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內容簡介

專業(yè) 條例及其實施細則起草團隊專家領銜編寫

逐條解讀圍繞實施細則108條規(guī)定從立法背景到實務運用逐一解析

以案釋法精選現(xiàn)案例和生活實例使法律的規(guī)定更為生動，更容易理解

作者簡介

李顯冬，中國政法大學國土資源法律研究中心主任，民商經(jīng)濟法學院教授，博士研究生導師。中華人民共和國國土資源部法律中心學術委員會專家咨詢委員會委員，中國農業(yè)經(jīng)濟法學會副會長，中國法學會能源研究會常務理事，北京市人民政府行政復議非常任委員，北京市法學會理事。

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第十條[共有不動產的登記申請]處分共有不動產申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規(guī)定辦理。

[相關規(guī)定指引]

《物權法》第93條、第97條、第101條、第105條(P409、410);《條例》第14條第1款(P417)。

[條文解析]

一、關于物權共有及共有人的處分權

(一)物權的共同共有和按份共有

物權的共有，狹義上指所有權的共有，但《中華人民共和國物權法》105條規(guī)定用益物權和擔保物權也參照共有的規(guī)定，此類共有稱為“準共有”，就不動產登記而言，無論是狹義的共有，還是“準共有”，都不再加以區(qū)分。

物權的共有，可分為共同共有和按份共有。

共同共有，指數(shù)人不分份額地共同享有某一個物權的共有形態(tài)，或者依一定原因成立共有關系的數(shù)人，基于共同關系，而共享一個物權的狀態(tài)。共同共有關系有如下幾個特點：一是共同共有人之間不分份額;二是共同共有的發(fā)生以共同關系為基礎，通常只存在于婚姻家庭領域內和具有一定親屬關系的自然人之間。

按份共有，指兩個或兩個以上的共有人按份額(應有部分)對共有財產享有權利和分擔義務的法律狀態(tài)。按份共有的法律特征是：其一，按份共有的共有人對共有財產存在一定的份額;其二，按份共有的主體為兩個或兩個以上;其三，按份共有人對其物權份額享有相當于所有權的權利。

(二)共有人的處分權

就按份共有人而言，由于共有人之間有明確的權利份額，因而共有人的權利大小是可以確定的，這就為部分共有人單獨行使處分權提供了前提。但是，按份共有人之間畢竟屬于共有關系，而非各自獨立的物權所有人，故其中部分共有人的變更，會影響到整個共有物的利用，更為重要的是，原本維持按份共有關系的人身信任關系可能受到?jīng)_擊，從而影響其他共有人的利益，或者違背其他共有人當初設立或加入按份共有關系的初衷。因此，《中華人民共和國物權法》對按份共有人處分共有物權的行為作出了一定的限制，即未另有約定的，需要通過其他三分之二以上共有人的同意，否則就屬于無權處分。而共同共有關系中，共有人之間特殊的人身關系更加緊密，在處分共同共有的物權時，需要全體共有人的同意。

共有人處分共有物需要申請登記的，登記程序自應擔負起保護共有人財產權利的職責，至少應當在形式上不允許共有人違背物權法的規(guī)定行使處分權，故本條規(guī)定處分共有不動產申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

二、關于按份共有人須與受讓人共同申請登記

在本條中規(guī)定，按份共有人轉讓其不動產權利份額應當與受讓人共同申請轉移登記，這與其他的物權轉移登記相比有何特殊之處?事實上，其與普通的物權轉移登記申請規(guī)則相比，并無特殊之處，即均遵循著“依雙方法律行為轉移物權需共同向登記機關申請轉移登記”的一般規(guī)則。

關于哪些情形下須雙方申請登記，哪些情形下只需單方申請登記，《條例》第14條做了集中規(guī)定。

該條第1款規(guī)定，因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。該款表達的核心意思是，根據(jù)雙方法律行為發(fā)生物權轉移的，作出意思表示的雙方均應向不動產登記機關證明自己確曾作出過此種意思表示，從而在形式審查范圍內確保物權在因登記發(fā)生轉移前已經(jīng)具備了相應的債權基礎。如果物權轉移的意思表示不是以雙方法律行為(合意)為基礎，而是以單方法律行為或者無需意思表示受領人的法律行為為基礎，則仍只需單方提出登記申請。此外，對于非依法律行為取得物權的情形，當然無需雙方共同申請登記，因為物權的設立、變更、消滅，基于法律事實，要么基于事實行為。

《條例》第14條第2款基本遵循了上述標準，該款規(guī)定，屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：(1)尚未登記的不動產首次申請登記的;(2)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;(3)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;(4)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;(5)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;(6)申請更正登記或者異議登記的;(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。不動產首次登記及不動產滅失，乃基于物的產生或消滅而自動取得或喪失物權;在遺贈中，只要受遺贈人表示接受遺贈即可發(fā)生法律效力進而可以單方申請轉移登記;依有權部門的法律文書或者行政決定發(fā)生物權變動，乃基于法律的直接規(guī)定，故可直接單方申請登記;第4項屬于權利主體身份信息或者權利自然狀況的變化，不涉及其他人的利益，故允許單方申請登記;權利人放棄不動產權利的意思表示屬于無意思受領人的法律行為，單方作出此種意思表示即可申請登記;更正登記和異議登記都是對已有登記瑕疵或錯誤的修正，只要單方提供證據(jù)證明即可，因而可以單方申請登記。

[典型案例]

熊某訴佳年華置地有限責任公司房屋買賣合同糾紛案參見：成都高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院(2013)高新民初字第846號民事判決書，來源：北大法寶wwwpkulawcn/Case/pfnl_119774520html?match=Exact，訪問時間：2016年1月15日。[裁判要旨]

在房屋買賣關系中，房屋所有權轉移登記手續(xù)屬于房屋買賣合同義務本身的內容，買賣雙方依法負有共同申請登記的義務。在買受人委托開發(fā)商代辦證件的場合中，買受人在履行合同約定的交清購房款、提交委托被告辦理分戶產權證的委托書、保障書、申請書等相關資料的協(xié)辦義務后，出賣人應當按照約定及時履行轉移登記辦理手續(xù)，否則應當承擔違約責任。

[案情簡介]

原告熊某訴稱，2009年5月17日，原告與被告佳年華置地有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，購買商品房。合同約定原告委托被告辦理房屋權屬轉移登記，若因被告原因未能在商品房交付之日起365日內取得房屋所有權證書，合同繼續(xù)履行，被告按日計算向原告支付已付款萬分之一的違約金。2009年12月31日前被告向原告交付該商品房，按約定應于2010年12月31日前取得房屋所有權證書，但被告實際于2012年11月底才通知原告領取房屋所有權證。原告已按約定支付了購房款202986元，但被告逾期取得房屋所有權證書。原告據(jù)此向人民法院起訴，請求人民法院依法判決：一、被告支付原告逾期取得房屋所有權證書違約金1430449元;二、被告承擔本案訴訟費用。

被告辯稱：一、根據(jù)《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理辦法》第33條的規(guī)定及商品房買賣合同補充協(xié)議第四條的約定，辦理房屋產權登記手續(xù)是買受人的法定義務，作為出賣人是配合、協(xié)助的角色，根據(jù)補充協(xié)議第四條的約定，出賣人受買受人的委托辦理產權證，買受人才是辦理房屋產權證的主體，出賣人僅為協(xié)助、配合義務;二、買受人委托出賣人辦理房屋產權證屬無償委托，除非出賣人具有重大過錯、故意或者惡意，買受人無權要求出賣人承擔責任。

[裁判理由]

依原、被告雙方約定，辦理房屋所有權轉移登記為雙方共同申請辦理，并由原告委托被告進行辦理，該約定符合《房屋登記辦法》第32條“發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：(一)買賣;……”、第12條“申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。”之規(guī)定。故涉爭房屋所有權轉移登記系應由雙方共同申請辦理之事項，原、被告雙方均應履行其于辦理房屋權屬轉移登記過程中所負之法定、約定之義務。由于辦理房屋所有權轉移登記還須交納相應的稅費并提交辦證所需資料等，故涉爭房屋所有權轉移登記能否依約及時辦理不僅取決于被告是否及時交納相應的稅、費并將辦理涉爭房屋權屬轉移登記的資料及時提交房屋登記機構，也取決于原告是否及時履行委托協(xié)辦義務。

依雙方補充協(xié)議之約定，原告委托被告代為辦理涉爭房屋權屬證書，并約定應由原告預交相應稅、費及辦證資料于被告。本案中，原告按照合同約定交納了購房款，并于2010年3月16日，涉案房屋交付時，提交了委托被告辦理分戶產權證的委托書、保障書、申請書等相關資料，故本院認為原告已于該日完成其于辦理房屋轉移登記過程中其所負之協(xié)辦義務。

被告作為涉案房屋的出賣人，其負有的產權轉移義務乃買賣合同之內的合同義務，該義務的履行直接關系作為買受人的原告的合同目的能否得到實現(xiàn)，不能從買賣合同中割裂開，且履行該義務與違反該義務的違約責任已在雙方《商品房買賣合同》中明確約定，故不能將產權轉移義務單獨作為委托關系而進行審查，因此，本院對被告的上述辯稱意見不予采納。

綜上認定，被告佳年華公司并未提交充足、可采信之證據(jù)證明其已經(jīng)及時履行了上述約定之辦證義務，亦未提交足以證明逾期辦證系因合同關系以外的第三方等不可歸責于被告的其他原因造成，故被告依法應當承擔舉證不能的不利后果。最終，法院判決被告向原告賠償違約金2450元，并承擔本案訴訟費。

[實務指引]

買房時委托開發(fā)商辦房產證，開發(fā)商遲遲沒辦下來，怎么辦?

在房屋買賣關系中，房屋所有權轉移登記手續(xù)屬于房屋買賣合同義務本身的內容，買賣雙方依法負有共同申請登記的義務。在買受人委托開發(fā)商代辦證件的場合中，買受人在履行合同約定的交清購房款、提交委托被告辦理分戶產權證的委托書、保障書、申請書等相關資料的協(xié)辦義務后，出賣人應當按照約定及時履行辦理轉移登記的義務，否則應當承擔違約責任。

在商品房買賣關系中，形成了由賣方受買方委托統(tǒng)一辦理產權證的慣例。但是，業(yè)主歷經(jīng)波折長時間無法取得房屋所有權證書的情形常常發(fā)生。賣方辦事效率低下是原因之一，而整個開發(fā)項目難以通過相關行政審批也是其中的一個重要原因。因此，為了保全此項合同利益，在簽訂房屋買賣合同時，買方應當認真查看其中約定辦理轉移登記手續(xù)的相關條款，在賣方逾期仍不辦理該項手續(xù)時，應當及時向其主張違約責任。

盡管法律規(guī)定不動產買賣應當由交易雙方辦理轉移登記手續(xù)，但出于便捷的目的，由一方委托另一方辦理的情況普遍存在。不動產登記機構應當注意查驗申請人是否提交了符合規(guī)定的委托合同或授權委托書。