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屋主的破爛公寓，我改造成黃金屋

我買的及時間房子，地點是在我的母校元智大學商店街旁，中壢區(qū)興仁路二段，一間三樓32坪(約105.79平方米)的公寓，離內(nèi)壢火車站車程5分鐘，走路到學校也只要5分鐘，樓下就有很多餐飲店，吃飯非常方便，附近也有大賣場，生活配套很便利。

說起來真的很幸運，及時次操作房地產(chǎn)就是在自己熟悉的環(huán)境，這是非常適合新手投資的條件。不過也多虧了平常努力建構的房屋中介人脈，才能讓我找到條件這么好的房屋。

這個房屋是我認識許久的中介小陳介紹的，那時候臨時接到他打來的電話，劈頭就對我說：“我有好房要報給你，快點來，再不快點，就會被人搶走了。”我心想：“每個中介為了要吸引買方看房，誰不是這么說。”于是我意興索然地對他說：“你先告訴我地址和價錢吧。”他說：“這是中古公寓隔成六間套房，價錢是298萬，地址是興仁路二段……”

我一聽，這不是我最熟悉的區(qū)域嗎?腦中立刻聯(lián)想到是哪棟公寓的哪一層樓，剛好是非常適合我的房屋。于是我二話不說，立刻沖去看房子，到現(xiàn)場后，果真看到有好幾組客人陸陸續(xù)續(xù)進來。

房市多頭專家顏炳立曾經(jīng)說過：“專業(yè)，就能縮短思考時間。”我算了一下利潤和評估完風險后，憑著之前看過300間房的感覺和相關知識，很有把握地“在現(xiàn)場直接出價”。

雖然，之前也有過出價經(jīng)驗，但就是因為決定的速度太慢，被別人買走。這讓我體會到，在還沒成交前什么都不能算數(shù)，稍微慢一點，喜歡的房屋就可能被別的中介攬走，或被賣給其他客人。

所以，我立刻口氣堅定地告訴小陳：“一句話，230萬賣不賣?”并直接去領了斡旋金5萬元，先卡及時順位，后來經(jīng)過一番議價，最終以250萬元成交了。

投資入門

斡旋金：指買賣雙方對于不動產(chǎn)標的價格，暫時不能達成共識時，由買方提出部分價金，交由中介公司作為協(xié)調(diào)之擔保，以示其購買意愿。

依一般民間交易習慣，斡旋金為“請求中間人代為奔走協(xié)調(diào)所需之費用”，且以達成

買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽訂買賣契約。

要約書：是買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意愿的文書，交由中介業(yè)者向賣方

進行磋商，當賣方同意買方之要約內(nèi)容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務;若買方反悔，賣方可選擇解除契約，請求損害賠償。

我把這筆房產(chǎn)稱作“元智一號”，老實說，雖然這間房子的地點很好，但屋況真的很差，差到原屋主都不想處理，直接不租了，還漏水、長壁癌，套房內(nèi)的家具、家電破舊不堪，連墻壁都因為潮濕發(fā)霉而變得黑黑臟臟的，看起來根本不會有人想住。

不過，那時候我在小賴的房屋中介公司負責租賃業(yè)務，不只了解附近的租金行情，也知道什么樣的地點、怎樣的房型好租又可以提高租金。因此若想要快速出租，讓房間的周轉率變小，內(nèi)部一定要重新裝修整理。

所以在考慮下斡旋金時，我就已經(jīng)想到，這間房子位于中壢工業(yè)區(qū)人口眾多的內(nèi)壢，房客可能是在這附近上班的人，此外，因為鄰近學校，也可能是學生。

對這兩個族群而言，交通配套是最重要的，這間房子剛好離火車站近，離元智大學走路也只要5分鐘，加上生活配套便利，有賣場、星巴克、麥當勞，樓下還有許多小吃店，只要稍微整理一下，一定能很快就租出去。

這是我買到的及時間房子，讓我非常興奮，于是很快開始動手整理，首先，我把原有的輕鋼架天花板做了木造的造型流線板，還裝了許多黃光的照明燈及白光的崁燈，在每個房間都裝上超級大吊燈，光是燈泡加主燈，一個房間就用了將近十盞燈，讓房子變得非常明亮。

當然，我還請工人用乳白色的油漆，重新粉刷過每個房間，此外，廁所給人的及時印象更是重要，因為很多女生一進房間，會直接看廁所，所以我把馬桶、洗臉盆、蓮蓬頭全部換新。再有就是地板，全都重鋪拋光石英磚，，家具、窗簾也挑色彩鮮明的亮色系，房門還換成乳白色，加上高科技的密碼電子鎖，以一些裝飾品點綴，整個房間就煥然一新了。

我大概花了一個月時間整理裝潢，不過正因為重新整理過，在非常短的時間內(nèi)就把套房租出去了，還讓每個房間的租金從原本一個月4,000元漲到5,000元。

也就是說，買這間房子的成本，除了頭期款50萬元之外，我另外用2.5%的利率貸款200萬元，每月繳的本金加計利息，約在1萬2千元以內(nèi)，至于中介代書費等細項費用大概是10萬元，加上裝潢、買家具家電、修漏水的防水工程，費用共70萬元，總成本為330萬元。

表2-2 “元智一號”的購入成本

頭期款

現(xiàn)金)貸款

其他支出(中介、代書費及雜支

裝潢費

總成本

50萬元

200萬元(每月本金 利息還款12,000元

10萬元

70萬元

330萬元

你或許會好奇，這樣做真的有賺頭嗎?接下來，我會用簡單的公式算給你看。

把套房整理好后，我將租金提高到每月5,000元，因此，我每個月的收入就是：5,000元×6(間房)=30,000元，當時的出租比率在八成左右?？鄢總€月還貸款的錢，還有一些零星的支出或修繕費用(每個月2,000元左右)。所以，我每月真正的收入是：

30,000元×0.8(出租率)-12,000元-2,000元=10,000元

出租比率八成的意思，就是假設滿租是，但要納入中間租客交接期間的時間，所以我的計算模式是保守用八成來計算。因為一年當中有12個月，八成的出租比率即一年中有9.6個月都有人承租，換言之，就是將近有2.4個月是房間的空置期。

也就是說，我每月的凈收入有1萬元，然后我出租了兩年：

10,000元×12(個月)×2(年)=24萬元

加上賣出425萬元，扣掉中介費等相關稅費，實拿約400萬元，再扣除一開始的總成本330萬元：400萬元-330萬元 24萬元=94萬元。

● 每個月的租金收入：5,000元×6(間房)=30,000元

● 每月還款及雜支：12,000元 2,000元=14,000元

● 每月凈收入：30,000元×0.8-14,000元=10,000元

● 出租兩年的凈收入：10,000元×12×2=24萬元

● 

轉手賣出后實拿400萬元，扣除購屋成本實際獲利為：

400萬元-330萬元 24萬元=94萬元

表2-3 “元智一號”的實際獲利

購屋成本

每月凈收入

賣出價格

實際獲利

330萬元

1萬元/月(2年

400萬元

94萬元

由此可知，只要把房間美化，再利用一些創(chuàng)意巧思裝飾整理，就能提高房屋的價值，把原本別人眼中不要的垃圾變成黃金，賣到好價錢。不過，現(xiàn)在每間大學或工業(yè)區(qū)附近的套房，投資報酬率都不盡相同。

以“元智一號”為例子，總共六間套房，每月租金5,000元，一年的租金收入即：

5,000元×6×12=36萬元

投資報酬率就是：

36萬元(租金收入)÷425萬元(承接我房子的人的

購入成本)=8.47%

以現(xiàn)在的行情來看，套房投報率如果有6%到7%以上，就會比較好脫手，收的租金也比較多。也就是說，向我買房子的人，可以得到8.47%的報酬率。就這樣，我靠著房地產(chǎn)賺進了人生及時桶金。

利用一些創(chuàng)意巧思裝飾整理，就能把原本別人眼中的破爛屋變成黃金屋。

關鍵詞： 副書名：羅右宸25歲，有30間房收租。看作者如何搶在大多數(shù)之前，成為財富的主人?！洞髮W生了沒》節(jié)目分享。

前言(可附件) 作者序

先投資再自住，年輕買房不是夢

這本書是我從就讀元智大學二年級開始到現(xiàn)在，參與了上百場講座、結交500多位中介朋友，看了2000多間房子，從無到有的過程。書中完整記錄了我如何用零頭款賺到及時間房，再通過租金賺得的利潤，復制出30間房。也寫出我因為貪心而賠錢的慘痛教訓，希望有心投資的人，能少走一些冤枉路。

家人和朋友知道我的出版計劃后，非常擔心出書后，我會遭到他人的質疑或謾罵，因為在臺灣地區(qū)，只要跟房地產(chǎn)沾上邊，就會被貼上投資客、炒房的標簽，被人用有色眼光看待。但實際上，我目前的工作與炒房真的無關。

剛接觸房地產(chǎn)時，我從事過租賃業(yè)務，在負責為租客找合適房屋的過程中，遇過許多租房糾紛，因此，一方面，我認為這個社會，應該可以建立更友善的租房環(huán)境。另一方面，我本身的興趣就是看房，至今看過的房屋已超過2,000間，每當我看到屋況破舊不堪、根本沒人想買的房子時，就非常興奮，因為我的腦中會自然浮現(xiàn)，這間房子該怎么重新改造，又該如何賦予它更高的價值。基于這兩個理由，我決定開始投資房地產(chǎn)，而且越做越有心得，當我親手將一間舊屋打造成新房，看到房客住得舒適、滿意時，這些都讓我充滿了成就感。

本書主要分成三大部分：及時部分，是我20歲買下及時間房，從無到有的過程，清楚地描述了實際案例與執(zhí)行方法，讓想和我一樣從無到有的首購族，可以更容易地了解和執(zhí)行。第二部分，我將看房、募資、買房、裝潢、出租、出售的整個流程要點，列出SOP(Standard Operation Procedure，標準作業(yè)程序)，系統(tǒng)地介紹如何通過募資買到自己的房子，并分享如何找金主、管理租房，打造自己的團隊。通過這個買房SOP，清楚呈現(xiàn)我零頭款募資的精髓，而且人人都可以復制。第三部分是人脈的養(yǎng)成，身邊有許多朋友曾對我說，很羨慕我這么年輕，就獲得許多貴人幫忙，實際上，追求夢想本就是越早開始越有利，而我累積的人脈，正是投資成功的重大關鍵，因此，我想與大家分享培養(yǎng)人脈的做法。

剛接觸房地產(chǎn)時，我看了上百本投資理財?shù)臅瑓⒓訜o數(shù)講座、分享會，還厚著臉皮到處請教前輩各種問題，甚至為此去租賃公司上班，只為更了解房地產(chǎn)的特性。我認為只要愿意花時間或金錢投資自己，積極學習和成長，獲得的回報一定遠大于金錢上的報酬，我確信，大膽投資自己的人，一定會成功。

我也想通過自己的例子，告訴那些夢想買房的年輕人，不要被社會上的輿論迷惑，甚至打擊自己的信心，因為買房子真的沒有想象中那么困難。像我這樣的90后，經(jīng)過一番努力后，都能從零達到這樣的結果，我相信任何人只要有心，都能辦得到。

我給所有年輕人的建議是：先買房投資(購買資產(chǎn))，再購屋自住(負債)，你一定能很快擁有自己的一間房。

，我要感謝我的合伙人陳俊祥，因為他的鼓勵，我開啟了寫這本書的念頭，也要謝謝大是文化給我這個機會，讓我的故事可以被更多人看到。