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整買散賣，地盡其用

探明真實的需求及背后的財務邏輯，并提出問題

——梅爾 舒爾茨

梅爾 舒爾茨作為發起人之一，于1983年創建了JDM地產公司，公司提供包括房地產開發、運營在內的多方位服務。其業務主要集中在亞利桑那州和科羅拉多州。公司不僅參與實施過高端民用及商用地產的開發，還參與過公園項目的開發。現如今，梅爾和他的合伙人們正在進行大菲尼克斯區的開發建設，為近30萬人打造一個全新的社區。在2005年之前，梅爾還是菲尼克斯太陽隊的合伙人。他還是獲得2001年年度總冠軍的亞利桑那響尾蛇棒球隊的合伙人之一。梅爾還牽頭設計并建造了位于菲尼克斯市中心的道奇體育場。

梅爾 舒爾茨是我的鄰居，我們是在街坊?節日派對上認識的。我很快就喜歡上了這個人，因為他不但是一位房地產開發商，還擁有兩家職業體育隊。坐在公司老板的位置看菲尼克斯太陽隊的比賽太令人振奮了。品牌球員、拉拉隊長還有比賽本身變得更具吸引力和觀賞性。而以往，我都只是坐在遠離球場高高的座位上用雙筒望遠鏡來觀看比賽的。

結識梅爾這樣的朋友有一個很大的好處，那就是你能夠發現下一個增長區域會是哪里。作為一名地產開發商，他的計劃和投資都放眼于未來3～10年的發展。除了從事單純的地產開發之外，梅爾與他精銳的房地產團隊還將以推動城市中心商業區的生活化為己任。

梅爾是一位非常棒的鄰居、朋友和房地產預言家，每當我想要了解未來房地產市場趨勢或是選擇投資區域的時候，我總會給梅爾 舒爾茨打個電話。

——羅伯特 清崎

你是否有過這樣的經歷——當你在城里開車的時候，突然發現一大片空曠的土地，于是心里打量起這是否是附近的一片未開發土地。我曾經這樣問過自己很多次，并且每次都覺得這個問題很有意思。實際上，也就是這個問題把我帶進了房地產這個行當。而我不停地發掘新事物，就成了我投資的策略。

開著車到你所在的城市里轉一轉，你就能發現很多房地產投資的商機。比如說，你也許已經發現了城里的購物中心、辦公樓還有其他商業地產都常常集中在主要街道附近，而住宅區卻相對分散很多。其實，你只需要想想大多數城市發展的過程，這一切就不難理解了。

在20世紀70年代，開車到處走貌似就是尋找房地產投資機會的好方法。我本人根本不會什么復雜的計算工具，我賴以發掘房地產投資機會的工具只是一張地圖和一輛車，還有那長得像磚頭一樣的及時代大哥大電話機。在互聯網得以普遍運用之前，只要開著車四處走你就能獲取所有的投資信息。當我發現那些有發展潛力但尚未開發的地塊時，我就找出這些業主，并詢問有關這片土地的情況，考慮要不要進行購買。這一切聽起來都很簡單，但為什么它原本的業主不自己開發或是高價出售呢？事實上，并不是所有的投資良機都能被精明的地產開發商注意到。而想要找到一片地的業主，只需要打一通電話給產權公司就好了。一旦我拿到了業主的電話號碼，我就按照在保險公司受到的培訓行事：拿起電話，尋求結果。當然了，兩者的結果有些許不同。當我是保險推銷員的時候，我打電話推銷保險并讓他們給我開支票；而作為房地產投資人，我打電話詢價并給賣家付錢。

你肯定很難相信，我覺得買東西遠比賣東西要困難。不過參照你生活當中的經驗，你就能發現這句話當中的道理。問題就在于業主們都知道自己持有的資產是有價的，所以值得持有。不過從另一方面講，業主也不一定愿意冒風險花時間和金錢在房地產開發的項目可行性分析及其他相關調研上。

即便通過房地產可以享受到很多稅務的優惠，但在獲得房屋產權的過程中業主還是要承受一定的稅務負擔。我們總是在面臨諸如此類的稅務問題時不斷地咨詢稅務專家，以保障稅務負擔不會過于沉重，或即便如此我們也能作好事先的心理準備。這的確是非常重要的一個步驟，我也建議你找到一位很棒的房地產稅務咨詢師為你的房地產生意出謀劃策。稅務及法律方面的咨詢，無論是對購買初期保障交易的順利進行還是對出售階段考慮交易的潛在影響，對你來說都十分重要。關于它的重要性，怎么說都不過分。所以，還是跟你的稅務專家和法律專家好好地聊一聊吧！

我時常在房地產項目開始之初就聘請注冊會計師和律師，并與他們進行交流。我弟弟的實習單位就成了我的及時個咨詢的對象。它是亞利桑那州歷史最悠久的律師事務所，擁有房地產領域的專業經驗。所以，我在每次投資之初就非常清楚自己的錢是要分成兩部分花掉的：首先是地價，然后就是付給律師還有其他顧問的咨詢費，從而提高自己成功的可能性。

團隊的作用不言而喻。我曾經就很想成為校橄欖球隊的四分衛。我知道作為一名四分衛球員要少一些英雄主義，多一些給隊友的支持和對隊友的信任。這么一來，我要做的就只是簡單地專注于比賽，并將球傳給那些最棒的隊友們了。