本書(shū)精選135個(gè)常見(jiàn)房地產(chǎn)法律糾紛典型案例，涉及房屋權(quán)屬、買(mǎi)賣、租賃、征收補(bǔ)償、居間、繼承、贈(zèng)與等方面，每個(gè)案例均有詳細(xì)的案情描述和審理過(guò)程，并對(duì)相關(guān)焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入分析，鏈接辦理案件過(guò)程中所涉及的主要法律依據(jù)。
一部房產(chǎn)糾紛案例工具書(shū)，既為大眾解決類似糾紛提供參考，也是從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)的各界人士必備讀物。
大瀚律師事務(wù)所服務(wù)領(lǐng)域?yàn)樾淌?、民事訴訟服務(wù)、房地產(chǎn)法律事務(wù)、公司法律事務(wù)及涉外法律事務(wù)的法律服務(wù)。
及時(shí)章 商品房買(mǎi)賣合同糾紛 001
1. 因奧運(yùn)會(huì)停工造成商品房遲延交付構(gòu)成買(mǎi)賣合同中的不可抗力 / 001
——許某花與北京某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
……
20. 購(gòu)房人解除合同后，可以主張首付款的利息、稅費(fèi)損失 / 054
——邵某平與某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
21. 一房二賣，購(gòu)房人仍可取得房屋的，開(kāi)發(fā)商無(wú)需承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任 / 057
——王某與某公司商品房銷售合同糾紛案
第二章 二手房買(mǎi)賣合同糾紛 060
22. 房屋買(mǎi)賣中變更產(chǎn)權(quán)登記人原合同權(quán)利義務(wù)不發(fā)生轉(zhuǎn)移 / 060
——焦某某與梁某某房屋買(mǎi)賣合同案
……
26. 對(duì)標(biāo)的物抵押情況約定不明造成二手房買(mǎi)賣合同不能履行，不適用定金罰則 / 070
——包某華與蔡某定金合同糾紛案
27. 購(gòu)房人不知是婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)，與夫妻一方簽訂的合同有效 / 072
——陳某平、劉某杰與金某云、蘭某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
28.一房二賣需雙倍返還定金 / 075
——周某某與王某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
29.以欺騙公證處方式取得房屋再出售合同仍有效 / 078
——牛某某與姜某、袁某的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效糾紛案
30.房屋共有人惡意出賣房屋合同無(wú)效 / 080
——姜某某與曾某某、嚴(yán)某某確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效案
31.口頭購(gòu)房合同具有法律效力 / 083
——霍某某與王某、李某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
32.如何應(yīng)對(duì)"陰陽(yáng)合同"產(chǎn)生的糾紛 / 087
——張某與李某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
33. 單方變更購(gòu)房人，售房人可解除合同并不承擔(dān)違約責(zé)任 / 090
——婁某某與孫某房屋買(mǎi)賣合同定金糾紛案
34. 無(wú)行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效 / 092
——楊某中與倪某、楊某華房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
35. 因計(jì)稅依據(jù)產(chǎn)生爭(zhēng)議導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同遲延履行無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任 / 095
——郭某與于某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
36.售房人不將戶口及時(shí)遷移應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 / 098
——孫某景與張某云房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
37.合同無(wú)效或解除導(dǎo)致購(gòu)房人沒(méi)有買(mǎi)到房屋損失的計(jì)算 / 100
——朱某與胡某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
38.外國(guó)人符合購(gòu)房資格條件的可以在中國(guó)購(gòu)房 / 103
——李某某與張某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
39.購(gòu)房人不得以政策變化為由遲延支付購(gòu)房款 / 106
——郭某某與韓某某、張某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
40. 房屋買(mǎi)賣合同履行過(guò)程中稅收發(fā)生變化可構(gòu)成情勢(shì)變更 / 109
——張某與陳某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
41. 買(mǎi)賣合同簽訂后，未經(jīng)買(mǎi)受人同意，出賣人過(guò)戶前抵押無(wú)效 / 111
——古某某與北京市住建委撤銷房屋抵押權(quán)糾紛案
第三章 其他房屋買(mǎi)賣合同糾紛 116
42.家庭內(nèi)部成員房屋買(mǎi)賣合同需經(jīng)共有人同意 / 116
——?jiǎng)⒛车茉V賈某強(qiáng)、賈某偉房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效案
43. 買(mǎi)受人同意清償債務(wù)消滅抵押權(quán)而簽訂的房屋買(mǎi)賣合同有效 / 119
——李某某與陳某某、郭某某確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效案
44.買(mǎi)賣合同訂立后房屋被查封可以解除合同 / 121
——河南證券與上?？平还痉课葙I(mǎi)賣合同糾紛案
45.購(gòu)得"兇宅"可要求退房或賠償 / 125
——張某某與劉某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
46.購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)證 / 127
——韓某與瓦井村村民委員會(huì)房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
47.非依法定程序，轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣合同無(wú)效 / 129
——陳某訴王某轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房合同無(wú)效案
48.雖未經(jīng)主管機(jī)關(guān)同意，央產(chǎn)房買(mǎi)賣合同仍有效 / 132
——陳某與崔某某央產(chǎn)房買(mǎi)賣合同糾紛案
49.
開(kāi)發(fā)商因大產(chǎn)權(quán)抵押無(wú)法辦理小產(chǎn)權(quán)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 / 134
——張某與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房買(mǎi)賣合同糾紛案
……
57.宅基地買(mǎi)賣協(xié)議效力的認(rèn)定需結(jié)合特殊歷史條件 / 157
——李某芬訴張某珍宅基地房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效案
第四章 房屋租賃合同 161
……
61.承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋，出租人可解除租賃合同 / 168
——唐某某與錢(qián)某某、扶某某租賃合同糾紛案
62.不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房屋租賃合同可以依法解除 / 171
——蔣某與王某租賃合同糾紛案
63. 房屋租賃合同無(wú)效或者解除，房屋占有使用費(fèi)可參照租金計(jì)算 / 174
——陳某某與張某租賃合同糾紛案
64. 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 / 177
——楊某某與趙某某房屋租賃合同糾紛案
……
81.承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，出租人可解除租賃合同 / 225
——陳某某訴趙某某房屋租賃合同糾紛案
82. 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 / 227
——鄧某訴江某、胡某房屋租賃合同糾紛案
83. 商鋪?zhàn)赓U合同承租方違約，出租方可依據(jù)約定解除合同 / 232
——A公司訴B公司租賃合同糾紛案
84. 租賃期內(nèi)，因拆遷造成的停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)歸承租人所有 / 236
——某五金機(jī)電銷售部訴某書(shū)店租賃合同糾紛案
85. 租賃期間內(nèi)，出租人應(yīng)保障租賃物符合租賃要求，負(fù)有修繕義務(wù) / 239
——徐某訴易某租賃合同糾紛案
86.出租人強(qiáng)行收房造成承租人財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)賠償 / 242
——王某、王某華與賀某輝租賃合同糾紛案
87.租賃期間遇拆遷，拆遷利益如何分配 / 245
——E公司訴D公司租賃合同糾紛案
88. 租賃房屋有毒氣體超標(biāo)，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)損失，但承租人須負(fù)舉證責(zé)任 / 249
——某公司訴陳某房屋租賃合同糾紛案
89.公房租賃期間共同居住人應(yīng)協(xié)商一致變更承租人 / 252
——趙某訴戴某租賃合同糾紛案
……
第五章 房屋居間合同糾紛 269
95.居間解除合同后中介費(fèi)應(yīng)返還 / 269
——黃某重訴某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間合同糾紛案
96.
協(xié)商解除合同后居間費(fèi)應(yīng)根據(jù)合同實(shí)際履行程度適當(dāng)退還 / 272
——宋某訴某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合同糾紛案
第六章 房屋贈(zèng)與合同糾紛 276
97.子女不盡贍養(yǎng)義務(wù)，父母可以撤銷贈(zèng)與 / 276
——馮某賢與馮某、馮某楠贈(zèng)與合同糾紛案
98.發(fā)現(xiàn)子女非親生，可以撤銷贈(zèng)與房屋 / 279
——王某訴徐某贈(zèng)與合同糾紛案
99. 贈(zèng)與合同受贈(zèng)人沒(méi)有履行約定義務(wù)，贈(zèng)與人仍要承擔(dān)違約責(zé)任 / 282
——?jiǎng)⒓着c周甲附義務(wù)贈(zèng)與合同糾紛案
第七章 房屋權(quán)屬糾紛 286
100.委托購(gòu)房中所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)歸委托人所有 / 286
——黎某晶與薛某豐所有權(quán)確認(rèn)糾紛案
101.翻建裝修房屋不一定能取得所有權(quán) / 288
——趙某華、尤某某等與劉某某等房屋確認(rèn)所有權(quán)糾紛案
102.借名買(mǎi)房房屋權(quán)屬歸實(shí)際出資人所有 / 291
——蔣某霞與赫某借名買(mǎi)房合同糾紛案
103.婚前購(gòu)買(mǎi)，婚后取得產(chǎn)權(quán)的房屋應(yīng)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn) / 293
——王某與劉某甫、劉某英確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效案
104. 隱名購(gòu)房，實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂共有協(xié)議或出資協(xié)議 / 296
——蔡某全與蔡某強(qiáng)、王某丹房屋確認(rèn)所有權(quán)案
105.經(jīng)過(guò)公證的共有物可以分割 / 299
——孫某遠(yuǎn)與李某寧共有物分割案
106.公證委托售房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)為出賣方 / 301
——周某星與朱某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
107. 解除戀愛(ài)關(guān)系后共有房屋分割，有約定從約定，沒(méi)有約定平均分割 / 305
——薛某舟與被告劉某共有物分割糾紛案
108.同居期間所購(gòu)福利房權(quán)屬應(yīng)由享受優(yōu)惠政策一方所有 / 307
——龔某訴張某共有物分割糾紛案
109. 婚前一方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)婚后共同還貸，離婚時(shí)房屋增值部分應(yīng)當(dāng)均分 / 310
——李某訴郭某離婚糾紛案
110.宅基地上的房屋買(mǎi)賣合同有效 / 314
——任某、甘某訴李某房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效糾紛案
……
第八章 房屋相鄰權(quán)糾紛 331
116.通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)受到侵害，權(quán)利人可以要求停止侵害 / 331
——張某訴陳某、劉某采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)糾紛案
117.鄰居排水造成房屋漏水，可要求及時(shí)修復(fù)并賠償 / 334
——孫某某訴白某相鄰關(guān)系糾紛案
118.房屋下水道阻塞，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任 / 336
——付某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
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第九章 房屋征收補(bǔ)償糾紛 351
129.拆遷人將安置房售與他人需對(duì)被拆遷人雙倍賠償房款 / 366
——王某某與某房地產(chǎn)公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案
……
第十章 其他房產(chǎn)糾紛 371
……
135.房屋被占用，所有權(quán)人如何維權(quán) / 383
——?jiǎng)⒛成?、張某芝訴劉某葵、馬某敏返還原物糾紛案
因奧運(yùn)會(huì)停工造成商品房遲延交付構(gòu)成買(mǎi)賣合同中的不可抗力
——許某花與北京某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在履行商品房買(mǎi)賣合同過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有可能遇到不可抗力而對(duì)其遲延交付房屋的行為而免責(zé);但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)遲延交付房屋后發(fā)生的不可抗力是不能免除其對(duì)購(gòu)房人的違約責(zé)任。
2007年4月20日，許某花與某公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。雙方約定：許某花購(gòu)買(mǎi)某公司開(kāi)發(fā)的北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)605號(hào)樓15層某房屋;該房屋套內(nèi)面積142.46平方米、總價(jià)款1655000元;某公司應(yīng)當(dāng)在2008年8月31日前將符合合同約定的商品房交付許某花使用;逾期交房超過(guò)90日的，許某花有權(quán)退房，許某花要求繼續(xù)履行合同的，某公司應(yīng)當(dāng)自約定交付期限次日起至實(shí)際交付之日止，按日向許某花支付全部己付款萬(wàn)分之二的違約金。雙方在合同附件八《補(bǔ)充協(xié)議》中約定開(kāi)工日期(2006年9月27日)和竣工日期(2007年12月25日)。雙方同意在遇到下列特殊原因時(shí)，某公司可以據(jù)實(shí)予以延期、且不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，即：受國(guó)家或北京市政府新頒發(fā)的法律政策影響;因政府或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為引起的延誤，市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤(因某公司過(guò)失造成的延誤除外)，其他不能預(yù)見(jiàn)和控制，足以對(duì)項(xiàng)目工期造成重大影響的事件。
2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)，政府實(shí)行綜合管制措施，一些建筑工程受到影響，某公司沒(méi)有按照約定時(shí)間交付房屋。
許某花起訴要求某公司支付逾期交房違約金547762元，并按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付利息。
某公司答辯稱：許某花所述合同簽訂情況及延期交付房屋等情況屬實(shí)。按照雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定，在特定情況下交房時(shí)間順延。我公司延期交付房屋系"中非論壇"期間車輛限行、北京奧運(yùn)會(huì)期間綜合管制及天氣等原因所致，因我公司本身不存在過(guò)錯(cuò)，故不同意許某花的訴訟請(qǐng)求。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，訴訟中某公司延期交付房屋為不爭(zhēng)之事實(shí)，某公司主張自2008年7月1日至2008年11月13日期間其均應(yīng)免除違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，但鑒于奧運(yùn)施工限制措施對(duì)施工確有明顯影響，且雙方合同中約定了因政府行為導(dǎo)致逾期交房的免責(zé)情形，故在核定某公司違約責(zé)任時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕。依法判決：被告某公司于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告許某花違約金35100元。
本案的核心問(wèn)題是"奧運(yùn)會(huì)期間"是否為開(kāi)發(fā)商延期交房的不可抗力因素?
不可抗力所造成的是一種法律事實(shí)，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免、無(wú)法控制、無(wú)法克服的意外事件，以致合同當(dāng)事人不能依約履行職責(zé)或不能如期履行職責(zé)，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行職責(zé)的責(zé)任或推遲履行職責(zé)。不可抗力主要有三類：(1)自然災(zāi)害，如臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等;(2)政府行為，如征收、征用;(3)社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂等。在判斷是否可以預(yù)見(jiàn)時(shí)，必須以一般人的預(yù)見(jiàn)能力及現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)水平作為能否預(yù)見(jiàn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
開(kāi)發(fā)商作為專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司其應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到北京奧運(yùn)會(huì)期間政府會(huì)采取一些管制措施，在預(yù)見(jiàn)到的情況下開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)采取足夠的應(yīng)對(duì)措施，比如在簽訂合同時(shí)適當(dāng)放寬交付房屋的期限，這個(gè)期限是可以適當(dāng)放寬的，因商品房預(yù)售合同是在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的。在合同約定房屋的交付期限后，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間交付房屋。
所以，因舉辦奧運(yùn)會(huì)造成的延期交付房屋，不屬于不可抗力的免責(zé)條款，開(kāi)發(fā)商仍需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
奧運(yùn)會(huì)施工雖非不可抗力，但奧運(yùn)施工限制措施對(duì)施工確有明顯影響，且雙方合同中約定了因政府行為導(dǎo)致逾期交房的免責(zé)情形，故在核定某公司違約責(zé)任時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕。
《中華人民共和國(guó)合同法》
及時(shí)百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
及時(shí)百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。
及時(shí)百一十八條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
