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第三章拆遷征地補償范圍的確定拆遷征地補償范圍是指法律規定的哪些事項可以在拆遷行為中納入政府設定的補償事項內。前文提到，我國的土地性質分為國家所有和集體所有兩種，在管理的時候也是實行分類管理制度。就拆遷行為看，國有土地上涉及的問題是國有土地上房屋征收的問題，在集體土地上則為國家對集體土地本身的征收問題。所以對于拆遷征地的補償也是分類實施、分別進行的。國有土地上房屋征收補償范圍涉及房屋的市場價值、被征收人臨時安置的費用以及被征收人在搬遷過程中需要的費用等。由于國家對土地享有所有權，所以對于土地本身來說，征收行為意味著土地的收回是不需要補償的。至于地上房屋，是私有財產，在征收行為中應當得到補償?，F行的征收補償條例中，補償范圍也是僅涉及國有土地上房屋的問題，不包括土地的使用權。從房屋的權利補償范圍看，《國有土地上房屋征收補償條例》中規定的補償范圍僅限于房屋的所有權人，不包括承租人。集體土地上，土地征收補償范圍包括土地的補償、土地上農民的安置補助費、地上附著物和青苗的補償費用等。由于安置補償協議的合同性質，在實踐中，補償的事項常常會擴大到失地農民的社會福利保障方面，比如為失地農民辦理繳納基本養老保險?？陀^來看，法律對于集體土地的征收補償范圍規定并不完善，由于集體土地上房屋并未被單獨列出，成為補償范圍的獨立的一部分，所以只能將房屋作為地上附著物進行補償。而現實中，即便是[1]拆遷糾紛案例與實務第三章拆遷征地補償范圍的確定集體土地上的房屋情況也有較大的差異性，各地的征地補償細則只是出臺了概括性的標準，無法達到征收工作進行所需要的細致程度。同時，單就地上附著物一項就有房屋以外的多項確定的、不確定的需要補償的項目，法律規定的補償范圍無法涉及也造成了征地補償無法達成一致的困難現狀。由此可見，拆遷征地補償范圍雖然有分門別類的補償規定，但是在實踐進行中仍然存在大量的爭議性問題。需要肯定的是，合理的補償范圍設定，是安置補償方案合理的基礎，是補償協議順利簽訂的根基，在整個拆遷行為中都占有重要的位置。本章選取10個案例對拆遷征地補償范圍問題進行說明，并就相關問題進行討論。1. 汪某訴某市土地儲備中心等房屋拆遷安置補償合同糾紛案上海市及時中級人民法院民事判決書(2014)滬一中民(行)終字第69號。原告： 汪某被告： 某市土地儲備中心、張一第三人： 張二、鄭某、張三、張四2004年12月6日，某市土地儲備中心(以下簡稱“土儲中心”)取得房屋拆遷許可證，某市某區某路某弄某號某室房屋在拆遷范圍內。2005年4月30日，張一與土儲中心經協商就上述房屋簽訂《某市城市居住房屋拆遷補償安置協議》，被拆遷房屋登記的權利人是張一，建筑面積為75.08平方米,安置協議采用價值標準互換產權的方式進行，被拆遷房屋的貨幣補償款是人民幣617 337.79元,安置房屋位于某家園某區某幢某號某室及某號某室(現編號為某市某區某路某弄某幢某號某室、某路某弄某幢某號某室),建筑面積均為83.23平方米,價值701 295.98元。另外，雙方還約定搬家費1801.92元,設備遷移費2140元,房屋裝修費45 070元、過渡費18 000元,獎勵費和速遷費合計32 000元，各項費用經折算，土儲中心應向該戶支付15 053.73元。上述安置協議簽訂后，張一為將上述安置房屋贈予其孫子張三、張四，于2011年4月15日，在某市某區某街道人民調解委員會主持下，張一與張三、張四達成協議一份，將位于某家園某區某幢某號某室房屋權利歸予張四,某號某室房屋權利歸予張三，參加協調的單位還有該基地的拆遷實施單位某某房屋動拆遷有限公司。隨后，根據上述協議的約定，土儲中心和張一在原安置協議的第十五條第(八)項中添加了“安置人張三、張四”的內容，并由土儲中心加蓋印章予以確認，即形成本案系爭的《某市城市居住房屋拆遷補償安置協議》(以下簡稱《安置協議》)。張三、張四據此《安置協議》辦理了產權登記。張三在取得房屋產權登記后又將該房屋轉讓給他人。汪某不服，訴至原審法院，請求確認土儲中心與張一于2005年4月30日簽訂的《安置協議》(用于房屋產權登記)無效。汪某與張二于2000年4月登記結婚。張三、張四是張二的兒子。張一、鄭某是張二的父母。一審法院認為，國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是被拆遷房屋的權利人，拆遷人應當按照該條例的規定，安置補償被拆遷人。土儲中心取得房屋拆遷許可證，是拆遷人，張一是被拆遷人。拆遷人與被拆遷人簽訂《安置協議》符合法律規定。系爭《安置協議》采用價值標準房屋調換方式安置，張一及鄭某通過價值標準房屋調換取得了兩套安置房屋，汪某不屬系爭《安置協議》的被安置人。張一及鄭某為將安置房屋贈予張三、張四，在某市浦東新區周家嘴街道人民調解委員會協調下，在原安置協議基礎上添加張三、張四為安置人。安置房屋的處置與汪某無關，系爭《安置協議》未侵害汪某的合法權利。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第八十五條的規定，判決駁回汪某的訴訟請求，案件受理費80元由汪某負擔。判決后，汪某不服，上訴于某市及時中級人民法院。汪某上訴稱，原審中提供的《保障書》《人民調解協議》等證據可以證實被拆遷房屋由上訴人與第三人張二共同出資購買，上訴人系該房屋產權人。上訴人雖非本市常住戶口人員，但截止拆遷許可證核發之日，因結婚實際居住在被拆遷房屋內1年以上，符合《某區拆遷補償安置政策口徑》第九條規定的應安置人口認定標準。請求二審法院撤銷原判，依法改判支持上訴人的原審訴訟請求。二審法院認為，《某市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十條規定，被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、房屋租賃合同計戶，由拆遷人按戶進行補償安置。與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議的被拆遷人、房屋承租人，以房地產權證所載明的所有人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準。本案中，被上訴人張一作為被拆遷房屋某市房地產權證上載明的權利人，與被上訴人土儲中心于2005年4月30日簽訂《安置協議》，雙方就拆遷某市某區某路某弄某號某室房屋的安置補償事宜進行了約定，拆遷人以價值標準房屋調換的方式安置張一戶。經審查，上述協議系簽約雙方的真實意思表示，協議內容既未違反拆遷當時有關法律、法規的禁止性規定，亦不存在《中華人民共和國合同法》等法律規定的無效情形，且未損害張一戶的整體拆遷利益，《安置協議》已履行完畢，被上訴人張一及土儲中心均不持異議，故對于《安置協議》的效力本院予以確認。汪某以在原審中提供的《保障書》《人民調解協議》等證據主張其系被拆遷房屋的產權人。對此，本院認為，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，被拆遷房屋《某市房地產權證》上載明的權利人為張一，上訴人以上述證據證明其系某市某區某路某弄某號某室房屋的產權人，顯然依據不足。另外，上訴人認為其屬于被拆遷房屋的應安置人口，在《安置協議》中享有份額，應通過其他途徑予以主張。二審法院駁回了汪某的上訴。本案涉及的是房屋征收的補償權利人的問題?，F行《國有土地上房屋征收和補償條例》中規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。本部法律將房屋征收被補償主體限定在房屋的被征收人，也即房屋的所有權人。根據《物權法》的規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收單位、個人的房屋及其他不動產，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償。這是《物權法》在規定所有權的權力下的變通。然而，房屋所有權作為不動產物權，其設立、變更、轉讓和消滅都應當經依法登記，依法登記，才能取得房屋所有權。所以，登記在冊的房屋所有權人，是被征收房屋的補償權利人，有權利與征收單位簽訂補償協議，成為房屋征收的被補償人。本案發生在《城市房屋拆遷管理條例》生效期間，該條例規定，條例中所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。就本條規定來看，房屋所有人作為拆遷征收的被補償人，新舊兩個條例沒有太大差別。本案中，張一是房屋的所有權人，涉及拆遷的房屋登記在張一的名下。張一是合法的被拆遷人，享有被安置的權利。張一選擇房屋置換方式取得兩處安置房所有權，同時，也取得兩處房屋的處分權。根據本案法院調查，張三、張四取得這兩處安置房屋的方式來自安置協議而不是張一的贈予。對此，原告汪某表示不服，認為其在購買房屋時參與出資，并在被拆遷房屋中居住達一年以上，應當也有被安置的權利。事實上，張一、張三、張四同時出現在《安置協議》中并非依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，由于《安置協議》是合同屬性，如果實際權利人張一不表示異議，雙方的約定就是有效的，張三、張四雖然名為安置人，但事實上，仍來自于張一的贈予意思。所以，《安置協議》是有效的，不違反法律的規定。原告汪某首先并不是房屋所有人，無法取得安置人身份；其次，汪某雖然自稱參與購買被拆遷房屋，即使該事實被認定為真實，她也無法取得安置人的權利，因其并非房屋的所有權人，金錢往來只可能是贈予或是債權關系，與房屋的所有權無關。所以，本案中，原告汪某不是合法的安置人。如本案發生在新條例產生以后，結果也是如此。2. 王一等訴某房地產開發有限公司房屋拆遷補償安置合同糾紛案上海市第二中級人民法院民事判決書(2014)滬二中民(行)終字第100號。原告： 王一被告： 某房地產開發有限公司第三人: 林一原上海濟南路×××弄×××號舊里公房(以下簡稱“被拆遷房屋”)承租人為王一，建筑面積34.5平方米。2010年11月16日，房地產公司作為拆遷人對上述房屋所在地塊實施拆遷。當時被拆遷房屋內有在冊戶口兩人，即王一、林一。2013年2月17日，房地產公司與王一簽訂了《某市城市房屋拆遷補償安置協議》(適用價值標準房屋調換)，約定某房地產公司安置王一兩套房屋，分別為本市鶴韻路×××弄×××號×××室、×××室，建筑面積均為78.63平方米，單價均為人民幣(以下幣種均為人民幣)7880元；某房地產公司應支付王一補償安置費用2 049 385.90元，扣除安置房屋總價1 239 208.80元，還應支付王一810 177.10元。2013年2月26日，王一搬離了被拆遷房屋，并于2013年3月22日領取了上述款項及設備移裝補貼1230元。2013年6月20日，安置房屋開發商某置業有限公司取得某市新建住宅交付使用許可證。2013年10月17日，王一接房地產開發公司通知辦理安置房屋訂購確認事宜，明確鶴韻路550幢4號1001室產權人為王一，共有人為王二；鶴韻路550幢4號1101室產權人為林一。當日，房地產開發公司告知王一，王二不是安置人口，不能作為安置房屋共有人，王一即對安置房屋產權人予以重新明確，確定鶴韻路550幢4號1001室產權人為林一，鶴韻路550幢4號1101室產權人為王一。同月，房地產開發公司將上述情況發送安置房屋開發商以辦理進戶手續。之后，王一仍堅持要求將王二作為鶴韻路550幢4號1001室的共有人，經雙方持續協商，房地產開發公司同意王一要求。2014年1月，房地產開發公司再次將安置房屋產權人情況，即鶴韻路550幢4號1001室產權人為王一、共有人為王二，鶴韻路550幢4號1101室產權人為王一，發送安置房屋開發商用于辦理進戶手續。王一又提出將鶴韻路550幢4號1101室產權人更改為林一。2014年2月18日，林一書面保障： “本人原住某市濟南路×××弄×××號，現因動遷安置鶴韻路×××弄×××號×××室和1101室。現做產權人如下： 1001室做產權人王一、王二，1101室做產權人林一。如有差錯，本人負責”。2014年3月