為使廣大司法工作人員、律師和其他公民更為方便地適用較高人民法院的重要司法解釋，根據(jù)讀者的建議和市場(chǎng)的需要，我們對(duì)婚姻、擔(dān)保等十余個(gè)重要司法解釋文件進(jìn)行分冊(cè)編寫了《司法解釋適用指南叢書》及時(shí)輯，共10本。為方便起見，我們將書中主體司法解釋名稱的關(guān)鍵肇事定為書名一部分。
本書是叢書之一，主要內(nèi)容為商品房買賣合同，書中以重要司法解釋的條文為序，逐條概括[條文主旨]，方便讀者快速了解司法解釋條文基本內(nèi)容；并以[適用指南]形式對(duì)應(yīng)用該司法解釋條文過程中需注意的問題給與詮釋；將與該司法解釋重點(diǎn)條文關(guān)聯(lián)緊密的法律、法規(guī)、其他司法解釋作為[關(guān)聯(lián)精選]內(nèi)容，穿插在該條文后；同時(shí)標(biāo)注其他相關(guān)法條參見，方便讀者查找。
條文主旨·適用指南·關(guān)聯(lián)精選，相關(guān)規(guī)定，實(shí)用附錄。
一、司法解釋適用
及時(shí)條 司法解釋的適用范圍
第二條 商品房預(yù)售合同的效力
第三條 銷售廣告視為合同要約的條件
第四條 認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理
第五條 預(yù)約合同與本約合同的認(rèn)定
第六條 登記備案與預(yù)售合同的效力
第七條 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)
第八條 出賣人惡意違約與懲罰性賠償
第九條 出賣人的欺詐行為與懲罰性賠償
第十條 惡意串通導(dǎo)致合同無效
第十一條 房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
第十二條 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
第十三條 房屋質(zhì)量瑕疵
第十四條 面積誤差糾紛
第十五條 合同解除權(quán)的行使和期限
第十六條 違約金數(shù)額的調(diào)整
第十七條 違約金數(shù)額的確定
第十八條 辦理房屋權(quán)屬證書遲延的責(zé)任
第十九條 買受人請(qǐng)求解除合同的情況
第二十條 商品房包銷合同的性質(zhì)
第二十一條 包銷合同的賣方違約責(zé)任
第二十二條 包銷人在商品房買賣合同中的訴訟地位
第二十三條 按揭中商品房買賣合同的解釋權(quán)
第二十四條 擔(dān)保貸款合同的解除權(quán)
第二十五條 擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同的合并審理
第二十六條 出賣人可以成為擔(dān)保貸款合同糾紛的訴訟參加人
第二十七條 出賣人不應(yīng)成為擔(dān)保貸款合同糾紛的當(dāng)事人
第二十八條 施行日期
二、相關(guān)規(guī)定
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日)
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日)
城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年6月6日)
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(2001年8月15日)
商品房銷售管理辦法》(2001年4月4日)
城市商品房預(yù)售管理辦法》(2004年7月20日)
商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》(1992年7月20日)
城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》(1994年11月11日)
房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(2000年6月30日)
商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》(1995年9月8日)
城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(1997年10月27日)
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年8月15日)
個(gè)人住房貸款管理辦法》(1998年5月9日)
關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(2002年8月26日)
實(shí)用附錄
(一)相關(guān)文書樣式
(二)其他相關(guān)法律文件索引
一、司法解釋適用
第四條 認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理
出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
適用指南
商品房買賣認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
從學(xué)理上解釋，定金分五種：一是立約定金，指為保障正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金；三是成約定金，指以定金的支付作為合同成立或生效的條件；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五是違約定金，指作為履行合同擔(dān)保的定金。上述五種定金的功能各不相同，分別起到了立約、證約、成約、解約、違約的證明和擔(dān)保作用。認(rèn)購(gòu)書的定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。較高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；接收定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙位返還定金。此條規(guī)定了立約定金的定金罰則效力。如雙方當(dāng)事人均無違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。
……
總體還可以了。
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