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整買散賣，地盡其用

探明真實(shí)的需求及背后的財(cái)務(wù)邏輯，并提出問題

——梅爾 舒爾茨

梅爾 舒爾茨作為發(fā)起人之一，于1983年創(chuàng)建了JDM地產(chǎn)公司，公司提供包括房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營在內(nèi)的多方位服務(wù)。其業(yè)務(wù)主要集中在亞利桑那州和科羅拉多州。公司不僅參與實(shí)施過高端民用及商用地產(chǎn)的開發(fā)，還參與過公園項(xiàng)目的開發(fā)。現(xiàn)如今，梅爾和他的合伙人們正在進(jìn)行大菲尼克斯區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為近30萬人打造一個(gè)全新的社區(qū)。在2005年之前，梅爾還是菲尼克斯太陽隊(duì)的合伙人。他還是獲得2001年年度總冠軍的亞利桑那響尾蛇棒球隊(duì)的合伙人之一。梅爾還牽頭設(shè)計(jì)并建造了位于菲尼克斯市中心的道奇體育場。

梅爾 舒爾茨是我的鄰居，我們是在街坊?節(jié)日派對(duì)上認(rèn)識(shí)的。我很快就喜歡上了這個(gè)人，因?yàn)樗坏且晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商，還擁有兩家職業(yè)體育隊(duì)。坐在公司老板的位置看菲尼克斯太陽隊(duì)的比賽太令人振奮了。品牌球員、拉拉隊(duì)長還有比賽本身變得更具吸引力和觀賞性。而以往，我都只是坐在遠(yuǎn)離球場高高的座位上用雙筒望遠(yuǎn)鏡來觀看比賽的。

結(jié)識(shí)梅爾這樣的朋友有一個(gè)很大的好處，那就是你能夠發(fā)現(xiàn)下一個(gè)增長區(qū)域會(huì)是哪里。作為一名地產(chǎn)開發(fā)商，他的計(jì)劃和投資都放眼于未來3～10年的發(fā)展。除了從事單純的地產(chǎn)開發(fā)之外，梅爾與他精銳的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)還將以推動(dòng)城市中心商業(yè)區(qū)的生活化為己任。

梅爾是一位非常棒的鄰居、朋友和房地產(chǎn)預(yù)言家，每當(dāng)我想要了解未來房地產(chǎn)市場趨勢或是選擇投資區(qū)域的時(shí)候，我總會(huì)給梅爾 舒爾茨打個(gè)電話。

——羅伯特 清崎

你是否有過這樣的經(jīng)歷——當(dāng)你在城里開車的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)一大片空曠的土地，于是心里打量起這是否是附近的一片未開發(fā)土地。我曾經(jīng)這樣問過自己很多次，并且每次都覺得這個(gè)問題很有意思。實(shí)際上，也就是這個(gè)問題把我?guī)нM(jìn)了房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)。而我不停地發(fā)掘新事物，就成了我投資的策略。

開著車到你所在的城市里轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，你就能發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)投資的商機(jī)。比如說，你也許已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了城里的購物中心、辦公樓還有其他商業(yè)地產(chǎn)都常常集中在主要街道附近，而住宅區(qū)卻相對(duì)分散很多。其實(shí)，你只需要想想大多數(shù)城市發(fā)展的過程，這一切就不難理解了。

在20世紀(jì)70年代，開車到處走貌似就是尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的好方法。我本人根本不會(huì)什么復(fù)雜的計(jì)算工具，我賴以發(fā)掘房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的工具只是一張地圖和一輛車，還有那長得像磚頭一樣的及時(shí)代大哥大電話機(jī)。在互聯(lián)網(wǎng)得以普遍運(yùn)用之前，只要開著車四處走你就能獲取所有的投資信息。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)那些有發(fā)展?jié)摿Φ形撮_發(fā)的地塊時(shí)，我就找出這些業(yè)主，并詢問有關(guān)這片土地的情況，考慮要不要進(jìn)行購買。這一切聽起來都很簡單，但為什么它原本的業(yè)主不自己開發(fā)或是高價(jià)出售呢？事實(shí)上，并不是所有的投資良機(jī)都能被精明的地產(chǎn)開發(fā)商注意到。而想要找到一片地的業(yè)主，只需要打一通電話給產(chǎn)權(quán)公司就好了。一旦我拿到了業(yè)主的電話號(hào)碼，我就按照在保險(xiǎn)公司受到的培訓(xùn)行事：拿起電話，尋求結(jié)果。當(dāng)然了，兩者的結(jié)果有些許不同。當(dāng)我是保險(xiǎn)推銷員的時(shí)候，我打電話推銷保險(xiǎn)并讓他們給我開支票；而作為房地產(chǎn)投資人，我打電話詢價(jià)并給賣家付錢。

你肯定很難相信，我覺得買東西遠(yuǎn)比賣東西要困難。不過參照你生活當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)，你就能發(fā)現(xiàn)這句話當(dāng)中的道理。問題就在于業(yè)主們都知道自己持有的資產(chǎn)是有價(jià)的，所以值得持有。不過從另一方面講，業(yè)主也不一定愿意冒風(fēng)險(xiǎn)花時(shí)間和金錢在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目可行性分析及其他相關(guān)調(diào)研上。

即便通過房地產(chǎn)可以享受到很多稅務(wù)的優(yōu)惠，但在獲得房屋產(chǎn)權(quán)的過程中業(yè)主還是要承受一定的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。我們總是在面臨諸如此類的稅務(wù)問題時(shí)不斷地咨詢稅務(wù)專家，以保障稅務(wù)負(fù)擔(dān)不會(huì)過于沉重，或即便如此我們也能作好事先的心理準(zhǔn)備。這的確是非常重要的一個(gè)步驟，我也建議你找到一位很棒的房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢師為你的房地產(chǎn)生意出謀劃策。稅務(wù)及法律方面的咨詢，無論是對(duì)購買初期保障交易的順利進(jìn)行還是對(duì)出售階段考慮交易的潛在影響，對(duì)你來說都十分重要。關(guān)于它的重要性，怎么說都不過分。所以，還是跟你的稅務(wù)專家和法律專家好好地聊一聊吧！

我時(shí)常在房地產(chǎn)項(xiàng)目開始之初就聘請(qǐng)注冊會(huì)計(jì)師和律師，并與他們進(jìn)行交流。我弟弟的實(shí)習(xí)單位就成了我的及時(shí)個(gè)咨詢的對(duì)象。它是亞利桑那州歷史最悠久的律師事務(wù)所，擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。所以，我在每次投資之初就非常清楚自己的錢是要分成兩部分花掉的：首先是地價(jià)，然后就是付給律師還有其他顧問的咨詢費(fèi)，從而提高自己成功的可能性。

團(tuán)隊(duì)的作用不言而喻。我曾經(jīng)就很想成為校橄欖球隊(duì)的四分衛(wèi)。我知道作為一名四分衛(wèi)球員要少一些英雄主義，多一些給隊(duì)友的支持和對(duì)隊(duì)友的信任。這么一來，我要做的就只是簡單地專注于比賽，并將球傳給那些最棒的隊(duì)友們了。