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及時條[立法宗旨]條文主旨為編者所加，下同。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

業(yè)主]物業(yè)管理的主體是業(yè)主，本條例第6條規(guī)定，房屋的所有權(quán)人是業(yè)主。《物權(quán)法》確定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，業(yè)主的概念又增添了新的內(nèi)容，業(yè)主不僅僅是房屋所有權(quán)人，也是該房屋所處的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有時是指所有權(quán)人個體，有時是一個集合的概念。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)]物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，2007年《物業(yè)管理條例》修訂時，將"物業(yè)管理企業(yè)"修改為"物業(yè)服務(wù)企業(yè)"，將"業(yè)主公約"修改為"管理規(guī)約"，將"業(yè)主臨時公約"修改為"臨時管理規(guī)約"。雖然只是變動了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務(wù)，明確了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。第二條[物業(yè)管理定義]本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)管理]該條界定的物業(yè)管理是從狹義上理解的，具體而言，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的道路交通、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的內(nèi)涵包括：(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè);(2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人;(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當依法實行明碼標價，標明服務(wù)項目、收費標準等有關(guān)情況。

物業(yè)管理的基本內(nèi)容]物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;(4)綠化管理;(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作;(6)車輛道路管理;(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對性的專項服務(wù)，主要有：(1)日常生活類;(2)商業(yè)服務(wù)類;(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類;(4)金融服務(wù)類;(5)經(jīng)紀中介服務(wù);(6)社會福利類。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)管理時，及時大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為本做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

裁判規(guī)范]根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第2條的規(guī)定，物業(yè)管理的內(nèi)容與人身、財產(chǎn)保險保管義務(wù)性質(zhì)不同，由此《物業(yè)管理合同》約定不包含人身、財產(chǎn)保險保管責任，并不違反法律的禁止性規(guī)定。但是，物業(yè)公司仍應(yīng)當承擔維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)正常秩序的管理義務(wù)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)安全負擔合理的注意義務(wù)。

案由選擇]建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛

(1)業(yè)主專有權(quán)糾紛

(2)業(yè)主共有權(quán)糾紛

(3)車位糾紛

(4)車庫糾紛

案例1物業(yè)管理內(nèi)容是否包含人身、財產(chǎn)保險保管責任?

力拓公司與銘啟公司簽訂《物業(yè)管理合同》，約定：力拓公司的物業(yè)由銘啟公司進行管理，委托管理事項中除進行物業(yè)的日常維修、養(yǎng)護等內(nèi)容外，還包括配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控等保安工作(但不包含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。2007年4月29日，原告光明公司與力拓公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，約定光明公司租賃力拓公司寫字樓使用。同日，光明公司、銘啟公司雙方簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定：銘啟公司必須如約履行與力拓公司簽訂的《物業(yè)管理合同》中所有的內(nèi)容，給光明公司提供品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，并向光明公司收取相應(yīng)的物業(yè)管理費，等等。合同簽訂后，雙方均依約履行。

2008年4月2日，光明公司報警稱其租賃的寫字樓發(fā)生盜竊事件，丟失物品買入價為人民幣1154889元。光明公司認為：銘啟公司作為物業(yè)管理公司，沒有履行其管理職責，對光明公司物品被盜應(yīng)當承擔責任。于是起訴至法院，要求被告銘啟公司賠償其損失。

被告銘啟公司辯稱：物業(yè)管理合同中不包括人身、財產(chǎn)保險保管責任，原告被盜的損失與被告沒有關(guān)系，被告不應(yīng)當承擔光明公司的損失。

一審法院判決銘啟公司賠償光明公司人民幣230978元。光明公司、銘啟公司均不服，提起上訴。

二審法院認為，根據(jù)光明公司提供的《報警回執(zhí)》以及一審法院調(diào)查取得的《詢問筆錄》《失竊財產(chǎn)補充材料》等證據(jù)，一審法院認定光明公司的辦公室物品電腦等被盜并無不當，銘啟公司以公安部門從未對光明公司的被盜事實作出認定為由，主張不存在被盜事實，本院不予采納。光明公司與銘啟公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，雙方之間建立了物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在此期間，銘啟公司沒有及時辦理資質(zhì)證書審核的問題不影響雙方當事人存在的物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系的事實認定。銘啟公司作為物業(yè)管理人應(yīng)當依照《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理合同》的約定和法律的規(guī)定履行物業(yè)管理義務(wù)。《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》并沒有約定物業(yè)管理人對物業(yè)使用人的財產(chǎn)負有保管義務(wù)，《物業(yè)管理合同》中約定的物業(yè)管理義務(wù)包括配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控等保安義務(wù)，也不包含人身、財產(chǎn)保險保管責任。對此，光明公司持有異議。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第二條"……物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動"的規(guī)定，物業(yè)管理的內(nèi)容與人身、財產(chǎn)保險保管義務(wù)性質(zhì)不同，由此《物業(yè)管理合同》約定不包含人身、財產(chǎn)保險保管責任，并沒有違反法律的禁止性規(guī)定，光明公司對此提出的異議法律依據(jù)不足，本院不予支持。但是，根據(jù)上述規(guī)定，銘啟公司仍應(yīng)當承擔維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)正常秩序的管理義務(wù)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)安全負擔合理的注意義務(wù)。從本案所查證的事實看，銘啟公司所管理的區(qū)域包括光明公司承租使用的辦公室，但辦公室內(nèi)的墻均未到頂，屬于不封閉的場所，明顯存在安全隱患，銘啟公司應(yīng)當提醒與告知物業(yè)使用人不宜放置貴重財產(chǎn)，該安全隱患是光明公司被盜的原因之一，故銘啟公司的管理行為有失妥當。銘啟公司未盡到合理的管理注意義務(wù)，違反了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理合同》中履行物業(yè)管理義務(wù)的約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。同時，光明公司作為物業(yè)使用人以及從事經(jīng)營活動的工商業(yè)企業(yè)，明知其辦公室不是封閉的場所，仍在該處放置較大價值的辦公用品，以致其財產(chǎn)損失較大，其自身有重大疏忽，亦應(yīng)自行承擔相應(yīng)責任。對此，一審判決根據(jù)銘啟公司的過錯程度，判決銘啟公司承擔20%的賠償責任符合本案案件事實，本院依法予以維持。判決駁回上訴，維持原判。

本案例涉及物業(yè)管理的具體內(nèi)容。物業(yè)公司的物業(yè)管理主要有以下幾項內(nèi)容：1房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;2房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3環(huán)境衛(wèi)生的管理;4綠化管理;5配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作;6車輛道路管理;7公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。物業(yè)管理公司的管理內(nèi)容并不包括人身、財產(chǎn)的保管保險管理。當然，如果物業(yè)公司在管理方面存在過錯，并且該過錯導致了業(yè)主的損失，物業(yè)公司應(yīng)當根據(jù)過錯的程度承擔相應(yīng)的賠償損失的責任。第三條[選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式]國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

公開、公平、公正原則](1)物業(yè)管理活動要"公開"。

其一，物業(yè)管理招標活動的信息應(yīng)當公開。招標人采用公開招標方式，應(yīng)當通過公開出版的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他公眾媒介;需要進行資格預審的，應(yīng)當相關(guān)資格預審公告;采用邀請招標方式的，招標人應(yīng)當向3個以上的特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出邀請書。其二，開標的程序要公開。開標應(yīng)當公開進行，所有的潛在投標人均可參加開標。開標的時間地點應(yīng)當與事先提供的招標文件上載明的時間地點一致;開標時，應(yīng)先由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標書主要內(nèi)容。其三，評標的標準和程序要公開。評標的標準和辦法在提供給所有投標人的招標文件中載明，評標應(yīng)當嚴格按照招標文件載明的標準和辦法進行，招標人不得與投標人就投標價格、招標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。其四，中標的結(jié)果要公開。確定中標人后，招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。未中標的投標人對招標活動和中標結(jié)果有異議的，有權(quán)向有關(guān)行政監(jiān)督部門投訴。

(2)物業(yè)管理活動要"公平"和"公正"。

對于物業(yè)管理招標方和投標方而言，都要遵循公平和公正的原則。首先對于招標方，就是要嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，同等地對待每一個投標者，包括提供相同的招標信息，對招標文件作出相同的解釋，對投標方使用相同的標準和程序進行資格審查，對于投標擔保的要求應(yīng)適用所有投標人，對所有在投標截止日期以后送到的投標書一律拒收，與投標人有利害關(guān)系的人不得作為評標委員會委員，不得泄漏標底，不得區(qū)別待遇，等等。其次，對于投標方來說，應(yīng)當以正當?shù)氖侄螀⒓油稑烁偁帲坏么ㄍ稑耍坏孟蛘袠朔郊捌涔ぷ魅藛T行賄、提供回扣或者給予其他好處等。

物業(yè)管理的類別]依據(jù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時間，可以將物業(yè)管理分為前期管理和后期管理。(1)前期管理，主要是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。本條例第三章對前期物業(yè)管理進行了規(guī)定。(2)后期管理發(fā)生在業(yè)主大會成立之后，即通常意義上的物業(yè)管理。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國長期存在的"誰開發(fā)，誰管理"的自建自管的狀況。第四條[物業(yè)管理發(fā)展的途徑]國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條[物業(yè)管理的監(jiān)管機關(guān)]國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

部級物業(yè)管理監(jiān)管機構(gòu)]國家和地方兩個級別分別規(guī)定了物業(yè)管理監(jiān)管機構(gòu)及其職責。國家一級物業(yè)管理活動的監(jiān)督機關(guān)是國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部。根據(jù)國務(wù)院批準的《建設(shè)部職能配置內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定》的要求，建設(shè)部的主要職能包括"提出住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的中長期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)章，擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)評估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行"，"擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)標準"等。

地方一級物業(yè)管理監(jiān)管機構(gòu)]地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，這里的"房地產(chǎn)行政主管部門"是一個籠統(tǒng)的稱呼，各地的設(shè)置不同，一般為省、市、縣(區(qū))等的房管局。地方一級主管部門的管理職責是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。具體而言， 物業(yè)管理法律關(guān)系包含了多方法律主體，除了上述國家行政主管部門之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及其委員會、各小區(qū)業(yè)主等法人和自然人都要受到物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的保護和約束。

案例2政府哪個部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?

原重慶五洲實業(yè)公司修建了五洲大樓(含主樓、輔樓)，主樓15層為住宅，業(yè)主112戶，輔樓5層為非住宅，業(yè)主為原告山城公司。

2006年6月6日，銀林公司向區(qū)房管局遞交《關(guān)于請求認定五洲大樓區(qū)域界定的報告》，以五洲大樓主、輔樓是一棟不可分割的建筑整體為由，要求區(qū)房管局確定五洲大樓主、輔樓系同一物業(yè)管理區(qū)域。2006年6月13日，區(qū)房管局依據(jù)國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》第九條及時款、第二款等有關(guān)規(guī)定，認為五洲大樓主樓和輔樓應(yīng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，并向銀林公司送達了《回復意見》。2007年10月，山城公司不服區(qū)房管局作出的《回復意見》，向重慶市國土資源和房屋管理局申請行政復議，該局以山城公司提起行政復議超過法定復議期限為由，作出了不予受理的通知。同年12月，山城公司不服區(qū)房管局作出的《回復意見》，提起行政訴訟。

法院認為:原告作為被告所劃分的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的所有權(quán)者，受劃分物業(yè)管理區(qū)域的行政行為約束，被告作出的行政行為直接影響到原告的權(quán)益。原告因劃分物業(yè)管理區(qū)域與被告發(fā)生行政爭議，符合《中華人民共和國行政訴訟法》第十一條關(guān)于受案范圍的規(guī)定，原告有權(quán)提起行政訴訟。本案例中行政訴訟法條文編號為法院作出生效裁判對授引的1989年行政訴訟法。(編者注)

根據(jù)國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域進行劃分，是房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動行使管理職權(quán)的行政行為，區(qū)房管局作為江北區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，具有對其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域進行劃分的職責。

至于原告認為被告作出具體行政行為時違反行政程序應(yīng)公開的原則和《行政許可法》的規(guī)定，未告知原告享有陳述、申辯的權(quán)利，系程序違法的訴訟理由，因國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》《重慶市物業(yè)管理條例》等未對行政機關(guān)劃分物業(yè)管理區(qū)域的程序作出具體規(guī)定，被告依據(jù)第三人的申請作出的行政行為并未違反法定程序。

依據(jù)國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》第九條第二款的規(guī)定，被告作為房地產(chǎn)行政管理部門，在劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,特別需要收集關(guān)于共用設(shè)施設(shè)備方面的證據(jù)，因為物業(yè)管理區(qū)域的劃分不可避免地涉及共用設(shè)施設(shè)備地調(diào)整和分割，如果不考慮共用設(shè)施設(shè)備的情況，會對業(yè)主的合法權(quán)益造成損害。盡管被告作出的《回復意見》載明五洲大樓主、輔樓共用排污系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、化池、物管用房，但被告在法定舉證期限內(nèi)未提供合法有效的證據(jù)予以證明五洲大樓主、輔樓具有上述共用設(shè)施設(shè)備，其《回復意見》證據(jù)不足。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項第1目的規(guī)定，判決撤銷被告作出的《回復意見》，責令其限期重新作出具體行政行為。

各地物業(yè)管理主管機構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，管理職責是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。需要說明的是，這里所稱"房地產(chǎn)行政主管部門"是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不相同。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括指導業(yè)主成立業(yè)主大會(第十條)、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)(第二十四條)、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(第四十三條)、處理物業(yè)管理活動中的投訴(第四十九條)、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等，其管理涉及面很廣。房地產(chǎn)行政主管部門對于本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理所作出的行為，屬于具體行政行為，行政相對人不服的，可以依法申請復議或者提起訴訟。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條[業(yè)主定義及權(quán)利]房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主與物業(yè)的使用人]業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的所有權(quán)人。物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實際使用人。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租給他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利;而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)利的行為](1)開發(fā)商擅自出售占用業(yè)主共有道路或其他場地的車位，屬于侵害業(yè)主權(quán)利的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

(2)挪用共用部分維修基金屬于侵害業(yè)主權(quán)利的行為。業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的所有權(quán)以及管理和使用的監(jiān)督權(quán)。

(3)小區(qū)的主要景觀被大量擅自安裝標語宣傳牌，侵犯了業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

(4)小區(qū)綠化維護和還原不到位、水池清潔遲延、地下水道堵塞、小區(qū)保安紀律差、脫崗等問題，侵犯了業(yè)主享有的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。

(5)阻撓設(shè)立業(yè)主大會，屬于侵犯業(yè)主權(quán)利的行為。《物權(quán)法》第75條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。第七條[業(yè)主的義務(wù)]業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境

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