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1《較高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件

若干問題的規定》第二十八條、第二十九條的適用范圍——案外人沈廣然與申請執行人萬新、被執行人

北京和祥恒房地產開發有限公司執行異議案

案件基本信息]

1裁判書字號

北京市朝陽區人民法院(2015)朝執異字第00130號執行裁定書

2案由：案外人執行異議之訴

3當事人

異議人(案外人)：沈廣然

申請執行人：萬新

被執行人：北京和祥恒房地產開發有限公司(以下簡稱和祥恒公司

基本案情]

萬新與和祥恒公司商品買賣預售合同糾紛一案，北京市朝陽區人民法院于2008年8月27日作出(2008)朝民初字第17954號民事調解書，當中雙方達成協議：1和祥恒公司于2008年12月31日前將辦理桂冠名園(康斯丹郡)×號樓×單元×號(以下簡稱桂冠名園)房屋權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，并協助萬新到產權登記機關辦理上述房屋的房地產權屬登記證書。2和祥恒公司向萬新支付自2006年7月9日起至萬新取得桂冠名園房屋房地產權屬證書之日止的違約金，以全部購房款1530000元為基數，按日萬分之三計算。萬新據此向法院申請強制執行，法院于2009年1月21日立案受理。本案執行中法院于2012年7月9日查封該房。

在本案審查過程中，案外人沈廣然主張桂冠名園雖登記在和祥恒公司名下，但其已經在查封之前簽訂合法有效的商品房買賣合同，也依照合同約定支付了全部購房款，并始終占有使用該房，因此應當享有排除執行的權利，提出異議，要求中止對該房的執行。就此，沈廣然向法院提交《商品房買賣合同》、入住手續對其主張予以佐證，其中合同顯示簽訂日期為2009年11月25日，房屋總價款1753933元;入住交接手續顯示房屋交接手續辦理日期為2009年11月25日。被執行人和祥恒公司對上述證據材料均予以認可，并提交房款收據(日期2009年11月25日，金額1753933元)及相應的華夏銀行進賬單(日期2009年11月26日)、燃氣費、有線電視初裝費收據、水電費收據。申請執行人萬新就上述證據材料中銀行進賬單之真實性及證明目的均予以認可，但不同意案外人的異議請求，理由：一、無真實、合法、有效的買賣合同關系，沒有網簽，沒有預售登記備案;二、無證據證明涉案購房款實際交付，沒有銀行憑據;三、無證據證明案外人實際居住該房屋，以及名下無其他用于居住的房屋。

案件焦點]

本案中主要涉及的是自2015年5月5日起施行的《較高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)中第二十八條、第二十九條的適用范圍，即案外人買受被執行房地產開發公司名下的商品房的，如符合針對一般被執行人的第二十八條規定情形，是否可以對其異議予以支持?

法院裁判要旨]

北京市朝陽區人民法院經審理認為：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，案外人已經就其在法院查封之前簽訂購房合同、支付價款并實際占有房屋的事實提供了相應的證據予以佐證，且未能辦理過戶非其本身的原因所致。申請執行人萬新就其辯稱主張未能提交相應證據材料予以佐證，故法院不予采信。案外人沈廣然之異議，合法有據，應當予以支持。

法官后語]

本案中主要涉及的是自2015年5月5日起施行的《規定》中第二十八條、第二十九條的適用范圍。

規定》第二十八條系針對金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出的異議，即符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

規定》第二十九條系針對金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出的異議，即符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

由此可見，上述兩條規定對于案外人異議能夠支持的情形并非一致。本案中，案外人已經在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已支付全部價款、在人民法院查封之前已合法占有該不動產、非因買受人自身原因未辦理過戶登記四點事實提交相應證據材料予以證明，但未能證明案外人名下無其他可供居住房屋。申請執行人也以“案外人未能證明其名下無其他可供居住房屋”的理由進行抗辯。此種情形下，就主體而言，被執行人確系《規定》第二十九條規定的主體，即“被執行人系房地產開發企業”，但案外人能夠證明的事實確僅滿足《規定》第二十八條對于買受一般被執行人名下不動產的情形。因此，適用《規定》第二十八條與適用《規定》第二十九條會得出截然相反的裁判結果。

因此，就被執行人系房地產開發企業的，案外人提出異議，如其無法證明滿足《規定》第二十九條之情形，但滿足了《規定》第二十八條對于買受一般被執行人名下不動產的情形的，是否能夠適用《規定》第二十八條予以支持，在本案審查中產生了一定爭議。

一種觀點認為，《規定》第二十八條系一般規定，第二十九條系特別規定。既然規定第二十九條將“被執行的房地產開發企業”作為一種特殊主體予以特別規定，在此類案件中，就應該嚴格適用特別規定，如案外人無法滿足該條規定中的情形，其異議就不能予以支持。

另一種觀點認為，即使被執行人系房地產開發企業，只要案外人能夠證明其滿足《規定》第二十八條之情形的，也應適用第二十八條對其異議予以支持。本案采納了此種觀點。理由有以下幾方面：

1從立法意圖來看，《規定》第二十八條和第二十九條都是對“執行中依據不動產登記簿確定不動產權屬”的例外規定，屬于對善意買受人期待權的保護。尤其第二十九條，就條文內容不難推測，該條本意是針對買受房地產開發企業之商品房的消費者的特殊保護，因此其本意應當是相較于第二十八條，對于此類買受人的相應證明責任一定程度上予以減輕，如對于全款支付、實際占有、對于未辦理過戶無過錯等條件在此條中均未予以要求。因此，《規定》第二十八條和第二十九條之間的關系，不能僅僅機械地解釋為一般規定和特別規定之間的關系，也不能僅依據“特別法優于一般法”的適用原則。在被執行人系房地產開發企業的案件中，如果買受人能夠證明其符合《規定》第二十八條中對買受一般被執行人名下不動產的情形的，其異議也應當予以支持。

2從立法沿革來看，《規定》的第二十八條和第二十九條當中的內容可以追溯到2004年頒布的《較高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱查封、扣押、凍結規定)第十七條的規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”該條實際并未就被執行人是否是房地產開發企業予以區分。在《規定》實施以前，對于案外人的執行異議，司法實踐中也一直遵循查封、扣押、凍結規定第十七條之規定進行審查。甚至，早在《規定》實施以前，實踐中對于查封、扣押、凍結規定中的某些內容，已經進行了擴大解釋，《規定》第二十八條及第二十九條實際是司法實踐倒推立法的過程。因此，按照立法沿革的精神，也應當認為在買受人提出的案外人執行異議中，即使被執行人是房地產開發企業，也不影響適用《規定》第二十八條支持案外人的異議。

3從《規定》第二十九條條文本身的可操作性來看，其中第(二)項“買受人名下無其他用于居住的房屋”在實踐中確實可操作性欠缺。一方面，并未明確無其他用于居住的房屋的范圍，如是在受訴法院轄區、同一行政區域還是全國范圍內?另一方面，該條也未明確相應證明標準以及舉證責任。是由案外人提交名下無可供居住房屋之證明，還是由申請執行人反證案外人名下已有其他可供居住房屋?上述適用問題，均制約著《規定》第二十九條直接作為案外人執行異議案件的裁判依據，導致對于此類案件，實踐中只能適用更具操作性的《規定》第二十八條。

基于以上幾方面原因，本案中雖案外人買受的是被執行的房地產開發企業名下的商品房，但因其能夠證明符合買受一般被執行人名下不動產的相應情形，法院適用《規定》第二十八條支持其異議，中止對涉案標的物的執行。

編寫人：北京市朝陽區人民法院蘇辰園