記備案制度
我國對于房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人都應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。這是一般性的法律規定，但有人不禁會對未經登記的租賃合同是否有效產生疑問，筆者認為，租賃合同登記與否，不會影響到租賃合同的效力，只要租賃合同成立并生效，租賃雙方就應當依約享有各自的權利、履行各自的義務，而不能以租賃合同未登記備案就拒絕履行。但是未經登記的租賃合同，不能對抗善意第三人。
5.“買賣不破租賃”和承租人的“優先購買權”
“買賣不破租賃”和承租人的“優先購買權”是兩個專業的法律術語，但近年來已被越來越多的人所熟悉。我國《合同法》第二百二十九條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”和第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”即是最直接相關的法律規定。
……
