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買房認購書具有什么效力?

情景再現

周某欲購置A房產公司開發的房屋一套，雙方經過商議，就一套房屋簽訂《房產認購協議書》，周某交付定金2萬元，A公司在簽訂認購書時聲稱該房屋不存在抵押等情況。周某一周后前往產權機關查詢得知，其認購的房屋在數月前已被A房產公司抵押給了銀行，周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產公司返還定金2萬元，或者在房屋解除抵押后雙方再簽訂購房合同。A房產公司拒絕退還收取的定金，周某遂向法院提起訴訟，要求法院撤銷《房產認購協議書》，判令A公司雙倍返還2萬元定金。

法院審理認為，A房產公司在簽訂《房產認購協議書》時，沒有如實告知周某房屋狀況，存在欺詐行為，根據《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，判決撤銷《房產認購協議書》，A房產公司雙倍返還周某2萬元定金。

案例解讀

根據《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)，通常認為購買商品房時簽訂的認購書屬于“預約合同”，即為了訂立本約而簽訂的合同。本案中，《房產認購協議書》是買賣雙方為了日后簽訂商品房買賣合同而事先訂立的合同，它也具有合同的性質，但不會發生買賣合同的權利義務關系，簽訂認購書的目的在于使雙方能夠為了訂立買賣合同而進一步平等磋商。

“預約合同”同樣是合同，受到《合同法》的規范。本案中，A房產公司在簽訂《房產認購協議書》時隱瞞了房屋已經辦理了抵押的事實，構成了欺詐。根據《合同法》第54條的規定，周某有權要求法院撤銷該合同，同時要求對方承擔雙倍返還定金的責任。由于作為預約合同的認購書被撤銷，周某也就不再負有與A公司就房屋買賣進一步磋商以及簽訂本約——房屋買賣合同的義務。

維權提示

通過前文的分析，我們已經了解到“認購書”與買賣合同并不相同，房屋買賣合同在買賣雙方之間產生交付房屋與價金的義務。認購書同樣是合同，在買賣雙方之間產生在條件合適時簽訂買賣合同的義務，如果購房者或者開發商在條件合適時拒絕簽訂購房合同，仍然需要承擔違約責任，所以說，認購書對于買賣合同的簽訂能夠起到一定的保障作用。所以購房者在簽訂認購書時，一定要本著慎重的態度。例如，要詳細了解所欲購買的房屋的狀況、對房屋登記情況進行核實、就自身情況商定合適的定金等。

法律鏈接

《中華人民共和國合同法》

第54條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第4條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

2.

房屋買賣中“定金”與“訂金”有什么區別?

情景再現

張某有一套住房想要出售，趙某得知后與張某進行磋商，表示愿意購買張某的住房，雙方協商一致后，趙某當場給付張某1萬元，張某出具了一張收據，收據載明：“收到趙某購房訂金1萬元;房屋位于……趙某交清剩余房款后雙方簽訂房屋買賣合同。”之后，趙某因故不愿意再購買該房屋，向張某表示反悔，要求張某返還訂金1萬元。張某認為該1萬元是定金，表示不予返還，趙某遂向法院起訴。

法院審理認為，收據中載明該1萬元是“訂金”，根據《擔保法》及其司法解釋，該1萬元不屬于“定金”，不具有擔保的功能。由于雙方尚未訂立買賣合同，且對于購買房屋一事沒有達成協議，因此判令張某返還趙某1萬元訂金。

案例解讀

我國《擔保法》第89條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”可見，定金起到了擔保合同履行的作用，屬于法律概念。相較而言，訂金只是日常生活中的概念，往往被認為只是起到了預付款的作用，不具有擔保的功能，典型的差別在于接受“訂金”的一方違約，只需要返還“訂金”數額，而不需要雙倍返還。

根據《較高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條的規定，“定金”必須要在合同中加以明確約定。本案中，張某、趙某之間訂立的收據中明確載明的是“訂金”，所以張某認為1萬元是“定金”的說法沒有法律依據，被告應當返還。

維權提示

上述案件中，假設張某、趙某的收據中寫的是“定金”，那么屬于立約定金。所謂立約定金，即雙方為了擔保訂立主合同而設立的定金，如果因為一方不合理的原因而導致合同未訂立，則適用定金罰則。需要注意的是，定金還分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等，不同的定金適用的條件也不同。

另外，如果案中的收據載明了買賣合同的主要內容，如房屋位置、價款等信息，則收據視為買賣合同，趙某不購買房屋的行為構成違約，需要承擔違約責任。在此種情況下，即使雙方約定的“訂金”不具有“定金”的性質，趙某仍然需要承擔其他的違約責任。

還需要注意的是，除了“訂金”之外，留置金、擔保金、押金等表達方法均不能視為“定金”，除非合同中明確描述了該筆錢款用作定金。

因此，在訂立合同時一定要了解相應定金的性質，同時在合同中對定金作出明確約定，以保障合同的順利履行。

法律鏈接

《中華人民共和國擔保法》

第89條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

《較高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》

第118條 當事人交付留置金、擔保金、保障金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

3.

開發商售樓廣告宣傳內容不實，應當承擔什么責任?

情景再現

A房產公司在報紙上為自己開發的某樓盤刊登售樓廣告，廣告包含“小區業主子女享受免試入學、義務教育收費標準”“不出社區，輕松入讀名校”等內容，宣稱業主子女可以以義務教育收費標準就讀某民辦實驗小學。俞某為該市居民，育有一子小俞，為了小俞的入學考慮，俞某與A房產公司簽訂了商品房預售合同，購買該樓盤房屋一套，但是合同中并沒有關于學校就讀的內容。其后，該小學改變收費標準，要求學生每學期繳納5000元的學費。俞某等業主表示不滿，以A房產公司為被告向法院起訴，要求A房產公司繼續履約。

法院經審理認為，根據有關司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。故支持俞某等的訴訟請求，判令A房產公司繼續履行合同義務，保障業主子女以義務教育的收費標準入學。

案例解讀

根據我國《合同法》的規定，“要約”是希望和他人訂立合同的意思表示，“要約邀請”是希望他人向自己發出要約的意思表示。對要約的內容進行保障即形成合同，要約的內容即成為合同的條款，對雙方當事人產生拘束力。而要約邀請的內容通常不經過要約確認不會成為合同的內容，不會產生法律上的拘束力。通常情況下，廣告應視為要約邀請，但是根據《商品房買賣司法解釋》以及《合同法》的規定，如果商品房廣告的內容“就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”，視為要約。

本案中，俞某等業主正是被A房產公司的售樓廣告所吸引才簽訂了商品房預售合同，可以說，廣告中關于以義務教育的收費標準就學的內容對買賣合同的訂立及內容產生了重大影響。所以，盡管預售合同中沒有關于就學內容的規定，但是廣告的內容應被視為合同的內容，所以A房產公司負有遵守的義務。又根據《合同法》第107條的規定，俞某等可以選擇要求A房產公司繼續履行合同義務或者承擔違約責任。

維權提示

如今，各房產公司為了吸引客戶，紛紛打出奪人眼球的廣告，對交通、環境、周邊資源等做出宣傳，而在訂立合同時又加以推脫，或改變當初保障的內容。為了維護自身的合法利益，在這里對讀者作兩點提示：

及時，在選購房屋時一定要持著慎重的態度，仔細查看預售合同的內容，防止商家對意思進行曲解。

第二，對于商家的廣告宣傳要謹慎小心，必要時留下廣告宣傳材料，用以作為證據，以防商家抵賴。

法律鏈接

《中華人民共和國合同法》

第15條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。

商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

第107條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第3條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。