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北京房價與青島房價漲幅懸殊的原因

與很多人的印象不同，北京的房價并非沒有便宜過。

甚至在19992003年間，北京的商品房銷售價格還曾出現一個明顯的下降。在1998年期間，北京的房價也曾動輒80009000元/米2，而到了2002年期間，天通苑、回龍觀的很多新建住房，即使買房者沒有任何關系，的市場價，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝陽區青年路一帶的新房房價也是30004000元/米2。

而同期，一個典型的二線城市青島市區的房價普遍都在5000元/米2。自2003年過去十幾年以后，北京的房價上漲了1020倍，而同期青島的房價僅僅上漲了34倍。

為什么2003年前北京的房價會這么便宜呢？主要還是因為那個時候北京的土地供給量特別大，新建住房數量特別多——住房供應量大。

北京土地和住房供給量較大的時期應該是在2000年期間。雖然沒有找到那些年住房供給量的數據，但普通人都能感覺到在那段時間北京住房建設的規模之大，足以令人為之咋舌。

在供應規模上，除了城市繼續圍繞主城區周邊擴張之外，還新開辟了回龍觀、天通苑、望京、通州等幾個當時尚處在遠郊的、嶄新的大型住宅區。僅僅在那四五年的時間里，北京就興建了數量龐大的新建住宅。直到現在，這些當時大量建造的住宅還在讓所有身在北京的人持續地受益。

這也就是在那段時間里北京的房價能夠持續下降，房價也特別低的原因。實際上，北京的房價重新開始大幅上漲是在2005年期間。

當然，造成這種上漲原因的醞釀期還要在2005年之前。前面已經介紹過，應該在2002年期間，因為土地要控制，北京的土地供給開始逐漸收緊，然后又經過兩年的醞釀，住房市場上這種供給的突然減少后果逐漸顯現——市場上住房供應量急劇減少，導致北京的房價自2004年開始進入及時輪的急劇上漲。

北京的土地供給是如何收緊的？其中有多個原因。

其一，國土資源部出臺了嚴格的土地政策，嚴格限制土地的審批轉讓，并制定出了每年每一座城市全部的建設用地的總量。導致整體上各地政府在土地轉讓方面更加謹慎，不再像以往那樣按照需求大量供應地塊。

在國土資源部的土地控制行動中，1997年，杭州市成立土地儲備中心，之后，杭州全市土地就由國土管理部門統一調控，實行嚴格的土地招標拍賣制度，禁止一切協議出讓行為。2001年11月，杭州被國土資源部確定為全國國有土地資本運營的試點城市之一，隨后杭州的經驗被推廣到全國。北京房價與青島房價漲幅懸殊的原因

與很多人的印象不同，北京的房價并非沒有便宜過。

甚至在19992003年間，北京的商品房銷售價格還曾出現一個明顯的下降。在1998年期間，北京的房價也曾動輒80009000元/米2，而到了2002年期間，天通苑、回龍觀的很多新建住房，即使買房者沒有任何關系，的市場價，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝陽區青年路一帶的新房房價也是30004000元/米2。

而同期，一個典型的二線城市青島市區的房價普遍都在5000元/米2。自2003年過去十幾年以后，北京的房價上漲了1020倍，而同期青島的房價僅僅上漲了34倍。

為什么2003年前北京的房價會這么便宜呢？主要還是因為那個時候北京的土地供給量特別大，新建住房數量特別多——住房供應量大。

北京土地和住房供給量較大的時期應該是在2000年期間。雖然沒有找到那些年住房供給量的數據，但普通人都能感覺到在那段時間北京住房建設的規模之大，足以令人為之咋舌。

在供應規模上，除了城市繼續圍繞主城區周邊擴張之外，還新開辟了回龍觀、天通苑、望京、通州等幾個當時尚處在遠郊的、嶄新的大型住宅區。僅僅在那四五年的時間里，北京就興建了數量龐大的新建住宅。直到現在，這些當時大量建造的住宅還在讓所有身在北京的人持續地受益。

這也就是在那段時間里北京的房價能夠持續下降，房價也特別低的原因。實際上，北京的房價重新開始大幅上漲是在2005年期間。

當然，造成這種上漲原因的醞釀期還要在2005年之前。前面已經介紹過，應該在2002年期間，因為土地要控制，北京的土地供給開始逐漸收緊，然后又經過兩年的醞釀，住房市場上這種供給的突然減少后果逐漸顯現——市場上住房供應量急劇減少，導致北京的房價自2004年開始進入及時輪的急劇上漲。

北京的土地供給是如何收緊的？其中有多個原因。

其一，國土資源部出臺了嚴格的土地政策，嚴格限制土地的審批轉讓，并制定出了每年每一座城市全部的建設用地的總量。導致整體上各地政府在土地轉讓方面更加謹慎，不再像以往那樣按照需求大量供應地塊。

在國土資源部的土地控制行動中，1997年，杭州市成立土地儲備中心，之后，杭州全市土地就由國土管理部門統一調控，實行嚴格的土地招標拍賣制度，禁止一切協議出讓行為。2001年11月，杭州被國土資源部確定為全國國有土地資本運營的試點城市之一，隨后杭州的經驗被推廣到全國。

這是對全國城市建設用土地供應量打擊較大、也是最關鍵的一項政策。從此之后，全國所有城市的土地供應都受到了嚴格的監管和控制，再難以較為寬松地放出土地了。此后，中國很多城市的房價也就走上了上漲的不歸之路。

其二，原先房地產開發企業除了可以從市一級政府部門拿地之外，還可以通過其他途徑拿地。比如搬遷的工廠區、拆遷的居民區，都可以成為開發商的一個重要土地供應地。早期，體制上對一些縣鎮一級政府的土地控制還比較寬松，于是很多縣鎮機構利用自己的這些自主權也都大量供應土地。但是，隨著后來出臺的規范土地轉讓的政策，逐漸讓這些渠道斷絕了，這是影響并最終減少土地供應相當關鍵的一個因素。

2002年期間，首創集團在北京亞北溫榆河投資興建占地2500畝上城國際花園；珠江地產在通州工業區開建占地3000畝珠江國際新城；萬科地產在京通黑莊戶開發占地5000畝新樓盤，都是通過北京市下屬的區縣批到的土地。而這也是在那幾年里，北京的住宅開發量特別大，房價也相對比較低的一大原因。

其三，在2000年之前，國內曾掀起過大建開發區的熱潮，很多地方都辦起了開發區，然后就可以在建設開發區的名義下大量提供土地以供建設用地進行使用。但在2001年期間，許多媒體開始大量曝光“亂建開發區”的現象，導致大量開發區被裁撤，沒有被裁撤的部分，面積也遭到了很大縮減。

如果開發區批準設立，那么就可以在政策上得到大量合法的建設土地出讓，但這條途徑失去之后，就直接減少了大量建房土地的供給。

其四，以往各城市對建筑的密度并沒有特別嚴格的規定，因此建房的單位一般都傾向于將建筑物建得非常密集(關于這點，只要看一看中國大多數城市老城區的面貌就可以知道了)。但在20002003年期間，一方面是在政府的倡導和要求下，另一方面也是在部分地產企業造高品質住房經營策略的引領下，低密度住房在一段時間內成為商品住房建設的主流。導致同樣的土地出房率降低，這也是那兩年房價飆漲的一個原因。

當時，很多房地產業內人士以及相關政府部門考察了歐美以及新加坡等地之后，看到這些“先進國家”住房容積率水平一般都很低，便提出“我們不應該違反這一規則”，因而要求住房降低容積率。許多開發商在那時就紛紛打造低密度的住宅，并將較低的容積率看作是住房建設上檔次的一個象征。

很多媒體也推波助瀾，紛紛稱：“為優化人居環境……應加強對城郊接合部的十大邊緣居住集團的規劃，適當控制建筑密度……已建成的望京居住區密度過大，塔樓林立，居住環境欠佳，當初規劃之時缺乏長遠眼光，今后應吸取教訓。”而有關政府部門更是表示：“凡容積率超過13的房地產項目，一律不批。”通過這樣的嚴格控制，整體居住環境得到了提升。

北京自從收緊了土地的供給，直接造成新建房屋數量減少。與此同時，北京的人口擴張卻大大增加了。原因就在于大量涌入的，而且直到今天仍舊在繼續涌入的外來人口。

我們每個人都可以看到，每年都有大量的大學畢業生到北京尋夢，越來越多的外地人涌入到這座巨大的城市里。這是非常正常的現象，是我國在市場經濟環境下，資源進一步自發按照經濟規律配置，得到更合理使用的必然結果。

但住房供應遠遠趕不上這些外來人口涌入的速度。從根本上來看，是在這樣強勁的需求，即所謂在“剛需”的直接推動下，北京的房價不斷地創出新高。

上海房價開始落后于北京

不過，由于住房庫存量一直較多，在這波上漲行情中，上海房價的漲幅要較大幅度地落后于北京，北京的房價趕超了上海。根據2013年6月統計的房價排行顯示：北京的平均房價是33908元/米2，上海是26357元/米2；北京房價較高的西城區居然是62309元/米2，而上海較高的靜安區是45259元/米2。

上海房價為何在那幾年逐步低于北京呢？事實上，上海在消費能力、財富總量、新增的工作機會以及人口總量，也就是整體的購買力和住房的需求等方面，都與北京相當。房價低于北京的原因，應該與上海那幾年住房的供給量一直高于北京。在此前的數年中，上海的新房成交量一直比北京多1/3以上。

但是，隨著上海住房供給的減少，上海在近幾年房價又開始追趕上北京，如今，上海的住房成交量已經基本與北京持平了。有分析指出，上海7個核心區域，許多都是連續14周是零供應新建住房。在20032007年期間，上海住宅平均每年供地1797萬平方米，而在20082015年期間，住宅平均每年供地就只有732萬平方米了，減少了一大半。說明上海的房價上漲，住房供給不足是非常重要的一個原因。

有業內人士稱，2010年上海供應的房子基本全被賣掉了。按竣工面積計算，上海常住人口的平均面積是26平方米，算上拆遷可能只有17平方米，而政府統計上海人均居住面積35平方米只是按戶籍人口統計。

房價的上漲與北京一樣，也是一直持續到2014年。在2014年經歷過短暫的下跌(當年的18月份，上海商品房銷售面積同比下降83%，其中住宅銷售面積下降100%)。但在2015年的多重政策利好促使下(短短一年時間，央行五次降息四次降準，二孩政策逐漸放開，特別是上海推出“3 30樓市新政”，二套房首付降為4成和買房滿2年后出售免征營業稅等；之前，還松綁了首套房認定、首付標準和三套房貸等等限制)，上海的樓市在深圳樓市暴漲之后，緊接著開始再次的水漲船高。

2015年，上海市純商品住宅銷售均價為32001元/米2，同比上漲了176%；而在2016年2月的契稅優惠政策推出后，上海房價進入暴漲模式。當時還爆出過一條消息，說有352套千萬級新房24小時被搶光。

不過，隨著上海市有關方面緊急推出“3 25新政”限制房價， 新政規定包括外地戶口上海買房社保繳費從2年提高到5年，外地單身維持限購，上海戶口購置第二套房屋，對于普通住宅，首付提高到5成，對于非普通住宅，首付提高到7成等。上海樓市也如深圳那樣呈現量價齊跌的現象。

在調控政策實施一個月后，上海樓市成交量和房價雙雙齊頭下跌。根據上海某房地產研究院統計數字顯示，2016年4月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一個月下降了50%；面積約100萬平方米，下降52%；新房成交均價為31717元/米2，比之前下跌6%。